Memo n.a.v. verzoek ambtelijke bijstand VVD - Raadhuisstraat 4 en 6

MEMO VAN AAN BETREFT DATUM I

: : : :

ROLF SIEBEN SANDER JENNISSEN BESTEMMINGSPLAN RAADHUISSTRAAT 4 EN 6 TE GILZE 6 MEI 2025

Inleiding

Op de raadsagenda van 8 mei 2025 van de gemeente Gilze-Rijen staat de vaststelling van het bestemmingsplan Raadhuisstraat 4 en 6 te Gilze geagendeerd. Het bestemmingsplan maakt de bouw van vijf appartementen met bijbehorende parkeerplaatsen mogelijk. Zie daarvoor onderstaande afbeelding.

Onderstaande afbeelding geeft het vigerende bestemmingsplan weer.

Het vigerende bestemmingsplan staat ook wonen toe, maar dan twee-aaneen woningen. De minimum bouwhoogte bedraagt 7 meter, de maximum bouwhoogte bedraagt 9 meter in plaats van de maximum bouwhoogte van 9,25 meter in het nieuwe bestemmingplan. De maximum goothoogte bedraagt voor beide plannen 4,5 meter. Het vigerende bestemmingsplan kent ook minimum goothoogte van 3 meter. Het vigerende bestemmingsplan kent ook nog de bouwaanduiding specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De voormalige bebouwing is in 2015 door brand verwoest. De meest noordelijk gelegen gronden kunnen op basis van het vigerende bestemmingsplan ook ingezet worden voor parkeervoorzieningen. Het grootste verschil tussen de twee bestemmingsplan zit in de vormen van wonen. Van tweeaaneen gebouwde woningen naar gestapelde bouw van maximaal vijf appartementen. Daarnaast komt de bouwaanduiding specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevolle bebouwing te vervallen. Naar aanleiding van dit raadsvoorstel zijn er vanuit de raad de volgende vragen geformuleerd:  Zit er een juridisch houdbare weigeringsgrond op het punt van precedentwerking (mogelijkheden binnen centrumvisie versus stedelijke bebouwing)  Zit er een juridisch houdbare weigeringsgrond op het punt van het woningtype (appartementenblok met vijf woningen t.o.v.

twee onder een kap)  Zijn er elementen in de verschillende vastgestelde visies die mogelijke haakjes bieden voor het aantonen van de strijdigheid en of mogelijke weigeringsgrond.  Daarbij het element verkeersveiligheid goed beoordelen aangezien er een schoolroute langs de parkeerplaats loopt. II

Zit er een juridisch houdbare weigeringsgrond op het punt van precedentwerking (mogelijkheden binnen centrumvisie versus stedelijke bebouwing)

Precedentwerking is een uitwerking van het gelijkheidsbeginsel1. Gelijke gevallen moeten in gelijke gevallen op dezelfde manier worden behandelt. Uit de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (ABRvS) komt naar voren dat dit niet snel het geval zal zijn2. In zijn uitspraak van 6 november 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4785 stelt de ABRvS over precentwerking het volgende: Met de raad ziet de Afdeling geen aanleiding voor de vrees dat de vaststelling van het bestemmingsplan zal leiden tot precedentwerking in die zin dat in meer gevallen meegewerkt zal worden aan de splitsing van percelen met bouwmogelijkheden voor woningen. Eventuele initiatieven daartoe zullen op hun eigen merites worden beoordeeld, waarbij ter zitting door de raad is opgemerkt dat niet te verwachten valt dat dergelijke initiatieven zullen worden ondernomen gelet op de feitelijke situatie rond de Prins Bernhardlaan.

1 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2023/09/14/02-20230407-dilemma-tussen-menselijke-maat-enangst-voor-precedentwerking-en-willekeur-ortlep-e-a, blz 20 2 Zie onder meer ABRvS, 6 november 2024, ECLI:NL:RVS:2024:4785 en ABRvS, 28 februari 2024, ECLI:NL:RVS:2024:820

In zijn uitspraak van 28 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2024:820 overweegt de ABRvS nog wel het volgende : Het betoog dat het voorschrift precedentwerking kan voorkomen, volgt de Afdeling evenmin. Het is niet onredelijk dat het college wijst op het risico van precedentwerking bij het toestaan van de woningsplitsing (met of zonder voorschrift), aangezien het bouwplan om van één zelfstandige woning twee zelfstandige woningen te maken niet uniek is. Alleen als er zich precies dezelfde situatie voordoet als op het perceel Raadhuisstraat 4-6, zal het risico van precedentwerking zich voordoen. Dit lijkt niet het geval te zijn. II.

