Bijlage - Moerstraat scenario

LOS · ruimte maak je samen

Ontwikkelrichting Moerstraat

In opdracht van de gemeente Gilze en Rijen

2

LOS · ruimte maak je samen Laatst gewijzigd: 15/12/2025 LOS · ruimte maak je samen Nieuwe Linie 1-3, 5264 PJ Vught Tel: 073 - 7113770 info@losruimte.nl www.losruimte.nl

Inhoudsopgave



1.

Inleiding 4

2.

Voorgeschiedenis

6

3.

Scenario’s

8

4.

Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/functionele aspecten

17

5.

+ - en aandachtspunten bij de scenario’s

29

6.

Hoe sluiten de scenario’s aan bij de doelen?

34

7.

Integrale conclusie en advies

38

8.

Bijlagen

40

3

1. Inleiding 1.1.

4

Aanleiding

Aan de oostzijde van Rijen ligt de zogenaamde locatie “Moerstraat”. De locatie is in eigendom van de gemeente Gilze en Rijen. Al gedurende langere tijd zijn er diverse ideeën voor de locatie. Er ligt een bestuurlijke wens om voor de locatie in beeld te brengen op welke manier deze locatie in de toekomst ingezet kan worden. Concrete aanleiding voor het opstellen van deze notitie vormt de motie van de gemeenteraad van Gilze en Rijen van 11 november 2021 waarin het college verzocht wordt om “een principe-uitspraak te doen over de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op de locatie Moerstraat in Rijen en de uitkomst hiervan in een RIB voor te leggen aan de commissie Ruimte”. Om invulling te geven aan de wens, om richting te geven, heeft op 18 november 2024 een informele raadssessie plaatsgevonden waarin met de raad is gesproken over diverse ontwikkelopties.

1.2. Doel

In dit document wordt een advies gegeven om te komen voor een ontwikkelrichting voor de locatie Moerstraat. Aan de hand van een inventarisatie en analyse worden er eerst breed mogelijke ontwikkelrichtingen in beeld gebracht en wordt aangegeven hoe deze ontwikkelrichtingen aansluiten bij de ambities van de ontwerp omgevingsvisie, beleid én worden de potentiële ontwikkelingsrichtingen gescoord aan de hand van diverse criteria. Met deze notitie wordt beoogd het bestuur een handvat te geven waarmee ze een afweging kan maken voor de beste ontwikkelrichting. De notitie sluit af met een conclusie en advies.

1.3. Afbakening

Deze ontwikkelrichting gaat alleen over het perceel Moerstraat zoals aangeduid op afbeelding 1. Uiteraard wordt deze locatie in de ruimtelijk functionele context van de bredere omgeving geplaatst. De realisatie van een skatebaan binnen dit gebied is daarbij een gegeven. Deze notitie is nog geen volledig haalbaarheidsonderzoek. Op basis van de uitgevoerde inventarisatie en analyse wordt in beeld gebracht hoe scenario’s een bijdrage kunnen leveren aan de gemeentelijke doelen uit de omgevingsvisie met het gemeentelijk beleid én in hoeverre deze passen binnen diverse andere criteria, en in welke mate ze een bijdrage leveren aan het versterken van een van deze aspecten. Op basis hiervan kan een gemotiveerde uitspraak gedaan worden welke scenario(’s) kansrijk zijn om in toekomst verder uit te werken. Er wordt afgesloten met een conclusie en advies.

Inleiding

1.4. Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt aan de hand van een tijdlijn beschreven welke ideeën er in het verleden al zijn geweest voor de locatie. In hoofdstuk 3 zijn vervolgens mogelijke ontwikkelscenario’s voor de locatie omschreven. Deze scenario’s zijn mede tot stand gekomen op basis van de informatie uit hoofdstuk 2, maar ook op basis van inventarisatie en analyse van het gebied. Omdat deze inventarisatie en analyse veel informatie bevat is er voor gekozen om deze omwille van de leesbaarheid als bijlagen 1 en 2 op te nemen. In hoofdstuk 4 worden de scenario’s bekeken langs een aantal specifiek aspecten. Die aspecten kunnen gezien worden als criteria voor weging. In hoofdstuk 5 worden aandachtpunten per scenario benoemd en in hoofdstuk 6 worden de scenario’s geplaatst binnen de ambities en doelen van de ontwerp omgevingsvisie. In hoofdstuk 7 wordt de integrale conclusie beschreven.

5

2. Voorgeschiedenis Hoewel er tot op heden nog geen concrete invulling is, is het vanwege de ligging van de locatie niet onlogisch dat er in het verleden al meerdere initiatieven, ideeën of plannen voor de locatie zijn geweest.

