Geredigeerd 2025-12-04 Definitieve onderbouwing BOPA Anne Frankplein 12 Rijen
Tekst van het document
“2AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
www.arom.nl
Anne Frankplein 12, Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Onderbouwing BOPA
Opdrachtgever:
Datum vrijgave:
ABG Gemeenten
4 december 2025
Rapportnummer:
Opstellers:
24RU-BOPAANNEFR
5.1.2.e
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Blad 2 van 92
4 december 2025
Inhoudsopgave 1.1 1.2 1.3
INLEIDING 4 Aanleiding................. Ligging projectlocatie Het Omgevingsplan... Omgevingsplan gemeente Gilze en Rijen 1.3.1 1.3.2 Strijdigheden met omgevingsplan......... 1.4 Leeswijzer
4 4 6 6 7 8
2
WIJZIGING VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING 2.1 Bestaande situatie 2.2 Beschrijving projectlocatie en omgeving 2.3 Toekomstige situatie..............................
.9 ..9 10 11
3
BELEIDSKADER 13 3.1 Rijksbeleid De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 3.1.1 3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking...... 3.1.3 Programma Natuur........................... 3.1.4 Erfgoedwet en Omgevingsrecht........ 3.2 Provinciaal beleid 3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant.................... 3.2.2 TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant Conclusie ten aanzien van provinciaal beleid 3.2.3 3.3 Gemeentelijk beleid 3.3.1 Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen'................................................................ 3.3.2 Conclusie ten aanzien van rijksbeleid.......................................................................... Ambitiedocument 'Ambities Gilze en Rijen - nieuwe kansen!'.................................... 3.3.3 Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen met aanvulling Stationsomgeving Rijen 3.3.4 3.3.5 Verkeersvisie 2025....................................................................................................... Conclusie ten aanzien van gemeentelijk beleid........................................................... 3.3.6
13 13 13 14 14 15 15 17 18 19 19 20 20 21 22 23
1
4
BESCHERMING VAN GEZONDHEID EN MILIEU 4.1 Geluid. 4.1.1 Geluid door (spoor) wegen en industrieterreinen 4.1.2 Geluid door activiteiten....................................... 4.2 Bodem 4.2.1 Verkennend bodemonderzoek 4.2.2 Verkennend asbestonderzoek. 4.3 Luchtkwaliteit....................... 4.4 Geur...................................... 4.5 Trilling................................... 4.6 Bedrijven- en milieuzonering
24 24 24 25
28 28 29
30 33 35 37
5
BESCHERMING VAN DE WATERBELANGEN 5.1 Water.................................................
40 40
6
WAARBORGEN VAN DE VEILIGHEID (EXTERNE VEILIGHEID) 6.1 Omgevingsveiligheid.................................................... 6.2 Niet-gesprongen explosieven.......................................
47 47 53
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Blad 3 van 92
4 december 2025
7
BESCHERMING VAN LANDSCHAPPELIJKE EN STEDENBOUWKUNDIGE WAARDEN EN CULTUREEL ERFGOED56 7.1 Functionele inpassing............. 56 7.2 Ruimtelijke kwaliteit............... 56 7.3 Stedenbouw........................... 57 7.4 Archeologie en cultuurhistorie 59 7.4.1 Archeologie.... 59 7.4.2 Cultuurhistorie 60 7.5 Boom Effect Analyse 62
8
NATUURBESCHERMING 8.1 Natuur..................
67 67
9
BEHOUDEN VAN DE STAAT EN WERKING VAN INFRASTRUCTUUR EN VOORZIENINGEN 9.1 Mobiliteit
75 75
10
MILIEUEFFECTRAPPORTAGE 10.1 M.e.r.-beoordeling......
82 82
11
UITVOERBAARHEID............................... 11.1 Financiële uitvoerbaarheid............ 11.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid
83 83 83
12
EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES 12.1 Rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid.................... 12.2 Aspecten van de fysieke leefomgeving........................ 12.3 Participatie...................................................................
87 87 88 88
BIJLAGEN
91
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 4 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
1
INLEIDING
1.1
Aanleiding
ABG-organisatie is voornemens om de vleugels van de bestaande bebouwing aan het Anne Frankplein 12 te Rijen te slopen en nieuwbouw te plegen ten behoeve van een nieuw gemeentekantoor. De projectlocatie bestaat uit het perceel dat kadastraal bekend is als Gemeente Rijen, sectie B, nummer 4824. Het perceel
beslaat een oppervlakte van 4.390 m2. De voorgenomen ontwikkeling is niet direct passend binnen het omgevingsplan van de gemeente Gilze en
Rijen. Om de ontwikkeling toch mogelijk te maken dient met een omgevingsvergunning buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) van het omgevingsplan afgeweken te worden. Onderhavige onderbouwing
BOPA geldt als onderlegger om af te wijken van het omgevingsplan. Hiermee wordt het realiseren van een kantoor op deze locatie juridisch-planologisch geregeld.
Ligging projectlocatie
1.2
De projectlocatie is gelegen in de bebouwde kom van Rijen. Rijen is een dorp binnen de gemeente Gilze en
Rijen. Breda is gelegen ten westen van de locatie en Tilburg ligt ten oosten van de locatie. Op de navolgende afbeelding is het projectgebied met een zwarte druppel globaal aangeduid. ''"Geert ruiden berg
\Raamsdonksveèr
m\ \ Made
—
V 3
Qk9we9 •59
Raamsdonk
Waalwijk
--
è. 4 Duinen 6 * N26Lf3)HA
Loon op Zand ")
Dongen
4 HeENWIEL A
8311
Teteringen’
Vdenhout
Prinsenbeek • •
O
E311
{
Dorst
Breda
I
312
N261
e ), .
Tilburg
9
Gilze
£
j
" Ülvenhout"' Rijsbergen
1ë E19
Oisterwijk Roze
E312
O
39
N65
Berkel-Enschot
12, 5122 CB Rijen
1 Ginneken n
Haarer
LEEUV
Anne Frankplein
-Leur Etten
4,
KLoonse enDrunense
Oosterhout
7
ca
Vlijmen
Sprang-Capelle Kaatsheuvel^
E19
-Terheijden
li
CD
Drunen
Riel
Chaam
Goirle
A
V ‘
d
X
Moergestel E E312'
é‘
9.
4 66 Alphen
{Gorp
Hilvarenbeek
II I:
Afbeelding: Ligging projectlocatie in groter verband (bron: Bing Maps)
3% AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 5 van 92
4 december 2025 Gemeente Gilze en Rijen
Nader beschouwd ligt de projectlocatie in het woongebied van Rijen, nabij station Gilze-Rijen. Op
onderstaande afbeelding is de locatie aangeduid met de zwarte druppel.
« Ged2
ae
9 b‘o0 “
g
sk
/
Rosanja! GelColor By OPI ©
LidlO Eruig, . 8ë Lidl
4 8
tND-7e
}b,a-— 10dpp3Ai
922m
Pgsg W—
O
n
Q
Sebastian Management institute...
@d-
De Heeren van Rijen
O
AnnieRO
O
o
Zie Zoo Ha
Magnifique by Annick Q
Anne Frankplein
Q
12, 5122 CB Rijen
Daamen De Kort van Tuijl Notar...
9 o
Café t Rijens Vat
o
p^i
weg: -ï
talsO Hapjesschaal
Designtafelsopmaat€
‘eWeg -
% % Voetbal veld e atalanta 5
0op5W
Zimmerman Praktijk
Veps-- _ ‘P.
o
GO
--- 3r
Adam's Place
§Edb
uideWIS
j
C/
o
SEKU Kozijnen -
Q
Paraiü
e
Permanente make-up by Roxy
Q Leystromen Q
.
veQ
(o Keter Benelux
A
e
Afbeelding: Ligging projectlocatie (bron: Bing Mops)
Op navolgende afbeelding is een satellietfoto weergegeven waarbij de projectlocatie in het blauw omlijnd is.
*, (5340
j
-4
‘o.
