bijlage risicoanalyse planschade-nadeelcompensatie mbt vo-bp Stationsomgeving
Tekst van het document
RISICOANALYSE PLANSCHADE / NADEELCOMPENSATIE met betrekking tot het voorontwerpbestemmingsplan “Stationsomgeving GilzeRijen” en bijbehorende maatregelen.
opdracht status datum adviseur
20210045 definitief 12 april 2021 drs. P.A.J.M. van Bragt
STICHTING ADVIESBUREAU ONROERENDE ZAKEN POSTBUS 29196 • 3001 GD ROTTERDAM • BEZOEKADRES KRUISPLEIN 484 • ROTTERDAM T 010 – 469 3899 • INFO@SAOZ.NL • WWW.SAOZ.NL • IBAN NL21INGB0000508019 • BTW NL002767661B01 • KVK 41126679 TAXATIES • RISICOANALYSES • PLANSCHADE • NADEELCOMPENSATIE • JURIDISCHE ONDERSTEUNING • TRAININGEN
INHOUDSOPGAVE
1
INLEIDING ...............................................................................................................4 1.1 Opdracht..........................................................................................................4 1.2 Gesprek ...........................................................................................................5 1.3 Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen ................................................5
2
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE ......................................................................6 2.1 Overheidsaansprakelijkheid bij rechtmatige handelingen .................................6 2.2 Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening..................................................................7 2.3 Het stelsel van nadeelcompensatie .................................................................8 2.4 Verhouding planschade ex artikel 6.1 Wro en stelsel van nadeelcompensatie onder huidig recht ............................................................................................9
3
PLANGEBIED.........................................................................................................11
4
HUIDIGE PLANOLOGIE .........................................................................................12
5
VOORGENOMEN PLANOLOGIE ...........................................................................14
6
BESCHRIJVING VOORGENOMEN ONTWIKKELING EN OVERIGE MAATREGELEN ....................................................................................................15 6.1 Algemene beschrijving voorgenomen ontwikkeling ........................................15 6.2 Beschrijving Tweezijdige bereikbaarheid station, ongelijkvloerse kruising en uitbreiding stationsgebied aan de zuidzijde....................................................17 6.3 Beschrijving nieuwe woningbouwontwikkelingen ...........................................20 6.4 Beschrijving maatregelen ten behoeve van tijdelijke situatie ..........................21 6.5 Beschrijving verkeersmaatregelen .................................................................21
7
BEOORDELING TOEPASSELIJKE SCHADEVERGOEDINGSSTELSELS ............24 7.1 Toepassingsbereik stelsel van planschade ex artikel 6.1 Wro .......................24 7.2 Toepassingsbereik stelsel van nadeelcompensatie .......................................25 7.3 Beoordeling toepasselijke schadevergoedingsstelsels...................................26
8
NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO ..............................................................28 8.1 Algemene overwegingen inzake het normaal maatschappelijk risico .............28 8.2 Algemene beoordeling het normaal maatschappelijk risico ............................30 8.3 In acht te nemen normaal maatschappelijk risico...........................................32
9
BEOORDELING OVERIGE VERGOEDBAARHEIDSASPECTEN ..........................33 9.1 Algemene overwegingen inzake overige vergoedbaarheidsaspecten ............33 9.2 Voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding .............................................33 9.3 Anderszins verzekerd ....................................................................................36
10
PLANOLOGISCHE RISICOANALYSE....................................................................38 10.1 Inleidende overwegingen en te beoordelen planschade aspecten .................38
10.2 Planologische beoordeling tweezijdige bereikbaarheid station, ongelijkvloerse kruising en uitbreiding stationsgebied zuidzijde .............................................40 10.3 Planologische beoordeling nieuwe woningbouwontwikkelingen .....................49 10.3.1 Planologische beoordeling woningbouwontwikkeling Noordoost kwadrant ...50 10.3.2 Planologische beoordeling woningbouwontwikkeling Zuidwest kwadrant .....52 10.4 Planologische beoordeling maatregelen ten behoeve van tijdelijke situatie ...56 10.5 Planologische beoordeling tijdelijke en / of permanente inkomensschade .....59 10.5.1 Inleidende overwegingen .............................................................................59 10.5.2 Beoordeling planologische permanente inkomensschade ............................59 10.5.3 Beoordeling planologische tijdelijke inkomensschade ..................................60 11
NADEELCOMPENSATIE RISICOANALYSE ..........................................................63 11.1 Inleidende overwegingen en te beoordelen nadeelcompensatie aspecten.....63 11.2 Beoordeling gevolgen van de voorgenomen niet planologische maatregelen 63
12
BEOORDELING INVLOEDSSFEER, CLUSTERS EN BELANGHEBBENDEN .......65 12.1 Invloedssfeer en beoordeling clusters vermogensschade planschade ...........65 12.2 Invloedssfeer en beoordeling clusters tijdelijke of permanente inkomensschade planschade/nadeelcompensatie .........................................66 12.3 Uitgangspunten taxaties en waardering .........................................................67 12.4 Uitgangspunten berekening inkomensschade ...............................................68 12.5 Beoordeling planschade cluster 1, Julianastraat 117 .....................................70 12.6 Beoordeling planschade cluster 2, Parallelweg 2 ...........................................74 12.7 Beoordeling planschade cluster 3, Bedrijfsbestemming Stationsstraat ..........77 12.8 Beoordeling tijdelijke inkomensschade bedrijven ...........................................80 12.8.1 Inleidende overwegingen .............................................................................80 12.8.2 Beoordeling cluster horeca ..........................................................................81 12.8.3 Beoordeling cluster Detailhandel..................................................................84 12.9 Beoordeling tijdelijke derving woongenot .......................................................86 12.10 Beoordeling permanente inkomensschade verkeersmaatregelen bedrijven...89
12.11 Samenvatting planschade- en nadeelcompensatie risicoanalyse ..................90
13
CONCLUSIE...........................................................................................................91
1
INLEIDING
1.1
Opdracht
De gemeente Gilze-Rijen heeft de SAOZ te Rotterdam op 8 februari 2021, gevraagd om een risicoanalyse planschade en nadeelcompensatie op te stellen met betrekking tot het voorgenomen voorontwerpbestemmingsplan “Stationsomgeving Gilze-Rijen”. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft onder meer betrekking op het aanleggen van een ongelijkvloerse onderdoorgang, ter hoogte van de Julianastraat/Stationsstraat in de nabijheid van het NS station Gilze-Rijen. Aanvullend worden verkeersmaatregelen getroffen om het autogebruik van de onderdoorgang te ontmoedigen. Autogebruikers worden gestimuleerd om gebruik te maken van twee gebiedsontsluitingswegen indien zij vanuit het zuiden (N282) richting het centrum van Rijen willen rijden of andersom. Ten slotte worden in het voorgenomen bestemmingsplan enkele planologische woningbouwontwikkelingen mogelijk gemaakt. De gemeente heeft behoefte aan een risicoanalyse planschade en/of nadeelcompensatie, waarbij de rapportage zich dient te richten op de effecten voor de omgeving van het plangebied, zowel met betrekking tot vermogensschade van onroerende zaken als eventuele tijdelijke en/of permanente inkomensschade. Tijdelijke en/of permanente inkomensschade kan worden veroorzaakt door het bestemmingsplan of andere (niet planologische) verkeersmaatregelen.
