ONBP Hengelstraat 50-52 Gilze (2021 10 08)

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN HENGELSTRAAT 50-52, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN HENGELSTRAAT 50-52, GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Ontwerp

Datum

08 - 10 - 2021

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Auteur(s)

Cristian van Kuijk

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1. 1.1 1.2 1.3 1.4

2. 3. 4. 4.1 4.2 4.3

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

6. 6.1 6.2 6.3

7. 7.1 7.2

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

Bestaande situatie Toekomstige situatie Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

Randvoorwaarden Archeologie Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Cultuurhistorie Externe veiligheid Natuurwetgeving Geluid Luchtkwaliteit Vliegbasis Gilze-Rijen Water Mer-beoordeling

Juridische regelgeving Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

Uitvoerbaarheid Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

2 2 2 3 4

5 7 11 11 13 16

22 22 24 26 27 30 32 34 36 36 38 43

45 45 45 46

47 47 47

|2

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding van dit bestemmingsplan is het beëindigen van de bedrijfsactiviteiten op het perceel Hengelstraat 52 te Gilze. De eigenaar heeft de wens om de bestaande bedrijfsgebouwen deels te slopen en de bestemming van Hengelstraat 52 te wijzigen van ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’. Als compensatie voor de sanering van het bedrijf zal één extra woning binnen het plangebied mogelijk zijn. Op het perceel staat nu een oude langgevelboerderij, die gesplitst is in twee woningen (Hengelstraat 50 en 52) en de bedrijfsgebouwen behorende bij het garagebedrijf Hengelstraat 52. De bedrijfsgebouwen op het perceel Hengelstraat 52 zullen deels gesloopt worden. De andere woning in de langgevelboerderij op nummer 50 heeft reeds de bestemming ‘Wonen’. De wens is om een vervangende woning te realiseren aan de zijde van de Schaapsdijk. De verplaatsing van deze woning is met een omgevingsvergunning op basis van de afwijkingsbevoegdheid 25.3.2. uit het bestemmingsplan Buitengebied vergund en de woning is inmiddels gerealiseerd. Door het opnemen van de nieuwe locatie van deze woning in dit bestemmingsplan wordt de nieuwe situatie van deze woning ook juridisch-planologisch juist geregeld. Ter plaatse van de te slopen langgevelboerderij zal de langgevelboerderij herbouwd worden met daarin twee woningen, waarbij sprake zal zijn van herbouw met gebruikmaking van de karakteristieke elementen.

Door een bouwhistoricus is een advies over deze herbouw opgesteld, welke als voorwaardelijke verplichting bij dit bestemmingsplan is gevoegd. De ontwikkeling is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan. Om de ontwikkeling juridisch planologisch mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied is gelegen in het bestaand stedelijk gebied aan de zuidoostkant van Gilze in de gemeente Gilze en Rijen. Aan de westzijde wordt het gebied begrensd door de Hengelstraat en aan de oostzijde door de Schaapsdijk. Het plangebied sluit aan op de kleine nieuwbouwwijk ‘Vrijheid van Gilze’ en is aan de oostzijde omringd door weilanden. Het plangebied is kadastraal bekend als de gemeente Gilze, nr. 3472 en 3473 en heeft een oppervlakte van ca. 2.651 m2.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|3

Figuur 1 Ligging plangebied

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied valt binnen het vigerend bestemmingsplan ‘Buitengebied’ van de gemeente Gilze en Rijen. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 1 juli 2013. Het plangebied heeft op grond van dit bestemmingsplan de bestemmingen ‘Bedrijf’ met de aanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – garagebedrijf’ en ‘Wonen’. Tevens heeft het plangebied de bouwaanduiding ‘karakteristiek’ en de dubbelbestemmingen ‘Waarde – Archeologie’ en ‘Waarde – Landschap – 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘overig – IHCS – 1’ en ‘overig – kernrandzone’.

Figuur 2 Vigerend bestemmingsplan NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|4

1.4

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereest ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving van het relevante beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|5

2.

BESTAANDE SITUATIE

Op het perceel staat een voormalige langgevelboerderij uit 1905, die gesplitst is in twee woningen (Hengelstraat 50 en 52). De langgevelboerderij bestaat uit één bouwlaag met kap en heeft een oppervlakte van in totaal ca. 310 m2, verdeeld over de twee woningen. De woning op nummer 52 is de bedrijfswoning bij het garagebedrijf. De bedrijfswoning bestaat deels uit de karakteristieke langgevelboerderij en deels uit uitbouwen die door de jaren heen zijn gedaan. Ten behoeve van het garagebedrijf staat een tweede bedrijfsgebouw op het perceel met een oppervlakte van ca. 135 m2. Het grootste gedeelte van het perceel van het garagebedrijf is verhard. Het zuidelijke deel van de voormalige boerderij (nummer 50) heeft de bestemming ’Wonen’. Op het perceel zijn twee bijgebouwen aanwezig, van 60 m2 en 236 m2. De bijgebouwen zijn in een bouwkundig slechte staat.

