Presentatie gemeenteraad Gilze en Rijen 4 oktober 2021 DEF(2.1)
Tekst van het document
Welkom
Agenda 1. Korte kennismaking 2. Wat is de corporatie, taken en verantwoordelijkheden 3. Portefeuille Gilze en Rijen
4. Opgaven (verkoop-nieuwbouw) 5. Woonruimteverdeling incl. experimenten 6. Prestatieafspraken 7. Huisvestingswet 8. Vragen?
Korte kennismaking
Marie-Thérèse Dubbeldam Bestuurder Ellen aan het Rot Asset Manager
Mustapha El Kouazi Gebiedsregisseur
Wat is een corporatie: taken en verantwoordelijkheden • Sinds 1852: Wettelijke plicht = zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen (circa 42% van alle huishoudens in NL).
• Van 1947 tot 2020 groeide het aantal sociale woningen: van 196.000 naar 2,3 miljoen (= circa 30% van totaal aantal woningen in NL). • 1993: BBSH -> corporaties financieel zelfstandig met maatschappelijke taken: huisvesting lage en middeninkomens, dure huur en koopwoningen, leefomgeving en wijkbeheer, ouderenhuisvesting, participatie. • 2015: Parlementaire enquête + Europese Commissie -> Nieuwe Woningwet: - Scheiding DAEB (tot € 752,-) en niet-DAEB, alleen met markttoets - Spelregels passend toewijzen en aftoppingsgrenzen - Extern toezicht: Autoriteit wcp’s + Waarborgfonds Sociale Woningbouw - Prestatieafspraken met gemeenten en huurders, Visitatie, Benchmark, etc.
Toetsingskader anno 2021 – een complex speelveld
Leystromen
Speelveld wet- en regelgeving / financiële continuïteit
betaalbaarheid
beschikbaarheid
kwaliteit/duurzaamheid
Corporaties financieren met borging WSW - een onderlinge waarborgmaatschappij - met gedegen borgstelsel door verschillende vangnetten en buffers. Vangnetten en buffers: 1. De deelnemende corporatie heeft zelf een minimaal vereiste vermogensbuffer en kasstroom. 2. WSW en Aw leggen de investeringsactiviteiten van de betreffende corporatie stop. 3. Onderlinge solidariteit van collega-corporaties, de voorvangers (overnemen opgaven). 4. WSW neemt tijdelijk betalingsverplichtingen over (renteloze lening aan de corporatie). 5. WSW spreekt haar risicovermogen aan (omvang eind 2019 € 526,5 miljoen) . 6. WSW laat het onderpand van de noodlijdende corporatie te gelde maken. 7. Collega-corporaties betalen op eerste verzoek van WSW 3,85% van hun geborgde schuldrestant aan WSW. 8. Als laatste de achtervang, door renteloze leningen van: 50% het Rijk + 25% alle gemeenten in NL + 25% de ‘schadegemeenten’ (6 bij Leystromen) . NB: WSW bewaakt dat een gemeente nooit meer achtervang-positie inneemt dan de WSWlimiet, die limiet bedraagt maximaal de WOZ-waarde van het onderpand dat in de desbetreffende gemeente staat.