—e= 5 ■
d
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 6 van 92
4 december 2025 Gemeente Gilze en Rijen
Afbeelding: Bovenaanzicht projectlocatie Anne Frankplein 12 te Rijen (bron: Street Smart)
Het Omgevingsplan
1.3
1.3.1 Omgevingsplan gemeente Gilze en Rijen Vanaf 1 januari 2024 is de Omgevingswet in werking getreden. Een van de kerninstrumenten van de
Omgevingswet is het omgevingsplan. Het omgevingsplan heeft als doel om een veilige en gezonde fysieke leefomgeving in stand te houden, ook vanwege de intrinsieke waarde van de natuur, en het doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijk
behoeften. Het omgevingsplan bestaat uit een tijdelijk deel en uit een nieuw deel. Het tijdelijk deel van het
omgevingsplan bestaat uit alle voorheen geldende bestemmingsplannen, andere instrumenten zoals een beheersverordening en de bruidsschat.
De projectlocatie is geregeld in de volgende relevante bestemmingsplannen: >
Bestemmingsplan 'Woongebied Rijen', dat d.d.4 februari 2013 is vastgesteld door de raad en geheel onherroepelijk in werking is;
>
Paraplubestemmingsplan Gilze en Rijen 2023, dat d.d. 23 september 2024 is vastgesteld door de raad
en geheel onherroepelijk is.
Bestemmingsplan 'Woongebied Rijen' Navolgend is een uitsnede opgenomen van het bestemmingsplan 'Woongebied Rijen'. Hierin is de projectlocatie in blauw omlijnd.
£
Z 1 Enkelbestemming Kantoor
±
Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 5
±
Dubbelbestemming Waarde - Archeologie - 6 ++++++++
I
|
+
1
1+:
I—। Bouwvlak -- Functieaanduiding -1 maatschappelijk
+
Maatvoering 4 + + I _ _ । maximum bebouwingspercentage terrein: 80% Maatvoering
_|
+
o maximum bouwhoogte: 11 m o maximum goothoogte: 11 m o minimum bouwhoogte: 9 m o minimum goothoogte: 9 m
• Figuur gevellijn Gebiedsaanduiding
gx ihcs-1
3% AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 7 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
Afbeelding: Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'Woongebied Rijen' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)
De gehele projectlocatie heeft de bestemming 'Kantoor' met de functieaanduiding 'maatschappelijk' en een maatvoeringsaanduiding. Op het perceel is een bouwvlak aanwezig.
De voor 'Kantoor' aangewezen gronden zijn onder meer bestemd voor kantoren en maatschappelijke
voorzieningen ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk'. De maatvoeringsaanduiding stelt dat binnen een gedeelte van het bouwvlak de goot- en bouwhoogte minimaal 9 meter en maximaal 11 meter mag
bedragen. De maatvoering van het andere gedeelte van het bouwvlak stelt dat de goot- en bouwhoogte minimaal 3 meter en maximaal 4 meter mag bedragen.
Daarnaast ligt de gebiedsaanduiding 'overig - IHCS - 1' binnen het projectgebied. Ter plaatse geldt een
bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hogere bouwhoogte dan 56 m boven NAP in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen. Paraplubestemmingsplan Gilze en Rijen 2023 Daarnaast heeft het perceel de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 3a'. De voor 'Waarde -
Archeologie - 3a' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming van de archeologische (verwachtings)waarden en archeologische vindplaatsen
Ten aanzien van het project
Onderhavig project is niet passend in het omgevingsplan. 1.3.2
Strijdigheden met omgevingsplan
Onderhavige ontwikkeling is op de volgende punten strijdig met het 'Omgevingsplan gemeente Gilze en
Rijen':
Bestemming 'Kantoor'
o
Het hoofdgebouw wordt niet afgedekt door een hellend dakvlak, met een helling van minimaal 35° en maximaal 60°. Het dakvlak heeft een minimale dakhelling van ca. 10°.
o
Het hoofdgebouw zal gedeeltelijk buiten het bouwvlak gebouwd worden.
o
Het hoofdgebouw zal de maximum bouw- en goothoogte van vier meter overschrijden.
Bestemming 'Waarde - Archeologie - 3a'
•
Het is verboden om te bouwen of te laten bouwen op de mede voor 'Waarde - Archeologie
- 3a' bestemde gronden. De in artikel 8.2.2 genoemde uitzonderingen op het verbod zijn niet van toepassing op de onderhavige ontwikkeling.
In het Omgevingsplan is geen afwijkings- of wijzigingsbevoegdheid opgenomen met betrekking tot afwijken van maatvoering. Om het project te realiseren dient afgeweken te worden van het omgevingsplan door middel van een BOPA.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Blad 8 van 92
4 december 2025
1.4 Leeswijzer Na dit inleidende hoofdstuk volgt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het project, waarbij wordt ingegaan op
de huidige en gewenste situatie. In hoofdstuk 3 komt het beleidskader van het rijk, de provincie en de gemeente aan de orde. Hoofdstuk 4 zal de voorbereiding en participatie bevatten. Hoofdstuk 5 gaat in op de
aspecten van de fysieke leefomgeving. Verder wordt in hoofdstuk 6 de economische en maatschappelijke
uitvoerbaarheid gegeven en wordt de behoefte onderbouwd. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 een conclusie beschreven van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 9 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
2
WIJZIGING VAN DE FYSIEKE LEEFOMGEVING
In dit hoofdstuk volgt een beschrijving van de projectlocatie en een beschrijving van het project.
2.1
Bestaande situatie
De projectlocatie is kadastraal bekend Gemeente Rijen, sectie B, nummer 4824. De totale oppervlakte van het projectgebied bedraagt ca. 4.390 m2.
In de navolgende afbeeldingen is de projectlocatie weergegeven met het zicht uit vogelperspectief, waarin
het perceel blauw is omlijnd en is de plattegrond van de bestaande situatie weergegeven.
‘-gE
IR 2
r
i/
-02)
2,
(
-
5'
(
I
*} 3 5)
A4
annun
AiAg=
s m--e
/ 4'
a
2
* J
* 7' * -
_i
2.
E-/
Afbeelding: Anne Frankplein 12 te Rijen, bezien uit vogelperspectief (bron: Street Smart)
u 3% AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 10 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
[
8 S B
1
J
4
5
R /
2 18a,
%,% +
4e ”
&
•2
'1
■w . J
I
I
G
®
—
II’ -
Bel
1
G
%
\0
-7
*D * \}
d I1
I1
/ ƒ I /
/
I
V
Nm
’□ 4
d % —6—
—"—+1
□
1
□ , —6—/,
8
o
//
\\ Afbeelding: Plattegrond bestaande situatie (Bron: Studio REDD) In de huidige situatie is binnen de projectlocatie een pand met daarin kantoorruimtes aanwezig, alsook een parkeerterrein ten behoeve van het gebouw. Daarnaast is er een bestaande trafo aanwezig, welke na de
realisatie op de projectlocatie behouden blijft. De bestaande trafo is aangeduid middels een blauwe pijl. Het
bestaande gebouw varieert in hoogtes met een maximale hoogte van 11 meter.
2.2
Beschrijving projectlocatie en omgeving
De gemeente Gilze en Rijen is gelegen ten westen van Tilburg. De naam van de gemeente is ontleend aan een parochie die in 1524 is gesticht. Het woord "en" wordt vaak weggelaten, dus "Gilze-Rijen" wordt vaak
geschreven en gezegd. Dit laatste is de naam van het station ten zuiden van Rijen en de vliegbasis in het
centrum van de gemeente. De projectlocatie is gelegen in het dorp Rijen, dit dorp is gelegen in het noordelijke deel van de gemeente
Gilze en Rijen. Rijen was vanouds een buurtschap van Gilze, behorende tot de Baronie van Breda. In 1464 kreeg de buurtschap een kapel en in 1524 werd het verheven tot de rang van een zelfstandige parochie.
3% AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 11 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
Tijdens de Belgische opstand waren tussen 1831 en 1838 veel Nederlandse soldaten gelegerd in Rijen. Het station Gilze-Rijen werd in 1863 geopend. Dit gaf aanleiding tot de komst van enige industrie.