6

2.1. Eerdere plannen en ideeën

Al in 2007 werd, bij de ontwikkeling van woonwijk de Vliegende Vennen, gekeken naar dit perceel. Destijds aangeduid als “de oostflank”. De invulling van het gebied moest open en transparant zijn door het aanbrengen van diverse zichtlijnen naar de groene bosrand toe. Er zou sprake zijn van extensieve bebouwingsstructuur: compact met een beperkt grondoppervlak maar hoog, een campus-achtige invulling. In die periode was ook sprake van de vestiging van het kantoor van een GGZ-instelling. Later, in 2016, werd de locatie als een kansrijke locatie gezien om in de toekomst natuurinclusief te ontwerpen zodat het een afronding vormt van Vliegende Vennen Zuidoost. In 2019 wordt de structuurvisie “Stedelijk gebied Gilze en Rijen” vastgesteld door de gemeenteraad van Gilze en Rijen. In de structuurvisie wordt voor dit gebied aangegeven dat de entree Mary Zeldenrustlaan geaccentueerd wordt: “accentueren entree bebouwde kom als groene dorpse entree”

In 2021 neemt de gemeenteraad van Gilze en Rijen een motie1 aan over de “ruimtelijke ontwikkeling Moerstraat Rijen” . In de motie wordt overwogen dat de locatie op dit moment de enige locatie in Rijen is die haalbaar lijkt voor een kwaliteitsgroenproject, en dat de locatie mogelijk een locatie is waar een combinatie van kwaliteitsgroen met andere functies mogelijk is. Het college wordt in de motie verzocht om: “uiterlijk in februari 2022 een principe-uitspraak te doen over de ruimtelijke ontwikkelingsmogelijkheden op de locatie Moerstraat in Rijen en de uitkomst hiervan in een RIB voor te leggen aan de commissie ruimte.” Vanwege capaciteitsgebrek werd nog niet eerder uitvoering gegeven aan de motie. Zoals gezegd heeft in November 2024 informele raadssessie plaatsgevonden waarin met de raad is gesproken over diverse ontwikkelopties.

1 Motie NR 2021-45, raadsvergadering gemeente Gilze en Rijen van 11 november 2021, agendapunt 7. Zie: https://gilzerijen.raadsinformatie.nl/vergadering/7967

Voorgeschiedenis

7

3. Scenario’s

8

In dit hoofdstuk worden enkele voorstelbare scenario’s beschreven. Deze scenario’s komen voort vanuit eerdere ideeën voor de locatie én vanuit een inventarisatie intern ambtelijk bij verschillende beleidsvelden. Hier is opgehaald welke opgaves er zijn, waar mogelijk behoefte aan is en hoe vanuit het specifieke beleidsveld naar deze locatie wordt gekeken. De scenario’s zijn geen ontwerpen maar denkrichtingen. Ze zijn bedoeld om de bandbreedte van de ontwikkelingsmogelijkheden te onderzoeken. De visualisatie en plattegrond verbeelden voornamelijk de sfeer van het scenario.

Scenario 1 Kwaliteitsgroen en toegangspoort naar het Leijenspark en Rijensbroek Het gebied wordt ingericht met kwaliteitsgroen en voorzieningen in het kader van vrijetijdsbesteding die passend zijn bij een parkachtige inrichting. Denk aan de gerealiseerde skatebaan en speel- en ontspanvoorzieningen. In het verleden is ook al eens de realisatie van een openluchtzwembad geopperd voor de locatie. Daarnaast wordt de locatie onderdeel van het gebied tussen Rijen en Tilburg dat een transitie zal ondergaan. We zien het gebied Moerstraat als onderdeel van dit landschap, waarbij deze gronden kunnen fungeren als toegangspoort voor dit gebied. 9

Scenario’s

Scenario 2 – Kwaliteitsgroen met grondgebonden woningen Het gebied wordt ingericht met kwaliteitsgroen zoals dat ook in scenario 1 beschreven is. In dit scenario wordt dit gecombineerd met grondgebonden woningen. Er wordt dus woonbebouwing toegevoegd aan het gebied, maar in lage dichtheden en passend bij het kwaliteitsgroen.

10

Scenario 3 - Campusmodel met hoogbouw Net als scenario 1 en 2 wordt het gebied ingericht met kwaliteitsgroen. Waar in scenario 2 sprake is van grondgebonden woningen en lage dichtheden, voorziet dit scenario in een hogere dichtheid door wonen in de vorm van hoogbouw. De begane grond van de gebouwen biedt ruimte voor andere functies die aansluiten bij het idee van kwaliteitsgroen en vrije tijdsvoorzieningen.

11

Scenario’s

Scenario 4 - Wonen

Het gebied wordt een woongebied. Hiermee gaat het gebied voor wat betreft ruimtebeslag en type functie volledig bij het bestaand dorpsgebied van Rijen horen.

12

Scenario 5 - Lokale energiehub

Het gebied kan al dan niet tijdelijk worden ingezet voor het opwekken van duurzame energie of andere vormen/functies die gerelateerd zijn aan de energietransitie. Bijvoorbeeld door dit in te richten als zonneweide, oplaadplek met rustpunt of grondstoffenverwerking. Bij eventuele invulling met zonneweide moet de kanttekening gemaakt worden dat dit mogelijk hinderlijk is in relatie met de defensiefunctie (zonreflectie).