Indien de schade wordt veroorzaakt door het inpassingsplan, kan er sprake zijn van planschade ex artikel 6.1. Wro. Indien de schade door andere (niet planologische) maatregelen wordt veroorzaakt, kan er sprake zijn van nadeelcompensatie. In deze risicoanalyse wordt het onderscheid tussen beiden bestuursrechtelijke schadevergoedingsstelsels geduid. Per schadevergoedingsstelsel worden de financiële gevolgen geïnventariseerd en beoordeeld.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
4 van 91
1.2
Gesprek
Het dossier is op 2 maart 2021 via TEAMS besproken tussen de heer drs. P.A.J.M. van Bragt van SAOZ en mevrouw mr. M. Pals van de gemeente Gilze-Rijen. Tijdens de bespreking is uitvoerig gesproken over de verschillende aspecten van de voorgenomen ontwikkelingen met betrekking tot de stationsomgeving, de benodigde juridische besluiten en de invloedssfeer van de ontwikkeling. 1.3
Gebruikte stukken en geraadpleegde bronnen
Bij het opstellen van deze risicoanalyse planschade hebben wij de volgende stukken gebruikt: •
Bestemmingsplan 'Woongebied Rijen' (vastgesteld op 4 februari 2013);
•
Voorontwerp bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen”;
•
Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen';
•
ambitiedocument van maart 2015;
•
Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen van 1 juni 2015;
•
gemeentelijke Verkeersvisie 2025, vastgesteld op 18 juli 2019;
Door ons zijn ook de volgende bronnen geraadpleegd: •
Dienst voor het kadaster en de Openbare Registers;
•
Google Maps;
•
Website Ruimtelijkeplannen.nl;
•
Reguliere verkoopsites zoals www.Funda.nl.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
5 van 91
2
WETGEVING EN JURISPRUDENTIE
2.1
Overheidsaansprakelijkheid bij rechtmatige handelingen
Op grond van de huidige stand van het overheidsaansprakelijkheidsrecht bij rechtmatige handelingen, kan een bestuursorgaan onder voorwaarden aansprakelijk worden gesteld voor de uit deze handelingen voortvloeiende nadelen. Binnen de rechtspraktijk zijn, zowel gebaseerd op formele en materiële wetgeving als gebaseerd op de rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State en de Hoge Raad der Nederlanden, diverse juridische beoordelingskaders ontwikkeld, welke van toepassing zijn op de verschillende juridische schadeoorzaken die kunnen leiden tot een schadevergoedingsplicht van de overheid jegens derden. Enkele van deze toetsingskaders hebben een formeel wettelijke grondslag, zoals het stelsel van planschade op basis van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening of het schadevergoedingsstelsel van artikel 7.14 Waterwet. Andere stelsels hebben geen formeel wettelijke grondslag. Hierbij kan worden gedacht aan het generieke stelsel van nadeelcompensatie, welke is gebaseerd op het algemene beginsel van behoorlijk bestuur, zijnde het beginsel van de gelijke verdeling van de openbare lasten. Bij de beantwoording van de vraag welk schadevergoedingsstelsel van toepassing is in welke situatie, dient te worden bepaald welke handeling c.q. welk besluit kan worden aangewezen als primaire schadeoorzaak.
Bij de beantwoording van deze vraag dient rekening te worden gehouden met de reikwijdtes van de verschillende, mogelijk van toepassing zijnde schadevergoedingsstelsels. Ten slotte is van belang dat bestuursrechtelijke schadevergoedingsstelsels, zoals planschade en nadeelcompensatie, uitsluitend kunnen worden toegepast indien de beweerdelijke nadelen het gevolg zijn van rechtmatige handelingen van de overheid. De onderhavige risicoanalyse is opgesteld met in achtneming van de juridische kaders behorende tot het stelsel van planschade ex. artikel 6.1 Wro en het stelsel van nadeelcompensatie.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
6 van 91
2.2
Artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening
De mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een tegemoetkoming in de planschade is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening. Het onderwerp planschade is geregeld in hoofdstuk 6 (Financiële bepalingen). Artikel 6.1 is het belangrijkste artikel omdat in dat artikel alle planschade veroorzakende oorzaken worden genoemd: a)
Een bestemmingsplan, inpassingsplan of van een beheersverordening;
b)
Een bepaling van een planwijziging, een planuitwerking of nadere eis;
c)
Een omgevingsvergunning (Wet algemene bepalingen omgevingsrecht WABO) welke in strijd is met een plan;
d)
De aanhouding van een besluit omtrent het verlenen van een omgevingsvergunning;
e)
Een specifieke bepaling van een provinciale verordening;
f)
Een specifieke bepaling van een exploitatieplan;
g)
Een bepaald koninklijk besluit.
Artikel 6.2 heeft betrekking op het normale maatschappelijke risico: Lid 1: Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. Lid 2: In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: -
Van schade in de vorm van een inkomensderving, een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade;
-
Van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak, een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond of van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1.
Aan de hand van rechterlijke uitspraken wordt de betekenis van de wetsartikelen die betrekking hebben op de tegemoetkoming in de planschade verder ingevuld. De voor de risicoanalyse planschade belangrijkste criteria zijn: •
Bij de planologische vergelijking dient uit te worden gegaan van de maximale invulling van het “oude” en het nieuwe bestemmingsplan. Niet de oude en nieuwe feitelijke situaties zijn van belang, maar dat wat op grond van de planologische regimes maximaal kon/kan worden gerealiseerd (bijv. ABRvS 30 januari 2019,
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
7 van 91
ECLI:NL:RVS:2019:239,
Helmond
en
ABRvS
24
april
2019,
ECLI:NL:RVS:2019:1350, Bergen); •
Bij
indirecte
planschade worden situaties die ontstaan zijn vanuit
het
overgangsrecht, in beginsel buiten beschouwing gelaten (bijv. ABRvS 27 januari 2016, ECLI:NL:RVS:2016:143, Utrechtse Heuvelrug); •
De schade ontstaat op het moment dat de nieuwe planologische maatregel in werking treedt (bijv. ABRvS 3 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2187, Utrecht);
•
Planologische nadelen kunnen (geheel of gedeeltelijk) worden gecompenseerd met planologische voordelen die voortvloeien uit hetzelfde planologische regime (bijv. ABRvS 5 december 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3945, Achtkarspelen en ABRvS 8 mei 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1482, Capelle aan den IJssel);
•
Actieve risicoaanvaarding dient te worden bepaald aan de hand van hetgeen een aanvrager ten tijde van de aankoop van zijn woning kon weten (bijv. ABRvS 20 juli 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2048, De Wolden);
•
Actieve risicoaanvaarding moet worden gebaseerd op door de overheid openbaar gemaakte
beleidsinformatie
(bijv.
