NvZ Bijlage 2 - Beeldkwaliteitsplan
Tekst van het document
TTussen de Leijen | Rijen
Beeldkwaliteitplan oktober 2021
Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35-37 4811 GB BREDA
2
telefoon:
076-5225262
internet:
www.c5s.nl
email:
info@c5s.nl
Opdrachtgever:
Gemeente Gilze en Rijen
Projectnummer:
213039
Datum:
27 oktober 2021
Referentie:
213039bkp13
1. Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
7
1.3
Leeswijzer
7
1.4
Relatie met welstandsnota
7
2. Plantoelichting
9
2.1
Stedenbouwkundig plan
9
2.2
Sfeer en identiteit
11
2.3
Oriëntatie en hoeken
12
2.4
Erafscheidingen
13
2.5
Duurzaamheid
13
3. Beeldkwaliteit bebouwing
15
3.1
Inleiding
15
3.2
Beeldkwaliteitcriteria
17
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
27
4.1
Sfeertypering
27
4.2
Materialisering
28
4.3
Groen en water
29
4.4
Overgang privé/openbaar
30
4.5
Trafo’s en overige
31
4.6
Inrichtingselementen
31
Tussen de Leijen
Beeldkwaliteitplan 3
aat sstr
Mo
Zwarte Dij k
4
Hannie Schaft
laan
Globale planbegrenzing (bron cyclomedia)
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Binnen de gemeente Gilze en Rijen is de komende jaren een
De basis voor deze integrale ontwikkeling is:
sterke plaatselijke en regionale behoefte aan de realisatie
•
van nieuwe woningen. Beschikbare inbreidingslocaties in de bebouwde kommen van Gilze en Rijen kunnen niet voorzien
tussen dorp en landschap •
in de totale behoefte. Om aan deze behoefte tegemoet te komen, wil de gemeente Gilze en Rijen de kern Rijen aan de
het creëren van een geleidelijke en passende overgang het ontwikkelen van een gevarieerde woonwijk met hoge ruimtelijke kwaliteit in een hoogwaardig woonmilieu
•
het verbeteren van het woon- en leefklimaat in de
noordoostzijde uitbreiden met de nieuwe woonwijk ‘Tussen
dorpsrand middels een woonwijk met ruimte voor
de Leijen’.
landschap, natuur en water
Op deze locatie van circa 19 hectare zijn maximaal 375 woningen in verschillende categorieën voorzien. Onderhavig document is het beeldkwaliteitplan waarin eisen en spelregels zijn opgenomen voor de architectonische uitwerking van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte.
Zicht op plangebied en bestaande dorpsrand
5
•
Tra
mt ra
cé
6
Situering plangebied ten opzichte van de kern
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
1.3
Leeswijzer
Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van de kern van Rijen
Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de gewenste identiteit van
en wordt globaal begrensd door agrarische percelen aan de
de wijk en de vertaling ervan in de uitstraling van de architectuur
noord- en oostzijde en door bebouwing van de kern van Rijen
en de inrichting van de openbare ruimte. Dit is verwoord en
aan de zuid- en westzijde. De noordzijde wordt begrensd door de
verbeeld middels een set spelregels. Deze spelregels gaan onder
Mosstraat, de zuidzijde door de Zwarte Dijk en de oostzijde door
andere over stedenbouwkundige aspecten, bebouwingstypologie,
de Hannie Schaftlaan.
architectonische uitstraling, kapvorm, rooilijn, bouwhoogte, positionering en oriëntatie van de bebouwing, kleurstelling en materiaalgebruik en erfafscheidingen.
Naast dat het beeldkwaliteitplan dient ter inspiratie, dient het tevens als toetsingskader voor iedereen die bij het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is om een bijzonder woongebied met maximaal toekomstperspectief te bieden. Ten tweede fungeert dit beeldkwaliteitplan als formeel toetsingskader voor de welstandscommissie. Dit beeldkwaliteitplan is geen star document en kan de doorlooptijd van de ontwikkeling van de woonwijk faciliteren met heldere kaders. Het gaat hierbij om het vastleggen en waarborgen van de gewenste identiteit. naar de letter of de geest? De ervaring heeft geleerd dat een beeldkwaliteitplan als te
at
stra Mos
benauwend voor een deugdelijke planontwikkeling ervaren kan worden. De oorzaak hiervan ligt in het feit, dat bij het opstellen van het beeldkwaliteitplan lang niet alle mogelijke ontwikkelingen voorzien kunnen worden. De gestelde uitwerkingsregels zouden in dergelijke gevallen een goede planontwikkeling onmogelijk kunnen maken. Daarom wordt hier in de leeswijzer benadrukt dat dit beeldkwaliteitplan naar de geest gelezen dient te worden. Wanneer echter in specifieke gevallen niet aan de uitwerkingsregels kan worden voldaan en de voorgenomen ontwikkeling, de geest
haftlaan
Hannie Sc
van dit beeldkwaliteitplan indachtig, zeker wel gewenst is, kan het bevoegd gezag, na inwinning van advies van diegenen die de bouwplannen toetsen aan dit beeldkwaliteitplan, besluiten om af te wijken van de uitwerkingsregels. Dit geldt in ieder geval voor sociale huurwoningen (mogen afwijken van de uitwerkingsregels).