13

Scenario’s

Scenario 6 - strategische locatie voor bedrijfsmatige activiteiten, perifere detailhandel en andere activiteiten Het gebied wordt bedrijfsmatig ingevuld. Dat in aansluiting is op de omliggende bedrijventerreinen. Daarbij zou dit gebied een bijzonder profiel kunnen krijgen bijvoorbeeld gericht op perifere detailhandel. Ook is er behoefte in Rijen aan ruimte voor een werkplaats voor een carnavalsvereniging. Dergelijke gebouwde (maatschappelijke) functies laten zich mogelijk goed combineren. Het zou dan primair gaan om verplaatsing van elders waarmee ruimte wordt vrijgespeeld op andere plekken.

14

Huidige inrichting en gebruik voortzetten De gronden behouden in dit scenario hun huidige functie (agrarisch), gecombineerd met de gerealiseerde skatebaan.

15

Scenario’s

16

4. Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/ functionele aspecten In dit hoofdstuk worden de verschillende aspecten weergegeven waar de scenario’s op gewogen kunnen worden. De aspecten worden hier kort geïntroduceerd en zijn onder andere gebaseerd op de analyse van het bestaande beleid en de gesprekken met diverse interne specialisten (bijlage 1) en de analyse van het gebied (bijlage 2). Sommige aspecten zijn gebundeld tot één aspect om deze gelijk te wegen met elkaar. Zo bestaat bijvoorbeeld het aspect “milieu” uit de onderdelen geluid, veiligheid, trillingen en inpasbaarheid ten opzichte van de stortplaats.

Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/functionele aspecten

Voor veel van deze aspecten geldt dat in de scenario’s rekening kan en moet worden gehouden met het aspect. We kunnen wel concluderen dat geen van de aspecten echt belemmerend is voor de scenario’s. Ze zijn wel van invloed op de exacte uitwerking van de scenario’s en kunnen daarmee van invloed zijn op de financiële haalbaarheid.

17

4.1. Ruimtelijk functionele context van de locatie De locatie Moerstraat ligt op de rand van het landelijk en stedelijk gebied. Het is buitengebied. Het is momenteel in agrarisch gebruik en vormt een potentiële poort naar het achterliggend landschap.

De locatie ligt dus aan/in het landelijk gebied. Het achterliggende Rijens Broek wordt gezien als een buffer tussen Tilburg (Reeshof) en Rijen. Aan de westzijde grenst het aan ontspannen woongebieden (ten noorden van de Mary Zeldenlustlaan) en deels aan een woon-werklocatie (zuidelijk van MaryZeldenrustlaan).

18

Binnen de dorpskern Rijen is sprake van een duidelijke functionele zonering van een centrumgebied, woongebieden en werkgebieden. De gemeente zet binnen die zonering in op een verdere versterking van het wonen rondom de spoorzone door geleidelijke transformatie van werkgebieden. Daarmee wordt de functionele zonering en de kracht van de kern steeds sterker en wordt betekenis van het station voor de mobiliteitstransitie groter.

Puur vanuit de bestaande ruimtelijke structuur en functionele zonering gedacht is een hoofdzakelijke groene functie op deze plek het meest logisch. De locatie ligt aan de Oost-west spooras en aan de Noord-Zuid verkeersas (Europalaan-Hannie Schaftlaan). Er worden momenteel kansen gezien deze Noord-Zuid as te ontwikkelen als “energieas”

19

Afbeelding 1. Schematische weergave Rijen met in een rode lijn de locatie Moerstraat

Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/functionele aspecten

4.2. Water en bodem sturend

Met ‘water en bodem sturend’ bedoelen we dat bij ruimtelijke plannen en beslissingen de natuurlijke kenmerken van water en bodem leidend zijn. De functie en inrichting wordt dus afgestemd op wat het lokale bodem-watersysteem aankan, om zo beter om te gaan met klimaatverandering, droogte en wateroverlast. Uit de analyse die is opgenomen in bijlage 2 blijkt voor dit thema dat er voor de locatie geen grote belemmeringen of aandachtspunten zijn. De meest relevante aandachtspunten zijn hieronder benoemd.

Grondwater en wateroverlast 20

De ondergrond van de locatie en omgeving betreft zandgronden. De locatie ligt op de grens van wat drogere naar nattere gronden. Ten opzichte van het dorp Rijen is de locatie iets “natter”, maar in principe niet in problematische zin. Het gebied ten oosten van Rijen ligt lager, heeft ook een andere bodemopbouw dan het dorp Rijen en de locatie is beduidend natter en gevoeliger daarvoor. Uit de analyse blijkt dat de locatie bij hevige buien deels onder water kan komen te staan. In de huidige situatie vormt dit geen probleem en zal water uiteindelijk infiltreren in de bodem. Bij toekomstige ontwikkelingen vormt waterberging en waterinfiltratie een aandachtspunt. Daarbij moet meegewogen worden dat de locatie omgeven wordt door een aantal potentiële barrières. De tunnelbak, het

spoor en de vuilstort kunnen effect hebben op de wijze waarop hemelwater vanuit het gebied afgevoerd kan worden.

