Bijlage - zie vraag D66 en VVD Taxatierapport

Kerkstraat 104

SAMENVATTING

5126GD, Gilze

Opdrachtgever:

Stichting Leystromen

Dossier nummer:

NL2023000164

Status:

Definitief

Rechthebbende:

Stichting Leystromen

Complexnaam:

De Schakel

Waardepeildatum

19 januari 2023

Type advies:

Broker's Opinion of Value

Complexnummer:

1381

Bezichtigingsdatum:

19 januari 2023

Algemene gegevens

Verhuurgegevens

Type vastgoed

Maatschappelijk vastgoed

Zakelijk recht

Eigendom

Totaal verhuurd

3.764 m²

Huurinkomsten verhuurd

Totaal vvo

3.764 m²

Kadastrale gemeente

Gilze en Rijen

Totaal leegstand

0 m²

Markthuur leegstand

Totaal bvo

4.182 m²

Sectie

L

% leegstand (MH)

0%

Theoretische huurinkomsten

€ 461.143

Nummer(s)

3299

Gewogen resterende looptijd (jr)

9,8 (excl. leegstand)

Markthuur

€ 390.465

% exploitatielasten (MH)

17%

Exploitatielasten

€ 65.281

Totaal parkeerplaatsen 0 pp Bouwjaar

2009

Kadastraal oppervlak

2.185 m²

Kwaliteit

€0

Berekening slecht x

matig x

redelijk x

goed x

x

x

x

x

Bereikbaarheid

x

x

x

x

Verhuurbaarheid

x

x

Verkoopbaarheid

x

x

Functionaliteit

x

x

x

Staat van onderhoud Stand & ligging

€ 461.143

uitstekend Berekening methode Weging

DCF 0%

x

BAR k.k. op markthuur

6,90%

7,22%

x

BAR k.k. op theoretische huur

8,15%

8,53%

Multiplier k.k. (mh)

14,5

13,8

Multiplier k.k. (thi)

12,3

11,7

x

Foto en locatie

Marktwaarde k.k.

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het adviesrapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

BAR/NAR 100%

Per m² vvo

€

1.503

€ 1.437

Marktwaarde k.k.

€

5.660.000

€ 5.410.000

Marktwaarde k.k.

€ 5.410.000

€

5.410.000

Toelichting

Adviseur

Het object bestaat uit een 2-laags multi-functioneel centrum "De Schakel" (theater, gymzaal, bibliotheek, bijeenkomstruimten, danszaal, leslokaal en kantoorruimten) met kinderdagverblijf. Het object is volledig verhuurd, het grootse gedeelte nog tot 163-2033. Het object is verbonden met de basisschool Kbs De Bolster en ligt in het centrum van Gilze. M.J.A. Notebaart MRICS RT RMT RRV 6622084 - RT200733428 1 jaar betrokken Uitgangspunten

Bijzondere uitgangspunten

• Het rapport is een advies en valt onder de definitie van ‘specifiek overeengekomen werkzaamheden’ van het NRVT. Het

Er zijn geen bijzondere uitgangspunten van toepassing.

advies betreft geen professionele taxatiedienst als bedoeld in de Algemene gedrags- en beroepsregels alsmede de kamerreglementen van het NRVT en mag niet gebruikt worden ten behoeve van jaarverslaglegging en kredietverlening. Aangezien Colliers in Nederland een RICS Regulated Firm is, zijn de relevante regels van de RICS van toepassing op onze dienstverlening. • Het object voldoet aan de milieueisen voor het huidig gebruik. • Er zijn geen bouwkundige gebreken en de installaties functioneren naar behoren. • Uitgangspunt is dat Kinderopvang Humanitas het huurcontract met 5 jaar heeft verlengd. • De waarde van de vaste bedrijfsuitrusting, opgestelde machines en bedrijfsspecifieke inrichting is niet inbegrepen. • Het huidig gebruik is toegestaan onder het vigerende bestemmingsplan. • Er zijn geen bezwarende privaatrechtelijke bepalingen t.a.v. het getaxeerde.

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het adviesrapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het adviesrapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

BOV o.b.v. Marktwaarde (markthuurkapitalisatie) Kerkstraat 104 5126GD Object Opdrachtgever: Rechthebbende: Type advies Objectnummer: Dossier nummer: Bruto huuropbrengsten o.b.v. markthuur Ruimtetype(n) Muti-functioneel centrum Kinderdagverblijf

Gilze De Schakel, anders Stichting Leystromen Bezichtigingsdatum: Stichting Leystromen Waardepeildatum excl. leegstand Broker's Opinion of Value 461.143 1381 Huurinkomsten: € 9,79 jaar NL2023000164 Gem. resterende huurtermijn:

461.143 9,79 jaar

€ € €

markthuur 348.210 42.255 390.465

28.765 9.364 16,72%

€

65.281-

Netto huurinkomsten o.b.v. markthuur

€

325.184

€

5.330.889

Subtotaal verhuurde ruimten

€ €

653.612 653.612

Totaal

€

653.612

€ €

vvo / pp 3.482 m² 282 m² 3.764 m²

€

markthuur / m² / pp € 100 /m² € 150 /m² € 104 /m²

Vaste lasten Beheerskosten Totaal exploitatiekosten (op jaarbasis)

opp. verdeling 92,5% 7,5%

19-1-2023 19-1-2023 incl. leegstand

21.295 Onderhoud 5.857 Overige lasten Per m² vvo €

Markthuurkapitalisatie (huur / yield)

(0% leegstand) (0% leegstand)

€ € % van de markthuur

17,34

(BAR v.o.n. voor correcties: 7,32%)

Netto aanvangsrendement

6,10%

Gekapitaliseerde Marktwaarde voor correcties (vrij op naam) Kapitaalscorrecties tegen discontovoet Huurverschillen (meer- / minderhuur)

6,10% (risicovrije rente 0% + risico-opslag 6,1%) Gewogen resterende looptijd (jr) jaarlijks bedrag weging meerhuur 100% € 70.678 9,79

Gekapitaliseerde Marktwaarde na correcties (vrij op naam) BAR v.o.n. op markthuur 6,52% BAR v.o.n. op theoretische huur 7,71%

Marktwaarde k.k.

€

5.984.500

13,8 11,7 10,40% 0,28%

€ €

562.30615.407-

Marktwaarde (kosten koper)

€

5.406.788

€

5.410.000

€

1.437

BAR k.k. op markthuur BAR k.k. op theoretische huur

kapitalisatiefactor 7,22% kapitalisatiefactor 8,53% 8% overdrachtsbelasting (over koopsom) notarieel honorarium

afronden op

€

10.000

per

19-1-2023 Per m² vvo

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het adviesrapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

Kerkstraat 104 5126GD, Gilze

DCF 10 jaar

Opdrachtgever:

Stichting Leystromen

Dossier nummer:

NL2023000164

Status:

Definitief

Rechthebbende:

Stichting Leystromen

Complexnaam:

De Schakel

Waardepeildatum

19 januari 2023

Type advies:

Broker's Opinion of Value

Complexnummer:

1381

Bezichtigingsdatum:

19 januari 2023

bedragen x €1.000 jr. 1 461 -

jr. 2 514 -

jr. 3 527 -

jr. 4 539 -

jr. 5 550 -

jr. 6 531 35

jr. 7 530 50

jr. 8 540 50

jr. 9 551 51

jr. 10 562 52

-

-

-

-

-

-12

-

-

-

-

Huurinkomsten

461

514

527

539

550

554

580

591

603

614

Exploitatielasten vaste lasten beheerskosten onderhoud overige kosten

-64 -21 -6 -29 -8

-71 -24 -6 -32 -9

-73 -24 -6 -33 -9

-75 -25 -7 -34 -9

-76 -26 -7 -35 -10

-89 -26 -9 -40 -14

-79 -27 -7 -36 -10

-81 -27 -7 -37 -10

-83 -28 -7 -38 -10

-85 -28 -7 -38 -11

Netto kasstroom

397

443

454

464

474

465

500

510

520

530

0,97

0,91

0,86

0,81

0,76

0,72

0,67

0,63

0,60

0,56

Huurinkomsten uit lopende contracten Huurinkomsten uit nieuwe contracten af: mutatieleegstand

disconteringsvoet

6,25% (risicovrije rente 0% + risico-opslag 6,25%)

Marktwaarde (k.k.)

€

CW-factor: 5.660.000

BAR k.k. (thi)

8,15%

kap.factor

12,3

BAR k.k. (mh)

6,90%

kap.factor

14,5

Per m² vvo

€

Eindwaarde o.b.v. een exit yield van 7,1%

bruto inkomsten

lasten

netto inkomsten

Markthuur

5.030

Totaal CW (von) 8% overdrachtsbelasting (over canon)

6.261 -

8% overdrachtsbelasting (over koopsom)

-588

1.503

notarieel honorarium Marktwaarde €

488

Eindwaarde k.k.