Portefeuille Gilze en Rijen • Focus op gemeente Gilze en Rijen • Woningmarkt algemeen
• Portefeuille Leystromen • Prognoses • Wenselijke portefeuille en transformatieopgave
• Veel cijfers worden na afloop gedeeld indien wenselijk
Woningmarkt Gilze en Rijen Aantal inwoners
Gilze en Rijen
26.431
Gemiddelde leeftijd
Aantal huishoudens
43,3
11.200
1/3 Huishoudensgrootte
2,3
- Gemeentegrootte (20-50K)
43,8
2,3
- Stedelijkheid (matig)
43,1
2,3
Tilburg
40,4
2,0
42,8
2,2
42,2
2,1
Regio Hart van Brabant
Nederland
Woningmarkt Gilze en Rijen Aantal woningen
Koop
Huur overig
Sociale huur
Dure huur
30%
6%
32%
4%
3.380
675
3.590
460
- Gemeentegrootte (20-50K)
25%
9%
29%
5%
- Stedelijkheid (matig)
26%
9%
30%
5%
Gilze en Rijen 11.270
64%
Huur corporatie
2/3
Tilburg
51%
33%
16%
40%
9%
Regio Hart van Brabant
61%
29%
11%
32%
7%
Nederland
57%
29%
13%
36%
7%
Woningmarkt Gilze en Rijen Lage inkomens
Middeninkomens
<€38.035
€38.035-€57.052
3/3 Hoge inkomens >€57.052
Gilze en Rijen
totaal 40%
soc.huur 59%
totaal 14%
soc.huur 22%
totaal 46%
soc.huur 5%
- Gemeentegrootte (20-50K)
40%
52%
15%
20%
45%
6%
- Stedelijkheid (matig)
40%
54%
15%
21%
45%
6%
Tilburg
53%
53%
14%
25%
33%
8%
Regio Hart van Brabant
45%
52%
15%
21%
41%
8%
Nederland
46%
56%
15%
25%
40%
8%
•
In Gilze en Rijen ca 40% van huishoudens laag inkomen = minder dan landelijk, regio en m.n. Tilburg maar gelijk aan ‘vergelijkbare gebieden’
•
Van de lage inkomens: ca. 59% in sociale huurwoning en 31% in een koopwoning
Portefeuille Leystromen 2.232 eengezinswoningen
957 appartementen
3.375 woningen 186 intramurale woningen 12% goedkoop 76% betaalbaar
10% duur tot ht-grens 3% duur boven ht-grens
gemiddeld energielabel C
2.329 Rijen 1.023 Gilze 23 Molenschot
Huurders Leystromen Gemiddelde woonduur: beschikbaarheid op termijn
17,3 jaar 15,4 jaar
ca 53% jonger dan 65 jaar 52% totaal doorstroming!?
-
ca 43% 65 jaar en ouder 44% totaal
Ca 25% ‘scheefhuurders’ door ‘passend toewijzen’ instroom niet meer mogelijk
ca 4% onbekend 4% totaal
Prognoses huishoudens
46%
14%
40%
45%
46%
15%
15%
40%
39%
• Sprake van afnemende groei, vanaf 2030 stabilisatie • Vergrijzing en ontgroening • Toename 1- en 2-persoonshuishoudens • Doelgroepen Leystromen =
(en deels
)
Prognose huurvoorraad Leystromen
• Omvang huurvoorraad Leystromen blijft nagenoeg gelijk o Aanname dat aandeel & omvang andere verhuurders van sociale huur (op termijn) afneemt o Lichte groei vrije sector huurwoningen (n-D)
Transformatieopgave
groeien
verjongen
verbeteren
nieuwbouw
verkopen
renoveren
aankopen
herstructureren
verduurzamen
Terugblik
verkoop
2019:
5
2019:
-
2020:
6
2020:
-
nieuwbouw
• 2019: overname 116 woningen WonenBreburg Rijen
Vooruitblik 2021-2025
Ca 100
Ca 100
ontwikkellocaties
verkoop
nieuwbouw
• zelfbewoningsplicht
• Van Oldenbarneveldtln (9)
• aan zittende huurder of bij mutatie
• Kringlocatie (8)
• geen complexgewijze verkoop
• Rijen-Zuid (55-65) herstructurering • Tussen de Leijen (ca.15 tot 2025)
betaalbaarheid
Woonruimteverdeling • Toewijzing via Woning in Zicht (WiZ) • Regionaal systeem • Sinds oktober 2017 • 12 gemeenten; Leystromen in 6
1/2
Woonruimteverdeling
2/2
• Op basis van inschrijfduur (85%) o Diverse experimenten
huurders voorrang senioren naar appartementen
tijdelijk huren
‘spoedzoekers’ max. 2 jaar behoud inschrijftijd
• Via directe bemiddeling (15%) – 4 toewijzingsgronden + korte toelichting ontwikkelingen • Samenwerking via twee lijnen → verminderen van de schaarste + verdeling van de schaarste
Woningzoekenden Gemeente
Aantal inschrijvingen
% van totaal
Gilze en Rijen
3.804
3,9%
WiZ totaal
97.303
100%
• Huidige woonplaats is niet altijd gelijk aan wenselijke woonplaats • Ca. 19% van de woningzoekenden is ‘actief’ (min. 1 reactie) • in Gilze en Rijen iets minder (15%, 581 actief woningzoekend). Dus 85% staat uit voorzorg ingeschreven.
