Ontwerpbestemmingsplan met bijlagen

BESTEMMINGSPLAN KERKSTRAAT 98 GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN KERKSTRAAT 98 GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Ontwerp

Datum

06 - 12 - 2023

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

Auteur(s)

Cristian van Kuijk, Samira van Lieshout

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

18078087

TOELICHTING

1.

Inleiding

2

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

2 2 4 5 5

2.

Bestaande situatie

6

2.1 2.2 2.3

Historische context Ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

6 6 7

3.

Toekomstige situatie

9

4.

Beleidskader

13

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

13 15 18

5.

Randvoorwaarden

29

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Bodemkwaliteit Water Luchtkwaliteit Geluid Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Natuurwetgeving Cultuurhistorie Archeologie Vliegbasis Gilze-Rijen Mer-beoordeling Niet gesprongen explosieven

29 30 35 36 37 38 41 43 45 47 48 50

6.

Juridische regelgeving

51

6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

51 51 52

7.

Uitvoerbaarheid

53

7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

53 53

Bijlagen: 1. Beoordeling welstand 2. Verkennend bodemonderzoek 3. Evaluatie bodemsanering 4. Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai 5. Quickscan ecologie 6. Berekening stikstofdepositie 7. Archeologisch vooronderzoek 8. Selectiebesluit archeologisch onderzoek 9. Verslag omgevingsdialoog 10. M.e.r aanmeldnotitie

|2

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is het omzetten van de bestemming ‘Gemengd’ naar de bestemming ‘Wonen’ aan de Kerkstraat 98/98A te Gilze. Het plan betreft de bouw van 4 seniorenwoningen aan het Patronaat, aan de achterzijde van het perceel Kerkstraat 98/98A. Voorheen was aan de Kerkstraat 98/98A een leegstaand winkelpand met bovenwoning gevestigd. Het pand is gesloopt en recent vervangen door een appartementengebouw met 6 appartementen. Deze appartementen worden als bestaande en vergunde situatie meegenomen in het nieuwe bestemmingsplan, zodat de nieuwe planologische situatie en de nieuwe feitelijke situatie met elkaar overeen komen. Voor het plan is op 7 juli 2020 een principebesluit door de gemeente Gilze en Rijen genomen, waarin de randvoorwaarden voor de ontwikkeling zijn opgenomen. De gemeente Gilze en Rijen heeft door middel van dit principebesluit aangegeven in principe mee te willen werken aan het planvoornemen. Middels dit bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Kerkstraat 98/98A te Gilze in de gemeente Gilze en Rijen. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom, in het historische centrumgebied van Gilze. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie L, perceelnummer 337 en heeft een oppervlakte van 1.021 m². Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de Kerkstraat, aan de noordzijde door Het Patronaat. De westzijde van de Kerkstraat bestaat voornamelijk uit woningbouw met een bouwmassa van twee bouwlagen met kap. De oostzijde van de Kerkstraat bestaat voornamelijk uit sociaal-maatschappelijke functies welke zijn gehuisvest in grootschalige bouwwerken, o.a. de kerk, een basisschool, cultureel centrum De Schakel en woon-zorgcomplex St. Franciscus.

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|3

Ligging plangebied binnen Gilze (plangebied globaal rood omlijnd)

Ligging en begrenzing plangebied (plangebied rood omlijnd) NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|4

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Woongebied Gilze’, vastgesteld op 24 september 2012.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied zwart omlijnd)

Enkelbestemmingen Voor het perceel geldt de bestemming ‘Gemengd’ met de functieaanduidingen ‘detailhandel’ en ‘wonen’. Binnen deze bestemming zijn kantoren, publiekverzorgende ambacht en dienstverlening, maatschappelijke dienstverlening, detailhandel en wonen toegestaan. De maximale oppervlakte voor detailhandel mag 425 m² bedragen. Voor de functieaanduiding ‘wonen’ staan geen maximum aantallen woningen gedefinieerd. Het bouwvlak ligt over de westelijke helft van het perceel en mag voor 100% bebouwd worden. Er geldt een maximale bouwhoogte van 10 meter en een maximale goothoogte van 7 meter. Tevens geldt een minimum bouwhoogte van 8 meter en een minimum goothoogte van 6 meter. Dubbelbestemmingen Over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 100 m² en dieper dan 40 cm. Aanduidingen Het plangebied ligt in het vigerend bestemmingsplan volledig binnen de gebiedsaanduiding ‘overig – IHCS – 1’. In het verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen is het verboden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte hoger dan 56 meter boven NAP te realiseren.