Zit er een juridisch houdbare weigeringsgrond op het punt van het woningtype (appartementenblok met vijf woningen t.o.v. twee onder een kap)

Het vaststellen van een bestemmingsplan, of het weigeren om een een bestemmingsplan moet gebaseerd zijn op een goede ruimtelijke ordening. De ABRvS3 formuleert dit standaard als volgt: Bij de vaststelling van een bestemmingsplan moet de raad bestemmingen aanwijzen en regels geven die de raad uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. De raad heeft daarbij beleidsruimte en moet de betrokken belangen afwegen. De Afdeling oordeelt niet zelf of het plan in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. De Afdeling beoordeelt aan de hand van de beroepsgronden of het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan in overeenstemming is met het recht. Daarbij kan aan de orde komen of de nadelige gevolgen van het plan onevenredig zijn in verhouding tot de met het plan te dienen doelen. De stedenbouwkundige motivering voor het toestaan van een appartementenblok met vijf woningen is opgenomen op bladzijde 10 van de toelichting van het bestemmingsplan: Het toekomstige gebouw gelegen aan de Raadhuisstraat verwijst naar de bestaande woonbebouwing aan de Raadhuisstraat. Het bouwwerk bestaat uit een bouwmassa met 1 bouwlaag en een Franse kap. Deze bouwmassa wordt evenwijdig gepositioneerd aan de Raadhuisstraat en komt op de bestaande rooilijn.

De rooilijn van het plangebied ligt niet in het verlengde van de bouwwerken aan de Raadhuisstraat 8 en de Raadhuisstraat 2. Bij deze bouwwerken ligt de rooilijn ongeveer een halve meter dichter op de straat en is het trottoir smaller. Het gebouw grenst aan de oostzijde direct aan het bouwwerk van de Raadhuisstraat 2. De karakteristieke stijl, met de hoge ramen en het mansardedak sluiten aan bij de naastgelegen cultuurhistorisch waardevolle panden. In de toelichting wordt op bladzijde 9 nog ingegaan op de aanduiding specifieke bouwaanduiding cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Het volgende wordt daarover gesteld: Na de sloop van de voormalige langgevelboerderij in 2015 is deze aanduiding echter niet meer van toepassing. Met de sloop van een gebouw vervalt een dergelijke bouwaanduiding uit het vigerende bestemmingsplan niet. In de toelichting of het raadsvoorstel zou nog wel nadrukkelijker in kunnen worden gegaan hoe met het vervallen van deze bouwaanduiding is omgegaan. III.

Zijn er elementen in de verschillende vastgestelde visies die mogelijke haakjes bieden voor het aantonen van de strijdigheid en of mogelijke weigeringsgrond.

Voorliggend bestemmingsplan is aan diverse gemeentelijke beleidsvisies getoetst.

3 ABRvS 16 april 2025, ECLI:NL:RVS:2025:1716

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen! en heeft de volgende vier uitgangspunten: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor:  Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap  Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2. Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor:  Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies  Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk 3. Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor:  Herkenbare en levendige dorpsharten  Goed functionerende winkelconcentratiegebieden 4. Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor:  Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid  Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid De voorgenomen ontwikkeling kan invulling geven aan de vier uitgangspunten en komt in ieder geval niet in strijd met deze uitgangspunten. De uitgevoerde toetsing op bladzijde 19 is navolgbaar en voldoende gemotiveerd.

Het bestemmingsplan is ook getoetst aan al relatief wat ouder beleid. Dit beleid zal opgaan in de nog op te stellen Omgevingsvisie onder de Omgevingswet. Het planvoornemen is niet in strijd met dit beleid. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De Toekomstvisie ziet op voldoende ruimte voor woningbouw tot 2025. Die ruimte is zowel voor inbreiding in de bestaande kernen Gilze en Rijen, als voor uitbreiding. Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als bouwkosten dat toelaten. De gemeente wil de ruimte in en om de kernen Gilze en Rijen op een kwalitatief hoogwaardige manier invullen: met passende woningbouw of met publieke (groene) ruimte. Dat komt de kwaliteit van de bebouwde structuur van de kernen ten goede. Het planvoornemen maakt inbreiding voor woningbouw mogelijk waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. Woonvisie De volgende uitgangspunten zijn in de woonvisie geformuleerd: De Woonvisie Gilze en Rijen 2011-2021 is gebaseerd op de volgende centrale uitgangspunten: 

De hoofddoelstelling van het woonbeleid in Gilze en Rijen is de woonwens centraal, het aanbod van woningen en woonmilieus moet zo goed mogelijk aansluiten bij de behoeften van de woonconsument.