ABRvS
28
september
2016,
ECLI:NL:RVS:2016:2582, Zutphen). 2.3
Het stelsel van nadeelcompensatie
Ingevolge vaste rechtspraak kent een bestuursorgaan een benadeelde, op grond van het stelsel van nadeelcompensatie, een (schade)vergoeding toe indien dat bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak schade veroorzaakt die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico of het normaal ondernemersrisico (onevenredig nadeel) en die de benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft (zie onder meer ABRS 15 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2195, en ABRS 30 mei 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BW6926). De schade moet in een voldoende causaal verband kunnen worden gebracht met de schadeoorzaak (zie onder meer ABRS 1 februari 2017, ECLI:NL:RVS:2017:236 en ABRS 3 juni 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1716), waarbij het aan verzoeker is om aan te tonen dat sprake is van schade en dat deze gestelde schade in een causaal verband staat met de veronderstelde schadeveroorzakende werkzaamheden.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
8 van 91
Hiertoe dient verzoeker de gegevens en bescheiden ter beschikking te stellen die het bestuursorgaan nodig heeft om te kunnen vaststellen of verzoeker de door hem gestelde schade heeft geleden en op basis daarvan of deze schade het gevolg is van de beweerdelijk schadeveroorzakende
werkzaamheden
(zie
onder
meer
ABRS
5
juli
2017
ECLI:NL:RVS:2017:1786, 1 februari 2017 ECLI:NL:RVS:2017:236, 28 mei 2014, ECLI:NL:RVS:2014:1875, 23 januari 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BY9210, en 13 juni 2007, ECLI:NL:RVS:2007:BA7098). Ten slotte mag de schade(oorzaak) voor de benadeelde op het moment van de investeringsbeslissing (aankoop pand of vestiging bedrijf) niet voorzienbaar zijn geweest (zie onder meer ABRS 9 februari 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BP3666). Als er wel sprake is van voorzienbaarheid van de schadeoorzaak, komt de gestelde schade, wat daarvan ook zij, niet voor vergoeding in aanmerking vanwege actieve risicoaanvaarding ervan door de benadeelde. Een inhoudelijke beoordeling is dan niet meer vereist. De kern voor de beoordeling van het risico op planschade wordt gevormd door de planologische vergelijking. Deze bestaat uit de vergelijking tussen het huidige planologische regime en het nieuwe planologische regime. Voor deze vergelijking zijn de Wet ruimtelijke ordening en de rechtspraak over planschade van belang. 2.4
Verhouding planschade ex artikel 6.1 Wro en stelsel van nadeelcompensatie onder huidig recht
De verhouding tussen de verschillende bestuursrechtelijke schadevergoedingsstelsels wordt primair bepaald door de voorgeschreven juridische kaders. Zo geldt voor schadeverzoeken waarbij een planologische maatregel als schadeoorzaak is aangewezen, het
formeel-wettelijk
kader
van
artikel
6.1
Wro
(limitatieve
opsomming
van
schadeoorzaken). Voor schadeverzoeken binnen de waterwetgeving, geldt het wettelijk kader van artikel 7.14 Waterwet. Deze, vaak door een formeel-wettelijke regeling ingegeven, verhouding betekent vervolgens
dat
het
recht
geen
ruimte (of
forumkeuze)
laat
om
een
ander
schadevergoedingsstelsel van toepassing te verklaren.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
9 van 91
Met andere woorden, indien ter zake van een bepaalde schadeoorzaak een wettelijk schadevergoedingsstelsel aanwezig is, dient een eventueel verzoek om schadevergoeding ook binnen dat schadevergoedingsstelsel beoordeeld te worden (zie onder meer ABRS d.d. 17 juli 2002 inzake Egmond). Zelfs indien een verzoeker in een dergelijk geval verzoekt om beoordeling van het verzoek om schadevergoeding op basis van een andere schadevergoedingsstelsel, dan nog dient het verzoek te worden beoordeeld binnen het voorgeschreven wettelijke kader. Pas indien in juridische zin sprake is van meerdere schadeoorzaken, kunnen de nadelige gevolgen van die overige schadeoorzaken worden beoordeeld op basis van een ander (bestuursrechtelijk) schadevergoedingsstelsel, zoals het stelsel van nadeelcompensatie, zie in dit verband de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State d.d. 14 september 2005 (200406844/1) inzake Venlo. Dit onderscheid is volgens deze uitspraak niet alleen relevant maar ook cruciaal 26 juni 2019 (tussenuitspraak ECLI:NL:RVS:2019:1995) en 25 maart 2020 (einduitspraak ECLI:NL:RVS:2020:870, Maastricht). Samenvattend kan worden geconcludeerd dat het stelsel van planschade ex.
artikel 6.1 Wro, vanwege het formeel-wettelijke karakter van dit schadevergoedingsstelsel, bij uitsluiting van toepassing is op verzoeken om schadevergoeding waarbij een maatregel als genoemd in artikel 6.1 Wro, als schadeoorzaak wordt aangemerkt. Het stelsel van nadeelcompensatie kan aanvullend van toepassing zijn, indien naast een maatregel als genoemd in artikel 6.1 Wro, ook andere schadeoorzaken aan de orde zijn, zoals tijdelijke verkeersmaatregelen of vergunningen op basis van andere regelingen, zoals bijvoorbeeld op basis van de Algemene plaatselijke verordening. Hierbij is van belang dat het stelsel van nadeelcompensatie uitsluitend van toepassing is op maatregelen, besluiten en/of feitelijke handelingen, waaraan een belangenafweging ten grondslag
heeft
gelegen.
Zogenaamde
gebonden
beschikkingen
(waarbij
het
bestuursorgaan niet beschikt over de ruimte om een eigen belangenafweging te doen) kunnen niet leiden tot een entree ten titel van nadeelcompensatie (zie onder meer ABRS 17 november 2004 inzake Den Haag, ECLI:NL:RVS:2004:AR5835).
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
10 van 91
3
PLANGEBIED
Het plangebied en de omgeving daarvan zijn door middel van Google Maps en Google Streetview bestudeerd. De deskundige van SAOZ heeft niet met derden over het project gesproken.
Figuur 1 Plangebied met witte stippellijn aangegeven
Het plangebied ligt in de dorpskern Rijen en omvat het gebied rondom het spoor en het station. Het plangebied heeft betrekking op de gehele lengte van het goederenwachtspoor en in het westen ook tot aan de Vincent van Goghstraat voor wat betreft het spoor. Tevens bevat het plangebied de te noorden daarvan aanliggende infrastructuur en de omgeving van de Stationsstraat en de Julianastraat tussen de Constance Gerlingsstraat en de Karel Doormanstraat. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door het centrumgebied van Rijen. Het zuidoosten van het plangebied wordt hoofdzakelijk begrensd door bedrijventerrein De Haansberg en Aeroparc. De zuidwestelijke begrenzing bestaat uit een woonbuurt. Voor zover niet nader omschreven heeft deskundige, behalve door het opvragen van de getoonde kadastrale informatie, geen nader titelonderzoek gedaan naar eventueel aanwezige zakelijke rechten, zoals met name mandeligheid, erfdienstbaarheden, erfpacht, recht van opstal en vruchtgebruik.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
11 van 91
4
HUIDIGE PLANOLOGIE
Het nu geldende bestemmingsplan vormt de basis voor onze planologische vergelijking. Volgens de verstrekte informatie geldt voor het plangebied het bestemmingsplan “Woongebied Rijen”.
Figuur 2 verbeelding Bestemmingsplan “Woongebied Rijen”
Deze gronden hebben thans de bestemmingen: •
Verkeer-Railverkeer;
•
Verkeer;
•
Wonen;
•
Gemengd;
•
Bedrijf;
•
Horeca.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
12 van 91
Figuur 3 verbeelding Bestemmingsplan “Woongebied Rijen”
De exacte maximale invulling van de in het plangebied thans geldende bestemmingen wordt bij de (algemene) planologische vergelijking weergegeven, geduid en geanalyseerd.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
13 van 91
5
VOORGENOMEN PLANOLOGIE
Op het moment dat deze risicoanalyse wordt uitgebracht, is het nieuwe planologische regime nog niet in werking getreden. De ontwikkeling zal planologisch mogelijk worden gemaakt door middel van het bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen”. De gronden binnen het voorgenomen bestemmingsplan zullen, voor zover relevant voor deze analyse, de volgende bestemmingen krijgen: •
Verkeer-Railverkeer, met de aanduiding “tunnel”.
