ONBP Hoofdstraat 23 Rijen (2022 06 03)
Tekst van het document
ONTWERP
BESTEMMINGSPLAN HOOFDSTRAAT 23 RIJEN
ORDITO.NL
BESTEMMINGSPLAN HOOFDSTRAAT 23 RIJEN GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus
Ontwerp
Datum
02 - 06 - 2022
Plan identificatie
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
Auteur(s)
Cristian van Kuijk, Tess van Engelen
Ordito b.v.
E
info@ordito.nl
Postbus 94
T
0161 801 022
5126 ZH
I
www.ordito.nl
Gilze
KVK
54811554
TOELICHTING
1.
Inleiding
2
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer
2 2 3 4 4
2.
Bestaande situatie
5
2.1 2.2 2.3
Historische context Ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie
5 5 6
3.
Toekomstige situatie
8
3.1 3.2
Planvoornemen Verkeer en parkeren
8 8
4.
Beleidskader
10
4.1 4.2 4.3
Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid
10 12 16
5.
Randvoorwaarden
24
5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10
Archeologie, cultuurhistorie en aardkunde Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Externe veiligheid Geluid Luchtkwaliteit Natuurwetgeving Water Kabels en leidingen Vliegbasis Gilze-Rijen
24 27 29 30 32 34 35 37 40 41
6.
Juridische Regelgeving
42
6.1 6.2 6.3
Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen
42 42 43
7.
Uitvoerbaarheid
44
7.1 7.2
Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid
44 44
Bijlagen: Bijlage 1. Bijlage 2.
Beschrijving Rijksmonument Akoestisch onderzoek
|2
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan betreft een functiewijziging van het rijksmonument aan de Hoofdstraat 23 te Rijen, gemeente Gilze en Rijen, naar de bestemming ‘Wonen’, zodat het pand weer kan worden gebruikt als woonhuis. Momenteel kent het perceel de bestemming ‘Centrum – 2’ met aanduiding ‘dienstverlening’. Het oorspronkelijk als woonhuis gebouwde pand is tot voor kort in gebruik geweest als kantoorpand. Vanwege de krappe kantoormarkt in Rijen en de indeling van het pand is een planologische wijziging naar een woonfunctie wenselijk. In het vigerend bestemmingsplan “Centrumgebied Rijen” is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 5.7.2) opgenomen voor functiewijziging binnen de bestemming ‘Centrum – 2’, naar onder andere de functie ‘wonen’. Eén van de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid is echter dat de nieuwe activiteiten uitsluitend op de begane grond mogen plaatsvinden. Aangezien het een functiewijziging voor het gehele pand betreft, dient een bestemmingsplan te worden opgesteld. De gemeente Gilze en Rijen heeft per brief d.d. 30 juni 2021 laten weten in principe medewerking te willen verlenen om de bestemming ‘Centrum – 2’ om te zetten in de bestemming ‘Wonen’, mits voldaan kan worden aan een aantal voorwaarden. Middels dit bestemmingsplan wordt de beoogde functiewijziging juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.
1.2
Ligging en begrenzing plangebied
Het plangebied is gelegen aan de hoofdstraat 23 in het oude lint van Rijen aan de rand van het centrumgebied, in de gemeente Gilze en Rijen. Het pand maakt onderdeel uit van het rijksmonument Hoofdstraat 23 en 25 dat in 1919 als dubbel woonhuis, in opdracht van de gebr. Brouwers uit Rijen, is gebouwd. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie A, perceelnummer 3469 en heeft een oppervlakte van 680 m2. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door een horecavoorziening, aan de oostzijde door de Hoofdstraat, met daarachter een kantoorpand en een woning, aan de zuidzijde door een mini supermarkt en aan de westzijde door een parkeerplaats met daarachter woningen (gesitueerd aan de Mangrovelaan).
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|3
Ligging plangebied
1.3
Vigerend bestemmingsplan
Voor het plangebied vigeert het bestemmingsplan “Centrumgebied Rijen”, vastgesteld op 27 mei 2013. Het plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan de enkelbestemming ‘Centrum – 2’ met bouwvlak en bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’, maatvoeringsaanduidingen ‘maximum bouwhoogte: 9 m’, ‘maximum goothoogte: 6 m’, ‘minimum bouwhoogte: 8 m’ en ‘minimum goothoogte: 5 m’ en de functieaanduiding ‘dienstverlening’. Tevens geldt voor het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’ en de gebiedsaanduiding ‘ihcs – 1’.