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|5

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling. • Regels: In de regels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. • Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving en toetsing van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|6

2. BESTAANDE SITUATIE 2.1

Historische context

Historie Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk ligt een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden / heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het (huidige) Bisschop De Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Buiten dit bebouwingslint bevond zich aan de uitwaaierende straten sporadisch verspreid gelegen bebouwing. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeit Gilze in omvang. De groei vindt niet concentrisch om dit bebouwingslint heen plaats. De bebouwingstoename is met name zichtbaar ten noorden en westen van het Bisschop De Vetplein.

Door deze groei van Gilze in noordelijke en westelijke richting verschuift het ruimtelijke zwaartepunt in deze richting. Deze verschuiving is nog terug te zien in het functionele patroon van Gilze: de meeste centrumfuncties bevinden zich niet in het lint tussen de Heuvel en het Bisschop De Vetplein, maar juist rondom het Bisschop De Vetplein en de noordelijker gelegen straten. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze.

2.2

Ruimtelijke structuur omgeving

De gemeente Gilze en Rijen omvat de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten. De gemeente ligt tussen Breda en Tilburg. Hemelsbreed liggen Gilze en Rijen vier kilometer van elkaar vandaan, gescheiden door de A58 en de vliegbasis Gilze-Rijen. Door de ligging aan de A58, de N282 en de N631 heeft de gemeente Gilze en Rijen een goede bereikbaarheid. De Kerkstraat, die doorloopt in de Nieuwstraat, is een van de bebouwingslinten waarlangs het dorp is ontstaan. De Kerkstraat kent een concentratie van sociaal maatschappelijke voorzieningen. De westzijde van de Kerkstraat bestaat voornamelijk uit woningbouw met een bouwmassa van twee bouwlagen met kap. De oostzijde van de Kerkstraat bestaat voornamelijk uit sociaalmaatschappelijke functies welke zijn gehuisvest in grootschalige bouwwerken, zoals de kerk, cultureel centrum De Schakel, de bibliotheek, basisschool De Bolster en woonzorgcomplex St. Franciscus. De stedenbouwkundige structuur wordt gekarakteriseerd door een licht gebogen straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het straatprofiel is ingericht met een klinkerrijbaan. Het veelal ontbreken van voortuinen zorgt voor een stenig karakter in de straten. Dit is een karakteristiek voor de kern van Gilze.

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|7

2.3

Bestaande situatie

Het plangebied is gelegen aan de zuidkant van de woonkern van Gilze. Aan de Kerkstraat 98/98A was voorheen een winkelpand met bovenwoning gevestigd. Recent is hiervoor in de plaats een appartementengebouw gekomen met 6 appartementen. Het appartementengebouw bestaat uit 2 bouwlagen en een zadeldak met enkele dakkapellen. Aan de achterzijde zijn een aantal balkons en een tweetal dakterrassen gesitueerd. Tevens bevindt zich aan de achterzijde een private parkeerplaats en een houten gebouw met 6 bergingen voor de bewoners van de appartementen. Achter het private parkeerterrein ligt een braakliggend terrein. Dit terrein bestaat voor een groot deel uit een aantal bomen, (groenblijvende) heesters en een bodembedekking van klimop. De perceelscheiding bestaat uit een doorgeschoten beukenhaag waarvan enkele beuken zich hebben ontwikkeld tot bomen. Het overgrote deel van de aanwezige bomen is tot in de boomkroon begroeid met klimop. De westzijde van de Kerkstraat bestaat voornamelijk uit woningbouw met een bouwmassa van twee bouwlagen met kap. De oostzijde van de Kerkstraat bestaat voornamelijk uit sociaalmaatschappelijke functies welke zijn gehuisvest in grootschalige bouwwerken.

Bestaande situatie Kerkstraat 98/98A (bron Google Street view)

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|8

Bestaande situatie achterterrein appartementengebouw (bron Google Street view)

Bestaande situatie Het Patronaat (bron Google Street View)

Bestaande situatie Het Patronaat (bron Google Street View) NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|9

3. TOEKOMSTIGE SITUATIE Met het planvoornemen aan de Kerkstraat 98/98A is recent een nieuw appartementengebouw gerealiseerd. Aan de achterzijde van het plangebied, aan Het Patronaat, is nieuwbouw voorzien op het terrein dat momenteel onbebouwd is. Hier worden in de toekomstige situatie 4 seniorenwoningen gebouwd. Ten behoeve van de inrichting en de nieuwbouw wordt de aanwezige beplanting gerooid en worden enkele aanwezige bomen gekapt. Aan de oostzijde van de toekomstige seniorenwoningen worden 6 parkeerplaatsen gerealiseerd. De voormalige bouwmassa dat bestond uit het winkelpand met bovenwoning was massaal en verouderd, en sloot niet meer goed aan op de directe omgeving. Het planvoornemen waarbij het voormalige winkelpand met bovenwoning is vervangen voor een appartementengebouw en de realisatie van 4 seniorenwoningen aan Het Patronaat, dragen bij aan een kwalitatieve verbetering van de locatie. Stedenbouwkundig wordt de locatie kwalitatief verbeterd door het woonprogramma te comprimeren en te ordenen met twee bouwwerken die verschillend van karakter zijn. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt en de welstandsnota is de variatie in schaal en korrelgrootte van de bebouwing langs de Kerkstraat behouden en versterkt.