Vooral door de ontwikkeling van de leerindustrie groeide Rijen snel en toen in 1944 het gemeentehuis van
Gilze door de bezetter werd verwoest, werd de zetel van het gemeentebestuur verplaatst naar het inmiddels grotere Rijen.
Het Anne Frankplein 12 ligt zuidoostelijk ten opzichte van de kern van Rijen. In de nabijheid van de projectlocatie is Station Gilze-Rijen, een huisartsenpraktijk en het politiebureau gelegen. De projectlocatie is dus gelegen nabij een spoor. Ten zuiden van de projectlocatie bevindt zich een industrieterrein. Verder liggen er in de omgeving voornamelijk woonwijken.
De projectlocatie is bovendien omgeven door bomen, struiken en diverse grasvelden. Zuidwestelijk van de
projectlocatie bevindt zich een uitgestrekt bos, dat zich uitstrekt langs de volledige westgrens van Rijen. In
de omgeving is verder geen waterlichaam gelegen.
2.3
Toekomstige situatie
Navolgend zijn afbeeldingen met het inrichtingsplan buitenruimte en een plattegrond van de nieuwe situatie opgenomen.
I
I
I, l_l l~T
i
i
r I ~f
Sirï a
1
AI
r
wr
ie haMira vu saigoan
r Afbeelding: Inrichtingsplan buitenruimte (bron: Studio REDD)
Gs AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
c e m m e e n t e
T
J
4
$
HI
A fb e e ld in g i
situdtie
&
n d n ie u W e p la tte g r o
46 (bron:
. s tudio
3
rr \
m u u n m u n n u m n m u m m u n g n n u n a
gie"
-
G lze e n
g o P A ,A D Ê
2
.
d i.
T 9 9 V N_
jn8
A
B iü i
o n d e d b o u "
R ED D )
k
fll
o
12 te gijel
val 92
b e r2 0 2 5
1 2
Ad ecet
lad
•8
w
e
V
p
i
9
bl L
_____
*
a
—
F T3 - \
R uim te
ades
k
ilev eningg ‘w
o rd e "
R O M 5; A
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 13 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
3
BELEIDSKADER
Ontwikkelingen worden breder gedragen naarmate ze in overeenstemming zijn met de beleidslijnen op de verschillende niveaus. In dit hoofdstuk wordt het beleid met betrekking tot de projectlocatie op verschillende
overheidsniveaus beschreven.
3.1
Rijksbeleid
3.1.1 De Nationale Omgevingsvisie (NOVI)
In Nederland staan we voor een aantal urgente opgaven, die zowel lokaal, nationaal als wereldwijd spelen.
Denk aan opgaven
op het gebied van
klimaatverandering,
energietransitie,
circulaire economie,
bereikbaarheid en woningbouw. Deze opgaven zullen Nederland flink veranderen. Door goed in te spelen op
deze veranderingen kan Nederland vooroplopen en kansen verzilveren. Met de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) geeft het Rijk een langetermijnvisie op de toekomst en de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland.
In de NOVI zijn deze maatschappelijke opgaven samengevat in vier prioriteiten: •
Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie.
•
Duurzaam economisch groeipotentieel.
•
Sterke en gezonde steden en regio's.
•
Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.
Ten aanzien van het project
Onderhavig project is in overeenstemming met de uitgangspunten van het NOVI. Voor de bouw van het kantoor worden circulaire bouwmaterialen gebruikt. Er is gekozen voor transformatie waarbij circa 33% van het pand overeind blijft en wordt hergebruikt in het ontwerp. Installaties inzake koeling worden tot een
minimum beperkt door realisatie van een tweede zonwerende gevel van houten zonwering. Warmte wordt gerealiseerd met grondwater en er komen circa 600 PV panelen voor energieopwekking. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd met grasbetontegels, hetgeen bijdraagt aan infiltratie van hemelwater. Daarnaast wordt er gebruik gemaakt van waterbuffers voor hemelwateropslag. Daarmee sluit onderhavig project aan op het streven van de NOVI om duurzaam en klimaatneutraal te bouwen.
3.1.2 Ladder duurzame verstedelijking
Het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) schrijft in artikel 5.129g voor om bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen een afweging te maken ten aanzien van de nut- en noodzaak in relatie tot duurzaamheidsaspecten. Dit is de
zogenaamde 'ladder voor duurzame verstedelijking'.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 14 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
Onder stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke
voorziening die voldoende substantieel is. De aard en omvang van het project in relatie met de omgeving
bepaalt of het project voldoende substantieel is. Hiervoor is geen ondergrens aangegeven. Uit de jurisprudentie die is verschenen sinds de inwerkingtreding van de ladder blijkt dat de Afdeling
bestuursrechtspraak van de Raad van State een zekere ondergrens stelt aan ontwikkelingen wanneer het gaat om de beoordeling of er sprake is van een nieuwe stedelijk ontwikkeling. Zo heeft de Afdeling ten aanzien van nieuwbouw en uitbreiding van kantoren geoordeeld dat de ondergrens in beginsel ligt bij een
bruto-vloeroppervlakte van 500 m2 (ABRvS 23 april 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1442 en ABRvS 24 augustus
2016, ECLI:NL:RVS:2016:2319). Zowel voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen als buiten bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Uitgangspunt voor de wijziging is dat met het oog op een zorgvuldig ruimtegebruik, een
nieuwe stedelijke ontwikkeling in beginsel in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dat nadrukkelijk te worden
gemotiveerd in de toelichting. Ten aanzien van het project
Het huidige kantoor heeft een bruto-vloeroppervlakte van ca. 2.700 m2. Met de nieuwbouw en uitbreiding van kantoren wordt het bruto-vloeroppervlakte ca. 4.642 m2. Daarmee wordt ca. 1.942 m2 brutovloeroppervlakte toegevoegd. In lijn met jurisprudentie kan de bouw daarom aangemerkt worden als een
nieuwe stedelijke ontwikkeling. Hierdoor dient getoetst te worden aan de ladder voor duurzame
verstedelijking. De laddertoets is bijgevoegd als bijlage 1. Onderhavige ontwikkeling voorziet in zowel de kwantitatieve- als
kwalitatieve kantoorbehoefte van de gemeente Gilze en Rijen, waardoor er wordt voldaan aan de ladder. 3.1.3 Programma Natuur Met het Programma Natuur werken Rijk en provincies gezamenlijk aan vermindering van de negatieve
gevolgen van overmatige stikstofdepositie op de natuur en de natuur en biodiversiteit. Het programma
draagt hierdoor bij aan de weerbaarheid en het aanpassingsvermogen van de natuur (robuuste natuur).
Ten aanzien van het project
In paragraaf 6.12 'Natuur' komt het aspect stikstof uitgebreid aan bod.
3.1.4 Erfgoedweten Omgevingsrecht Samen met de Omgevingswet beschermt integraal
in
Nederland.
Onder cultureel
de Erfgoedwet beschermt de overheid het cultureel erfgoed
erfgoed
valt:
archeologie,
cultuurhistorie,
monumenten,
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 15 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
karakteristieke panden, beschermde gezichten, monumentale bomen, landschap etc. Vóór 2016 waren er
verschillende wetten en regels voor behoud en beheer van cultureel erfgoed. Sinds juli 2016 zijn die allemaal samengegaan in één wet, de Erfgoedwet. In de Erfgoedwet zijn bestaande wetten en regelingen gebundeld.
Een aantal regels is vernieuwd. Ook staan er regels in om belangrijk cultureel erfgoed beter te beschermen
en behouden:
De duiding van erfgoed en de zorg voor cultuurgoederen in overheidsbezit staat in de Erfgoedwet ('wat') De omgang met cultureel erfgoed in de fysieke leefomgeving is sinds 2024 geregeld in de Omgevingswet ('hoe') De essentie van deze wetgeving is het zoveel mogelijk behouden van archeologische resten in de
bodem en de bescherming van het cultureel erfgoed en landschap. In het Bkl zijn ten aanzien van de bescherming van cultureel erfgoed een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen
richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische
monumenten,
(voorbeschermde)
rijksmonumenten,
beschermde
stads
en
dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen.