Uitsnede vigerend bestemmingsplan "Centrumgebied Rijen"
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|4 Centrum – 2 De voor ‘Centrum – 2’ aangewezen gronden zijn op de begane grond, ter plaatse van de aanduiding ‘dienstverlening’, bestemd voor dienstverlening en bij niet-woonfuncties behorende werkplaatsen en praktijk, kantoor- en opslagruimten. Op de eerste verdieping (en hoger) van gebouwen voor opslag, kantoor, en dergelijke ten dienste van de functie op de begane grond en ter plaatse van de aanduiding ‘bouwaanduiding – rijksmonument’ voor een rijksmonument. Tevens zijn de gronden bestemd voor de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven. Artikel 8.6.1 van de regels geeft de mogelijkheid om, onder voorwaarden, binnen de bestemming ‘Centrum – 2’ de functie te wijzigen naar onder andere de functie ‘wonen’. Waarde – Archeologie – 3 De voor ‘Waarde – Archeologie – 3’ aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden.
IHCS – 1 In aanvulling op hoofdstuk 2 geldt ter plaatse van de aanduiding ‘ihcs – 1’ dat ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings)vlak met zijkanten een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een hogere bouwhoogte dan 56 meter geldt in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen.
1.4
Bij het plan behorende stukken
Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen:
1.5
•
Verbeelding: op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de planregels opgenomen juridische regeling.
•
Planregels: in de planregels is het gebruik van binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangegeven wat er binnen de bestemmingen mogelijk en/of toegestaan is.
•
Toelichting: in de toelichting zijn de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.
Leeswijzer
De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de huidige situatie van het plangebied. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het planvoornemen toegelicht. Een beschrijving van het relevante beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|5
2.
BESTAANDE SITUATIE
2.1
Historische context
Van oudsher is Rijen een agrarisch lintdorp, wat behoorde tot de Baronie van Breda. Rijen is ontstaan aan de route die men nu kent als Julianastraat, Stationsstraat, Hoofdstraat en Dongenseweg. Deze centrale as is van historisch belang en wordt ook wel “Het oude lint” genoemd. De eerste uitbreidingen van Rijen vonden plaats langs dit lint. De centrale as was bepalend voor de bereikbaarheid, de stedenbouwkundige ontwikkeling en de functies in Rijen. Ook de naoorlogse uitbreidingswijken hingen in eerste instantie aan de centrale as. De eigen dynamiek en verschijningsvorm van het lint is door de jaren heen ontstaan. Het lint vertelt als het ware het verhaal van Rijen. Rijen was een lange tijd veel kleiner dan Gilze. Met de komst van de leerindustrie groeide Rijen zeer snel. In de 19e eeuw kwam naast landbouw de leerlooierij op gang. Op dat moment werd het nog uitgeoefend als nevenactiviteit op de boerderij. De komst van de spoorlijn tussen Tilburg en Breda zorgde voor een professionaliseringsslag van de leerproductie. In de loop van de 20e eeuw werd Rijen steeds meer een industriedorp, waar steeds grotere en professionelere (leer)fabrieken werden gebouwd. De centrale as veranderde langzaam van een agrarisch lint naar een steeds dichter bebouwd lint, met fabrieken op de achterterreinen van de bouwpercelen. Nabij het station ontstonden fabrieksvilla’s en groothandels in leer.
Toen er later geen ruimte meer was aan het lint, werden de zijstraten bebouwd. Na de Tweede Wereldoorlog stond Rijen in het teken van planmatige groei. Deze groei concentreerde zich eerst richting het westen en later richting het oosten. Door deze groeigeschiedenis zijn er in Rijen drie zones te onderscheiden, met elk een eigen herkenbare ruimtelijk karakter, namelijk “Het oude lint”, “Rijen-West” en “Rijen-Oost”.
2.2
Ruimtelijke structuur omgeving
De gemeente Gilze en Rijen omvat de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten. De gemeente ligt tussen Breda en Tilburg. Hemelsbreed liggen Gilze en Rijen vier kilometer van elkaar vandaan, gescheiden door de A58 en de vliegbasis Gilze-Rijen. Door de ligging aan de A58, de N282 en de N631 heeft de gemeente Gilze en Rijen een goede bereikbaarheid. Van oudsher heeft Rijen een langgerekt centrum, met winkelvoorzieningen die verspreid liggen langs het oude lint Hoofdstraat/Julianastraat. Begin jaren negentig is met de ontwikkeling van het Wilhelminaplein een compacter centrum ontstaan. Aan het oude lint zijn in de loop der tijd allerlei fraaie panden en fabrieken gebouwd. Er is een mix te zien van allerlei cultuurhistorisch waardevolle gebouwen zoals de kerk en een aantal monumentale villa’s. De afgelopen jaren is er in Rijen veel aandacht geweest voor inbreiding. Het aanzicht van Rijen is hierdoor in zijn totaliteit stedelijker geworden. NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|6
2.3
Bestaande situatie
Het plangebied is gelegen aan de Hoofdstraat 23 in het oude lint van Rijen, aan de rand van het centrumgebied, in de gemeente Gilze en Rijen. Het plangebied heeft een oppervlakte van 680 m 2. Het pand maakt onderdeel uit van het rijksmonument Hoofdstraat 23 en 25 dat in 1919 als dubbel woonhuis, in opdracht van de gebr. Brouwers uit Rijen, is gebouwd. De beschrijving van dit rijksmonument is opgenomen als bijlage bij deze toelichting.