Bebouwing Kerkstraat (6 appartementen)

Parkeerplaatsen op eigen terrein

Beoogde bebouwing Het Patronaat (4 seniorenwoningen)

Parkeerplaatsen

Toekomstige situatie

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|10

Doorsnede seniorenwoningen

Appartementen Kerkstraat Op basis van het huidige bestemmingsplan is reeds een omgevingsvergunning verleend voor de 6 appartementen aan de Kerkstraat. Hiermee komt de planologische situatie overeen met de feitelijk vergunde situatie. Het bouwwerk verwijst naar de voormalige woonbebouwing aan de Kerkstraat. Het bouwwerk bestaat uit een bouwmassa van 2 bouwlagen met een kap en is evenwijdig gepositioneerd aan Het Patronaat. Met de bouw is qua afstand voldoende rekening gehouden met de aangrenzende percelen. De 6 appartementen staan achter de gevellijn van de woning op het naburige perceel Kerkstraat 98. De kopgevel van het bouwwerk, hoek Kerkstraat - Het Patronaat, is beeldbepalend en heeft qua vormgeving en beeldkwaliteit een karakteristieke kopgevel. Zowel op de begane grond als op de eerste verdieping zijn 2 appartementen gerealiseerd. In de kap op de tweede verdieping zijn eveneens 2 appartementen gerealiseerd. De kap heeft qua vormgeving en beeldkwaliteit een herkenbare kapvorm. De appartementen op de begane grond en de eerste verdieping hebben een oppervlakte van circa 82 m². De appartementen in de kap op de tweede verdieping hebben een oppervlakte van circa 61 m². De bouwhoogte bedraagt 11 meter en de goothoogte bedraagt 6 meter. Seniorenwoningen Het Patronaat Aan Het Patronaat worden 4 seniorenwoningen gerealiseerd.

Het toekomstige bouwwerk sluit qua bouwmassa en massa-opbouw aan op de directe omgeving. Er wordt voldoende rekening gehouden met aangrenzende percelen. De seniorenwoningen aan Het Patronaat bestaan uit één bouwlaag en worden evenwijdig gepositioneerd aan Het Patronaat. Ook liggen de woningen in het verlengde van het appartementengebouw aan de Kerkstraat. De seniorenwoningen worden deels plat afgedekt en deels voorzien van een kap. De bebouwing kenmerkt zich door een gesloten zijde richting Het Patronaat en een open zijde richting het naastgelegen woon-zorgcomplex “St. Franciscus”. De 4 seniorenwoningen hebben een oppervlakte van circa 87 m², een bouwhoogte van 6 meter en een goothoogte van 3,5 meter. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ biedt houvast voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van de voorzieningen en de parkeernorm die bij de betreffende ontwikkeling hoort. In de ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ wordt onderscheid gemaakt tussen normen voor de zones ‘centrum’ en ‘overig’. Het plangebied ligt conform de Nota parkeernormen in de zone ‘overig’. NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|11

Bestaande situatie In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte op basis van de voormalige bestemming/situatie weergegeven. Parkeerbehoefte bestaande situatie Bestaande functies Parkeernorm Nota Oppervlakte/aantal parkeerbehoefte Parkeernormen 2017 Detailhandel 3,7 pp/100 m2 425 m² 15,7 pp (bestemmingsplan) Wonen 2,0 pp/woning 1 2,0 pp Totaal 17,7 pp Voor de bestemming ‘Gemengd’ en functieaanduiding detailhandel en wonen waren geen parkeerplaatsen op eigen terrein aanwezig. De volledige parkeerbehoefte van 17,7 parkeerplaatsen werd opgevangen in het openbaar gebied. Toekomstige situatie In de Nota parkeernormen wordt bij woningen een onderscheid gemaakt tussen woningen groter en kleiner dan 90 m². Voor woningen groter dan 90 m² geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Bij woningen kleiner dan 90 m² geldt een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. In voorliggend planvoornemen zijn alle woningen kleiner dan 90 m² waarvoor een norm geldt van 1,8 parkeerplaatsen per woning. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de toekomstige situatie weergegeven.. Parkeerbehoefte toekomstige situatie nieuwe functies Parkeernorm Nota Oppervlakte/aantal parkeerbehoefte Parkeernormen 2017 Wonen 1,8 pp/woning 10 18,0 pp Totaal 18,0 pp Voor de nieuwe situatie met 10 woningen geldt een parkeerbehoefte van 18,0 parkeerplaatsen.