Ten aanzien van het project
De projectlocatie ligt in een gebied dat is aangegeven als een gebied dat valt in archeologische
beleidscategorie 3. In de paragraaf 5.11 'Archeologie en cultuurhistorie' wordt dit aspect verder uitgewerkt.
3.2
Provinciaal beleid
3.2.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant
In de Omgevingsvisie Noord-Brabant 'De kwaliteit van Brabant - Visie op de Brabantse leefomgeving' is beschreven hoe Noord-Brabant er in 2050 uit zal moeten zien en worden een aantal meetbare tussendoelen
gesteld. Zo wordt vastgesteld wat in 2030 op zijn minst voor elkaar moet zijn om op koers te blijven voor
2050. In de Omgevingsvisie worden dorpen anno 2050 geschetst als levendige plekken waar het voor jong en oud goed toeven is. De natuur is weer teruggekeerd in de provincie en dit trekt toeristen en dagjesmensen. In het 'panorama' dat wordt geschetst van de provincie, wordt duidelijk hoe om dient te worden gegaan met
beslissingen. En dat bij afwegingen die moeten worden gemaakt het behoud van levenskwaliteit in het hier
en nu in sociaal, economisch en ecologisch opzicht niet ten koste mag gaan van de levenskwaliteit elders en later. Daarbij wordt de zogenaamde 'ronde' manier van kijken gehanteerd. Dit houdt in dat men kijkt naar
wat het initiatief voor 'people' in de gemeenschap betekent, wat het voor de 'planet' ofwel leefomgeving
betekent en wat het oplevert in economisch opzicht ofwel 'profit'.
Navolgend zijn de vier hoofdopgaven uit de omgevingsvisie toegelicht.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 16 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
Brabantse energietransitie Om energieneutraal te worden, moet er gezocht worden naar manieren om duurzame energie op te wekken
en waar mogelijk energie te besparen. Wind- en zonne-energie zijn de bekende vormen om duurzame energie op te wekken, maar de provincie wil ook kijken naar energieopwekking door geothermie en gaswinning.
Brabant klimaatproof maken Voor de inrichting van het rivierenlandschap en de dijkversterking wordt in de omgevingsvisie aangegeven
dat de provincie hier met name een procesrol heeft bij de uitvoering van het Deltaprogramma Ruimtelijke
Adaptie. Het klimaatproof maken van de stedelijke omgeving richt zich met name op het aanpakken van het beekdallandschap en het meer vasthouden van water in de haarvaten van het systeem als ruggengraat voor het klimaatbestendig maken van de provincie.
Slimme netwerkstad
Het is evident dat een goed vestigings-, woon- en werkklimaat essentieel is voor de Brabantse economie die ook internationaal kan concurreren. Er is dus voldoende en passende woonruimte nodig en er is ruimte nodig
voor bedrijvigheid en voorzieningen als scholen, gezondheidszorg, cultuur en recreatie. De bereikbaarheid
moet vlot, comfortabel en duurzaam zijn. Dit geldt zowel voor woon-werkrelaties als voor de andere functies en sociale relaties.
Concurrerende, duurzame economie Brabant is een provincie waar hightech, logistiek en innovatie een belangrijke rol spelen in de economie. Deze topsectoren zijn de afgelopen decennia in absolute en relatieve zin steeds belangrijker geworden. Er
heeft zich al een transitie voorgedaan die de komende jaren nog steeds verder zal gaan. In algemene zin zijn, als het gaat om de impact op de leefomgeving, de trends voor deze vormen van bedrijvigheid gunstig. Het gaat over het algemeen om bedrijvigheid met weinig emissies en weinig impact op de leefomgeving.
Ten aanzien van het project Onderhavige ontwikkeling heeft geen nadelige effecten voor de levenskwaliteit elders en/of later. Het betreft
een gebied waar al bebouwing is en de stedenbouwkundige of landschappelijke structuur wordt met deze
uitbreiding niet verslechterd. De ontwikkeling omvat de uitbreiding van een kantoorgebouw binnen een
bestaand bebouwd gebied in Rijen. Dit kan worden aangemerkt als herstructureringslocatie binnen bestaand bebouwd gebied, waarmee wordt aangesloten bij het principe van duurzame verstedelijking.
Het kantoorgebouw moet voldoen aan de wettelijke duurzaamheidseisen. Om deze reden wordt gebruik gemaakt van duurzame materialen, wordt er duurzaam gesloopt, zullen installaties tot een minimum worden
beperkt door de inzet van zonnewering en gebruik van grondwater en zal energieopwekking duurzaam plaatsvinden door middel van circa 600 PV panelen. De ontwikkeling is daarmee in lijn met het door de provincie Noord-Brabant voorgestane beleid. Tevens is de gewenste ontwikkeling niet in strijd met de vier bovengenoemde hoofdopgaven.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 17 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
3.2.2 TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant
Vanuit
de
Omgevingswet
moet
de
provincie
een
omgevingsverordening
vaststellen.
In
de
omgevingsverordening staat de nadere uitwerking van de Omgevingsvisie Noord-Brabant. Hierin staan regels
en voorwaarden met een bindende werking voor het handelen van burgers, bedrijven, gemeenten en waterschappen. De provincie gelooft dat we met elkaar moeten zorgen voor een gezonde, veilige en mooie leefomgeving en dat we dat kunnen bereiken met een nieuwe manier van (samen)werken. Dat door het juiste samenspel -
waarbij we streven naar synergie en meerwaarde - de kwaliteit van leven hier en nu goed samengaat met
de kwaliteit van leven elders en later. Ten aanzien van het project
Navolgend een afbeelding waar een uitsnede van de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant is weergeven. Hierin is de projeclocatie aangeduid met een paarse druppel.
123060,399629
Anne
27
2937
33 35
xe‘ 398°
2-1)
7
c
K
vo Franl<Pleh ^in
37 39
91
93 45
97
omeinplein
S
23
1
9
n
18'7OA
12
12
'9-63
N
Kaart 5 Stedelijk gebied Verwijzing 1 Verwijzing 2
Verwijzing 3 Verwijzing 4 Verwijzing 5
28
2q
Verwijzing 6
22
Ve'nPewt 20
78
>6
Afbeelding: Uitsnede TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant (bron: regels op de kaart)
De
projectlocatie
is
gelegen
binnen
'Stedelijk gebied'.
Hieronder worden
de
artikelen
uit de
omgevingsverordening toegepast.
Artikel 5.55 Duurzame stedelijke ontwikkeling 1.
Een omgevingsplan dat een stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt voor wonen, werken of
voorzieningen, wijst daarvoor een locatie aan binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing
dat:
3% AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 18 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
a.
de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in Afdeling 7.2 Regionaal samenwerken; en
b.
2.
het een duurzame stedelijke ontwikkeling is.
Er is sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen als:
a.
een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving ;
b.
toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van
verouderde stedelijke gebieden;
c.
optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie;
d.
rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress
en voldoende ruimte voor de opvang van water;
e. de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en f.
wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie.
De uitbreiding van kantoren door middel van sloop van de vleugels van het bestaande pand en nieuwbouw op de projectlocatie kan worden aangemerkt als een duurzame stedelijke ontwikkeling.
De omgevingskwaliteit zal niet achteruit gaan, zoals wordt toegelicht in paragraaf 2.4. Daarbij is dit een goed
voorbeeld van zorgvuldig ruimtegebruik, aangezien een bestaand pand wordt getransformeerd en uitgebreid om meer kantoorruimte op deze locatie te creëren. Met de bouw van de kantooruimten wordt voldaan aan
de wettelijke duurzaamheidseisen, zoals het gebruik van duurzame materialen, duurzaam slopen, het beperken van installaties door de inzet van extra-zonwerende gevels en de berging van hemelwater, alsook het realiseren van duurzame energieopwekking door middel van circa 600 PV panelen. De huidige gevels
worden vervangen door nieuwe, hoogwaardige en beter geïsoleerde gevels. Het gevelontwerp is
parametrisch bepaald. Door het gebouw rondom te voorzien van taluds en subtiele verschillen aan te brengen in de ritmiek van de begane grond en de bovengelegen verdiepingen wordt het gebouw ingebed in het
omringende
landschap,
dat
zoveel
mogelijk in
samenhang
met elkaar
ontworpen
is.