•
Woongebied
•
Verkeer
Figuur 4 Verbeelding voorontwerpbestemmingsplan Stationsomgeving Rijen
De exacte maximale planologische invulling van de toekomstige bestemmingen wordt bij de (algemene) planologische vergelijking weergegeven, geduid en geanalyseerd.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
14 van 91
6
BESCHRIJVING VOORGENOMEN ONTWIKKELING EN OVERIGE MAATREGELEN
6.1
Algemene beschrijving voorgenomen ontwikkeling
De voorgenomen (planologische) ontwikkeling heeft betrekking op de (her)ontwikkeling van het spoorzonegebied in de dorpskern Rijen en is gericht op het creëren van een aantrekkelijke stationsomgeving, het verminderen van de barrièrewerking van het spoor, het veiliger maken van het station en de passage van het spoor, het verbeteren van de bereikbaarheid
van
het
station
vanuit
de
zuidzijde,
het
aansluiten
van
de
Julianastraat/Stationsstraat op het autoluw centrum en het verminderen van de verkeersintensiteit Julianastraat/Stationsstraat. De belangrijkste maatregel heeft betrekking op het realiseren van een zogenaamde ongelijkvloerse spooronderdoorgang waar nu een gelijkvloerse spoorovergang aanwezig is. Verder worden maatregelen aan het spoor uitgevoerd, waaronder het weghalen van het goederenwachtspoor en het wegnemen van het zogeheten transferknelpunt vanwege het te smalle perron. Hiertoe wordt het bestaande midden-perron vervangen door (twee) zogenaamde zijperrons.
Figuur 5 Huidige spoorwegovergang vanuit noorden
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
15 van 91
Figuur 6 Huidige middenperron
Figuur 7 Huidige spoorovergang vanuit zuiden
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
16 van 91
Figuur 8 Huidige stationsplein
Aanvullend worden in het plangebied enkele woningbouwontwikkelingen (planologisch) mogelijk gemaakt. Per ontwikkelingsthema kunnen de voorgenomen (planologische) ontwikkelingen als volgt worden beschreven. 6.2
Beschrijving Tweezijdige bereikbaarheid station, ongelijkvloerse kruising en uitbreiding stationsgebied aan de zuidzijde
De perrons van het station worden aangepast naar een situatie met zijperrons. Als gevolg hiervan zal het station niet alleen vanuit het noorden maar ook vanuit het zuiden bereikbaar worden. De bestaande gelijkvloerse spoorovergang wordt, ten behoeve van het verbeteren van de veilige passage van het spoor, vervangen door een ongelijkvloerse onderdoorgang ter hoogte van de Julianastraat/Stationsstraat. Deze onderdoorgang bestaat uit een straat, bedoeld voor de auto’s (geen vrachtwagens) en fietsers, alsmede een gescheiden en verhoogd gelegen looppad voor voetgangers. Het looppad is vanuit beide zijden van het spoor bereikbaar via trappen en liften.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
17 van 91
Figuur 9 Impressie nieuwe onderdoorgang met gescheiden en verhoogd gelegen voetpad
Figuur 10 Impressie (vogelvlucht) nieuwe onderdoorgang met gescheiden en verhoogd gelegen voetpad
Er wordt tevens een nieuwe snelfietsroute tussen Breda en Tilburg gerealiseerd die het station aan de noordzijde van het spoor ongelijkvloers kruist met de Stationsstraat (zie rode pad over de Stationsstraat heen).
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
18 van 91
Figuur 11 Tracé snelfietsroute in rood weergegeven
Tevens wordt feitelijk het aantal stallingsplaatsen voor fietsers verbeterd, waarbij ook aan de zuidzijde van het station nieuwe fietsenstallingen worden voorzien.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
19 van 91
6.3
Beschrijving nieuwe woningbouwontwikkelingen
Vanwege de aanpassingen aan de stationsomgeving ontstaan op de volgende locaties, mogelijkheden voor sloop- en nieuwbouw Noordoost kwadrant (locatie 1) Op de hoek van de Stationsstraat en het Stationsplein zijn twee nieuwe woningen voorzien.
Figuur 12 Voorgenomen woningbouwontwikkelingen
Zuidwest kwadrant (locatie 2): Ten behoeve van het realiseren van de onderdoorgang is het aan de zuidzijde van het spoor noodzakelijk om een aantal bestaande woningen (aan de Julianastraat) te slopen. Na realisatie van de onderdoorgang wordt aan de westzijde van de Julianastraat een nieuwe stedenbouwkundige invulling van de locatie gegeven in de vorm van 21 nieuwe woningen, waarvan deels appartementen en deels aaneengebouwde en/of patiowoningen en een nieuwe woonstraat evenwijdig aan de onderdoorgang. Ten behoeve van de parkeerbehoefte worden binnen het gebied maximaal 24 parkeerplaatsen voorzien. Aan de voorzijde van het gebied worden 16 parkeerplaatsen aangelegd.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
20 van 91
6.4
Beschrijving maatregelen ten behoeve van tijdelijke situatie
Om de aanleg van de onderdoorgang mogelijk te maken, is het noodzakelijk om de voorzijde (voortuinen) van enkele percelen aan de Stationsstraat aan de noordkant van het station tijdelijk te gebruiken. Het tijdelijke gebruik van deze gronden is benodigd om tijdens de realisatiefase voldoende ruimte te hebben voor de werkzaamheden, de bereikbaarheid van het gebied en de tijdelijke aanleg van kabels en leidingen. Na realisatie van de onderdoorgang kunnen deze gronden weer in gebruik worden genomen voor de oorspronkelijke bestemmingen. Ten behoeve hiervan wordt hiertoe een tijdelijke bestemming opgenomen in het bestemmingsplan. 6.5
Beschrijving verkeersmaatregelen
Vanwege de realisatie van de ongelijkvloerse onderdoorgang krijgt de infrastructuur ter plaatse van de stationsomgeving een autoluw karakter. Teneinde het autoluwe karakter van de nieuwe onderdoorgang te waarborgen, streeft de gemeente ernaar om de (gemotoriseerde) verkeersstromen van en naar het stationsgebied via andere routes te laten verlopen. Meer specifiek streeft de gemeente naar de volgende gewenste routeringen. Verkeer dat vanaf de zuidzijde van Rijen (N282) komt en naar de noordkant van het NSspoor
wil
(en
vice
versa)
wordt
geacht
gebruik
te
maken
van
de
twee
gebiedsontsluitingswegen aan de oost- en westkant van Rijen. Dit zijn: •
Aan de oostkant via de Europalaan – Mary Zeldenrustlaan.