Dit zijn 0,3 parkeerplaatsen extra ten opzichte van de voormalige situatie. Voor het recent gebouwde appartementengebouw is reeds een privé- parkeerterrein met 9 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen is rekening gehouden met de parkeervraag naar het moment van de dag/week, overeenkomstig de aanwezigheidspercentages in de Nota Parkeernormen. In onderstaande tabel is de parkeervraag van de toekomstige en de voormalige situatie weergegeven:

In het bouwplan is voorzien in parkeerruimte op eigen terrein. Voor het recent gebouwde appartementengebouw is reeds een privé- parkeerterrein met 9 parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor de 4 seniorenwoningen worden 6 extra parkeerplaatsen aangelegd op eigen terrein. De bovenstaande tabel laat zien dat er in de toekomstige situatie sprake is van een goede parkeerbalans. Parkeren vormt geen belemmering voor het planvoornemen. NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|12

Door het aanleggen van de inrit voor het recent gebouwde appartementencomplex zijn twee openbare parkeerplaatsen verdwenen. De compensatie van de twee openbare parkeerplaatsen vindt plaats achter de seniorenwoningen. Hier worden nog 4 parkeerplaatsen aan toegevoegd. De grond voor de 4 parkeerplaatsen is al in bezit van de initiatiefnemer. De grond voor de 2 (compenserende) parkeerplaatsen is reeds aangekocht.

9 parkeerplaatsen op eigen terrein

6 parkeerplaatsen op eigen terrein

Toekomstige situatie parkeren

Toekomstige parkeerplaatsen achter de seniorenwoningen

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|13

4. BELEIDSKADER 4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerkingen tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale karakter. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 inwerking getreden.

Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|14

voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling wel een ‘stedelijke ontwikkeling’ is. De 6 appartementen waren reeds vergund op basis van het huidige bestemmingsplan. Onderliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 4 seniorenwoningen. Onderliggend planvoornemen voor 4 seniorenwoningen ligt onder de drempelwaarde van 12 woningen. Zodoende is deze woningbouwlocatie niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk aandacht te besteden aan de uitvoerbaarheid en behoefte van het plan. Kwantitatieve behoefte De woningbehoefte is dermate groot in de regio, dat in alle marktregio’s en in alle segmenten tekorten aan harde plannen zijn.

In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. De gemeente Gilze en Rijen is van plan om naast de vervangende nieuwbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen. Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te behouden, de toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Nieuwbouw bevordert tevens de doorstroming en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen voor nieuwe inwoners. De gemeente richt zich op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in de dorpen. In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor de oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden.

Gezien de grote woningbehoefte in de regio en komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Kwalitatieve behoefte Het planvoornemen voorziet in de realisatie van woningbouw op het terrein van een voormalig leegstaand winkelpand met bovenwoning. Het betreft een inbreidingslocatie gelegen aan de oostzijde van de Kerkstraat, een gebied met hoofdzakelijk maatschappelijke functies. Bij de herontwikkeling is de voormalige bebouwing reeds gesloopt en de locatie ingevuld met een appartementengebouw met 6 appartementen. Aan de achterzijde van het terrein, aan Het Patronaat, zijn 4 seniorenwoningen voorzien. De 6 appartementen waren al vergund op basis van het huidige bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de realisatie van de 4 seniorenwoningen. De herontwikkeling op de locatie Kerkstraat – Het Patronaat draagt zowel functioneel als ruimtelijk kwalitatief bij aan een verbetering van de directe omgeving. Bij nieuwbouw op centrumlocaties zet de gemeente Gilze en Rijen in op de toevoeging van levensloopbestendige woningen voor ouderen. Om doorstroming per kern te borgen dient in elke kern gebouwd te worden. In Gilze gaat het om het bouwen voor eigen inwoners en nieuwkomers. Prioriteit ligt bij vrijstaande eengezinswoningen en appartementen met lift.

Hierdoor komt de bestaande woningvoorraad deels vrij voor starters en wordt de doorstroming bevorderd. Daarnaast trekt Gilze met deze toevoeging aan de woningmarkt nieuwkomers aan. Tevens streeft de gemeente naar inbreiding voor uitbreiding als overkoepelend thema voor alle woningbouwontwikkelingen. De beoogde ontwikkeling kan gezien worden als een inbreidingslocatie waar een vraag gestuurde vorm van bouwen wordt beoogd. Door het realiseren van 4 NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|15

levensloopbestendige seniorenwoningen kunnen de bewoners langer thuis blijven wonen. Tevens zijn op basis van een omgevingsvergunning volgens het huidige bestemmingsplan 6 appartementen met lift gerealiseerd. Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen niet gezien kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus niet Ladderplichtig is. Vanuit een goede ruimtelijke ordening blijkt dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt behoefte is aan onderliggend planvoornemen. Conclusie Het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2021 in werking. In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 1 augustus 2023 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen.

Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|16

Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Geen attentiezone waterhuishouding (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Stalderingsgebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling) • Stedelijk gebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Concentratiegebied (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) • Normen wateroverlast (instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een Diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Geen attentiezone waterhuishouding (art. 2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m³ per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld.

Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen ‘Stedelijk gebied’ een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hier bij aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ in 4.1 Rijksbeleid. Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking.

Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant. Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|17

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) • de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) • meerwaardecreatie (art. 3.8) Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. De herontwikkeling vindt plaats binnen een bestaand bouwperceel. Het planvoornemen voorziet in de herontwikkeling van een bebouwd terrein (met een voormalig leegstaand winkelpand en een bovenwoning), waarvoor nieuwbouwwoningen in de plaats komen. Na de sloop van de voormalige bebouwing is recent een nieuw appartementengebouw met 6 appartementen gerealiseerd. Aan de achterzijde worden in de toekomstige situatie nog 4 seniorenwoningen toegevoegd.

De bebouwingsregeling uit het vigerend bestemmingsplan ‘Woongebied Gilze’ worden overgenomen, waarbij de maatvoering van de bebouwing wordt gebaseerd op de bestaande bebouwing in het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; • de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting.

Meerwaardecreatie (art. 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in een herontwikkeling van een bestaand bebouwd perceel. De voormalige leegstaande bebouwing wordt vervangen door in totaal 10 nieuwe wooneenheden waarvan de 6 nieuwbouwappartementen al vergund waren op basis van het huidige bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan maakt de realisatie van nog 4 woningen (seniorenwoningen) mogelijk. Het planvoornemen resulteert in een verbetering van de fysieke kwaliteit. Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid. NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|18

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplan. De rol van de structuurvisie is veelzijdig: • De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities; • Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners; • De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht.

Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden; • Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren. In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap o Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2. Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies o Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk 3. Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Herkenbare en levendige dorpsharten o Goed functionerende winkelconcentratiegebieden 4. Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid o Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|19

Uitsnede visiekaart Stedelijk gebied (plangebied blauw omlijnd)

Beleidsuitgangspunten Gilze Voor Gilze bevat de structuurvisie stedelijk gebied het volgende relevante beleid voor de planlocatie: In de gemeentelijke Structuurvisie Stedelijk gebied is de Kerkstraat aangeduid als hoofdwegenstructuur. De bebouwing gelegen aan de Kerkstraat wordt grotendeels gekenmerkt door een representatieve uitstraling. Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben een sterke relatie met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers, woningbouw kan de motor zijn voor herstructurering. Daarbij bepaalt het aanzicht van de woningen voor een deel de ruimtelijke kwaliteit. Hoewel grote delen van onze dorpen een hoge woonkwaliteit kennen, zijn er op verschillende plekken ook verbeteringen mogelijk. Daarom heeft de gemeente in de Structuurvisie Stedelijk Gebied vier doelstellingen geformuleerd, aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonomgeving kan worden getoetst. De gemeente kan deze doelstellingen gebruiken om het woningbouwprogramma de komende jaren te prioriteren en te faseren. Deze vier doelstellingen ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving, zijn: • Versterking van de hoofdstructuur. Ofwel, de herkenbaarheid van de structuur van linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken onze linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd.

In onze linten zijn momenteel ietwat verloederde plekken te vinden. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving. • Behoud van cultuurhistorische waarden. Dit speelt met name bij de oude fabriekspanden in Rijen, gelegen achter het lint. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden krijgen voorrang. • Sociale duurzaamheid. Het beleid ten aanzien van WMO, jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen is dynamisch van aard. Het vraagt om een specifieke aanpak. Uit dit beleid vloeien nieuwe ruimtelijke vraagstukken voort. Deze nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk ingepast in onze kernen, waardoor de sociaal maatschappelijk cohesie ter plaatse wordt vergroot. NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|20

•

Functionele noodzaak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden.