Hittestress

In de kaartbeelden in bijlage 2 is goed het effect van bomen te zien als het gaat om hittestress. Bossen of groepen bomen kunnen de gevoelstemperatuur tot gemiddeld 15 graden verlagen. De gebieden ten westen en zuiden van de locatie zijn aangeduid als “hitte-eiland” en daarmee gevoelig voor hittestress. De locatie valt binnen dit hitte-eiland, waardoor bij een toekomstige inrichting dit een serieus aandachtspunt is.

Conclusie:

Conclusie: Scenario’s waarbij er veel ruimte is voor groen sluiten het best aan bij dit aspect. Bodem en water wordt nameljk nauwelijks beïnvloedt. Bij scenario’s waar sprake is van verstedelijking heeft bodem en water wel effect op het ontwerp en dus ook op de dichtheid die hier gerealiseerd kan worden. Er is echter geen negatieve invloed. Echter indien de locatie veel ruimte heeft voor groen en water kan deze ook termijn strategisch benut worden voor eventuele wateropgaven die zich kunnen voordoen in het stedelijk gebied.

4.3. Ruimtelijk: entree accentueren

In de structuurvisie Stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen is ingegaan op de hoofdkeuzes voor Rijen. Specifiek voor de locatie Moerstraat is opgenomen dat de entree aan de Mary Zeldenrustlaan geaccentueerd dient te worden. Daarnaast is specifiek voor deze locatie opgenomen dat aan de oostzijde sprake is van een landschappelijk karakter.

21

In de omgevingsvisie die momenteel in ontwerp ter visie ligt (november 2025) is dit punt iets genuanceerd. Op de plankaart staat op deze locatie een aanduiding “accentueren entree”. Deze aanduiding wordt verder niet toegelicht. Conclusie: Bij de uitwerking van het voorkeursscenario is het benadrukken van de entree een interessante ruimtelijk opgave die op diverse wijzen kan worden uitgewerkt.

Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/functionele aspecten

Afbeelding 2. Uitsnede visiekaart Rijen

4.4. Milieu

Voor de locatie zijn enkele milieuaspecten relevant.

Geluid

22

De locatie wordt vanuit meerdere bronnen belast met geluid. Er is sprake van geluid door een drukke verkeersroute en geluid van het spoor. Daarnaast is in het plangebied de nieuwe skatevoorziening voorzien waar rekening mee gehouden dient te worden. Voor het zuidelijke deel van het gebied is sprake van inrichtingslawaai van de vliegbasis. Ook kunnen er op het bedrijventerrein bedrijven gevestigd worden tot en met milieucategorie 4.2. Dat geeft een planologische richtafstand van 40 meter. Zowel de afzonderlijke geluidsbronnen als de cumulatie van deze geluidsbronnen is een relevant aspect dat de inrichting van het gebied beïnvloedt. Afhankelijk van het type functie geldt dat hoe dichter deze functie bij de geluidsbron komt te liggen, hoe meer maatregelen er getroffen dienen te worden.

Veiligheid (spoor)

Op het spoor rijden ook goederentreinen met gevaarlijke stoffen. Dit betekent dat gekeken moet worden naar de zelfredzaamheid van personen. Die afweging is per functie anders. Ter voorbeeld: als iemand in staat is om (zelfstandig) naar een park te komen, is die persoon ook in staat om daar weer zelfstandig vandaan te vluchten en er is sprake van korter verblijf. Bij wonen is er sprake van langer verblijf en kan er sprake zijn van personen die minder zelfredzaam zijn. Het blokkeert functies niet (kijk naar de omgeving), maar is wel een aandachtspunt.

Trillingen

Door het railverkeer op het spoor ontstaan trillingen. Binnen 30 meter van het spoor is sowieso onderzoek nodig. Het is technisch goed op te lossen maar maakt een ontwikkeling wel duurder.

Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/functionele aspecten

Inpasbaarheid t.o.v. voormalige stortplaats

De bosrand direct grenzend aan de oostzijde van het gebied is een stortplaats en is dus vervuild. Het stortmateriaal bestaat o.m. uit glas (afkomstig van een reageerbuisjesfabriek) en steekt uit door de dunne deklaag. Om die reden is in het verleden een hekwerk geplaatst rond de stortplaats. Ondanks het hekwerk levert deze stortplaats een zekere vorm van gevaar op. Bijvoorbeeld spelende kinderen zullen zich niet altijd laten weerhouden door het hekwerk.

Conclusie:

Bij de scenario’s waarbij er veel ruimte is voor groen hebben de milieuaspecten minder invloed. Bij scenario’s waar sprake is van verstedelijking hebben de milieuaspecten wel een effect op het ontwerp echter met de meeste aspecten kan rekening gehouden worden. Indien maatregelen omvangrijk zijn kunnen ze een effect hebben op de financiële haalbaarheid.

