Geredigeerd Bijlage 1. 2025-03-06 Laddertoets Anne Frankplein 12 Rijen

Marom Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu

www.arom.nl

Anne Frankplein 12, Rijen Laddertoets Kantoor

Opdrachtgevers: ABG-organisatie

Datum vrijgave 3 juni 2025

Rapportnummer:

Opstellers:

24RIJ-LTANNEFR

5.1.2.e

5.1.2.e

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 2 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

INHOUD 1

INLEIDING

3

1.1

Vraagstelling

3

1.2

Leeswijzer

3

2

UITGANGSPUNTEN EN LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

2.1.

Stedelijke ontwikkeling

4 4

2.2.

Projectlocatie

4

BEHOEFTE AAN HET KANTORENPLAN

3

3.1.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant

6 6

3.2.

Kwantitatieve behoefte

7

3.3.

Kwalitatieve behoefte

7

4

CONCLUSIE

9

2

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 3 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

1

INLEIDING

1.1

Vraagstelling

Initiatiefnemer wenst de vleugels van de bestaande bebouwing aan het Anne Frankplein 12 te Rijen te slopen en nieuwbouw te plegen ten behoeve van een kantoor. De ontwikkeling voorziet in de realisatie

van een nieuw kantoor voor de ABG-organisatie, zonder baliefunctie. Het huidige kantoor heeft een

bruto-vloeroppervlakte van ca. 2.700 m2. Met de nieuwbouw en uitbreiding van kantoren wordt het bruto-vloeroppervlakte ca. 4.750 m2.

Daarmee wordt ca.

2.050 m2 bruto-vloeroppervlakte

toegevoegd, verdeeld over drie bouwlagen.

De projectlocatie is kadastraal bekend als Gemeente Rijen, sectie B, nummer 4824. Ten

behoeve

van

deze

ontwikkeling

wordt

een

omgevingsvergunning

buitenplanse

omevingsplanactiviteit (BOPA) aangevraagd. In het kader van deze ontwikkeling is het van belang dat de nut en noodzaak van de kantoren getoetst wordt aan de zogenaamde 'ladder voor duurzame

verstedelijking'. Onderhavig rapportage voorziet in deze ladderonderbouwing ten behoeve van de functie 'Kantoor'.

3

1.2

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de behoefte.

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 4 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

UITGANGSPUNTEN EN LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

2

Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) schrijft in artikel 5.129g voor om bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen een afweging te maken ten aanzien van de nut- en noodzaak in relatie tot duurzaamheidsaspecten. Dit is de zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

2.1.

Stedelijke ontwikkeling

Allereerst is hier de vraag aan de orde in hoeverre hier sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Artikel

5.129g van het Bkl bepaalt dat de Ladder betrekking heeft 'op een stedelijke ontwikkeling die bestaat

uit

de

ontwikkeling

of

uitbreiding

van

een

bedrijventerrein,

een

zeehaventerrein,

een

woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en

die voldoende substantieel is'.

Wanneer sprake is van een ontwikkeling of uitbreiding die voldoende substantieel is, is in de wet niet

nader gedefinieerd. Dit dient te worden beoordeeld aan de hand van de aard en omvang van de kantoren in relatie met de omgeving. Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling

bestuursrechtspraak van de Raad van State een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of er sprake is van een nieuwe stedelijk ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling ten aanzien van nieuwbouw en uitbreiding van kantoren geoordeeld dat de ondergrens in beginsel ligt

bij een bruto-vloeroppervlakte van 500 m2 (ABRvS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1442 en ABRvS 24 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2319).

Met onderhavig project wordt ca. 1.272 m2 aan bruto-vloeroppervlakte toegevoegd, verdeeld over drie bouwlagen. Als gevolg hiervan kan gesteld worden dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling

die voldoende substantieel is.

2.2.

Projectlocatie

Op de projectlocatie is het omgevingsplan Gemeente Gilze en Rijen van toepassing, in werking vanaf 5 juni 2024. Het bestemmingsplan 'Woongebied Rijen', welke is overgaan in het 'Omgevingsplan gemeente Gilze en Rijen' heeft hierin de enkelbestemming 'Kantoor' met functieaanduiding 'maatschappelijk' en een maatvoeringsaanduiding. Op het perceel is een bouwvlak aanwezig. De

minimum bouw- en goothoogte bedraagt 9 meter en de maximum bouw- en goothoogte bedraagt 11

meter. Het maximum bebouwingspercentage op het terrein bedraagt 80%.