1.4
Relatie met welstandsnota
In dit beeldkwaliteitplan zijn, naast een algemene beschrijving van de stedenbouwkundige opzet, concrete criteria opgenomen voor de nadere architectonische uitwerking. Deze criteria worden door Zwarte Dijk
de welstandscommissie gehanteerd bij de beoordeling van de bouwplannen. Dit beeldkwaliteitplan kan daardoor, na vaststelling door de gemeenteraad, als onderdeel van de welstandsnota worden beschouwd.
Ligging plangebied op topografische ondergrond
7
481
780
485
696
3724 175
695
3723
1529
414
4037 694
693
4035
4217
4216
4215
4038
4033
4039 484
627
626
4032
483
4040
4018
4045
4017
4041
5984
4046
4044
5341
4043
3819
4016
5340
5983
5343
5339
4042
5342
5732
5731
3756
708
5730
S
3815
3813
3816
3814
3818
3817
3812 3753
4015
3811 3810 3809
4014 3808 707
706 4013
5733 3795 3796 3794 3793
5378
3792
3791 3790
5282 3789
5377
8 3765
3761
3760
3762
3764
3758
3757
3763
5280
786
3759
128
5376
3633
5773
5375
5309
5310
5772
5311
3634 5374
3656
3653
3654
3655
5307
3635
5230 3636
3767
3616
3615
5231 3637
3652
3614
3632
709
5232 3613
3638
3651
3631
3639
3650
3617 3630
5314
3640
3649
3629 3618
5422
5387
5424
5423
119
5388
3628 3619 3641
3646
3643
3644
3645
3647
3648
5226
3642
3627
3620
3622
3621
3625
3623
3624
5227
3770
6
5278
5385
5865
5864
678
3972
787
5316
3973 5317
3673
710 5053
5051
5052
5369
5367
5368
5275
5299 3672
5054
3772 3974
3671
5851
3670
5274
5852
S
5088
3669
5508
3668
5306
5297
3660
5041
5509
5305
5086
5043
3666
3665
3667
3664
3975
3663
3662
3661
5239
5234
5235
3687
3678
5236
3976
5044 3677
5237 3977
3676
3686
5743
5045
788
5482 3674
3685
3675 3978 5304
98
3684
5241
3689
5483
5744
5303
3683 3699
5203
5380
3682
5302
3979 711
5204
5218
5379
3681
5301
5217
5048
5205
3980
3781
3782
5867
5866
5221
5874
3779
5873
3780
3784
5215
5206
5207
3981
3783 5208
5214
4389
3700
4525
5365 5426
3701
5296
3702
3775
5425
5276 5446
5963
5745
3704
5294
5962
5366
5728
5213
3703
5212
5906
5381
5210
5211
3483
3705
5907 5447
S
3706
5038
3707
3708
5905
5039
5037
4761
3710
5849
5848
3711
3712
5850
5960 5959 5768
5739
5741
5994
5084
5993
3713 8148
5869
121
5868
3714 6014
8149
5225
3715
5370
5223
8468
5747
5372
5484
5371
8728
5485 5846 5845
5844
3111 3716 4119
6013 6011 6010
4114
3857
4120 164
6015 4115
3854
8729
4116
3601
4123
3851
166
4121
4124
4122
4117
3858
3848 4118
167
3855
3852 3859
3602
3849
168
3856
6098
5358
5361
6095
5362
6096
6097
4150
3853
3850
5359
4112
5268
3860
4158
5360
4159
5363
S
4160
3899 3861
4161
6350
6353
6351
6352
5265
3900
3862 5364 4162
5264
165
3863
4163 5427 3864 3865
6343
3901 4164
3866 3867
4493
3868
6344
5428
3869 6345
3902 5451
3870
6346
5419 4165 3903 6347
4127 6348 5450 4132
5116
5420
6349
3885
3871 3886
3905 5117
4166 3872
3887
3873
3906
3888
4167
3874
3282
3889
3907 3890
3875
7164
7881
8294
7882
8636
3891 3876
4168
3908 3877 3892
8637
3878 3909 5263
4169
3893 3879
8235
3894
3881
6301
3895 3883
3882
4170
3884
6295
7395
3896
3911
5262
3183
7396
6296
4129
3880
3910 8234
4171 3897
4133 4134
4349
5391
5390
3912
7369 5392
6298
5534
6415
5535
7368
3913 6299 8398
4109
3914
163
4104
4108
4107
3915
172 4103
4106
3916
6300
171
4135 4102 4105
4494
3917 4101
6942
6943
6941
6935
6938
6939
6940
3918
4099
607
6950
5259
4098
3919 3929
3930
3928
3924
3931
4131 4347
4664
4136
3926
5258
4097
3927
3925
6937 6944
4172
5260
4100
4185
6947
6945
6948
6946
6949
3922
4186
S
4096
5256
4187
3941
3935
3936
3937
3938
3939
3932
3934
5257
3946
3940
3933
3923
3945
3942
3943
3921
3944
3920
4137
5255 4188
4189
8399
8400
8401 5254
4190 4138
5253
4191 120 4192 5252
4895
4072
4073
4074
4075
4077
4076
4078 4193
5251
4139
4194
5250
4894
5222
4070
4195
4068
4069
5249 4079
4066
4067
5223
4197 4080
4064
4173
5480
4065
4201
4062
4042
5767
4081 4043
5765
4198 4360
4060 4207
5247
4082
4174 4199
4202
4044
4083
3947
6480
5766
4359
4208
4084
4200
4352
4045
4085 4358
4361
4209 3948
4175
4086 4203 4357
4210
4092
4087
4046 4180 4176
4088
3949 3960
4093 4356 4181
6481
4204
4211
4089 4177 4178
6482
4094
4090
4182
4355
3950 6483
4179
4212
7728
4143
4205
4183
4145
4091
4140 4141
4095
6484
4142
4144
4354
3951 7727
4213
6485
6486
3955
3956
3954
4206
173
3953
6488 608 4353
6492
4059
4146 4147 3959
4351
3964
6489
3957
6495
3958
3963
Stedenbouwkundige hoofdopzet (bron: Compositie 5 stedenbouw bv) De Randdijk 4801
5715
6490
4834
2718
4057
6491
6463
8
4058
6052
4409
5737
4408
4833
4411
3845
5716
5602
5718
6051 5605
3827
6462
5606
4802
5770
461 5486
5720
5603
5721
5429
6460
5989 5608
4412
5025 5995
3829 5487
5738
4818 6061 6057 6059 4248
5637
4416 5609
4153 4245
4249 5430 4244
4762
6056
6060
6055 6058 5996
Principeprofiel hoofdontsluiting (rondom de woonbuurten)
t
straa
Mos
2.