23

4.5. Erfgoed

24

Omstreeks 1925 was het Rijens Broek (het oostelijk buitengebied van Rijen) een erg nat gebied. Waarschijnlijk was er in het gebied sprake van turfwinning. Het plangebied is een heideontginning. Op de kaart van 1925 is te zien dat het is opgedeeld in overwegend lange, smalle percelen en deels in cultuur is gebracht (roze is heide). Deze perceelsgrenzen zijn in de huidige situatie nog aanwezig. De huidige langgerekte bosstructuur aan de oostzijde (nu vuilstort) was er toen ook al, die begrenzing was dus al aanwezig. Hetzelfde beeld zien we op het Kadastraal Minuutplan 1827. Ook toen was het gebied al opgedeeld en in bezit van verschillende eigenaren. Het grondgebruik varieerde: heide, weiland, dennenbos, bouwland. De nood-zuid gerichte structuur die het plangebied aan de oostzijde begrenst was toentertijd in eigendom van ‘s Rijks Domein, oftewel het rijk. Op de kaart wordt de structuur aangeduid als De Langenberg. Het betrof een zandrug die zich van het noorden van Rijen tot aan Gilze uitstrekte. Over

de Langenberg wordt al eeuwen gespeculeerd: een natuurlijk fenomeen als gevolg van de Gilze-Rijen breuk, de oever van een beekdal, stuifzand, door mensenhanden gemaakt. Dat de berg de Gilze-Rijen breuk markeert lijkt ook geen toeval te zijn. De Langenberg lijkt als een soort dijk te hebben gefungeerd aan de oostzijde van de gemeente. In de loop van de twintigste eeuw is de Langenberg stukje bij beetje afgegraven. Men kon het zand goed gebruiken bij bouwprojecten. Hoewel in de huidige situatie sprake is van een vuilstort, heeft de zandrug aan de oostzijde van de locatie dus een historische waarde als herinnering aan dit bijzondere fenomeen in onze gemeente.

Conclusie:

In de uitwerking van de scenario’s is rekening te houden met de karakteristieken. Uiteraard zijn scenario’s die uitgaan van behoud en/of een groene invulling meer passend bij de waarde van het erfgoed. Bij scenario’s die uitgaan van verstedelijking is wel de typische verkaveling te gebruiken als inspiratie en daarmee verwijzing naar het erfgoed.

Afbeelding 3. Bonneblad 1925. Bron: topotijdreis.nl

25

Afbeelding 4. Kadastraal Minuutplan 1827. Bron: beeldbank.cultuurerfgoed.nl

Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/functionele aspecten

4.6. Gezondheid

De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen. Dat uit zich onder meer in de thema’s die benoemd zijn onder “milieu”. Maar het kan ook gaan om het stimuleren van gezonde mobiliteit, spelen en bewegen, een voldoende ruime en groene openbare ruimte (aantrekkelijke plekken).

Conclusie:

26

In de uitwerking van de scenario’s is rekening te houden met het aspect gezondheid. Scenario’s die uitgaan van een groene actieve invulling sluiten daar het meest bij aan. Scenario’s met woningbouw zijn zeker zo te ontwerpen dat het gezondheid hier nadrukkelijk gestimuleerd wordt. Vooral ook dat de locatie nabij het buitengebied ligt waardoor het buitengebied onderdeel van de leefomgeving wordt. Scenario’s die uitgaan van de ontwikkeling van bedrijvigheid of het behouden van de huidige situatie sluiten hier niet bij aan; bevorderen gezondheid niet.

4.7. Toegankelijkheid/bereikbaarheid

Uit de analyse die is opgenomen in de bijlage blijkt dat de locatie qua infrastructuur goed ontsloten is. Deze ligt direct aan de hoofdwegenstructuur. De wegen en het snelfietspad maken dat de locatie goed te bereiken is en de rotonde biedt ruimte voor een extra aantakking. Tegelijkertijd kan de relatief drukke Europalaan/Hannie Schaftlaan ook een

barrière vormen. Fietsers en voetgangers moeten deze weg tenslotte oversteken om het gebied te bereiken.

Conclusie:

Bij alle scenario’s is het aspect relevant maar vergelijkbaar en goed inpasbaar.

4.8. Exploitatie

De investeringen en opbrengsten verschillen per scenario. Gezien het feit dat de locatie in eigendom is van de gemeente Gilze en Rijen is gewenst per scenario globaal inzicht te hebben in planeconomische aspecten. Heeft het scenario potentiële opbrengsten of vraagt het alleen investeringen?

Conclusie:

Er is niet gerekend aan de scenario’s. De scenario’s met woningbouw en bedrijvigheid kennen opbrengsten. Een en ander zijn uiteraard afhankelijk van de intensiteit. Uiteraard zijn daar ook investeringen nodig samenhangend met plankosten en bouw- woonrijpkosten. Aannemelijk is dat deze scenario’s gunstiger zijn dan scenario’s waar geen opbrengsten zijn.

4.9. Behoefte/urgentie gerelateerd aan andere opties binnen de gemeente In zijn algemeenheid moet getoetst worden of er behoefte is aan een ontwikkelrichting. In sommige gevallen komt deze behoefte voort uit visies en/of beleid. Daarom wordt hier verwezen naar hoofdstuk 6 waar de scenario’s gekoppeld worden aan de doelen. Wat onder dit aspect specifiek belicht wordt is of de geconstateerde behoefte logisch gezien kan landen op deze locatie of dat deze locatie juist een kans biedt voor andere locaties. Duidelijk mag zijn dat de groene scenario’s aansluiten op de doelen én dat deze gezien de ruimtelijke context en structuur logisch zijn.