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01

4

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 5 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

Het project is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Bij een stedelijke ontwikkeling buiten het stedelijk gebied geldt een strengere motiveringslast dan wanneer deze binnen bestaand stedelijk

gebied plaatsvindt. De ladder zal hiermee met succes kunnen worden doorlopen.

5

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 6 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

BEHOEFTE AAN HET KANTORENPLAN

3

Om het project aan te laten sluiten op de behoefte is het van belang inzicht te hebben in de

kwantitatieve en kwalitatieve behoefte van kantoren op de projectlocatie. De kwantitatieve behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de kantoren.

Bij de bepaling van de regio is het ruimtelijk verzorgingsgebied, de reikwijdte van de functie dat het

plan mogelijk maakt, van belang. (ABRvS 29 maart 2017;ECLI:NL:RVS:2017:820) Onderhavig plan

voorziet in de transformatie/ uitbreiding van een kantoor voor de ABG-organisatie. Het ruimtelijk verzorgingsgebied bij onderhavig project wordt daarmee beperkt tot de gemeenten Alphen-Chaam,

Baarle-Nassau en Gilze en Rijen. De toekomstige bezoekers van het te transformeren/ uitbreiden gemeentekantoor, zullen voornamelijk woonachtig zijn in Alphen-Chaam, Baarle-Nassau en Rijen.

3.1.

Behoefteraming kantoren Noord-Brabant

Provincie Noord-Brabant heeft door Stee Groep een prognose laten opstellen van de ruimtebehoefte aan kantoren in de provincie.1 Dit rapport van 1 september 2022 is een actualisering van de

behoefteraming uit 2018. Het doel van de behoefteraming is een beeld te vormen van de verwachte

ontwikkeling van het benodigde ruimtebeslag van kantoren in de komende jaren. Hierin zijn de verwachtingen over de economische en werkgelegenheidsontwikkeling, de locatievoorkeuren van

kantoorgebruikers, de ontwikkeling van het ruimtegebruik bij bedrijven en de invloed van diverse trends hierop meegenomen. Het rapport focust op de periode t/m 2030 en biedt een doorkijktot 2040.

De behoefteraming is opgesteld op regionaal niveau, hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen Hart van Brabant, Noordoost-Brabant, West-Brabant en Zuidoost-Brabant. De ABG-gemeenten maken

onderdeel uit van regio Hart van Brabant. Om de behoefteraming op te stellen heeft Stee Groep

gebruik gemaakt van drie parameters. De ontwikkeling van de totale werkgelegenheid, de ontwikkeling van

kantoorhoudende werkgelegenheid

en

het gemiddelde

ruimtegebruik per

werknemer in vierkante meter kantoorruimte (de kantoorquotiënt).

In de behoefteraming is geconstateerd dat er een hoge mate van onzekerheid bestaat over de toekomstige ontwikkeling van de kantoorbehoefte. Om deze reden is onderscheid gemaakt tussen drie

mogelijke scenario's: het 'business as usual' scenario waarbij de kantorenmarkt zich herstelt naar het

'oude normaal', het 'basisscenario' waarbij rekening wordt gehouden met een lichte daling van de

kantoorquotiënt en het 'COVID-19 als katalysator' scenario waarbij COVID-19 heeft gewerkt als katalysator van hybride werken en bedrijven deze transitie versneld inzetten. In het laatste scenario

daalt de kantoorquotiënt naar 80% in 2030 ten opzichte van 2015. Dit scenario wordt door Stee Groep op basis van recente transacties en de verwachtingen van de markt als meest realistisch geacht.

i

https://www.brabant.nl/publish/pages/10038/kantorenprognose_provincie_noord-brabant.pdf

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01

6

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 7 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

3.2.

Kwantitatieve behoefte

De behoefteraming brengt naar voren dat de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte tot 2030 in de regio Hart van Brabant naar verwachting laag blijft. Enkel in het 'business as usual'-scenario zal vraag zijn

naar extra kantoorruimte ten opzichte van de huidige voorraad in gebruik. In het meer waarschijnlijke

scenario 'COVID-19 als katalysator' is er een negatieve uitbreidingsvraag van bijna 50.000 m2. Als gevolg waarvan 50.000 m2 minder kantoormeters nodig zijn ten opzichte van de meters die nu in

gebruik zijn.