PLANTOELICHTING
2.1
Stedenbouwkundig plan
Ruimtelijke hoofdopzet
Verkeer en parkeren
In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met
Binnen het plangebied wordt een interne ontsluitingsstructuur
een goede aansluiting op zowel de dorpskern als het omliggende
aangelegd om de woningen op de aangrenzende wegen te
landelijke gebied. De gewenste verkaveling is afgestemd op de
ontsluiten. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de
huidige structuur van het plangebied die gevormd wordt door
Zwarte Dijk in het zuiden, de Mosstraat in het noorden en via twee
de structuur van watergangen die het plangebied in de huidige
aansluitingen op de de Hannie Schaftlaan in het oosten. Parkeren
situatie in woonbuurten opknipt. De toekomstige wijk bestaat uit
vindt gedeeltelijk op eigen terrein plaats en gedeeltelijk in de
vier woonbuurten, gescheiden door groenstroken. Elke woonbuurt
openbare ruimte. Hierbij dient de ontwikkeling te voldoen aan de
is voorzien van een groen centraal gelegen hof. Op deze wijze zijn
parkeernormen van de gemeente Gilze en Rijen.
nagenoeg alle woningen gesitueerd aan een groene ruimte. De rijwoningen worden zodanig in het plan gesitueerd dat
aan
Hannie Schaftl
Programmatische aspecten
parkeren op een logische en passende wijze in het profiel van
In het plangebied worden maximaal 375 grondgebonden
de weg opgenomen kan worden dan wel geprojecteerd in een
woningen in de vorm van rijwoningen, twee-onder-één-kap
‘verloren’ hoek, uit het zicht, in een parkeerkoffer. Doel is het
woningen, half-vrijstaande woningen en vrijstaande woningen
parkeren in de groen vormgegeven hoven te minimaliseren.
voorzien. De woningtypologieën worden evenredig verspreid over het gehele plangebied.
De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in een afwijkende
Naast de reguliere woonvormen is er ook ruimte voor zelfbouw op
verharding en kleur. De voorkeur gaat uit naar ‘Olivijn’
kavels dan wel de realisatie van ‘microwoningen’ (maximaal 50 m²
halfverharding.
gebruiksoppervlakte).
Zwarte Dijk
Ontsluitingsstructuur
9
Groen en water Doordat de nieuwe woonwijk een overgang tussen de kern Rijen en het landelijke gebied vormt, is er gekozen voor een groene inrichting van de woonwijk. Er bevinden zich tussen de vier woonbuurten van het plangebied groene stroken met wandelpaden. Deze groene stroken zijn doorgezet aan de randen van het plangebied. Tussen de nieuwe ontwikkeling en de bestaande woningen ten westen van het plangebied wordt deze groene rand als een parkzone ingericht met diverse soorten natuur en groen. De groene rand zorgt aan de oostzijde tevens voor de noodzakelijke buffer in het kader van geluid. Er ontstaat een volledige groene structuur, inclusief wandelpaden, rondom de woonbuurten van het plangebied. Ten slotte is aan de binnenzijde van iedere buurt van het plangebied een groen hof voorzien. In de groengebieden worden naast wandelpaden ook speelvoorzieningen gerealiseerd. De uitwerking van de groene inrichting binnen en rondom de nieuwe woonwijk wordt uitgewerkt in een groenplan (zie Definitief ontwerp groenplan Tussen de Leijen, Rijen d.d. 30 september 2021). Dit groenplan vormt een onderdeel van een nog te vervaardigen gedetailleerd inrichtingsplan dat voor het gehele woongebied.opgesteld wordt. De groene wiggen en de oost- en westelijke zoom doen primair dienst als waterbuffer met een diverse inrichting per landschappelijke zone.
Door de hofjes hoger te leggen ontstaat er een natuurlijke afstroom via de weg richting de grotere landschappelijke zones.