Hoe verhouden de scenario’s zich tot een aantal ruimtelijke/functionele aspecten

Vanuit de structuur gedacht zou de locatie ook geschikt kunnen zijn voor woningbouw. Voor woningbouw zijn er echter binnen Rijen voldoende locaties beschikbaar waarmee een grotere bijdrage geleverd kan worden aan de doelen uit onze omgevingsvisie. Als voorbeeld noemen we dat woningbouw in de spoorzone een veel grotere bijdrage levert aan de mobiliteitstransitie en omgevingskwaliteit. Daarom is woningbouw op de locatie van de Moerstraat minder logisch. Vanuit de structuur gedacht zou de locatie interessant kunnen zijn als strategische locatie voor bedrijfsmatige activiteiten, perifere detailhandel en andere activiteiten. Door de Moerstraat hiervoor te benutten komen wellicht andere locaties in de spoorzone vrij. Deze keuze staat echter haaks op de entree naar het Rijensbroek en regionale beleidsafspraken en provinciale uitspraken voor het landelijk gebied. Bedrijfsmatige functies op deze locatie is daarom minder logisch.

27

28

5. + - en aandachtspunten bij de scenario’s Scenario 1 Kwaliteitsgroen en toegangspoort naar het Leijenspark en Rijensbroek Positief

Negatief

Voldoende ruimte om rekening te houden met waterberging en hittestress.

Het scenario heeft geen opbrengend vermogen en kent voor wat betreft inrichting een hoog ambitieniveau met bijkomende hogere kosten.

Strategische locatie voor waterberging vanuit bestaand stedelijk gebied. De locatie is verenigbaar met het landelijk gebied. Maakt een poort naar Leijenspark. De locaties is strategisch inzetbaar voor compensatie. In lijn met de huidige structuurvisie (behoud landelijk karakter). Geen belemmeringen van milieuaspecten (met uitzondering van de stortplaats). Voldoende kansen om rekening te houden met de historie van het gebied. Het scenario kan gezond gedrag stimuleren. Aandachtspunten

+ - en aandachtspunten bij de scenario’s

29

Scenario 2 – Kwaliteitsgroen met grondgebonden woningen Positief

Negatief

Voldoende ruimte om rekening te houden met waterberging en hittestress.

De beoogde woningen zijn gevoelig voor de diverse milieuaspecten.

Doordat beperkt woningen worden toegevoegd, in lijn met de huidige structuurvisie (behoud landelijk karakter).

Er zijn binnen Rijen voldoende locaties voor woningbouw beschikbaar die een grotere bijdrage leveren aan de doelen van de omgevingsvisie.

Voldoende kansen om rekening te houden met de historie van het gebied. Het scenario kan gezond gedrag stimuleren. De locatie is voor de woningen goed toegankelijk. Aandachtspunten De inpassing van deze functie nabij de stortplaats vraagt aandacht. De locatie is geen stedelijk gebied. Qua woningbouw hebben binnenstedelijke locaties in principe voorrang.

Scenario 3 - Campusmodel met hoogbouw 30 Positief

Negatief

Op zich is hier voldoende ruimte te maken om rekening te houden met waterberging en hittestress.

Gezien de toe te voegen woningen in combinatie met andere functies is sprake van een stedelijk karakter en daarmee niet in lijn met de structuurvisie (uitgangspunt behoud landelijk karakter).

Er zijn kansen om rekening te houden met de historie van het gebied.

Er zijn binnen Rijen voldoende locaties voor woningbouw beschikbaar die een grotere bijdrage leveren aan de doelen van de omgevingsvisie.

Het scenario kan gezond gedrag stimuleren.

De woningen zijn gevoelig voor de diverse milieuaspecten.

De locatie is voor de beoogde functies goed toegankelijk.

Invulling met woningbouw staat de kans in de weg om hier strategische ruimte te houden voor wateropgaven vanuit het bestaand stedelijk gebied.

Aandachtspunten De inpassing van deze functie nabij de stortplaats vraagt aandacht. De kanttekening is dat vanwege de ligging bij het spoor aanvullende bouwkundige maatregelen aan de woonbebouwing noodzakelijk zijn. De locatie is geen stedelijk gebied. Qua woningbouw hebben binnenstedelijke locaties in principe voorrang.

Scenario 4 - Wonen Positief

Negatief

De locatie is goed bereikbaar voor de beoogde functie.

Minder ruimte om rekening te houden met waterberging en hittestress. Invulling met woningbouw staat de kans in de weg om hier strategische ruimte te houden voor wateropgaven vanuit het bestaand stedelijk gebied

Het scenario heeft potentie als het gaat om opbrengend vermogen.

IGezien de toe te voegen woningen is sprake van een stedelijk karakter en daarmee niet in lijn met de structuurvisie (uitgangspunt behoud landelijk karakter). De woningen zijn gevoelig voor de diverse milieuaspecten. Minder kansen om rekening te houden met de historie van het gebied. Voor wat betreft het kwaliteitsgroen geldt dat gebruikers er niet automatisch langs komen en de bestaande wegen een barrière vormen. Er zijn binnen Rijen voldoende locaties voor woningbouw beschikbaar die een grotere bijdrage leveren aan de doelen van de omgevingsvisie.