bedrijfswoning

garagebedrijf

woning

Figuur 3 voormalige situatie

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|6

Figuur 4 Langgevelboerderij Hengelstraat 50-52

Figuur 5 Garagebedrijf Hengelstraat 52

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|7

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

Toekomstige situatie Hengelstraat 50/ Schaapsdijk 2a De voormalige agrarische bedrijfswoning no. 50 op het perceel heeft reeds de bestemming ‘Wonen’. Binnen het perceel is langs de zijde van de Schaapsdijk een vervangende woning gebouwd, met gebruikmaking van de afwijkingsbevoegdheid 25.3.2. (herbouw van woningen buiten bestaande fundamenten) uit het bestemmingsplan Buitengebied. Voor de herbouwde woning gelden de volgende bouwregels: •

Max. inhoud: 750 m3;

•

Max. goothoogte: 6 m, tenzij anders op de verbeelding aangegeven;

•

Max. bouwhoogte: 10 m, tenzij anders op de verbeelding aangegeven;

•

Dakhelling: min. 20° en max. 55°, tenzij anders op de verbeelding aangegeven;

•

Min. Afstand tot zijdelingse perceelsgrens: 5 m.

De twee schuren op het perceel zijn gesloopt. De voormalige woning Hengelstraat 50 heeft tot zover gediend als bijgebouw bij de nieuwe woning aan de Schaapsdijk. In dit bestemmingsplan wordt deze nieuwe situatie van de woning ook formeel in een bestemmingsplan vastgelegd.

Herbouw langgevelboerderij: Bedrijfswoning wordt woning Compensatiewoning sanering garagebedrijf

Herbouw no. 50

Figuur 6 Toekomstige situatie Hengelstraat 50-52

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|8

Figuur 7 herbouwde woning no. 50

Toekomstige situatie Hengelstraat 50 en 52 Het garagebedrijf op het perceel Hengelstraat 52 wordt opgeheven en gesaneerd. De bestaande (bedrijfs)gebouwen worden deels gesloopt en de langgevelboerderij wordt herbouwd in zijn oorspronkelijk staat, op dezelfde locatie. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken wordt te bestemming gewijzigd van ‘Bedrijf’ naar ‘Wonen’. Door het beëindigen van de bedrijfsbestemming neemt de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in en rond het plangebied toe. De in bouwkundige slechte staat verkerende bedrijfsgebouwen worden deels gesloopt, waardoor de beeldkwaliteit van het gebied toeneemt. De garage/werkplaats van 135 m2, waarop zonnepanelen aanwezig zijn, blijft behouden. Als compensatie voor het saneren van het garagebedrijf, en daarmee het verbeteren van de leefomgeving, wordt één nieuwe woning in de langgevelboerderij mogelijk gemaakt. Hierdoor worden de twee oorspronkelijke woningen in de langgevelboerderij hersteld. De langgevelboerderij is geen gemeentelijk monument of rijksmonument, maar is in het bestemmingsplan wel aangeduid als “karakteristiek”. Om de historisch bouwkundige waarden te bepalen en de toekomstmogelijkheden voor verbouw en herbouw in beeld te brengen is advies gevraagd aan een bouw- en kunsthistoricus. Dit advies is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd.

Bij de herbouw van de woningen in de langgevelboerderij moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan om de karakteristieke waarden intact te houden, zoals: •

De karakteristieke beeldbepalende frontgevel dient nauwgezet herbouwd te worden. D.w.z. in kruisverband, met plint, met idem kleur baksteen en ondiep liggende voegen, met geklampte luiken en deuren naar de oorspronkelijke situatie en met idem gootpartij met houten klossen;

•

De veel gekleurde hardgebakken tegelstrook voor de gevel moet terug komen bij de herbouw, evenals de muurankers in het noordelijk (linker)geveldeel;

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|9 •

De dakpartij moet terugkomen in een helling van 50° en belegd zijn met rode- of donkergrijze Muldenpannen;

•

Dezelfde schoorsteenpartijen dienen te worden herbouwd;

•

De karakteristieke maten en verhoudingen van de voorgevel en dakpartijen moeten aangehouden worden;

•

De lindebomen moeten blijven staan.

Door het pand op deze manier te herbouwen, blijft het beeldbepalende karakter in stand. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen, waardoor voldaan zal moeten worden aan het advies. De bouwregels voor de woningen uit het huidige bestemmingsplan Buitengebied (goothoogte 5 meter en bouwhoogte 11 meter) zijn overgenomen in dit bestemmingsplan.