Het
landschapsontwerp versterkt het alzijdige concept en draagt uitdrukkelijk bij aan het verbinden van de menselijke schaal aan de schaal van het gebouw. Groen loopt letterlijk tot aan de gevels en schept een
rustige, natuurvriendelijke en bio diverse omgeving voor dit duurzame kantoorgebouw. Iedere zijde heeft een specifieke oriëntatie op de zon, die gebruikt is om op bouwkundige wijze de lichtinval en het uitzicht te
optimaliseren, opwarming zoveel mogelijk te voorkomen en een zo hoog mogelijk comfort te bereiken met zo min mogelijk gebruik van installaties (en dus energieverbruik) gedurende de gehele exploitatie. Er wordt
rekening gehouden met klimaatverandering, zo zullen de parkeerplaatsen worden uitgevoerd met grasbetontegels zodat water de grond in kan sijpelen en wordt gebruik gemaakt van infiltratiekratten voor
de opvang van hemelwater. Wat betreft mobiliteit wordt voldaan aan gemeentelijk beleid. Dit wordt toegelicht in paragraaf 5.2. Het project voldoet aan en past binnen de beleidsregels zoals deze zijn opgesteld in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant.
3.2.3 Conclusie ten aanzien van provinciaal beleid Er zijn geen belemmeringen vanuit het provinciaal beleid voor de afwijking van het omgevingsplan.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Blad 19 van 92
4 december 2025
Gemeentelijk beleid
3.3
In onderstaande paragrafen wordt ingegaan op de ruimtelijke kaders die het gemeentelijk beleid stelt aan het voorliggende project. De ruimtelijke ambities van de gemeente Gilze en Rijen zijn verwoord in een
trilogie. Het eerste deel van de trilogie is de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen'. Het tweede deel is het ambitiedocument 'Ambitie Gilze en Rijen - nieuwe kansen!' en het laatste deel is de structuurvisie
'Stedelijk Gebied Gilze en Rijen'. Tot slot is er nog de Verkeersvisie 2025.
3.3.1 Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen' De Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen' is het eerste deel van een trilogie en geeft een beeld van de
gewenste ontwikkeling van de gemeente Gilze en Rijen tussen nu en 2025.
De gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in Gilze
en Rijen. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de
bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken. Ook wil de gemeente nieuwe kwaliteiten ontwikkelen. Dat kan alleen maar als er met z'n allen aan wordt gewerkt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met de omringende gemeenten.
In de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen' komen de volgende pijlers aan bod:
•
Dorpen in het groen tussen twee steden;
•
Wonen en leven met oog voor elkaar;
•
Ruimte voor nieuwe bedrijvigheid;
•
Een mooi en duurzaam buitengebied;
•
Verbindend bestuur dicht bij de inwoners.
De gemeente Gilze en Rijen kent relatief veel werkgelegenheid. Ook in de toekomst wil de gemeente zich profileren als gemeente waar wordt gewoond en gewerkt. Leegstand van (bedrijfs-)panden in de woonkernen wordt actief tegengegaan. Het doel is om te bevorderen dat ze voor bedrijvigheid worden
benut. Kleinschalige bedrijven die in woonbebouwing en de centra van Gilze en Rijen passen, kunnen daar in principe worden gevestigd. Hierbij is oog voor de woonkwaliteit en voor het voorkomen en beperken van overlast vanwege bedrijfsactiviteiten of verkeersaantrekkende werking.
Ten aanzien van het project
Onderhavig project voorziet in de realisatie van een nieuw gemeentekantoor zonder baliefunctie voor de ABG-organisatie in de kern van Rijen. Er is gekozen om het bestaande pand met kantoorfunctie te transformeren, waarmee wordt bijgedragen aan het voorkomen van leegstand en het stimuleren van
werkgelegenheid en bedrijvigheid in de kern van Rijen. Aangezien de functie van het gebouw niet wijzigt
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Blad 20 van 92
4 december 2025
wordt geen overlast vanwege bedrijfsactiviteiten verwacht. De ontsluitingswegen zijn zodanig ingericht dat overlast door verkeersaantrekkende werking tevens niet in de lijn der verwachting ligt. De ontwikkeling is daarmee passend met het oog op de woonkwaliteit.
Onderhavig project is in overeenstemming met de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen'.
3.3.2 Conclusie ten aanzien van rijksbeleid Er zijn geen belemmeringen vanuit het rijksbeleid voor de afwijking van het omgevingsplan. Op basis van de opgestelde laddertoets is het project niet in strijd met het Besluit kwaliteit leefomgeving. De volledige
laddertoets is opgenomen als bijlage 1.
3.3.3 Ambitiedocument 'Ambities Gilze en Rijen - nieuwe kansen!' Het ambitiedocument 'Ambitie Gilze en Rijen - nieuwe kansen!' is het tweede deel van een trilogie. De
ambities uit dit blad zijn ontstaan uit de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen'. In het ambitiedocument wordt kort de ambities aangestipt die de gemeente voor de komende jaren heeft. Geen technische verhalen,
of gedetailleerde uitleg, maar simpelweg de koers die de gemeente wil volgen. De gemeente wil laten zien wat haar denkrichting is, en hoe deze doorwerkt in alle beslissingen die zij neemt. Voor alle vier de dorpen
binnen de gemeente worden in dit ambitiedocument de belangrijkste plannen voor de komende jaren beknopt beschreven.
In het ambitiedocument is een koers uitgestippeld op basis van vier denkrichtingen:
•
Nieuwe noodzakelijkheid 'Een nieuwe manier van denken over wonen';
•
Sterke schakels 'Bereikbaarheid voor iedereen';
•
Levendige centra 'Sterke en vitale dorpsharten';
•
Karakteristieke bedrijvigheid 'Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel'.
De combinatie van wonen en werken maakt van Gilze en Rijen een bijzonder ondernemende gemeente. Zo
is Rijen een plaats waar wordt gewoond, maar ook gewerkt. Het was de leerindustrie die het dorp in het verleden heeft veranderd van agrarisch lintdorp in een groot industriedorp.
Er wordt door de gemeente Gilze en Rijen belang gehecht aan een sterk centrum dat fungeert als
ontmoetingsplaats. De leefbaarheid in de dorpen is voor een belangrijk deel afhankelijk van de levendigheid van het centrum. Daarom kiest de gemeente Gilze en Rijen voor een versteviging van de dorpsharten in alle
vier de dorpen.
Voor Rijen en Gilze is de ambitie om levendige centra te ontwikkelen met een grote verscheidenheid aan
winkels. Hiermee komt er een kwalitatief hoog aanbod van winkels, zonder dat concurrentie aan wordt
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 21 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
gegaan met de omringende grote steden. Gestreefd wordt naar centra waarin de eigen inwoners goede voorzieningen worden geboden, maar waar het vooral leuk is om te zijn en elkaar te ontmoeten.
Ten aanzien van het project
Onderhavig project voorziet in de uitbreiding van een kantoorgebouw voor de vestiging van een kantoor voor
de ABG-organisatie. Het kantoor bevindt zich in de kern van Rijen, waarmee wordt bijgedragen aan het kenmerk van Rijen als plaats waar wordt gewoond en gewerkt. Ook blijft door te kiezen voor deze locatie ruimte om het centrum verder te ontwikkelen en de ambities met betrekking tot de winkels te realiseren.
Het project is daarmee in overeenstemming met het ambitiedocument 'Ambitie Gilze en Rijen - nieuwe kansen!'.
3.3.4 Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen met aanvulling Stationsomgeving Rijen De structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen met aanvulling Stationsomgeving Rijen is het laatste deel
van een trilogie en is op 17 juni 2021 door de gemeenteraad vastgesteld. In de structuurvisie legt de gemeente Gilze en Rijen de ambitie, visie en strategie voor de lange termijn vast voor de ontwikkeling van
de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten.