10
Concept landschappelijk inpassingsplan (bron: Burobol)
2.2
Sfeer en identiteit
Om een aangenaam en duurzaam woonmilieu te realiseren is zowel een ambitieus als realistisch plan noodzakelijk. Daarom wordt in dit beeldkwaliteitplan in de eerste plaats het ambitieniveau geregeld. De ambitie is het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd, groen en karaktervol woongebied met een tijdloos karakter. De kernwaarden voor de nieuwe buurt zijn:
• • • • • •
dorps wonen, rust, ruimte, groen en geborgenheid grote variatie in woningen en architectuur de structuur is afwisselend, informeel en kleinschalig met veel ruimte voor groen en water informele, ontspannen routes voor langzaam verkeer landschappelijk raamwerk als ruggengraat de gekozen opzet heeft een grote mate van flexibiliteit en is makkelijk faseerbaar
Impressie groen hoven/wiggen
11
2.3
Oriëntatie en hoeken
De woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte. Dit betekent dat de woningen met hun voorgevel (meest representatieve gevel) naar de straat gericht zijn. De hoofdstructuur wordt versterkt door de oriëntatie van de woningen. Op hoeken van straten hebben de woningen een tweezijdige oriëntatie. Kopgevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling (bijvoorbeeld door het toepassen van overhoekse elementen, kapverdraaiingen, verspringingen in het verticale en horizontale vlak, het omzetten van raampartijen en de situering van de entree).
Verzorgde indeling kopgevels 12
Oriëntatie en hoekaccenten
2.4
Erfafscheidingen
2.5
Duurzaamheid
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte (zowel
Het toepassen van gebakken materialen, hout (met FSC
aan de voor-, zij- als achterkant) dienen zorgvuldig en bij
keurmerk) en keramische dakpannen komt de beeldkwaliteit
voorkeur natuurinclusief vormgegeven te worden. Uitgangspunt
ten goede en is in het algemeen duurzaam. Niet alleen bij de
is dat de erfafscheidingen uit inheemse levende beplanting
woningen, maar ook bij de inrichting van de openbare ruimte
bestaat (landschappelijke hagen). Per woonbuurt wordt één
dient het materiaalgebruik zoveel mogelijk duurzaam te zijn.
type (landschappelijke) haag bepaald. Binnen het stedenbouwkundig plan is er voldoende ruimte voor duurzame mobiliteitsoplossingen. Bij de uitwerking van het inrichtingsplan zal hier aandacht aan besteed worden. Het toepassen van zonnepanelen en –collectoren vormt uitgangspunt maar daarbij dient direct aangetekend te worden dat het niet tot afbreuk mag leiden van de sfeer en de kwaliteit van de buurt. Bij de keuze en plaatsing van zonnepanelen en – collectoren dient rekening gehouden te worden met: •
Maak bij voorkeur gebruik van geïntegreerde systemen (de zonnepanelen liggen in het dakvlak ipv erop en vervangen de waterkerende functie van dakpannen)
•
Plaats zonnepanelen en -collectoren in een regelmatig patroon in overeenstemming met de dakvorm en in samenhang met andere elementen in het dakvlak zoals dakkapellen en dakramen, evenwijdig aan de dakvoet of
Zonnepanelen bij voorkeur geïntegreerd in dakvlak
nok en niet uitstekend
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op hoekligging
Zonnepanelen in regelmatig patroon en afgestemd op dakvlak 13
Annie M.G. Schmidtplein
Sjean Vermeulenstraat
Fanny Blankers-Koenstraat
Karel Doormanstraat
Atalanta
Ruysdaelstraat
Judith Leysterplein
Van Glabbeekstraat
Mary Zeldenrustlaan
Pastoor Gillisstraat
Schepenstraat
De Quaystraat
Marga Klompélaan
Annie Romeinplein
Annie Romeinplein
Statenlaan
Thorbeckeplein
Van de Spiegelhof
Rosa Manusstraat
Architect Aartsplein
Rubenspark
Doornbos
Pastoor Oomenstraat
Gagelrijs
Zaaren
De Vucht
Sporkt
Stqtionsstraat
Hoofdstraat - Pieter
Hoofdstraat -
Breebroek
Willem Alexanderhof
Dundelbroek
Hoofstraat - Kerkpad
Laagstraat
Stoomlederplein
IMPRSESSIE BEBOUWING RIJEN (bron: cyclomedia) Deze impressie van de bestaande bebouwing in Rijen laat Egbert van Drielstraat
14
Julianastraat
Constance Gerlingsstraat
Anna Marie van Schurmanstraat
een grote mate van diversiteit zien.
481
780
485
696
3.
BEELDKWALITEIT BEBOUWING
3724 175
695
3723
1529
414
4037 694
693
4035
4217
4216
4215
3.1
Inleiding
4038
4033
4039 484
627
626
4032
483
4040
4018
Het landschappelijk raamwerk waarbinnen de woningen
4045
4017
4041
5984
4046
4044
5341
4043
3819
4016
5340
5983
gesitueerd zijn, zorgt voor een sterke en samenhangende
5343
5339
4042
5342
5732
5731
3756
708
5730
S
3815
3813
3816
3814
3818
3817
3812 3753
4015
3811 3810 3809
4014 3808 707
openbare ruimte. Dit maakt voor de bebouwing een grote mate
706 4013
5733 3795 3796 3794 3793
5378
3792
3791 3790
van diversiteit mogelijk met respect voor het dorpse wonen.