Toetsing De ontwikkeling van de locatie Kerkstraat 98/98A in Gilze draagt bij aan de versterking van de hoofdstructuur en de representatieve uitstraling van de Kerkstraat. De aanwezigheid van het voormalige leegstaande winkelpand binnen het plangebied zorgde voor een mindere uitstraling. Het voormalige winkelpand is reeds gesloopt waardoor ruimte op het perceel is ontstaan voor in totaal 10 nieuwe wooneenheden. De 6 appartementen waren al vergund op basis van het huidige bestemmingsplan en zijn recentelijk gerealiseerd. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 4 seniorenwoningen. De herontwikkeling van de Kerkstraat 98/98A heeft een hogere kwaliteit van de woonomgeving tot gevolg. Verder heeft de ontwikkeling een functionele noodzaak vanwege het voormalige leegstaande en verouderde pand binnen het plangebied. De herontwikkeling draagt bij aan de woningvoorraad van levensloopbestendige woningen (appartementen met lift en seniorenwoningen), nabij het centrumgebied van Gilze en diverse maatschappelijke voorzieningen. Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan passend is binnen het beleid. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden.

Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten. De toekomstvisie heeft als functie dat zij: • Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025; • Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente; • Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn; • Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden. De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd.

In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: • Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur, die optimaal worden gebruikt; • Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied. NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|21

Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toenamen van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdient ook maatschappelijk aan de gemeente binden. De gemeente wil inspelen op een behoefte van veel mensen om dicht bij hun werk te wonen. Daarom moet het woningaanbod gevarieerd zijn: van betaalbare woningen en appartementen voor jonge gezinnen en ouderen tot exclusieve woonvormen. Toetsing In de gemeente is tot 2025 voldoende ruimte voor woningbouw voorhanden. Die ruimte is zowel voor inbreiding in de bestaande kernen Gilze en Rijen, als voor uitbreiding. Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als bouwkosten dat toelaten. De gemeente wil de ruimte in en om de kernen Gilze en Rijen op een kwalitatief hoogwaardige manier invullen: met passende woningbouw of met publieke (groene) ruimte. Dat komt de kwaliteit van de bebouwde structuur van de kernen ten goede. Het planvoornemen betreft een herontwikkeling waarbij 6 appartementen en 4 seniorenwoningen worden gerealiseerd.

Dit draagt bij aan een gevarieerd woningaanbod. Het planvoornemen maakt inbreiding voor woningbouw mogelijk waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. Hiermee sluit het voornemen aan bij de toekomstvisie van de gemeente Gilze en Rijen. Welstandsnota Gemeente Gilze en Rijen Welstandstoezicht is begin twintigste eeuw ingesteld om te voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte zouden ontsieren. De welstandsbeoordeling is gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook in zijn omgeving worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen van die omgeving een rol spelen. Het welstandsbeleid voor de gemeente Gilze en Rijen is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht is bedoel om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen.

Het gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: • De relatie tussen vorm, gebruik en constructie; • De relatie tussen bouwwerk en omgeving; • De betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context; • Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit; • Schaal en maatverhoudingen; • Materiaal, textuur, kleur en licht.

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|22

Uitsnede kaart Welstandsnota

Het plangebied wordt gezien als bijzonder welstandsgebied en valt binnen de gebiedscategorie ‘Kleinschalige dorpslinten’ Kleinschalige dorpslinten In Gilze en Rijen zijn de kleinschalige dorpslinten in de loop van de tijd grotendeels opgegaan in de planmatige uitbreiding van de kernen. Hierdoor is de van oorsprong beeldbepalende relatie met het open agrarisch gebied verloren gegaan. De uitstraling van deze linten heeft een duidelijk dorpskarakter gekregen. Het straatprofiel is ingericht met een klinkerrijbaan aan weerszijden begeleid door een betontegel trottoir en in sommige linten bomenrijen. De stedenbouwkundige structuur wordt gekarakteriseerd door een licht gebogen straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het veelal ontbreken van voortuinen zorgt voor een stenig karakter van de straten. Er is sprake van een gevarieerde bebouwingsopzet. De gevelwanden zijn voornamelijk opgebouwd uit vrijstaande en aaneengebouwde kleinschalige lintbebouwing, uit verschillende bouwperioden, welke dicht aan de weg, in de voorgevelrooilijn zijn gepositioneerd. De architectuur van de organisch gegroeide lintbebouwing wordt gekenmerkt door een bouwhoogte van overwegend één of twee bouwlagen met kap.