-

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het adviesrapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

-16 5.657

Kerkstraat 104 5126GD, Gilze

REFERENTIES Opdrachtgever: Rechthebbende: Type advies:

Stichting Leystromen Stichting Leystromen Broker's Opinion of Value

Dossier nummer: Complexnaam: Complexnummer:

NL2023000164 De Schakel 1381

bouw- opp. (m2)

Gegevens referentieobjecten vraagprijs (€)

Definitief 19-1-2023 19 januari 2023

Status: Waardepeildatum Bezichtigingsdatum:

Aanbod huur dagen in

Plaats

Adres

soort

aanbod

vraagprijs (€) / m2

bijzonderheden

Bron

locatie

Relatie referentieobjecten t.o.v. object object tijd overig gecorrigeerde referentie

jaar

383 Vleuten 383 Dordrechts gemiddeld

Pastoor Ohllaan 36 Noordendijk 250

Onderwijsinstelling <1906 Onderwijsinstelling 1969

p

Kerkstraat 104

anders

Adres

soort / huurder

prijs (€) / m2 205 369 287

€ € €

30.750 42.435 36.593

€ € €

150 Kantoren met maatschappelijke bestemming, naast kerk, standaard NVM Realworks afwerking, onder0optie 115 Voormalige kantine basisschool, casco staat <invullen> 0 133

2009

3.764

€

390.465

€

104

bouw- opp. (m2)

Gegevens referentieobjecten transactieprijs (€)

transactieprijs (€) / m2

1995 2009 2010 2010 2001 1996 2005 2014 1996 2004 2011 1981

788 1.150 1.000 108 520 900 188 280 1.700 2.690 380 757 872

€ € € € € € € € € € € € €

74.860 152.950 100.000 13.500 105.560 99.900 27.448 49.000 212.500 258.318 49.400 85.000 102.370

€ € € € € € € € € € € € €

95 133 100 125 203 111 146 175 125 96 130 112 129

€

390.465

€

104

-

0 0

+ 0

#DIV/0!

tot tot tot

#DIV/0!

Object Gilze

Transacties huur transactie-

Plaats

datum

bijzonderheden

Bron

locatie

Relatie referentieobjecten t.o.v. object object tijd overig gecorrigeerde referentie

jaar

1-9-2022 Den Bosch 20-6-2022 Etten-Leur 26-4-2022 Breda 18-1-2022 Etten-Leur 15-12-2021 Zaltbommel 14-6-2021 Rosmalen 1-6-2021 Breda 1-6-2021 Eindhoven 1-2-2021 Rosmalen 2-12-2021 Sint-Michielsgestel 5-10-2020 Rijen 29-5-2020 Rijen gemiddeld

Ploegweg 5 Bredaseweg 123-129 Pelsrijckenpark 1 Kerkwerve 44-59 Hogeweg 131 Rietbeemdenborch 6 Markendaalseweg 58 Klein Tongelreplein 1-2 Rietbeemdenborch 6 Hoogstraat 21 Raadhuisplein 48 Atalanta 2

Praktijkruimte Kantoorruimte Praktijkruimte Kantoorruimte Polikliniek Kantoorruimte Praktijkruimte Praktijkruimte Kantoorruimte Kantoorruimte maatschappelijk kantoor

prijs (€) / m2 Praktijkruimte/Kantoor op kleinschalig bedrijventerrein in Den<invullen> Bosch, nabij de Utopialaan + 0 0 tot Kantoorruimte aan de rand van Etten leur <invullen> 0 0 0 0 tot <invullen> 0 0 0 tot eerste jaar huurkorting van €2088 <invullen> 0 0 0 0 tot Praktijkruimte ,verhuurd aan GGZ instelling met 9 pp <invullen> 0 + 0 0 tot Kantoorruimte op een kantorenpark <invullen> 0 0 0 tot Huidtherapeut in commerciële plint onder een wooncomplex <invullen> 0 0 0 + tot Commerciele ruimte in een verouderd winkelcentrum <invullen> + 0 0 + tot Kantoorruimte voor zorginstelling op gebied van GGZ <invullen> 0 0 0 0 tot Voormalig Rabobank kantoor inclusief circa 70 parkeerplaatsen <invullen> waarvan 20 in de parkeerkelder. 0 - Volledig0 verhuurd 0 aan stichting Kentalis. tot kantoor-/praktijkruimte <invullen> 0 0 0 + tot <invullen> + 0 0 tot #DIV/0! tot #DIV/0!

Object 19-1-2023 Gilze

Kerkstraat 104

anders

2009

3.764

Adres

soort

bouw- opp. (m2)

Gegevens referentieobjecten vraagprijs (€)

383 Hilversum gemiddeld

Rigelstraat 53

Schoolgebouw <vul>

1970

201 201

€ €

44.945 Gilze

Kerkstraat 104

anders

2009

3.764

€

Adres

soort / koper

bouw- opp. (m2)

Gegevens referentieobjecten transactieprijs (€)

transactieprijs (€) / m2

16.800.850 8.255.228 833.333 710.000 7.000.000 330.000 5.654.902

€ € € € € € €

2.996 2.225 2.008 2.367 1.919 1.833 2.225

5.410.000

€

1.437

Aanbod koop dagen in

Plaats

aanbod

vraagprijs (€) / m2

bijzonderheden

Bron

locatie

Relatie referentieobjecten t.o.v. object object tijd overig gecorrigeerde referentie

jaar

prijs (€) / m2 450.000 450.000

€ €

2.239 De helft van een voormalig schoolgebouw met buitenterrein. NVM Realworks 2.239

5.410.000

€

1.437

+

-

0

0

#DIV/0!

tot tot

#DIV/0!