•
Aan de westkant de Oosterhoutseweg (N631), en vervolgens de Nassaulaan.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
21 van 91
Figuur 13 Gewenste routering via Europalaan en Mary Zeldenrustlaan
Figuur 14 Gewenste routering via Oosterhoutseweg en de Nassaulaan
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
22 van 91
Om de routekeuze voor gemotoriseerd verkeer via de Europalaan en de Oosterhoutseweg (N631) te stimuleren, is het nodig om de Julianastraat en het zuidelijke deel van de Stationsstraat af te waarderen, zodanig dat op het hele traject tussen de Ericssonstraat tot en met de Constance Gerlingsstraat een gemiddelde rijsnelheid ontstaat van 25 km/h. De huidige Julianastraat heeft de functie en uitstraling van een zogenaamde gebiedsontsluitingsweg, met een snelheidsregime van 50 km/uur. Dit wordt ondersteund door de vormgeving met een geasfalteerde rijbaan met as-markering, vrij liggende fietspaden en voorrang op zijwegen (uitritconstructie). De lange rechtsstand met een verre doorkijk maakt vervolgens dat maatregelen noodzakelijk zijn om in de praktijk een gemiddelde rijsnelheid van 25 km/uur af te dwingen en de route onaantrekkelijk te maken voor doorgaand verkeer.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
23 van 91
7
BEOORDELING TOEPASSELIJKE SCHADEVERGOEDINGSSTELSELS
Binnen het bestuursrechtelijk schadevergoedingsrecht kunnen de tijdelijke en/of permanente nadelen van de rechtmatige uitoefening van een publiekrechtelijke taak of bevoegdheid voor tegemoetkoming in aanmerking komen. Voor een goede beoordeling van een eventuele schadevergoedingsplicht van een bestuursorgaan dient, aan de hand van de
schadeoorzaken
beoordeeld
te
worden,
welk
bestuursrechtelijk
schadevergoedingsstelsel van toepassing is op welk onderdeel van de eventuele nadelen. 7.1
Toepassingsbereik stelsel van planschade ex artikel 6.1 Wro
In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat eventuele nadelen die direct en oorzakelijk zijn toe te rekenen aan het inwerkingtreden van een planologische maatregel beoordeeld dienen te worden binnen het stelsel van planschade ex artikel 6.1 Wro (dit geldt zowel voor tijdelijke inkomensschade en voor permanente vermogensschade (waardevermindering van onroerende zaken) en/of inkomensschade), zie onder meer ABRS d.d. 6 september 2006, zaaknummer 200509762/1 en ABRS d.d. 16 maart 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:731). Hierbij is van belang dat het toepassingsbereik van het planschaderecht ex artikel 6.1 Wet ruimtelijke ordening dwingend wordt beperkt door de limitatieve opsomming van schadeoorzaken in artikel 6.1 Wro, hetgeen met zich meebrengt dat indien en voor zover de beweerdelijke schade is toe te rekenen aan één van deze schadeoorzaken, een verzoek tot tegemoetkoming in deze schade uitsluitend kan worden beoordeeld overeenkomstig het toetsingskader van het planschaderecht, zie onder meer ABRS d.d. 17 juli 2002 inzake Egmond.
Bij uitspraak van 30 november 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:3168) heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State verduidelijkt dat een beoordeling van tijdelijke inkomensschade uitsluitend ten titel van planschade dient plaats te vinden als de gestelde planologische schadeoorzaak (het nieuwe bestemmingsplan) niet in overeenstemming is met het voorgaande planologische regime. Met andere woorden, slechts in het geval dat het nieuwe bestemmingsplan een planologische ontwikkeling mogelijk maakt, die op basis van de voorgaande planologie niet mogelijk was (en derhalve de facto een planologische wijziging met zich meebrengt), kan tijdelijke inkomensschade worden beoordeeld ten titel van planschade.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
24 van 91
In een dergelijk geval dient dan, aan de hand van een planologische vergelijking, te worden onderzocht of de gestelde schade wel of niet had kunnen ontstaan onder (de realisering van) het oude planologische regime, zie onder meer ABRS 29 augustus 1996 (AB 1997, 34). Bij een dergelijke vergelijking dient te worden onderzocht of de maximale invulling van de nieuwe planologie kan leiden tot extra hinder en overlast ten opzichte van de hinder en overlast die ondervonden kan worden bij de verwezenlijking van de voorheen toegestane bebouwingsmogelijkheden. Deze vergelijking wordt een bouwmassa-vergelijking genoemd, zie onder meer ABRS d.d. 16 maart 2016 ECLI:NL:RVS:2016:731. Slechts indien de (te) ervaren hinder en schade vanwege de verwezenlijking van het nieuwe planologische regime (merkbaar) groter is dan de hinder en schade die had kunnen worden ervaren op basis van het oude regime, is een (gedeeltelijke) tegemoetkoming in de schade aan de orde (zie onder meer ABRS d.d. 16 maart 2016 ECLI:NL:RVS:2016:731, rechtsoverweging 5.2). 7.2
Toepassingsbereik stelsel van nadeelcompensatie
Nadelen die niet direct en oorzakelijk zijn toe te rekenen aan een planologische maatregel dienen te worden beoordeeld binnen het stelsel van nadeelcompensatie, zie onder meer ABRS d.d. 26 juni 2019, ECLI:NL:RVS:2019:1995, Maastricht, rechtsoverweging 23. Binnen het stelsel van nadeelcompensatie dient het aanwezig zijn en de omvang van de schade, alsmede de toerekenbaarheid van de schade aan de gestelde schadeoorzaak te worden onderzocht aan de hand van een feitelijke vergelijking tussen de situatie met de gestelde schadeoorzaak en de feitelijke situatie die daaraan voorafging. Met andere woorden, er dient een vergelijking te worden gemaakt tussen de feitelijke situaties met en zonder de gestelde schadeoorzaak (zie ABRS d.d. 9 april 2014, hoogheemraadschap Rijnland, ECLI:NL:RVS:2014:1198). Eerst indien er sprake is van een wijziging tussen de situatie met en zonder de gestelde schadeoorzaak, kan er sprake zijn van aan de schadeoorzaak toerekenbare schade.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
25 van 91
7.3
Beoordeling toepasselijke schadevergoedingsstelsels
In het onderhavige geval is sprake van een combinatie van meerdere ontwikkelingen die (groten)deels mogelijk worden gemaakt door een wijziging van het geldende planologische regime, maar ook deels mogelijk worden gemaakt door maatregelen die niet van planologische aard zijn. Gelet op hetgeen wij in dit hoofdstuk hebben aangegeven en overwogen, moet worden geconcludeerd dat eventuele, direct aan het voorgenomen bestemmingsplan toerekenbare nadelen, uitsluitend binnen het stelstel van planschade ex artikel 6.1 Wro kunnen worden beoordeeld. Het betreft hier in hoofdzaak de mogelijke permanente nadelige gevolgen vanwege de uiteindelijke planologische eindsituatie, alsmede de eventuele tijdelijke nadelige gevolgen vanwege de feitelijke verwezenlijking van het bestemmingsplan. Aanvullend geldt dat eventuele tijdelijke dan wel permanente nadelige gevolgen die niet direct en ruimtelijk kunnen worden toegerekend aan het voorgenomen bestemmingsplan maar kunnen worden toegerekend aan overige (niet planologische) maatregelen of feitelijke handelingen (bijvoorbeeld tijdelijke of permanente verkeersmaatregelen), uitsluitend beoordeeld kunnen worden binnen het stelsel van nadeelcompensatie op basis van het zogenaamde égalitébeginsel. In regel leiden deze afgebakende competenties niet tot onoverkomelijke problemen bij het beoordelen van een eventueel ingediend verzoek om schadevergoeding.