Woningtoewijzingen 2018-2020 Aantal verhuringen
Gemiddeld aantal reacties
Gemiddelde zoektijd (in maanden)
Gemeente Gilze en Rijen
543
97
10,6
- Rijen
372
97
10,4
- Gilze
163
97
11,04
-
8
87
5,52
1.716
99
9,96
Molenschot
Werkgebied Leystromen
Zoekduur / inschrijfduur
Verhuisbewegingen 2018-2020 Verhuringen
Herkomst
gemeente
AlphenChaam
BaarleNassau
Gilze en Rijen
Alphen-Chaam
35%
8%
4%
2%
0%
4%
31%
16%
Baarle-Nassau
7%
58%
0%
2%
0%
7%
18%
9%
Gilze en Rijen
1%
1%
52%
2%
1%
2%
30%
11%
Goirle
0%
0%
2%
53%
2%
2%
36%
4%
Hilvarenbeek
0%
0%
3%
5%
55%
4%
25%
7%
Oisterwijk
0%
0%
2%
2%
3%
60%
24%
10%
Tilburg
0%
0%
1%
3%
1%
2%
86%
7%
Overig WiZ
0%
0%
1%
0%
0%
1%
18%
79%
Goirle
Hilvarenbeek Oisterwijk
Tilburg
Overig
Meeste woningen (52%) gaan naar inwoners van eigen werkgebied, instroom vanuit o.a. Tilburg +54 en overig +20. Andersom ook uitstroom naar o.a. Tilburg -25.
Prestatieafspraken • Jaarlijkse afspraken tussen corporatie, gemeente en huurdersorganisaties (sinds de invoering van de woningwet verplicht) • Gebaseerd op de woonvisie van de gemeente. Formeel: de corporatie doet een bod op de woonvisie, onderhandelt hierover met gemeente en huurdersorganisatie • Invulling in onze regio: gezamenlijk bepalen we thema’s, formuleren we ambities en vullen we acties in.
Prestatieafspraken 2021: 5 centrale thema’s:
• Beschikbaarheid: woningvoorraad, nieuwbouw en woonruimteverdeling • Betaalbaarheid: o.a. wijziging wet schuldhulpverlening • Duurzaamheid: verduurzaming bestaande woningen, stimulering
verduurzaming door huurders • Sociale opgave: woonzorgbehoefte in beeld, bijzondere doelgroepen • Leefbare wijken: participatie in de wijk, sociale veiligheid
-> openbaar document, te lezen op de website van Leystromen
Huisvestingswet Huisvestingswet Artikel 2 Huisvestingswet 1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. 2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van: a.de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, of b.de artikelen 23a tot en met 23c, voor zover dit noodzakelijk is voor het behoud van de leefbaarheid van de woonomgeving, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte.
Wat is het uitgangspunt van de wet? •
Uitgangspunt huisvestingswet is schaarste op (delen van) de woningmarkt
Wat wordt er mogelijk gemaakt door de wet? • • • •
Toewijzing huurwoningen Bepalen urgentievolgorde woningzoekenden Vergunningsplicht wijzigingen in de woningvoorraad Toeristisch verhuur
Huisvestingsverordening Huisvestingsverordening Mogelijkheden & kansen • •
•
Toewijzing doelgroep/categorie Sneller een woning toewijzen aan de doelgroep/categorie Beperken toeristisch verhuur
Risico’s en gevolgen • • • • • •
Bepaalde zaken kunnen geregeld worden in bestemmingsplannen/omgevingsplan Uitsluiting Minder diversiteit Afbreuk aan wijken Domino effect Extra werkzaamheden
Waarom wel of waarom niet een huisvestingsverordening? • •
Het uitblijven van het gewenste effect Veel extra werk
Nabespreking, ruimte voor vragen