Object

Transacties koop transactie-

Plaats

datum

(soort gebouw)

2-7-2018 Den Bosch 1-12-2021 Eindhoven 4-4-2022 Breda 24-11-2021 Tilburg 16-3-2022 Best 13-12-2022 Rijen gemiddeld 19-1-2023 Gilze

bijzonderheden

Bron

locatie

Relatie referentieobjecten t.o.v. object object tijd overig gecorrigeerde referentie

jaar

prijs (€) / m2

Magistratenlaan 82-94 'De Office' Kantoor single Beukenlaan 40-50 Kantoor multi Oosterhoutseweg 73 Kliniek single Vlodropstraat 10 Gezondheidscentrum single De Rijn 1-2 Kliniek single Pastoor van Boxelhof 1 Kantoor single

2018 2001 1998 2009 1997 1990

5.608 3.711 415 300 3.647 180 2.310

€ € € € € € €

Kerkstraat 104

anders

2009

3.764

€

Adres

soort / koper

bouw- opp. (m2)

leeg-

(soort gebouw)

jaar

stand

Object

Koper Rijksvastgoedbedrijf, huurder Rijkswaterstraat met 81 pp Colliers database + + 0 Energielabel A, met 82 pp, BAR op MH 6,49 kk Colliers database + 0 0 Dierenarts gaat verhuizen en pand komt daarna leeg. Marktwaarde Colliers huursom database 55.000, 0BAR 6,6%0KK op HI 0 Gezondheidscentrum, 7,6% HI Colliers database 0 + + Tandzorg Colliers database 0 0 0 Kantoor-praktijkruimte met bestemming maatschappelijk, standaard NVM Realworks afwerkingsniveau 0 met 2 pp 0

0 0 0 0 0 0

#DIV/0!

Beleggingstransacties Gegevens referenties transacties complexgewijze verkoop transactiedatum

Plaats

markthuur

huur-

gem. huur-

inkomsten

termijn

Relatie referentieobjecten t.o.v. object transactieprijs bar (yield) (€)

3-12-2021 Leiden Mendelweg 30 Kantoor single 2009 6.234 0% € 1.374.860 € 1.324.575 3,00 € 21.025.000 Off market transactie van een kantoorgebouw inclusief 140 parkeerplaatsen op het Leiden Bio Science Park. Gelegen op erfpacht grond. NSI meldt zelf een BAR van 6,3% op huurinkomsten. 15-7-2021 Beugen Dokter Kopstraat 2 Gezondheidscentrum multi 2010 3.809 € 682.860 € 11.826.500 Pantein zorggroep, locatie Logopedie, Fysio-, Ergo- en Podotherapie direct naast Maasziekenhuis Pantein, rest. looptijd huurcontract 10jr. 1-12-2022 Rotterdam Rochussenstraat 198 School single 17.014 9,00 € 46.800.000 Verkoop Hogeschool Rotterdam aan Luxemburgse investeerder, afgekochte erfpacht tot 18-11-2039. 1-7-2020 Rotterdam Stolwijkstraat 2-8 School single 1993 2.872 0% € 287.200 € 3.750.000 Kantoorgebouw, omvattende onderwijs + kantoorruimte, volledig verhuurd aan Techniek College, gelegen naast Maasstad ziekenhuis op loopafstand van station Lombardijen 10-2-2017 Waalre Maximiliaanlaan 1 School single 2009 5.072 € 438.948 € 7.200.000 Gemeente koopt van woningcorporatie, school was al huurder gemiddeld 7.000 € 831.030 € 815.461 6,00 € 18.120.300 Object 19-1-2023 Gilze Kerkstraat 104 anders 2009 3.764 0% € 390.465 € 461.143 9,79 € 5.410.000

transactie- bijzonderheden

Bron

prijs (€) /

object

tijd

overig

energielab el

m2 6,30% € 3.373

Colliers database

5,77% €

3.105

Colliers database

6,73% €

2.751

Vastgoedmarkt

7,66% €

1.306

Colliers database

6,10% €

1.420

Colliers database

6,51% €

2.391

8,52% €

1.437

"De berekening vormt een onlosmakelijk deel van het adviesrapport. Aan de genoemde waarden kunnen geen rechten ontleend worden zonder het rapport.

locatie

tot tot tot tot tot tot tot

#DIV/0!