De dakvormen zijn veelal zadel- of mansardedaken met de noklijn evenwijdig aan de straat, afgewisseld met topgevels en samengestelde daken. Voornamelijk de vooroorlogse bebouwing wordt gekenmerkt door verticale gevelgeleding en fraaie detaillering in de vorm van speklagen, rolbogen, gevelplinten, daklijsten en siergoten. Het materiaalgebruik bestaat hoofdzakelijk uit aardkleurige baksteen in donkere en lichte tinten, afgewisseld met licht gepleisterde gevels en dakbedekking van donkere of rode dakpannen. Waardebepaling, gewenste ontwikkeling en beleid De kleinschalige dorpslinten vormen de organisch gegroeide historische routes waaraan de dorpen zijn ontstaan. De lintbebouwing bestaat voornamelijk uit een vermenging van historische woon- en bedrijfsbebouwing, nieuwbouw en aan- en uitbouwen, waarin cultuurhistorisch waardevolle bebouwingselementen zeer belangrijk zijn voor de uitstraling van de kleinschalige dorpslinten. De ruimtelijke karakteristiek wordt gekenmerkt door een open straatprofiel begeleid door relatief gesloten gevelwanden. Deze zijn opgebouwd uit vrijstaande en aaneengebouwde kleinschalige lintbebouwing, verspringend ten opzichte van de voorgevelrooilijn al dan niet voorzien van een voortuin. Gevelwanden vertonen een variatie voor wat betreft bouw- en goothoogte, kapvorm en – richting, bouwstijl en gevelopbouw.

De gevoeligheden binnen de kleinschalige dorpslinten liggen in vervangende nieuwbouw en toevoegingen aan de bebouwing die het gevelbeeld verstoren. Het NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|23

welstandsbeleid is erop gericht te zorgen voor een zorgvuldige inpassing van nieuwe bebouwingselementen binnen de bestaande omgeving. Welstandscriteria Onderstaande criteria vloeien voort uit de bestaande aanwezige karakteristieken en het gewenste beeld met betrekking tot kleinschalige dorpslinten. De welstandscriteria dienen altijd in samenhang met de hiervoor behandelde beschrijving, waardebepaling en beleidsrichting van het gebied gehanteerd te worden. Situering (kleinschalige dorpslinten Rijen en Gilze) • Behouden van autonome ligging en uitstraling tussen planmatige uitbreidingen; • Interpreteren van de gesloten en begeleidende karakteristiek in de straatwanden; • Interpreteren van een positionering in de voorgevellijn direct aan het trottoir. Massa en vorm • Behouden van de maat en schaal van bebouwing gerelateerd aan de bebouwde omgeving (m.a.w. maat en schaal binnen de marges van bestaande bebouwing); • Interpreteren van dakvorm en –richting van de bebouwing in de directe omgeving. Gevarieerde dakvorm en –richting is wenselijk; • Interpreteren van kleinschaligheid, diversiteit en beslotenheid in het gevelbeeld. Gevelkarakteristiek • Interpreteren van diversiteit in straatbeeld door individuele vormgeving en architectonische verschil met de belenende woning; • Geen dichte gevels (muren) op voetgangersniveau.

Visuele toegankelijkheid door transparante vormgeving is wenselijk; • Respecteren van authentieke detailleringen en ornamenten; • Gevarieerde gevelindeling is wenselijk. • Kleur en materiaal • Interpreteren van aardkleurig metselwerk en dakbedekking van rode of donkere dakpannen. Wit stucwerk is mogelijk; • Met de omgeving harmoniërende kleuren is wenselijk. Toetsing Het welstandsbeleid richt zich op het zorgvuldig inpassen van nieuwe bebouwingselementen binnen de bestaande omgeving. De gevoeligheden binnen de kleinschalige dorpslinten liggen in vervangende nieuwbouw en toevoegingen aan de bebouwing die het gevelbeeld verstoren. Het planvoornemen aan de Kerkstraat 98/98A in Gilze bestaat uit een herontwikkeling waarbij in de toekomstige situatie in totaal 10 nieuwbouwwoningen zijn gerealiseerd. De 6 appartementen zijn recent gebouwd en waren al vergund op basis van het huidige bestemmingsplan. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 4 seniorenwoningen aan de achterzijde, gelegen aan Het Patronaat. Voor de herontwikkeling naar 10 wooneenheden is de voormalige bebouwing (een leegstaand winkelpand met bovenwoning) gesloopt. Met het planvoornemen blijft de maat en schaal van bebouwing gerelateerd aan de bebouwde omgeving behouden. Het planvoornemen is voorgelegd aan de welstandscommissie en akkoord bevonden.

De beoordeling welstand is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Beleidsplan Archeologie In 2010 heeft SRE Milieudienst een Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en een beleidskaart voor het gehele grondgebied van de gemeente Gilze en Rijen opgesteld. Het Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en beleidskaart met bijbehorende toelichting zijn op 26 april 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Beleidskaart De gemeentelijke beleidskaart is gebaseerd op een grote hoeveelheid (veld-)gegevens die toegespitst zijn op de lokale situatie. Hierdoor ontstaat een goed onderbouwd beleidsdocument en NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|24