Navolgend is een uitsnede van de visiekaart opgenomen waarbij de projectlocatie globaal met een blauw pijl is aangeduid.
'4
I
$
h
/ $
/
\
/
He n
.Stationszone behoud grote maat en schaal van bebouwing
'Behoud mix woon-werk functies
\ Ontwikkeling tweezijdig station
L I*Hoofd wegenstructuur
aë
Ajbeelding:
Uitsnede gebiedskaart Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en
Rijen
met aanvulling
Stationsomgeving Rijen (bron: Structuurvisie Stedelijk Gebied)
Gs AROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 22 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
Rijen heeft altijd twee gezichten gehad. Beide gezichten beleef je vanaf het spoor. De noordzijde omvat het
woongebied, het centrum en de voorzieningen. Aan de zuidzijde bevindt zich de industrie. Ten aanzien van het project
De projectlocatie is gelegen in een gebied dat is aangewezen als 'Stationszone behoud grote maat en schaal
van bebouwing', 'Behoud mix woon-werkfuncties' en 'Ontwikkeling tweezijdig station'. Daarnaast loopt er
langs de projectlocatie een hoofdwegenstructuur.
Onderhavig project levert met behoud van een groot deel van het bestaand kantoorgebouw en nieuwbouw ten behoeve van kantoren een bijdrage aan het behoud van de grote maat en schaal van de bebouwing in de
Stationszone. Daarnaast draagt onderhavig project bij aan de oriëntatie van voorzieningen aan de noordzijde van het station.
Het project is in overeenstemming met de Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen met aanvulling Stationsomgeving Rijen.
3.3.5 Verkeersvisie 2025 De verkeersvisie 2025 van de gemeente Gilze en Rijen bevat de verkeerskundige uitwerking van bestaand
ruimtelijke beleid en regionaal beleid. In de visie wordt onderscheid gemaakt tussen drie belangrijke typen
bouwstenen: gebiedstypen, vervoerswijzen en netwerken. Per gebiedstype heeft de gemeente haar visie op
de omgevingskwaliteit beschreven.
Gebiedstypen
In Gilze en Rijen worden er vijf gebiedstypen gehanteerd, dit zijn het centrumgebied, woongebied,
bedrijventerrein, stationsgebied en spoorzone en buitengebied. Vervoerswijzen
In de verkeersvisie is er onderscheid gemaakt in vervoerswijzen. Er zijn zes soorten vervoerswijzen, namelijk voetganger, fietsverkeer, autoverkeer, vrachtverkeer, openbaar vervoer en landbouw verkeer.
Op navolgende afbeelding is een uitsnede van de Verkeersvisie 2025 weergegeven, de projectlocatie is
gelegen binnen de groene cirkel.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 23 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
Legenda
Netwerken
)
I
r 0)
0)
Gebiedsprofielen
-40
V
rj
L
)
trtewpel
Afbeelding: uitsnede kaart Verkeersvisie 2025 Gilze Rijen (bron: Verkeersvisie 2025 Gilze Rijen)
Ten aanzien van het project
De projectlocatie is gelegen binnen het gebiedstype 'Woongebied'. In het woongebied ligt de focus voornamelijk op het fietsverkeer en voetgangers. Autoverkeer is wel welkom in de woongebieden maar rijdt
met
gepaste
snelheid.
Binnen
de
woongebieden
wordt
gestreefd
naar
voldoende
openbare
parkeergelegenheid. Waar deze aanwezig zijn parkeren bewoners op de eigen inrit of in de eigen garage.
Echter, daar waar spanning ontstaat tussen parkeren en verblijven, wordt ingezet op hoge verblijfskwaliteit. Nieuwe ontwikkelingen worden getoetst aan de actuele parkeernormen. Hier wordt nader op ingegaan in paragraaf 5.2 'Mobiliteit'.
Onderhavig project voorziet in de uitbreiding van kantoren in gebiedstype 'Woongebied'. Het project is
gelegen aan de Mary Zeldenrustlaan die doorloopt in het Anne Frankplein. Deze weg is aangeduid als een weg bedoeld voor het fietsnetwerk, autonetwerk en het OV netwerk. Onderhavig project voorziet in de realisatie van parkeerplaatsen en een fietsenstalling. Er zal hierdoor geen spanning ontstaan tussen parkeren
en verblijven. Daarnaast blijft de projectlocatie, dankzij de verkeersontsluiting en het nabij gelegen station
'Gilze-Rijen', goed bereikbaar. Het project is in overeenstemming met de verkeersvisie 2025 van de gemeente Gilze en Rijen.
3.3.6 Conclusie ten aanzien van gemeentelijk beleid Er zijn geen belemmeringen vanuit het gemeentelijk beleid voor de afwijking van het omgevingsplan.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 24 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
4
BESCHERMING VAN GEZONDHEID EN MILIEU
Ruimtelijke ordening en milieubeleid hebben de zorg voor de kwaliteit van de leefomgeving als gemeenschappelijke doelstelling. Alleen in een zorgvuldig afwegingsproces kan een optimale afstemming
plaatsvinden tussen aan gebieden toegekende functies en het veiligstellen van een beschermingsniveau van het leefmilieu. Bestaande en nieuwe bestemmingen in een gebied zijn niet altijd op voorhand verenigbaar.
Milieudoelstellingen en randvoorwaarden worden derhalve integraal en vanaf een zo vroeg mogelijk stadium
in het ruimtelijke planvormingsproces meegewogen, zodat het gebruik van de schaars beschikbare ruimte
niet leidt tot conflictsituaties.
In dit hoofdstuk worden de omgevingsfactoren beschreven. Daarnaast wordt per omgevingsfactor
beoordeeld wat de invloed op het project kan zijn.
4.1
Geluid
Geluid kan hinderlijk en schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor
beschadigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland is wettelijk vastgelegd wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet, door middel van
geluidsnormen. Tevens zijn regels gesteld die gaan over het beheersen van geluid door wegen, spoorwegen,
en industrieterreinen en activiteiten enerzijds en de bescherming van geluidsgevoelige gebouwen en locaties anderzijds.
4.1.1 Geluid door (spoor) wegen en industrieterreinen
De mate waarin het geluid van (spoor)wegen en industrieterreinen de omliggende geluidsgevoelige functies
mag belasten is geregeld in het Bkl. Daarin zijn in afdeling 3.5 instructieregels opgenomen die erop zijn gericht het geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein te beheersen. De wetgever maakt daarbij onderscheid
tussen geluidbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (GPP) en bronnen met een
basisgeluidemissie (BGE).
Geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen heeft invloed op de omgeving. Daarom moet
bij nieuwe ontwikkelingen gelegen binnen het geluidsaandachtsgebied van de voornoemde bronnen, het geluid van deze bronnen op geluidgevoelige gebouwen altijd beoordeeld worden.