Echter, in het geval van een projectmatige ontwikkeling als de voorgenomen herontwikkeling van het Stationsgebied Rijen, kan er, met name tijdens de feitelijke uitvoering van de benodigde infrastructurele werkzaamheden, sprake zijn van een samenloop van planologische en niet planologische schadeoorzaken, waardoor een complicerende factor ontstaat bij het bepalen van het juridische beoordelingskader voor de beoordeling van tijdelijke (inkomensschade). Het is niet ongebruikelijk dat bij (her)ontwikkelingen als de onderhavige (waarbij planologische en niet planologische maatregelen betrokken zijn) ervoor wordt gekozen om een
specifieke,
voor
het
betreffende
project
van
toepassing
zijnde
nadeelcompensatieregeling op te stellen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
26 van 91
In dit verband is van belang dat de gemeente Gilze-Rijen niet beschikt over een zogenaamde nadeelcompensatieverordening of nadeelcompensatieregeling doch SAOZ wel aanvullend heeft verzocht de gemeente te adviseren over het al dan niet opstellen van een dergelijke regeling. Dit advies hebben wij afzonderlijk aan de gemeente uitgebracht, doch in het kader van de onderhavige analyse kan wel reeds worden geconcludeerd dat het van toepassing verklaren van een dergelijke verordening een formeel-juridische discussie over de samenloop van het stelsel van planschade en nadeelcompensatie, met name met betrekking tot eventuele tijdelijke inkomensschade van bedrijven en/of de tijdelijke derving van het woongenot, vereenvoudigd. Immers, het is aanvaardbaar om middels een dergelijke nadeelcompensatieverordening, een passend beoordelingskader te vormen voor de beoordeling van tijdelijke schade.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
27 van 91
8
NORMAAL MAATSCHAPPELIJK RISICO
8.1
Algemene overwegingen inzake het normaal maatschappelijk risico
Zowel binnen het stelsel van planschade als binnen het stelsel van nadeelcompensatie geldt dat indien een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak schade veroorzaakt die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico en die een benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft, deze onevenredige schade vergoed dient te worden. Normaal maatschappelijk risico bij planschade Binnen het stelsel van planschade is het normaal maatschappelijk risico vastgelegd in artikel 6.2 Wro. Bij zogenaamde indirecte planschade (zoals hier aan de orde is) geldt een minimaal normaal maatschappelijk risico van 2% van het getroffen belang (2e lid van artikel 6.2 Wro). Afhankelijk van de feiten en omstandigheden van het geval kan, ingevolge het bepaalde in het eerste lid van artikel 6.2 Wro een hoger normaal maatschappelijk risico worden toegepast. Bij de toepassing van het eerste lid van artikel 6.2 Wro zijn de volgende aspecten van belang. Beoordeeld dient te worden of de planologische ontwikkeling als een normale maatschappelijke ontwikkeling kan worden beschouwd waarmee de aanvrager rekening had kunnen houden in die zin dat die ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, ook al bestond geen concreet zicht op de omvang waarin, de plaats waar en het moment waarop deze ontwikkeling zich zou voordoen.
In dit verband komt betekenis toe aan de mate waarin de ontwikkeling naar haar aard en omvang binnen de ruimtelijke structuur van de omgeving en het in een reeks van jaren gevoerde planologische beleid past. Omstandigheden die verder van belang kunnen zijn, zijn de afstand van de locatie waar de ontwikkeling heeft plaatsgevonden tot de onroerende zaak van de aanvrager en de aard en de omvang van het door de ontwikkeling veroorzaakte nadeel. Daarbij geldt wel dat aan de afstand en aan de omvang van het nadeel als zodanig geen zelfstandige betekenis toekomt, omdat deze factoren zich al hebben vertaald in de hoogte van het schadebedrag.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
28 van 91
Maximale hoogte van de drempel bij risicoanalyses planschade Wij zijn ons ervan bewust dat uit de rechtspraak volgt dat de drempel maximaal 5% kan bedragen. Gelet op het karakter van een risicoanalyse planschade en het aan de maximale drempel verbonden procesrisico, hanteren wij in een risicoanalyse desondanks maximaal een drempel van 4%. Extra reden daarvoor is dat de wetgever in het kader van de in procedure zijnde Omgevingswet heeft gekozen voor een vaste en dus maximale drempel van 4%. Normaal maatschappelijk risico bij nadeelcompensatie Binnen het stelsel van nadeelcompensatie geldt dat de vaststelling van de omvang van het normaal maatschappelijke risico in de eerste plaats aan het bestuursorgaan is, dat daarbij beoordelingsruimte toekomt. Het bestuursorgaan dient deze vaststelling naar behoren te motiveren. De invulling van het normale maatschappelijke risico of het normale ondernemersrisico is afhankelijk van alle relevante omstandigheden van het geval. Van belang zijn onder meer de aard van de schadeveroorzakende maatregel (tijd, duur, plaats, ontstaanswijze en andere relevante omstandigheden), de aard, ernst en omvang van de schade en de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag (Zie onder meer ABRS d.d. 18 november 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2774, ABRS d.d. 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2502, en ABRS d.d. 24 december 2014, ECLI:NL:RVS:2014:4668.).
Voor de bepaling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico is het volgens de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in beginsel, met het oog op de uniformiteit en de voorspelbaarheid van de eventuele tegemoetkoming in schade aanvaardbaar, dat het bestuursorgaan voor de beantwoording van de vraag of schade, al dan niet tot het normaal maatschappelijk risico of normaal ondernemersrisico behoort, met een (vaste) drempel werkt. Bij een dergelijke drempelbenadering (komt alleen de schade die uitstijgt boven een percentage van de gemiddelde jaar- of referentieomzet) voor vergoeding in aanmerking. (Zie ABRS d.d. 5 december 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY5105 (Wouwse Tol I). Bij tijdelijke inkomensschade en indien sprake is van een normaal maatschappelijke ontwikkeling die in de algemene lijn der verwachtingen lag, is een nominale drempel van 8% van de voorafgaande omzet/brutowinst in beginsel altijd aanvaardbaar, zie ABRS d.d. 15 juni 2016 Cassandraplein, ECLI:NL:RVS:2016:1650.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
29 van 91
Indien een hogere drempel wordt toegepast, geldt een verzwaarde motiveringsplicht voor het bestuursorgaan (zie ABRS d.d. 17 april 2019 ECLI:NL:RVS:2019:1228). Indien sprake was van een niet normaal maatschappelijke ontwikkeling die derhalve niet in de algemene lijn der verwachtingen lag, wordt in de regel terughoudender omgegaan met het hanteren van een hoog/hoger normaal maatschappelijk risico. Immers, hierbij geldt het uitgangspunt dat een dergelijke schadeoorzaak niet in de algemene lijn der verwachtingen lag en daarmee niet, of in ieder geval niet geheel onder het ondernemersrisico van de benadeelde kan worden gebracht. Ten slotte is van belang dat volgens vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State de mate van onevenredigheid (zijnde de abnormale last) van de schade vastgesteld dient te worden op het niveau van de benadeelde rechtspersoon (zie onder meer ABRS 13 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ3967 en ABRS d.d. 12 oktober 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2677). Dit betekent dat de beoordeling van de omvang van het normaal maatschappelijk risico dient te geschieden op het niveau van het moederbedrijf en niet op het niveau van het filiaalbedrijf. Hierbij wordt door de Afdeling geen onderscheid gemaakt tussen landelijk opererende ketens of regionale ketens.
Ook bij de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico binnen het stelsel van nadeelcompensatie geldt dat eerst onderzocht dient te worden of de gestelde schadeoorzaak als een normaal maatschappelijke ontwikkeling is aan te merken, die in abstracte zin en/of beleidsmatig in de algemene lijn der verwachtingen lag zonder dat concreet zicht was op de omvang, plaats en moment van realisering. Bij deze beoordeling wordt de aard en het karakter van de schadeoorzaak betrokken, alsmede de gevolgen van de schadeoorzaak op het geschade belang. 8.2
Algemene beoordeling het normaal maatschappelijk risico
Gelet op de omstandigheid dat zowel binnen het stelsel van planschade als binnen het stelsel van nadeelcompensatie gelijksoortige criteria beoordeeld dienen te worden, hebben wij, mede gelet op de samenloop van de beoordeelde voorgenomen ontwikkelingen, het normaal maatschappelijk risico als volgt in algemene zin beoordeeld.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
30 van 91
De
voorgenomen
ontwikkeling
betreft
de
(planologische)
realisatie
van
een
spoorwegonderdoorgang in de omgeving van de Stationsstraat en de Julianastraat, een herinrichting van het stationsgebied (met name aan de zuidzijde van het spoor) en het invoeren van verkeerskundige maatregelen om de omgeving van het stationsgebied zo veel als mogelijk autoluw te maken. Wij stellen vast dat, ingevolge vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State, een dergelijke infrastructurele ingreep in de omgeving, alsmede de daarbij behorende reconstructieve, beheersmatige- en/of onderhoudswerkzaamheden aan de openbare infrastructuur en de publieke ruimte in algemene zin als een normale maatschappelijke ontwikkeling moeten worden aangemerkt. Hetzelfde geldt voor de herontwikkeling van het zogenaamde Zuidwest kwadrant. Dergelijke ontwikkelingen zijn immers gericht op het (verbeteren van het) algemene publieke belang, zoals de verkeersdoorstroming, de veiligheid en de leefbaarheid van de omgeving. Dit betekent dat belanghebbenden in of in de directe omgeving van het plangebied, in algemene zin rekening dienen te houden met dergelijke (ruimtelijke) veranderingen in de omgeving.