Figuur 7 Landschappelijke inpassing

Landschappelijke inpassing De nieuwe ontwikkeling zal zorgvuldig landschappelijk worden ingepast. Het plangebied vormt de schakel tussen het stedelijke en het landelijke gebied. Hierbij is het met name van belang dat de coniferenhaag wordt verwijderd en dat er aan de zijde van de Schaapsdijk een ‘open’ verbinding komt met het agrarische landschap. Enerzijds wordt deze openheid gecreëerd door de stedenbouwkundige invulling van het perceel. In de huidige situatie is het gehele perceel van het bedrijf namelijk onderdeel van het bouwvlak, dus ook het noordelijke deel in de oksel van de Schaapsdijk en Hengelstraat. Hier zijn nu bedrijfsgebouwen aanwezig, welke gesloopt zullen worden. Daarnaast bestond de planologische mogelijkheid om hier nog andere gebouwen te plaatsen. NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|10 In dit nieuwe bestemmingsplan zijn de bouwvlakken voor de woningen en de bijgebouwen verkleind en aangepast, waardoor het noordelijke deel van het perceel in de nieuwe situatie vrij van bebouwing blijft. In combinatie met de volgende maatregelen voor de landschappelijke inpassing wordt hierdoor een betere overgang tussen stedelijk en landelijk gebied gecreëerd. De volgende uitgangspunten zijn opgenomen in de landschappelijke inpassing: •

De hoge coniferenhaag wordt verwijderd, waardoor het gebied een veel opener beeld krijgt. Tevens zal het zicht van de te realiseren woning aan de Schaapsdijk niet wordt beperkt en van voldoende lichtval wordt voorzien;

•

De nieuwbouw woning langs de Schaapsdijk en de vervangende langgevelboerderij krijgen een groene tuin met lage (inheemse) beplanting;

•

Langs de voorzijde van de Hengelstraat en de Schaapsdijk wordt een lage heg geplaats, zoals bijvoorbeeld een beukenhaag (in plaats van huidige hoge heg), om zo het zicht van en naar de woningen niet te beperken;

•

Langs de Hengelstraat worden de bestaande leilinden vervangen door nieuwe leilinden conform het cultuurhistorisch advies. Vanwege de slechte conditie van de huidige leilinden is het noodzakelijk deze te vervangen door nieuwe exemplaren.

In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen om de landschappelijke inpassing te waarborgen. Parkeren Bestaande situatie In de nota ‘Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ is de parkeernorm van een woning vastgesteld op 2,0 parkeerplaatsen per woning, voor arbeidsintensieve en bezoeker extensieve bedrijven zoals een garagebedrijf is de norm vastgesteld op 2,4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo. In de bestaande situatie zijn een garagebedrijf met bedrijfswoning en een woning aanwezig. De oppervlakte van het garagebedrijf bedraagt ca. 371 m2. Met een parkeernorm van 2,4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo betekent dit een parkeerbehoefte van 7,6 parkeerplaatsen (317m2/100m2*2,4 parkeerplaatsen). De twee woningen hebben een parkeerbehoefte van 4,0 parkeerplaatsen (2,0 parkeerplaatsen*2 woningen). In totaal bedraagt de parkeerbehoefte 11,6 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt opgevangen op het eigen terrein. Nieuwe situatie In de nieuwe situatie is sprake van drie woningen. Deze woningen hebben een parkeerbehoefte van 6,0 parkeerplaatsen (2,0 parkeerplaatsen*3 woningen). De parkeerbehoefte neemt in de nieuwe situatie met 5,6 parkeerplaatsen af ten opzichte van de huidige situatie. De parkeerplaatsen voor de woningen worden volledig op eigen terrein opgevangen.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|11

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Beoordeling plan Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te kunnen stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in de zin dat van de provincies en gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming.

Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigd in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 1 oktober 2012 in werking getreden. NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|12 Beoordeling Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plan relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is.

De in de toelichting van een ruimtelijk plan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het plan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Beoordeling In deze situatie is sprake van één extra woning, als compensatie van de sanering van het garagebedrijf. Onderhavig plan wordt in de lijn van de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State niet als stedelijke ontwikkeling beschouwd. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is niet noodzakelijk.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|13

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water en regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale Omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2022 in werking. In december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort uit de basisopgaven.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitgangspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen.

Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve Omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|14 De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) ruimtelijke plannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • Geen attentiezone waterhuishouding (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Stalderingsgebied (Rechtstreeks werkende regels: landbouw en Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen) • Concentratiegebied (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Stedelijk gebied (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Normen wateroverlast (instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging • Norm wateroverlast Stedelijk gebied (instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en –berging Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen.

Hierin is opgenomen dat een ruimtelijk plan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen Stedelijk gebied een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het plangebied ligt binnen het bestaand stedelijk gebied dus het planvoornemen sluit hierbij aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ in 4.1 Rijksbeleid. Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking.

Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant. Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|15 Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) • De waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) • Meerwaardecreatie (art. 3.8) Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Het beoogde initiatief heeft betrekking op het hergebruik van bestaande bebouwing. Het planvoornemen transformeert het bestaande detailhandelspand naar twee burgerwoningen. In beginsel zijn er geen plannen voor het oprichten van extra bebouwing of slopen van bebouwing. De bebouwingsregeling uit het vigerend bestemmingsplan Centrumgebied Gilze wordt overgenomen, waarbij de maatvoering van de bebouwing wordt gebaseerd op de bestaande bebouwing in het plangebied.

Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • • •

De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (art. 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • •

De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|16 Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in het hergebruik van de huidige bebouwing. De huidige bebouwing wordt getransformeerd. Zodoende resulteert het planvoornemen in een verbetering van de fysieke kwaliteit van de landschappelijke kwaliteit. Beoordeling De beoogde ontwikkeling is in lijn met het provinciaal beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en ruimtelijke plannen. De rol van de structuurvisie is veelzijdig: • De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities; • Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners; • De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht.

Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden; • Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren. In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: - Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap - Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2. Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: - Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaam verkeer) van de kernen en hun specifieke functies - Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk 3. Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: - Herkenbare en levendige dorpsharten - Goed functionerende winkelconcentratiegebieden

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|17 4.

Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: - Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid - Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid

Beleidsuitgangspunten Gilze ‘Inbreiding voor uitbreiding’ is een overkoepelend thema voor alle woningbouwontwikkelingen in de gemeente Gilze en Rijen. Dit betekent dat er eerst gezocht wordt naar woningbouwlocaties binnen het stedelijke gebied, voordat naar nieuwe uitleg locaties wordt gekeken. Dit principe wordt ook toegepast op Gilze-zuid. Eerst wordt gezocht naar herontwikkeling van bestaande erven en kavels. Pas daarna wordt gekeken naar nieuwe locaties. Beoordeling De beoogde ontwikkeling past binnen het beleid van de gemeentelijke Structuurvisie, omdat de landschappelijke karakteristiek in stand wordt gehouden. De locatie is een inbreidingslocatie in de kern Gilze en voldoet daarmee aan het overkoepelende thema voor de woningbouwontwikkelingen. Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan passend is binnen het beleid. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De Toekomstvisie ‘Samen werken aan ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur.

De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteit te behouden en verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met de omringende gemeenten. De toekomstvisie heeft als functie dat zij: •

Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025;

•

Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente;

•

Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn;

•

Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden.

De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|18 In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: •

Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden;

•

Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven;

•

Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op vlak van sport en cultuur, die optimaal worden benut;

•

Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied.

Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijk woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toename van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdienen ook maatschappelijk aan de gemeente binden. Men wil inspelen op een behoefte van veel mensen om dicht bij hun werk te wonen. Daarom moet het woningaanbod gevarieerd zijn: van betaalbare woningen en appartementen voor jonge gezinnen en ouderen tot exclusieve woonvormen. Beoordeling In de gemeente is tot 2025 voldoende ruimte voor woningbouw voorhanden. Die ruimte is zowel voor inbreiding in de bestaande kernen als voor uitbreiding. Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat. Onderhavig planvoornemen betreft een inbreidingslocatie in de kern Gilze, de ontwikkeling is daarmee passend binnen het beleid van de gemeente. Welstandsnota Het welstandstoezicht is bedoeld om in alle openheid een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving.

Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het gemeentelijke welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleinere bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: •

De relatie tussen vorm, gebruik en constructie;

•

De relatie tussen bouwwerk en omgeving;

•

De betekenissen van vormen in de sociale-culturele context;

•

Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit;

•

Schaal en maatverhoudingen;

•

Materiaal, textuur, kleur en licht.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|19 Op 20 december 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vernieuwen van het welstandsbeleid. Uit dit besluit blijkt dat de Welstandsnota Gilze en Rijen alleen nog geldt voor de rode gebieden op het bij de besluit behorende kaart. Voor de gele gebieden geldt niet meer de Welstandsnota Gilze en Rijen, maar in plaats daarvan zal de beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden door middel van de ‘algemene voorschriften gele gebieden’. Voor groene gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet meer, met uitzondering van de excessenregeling.