3761
3762
3764
3763
3765
3758
3757
3760
3759 5309
5310
3656
5307
3635
5230 3636
3767 5231 3637
3652
3614
3632
709
5232
architectuurstijl maar ook een eigentijdse vertaling daarvan
3613
3638
3651
3631
3639
3650
3617 3630
5314
3640
3649
3629 3618
5422
5387
5424
5423
119
5388
3628 3619 3641
3646
3643
3645
3644
3647
3648
5226
3642
3627
3621
3620
3622
3625
3623
3624
5227
3770
3626
5278
5865
5385
toegepast worden. Om het dorpse karakter te versterken worden
5772
traditioneel/landelijke
3655
een
128
5375
5374
3615
alleen
786
5376
5773
5311
3634
3616
niet
5280
3633
3653
kan
5377
3654
Hierdoor
5282 3789
3788
5864
alle woningen uitgevoerd met kap. De woningen mogen een
678
3972
787
5316
3973 5317
3673
710 5053
5051
5052
5369
5367
5368
5275
5299 3672
maximale bouwhoogte van twee bouwlagen met kap.
5054
3772 3974
3671
5851
3670
5274
5852
S
5088
3669
5508
3668
5306
5297
3660
5041
5509
3661 5305
5086
5043
3666
3665
3667
3664
3975
3663
3662
5239
5234
5235
3687
3678
5236
3976
5044 3677
niet
qua
5237
3676
3686
5743
5045
3675 3978 5304
3684
5241
3689
5483
5744
5303
3683 3699 3682
5203
5302
3979 711
5218
architectuurthema maar wel qua beleving en sfeer door een
5204
5379
3681
5301
5217
5048
5205
3980
3781
3782
5867
5866
5221
5874
3779
5873
3780
3784
5215
5206
5207
3981
3783 5208
5214
4389
3700
4525
5365 5426
3701
onderscheid qua inrichting van de openbare ruimte aan te
5296
3702
3775
5425
5276 5446
5366
5745
3704
5294
5728
5213
3703
5212
5906
5381
5210
5211
3483
3705
brengen. Per hof wordt een onderscheid gemaakt in kleur- en
5907 5447
S
3706
5038
3707
3708
5905
5039 4761
5037
3710
5849
5848
3711
3712
5850
5960 5959 5768
5739
5741
5994
5084
5993
3713 8148
5869
121
5868
3714 6014
8149
5225
3715
8468
5370
5223
materiaalgebruik van de openbare ruimte, beplanting en de
788
5482 3685
3698
5962
zich
5963
onderscheiden
3977
woonbuurten
5380
vier
3674
De
5372
inrichting van de groene ruimte.
5747
5371
5484
8728
5485 5846 5845
5844
3111 3716 4119
6013 6011 6010
4114
3857
4120 164
6015 4115
3854
8729
4116
3601
4123
3851
166
4121
4124
4122
4117
3858
3848 4118
167
3855
3852 3859
3602
3849
168
3856
6098
5358
5361
6095
5362
6096
6097
4150
3853
3850
5359
4112
5268
3860
4158
5360
4159
5363
S
4160
3899 3861
4161
6353
6350
6351
6352
5265
3900
3862 5364 4162
5264
165
3863
4163 5427 3864 3865
6343
3901 4164
3866 3867
4493
3868
6344
5428
3869 6345
3902 5451
3870
6346
5419 4165 3903 6347
4127 6348 5450 4132
5116
5420
6349
3885
3871 3886
3905 5117
4166 3872
3887
3873
3906
3888
4167
3874
3282
3889
3907 3890
3875
7164
7881
8294
7882
8636
3891 3876
4168
3908 3877 3892
8637
3878 3909 5263
4169
3893 3879
8235
3894
3881
6301
3895 3883
3882
4170
3884
6295
7395
3896
3911
5262
3183
7396
6296
4129
3880
3910 8234
4171 3897
4133 4134
4349
5391
5390
3912
7369 5392
6298
5534
6415
5535
7368
3913 6299 8398
4109
3914
163
4104
4108
4107
3915
172 4103
4106
3916
6300
171
4135 4102 4105
4494
3917 4101
6940
6942
6941
6934
6935
6938
6939
6943
3918
4099
607
6950
5259
4098
3919 3929
3930
3928
3924
3931
4131 4347
4664
4136
5258
4097
3927
3926
3925
6937 6944
4172
5260
4100
4185
6947
6945
6948
6946
6949
3922
4186
3936
S
4096
5256
4187
3941
3937
3938
3939
3935
3932
3934
5257
3946
3940
3933
3923
3945
3942
3943
3921
3944
3920
4137
5255 4188
4189
8399
8400
8401 5254
4190 4138
5253
4191 120 4192 5252
4895
4072
4073
4074
4075
4077
4076
4078 4193
5251
4139
4194
5250
4894
5222
4070
4195 5249
4068
4069
4079
4067
4066
5223
4197 4080
4064
4173
5480
4065
4201
4062
4042
5767
4081 4043
5765
4198 4360
4060 4207
5247
4082
4174 4199
4202
4044
4083
3947
6480
5766
4359
4208
4084
4200
4352
4045
4085 4358
4361
4209 3948
4175
4086 4203 4357
4210
4092
4087
4046 4180 4176
4088
3949 3960
4093 4356 4181
6481
4204
4211
4089 4177 4178
6482
4094
4090
4182
4355
3950 6483
4179
4212
7728
4143
4205
4183
4145
4091
4140 4141
4095
6484
4142
4144
4354
3951 7727
4213
6485
6486
3955
3956
3954
4206
173
3953
6488 608 4353
6492
4059
4146 4147 3959
4351
3964
6489
3957
6495
3958
3963
Elk hof heeft een eigen identiteit/sfeer door een onderscheid in vormgeving van
4801
5715
6490
4834
2718 4057
4058 6491
15
6052
4409 5737