Gelet op het bovenstaande en gegeven de aard, het karakter en de omvang van de uit te voeren maatregelen, zijn wij in beginsel van oordeel dat de voorgenomen maatregelen in algemene zin zijn aan te merken als een, bij de specifieke locatie passende normale maatschappelijke ontwikkeling. Daartegenover staat dat de voorgenomen ontwikkelingen niet kunnen worden aangemerkt als een ontwikkeling die reeds gedurende langere tijd onderdeel uitmaakt van het (planologische) beleid van de gemeente Gilze-Rijen. Eerst vanaf 2019 (zie hoofdstuk 9) heeft de gemeente namelijk de beleidsmatige beslissing genomen om op deze locatie een tunnel te realiseren onder het spoor. Dit betekent, mede gelet op de voorgenomen duur van de realisatie van het project, naar ons oordeel dat de voorgenomen ontwikkeling slechts deels als een normale maatschappelijke ontwikkeling die in de algemene lijn der verwachtingen lag, kan worden aangemerkt.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
31 van 91
8.3
In acht te nemen normaal maatschappelijk risico
Normaal maatschappelijk risico vermogensschade planschade Gelet op het bovenstaande zijn wij van oordeel dat, op basis van de beoordeling op grond van het eerste lid van artikel 6.2 Wro, voor eventuele aan het voorgenomen bestemmingsplan toerekenbare schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak, alsmede gelet op het karakter van deze risicoanalyse, naar verwachting 3% van de waarde van de omliggende objecten wegens normaal maatschappelijk risico voor rekening van de eigenaren daarvan zal kunnen worden gelaten (deze aftrek is daarmee beperkt hoger dan het wettelijke forfait van 2% van de waarde van de onroerende zaak op grond van het tweede lid van artikel 6.2 Wro). Normaal maatschappelijk risico tijdelijke inkomensschade planschade/nadeelcompensatie Wat betreft het normaal maatschappelijk risico voor tijdelijke inkomensschade (ten titel van planschade en nadeelcompensatie) zien wij voldoende aanleiding om gedurende de uitvoeringsperiode van 2 jaren, een normaal maatschappelijk risico van 8% van de referentie jaar brutowinst aan te nemen. Indien de tijdelijke werkzaamheden aanmerkelijk langer zullen duren, is het niet onredelijk om deze drempel, afhankelijk van de feiten en omstandigheden, per jaar gradueel met 1% of 2% af te laten nemen tot een minimum normaal maatschappelijk risico van 2%. Normaal
maatschappelijk
risico
permanente
inkomensschade
planschade/
nadeelcompensatie Wat betreft het normaal maatschappelijk risico voor permanente inkomensschade (ten titel van planschade en nadeelcompensatie) zien wij, gelijk aan de beoordeling van het normaal maatschappelijk risico bij vermogensschade, aanleiding om een normaal maatschappelijk risico van 3% aan te nemen.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
32 van 91
9
BEOORDELING OVERIGE VERGOEDBAARHEIDSASPECTEN
9.1
Algemene overwegingen inzake overige vergoedbaarheidsaspecten
Zowel binnen het stelsel van planschade als binnen het stelsel van nadeelcompensatie geldt dat indien een bestuursorgaan in de rechtmatige uitoefening van zijn publiekrechtelijke bevoegdheid of taak schade veroorzaakt die uitgaat boven het normale maatschappelijke risico en die een benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft, deze onevenredige schade vergoed dient te worden, voor zover deze schade voor de benadeelde niet voorzienbaar was (en hij het risico op deze schade actief heeft aanvaard) en/of deze schade niet reeds anderszins is verzekerd c.q. is vergoed. In dit hoofdstuk hebben wij de voorzienbaarheid en de eventuele actieve risicoaanvaarding van de schadeoorzaak beoordeeld, alsmede de mogelijke omstandigheid dat de schade anderszins is verzekerd. 9.2
Voorzienbaarheid en actieve risicoaanvaarding
Het is bestendige jurisprudentie dat ten aanzien van de vergoedbaarheid van de geleden schade het aspect van risicoaanvaarding op het moment van aankoop van de onroerende zaak dan wel de investeringsbeslissing met betrekking tot (het vestigen van) een bedrijf, een rol kan spelen. In algemene zin kan worden gesteld dat als voor de vaststelling van een nieuw bestemmingsplan of een besluit sprake is geweest van door de overheid openbaar gemaakte beleidsvoornemens, waarin de ontwikkeling is opgenomen, (bijvoorbeeld een voorontwerpbestemmingsplan, een structuurplan, en/of een ter inzage gelegd bestemmingsplan), in principe voorzienbaarheid kan worden tegengeworpen, als deze informatie vóór aankoop van het object van aanvrager kenbaar was. Ook een op het moment van aankoop geldend bestemmingsplan kan van belang zijn voor het aspect risicoaanvaarding.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
33 van 91
In dit kader hebben wij de volgende informatie gebruikt: In de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen' heeft de gemeente aangegeven dat het spoor een fysieke beperking vormt in Rijen.
De gemeente heeft in deze visie vervolgens aangegeven dat zij zich inzet voor het realiseren van een tunnel of een brug voor fietsers en voetgangers bij het station.
In het ambitiedocument van maart 2015 heeft de gemeente vervolgens nogmaals aangegeven dat zij streeft naar een fiets- en voetgangerstunnel, waarbij deze direct ten oosten van het stationsgebouw is geprojecteerd.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
34 van 91
In de Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen van 1 juni 2015 is aangegeven dat de gemeente de voorkeur heeft voor een (extra) ondertunneling van de N631. Een ondertunneling van het spoor bij de Julianastraat is volgens dit document ongewenst.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
35 van 91
Ten slotte hebben wij vastgesteld dat in de gemeentelijke Verkeersvisie 2025, vastgesteld op 18 juli 2019, de gemeente haar beleidsmatige keuzen heeft gewijzigd en beleidsmatig ervoor heeft gekozen om ook een ondertunneling van het spoor bij de Julianastraat na te streven.