Figuur 8 Uitsnede Welstandsnota

Beoordeling Het plangebied valt in het rode gebied. Voor de rode gebieden beoordeelt de Welstandscommissie de bouwplannen op basis van de Welstandsnota. De herbouw van de langgevelboerderij vindt plaats met in achtneming van het advies van de bouwen kunsthistoricus, dat als bijlage bij dit bestemmingsplan is gevoegd. De definitieve bouwplannen worden voorgelegd en getoetst door de Welstandscommissie. Klimaatkaart Gilze Rijen Het klimaat verandert: de gemiddelde wereldtemperatuur stijgt en daarmee worden de gevolgen merkbaar. Het regent meer en harder, er komen meer dagen waarop het warmer is dan 30 graden. De bodem wordt op de ene plaats natter en op een andere plaats droogt deze uit.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|20 Vanuit het Deltaplan zijn gemeenten verplicht om een stresstest light te maken. Dat is voor Gilze en Rijen de klimaatonderlegger in de vorm van een kaart. Een kaart is een middel om de effecten die we kunnen verwachten inzichtelijk te maken. Voor de Klimaatkaart Gilze en Rijen zijn een aantal gegevens uit bronnen zoals de bodemkaart, hoogte, zonneatlas en de Klimaateffectatlas gecombineerd en grafisch weergegeven. Op deze kaart staan de gevolgen die we kunnen verwachten en de kansen om hiermee om te gaan. Het zijn globale gegevens dus we kunnen niet op perceel niveau bepalen welke effecten daar optreden. Aan de hand van de Klimaatkaart heeft de gemeente Gilze en Rijen de Klimaatgids opgesteld. In deze gids wordt informatie gegeven over de klimaatgevolgen, wordt de klimaatkaart toegelicht en worden tips gegeven aan wat inwoners en planmakers kunnen doen. Een ontwikkeling biedt kansen om aandachtspunten aan te pakken. Bij dit project is de voornaamste kans het voorkomen van problemen op het gebied van wateroverlast en hittestress. Klimaatgids In de Klimaatgids zijn verschillende maatregelen voor het tegengaan van hittestress opgenomen. Ook geeft de gemeente in de Klimaatgids adviezen aan haar inwoners over hoe zij zelf een bijdrage kunnen leveren. Welke adviezen geeft de gemeente aan haar inwoners? • Het vervangen van de verharding in de tuin door planten of gras.

• De gevels van de woning of schuur vergroenen door het planten van een geveltuin. • Het aanbrengen van groen op de daken van schuren en woningen. • Bedrijven kunnen ook bijdragen door parkeerplaatsen, erfafscheiding en het dak te vergoenen. Dit kan gecombineerd worden met zonnepanelen waarmee bijdragen wordt geleverd voor het opwekken van duurzame energie. Beoordeling

Figuur 9 Uitsnede Klimaatkaart

Het plangebied is gelegen in een matig klimaat waar de volgende aandachtspunten gelden: • Toenemende verdroging. • Afname biodiversiteit als gevolg van verdroging. Aangezien het om de herbouw van een bestaand cultuurhistorisch waardevol gebouw gaat, zullen de concrete klimaat maatregelen voor dit planvoornemen vooral in een betere isolatie van het pand en mogelijkheden voor duurzame energieopwekking zitten. NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|21 Woonvisie In de nieuwe Woonvisie, die in december 2019 door de gemeenteraad is vastgesteld, heeft de gemeente de volgende visie en ambities geformuleerd: “Nieuwbouw De gemeente wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. De gemeente hanteert daarbij de provinciale prognose als richtgetal, maar niet als harde grens. Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. We zijn van plan om naast de vervangende woningbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen. Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te behouden, de toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Deze inhaalslag zorgt op dit moment voor frictie met de provinciale prognose, maar verwacht wordt dat door de inhaalslag in de toekomst de provinciale prognose naar boven wordt bijgesteld. Op basis van deze woonvisie zal de gemeente de woningbouwprogrammering voor de komende jaren verder uitwerken.

In onze woningbouwprogrammering geven wij daarom een hogere prioritering aan bouwprojecten om zo de inhaalslag te bewerkstellen. Nieuwbouw bevordert de doorstroming en de aantrekkelijkheid van onze gemeente voor nieuwe inwoners. Daarbij richten wij ons op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in onze dorpen. In het kader van de vergrijzing willen we ook voor onze oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Bij nieuwbouw op centrumlocaties zetten we in op toevoeging van levensloopgeschikte woningen voor ouderen. In de kleinere kernen Molenschot en Hulten bieden we ruimte voor kleinschalige initiatieven voor (lichte) zorgvragers, particuliere initiatieven (voor starters) of gemengde woonvormen. Woningbehoefte en doorstroming Om doorstroming per kern te borgen dient in elke kern gebouwd te worden. In Gilze gaat het om het bouwen voor eigen inwoners en nieuwkomers. Prioriteit ligt bij vrijstaande eengezinswoningen en appartementen met lift. Hierdoor komt de bestaande woningvoorraad deels vrij voor starters en wordt de doorstroming bevorderd.

Daarnaast trekt Gilze met deze toevoeging aan de woningmarkt nieuwkomers aan.” Toetsing De herbouw en het toevoegen van één extra wooneenheid in cultuurhistorische bebouwing ten behoeve van het behoud en herstel van cultuurhistorische waardevolle bebouwing zorgt voor doorstroming op de markt. Het planvoornemen is in lijn met het beleid van de Woonvisie. Conclusie Het planvoornemen is in lijn met het gemeentelijk beleid.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|22

5.

RANDVOORWAARDEN

5.1

Archeologie

Beleid Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valletta (of wel: 'Verdrag van Malta') regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007 en wijzigt hiermee de Monumentenwet uit 1988, de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek.

Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Op deze wijze is de zorg voor archeologische monumenten geregeld in het proces van de ruimtelijke ordening. Zo is onder andere bepaald dat gemeenten in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten, archeologische waarden. Derhalve heeft de raad van de gemeente Gilze en Rijen op 26 april 2011 het ‘Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg, gemeente Gilze en Rijen' vastgesteld. In het beleidsplan onderscheidt de gemeente een 7-tal verwachtingen, variërend van een zeer hoge tot een verwaarloosbare archeologische verwachting. Per verwachtingswaarde heeft de gemeente bepaald wat de vrijstellingsgrenzen voor archeologisch onderzoek. Onderzoek

Figuur 10 Beleidskaart Archeologische Monumentenzorg

Het plangebied valt onder gebieden met een hoge archeologische verwachting. In deze gebieden geldt op basis van geomorfologische en bodemkundige opbouw en aangetroffen archeologische vondsten en relicten een hoge archeologische verwachting. NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|23 Dat wil zeggen dat in deze gebieden sprake is van een hoge concentratie archeologische vindplaatsen met goede conserveringsomstandigheden. De kans op het aantreffen van archeologische vondsten bij bodemingrepen is dus zeer groot. Om die reden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakten van projectgebieden die groter zijn dan 500 m2 en dieper gaan dan 0,4 meter onder maaiveld. Aan de hand van de beleidskaart is in het huidige bestemmingsplan Buitengebied voor de locatie de dubbel bestemming Waarde – Archeologie opgenomen. Bij bestemmingsplanwijzigingen, ontheffingen en projectbesluiten wordt het totale gebied waar een (nieuwe) bestemming wordt opgelegd als projectgebied gezien. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van 2.651 m2. Het projectgebied overschrijdt daarmee de vrijstellingsgrenzen, archeologische onderzoek is noodzakelijk. Archeologisch bureauonderzoek In november 2018 is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd voor de locatie Hengelstraat 50-51 te Gilze (bijlage, Aeres Milieu, AM18557, 10 december 2018). Dit bureauonderzoek heeft geresulteerd in een gespecificeerd verwachtingsmodel voor deze locatie. Het plangebied ligt geomorfologisch deels op een dekzandplateau en deels binnen een zone van terrasafzettingswelvingen.

Uit de gegevens van het AHN blijkt dat het gelegen is op de oostelijke rand van een hooggelegen zone, direct nabij de overgangszone richting het lager gelegen beekdal van de Grote Lei. Dit beekdal ligt op 325 meter ten oosten van het plangebied. Dergelijke overgangszones van de hoge zandgronden naar de beekdalen zullen aantrekkelijke bewoningslocaties zijn geweest voor jager-verzamelaars. Ondanks dat in de omgeving nauwelijks vuursteenvindplaatsen bekend zijn, geldt voor het plangebied op basis van de landschappelijke ligging een hoge verwachting voor de periode laat-paleolithicum tot en met het mesolithicum. Binnen het plangebied worden enkeerdgronden verwacht. Deze gronden hebben een plaggendek met een conserverende werking op eventueel aanwezige archeologische resten. Resten uit de periode laat-paleolithicum tot en met het mesolithicum worden onder dit plaggen- of esdek verwacht of in de oorspronkelijke bodem en kunnen bestaan uit tijdelijke kampementen, haardkuilen, vuurstenen artefacten of gebruiksvoorwerpen. Ook bij deze eerste agrarische samenlevingen heeft men nog steeds een voorkeur voor hoger en droger gelegen gebieden. Nederzettingsresten zullen zich echter met name op de hoge en centrale delen in het landschap bevinden, zoals de dekzandplateaus en de terrasafzettingsvlakten aan weerszijden van het beekdal.

Het plangebied ligt op de rand van de hoge zandgronden, nabij de overgang naar het beekdal. Er zijn nauwelijks vondsten uit de periode vanaf het neolithicum bekend in de omgeving van het plangebied. Om die redenen wordt aan het plangebied een middelhoge verwachting toegekend voor nederzettingsresten uit de periode neolithicum tot en met de vroege middeleeuwen. Nederzettingsresten kunnen bestaan uit een cultuurlaag, natuursteen, fragmenten aardewerk, gebruiksvoorwerpen. Resten uit de genoemde perioden worden onder de eerdlaag in de oorspronkelijke bodem verwacht. Het plangebied ligt aan de Hengelstraat op circa 200 meter ten zuidoosten van de historische kern van Gilze. NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|24 Het gebied maakte deel uit van de zandgronden die als een krans rondom deze kern lagen. Uit historische kaarten blijkt dat de huidige straten Hengelstraat en Schaapsdijk al bestonden. Het plangebied en onmiddellijke omgeving maakten deel uit van een onbebouwd bouwlandveld genaamd “De Heining” en lag direct zuidoostelijk van de bebouwde zone. Vanaf het begin van de 20e eeuw ontstaat geleidelijk aan enige bebouwing aan de genoemde straten en ook binnen het plangebied. Voor het plangebied geldt om deze redenen een middelhoge verwachting voor archeologische resten uit de periode volle middeleeuwen tot en met de nieuwe tijd. Eventueel aanwezige resten worden verwacht vanaf het maaiveld of in het plaggendek. Uit bestudering van de bouwdossiers komt naar voren dat de huidige fundering op een diepte van 37 cm tot maximaal 50 cm-mv ligt. Geadviseerd wordt daarom om tenminste 50 cm op te hogen bij een toekomstige funderingsdiepte van 70 cm -mv (hierbij een buffer van 17 cm in acht nemend). Daarmee blijven eventueel aanwezige archeologische resten onverstoord en is ter plaatse geen nader archeologisch onderzoek nodig. Indien een ophoging van deze omvang niet mogelijk is, dan wordt een verkennend booronderzoek geadviseerd. Voor het overige deel van het terrein zullen alleen sloopwerkzaamheden plaatsvinden van de aanwezige bijgebouwen.