4408 4411 6463
de openbare ruimte en beplantingsplan
3845 5716
5602
5718
6051 5605
3827
6462
5606
4802
5770
6461 5486
5720
5603
5721
5429
6460
5989 5608
4412
5025 5995
3829 5487
5738
4818 6061 6057 6059 4248
5637
4416 5609
4153 4245
4249 5430 4244
4762
6056
6060
6055 6058 5996
4833
16
Referentie groen hof binnen woonbuurt
3.2
Beeldkwaliteitcriteria
Woningtypologie •
De
ontwikkeling
grondgebonden
biedt
ruimte
woningen
aan
(dus
maximaal
geen
375
gestapelde
woningbouw). •
Het
woningbouwprogramma
mix
van
vrijstaande
kapwoningen,
bestaat
woningen,
half-vrijstaande
uit
een
twee-onder-één
woningen,
rijwoningen
en levensloopbestendige woningen. De verschillende typologieën
worden
evenredig
verspreid
over
de
woonbuurten en wisselen elkaar op ontspannen wijze af •
De overgang met het bestaande perceel Mosstraat 8 (westelijke
perceelsgrens)
wordt
vormgegeven
door
uitsluitend vrijstaande woningen •
Woningen aan de Mossstraat en Zwarte Dijk vormen de overgang naar het buitengebied en bestaan overwegend uit vrijstaande woningen, eventueel gecombineerd met enkele grote twee-onder-één kapwoningen
•
De omvang van de percelen en de typologieën mogen ten opzichte van elkaar wisselen ter bevordering van het individuele en dorpse karakter
Verschillende typologieën wisselen elkaar op ontspannen wijze af en worden evenredig verspreid over de woonbuurten
17
18
Bouwmassa met rijwoningen dient geleed te worden: sprong in de rooilijn gecombineerd met kapverdraaing
Plaatsing, situering en oriëntatie •
openbare ruimte en nieuwe ontsluitingswegen •
Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied hebben een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als
om het informele dorpse karakter te versterken. De
voorgevel), blinde zijgevels grenzende aan de openbare
voorgevelrooilijn varieert binnen de bandbreedte zoals
ruimte zijn niet toegestaan •
Aangebouwde bijgebouwen in de vorm van garages mogen niet op hoeken gesitueerd worden
Bij vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen dienen minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd te
•
•
De bouwmassa’s staan in een licht verspringende rooilijn
opgenomen in de planregels van het bestemmingsplan •
aantal parkeerplaatsen in de groene hoven geminimaliseerd
De hoofdoriëntatie van de woningen is gericht op de
•
Een bouwmassa met rijwoningen (aaneengebouwde
worden (bij voorkeur twee opstelplaatsen naast elkaar)
woningen) bestaat uit maximaal 8 rijwoningen. Indien de
Bij de positionering van rijwoningen dienen de bijbehorende
bouwmassa uit 6 rijwoningen of meer bestaat dient er
parkeerplaatsen op goede wijze ingepast worden. Dit kan
binnen de bouwmassa een significante verspringing in de
door deze op zorgvuldige wijze op te nemen in het profiel
rooilijn plaats te vinden al dan niet gecombineerd met een
van de weg of uit het zicht te situeren in een parkeerhof
kapverdraaiing en/of verschil in bouwhoogte
in een van de ‘verloren’ hoeken. Op deze wijze wordt het
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op de hoekligging
Hoekbebouwing/accenten dient architectonisch optimaal in te spelen op de hoekligging
19
Massaopbouw •
Alle woningen worden uitgevoerd in maximaal twee bouwlagen met kap. Levensloopbestendige woningen dienen uitgevoerd te worden met een dakopbouw die voorzien is van een kap
•
De woningen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm waarbij de kapvorm vrij is
•
Diversiteit en afwisseling in bouwmassa’s vergroten de dorpse karakteristiek
•
Hoekbebouwing dient architectonisch optimaal in te spelen op de hoekligging bijvoorbeeld in de vorm van ramen en een voordeur dan wel een ondiepe uitbouw annex serre of een kapverdraaiing
•
Kleinschalige
toevoegingen,
zoals
dakkapellen
en
schoorstenen, zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm •
Een bouwmassa mag maximaal uit 8 rijwoningen (aangebouwd) bestaan. Bouwmassa’s met 6 rijwoningen
Eenvoudige en heldere hoofdvorm met een vrije kapvorm en een geleding in de bouwmassa
of meer dienen geleed te worden (bijvoorbeeld door kapverdraaiing, verspringing in de rooilijn en verschil in bouwhoogte).