Aandachtspunten De inpassing van deze functie nabij de stortplaats vraagt aandacht. De kanttekening is dat vanwege de ligging bij het spoor aanvullende bouwkundige maatregelen aan de woonbebouwing noodzakelijk zijn. Is het haalbaar in relatie tot maatregelen geluid? De locatie is geen stedelijk gebied. Qua woningbouw hebben binnenstedelijke locaties in principe voorrang.

+ - en aandachtspunten bij de scenario’s

31

Scenario 5 - Lokale energiehub Positief

Negatief

Het scenario kan invulling geven aan de duurzaamheidsambities van de gemeente.

Geen tot weinig ruimte om rekening te houden met hittestress.

Er zijn ideeën in ontwikkeling voor een “noord-zuid energie-as” waarin deze locatie een rol kan vervullen.

Het scenario is niet in lijn met de structuurvisie van de gemeente (behoud landelijk karakter).

Voldoende kansen om rekening te houden met de historie van het gebied.

Minder kansen om rekening te houden met de historie van het gebied.

Geen belemmeringen van milieuaspecten.

Het scenario heeft minder ruimte om gezond gedrag te stimuleren.

De locatie is voor de beoogde functies goed toegankelijk. Aandachtspunten

32

Hoewel het scenario invulling kan geven aan de duurzaamheidsambities van de gemeente, wordt voor bijvoorbeeld zonnevelden de voorkeur gegeven aan zon op dak of andere vormen. Voor bijvoorbeeld windturbines is de locatie niet geschikt. Opbrengsten zijn lastig te bepalen en is sterk afhankelijk van externe partijen, de specifieke invulling van het gebied en de afspraken die zij willen maken. Er staan voor de gemeente wel weinig inrichtingskosten tegenover.

Scenario 6 - Strategische locatie voor bedrijfsmatige activiteiten, perifere detailhandel en andere activiteiten Positief

Negatief

Goed bereikbaar

Het scenario is niet in lijn met de structuurvisie van de gemeente (behoud landelijk karakter).

Er is behoefte aan ruimte voor een maatschappelijk functie en dat kan voor ruimte elders zorgen

Minder kansen om rekening te houden met de historie van het gebied.

Geen last van milieuaspecten

Het scenario stimuleert geen gezond gedrag.

Opbrengend vermogen

Geen tot weinig ruimte om rekening te houden met hittestress. Er zijn binnen Rijen voldoende locaties voor economische activiteiten beschikbaar.

Aandachtspunten Het scenario biedt mogelijkheden om de locatie strategisch in te zetten (bijvoorbeeld ten dienste van de ontwikkeling van de spoorzone, Rijensbroek of ter ondersteuning van binnenstedelijke transformaties). De locatie is geen stedelijk gebied. Qua bedrijfsmatige activiteiten hebben binnenstedelijke locaties in principe voorrang.

Scenario 7 - Huidige inrichting en gebruik voortzetten Positief

Negatief

Het scenario scoort goed voor wat betreft waterberging en hittestress.

Het scenario doet niets met de historie van het gebied.

In lijn met de huidige structuurvisie (behoud landelijk karakter).

Het scenario stimuleert geen gezond gedrag.

Geen belemmeringen van milieuaspecten.

Het scenario geeft geen invulling aan een specifieke (urgente) behoefte.

Voor dit scenario is de locatie goed toegankelijk. Het scenario levert jaarlijks pachtopbrengsten op en kent geen investeringen. Aandachtspunten

+ - en aandachtspunten bij de scenario’s

33

6. Hoe sluiten de scenario’s aan bij de doelen?

34

In dit hoofdstuk laten we zien hoe de verschillende scenario’s zich verhouden tot onze beleidsdoelen in de ontwerp omgevingsvisie. Deze doelen zijn kernachtig verwoord. Daarbij is gekeken naar de thematische doelen en is gekeken of er aanvullende doelen zijn te herleiden uit de gebiedsgerichte doelen. De omgevingsvisie is zogenaamd beleidsneutraal samengesteld wat wil zeggen dat de hoofdlijnen vanuit het huidige beleid daarin vertaald zijn naar een nieuw instrument te weten de omgevingsvisie. De omgevingsvisie wordt al vanuit een aantal beleidslijnen geconcretiseerd door omgevingsprogramma’s. Die concretiseren de doelen.

Goed wonen • • • •

Iedereen – alle levensfasen kan fijn wonen Accent op stationsomgeving Goed wonen begint met groene buurten Rekening houden met gezondheid en welzijn van bewoners

Vitale economie • •

•

Nieuwe ruimte voor duurzame bedrijven Bedrijven die niet passen in de woonomgeving verplaatsen Verouderde spoorzone transformeert naar goed bereikbaar wonen en werken

Natuur, landbouw en recreatie

Bereikbaar en verbonden

•

• • •

• • •

Afwisselend en aantrekkelijk buitgebied Versterken karakters van de landschappen Agrarisch in balans met natuur en milieu Specifiek versterken buffer Rijensbroek

Sociale en gezonde samenleving • •

•

Iedereen kan meedoen Maximaal ontmoeten (aantrekkelijke omgeving en sterke voorzieningen op maat van het dorp) Gezondheid en milieu wegen mee bij ruimtelijke ontwikkelingen

Hoe sluiten de scenario’s aan bij de doelen?