De van opdrachtgever ontvangen gegevens zijn helder. Op basis van deze informatie zijn wij van mening dat derden op de hoogte konden zijn van de toekomstige nadelige ontwikkeling, bestaande uit een ondertunneling van het spoor ter hoogte van de Julianastraat sinds: 18 juli 2019. Het eerder vaststellen van de voorzienbaarheidsdatum is naar ons oordeel niet aan de orde. Hoewel de problematiek rondom de nieuwe spooronderdoorgang in ieder geval reeds sinds 2012 speelt, is het kenmerkende element van het thans voorliggende bestemmingsplan, zijnde de ondertunneling van het spoor ter hoogte van de Julianastraat. 9.3
Anderszins verzekerd
Als planschade en/of nadeelcompensatie is ontstaan, kan het voorkomen dat deze schade al op een andere manier is vergoed of verzekerd. De opgetreden schade komt dan niet nogmaals voor vergoeding in aanmerking.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
36 van 91
Gedacht kan worden aan bijvoorbeeld de situatie waarin een gemeente of ontwikkelaar gronden van een aanvrager heeft gekocht, waarbij partijen op kenbare wijze zijn overeengekomen dat in het verkoopbedrag een tegemoetkoming voor de toekomstige planologische verslechtering is opgenomen. Er zijn uiteraard ook andere afspraken denkbaar. Voor zover ons bekend, heeft of gaat de gemeente Gilze-Rijen, de eventuele planschade of nadeelcompensatie niet anderszins verzekeren. Hiervan kan uitgezonderd worden de eventuele nadelen van de voorlopige verkeersbestemmingen aan de Stationsstraat. Bij de specifieke beoordeling van die gevolgen, zullen wij hiernaar in het bijzonder aandacht schenken.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
37 van 91
10
PLANOLOGISCHE RISICOANALYSE
10.1 Inleidende overwegingen en te beoordelen planschade aspecten In dit hoofdstuk beoordelen wij eerst de mogelijk te verwachten indirecte planschade (vermogensschade en/of inkomensschade) vanwege het voorgenomen bestemmingsplan “Stationsomgeving Rijen”. Dergelijke schade kan zich voordoen indien in de omgeving van objecten van derden ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de waarde van die objecten en/of indien in de omgeving van bedrijfsmatige objecten van derden ontwikkelingen plaatsvinden die een nadelige invloed hebben op de omzet, brutowinst en/of bedrijfskosten. Of sprake is van een nadelige wijziging van één of meer aspecten, wordt bepaald aan de hand van een planologische vergelijking. Daarbij is niet de feitelijke verandering van belang, maar hetgeen op grond van de huidige en nieuwe planologie maximaal kan worden gerealiseerd. Bij deze vergelijking worden de gebruikelijke schadeaspecten, zoals uitzichtverlies, toename van schaduwwerking of verlies aan zonlicht, wijziging van de structuur van de omgeving, toename van hinder en overlast en nadelige beïnvloeding van de persoonlijke levenssfeer (privacy) beoordeeld. Meer specifiek zullen wij de volgende aspecten beoordelen. Uitzicht Daar waar bebouwingsmogelijkheden wijzigen, kan dit gevolgen hebben voor het zicht vanuit een omliggend object: dit kan daardoor worden beperkt of juist verruimd.
Niet elke wijziging hoeft echter nadelige gevolgen te hebben voor de waarde van dat object. Of sprake is van verlies van waarde bepalend uitzicht is zowel afhankelijk van de afstand als van de zichthoek gemeten vanaf een waarneempunt. Naarmate de afstand toeneemt en de zichthoek (horizontaal of verticaal) groter wordt, zal de invloed van bebouwing op het uitzicht afnemen. Schaduw Daglichttoetreding en bezonning dragen bij aan het woongenot. Worden deze aangetast, dan kan dat onder omstandigheden leiden tot een waardevermindering.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
38 van 91
Karakter van de bestemming Bij de beoordeling van de wijziging van het karakter van de bestemming bezien wij de gevolgen van de mutatie voor de situeringswaarde van het te beoordelen object. Daartoe behoort ook de kwaliteit van het zicht. Hinder, verkeer, ontsluiting en parkeren Het mogelijk maken van voorheen niet toegestane gebruiksfuncties met de daaraan inherente vormen van overlast zoals geluid, geur, licht, stof en trilling kan leiden tot een toename van hinder voor de nabije omgeving. Hetzelfde geldt voor het toelaten van een intensivering van een al bestaande functie. Bij de beoordeling hiervan mag echter volgens de jurisprudentie alleen worden uitgegaan van ruimtelijk relevante gevolgen van de planologie en moet voorts uitgegaan worden van normaal gebruik. Misdragingen als burenoverlast, hangjongeren, het niet naleven van milieuregels en dergelijke gelden als normafwijkend en eventueel nadeel daarvan kan niet leiden tot planschade. Aan verkeer gerelateerde vormen van hinder, waaronder ook de wijze van ontsluiting en de manier waarop in de parkeerbehoefte wordt voorzien, kunnen leiden tot een vermindering van het woongenot. Omstandigheden als het aantal verkeersbewegingen, het soort verkeer en de afstand zijn daarbij uiteraard mede van belang.
Privacy Met name wanneer in de nieuwe planologische situatie meer mensen aanwezig kunnen zijn dan voorheen en/of wanneer sprake is van meer permanent menselijk verblijf, kunnen omwonenden dat als een beperking van hun persoonlijke levenssfeer ervaren. Óf en de mate waarin er een inbreuk op de privacy kan ontstaan, wordt in belangrijke mate bepaald door de mate waarin waarnemer en waargenomene elkaar kunnen zien en/of elkaar kunnen horen. Daarbij spelen de onderlinge afstand en eventuele mogelijkheden van tussenliggende bestemmingen een belangrijke rol. Gelet vervolgens op de omstandigheid dat met het voorgenomen bestemmingsplan meerdere afzonderlijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt, hebben wij ieder van deze ontwikkelingen (zoals onder meer beschreven in hoofdstuk 6) en voor zover deze zullen leiden tot een planologische wijziging, afzonderlijk beoordeeld.
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
39 van 91
Aanvullend hebben wij in dit hoofdstuk het planschaderisico op tijdelijke dan wel permanente inkomensschade beoordeeld, voor zover dit direct en ruimtelijk aan het voorgenomen bestemmingsplan is toe te rekenen. 10.2 Planologische beoordeling tweezijdige bereikbaarheid station, ongelijkvloerse kruising en uitbreiding stationsgebied zuidzijde In deze paragraaf beoordelen wij de voorgenomen planologische eindsituatie met betrekking tot de realisatie van de ongelijkvloerse spooronderdoorgang, de bereikbaarheid van het station en de uitbreiding van het stationsgebied aan de zuidzijde van het spoor. Maximale invulling geldende planologie Bij deze vergelijking gaan wij, wat betreft het huidige planologische regime uit van de volgende maximale planologische invulling van de bestemmingen op de gronden die bij de realisatie van de ongelijkvloerse spooronderdoorgang en de bereikbaarheid van het station. De gronden waarop deze ontwikkeling betrekking heeft, hebben ingevolge het geldende bestemmingsplan “Woongebied Rijen”, voor zover relevant voor de onderhavige beoordeling, de bestemmingen “Verkeer – Railverkeer”, “Verkeer”, “Wonen”, “Gemengd” en “Bedrijf”. Voor de bij deze bestemmingen behorende voorschriften verwijzen wij gemakshalve naar het bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl.
Figuur 15 Verbeelding geldende bestemmingsplan "Woonomgeving Rijen"
20210045 risicoanalyse Stationsomgeving Rijen
40 van 91
Gelet op de toegestane maximale bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden behorende tot deze bestemmingen mogen de gronden met bestemming “Verkeer-Railverkeer” in planologische zin worden aangewend van spoorwegen, voorzieningen ten behoeve van de spoorwegen, kruisingen van de spoorwegen met verkeerswegen, nutsvoorzieningen, groenvoorzieningen, kunstwerken, speeltoestellen en straatmeubilair. Gebouwen mogen uitsluitend binnen het bouwvlak (bestaand stationsgebouw) worden gerealiseerd. Binnen het gehele bestemmingsvlak mogen vervolgens, ten dienste van de bestemming, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. de bouwhoogte van geluidschermen mag niet meer bedragen dan 1,5 meter, gemeten vanaf de bovenzijde van de spoorstaaf; b. de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van het railverkeer zoals masten en portalen mag niet meer dan 10 meter bedragen; c. overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan Gelet op de toegestane maximale bebouwings- en aanwendingsmogelijkheden behorende tot deze bestemmingen mogen de gronden met bestemming “Verkeer” in planologische zin worden aangewend van wegen, voet- en fietspaden, bushaltes inclusief abri’s, nutsvoorzieningen,