Afwisselen en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
20
Afwisselen en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
Afwisseln en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
21
Stucwerk in een wit dan wel grijstint en gekeimd metselwerk in wit en grijstinten behoren tot de mogelijkheden (met uitzondering van de Mosstraat, Zwarte Dijk en de Hannie Schaftlaan)
Kleurgebruik gevels Mosstraat, Zwarte Dijk en Hannie Schaftlaan: donker rood/bruin metselwerk
22
Nieuwe dorpsrand dient in samenhang ontworpen te worden
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
•
Basismateriaal voor de gevel is metselwerk en hout. Beperkte onderdelen in de gevel mogen uitgewerkt worden met natuurlijk ondersteunende materialen zoals leem en natuursteen
•
Het metselwerk wordt uitgevoerd in aardetinten van geel/ beige tot oranje/rood en bruin/mangaan. Tevens behoren stucwerk (al dan niet gecombineerd met metselwerk) in een wit dan wel grijstint en gekeimd metselwerk in wit en grijstinten tot de mogelijkheden (met uitzondering van de Mosstraat, Zwarte Dijk en de Hannie Schaftlaan)
Rieten kap is toegestaan
•
De woningen grenzende aan de Mosstraat, Hannie Schaftlaan en Zwarte Dijk worden opgetrokken uit donker rood/bruine aardetinten metselwerk om de overgang met het buitengebied vorm te geven. Tussen de woningen mogen lichte kleurnuances worden toegepast om de diversiteit te vergroten
•
De kap dient uitgevoerd te worden in een donker grijze/ antraciete kleur (keramische pannen, leipannen of leien). Andere donkere kleuren zijn ook toegestaan indien de kleur van de zonnepanelen daarop is afgestemd. Ook de toepassing van riet behoort tot de mogelijkheden
•
Detaillering is zorgvuldig, eenvoudig en ingetogen, gebruik makende van een hoogwaardig (duurzaam) materiaalgebruik
Basismateriaal: metselwerk in aardetinten en antracieten pannendak
23
•
Dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning. Daarnaast doen zij geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa
•
Het toepassen van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het op verantwoorde wijze omgaan met energie is uitgangspunt
Dakkapellen en andere aan- en uitbouwen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning 24
Overgang privé/openbaar •
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte worden vormgegeven door hagen waarbij de voorkeur uitgaat naar een landschappelijke haag vormgegeven door inheemse soorten (bijvoorbeeld een combinatie van liguster, meidoorn, esdoorn en beuk).
•
Per woonbuurt wordt één beplantingsthema bepaald om de identiteit van de woonbuurt te versterken en ieder hof een eigen sfeer en karakteristiek te geven
•
De
voorzijde
wordt
vormgegeven
door
een
(landschappelijke) haag met een hoogte van 80 - 120 cm •
De zijdelingse en de aan de achterzijde gelegen perceelsgrens, grenzende aan de openbare ruimte, worden vormgegeven door een (landschappelijke) haag met een hoogte van maximaal 200 cm
Per woonbuurt een thema voor erfafscheidingen en bomen (nader uit te werken in een beplantingsplan)
Landschappelijke hagen met inheemse soorten
25
hoven
26
Landschappelijk raamwek (bron: Burobol)
Landschappelijk inrichtingsplan (bron: Burobol)
4.
OPENBARE RUIMTE
4.1
Sfeertypering
De openbare ruimte zorgt voor samenhang door deze als
Bij de inrichting van de wegprofielen wordt een onderscheid
een rustig en samenhangend tapijt in te richten. Dit wordt
gemaakt. De wegen die rondom de buurten lopen maken onderdeel
bewerkstelligd door het verschil in materiaal- en kleurgebruik te
uit van de hoofdontsluitingsstructuur en het landschappelijk
beperken.
raamwerk en krijgen een uniforme samenhangende inrichting qua
In het inrichtingsplan staat duurzaamheid centraal. Het
kleur- en materiaalgebruik.
beleefbaar maken van de duurzaamheid is het uitgangspunt
De
voor het inrichtingsplan. Hierbij is de landschappelijke setting
hoofdontsluitingsstructuur door af te wijken qua kleur- en
en opzet van de wijk de basis voor de verdere inrichting en
materiaalgebruik. Op deze wijze kan er per hof een eigen sfeer/
invulling van het openbare gebied. Natuurlijke processen zoals
identiteit gecreëerd worden. Dit wordt nog eens versterkt door
waterberging, landschappelijke overgangen en beleving van de
per woonbuurt een wisselend en gevarieerd beplantingsplan op
seizoenen worden juist beleefbaar gemaakt en niet verstopt. Zo
te stellen.
hoven
daarentegen
onderscheiden
zich
van
deze
veranderd de openbare ruimte mee met het jaargetijde en het weer.
Een en ander zal verder uitgewerkt worden in een gedetailleerd
Bij de inrichting van de openbare ruimte komt dit door
inrichtingsplan voor de openbare ruimte.
uitdrukking in het materiaalgebruik (hergebruik, duurzame materialen), duurzame beplanting (inheems, beleving van seizoenen, meerwaarde voor mens en dier), opvang van regenwater in wadi’s en natuurlijke speelaanleidingen in plaats van een standaard speeltuin. Hierdoor wordt voor jong en oud de natuur beleefbaar en bruikbaar.