Op basis van het bestemmingsplan geldt een onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 500 m2 en dieper gaan dan 0,4 meter onder maaiveld.1 Als niet aan deze voorwaarden wordt voldaan en nieuwe verstoringen plaats gaan vinden, dient ter plaatse een verkennend booronderzoek te worden uitgevoerd. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de planontwikkeling. De huidige dubbelbestemming Waarde – Archeologie is in dit bestemmingsplan overgenomen.

5.2

Bedrijven en milieuzonering

De Wet milieubeheer (Wm) zorgt ervoor dat milieuoverlast in woongebieden zoveel mogelijk wordt beperkt. Alle voorzieningen en bedrijven die overlast veroorzaken moeten daarom een vergunning hebben in het kader van de Wet milieubeheer. In de publicatie ‘Bedrijven en Milieuzonering’ (2009) van de VNG (Vereniging van Nederlandse Gemeenten) is een lijst met indicatieve richtafstanden opgenomen voor milieubelastende bedrijfsactiviteiten ten opzichte van gevoelige bestemmingen. De lijst geeft richtlijnen voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De benodigde afstand tussen bedrijven en gevoelige functies is afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf en de omgeving. Voor een rustige woonomgeving gelden andere eisen dan voor drukke woonwijken, gemengde gebieden en landelijke gebieden. In de VNG-publicatie is een omschrijving van de gebiedstypes gemengd gebied en rustige woonwijk/rustig buitengebied gegeven.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|25 Omgevingstype gemengd gebied Een gemengd gebied is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend. Omgevingstype rustige woonwijk/rustig buitengebied Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Afgezien van wijkgebonden voorzieningen komen vrijwel geen andere functies (zoals bedrijven of kantoren) voor. Langs de randen (in de overgang naar mogelijke bedrijfsfuncties) is weinig verstoring door verkeer. Een vergelijkbaar omgevingstype qua aanvaardbare milieubelasting is een rustig buitengebied (eventueel inclusief verblijfsrecreatie), een stiltegebied of een natuurgebied. Alle bedrijven die in de buurt van het plangebied liggen worden aan de hand van een milieucategorie verbonden met een maximale hinderafstand ten opzichte van milieugevoelige bestemmingen.

De minimale afstand per categorie is als volgt: Milieucategorie

Richtafstand tot omgevingstype rustige woonwijk

1 2 3.1 3.2 4.1 4.2 5.1 5.2 5.3 6

10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m 1.500 m

Richtafstand tot omgevingstype gemengd gebied 0m 10 m 30 m 50 m 100 m 200 m 300 m 500 m 700 m 1.000 m

Onderzoek Door de herontwikkeling van het gebied, wordt de bestaande bedrijvigheid in het gebied beëindigd, waardoor het woon- en leefklimaat voor de omgeving verbetert. Bij de ontwikkeling van de woningen in het plangebied moet voldaan worden aan de vereiste richtafstanden tot de omliggende bedrijven en inrichtingen.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|26

Naam bedrijf

Soort bedrijf

Milieu categorie

Hinderafstand

Werkelijke Afstand

Schaapsdijk 5

Agrarisch bedrijf (Schapenhouderij)

3.1

50 m

90 m

B&B Vrijheid

B&B

1

10 m

50 m

Praktijk ‘Freedom of choice’

Aan-huis-verbonden beroep

1

10 m

400 m

Conclusie Bij de ontwikkeling van de woningen wordt voldaan aan de vereiste richtafstanden tot de overige omliggende bedrijven en inrichtingen. Door de sanering van het garagebedrijf verbetert de milieusituatie en het woon- en leefklimaat voor de omliggende woningen. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.3