Aanzicht pand vanaf de Hoofdstraat
Aan de voorzijde van het perceel, aan de Hoofdstraat, staat het hoofdgebouw. Het hoofdgebouw betreft een halfvrijstaand pand met twee bouwlagen en een zolderverdieping onder een afgeplat schilddak. Het pand staat op circa 3,5 meter vanaf de voorste perceelsgrens, waardoor er sprake is van een voortuin, die met een haag van de straat is afgescheiden. Aan de zijkant (zuiden) van het pand is een open ruimte van circa 2 meter tot het naastgelegen pand aanwezig en aan de andere zijkant (noorden) grenst het pand tegen het pand Hoofdstraat 25. Het pand beschikt aan de achterzijde over een achtererf van circa 350 m2, waarin een garage aanwezig is. Momenteel is het achtererf grotendeels verhard en in gebruik als parkeerplaats voor de werknemers van het kantoor. Het achtererf is voor auto’s ontsloten via een inrit aan de Pastoor Gillisstraat/ Mangrovelaan.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|7
rijksmonument en aanbouw
Parkeerplaats
Garage
Plangebied
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|8
3.
TOEKOMSTIGE SITUATIE
3.1
Planvoornemen
Het planvoornemen betreft een functiewijziging van het pand (rijksmonument) aan de Hoofdstraat 23 te Rijen naar de functie ‘wonen’, zodat het pand weer kan worden gebruikt als woonhuis. Momenteel kent het perceel de bestemming ‘Centrum – 2’ met aanduiding ‘dienstverlening’. Om de beoogde ontwikkeling mogelijk te maken, behoud het plangebied de bestemming ‘Centrum – 2’, maar wijzigt de functieaanduiding ‘dienstverlening’ in ‘wonen’. De dienstverlening in het pand Hoofdstraat 23 zal binnenkort worden beëindigd. Vanwege de beperkte markt voor kantoren/dienstverlening in Rijen in combinatie met de indeling van het pand en de status als rijksmonument is een duurzaam toekomstig gebruik als kantoor/dienstverlening moeilijk te realiseren. Door de gewenste wijziging naar de functie ‘wonen’ komt de planologische situatie weer overeen met de oorspronkelijke situatie. De functie ‘wonen’ heeft een positieve invloed op het mogelijke gebruik en doelgroep, de economische waarde en de hypothecaire mogelijkheden van het pand, waardoor het pand op een betere wijze duurzaam in stand en onderhouden kan worden. De ruimtelijke kwaliteit van het perceel en de directe omgeving zal hierdoor verbeteren.
In het vigerend bestemmingsplan “Centrumgebied Rijen” is een wijzigingsbevoegdheid (artikel 5.7.2) opgenomen voor functiewijziging binnen de bestemming ‘Centrum – 2’, naar onder andere de functie ‘wonen’. Eén van de voorwaarden uit de wijzigingsbevoegdheid is echter dat de nieuwe activiteiten uitsluitend op de begane grond mogen plaatsvinden. Aangezien het in dit geval een functiewijziging voor het gehele pand betreft, kan deze wijzigingsbevoegdheid niet worden toegepast en wordt het planvoornemen middels een bestemmingsplan mogelijk gemaakt.
3.2
Verkeer en parkeren
Verkeer Het planvoornemen ligt aan de Hoofdstraat van Rijen. De functiewijziging van ‘dienstverlening’ naar ‘wonen’ zorgt voor een afname van het aantal verkeersbewegingen. De verkeersbewegingen zijn bepaald met de CROW-publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’. In onderstaande tabel zijn de verkeersgeneratie voor de bestaande en toekomstige situatie weergegeven. Functie
Norm
Eenheid
Generatie
12,4 mvt/ etmaal per 100 m2 bvo
223 m2 bvo
27,7 mvt/etmaal
8,4 mvt/etmaal per woningen
1 woning
8,4 mvt/etmaal
Bestaande situatie Commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie) Toekomstige situatie Koop, huis, vrijstaand Afname NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
19,3 mvt/etmaal bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|9 Uit bovenstaande tabel is af te lezen dat in de toekomstige situatie de verkeersgeneratie met 19,3 mvt/etmaal afneemt. Het planvoornemen heeft een positief effect op de verkeersgeneratie in de Hoofdstraat/ Pastoor Gillisstraat. Op basis van deze gegevens kan gesteld worden dat de bestaande infrastructuur in en rond het plangebied voor de beoogde ontwikkeling niet hoeft te worden aangepast. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 biedt houvast voor het bepalen van de parkeerbehoefte. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte schematisch weergegeven. Functie
Norm
Eenheid
Parkeerbehoefte
3,3 pp per 100 m2 bvo
223 m2 bvo
7,4 parkeerplaatsen
Totaal
7,4 parkeerplaatsen
1 woning
2,0 parkeerplaatsen
Totaal
2,0 parkeerplaatsen
Bestaande situatie Commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie) Toekomstige situatie Koop, huis, vrijstaand
2,0 pp per woningen Afname
5,4 parkeerplaatsen
In de nieuw situatie neemt de parkeerbehoefte af van 7,4 parkeerplaatsen naar 2,0 parkeerplaatsen. In de huidige situatie vindt het parkeren plaats op het achtererf die te bereiken is via de Pastoor Gillisstraat. In de toekomstige situatie zal het parkeren tevens op eigen terrein plaatsvinden.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|10
4.