Impressie van een hof
27
4.2
Materialisering
Verharding rijbaan De rijwegen worden uitgevoerd in een straatklinker (bij voorkeur gerecycled) waarbij een onderscheid gemaakt wordt tussen de hoofdontsluitingsstructuur (wegen rondom de buurten) en in de woonbuurten (hoven). De materialisereing zal bepaald worden in een nog op te stellen inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Verharding parkeerplaatsen en inritten De langs- en haaksparkeerplaatsen in het openbaar gebied worden bij voorkeur aangelegd in ‘Olivijn’ halfverharding. Om de samenhang te bewaken worden ook de inritten naar de woningen in deze halfverharding aangelegd. Verharding voetpaden in het groen Padvast halfverharding voor voetpaden
De losliggende voetpaden in de wiggen en oostelijke en westelijk zoom worden aangelegd in een duurzame halfverharding:
Padvast.
Deze
halfverharding
is
waterdoorlatend maar toch vormvast, waardoor deze altijd goed toegankelijk blijft voor fietsers, rolstoelen en rollators.
Olivijn Olivijnhalfverharding halfverhardingvoor voorparkeren parkeren 28
Padvast halfverharding voor voetpaden
Voorkeur gaat uit naar gerecyclede klinkers
4.3
Groen en water
Door Burobol is het ‘Landschappelijk inpassingsplan Tussen de Leijne, Rijen’ (voorlopig ontwerp d.d. 4 mei 2021) vervaardigd De woningen zijn gesitueerd in een groene setting en worden omgeven door groen. 1.
Hofjes
2.
Groene wiggen
3.
Oostelijke zoom
4.
Westelijke zoom
1 2
3
Aan de binnenzijde van de bouwvelden bevinden zich de hofjes. De centrale ligging leent zich bij uitstek voor spelen, verblijven en ontmoeten. Op deze plekken wordt natuurlijke spelaanleiding opgenomen. Terwijl de kinderen zelf hun spelwijze bepalen, kunnen de ouders een oogje in het zeil houden. Verschillende
4
1
speelwaardes als samenspel, balanceren, klimmen en coördinatie zullen hier een plek krijgen. Tussen de bouwvelden in liggen de groene wiggen als groene buffers met een waterafvangende
2
functie. Hier wordt ingezet op spelen in de natuur met natuurlijke elementen, gericht op ontdekken en uitdaging. Omgevallen bomen, keien en water vormen de basis voor het spel. De oostelijke zoom vormt een natuurlijke rand van het dorp met hoge
3
1
kijkwaarde aan de Hannie Schaftlaan. Kruidenrijke, besdragende, biodiverse en insectenlokkende zoomvegetatie is van ecologische meerwaarde. De westelijke zoom vormt een natuurlijke overgang tussen de bestaande wijk Wolfsweide en Tussen de Leijen. Het doet parkachtig aan door de recreatieve verbindingen die tussen de A-watergang en de rietige wadi’s door slingeren. De beplanting heeft sierwaarde door seizoensbeleving, besdracht en bloesem en is tegelijkertijd ecologisch aantrekkelijk voor vogels, insecten en kleine zoogdieren.
4
2 1
Landschappelijke zonering (bron: Burobol)
29
4.4
Overgang privé/openbaar
Om de dorpse karakteristiek te benadrukken worden de overgangen privé/openbaar vormgegeven door hagen (bij voorkeur landschappelijke hagen bestaande uit inheemse soorten zoals een combinatie van liguster, esdoorn en beuk). Per woonbuurt wordt een beplantingsthema gekzoen om de sfeer/ identiteit per woonbuurt te versterken en de groene diversiteit te vergroten. Aan de voorzijde van het perceel bedraagt de hoogte 80-120 cm, aan de zij- en achterkant maximaal 200 cm.
Natuurlijke speelaanleiding
30
4.5 Trafo’s en overige De situering van trafo’s en andere vergelijkbare voorzieningen mag geen negatieve uitstraling hebben op de openbare ruimte. Bij voorkeur worden ze zoveel mogelijk uit het zicht geplaatst, of verwerkt en afgestemd op/in een zijdelingse perceelsgrens dan wel landschappelijk ingepast. Eventuele zijden zichtbaar vanuit de openbare ruimte dienen verzorgd vormgegeven te worden.
4.6 Inrichtingselementen Spelen en ontmoeten In het plangebied is geen traditionele speelvoorziening of speeltuin voorzien. In overeenstemming met het duurzame en groene karakter van het plan wordt het spelen vormgegeven met diverse natuurlijke speelaanleidingen, zoals rotsblokken, stapstammen en klimbomen. Indien er een valdempende ondergrond nodig is zal gebruik gemaakt worden van rubber doorgroeimatten, zodat deze geheel opgaan in de groene omgeving. Met name de westelijke zoom is geschikt voor diverse informele activiteiten. Hierdoor kunnen de bewoners van de wijk elkaar Speelaanleidingen in wadi
ontmoeten en samen activiteiten ondernemen. Verlichting De openbare verlichting gaat mee met het groene karakter van de wijk. De armaturen moeten energiezuinig zijn en voorzien van LED-verlichting. De parkachtige omgeving dient als inspiratie voor het type armatuur. Langs de fiets/voetpaden in de groene scheggen kan een lagere variant van dezelfde armatuur gebruikt worden als langs de wegen.
Natuurlijke speelpaats 31