Bodemkwaliteit

Om te zorgen voor een balans tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu én gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen zoals woningbouw of aanleg van wegen, is in 2008 het Besluit bodemkwaliteit (Bbk) in werking getreden. Het doel van het Bbk is duurzaam bodembeheer. Op grond van artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een bodemonderzoek worden verricht op de realiseerbaarheid van een bestemmingswijziging te beoordelen. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting mogelijk is moet ten minste een verkennend bodemonderzoek verricht worden. Onderzoek In september – oktober 2017 is een vooronderzoek uitgevoerd voor de onderzoekslocatie aan de Hengelstraat 50-52 in Gilze (bijlage, Aeres Milieu B.V., AM17392, 23 oktober 2017). Uit de verzamelde (historische) informatie en het uitgevoerde locatiebezoek is gebleken dat ter plaatse van de onderzoekslocatie potentieel bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden (garagebedrijf en bovengrondse hbo-tank). Gebaseerd op de verzamelde gegevens kan de onderzoekslocatie als “verdacht” worden beschouwd. Daarom is in november en december 2017 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage, Aeres Milieu B.V., AM17454, 13 december 2017).

Uit de analyseresultaten blijkt dat de bovengrond plaatselijk licht verhoogd is met Polycyclische Aromatische Koolwaterstoffen (PAK 10 VROM). De bovengrond ter plaatse van de bovengrondse brandstoftank is niet verhoogd met minerale olie. Het freatisch grondwater is licht verhoogd met barium, cadmium en xylenen. Het freatisch grondwater ter plaatse van de bovengrondse brandstoftank is niet verhoogd met minerale olie.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|27 De resultaten van dit bodemonderzoek geven geen aanleiding tot het uitvoeren van een aanvullend of nader bodemonderzoek. Indien de op de onderzoekslocatie aanwezige bedrijfsruimte wordt gesloopt, wordt geadviseerd om na sloop ter plaatse van de eindsituatie bodemonderzoek uit te voeren. De aangetroffen lichte verontreinigingen in de grond kunnen wel bij grondafvoer beperkingen opleveren ten aanzien van het (her)gebruik van de grond, omdat dan veelal andere normen gelden. Ten aanzien van hergebruik van deze grond elders is het Besluit Bodemkwaliteit van toepassing. Conclusie De milieuhygiënische conditie van de bodem vormt geen belemmering voor de planontwikkeling.

5.4

Cultuurhistorie

Wettelijk toetsingskader De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één wet. Een groot deel van de bestaande weten regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend. Voor eht eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2021 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Beleid provincie Noord-Brabant In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW).

Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangegeven.

NL.IMRO.0784.BPHengelstraat5052-ON01

Bestemmingsplan Hengelstraat 50-52 Gilze

|28 Provinciaal belang cultuurhistorie Op de CHW is af te lezen dat het plangebied ligt in de regio ‘Baronie’. De Baronie is onderdeel van het dekzandplateau dat doorsneden wordt door beken. Het zandlandschap bestaat uit een grofmazige mozaïek van oude en jonge zandontginningen en bossen. Kenmerkend voor de oude zandontginningen zijn dorpen en buurtschappen zonder open akkercomplexen en bijhorende groenstructuren. Op enkele plaatsen komen open akkercomplexen voor. De bebouwing en de akkers liggen vaak op de rand van de beekdalen, de graslanden (beemden) in het beekdal en de (voormalige) heidevelden op de hogere zandgronden. De jongere ontginningen hebben vaak een open karakter met een rationeel patroon van wegen, waterlopen en percelen. De openheid wordt onderbroken door erfbeplanting en wegbeplanting. Daarnaast komen ook meer besloten jonge zandontginningen voor, met bebouwing langs oude wegen, kleinschaligheid door de afwisseling van akkers en weiden met bosjes en losstaande bomen. Op de overgang van bos naar beekdal is een coulissenlandschap ontstaan met transparante bomenrijen, gericht op de beek.

Figuur 11. Provinciaal belang cultuurhistorie

De verschillen tussen de oude en jonge ontginningen zijn door landinrichting in de afgelopen decennia grotendeels verloren gegaan. Het agrarische gebied van de Baronie heeft een meer open karakter gekregen doordat veel perceelrandbegroeiing is verdwenen. Het noordelijk deel van de Baronie wordt voor een groot deel in beslag genomen door de stedelijke concentraties van Breda, Oosterhout en Dongen en door grootschalige infrastructuur. In de zuidwesthoek rondom Zundert ligt een omvangrijke concentratie boomteeltbedrijven. Ten zuiden van Breda hebben veel dorpen hun kleinschalige karakter behouden, zoals Galder, Strijbeek, Hulten en Molenschot. De destijds voor de landbouw op het zand zo belangrijke beemdenzone heeft zijn open graslandkarakter behouden. In het landschappelijke inpassingsplan is rekening gehouden met cultuurhistorische waarden. Door het verwijderen van de coniferenhaag wordt een open verbinding gevormd met het agrarische gebied. Daarnaast worden conform het cultuurhistorische advies de bestaande leilinden terug geplant.