BELEIDSKADER
4.1
Rijksbeleid
Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.
Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) borgt een aantal van de nationale ruimtelijke belangen die deel uitmaken van het geldende nationale ruimtelijke beleid. Het besluit is gericht op doorwerking van de nationale belangen in provinciaal beleid en gemeentelijke bestemmingsplannen. Dat betekent dat het Barro voor de opgenomen onderwerpen regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 november 2011 in werking getreden.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|11 Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de relatief kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plan relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van art. 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is herzien en per 1 juli 2017 is de ‘Nieuwe Ladder voor duurzame verstedelijking’ in werking getreden.
Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Een aantal aspecten zijn van belang om te bepalen of en hoe de Ladder moet worden toegepast, waaronder de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is, dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling een stedelijke ontwikkeling is. Middels onderhavig bestemmingsplan wordt één woning mogelijk gemaakt in een bestaand pand. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat ‘in beginsel’ sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er 12 of meer woningen gerealiseerd worden. De ontwikkeling voorziet in de realisatie van slechts één woning in een bestaand pand. Op basis van jurisprudentie is de ontwikkeling niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Verdere toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk. Conclusie Het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|12
4.2
Provinciaal beleid
Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur, erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2023 in werking. In december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijke ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgave. Het gaat om de volgende hoofdopgave: •
De basisopgaven: werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit;
•
Werken aan Brabantse energietransitie;
•
Werken aan een klimaatproef Brabant;
•
Werken aan de slimme netwerkstad;
•
Werken aan een concurrerende, duurzame economie.
Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. Conclusie De beleidsmatige uitgangspunten van de Omgevingsvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve Omgevingsverordening vastgesteld. De definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|13 Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening binnen de onderstaande gebieden. Vervolgens zijn de voor het plangebied eventueel relevante gebieden nader uitgewerkt: •
Diep grondwaterlichaam (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen);
•
Geen Attentiezone waterhuishouding (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebied, natuur en wegen);
•
Bescherming Natura 2000 (Rechtstreeks werkende regels: landbouw);
•
Stalderingsgebied (Rechtstreeks werkende regels: landbouw & Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen);
•
Verbod uitbreiding veehouderij (Rechtstreeks werkende regels: landbouw);
•
Concentratiegebied (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed);
•
Stedelijk gebied (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed);
•
Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid, en -berging);
•
Normen wateroverlast (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid, en -berging);
Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit is niet aan de orde bij het planvoornemen en vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen. Geen Attentiezone waterhuishouding (art. 2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m3 per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Voor het planvoornemen hoeft deze vergunning niet aangevraagd te worden en vormt daarmee geen belemmering voor het planvoornemen. Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een plan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen Stedelijk gebied een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed.
Het plangebied ligt binnen het bestaande stedelijke gebied en betreft een bestaand pand (rijksmonument). Gesteld kan worden dat het planvoornemen aansluit bij het regionaal beleid. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is reeds nader onderbouwd in de paragraaf ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|14 Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant. Overige gebieden De overige gebieden waar het plangebied onder valt, zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen en vormen daarmee geen beperking op het planvoornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2).
Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (artikel 3.5) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: •
Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6);
•
De waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7);
•
Meerwaardecreatie (art. 3.8).
Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken, en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. Toetsing In de beoogde situatie is sprake van een bestaand ruimtebeslag, aangezien het de functiewijziging van een bestaand pand (rijksmonument), binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ betreft. Het voornemen maakt één woning mogelijk; toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking is daarom niet nodig (zie ook paragraaf 4.1).
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|15 Toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagere in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: •
De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden;
•
De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer;
•
De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.
Toetsing Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (artikel 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: •
De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat;
•
De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.