kunnen verantwoorde keuzes gemaakt worden over het al dan niet hoeven uitvoeren van archeologisch onderzoek. Door de verwachtingswaarde in categorieën onder te verdelen, wordt tevens onderscheidt gemaakt in de omvang van de ingreep. Met andere woorden: hoe lager de verwachtingswaarde, hoe groter een ingreep mag worden uitgevoerd, zonder voorafgaand archeologisch onderzoek. In de praktijk betekent dit dat aanvragers slechts dan een archeologisch onderzoek moeten uitvoeren, als er sprake is van een gefundeerde en goed beargumenteerde verwachtingswaarde. Dus minder vaak onderzoek verplicht voor de burgers/bedrijven en pas onderzoek verplicht bij activiteiten van grotere omvang. Anderzijds worden de locaties met hoge(re) verwachtingswaarden nog steeds goed beschermd. Juist doordat de beleidskaart een zeer getrouw beeld geeft van de verwachtingswaarden, mag dit beleid dan ook op groot draagkracht rekenen. Het beleid zorgt dus voor lastenverlichting voor de aanvragers en doet tegelijkertijd geen enkele afbreuk aan de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed. Het gemeentelijk archeologiebeleid bestaat uit: • Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg, gemeente Gilze en Rijen • Beleidskaart en toelichting De archeologische beleidskaart vertaalt de archeologische waarden en –verwachting naar concrete maatregelen.

Op basis van de beleidskaart wordt de gemeente onderverdeeld in verschillende categorieën met daaraan gekoppelde voorschriften. De beleidskaart wordt vertaald in de bestemmingsplannen. In paragraaf 5.9 Archeologie wordt getoetst aan de relevante archeologische beleidsstukken. Groenstructuurplan 2011 De gemeente Gilze en Rijen staat bekend als een open en groen gemeente tussen de steden Tilburg en Breda. Op de eerste plaats bepaalt het aantrekkelijke buitengebied, bestaande uit bosgebieden en open (broek-)ontginningen met beekdalen, het groene karakter. Ten tweede draagt het groen in en direct grenzend aan de kernen bij aan de groene uitstraling. Bosgebieden verweven met de kern en historische structuren, begeleid door boomstructuren, dragen sterk bij aan de uitstraling van de kern. Het groenstructuurplan biedt kaders voor ontwikkeling van de groenstructuren binnen de kernen, met aandacht voor de kwaliteiten die het groen in de gemeente Gilze en Rijen heeft. Iedere kern heeft hierbij een andere ontstaansgeschiedenis en karakteristiek die belangrijke kaders bieden voor de ontwikkeling van de huidige groenstructuur. Groen binnen de kernen is echter niet vanzelfsprekend. Functies als woningbouw en parkeren vragen binnen de bebouwde kommen om ruimte, waardoor de structuren steeds verder verdicht raken.

Door vast te leggen welk groen van belang is voor de uitstraling van de gemeente, wordt voorkomen dat groen een ander functie krijgt en zo verloren gaat. De doelstelling van het groenstructuurplan is: Het beschrijven van de lange termijn visie van de gemeente Gilze en Rijen ten aanzien van de inrichting van het openbaar groen, om een waardevolle, karakteristieke, gebruiksvriendelijke en duurzame groenstructuur te behouden, ontwikkelen en versterken, binnen de bebouwde kommen.

NL.IMRO.0784.BPKerkstraat98-ON01

bestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze

|25

Uitsnede Groenstructuurplan, plangebied globaal rood omcirkeld

Het groenstructuurplan heeft geen juridische status, maar met het vaststellen van de inhoud van het plan legt het gemeentebestuur zijn visie met betrekking tot het openbaar groen in de kernen voor een periode van 10 jaar vast. Het groenstructuurplan is daarmee een uitgangspunt in de discussie over het groen in de kern en bij het dagelijks werk in de gemeente. Daarnaast biedt dit plan uitgangspunten voor het opstellen en toetsen van andere ruimtelijke plannen. Ruimtelijke ontwikkeling Bij ruimtelijke ontwikkelingen met een beperkte ruimte (met name bij inbreidingen), is de realisatie van een eigen sfeer met groenvoorzieningen van hoge kwaliteit het uitgangspunt. Deze groenvoorzieningen worden zoveel mogelijk gebundeld gerealiseerd en niet versnipperd door de wijk. Behoud van bestaande elementen is in alle gevallen een meerwaarde. De bijbehorende beleidsdoelen zijn: • Uitbreidingen kernen verbinden met het landschap door landschappelijk groen in de kern in te laten dringen; • Groenvoorzieningen van hoge kwaliteit bundelen bij in- en uitbreidingen, groen en rood zijn hierbij in balans; • Behoud bestaande waardevolle groenelementen waar mogelijk; Toetsing Het planvoornemen leidt niet tot een verandering in de groenstructuur aan de Kerkstraat. Duurzaam bouwen Gemeente Gilze en Rijen heeft specifieke ambities voor duurzaam bouwen.