Ten aanzien van het project
Van een geluidsgevoelig gebouw is sprake indien wordt voldaan aan de definitie uit artikel 3.21 van het Bkl. Het gaat hierbij voornamelijk om gebouwen met een woonfunctie, onderwijsfunctie, gezondheidszorgfunctie met bedgebied en bijeenkomstfunctie voor kinderopvang met bedgebied. Met de gedeeltelijke sloop en
nieuwbouw van kantoren wordt geen geluidsgevoelig gebouw gecreëerd. Daarmee hoeft het geluid van (spoor) wegen en industrieterreinen op de nieuwe ontwikkeling niet beoordeeld te worden.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 25 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
4.1.2 Geluid door activiteiten Met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, dient - naast het geluid afkomstig van
(spoor)wegen en industrieterreinen - ook het geluid van overige activiteiten in de fysieke leefomgeving beoordeeld te worden. Bij een aanpassing van het omgevingsplan houdt de gemeente rekening met het geluid door activiteiten met gebruiksruimte op geluidgevoelige gebouwen. Het gaat hierbij om het geluid van
alle milieubelastende activtiteiten met een functionele binding tezamen. In de afweging betrekt de gemeente de specifieke plaatselijke situatie en de (cumulatieve) gevolgen van activiteiten voor de gezondheid van haar burgers en het milieu. Rekening houden met geluid werkt twee kanten op, het gaat om het toelaten van activiteiten met gebruiksruimte nabij geluidgevoelige gebouwen, alsook om het toelaten van geluidgevoelige
gebouwen nabij bestaande activiteiten met gebruiksruimte. De geluiduitstraling van de inrichting van het gebouw (bijvoorbeeld installaties) dient te voldoen aan de eisen
uit het omgevingsplan van de gemeente Gilze Rijen. Hierbij wordt verwezen naar artikel 22.63 van de
Bruidsschat omgevingsplan. Hierin is opgenomen dat het geluid door een activiteit op een geluidgevoelig gebouw niet hoger is dan de
waarde zoals weergegeven in onderstaande tabel. Daarbij geldt vanuit het Besluit kwaliteit leefomgeving
(Bkl) artikel 5.55 (toepassingsbereik) dat de waarden niet gelden voor niet-geluidgevoelige gevels. Een niet-
geluidgevoelige gevel is een gevel zonder gevelopeningen.
Periode
Langtijd gemiddelde beoordelingsniveau, LA,;LT[dB[A)] op de
gevel van geluidgevoelige gebouwen
Dag:
7.00 - 19.00 uur
50
Avond: 19.00 - 23.00 uur
45
Nacht: 23.00 - 7.00 uur
40
Afbeelding: Eisen geluiduitstraling naar geluidgevoelige gebouwen omgeving Ten aanzien van het project Door KLICTET B.V. is d.d. 11 juli 2025 een rapportage bouwfysica, akoestiek en brandveiligheid opgesteld. De
volledige rapportage is opgenomen als bijlage 2. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.
Op het dak zijn verschillende installaties opgesteld, conform opgave T-AdCo. De volgende installaties zijn als puntbronnen ingevoerd in het rekenmodel:
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 26 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
O
2 warmtepomp-opstellingen, conform opgave van T-AdCo d.d 11-06-2025, bestaande uit:
•
4x warmtepompen type Mitsubishi Electric PUHZ-SHW230 YKA met geluidvermogenniveau
75 d B(A) cf. opgave T-AdCo; afmetingen 1340 x 1050 x 360 mm (hoogte x breedte x diepte)
•
4x warmtepompen type Mitsubishi Electric PUZ-ZM140 YDA met geluidvermogenniveau 68 dB(A) cf. opgave T-AdCo; afmetingen 870 x 1100 x 460 mm (hoogte x breedte x diepte)
De warmtepompen worden opgesteld op een skid opstelframe met de hoogte van 500 mm boven het dak.
o
2 luchtbehandelingskasten conform offerte systemair d.d. 24-01-2025 kenmerk 0061-25-00:
•
2x type Geniox 22 van Systemair;
•
geluidvermogen ter plaatse van de aanzuig 60 dB(A)
•
geluidvermogen ter plaatse van de afblaasrooster 70 dB(A)
•
geluidvermogen ten gevolge van de kast 64 dB(A)
Bij de beoordeling wordt een marge van 3 dB aangehouden conform rekenmethode. Er is niet uitgegaan van
tonaal geluid. Het uitgangspunt is dat de warmtepomp zodanig wordt geselecteerd en ingeregeld dat tonaal geluid wordt voorkomen.
Het uitgangspunt is dat de warmtepompen in de avond- en nachtperiode voor een beperkt deel in werking
zijn. De volgende correctiefactoren zijn toegepast: Van-tot
Uren
% van de periode
Dag
07.00-19.00
12
100
Avond
19.00-23.00
3
75
Nacht
23.00-07.00
2
25
Tabel: Bedrijfstijden van de warmtepompen
In de berekening is rekening gehouden met schermen: o
Het uitgangspunt is dat de delen van de dakrand aan de zijde van de warmtepomp gesloten worden
uitgevoerd:
o
•
hoogte: volledige hoogte van de dakrand (de hoogte van de dakrand is variërend)
•
breedtes zoals aangegeven in figuur 3.3 van het rapport
•
absorberend uitgevoerd, aW > 0,80
•
massa minimaal 10 kg/m2
Daarnaast wordt een geluidscherm geplaatst
•
afmetingen: hoogte 2,5 m en breedte 6,5 m
•
aan de zijde van de opstelling van de warmtepomp en LBK absorberend (aW > 0,80)
uitgevoerd
•
massa minimaal 10 kg/m2
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 27 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau (LAr,TL) ter plaatse van de geluidgevoelige gebouwen in de
omgeving voldoet aan de waarden uit het omgevingsplan.
Het langtijdgemiddeld beoordelingsniveau, LAr,LT, in de nachtperiode is bepalend. Voor de maatgevende beoordelingspunten (t_12, t_13, t_14, t_4 en t_5) is het resultaat weergegeven in de volgende tabel.
Beoordelingspunt
Dag
Avond
Nac ht
Voldoet
07.00-19.00
19.00-23.00
23.00-07.00
[ja/nee]
Langtijdgemiddelde beoordelingsniveau LAr.LT [dB[A)]
t_12
h - 12 m
44
43
38
Ja
t_13
h = 12 m
43
42
38
Ja
t_14
h - 12 m
43
42
38
Ja
t_4
h = 10,5 m
43
42
38
Ja
t_5
h - 10,5 m
43
42
38
Ja
50
45
40
Grenswaarde
Afbeelding: Resultaten van het maatgevende toetspunt t_12_D (hoogte 12 m t.o.v. maaiveld)
Uit de berekeningen van het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau volgt dat, op basis van de gehanteerde uitgangspunten, voldaan wordt aan de eisen ten aanzien van de bescherming tegen geluid van installaties
conform het omgevingsplan van de gemeente Gilze Rijen.
Ten behoeve van de realisatie van het kantoor is door AnteaGroup B.V., d.d. 10 oktober 2025, een onderzoek
ingesteld naar de geluidimmissie als gevolg van de activiteiten van dit nieuwe kantoor. Het volledige
onderzoek is opgenomen als bijlage 20. Navolgend zijn de belangrijkste bevindingen en conclusies
opgenomen.
Het langtijdgemiddelde beoordelingsniveau is 42 dB(A) gedurende de dagperiode, 41 dB(A) gedurende de avondperiode en 37 dB(A) gedurende de nachtperiode ten noordwesten van het ambtenarenkantoor.
Daarmee wordt voldaan aan de waarden van 50, 45 en 40 dB(A) uit het Omgevingsplan van de gemeente
Gilze en Rijen.
Het maximale geluidniveau is ten hoogste 69 dB(A) tijdens de dagperiode aan de Venneweg 28. Dit maximale geluidniveau wordt veroorzaakt door het oppakken en neerzetten van de container. Met het maximaal geluidniveau van 69 dB(A) wordt voldaan aan de waarde van 70 dB(A) tijdens de dagperiode.
Ten westen van de woning aan de Venneweg 28 wordt een fietsenstalling voor 50 fietsen gerealiseerd.
Hoewel een fietsenstalling zelf geen relevante geluidbron vormt, kunnen gebruikers en bijbehorende
activiteiten wel geluid produceren. Er is geen specifieke richtafstand voor fietsenstallingen opgenomen in de handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009), maar de gehanteerde afstand van 11 meter tot de woning
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Blad 28 van 92
4 december 2025
overstijgt de richtafstand van 10 meter voor parkeerterreinen, die doorgaans meer geluid veroorzaken.
Gezien het reeds aanwezige hogere piekgeluid van 69 dB(A) door containeractiviteiten en 60 dB(A) door
autoportieren, zal het geluid van de fietsenstalling hier ruim onder blijven en geen significante invloed hebben. De houten bekleding van de stalling, mits kier- en naaddicht en met een gewicht van minimaal 10 kg/m2, draagt bovendien bij aan geluidreductie.