Toetsing Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in de transformatie van een bestaand pand (rijksmonument) naar één woning. De ontwikkeling voorziet in de toevoeging van één woning aan het woningbestand van de gemeente Gilze en Rijen. Met de ontwikkeling wordt het oorspronkelijke gebruik van het pand aan de Hoofdstraat 23 (rijksmonument) als woonhuis teruggebracht. Dit heeft een positieve invloed op het mogelijke gebruik en doelgroep, de economische waarde en de hypothecaire mogelijkheden van het pand, waardoor het pand op een betere wijze duurzaam in stand en onderhouden kan worden. De ruimtelijke kwaliteit van het perceel en de directe omgeving zal hierdoor verbeteren. Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|16
4.3
Gemeentelijk beleid
Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities en koers zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en ruimtelijke plannen. De rol van de structuurvisie is veelzijdig: •
De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities;
•
Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners;
•
De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht. Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden;
•
Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren.
In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: •
Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap
• Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2. Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: •
Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies
• Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk 3. Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: •
Herkenbare en levendige dorpsharten
• Goed functionerende winkelconcentratiegebieden 4. Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: •
Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid
•
Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|17
Uitsnede visiekaart Structuurvisie Stedelijk gebied
Het oude lint Het plangebied ligt in het deelgebied ‘Het oude lint’. De centrale as is van historisch belang. Hierlangs is Rijen ontstaan. De eerste uitbreidingen van Rijen vonden plaats langs dit lint. De centrale as was bepalend voor de bereikbaarheid, de stedenbouwkundige ontwikkeling en de functies in Rijen. Ook de naoorlogse uitbreidingswijken hingen in eerste instantie aan de centrale as. De eigen dynamiek en verschijningsvorm van het lint is door de jaren heen ontstaan. Het lint vertelt als het ware het verhaal van Rijen. Hierop zijn we zuinig. Nieuwe ontwikkelingen worden zorgvuldig ingepast, en leveren een bijdrage aan de kwaliteiten van het lint. We willen de ruimtelijke kwaliteit van de as verbeteren. Hierbij richten we ons op drie verschillende pijlers, te weten: •
Verbetering van de openbare ruimte;
•
Behoud en versterking van het karakter van de lintbebouwing;
•
Herontwikkeling van de voormalige fabrieksterreinen, waarbij het industriële verleden van de plek, waar mogelijk, zichtbaar gemaakt wordt.
Conclusie Het planvoornemen betreft een functiewijziging van een monumentaal pand aan de Hoofdstraat 23 te Rijen naar functie ‘wonen’. Met de ontwikkeling wordt het oorspronkelijke gebruik als woonhuis teruggebracht. Het betreft een transformatie binnen het oude lint, waarbij het historische lint niet wordt aangetast. Gesteld kan worden dat het planvoornemen past binnen het beleid uit de Structuurvisie Stedelijk gebied.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|18 Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten. De toekomstvisie heeft als functie dat zij: •
Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025;
•
Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente;
•
Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn;
•
Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden.
De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd. In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: •
Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden;
•
Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven;
•
Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur, die optimaal worden gebruikt;
•
Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied.
Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toenamen van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdienen ook maatschappelijk aan de gemeenten binden. De gemeente wil inspelen op een behoefte van veel mensen om dicht bij hun werk te wonen. Daarom moet het woningaanbod gevarieerd zijn: van betaalbare woningen en appartementen voor jonge gezinnen en ouderen tot exclusieve woonvormen. NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|19 Conclusie Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als bouwkosten dat toelaten. Het planvoornemen betreft een functiewijziging van een monumentaal pand aan de Hoofdstraat 23 te Rijen naar de bestemming ‘Wonen’. Met de ontwikkeling wordt het oorspronkelijke gebruik als woonhuis teruggebracht. Hiermee maakt het planvoornemen inbreiding voor woningbouw mogelijk. Gesteld kan worden dat het planvoornemen aansluit bij de Toekomstvisie. Woonvisie In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld, waarin de gemeente een aantal ambities geformuleerd heeft. De gemeente wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente Gilze en Rijen in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. De gemeente hanteert daarbij de provinciale prognose als richtgetal, maar niet als harde grens. Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. De gemeente is van plan om naar de vervangende nieuwbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen.
Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te bebouwen, de toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Deze inhaalslag zorgt op dit moment voor frictie met de provinciale prognose, maar verwacht wordt dat door de inhaalslag in de toekomst de provinciale prognose naar boven wordt bijgesteld. Op basis van deze Woonvisie zal de gemeente de woningbouwprogrammering voor de komende jaren verder uitwerken. In de woningbouwprogrammering geeft de gemeente daarom een hogere prioritering aan bouwprojecten om zo de inhaalslag te bewerkstelligen. Nieuwbouw bevordert de doorstroming en de aantrekkelijkheid van de gemeente voor nieuwe inwoners. Daarbij richt de gemeente zich op jongen gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in dorpen. In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor de oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Bij nieuwbouw op centrumlocaties zet de gemeente in op toevoeging van levensloopgeschikte woningen voor ouderen. In de kleinere kernen Molenschot en Hulten biedt de gemeente ruimte voor kleinschalige initiatieven voor (lichte) zorgvragers, particuliere initiatieven (voor starters) of gemengde woonvormen.