      

Gilze en Rijen wil een vitale gemeente in een groene omgeving zijn. Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten moeten hun eigen identiteit behouden. De nieuwbouwproductie van Gilze en Rijen is in kwantitatief opzicht gebaseerd op de regionale woningbouwafspraken gemaakt in de regio Midden Brabant en in kwalitatief opzicht op de uitkomsten van het woonbehoefteonderzoek. De groep huishoudens met een inkomen onder de richtlijn voor woningtoewijzing door woningcorporaties (primaire doelgroep) is een belangrijke aandachtsgroep in het woonbeleid. Dat geldt ook voor de groep huishoudens met een inkomen boven deze grens die door hun inkomen niet makkelijk op de koopmarkt terecht kan (secundaire doelgroep). Jonge huishoudens die in de gemeente willen blijven wonen of er zich bewust willen vestigen, en ouderen zijn doelgroepen die in het woonbeleid extra aandacht verdienen. Verduurzaming van de bestaande woningvoorraad is een belangrijke doelstelling van het woonbeleid, zowel vanwege milieudoelstellingen als vanwege beperking van de woonlasten. De uitvoering van het woonbeleid wordt gewaarborgd door een nauwe samenwerking tussen de gemeente en de partners in het woonbeleid.

De realisatie van vijf appartementen in Gilze komen niet in strijd met de Woonvisie. Tenzij deze vijf appartementen niet binnen de woningbouwafspraken zouden passen. Welstandsnota Gemeente Gilze en Rijen Conform vast jurisprudentie moet de welstandstoets zich voegen naar de bouwmogelijkheden van het bestemmingsplan4. Uit de Welstandsnota komt naar voren dat voor voornoemde percelen nog een welstandstoets zal worden uitgevoerd. Uit de jurisprudentie blijkt dat deze welstandstoets de uitvoering van het bestemmingsplan niet tegen zal/kan houden. Beleidsplan Archeologie Op het perceel rust een dubbelbestemming archeologie. Tevens is al een vooronderzoek archeologie uitgevoerd. Groenstructuurplan, Duurzaam bouwen en Klimaatkaart Gilze en Rijen Bovengenoemde visies staan de realisatie van de vijf appartementen niet in de weg. Het plan heeft geen effect op het Groenstructuurplan. Aan de wensen/eisen voor duurzaam bouwen en de Klimaatkaart kan worden voldaan/tegemoet worden gekomen. IV.

Daarbij het element verkeersveiligheid goed beoordelen aangezien er een schoolroute langs de parkeerplaats loopt.

In de toelichting van het bestemmingsplan is ingegaan op de breedte van de weg en de mogelijkheid voor fietsers, voetgangers en auto's om elkaar te passeren. De toelichting (bladzijde 11 en verder) zegt daar het volgende op: Op basis van de richtlijnen voor verkeersgeneratie uit de CROW publicatie 381 geldt voor appartementen in de koopsector, midden (matig stedelijk) een verkeersgeneratie van 6,0 motorvoertuigen per etmaal. Bij 5 appartementen betekent dit een verkeersgeneratie van 30 motorvoertuigen per etmaal.

4 ABRvS 10 april 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1129

De toename van de verkeersgeneratie per etmaal als gevolg van de planontwikkeling bedraagt 13,8 motorvoertuigen per etmaal. Als vuistregel geldt dat ca. 10% van dit aantal in het spitsuur zal rijden. Dit betekent ca. 1,4 motorvoertuigen in het drukste spitsuur. Een dergelijke zeer beperkte hoeveelheid verkeer zal geen nadelige gevolgen voor de langzaam verkeersroute door de doodlopende straat hebben. De breedte van de doodlopende straat richting de parkeerplaats is 4 meter. Deze breedte voldoet aan de minimale maat volgens de NEN2443-richtlijnen (min 2,75 meter) en aan de CROWrichtlijnen(min 3,83 meter). Die laatste breedte is bij een snelheid van 30 km/uur en geldt voor een openbare weg. Aangezien er een zeer beperkt aantal voertuigen gebruik van maakt, is de huidige breedte van 4 meter voldoende. Een fietser en een auto kunnen elkaar niet veilig passeren in de doorgang. Maar gezien het zicht op elkaar en de beperkte lengte (20 meter) is dit volgens de gemeentelijke verkeerskundige geen onoverkomelijk knelpunt. Gelet op de aard en impact van de ontwikkeling en de verkeersgeneratie die de ontwikkeling mogelijk maakt is deze motivatie afdoende. Er kan eventueel nog gekeken worden naar nadere verkeersmaatregelen zoals drempels of een snelheidsbeperking (10 kilometer per uur ipv 30). V.

Conclusies

Aan de hand van de uitkomsten op de geformuleerde vragen zie ik geen weigeringsgronden voor het bestemmingsplan. Op voorhand is geen precedentwerking te verwachting door medewerking aan voorliggend plan. De stedenbouwkundige impact van het nieuwe bestemmingsplan ten opzichte van de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt is ook relatief beperkt. De motivatie hoe om is gegaan met de bouwaanduiding specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevolle bebouwing kan uitgebreider. Het plan past binnen de diverse gemeentelijke beleidsvisies. Daarbij opgemerkt dat enkele van deze visies al wat ouder zijn. Verkeerskundig is de motivatie om het plan toe te staan afdoende.