Het bestaande gebouw aan het Anne Frankplein 12 te Rijen heeft op dit moment al een kantoorfunctie. Het staat echter leeg. Om de locatie optimaal te kunnen benutten is ervoor gekozen de hoeveelheid werkplekken, welke in het huidige pand ontoereikend is, uit te breiden. De bestaande meters met kantoorfunctie worden zo benut, zodat onderhavige ontwikkeling onderdeel kan blijven van de bestaande kantoorvoorraad. Door een deel van het bestaande pand te slopen en nieuwbouw te plegen

blijft daarnaast de kwantitatieve toevoeging door de ontwikkeling relatief beperkt. Er worden niet meer werkplekken toegevoegd dan waarvoor behoefte is bij de organisatie. Daarbij leiden het

'business as usual' en het 'basisscenario' tot een positievere uitkomst met betrekking tot de behoefte

naar kantoormeters. Zo neemt bij het 'business as usual' scenario de vraag naar kantoormeters toe, terwijl bij het 'basisscenario' de daling van de behoefte naar kantoormeters beperkt blijft. Onduidelijk

blijft welk scenario de behoefte zal volgen. In dit geval kan echter geconcludeerd worden dat vanwege de gerichte toevoeging van de hoeveelheid kantoormeters en het gebruik van reeds bestaande

kantoormeters, onderhavige ontwikkeling passend is in de kwantitatieve behoeften van kantoren in de regio Hart van Brabant.

3.3.

Kwalitatieve behoefte

Locatie De uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in de regio Hart van Brabant blijft naar verwachting dus laag. De daling van de kwantitatieve kantoorbehoefte wordt genuanceerd door middel van de kwalitatieve behoefte. Er dient namelijk een onderscheid gemaakt te worden in de locatie waar deze kantoren zich bevinden. Uit de behoefteraming komt naar voren dat met name in de locatietypen 'overig

centrummilieu', 'overig OV-knooppunt', 'snelweg en uitvalsweg' en 'solitaire kantoren in woonmilieu'

een daling in vraag te verwachten is. Voor het locatietype 'centrummilieu/OV-knoop' is echter wel een toename in vraag te verwachten.

Onderhavig project wordt gerealiseerd nabij treinstation Gilze-Rijen. De locatie is daarmee enigszins

vergelijkbaar met het locatietype 'centrummilieu/OV-knoop'. Een locatietype waar meer vraag naar kantoren verwacht wordt, waardoor de ontwikkeling zal voldoen aan de kwalitatieve behoefte op deze

locatie.

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01

7

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 8 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

In de Toekomstvisie Gilze en Rijen heeft de gemeente daarnaast aangegeven dat het de ambitie heeft om een impuls te geven aan de stationsomgeving in Rijen. De gemeente hoopt hiermee dat meer reizigers gebruik gaan maken van het openbaar vervoer. Om deze ambitie te verwezenlijken wordt

ingezet op de vestiging van bedrijven in de omgeving ten zuiden van het station. Ondanks het feit dat het kantoor gelegen is ten noorden van het station, zal de transformatie van het kantoorgebouw en het gebruik hiervan een impuls kunnen geven aan de stationsomgeving in Rijen. Inrichting van het kantoorgebouw

Naast de locatie van het kantoorgebouw speelt voor de kwalitatieve behoefte tevens de inrichting van het kantoorgebouw een rol. Als gevolg van COVID-19 is de verwachting dat kantoren meer en meer

een plek worden om elkaar te ontmoeten, samen te werken en te brainstormen. Gebouwen met grotere vloervelden sluiten bijvoorbeeld beter aan bij deze veranderende eisen aan kantoren: minder inefficiënte kantoortuinen en meer ruimte voor (toevallig) ontmoeten. Kantoren die hier niet aan

voldoen worden sneller afgeschreven. Door de transformatie/ uitbreiding van het bestaande pand

naar een groter duurzaam kantoor wordt beter aangesloten bij deze nieuwe kwalitatieve behoeften

uit de markt.

8

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01

Laddertoets Kantoor, Anne Frankplein 12, Rijen

Blad 9 van 9

Gemeente Gilze en Rijen

3 juni 2025

4

CONCLUSIE

Onderhavige ontwikkeling voorziet in zowel de kwantitatieve- als kwalitatieve kantoorbehoefte van de gemeente Gilze en Rijen, waardoor er wordt voldaan aan de ladder.

9

AROM B.V. | Laan door de Veste 11 5708 ZZ Helmond | T 5.1.2.e 5.1.2.e

| M 5.1.2.e

| lwww.arom.nl | IBAN NL86 ABNA 0128 0159 26 | KVK 90790502 | BTW NL865453731 B01