Toetsing Door het wijzigen van de functie ‘dienstverlening’ van het monumentale pand (Hoofdstraat 23) naar de functie ‘wonen’, blijft het bijzondere pand beschikbaar in de woningvoorraad en is het pand zelfs geschikt voor een bredere doelgroep. Het planvoornemen past binnen het beleid van de Woonvisie. Welstandsnota Gemeente Gilze Rijen Welstandstoezicht is begin twintigste eeuw ingesteld om te voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte zouden ontsieren. De welstandsbeoordeling is gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook in zijn omgeving worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen van die omgeving een rol spelen. NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|20 Het welstandsbeleid voor de gemeente Gilze en Rijen is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht is bedoel om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen. Het gemeentelijke welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifiek objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleinere bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: •
De relatie tussen vorm, gebruik en constructie;
•
De relatie tussen bouwwerk en omgeving;
•
De betekenissen van vormen in de sociale-culturele context;
•
Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit;
•
Schaal en maatverhoudingen;
•
Materiaal, textuur, kleur en licht.
Op 20 december 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vernieuwen van het welstandsbeleid. Uit dit besluit blijkt dat de Welstandsnota Gilze en Rijen alleen nog geldt voor de rode gebieden op het bij de besluit behorende kaart. Voor de gele gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet meer, maar in plaats daarvan zal de beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden door middel van de ‘algemene voorschriften gele gebieden.’ Voor groene gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet, met uitzondering van de excessenregeling.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|21
Uitsnede Welstandskaart gemeente Gilze en Rijen
Klimaatkaart Gilze en Rijen Het klimaat verandert: de gemiddelde wereldtemperatuur stijgt en daarmee worden de gevolgen merkbaar. Het regent meer en harder, er komen meer dagen waarop het warmer is dan 30 graden. De bodem wordt op de ene plaats natter en op een andere plaats droogt deze uit. Vanuit het Deltaplan zijn gemeenten verplicht om een stresstest light te maken. Dat is voor Gilze en Rijen de klimaatonderlegger in de vorm van een kaart. Een kaart is een middel om de effecten die we kunnen verwachten inzichtelijk te maken. Voor de Klimaatkaart Gilze en Rijen zijn een aantal gegevens uit bronnen zoals de bodemkaart, hoogte, zonneatlast en de Klimaateffectatlas gecombineerd en grafisch weergegeven. Op deze kaart staan de gevolgen die we kunnen verwachten en de kansen om hiermee om te gaan. Het zijn globale gegevens dus we kunnen niet op perceel niveau bepalen welke effecten daar optreden. Aan de hand van de Klimaatkaart heeft de gemeente Gilze en Rijen de Klimaatgids opgesteld. In deze gids wordt informatie gegeven over de klimaatgevolgen, wordt de klimaatkaart toegelicht en worden tips gegeven aan wat inwoners en planmakers kunnen doen. Een ontwikkeling biedt kansen om aandachtspunten aan te pakken. Bij dit project is de voornaamste kans het voorkomen van problemen op het gebied van wateroverlast en hittestress.
Klimaatgids In de Klimaatgids zijn verschillende maatregelen voor het tegengaan van hittestress opgenomen. Ook geeft de gemeente in de Klimaatgids adviezen aan haar inwoners over hoe zij zelf een bijdrage kunnen leveren.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|22 Welke adviezen geeft de gemeente aan haar inwoners? •
Het vervangen van de verharding in de tuin voor planten van een geveltuin;
•
De gevels van de woning of schuur vergroenen voor het planten van een geveltuin;
•
Het aanbrengen van groen op de daken van schuren en woningen;
•
Bedrijven kunnen ook bijdragen door parkeerplaatsen, erfafscheiding en het dak te vergroenen. Dit kan gecombineerd worden met zonnepanelen waarmee bijdragen wordt geleverd voor het opwekken van duurzame energie.
Uitsnede Klimaatkaart Gilze en Rijen
Toetsing Het planvoornemen betreft een functiewijziging van een monumentaal pand naar de functie ‘wonen’. Het planvoornemen heeft een positieve invloed op de economische waarde en de hypothecaire mogelijkheden van het pand, waardoor het pand op een betere wijze duurzaam in stand en onderhouden kan worden. Hieronder valt ook de mogelijkheid om het rijksmonument duurzamer en klimaatadaptief te maken, waardoor een bijdrage kan worden geleverd aan een energie neutrale woonomgeving. Duurzaam bouwen Gemeente Gilze en Rijen heeft specifieke ambities voor duurzaam bouwen. Hiervoor heeft de gemeente de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids. Deze biedt de architecten en ontwerpers een duidelijk handvat om hun product te toetsen aan de optimale verhouding tussen de schoonheids-, sociale-, milieukundige- en economische dimensies. De Duurzaam Beeldkwaliteitsgids daagt uit een goede balans te vinden, waarbij de beschikbare ruimtelijke en vormgevende middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet. De doelstelling van de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids is: Duurzame functionaliteit als uitgangspunt voor de vorm constructie, private ruimte, openbare ruimte en omgeving.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|23 Uitgangspunten om de doelstelling te bewerkstelligen zijn: •
Duurzame en functionele cohesie tussen bouwwerk, private ruimte, openbare ruimte en omgeving;
•
Het bevorderen van sociale en culturele cohesie in de wijk;
•
Het duurzaam en functioneel ordenen van ruimten in en rondom bouwwerken in relatie tot openbare ruimte en omgevingsfactoren;
•
Duurzaam en functioneel bouwen in vorm, gebruik, constructie, beheer en schoonheid;
•
Helderheid in complexiteit door duurzame en functionele balans tussen maat, schaal, materiaal, kleur en duurzame omgevingsfactoren.