De hoogst berekende geluidbelasting ten gevolge van het verkeer afkomstig van het ambtenarenkantoor betreft 43 dB(A) gedurende de dagperiode ten zuidwesten van het kantoor. Hiermee wordt voldaan aan de
richtlijnen uit de genoemde circulaire. Er zijn geen overschrijdingen berekend voor de activiteiten van het ambtenarenkantoor. Daarnaast wordt ook voldaan aan de richtlijnen uit de circulaire betreft indirecte geluidhinder. Daarmee kan geconcludeerd
worden dat het plan voor het aspect geluid voldoet aan de regels van het Omgevingsplan van de gemeente
Gilze en Rijen.
Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor onderhavig project.
4.2
Bodem
Het doel van de bodemtoets bij ruimtelijke plannen is de bescherming van de bodem en de gebruikers ervan. Op grond van artikel 5.89g van het Bkl dienen de waarden voor een toelaatbare kwaliteit van de bodem te
worden getoetst indien het gaat om een bodemgevoelig gebouw. Een bodemgevoelig gebouw is een gebouw dat de bodem raakt en waarin personen voor meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen
zijn. Door middel van een bodemonderzoek wordt beoordeeld of de bodem geschikt is voor de geplande functie en of er sprake is van een eventuele saneringsnoodzaak.
4.2.1 Verkennend bodemonderzoek Het project heeft betrekking op een bodemgevoelig gebouw, aangezien het gaat om een kantoorgebouw dat
de bodem raakt en waarvan de verwachting is dat personen voor meer dan twee uur per dag aaneengesloten aanwezig zullen zijn. In dit licht is een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk. In het verleden bestond op de projectlocatie het voornemen om woningbouw te realiseren. In dit kader is door MILON B.V. een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd op de projectlocatie. Het verkennend
bodemonderzoek is opgenomen in bijlage 3. De belangrijkste onderzoeksresultaten worden navolgend weergegeven. Uit de onderzoeksresultaten blijken zintuiglijk bijmengingen van baksteen en menggranulaat te zijn
waargenomen. Analytisch zijn enkele licht verhoogde gehalten in de zintuiglijk verontreinigde bovengrond aangetoond. In de zintuiglijk schone bovengrond, ondergrond en grondwater zijn geen verhogingen
gemeten.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen Gemeente Gilze en Rijen
Blad 29 van 92
4 december 2025
De licht verhoogde gehalten minerale olie, PCB en PAK zijn naar alle waarschijnlijkheid veroorzaakt door de waargenomen bijmenging van menggranulaat en baksteen. De aangetroffen gehalten vormen geen
aanleiding tot vervolgonderzoek. Uit de resultaten van de indicatieve toetsing aan de eisen uit het Besluit bodemkwaliteit blijkt dat de bodem
op de locatie voldoet aan de maximale waarde 'industrie' op basis van het aangetoonde gehalte PCB in
monster 02-2.
Op basis van de resultaten zijn geen bezwaren tegen de voorgenomen BOPA. Bij eventueel grondverzet dient wel rekening te worden gehouden dat de grond met bijmengingen niet altijd voldoet aan de
'achtergrondwaarde'. Verder dient rekening te worden gehouden met de lokaal aanwezige verhardingslaag
en de aangetroffen bijmengingen met sporen baksteen en menggranulaat. Deze zijn mogelijk verdacht op asbest.
4.2.2 Verkennend asbestonderzoek Door MILON B.V. is d.d. 28 augustus 2025 een asbestonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is
opgenomen als bijlage 4. Navolgend zijn de belangrijkste conclusies en bevindingen opgenomen. Op basis van het voorgaande onderzoek dat door MILON is uitgevoerd is de hypothese voor het onderzoek
dat de funderingslaag in de bovengrond op het noordelijke deel van de locatie verdacht is op het voorkomen
van asbest. De gekozen onderzoeksstrategie voor deze deellocatie is "Afgedekte fundering kleinschalig". De
bovengrond op de rest van de onderzoekslocatie is op basis van vooronderzoek verdacht op het voorkomen van asbest. De gekozen strategie voor de dat deel van de onderzoekslocatie is "Verdacht heterogeen
verontreinigd" (VED-HE). De grond en het grondwater zijn in voorgaand onderzoek al voldoende onderzocht op het standaardpakket.
In de funderingslaag en de boven- en ondergrond is geen verontreiniging met asbest aangetoond. Het plaatselijk aangetoonde gehalte asbest is gering en vormen geen aanleiding tot vervolgonderzoek. De
bodemkwaliteit geeft geen belemmeringen voor de herontwikkelingen en huidig en toekomstig gebruik. Bij werkzaamheden in de grond dienen de maatregelen conform de CROW-publicatie 400 'Werken in en met
verontreinigde bodem' te worden aangehouden. Op basis van de parameter asbest is geen voorlopige veiligheidsklasse van toepassing, wel dient de basishygiëne in acht worden genomen. De definitieve klasse kan worden vastgesteld door een middel of hoger veiligheidskundige.
Conclusie Het aspect bodem vormt geen belemmering voor onderhavig project.
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 30 van 92
4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
4.3
Luchtkwaliteit
Luchtverontreiniging kan effect hebben op zowel de mens als de natuur. Daarom zijn er bepaalde regels vastgesteld om de kwaliteit van de buitenlucht te beschermen. Stoffen zoals stikstofdioxide (NO2) en fijnstof
(PM2,5 en PM10) zijn algemeen aanwezig in onze buitenlucht, onder meer door wegverkeer, landbouw en
de verwarming van gebouwen. De concentratie van deze stoffen in de omgeving wordt gemonitord om de luchtkwaliteit te waarborgen.
Besluit kwaliteit leefomgeving Voor
luchtkwaliteit
moeten
overheden
in
en
nabij
aandachtsgebieden
toetsen
aan
de
rijksomgevingswaarden. Deze rijksomgevingswaarden komen uit de Europese richtlijnen 'Luchtkwaliteit en
Gevaarlijke stoffen' die richt- en grenswaarden stellen voor stoffen die de buitenlucht beïnvloeden en zijn geregeld in paragraaf 2.2.1 van het Bkl. Meer specifiek in artikel 2.4 van het Bkl voor stikstofdioxiden en
artikel 2.5 van het Bkl voor fijnstof.
Stof
Stikstofdioxide (NO2)
Fijnstof (PMio)
Fijnstof (PM2,5)
Grenswaarden
Maximum
Concentratie
overschrijding
(ug/m3)
perjaar
Uurgemiddelde
200
18
Kalenderjaargemiddelde
40
Uurgemiddelde
50
Kalenderjaargemiddelde
40
Kalenderjaargemiddelde
25
Over drie kalenderjaren
20
Type norm
35
berekend voortschrijdend gemiddelde
van
de
kalenderjaargemiddelden Tabel: omgevingswaarden stikstofdioxide en fijn stof (bron data: Besluit kwaliteit leefomgeving)
Voor stikstofdioxide en fijnstof zijn daarnaast aparte aandachtsgebieden aangewezen in artikel 5.51, lid 2 en
lid 3 van het Bkl. Vooral in deze gebieden moet de overheid de omgevingswaarden toetsen en monitoren. Wanneer een activiteit niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtverontreiniging, dan behoeft op basis
van artikel 5.53 van het Bkl geen toetsing aan stikstofdioxide en fijnstof plaats te vinden. Hieronder vallen de
zogenaamde "standaardgevallen" uit artikel 5.54 van het Bkl, die in ieder geval leiden tot een verhoging van
de kalenderjaargemiddelde concentratie van stikstofdioxide en PMw van 1,2 ug/m3 of minder. Deze standaardgevallen zijn activiteiten die niet in betekende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. In
ÉAROM Advies Ruimtelijke Ordening & Milieu
Onderbouwing BOPA, Anne Frankplein 12 te Rijen
Blad 31 van 92 4 december 2025
Gemeente Gilze en Rijen
artikel 5.54, sub a van het Bkl is dit in ieder geval zo bij het toelaten van een gebouw met een kantoorfunctie
en nevengebruiksfuncties daarvan, met: 1.
één ontsluitingsweg: een bruto-vloeroppervlakte van ten hoogste 100.000 m2; of