Toetsing Het planvoornemen betreft een functiewijziging van een monumentaal pand naar de functie ‘wonen’. Het planvoornemen heeft een positieve invloed op de economische waarde en de hypothecaire mogelijkheden van het pand, waardoor het pand op een betere wijze duurzaam in stand en onderhouden kan worden. Hieronder valt ook de mogelijkheid om het rijksmonument duurzamer en klimaatadaptief te maken, waardoor een bijdrage kan worden geleverd aan een energie neutrale woonomgeving. Conclusie Het planvoornemen past binnen het gemeentelijk beleid.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|24
5.
RANDVOORWAARDEN
5.1
Archeologie en cultuurhistorie
Archeologie Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valletta (of wel: ‘Verdrag van Malta’) regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007 en wijzigt hiermee de Monumentenwet uit 1988, de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek.
Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Gemeentelijke archeologiebeleid De raad van de gemeente Gilze en Rijen heeft op 26 april 2011 het beleidsplan archeologische monumentenzorg en de bijbehorende beleidskaart vastgesteld. Het beleidsplan geeft inzicht in de gemeentelijke verantwoordelijkheden en bevoegdheden ten aanzien van het archeologische erfgoed en formuleert op hoofdlijnen de beleidsuitgangspunten ten aanzien van het behoud en beheer van dit erfgoed. Het archeologiebeleid zorgt er voor dat de gemeente keuzes op het gebied van archeologie inhoudelijk kan beargumenteren en helder kan maken voor alle betrokkenen. Het document bevat naast het plan ook een beleidskaart en toelichting. De gemeente wil met dit beleid meer maatwerk leveren door te beschermen waar nodig en vrij te laten waar de kans op archeologische vondsten kleiner is. Het nieuwe beleid maakt onderscheid in gebieden met hogere en lagere verwachtingswaarden. De beleidskaart is opgesteld aan de hand van feitelijke bodemgegevens over het grondgebied van de gemeente. Afhankelijk van de verwachtingswaarde wordt het beleid versoepeld of juist aangescherpt. In zijn algemeenheid heeft de gemeente meer activiteiten vrijgesteld van archeologische onderzoek.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|25
Uitsnede archeologische beleidskaart gemeente Gilze en Rijen
Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Gilze en Rijen ligt het plangebied in categorie 3: Gebied met een hoge archeologische verwachting, historische kernen. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus groot. In het vigerend bestemmingsplan is voor het gehele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’ opgenomen. Ter bescherming van de archeologische waarden blijft in onderhavig bestemmingsplan de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’ gehandhaafd. Het planvoornemen betreft uitsluitend een functiewijziging en er vinden geen bodemingrepen plaats die de gestelde onderzoeksgrens overschrijden. Een archeologisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht. Cultuurhistorie De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één wet. Een groot deel van de bestaande weten regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water.
Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2023 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Beleid provincie Noord-Brabant In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen, te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangegeven. NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|26
Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart Noord-Brabant
Toetsing Cultuurhistorische Waardenkaart Regio Baronie Op de CHW is af te lezen dat het plangebied ligt binnen de regio ‘Baronie’. De Baronie is onderdeel van het dekzandplateau dat doorsneden wordt door beken. Het zandlandschap bestaat uit een grofmazige mozaïek van oude en jonge zandontginningen en bossen. Kenmerkend voor de oude zandontginningen zijn dorpen en buurtschappen zonder open akkercomplexen en bijhorende groenstructuren. Op enkele plaatsen komen open akkercomplexen voor. De bebouwing en de akkers liggen vaak op de rand van de beekdalen, de graslanden (beemden) in het beekdal en de (voormalige) heidevelden op de hogere zandgronden. De jongere ontginningen hebben vaak een open karakter met een rationeel patroon van wegen, waterlopen en percelen. De openheid wordt onderbroken door erfbeplanting en wegbeplanting. Daarnaast komen ook meer besloten jonge zandontginningen voor, met bebouwing langs oude wegen, kleinschaligheid door de afwisseling van akkers en weiden met bosjes en losstaande bomen. Op de overgang van bos naar beekdal is een coulisselandschap ontstaan met transparante bomenrijen, gericht op de beek. De ontwikkelingsstrategie voor dit gebied is: 1. Behoud door ontwikkeling of versterking van de samenhang van de dragende structuren van de regio; 2.
De cultuurhistorische waarden van de Baronie in hun samenhang verder ontwikkelen, beschermen en toeristisch-recreatief ontsluiten. Dit geldt in het bijzonder voor de cultuurhistorische landschappen; 3. Het duurzaam en in samenhang behouden van het bodemarchief (o.a. door afstemming van het gemeentelijk archeologiebeleid) van de archeologische landschappen: “Beekdal van de Mark” en “Dekzandeiland Alphen-Baarle”.
NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|27 Het planvoornemen betreft een functiewijziging van een monumentaal pand naar de bestemming ‘Wonen’, waarbij geen sloop- en bouwwerkzaamheden plaatsvinden. Er vinden geen ontwikkelingen plaats welke in strijd zijn met de ontwikkelingsstrategieën behorende bij de regio ‘Baronie’. Historische geografie (lijnen) – Redelijk hoog De Hoofdstraat zelf is aangewezen als historisch geografische lijn van hoge waarde. Het planvoornemen betreft een functiewijziging van een monumentaal pand naar de bestemming ‘Wonen’, waarbij geen sloop- of bouwwerkzaamheden plaatsvinden. De cultuurhistorische waarden en kenmerken van deze lijn zullen intact blijven. Historische stedenbouw – Lintbebouwing Rijen Akkerdorp (1300-1400), met, voornamelijk door aanleg van spoorlijn met stationsgebouw (1863) en daarop volgende industriële ontwikkeling snelle groei tot langgerekt straatdorp (Stationsstraat, Hoofdstraat). Afwisselend, maar door recente nieuwbouw plaatselijk weinig historisch bebouwingsbeeld, gerelateerd aan ontwikkeling leerindustrie, met woonhuizen en villa’s (overwegend 1900-1930), met op achterterreinen bijzonder, doch snel verdwijnend gevarieerd industrielandschap met leerfabrieken, looierijen en dergelijke. De panden aan de Hoofdstraat 23 en 25 zijn aangewezen als overige bouwkunst. Hoofdstraat 23 is tevens aangegeven als rijksmonument.
Binnen het bestemmingsplan “Centrumgebied Rijen” kennen de twee panden ook de aanduiding ‘specifieke bouwaanduiding – rijksmonument’, waardoor deze panden middels het bestemmingsplan beschermd zijn. In onderhavig bestemmingsplan blijft deze aanduiding gehandhaafd. In onderhavig planvoornemen zal de huidige bebouwing en uitstraling van het rijksmonument in stand worden gehouden. Door deze wijziging komt de planologische situatie weer overeen met de oorspronkelijke situatie. De functiewijziging zorgt ervoor dat het monumentale pand duurzaam in stand kan worden gehouden. Conclusie De aspecten archeologie en cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.
5.2
Bedrijven en milieuzonering
De Wet milieubeheer (Wm) zorgt ervoor dat milieuoverlast in woongebieden zoveel mogelijk wordt beperkt. Alle voorzieningen en bedrijven die overlast veroorzaken moeten daarom een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer. In de publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (2009) van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. De lijst geeft richtlijnen voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De benodigde afstand tussen bedrijven en gevoelige functies is afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf en de omgeving. NL.IMRO.0784.BPHoofdstraat23-ON01
bestemmingsplan Hoofdstraat 23 Rijen
|28 Omgevingstype gemengd gebied Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend”. Omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied. Alle bedrijven die in de buurt van het plangebied liggen worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale hinderafstand ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen.
De minimale afstand per categorie is als volgt: Milieucategorie
t.o.v. rustige wijk
t.o.v. gemengd gebied
1
10 m
0m
2
30 m
10 m
3.1
50 m
30 m
3.2
100 m
50 m
4.1
200 m
100 m
4.2
300 m
200 m
5.1
500 m
300 m
5.2
700 m
500 m
5.3
1.000 m
700 m
6
1.500 m
1.000 m
Onderzoek Het planvoornemen betreft een functiewijziging van het pand (rijksmonument) aan de Hoofdstraat 23 te Rijen naar de functie ‘wonen’. Bij de beoogde ontwikkeling dient voldaan te worden aan de vereiste richtafstanden tot de omliggende milieubelastende bedrijven. Het plangebied is gelegen aan de Hoofdstraat, in het centrum van Rijen. Rondom het plangebied liggen veel verschillende functies, zoals wonen, horeca, dienstverlening, detailhandel, etc. De omgeving van het plangebied kan derhalve aangemerkt worden als een gemengd gebied.