Veilig en goed bereikbaar Versterken fiets Zoneren verkeer en verblijven 35

Duurzaamheid • • •

Groen en klimaatbestendig Duurzaam en schoon vervoer Energie-efficiënt

36

Nu zouden we de scenario’s kunnen scoren in het veld van de doelen. Daarbij is aan te geven in hoeverre het scenario een bijdrage kan leveren aan de doelen. Daarbij zijn dan 4 niveaus te onderscheiden: • Negatieve bijdrage • Neutrale bijdrage • Beperkte bijdrage • Grote bijdrage

Per scenario: hoe scoort het scenario op de doelen

Omdat de score van de scenario’s op doelen niet los gezien kan worden van de ruimtelijk-functionele context en de behoefte in relatie tot ontwikkelkansen elders hebben we er voor gekozen de scenario,s niet sec de scoren. In het volgende hoofdstuk komen we tot een integrale conclusie en advies.

37

Afbeelding 5. Voorbeelduitwerking scoring scenario

Hoe sluiten de scenario’s aan bij de doelen?

7. Integrale conclusie en advies

38

Op basis van de weging van de verschillende scenario’s aan de hand van de aspecten (hoofdstuk 4) en op basis van de doelen in de omgevingsvisie in relatie (hoofdstuk 6) is voor de ontwikkelrichting van de locatie Moerstraat de volgende conclusie te trekken.

Scenario’s waarin de behoefte aan kwaliteitsgroen, de relatie naar het Rijensbroek, energie en de maatschappelijke behoefte (denk aan sport maar ook andere maatschappelijk functies) invullen sluiten optimaal aan bij de behoeften, de structuur én het huidige beleid.

De locatie Moerstraat ligt buiten het stedelijk gebied en maakt onderdeel uit van het overgangsgebied tussen Rijen en het omliggende landschap Rijensbroek. Vanuit dit buitenstedelijk karakter zijn functies met een sterk stedelijke dynamiek, zoals woningbouw en economische functies, minder passend. Bovendien zijn binnen de kern Rijen zijn voldoende mogelijkheden voor woningbouw en economische activiteiten op geschikte locaties die een grotere bijdrage leveren aan de doelen uit de omgevingsvisie. Daarmee liggen scenario’s die sterk inzetten op wonen of economische functies minder voor de hand. Daarbij komt dat een programma dat volledig inzet op woningbouw opgaven met betrekking tot milieu met zich meebrengen.

De scenario’s uit hoofdstuk 3 kiezen steeds een bepaald specifiek hoofdprogramma. We zien juist volop kansen in een geïntegreerd scenario waarbij progammacombinaties gemaakt waarin “kwaliteitsgroen, voorzieningen ten behoeve van de energietransitie. maatschappelijke en sportieve functies en kleinschalig wonen” slim samengaan. Geadviseerd wordt deze conclusie in te brengen in de gebiedsvisie van Rijensbroek

Vanwege de specifieke kenmerken van het gebied zijn er wel de volgende aandachtspunten: Voor de zone langs het spoor geldt: • Een hogere gevoeligheid voor wat betreft milieuaspecten, zowel vanuit het spoor als door de skatebaan; • Andere (ongevoelige) maatschappelijke en sportieve functies en (openbare) voorzieningen (zoals de skatebaan) zijn goed voorstelbaar; • Er ruimte is voor kwaliteitsgroen dat goed aansluit op de structuren in het Rijensbroek; • De locatie op lange termijn strategisch inzetbaar kan zijn, afhankelijk van ontwikkelingen elders (bijvoorbeeld in de spoorzone of het Rijensbroek) passend in een overgangsgebied tussen stad en land. Noordelijk deel van de locatie: • Wonen (passend bij de schaal en maat van Rijen); • Gecombineerd met kwalitatief openbaar groen.

Integrale conclusie en advies

39

8. Bijlagen • •

Bijlage 1 – Inventarisatie Bijlage 2 – Analyse

8.1. Bijlage 1 - Inventarisatie

40

In voorbereiding op het opstellen van deze ontwikkelrichting is een intern ambtelijk een inventarisatie gedaan van verschillende beleidsstukken en visie die de gemeente Gilze en Rijen al heeft. Uiteraard is alleen gekeken naar die beleidsdocumenten de uitgangspunten of randvoorwaarden voor de locatie Moerstraat benoemen of invloed kunnen hebben voor de keuze van een scenario. Daarnaast is met verschillende vakspecialisten binnen de gemeente gesproken. Doel van deze gesprekken was om vanuit verschillende beleidsvelden een beeld te krijgen van de kwaliteiten, opgaves en behoeften die er zijn en hoe vanuit dat specifieke beleidsveld naar deze locatie wordt gekeken. Ook is gesproken met de behandelaars van specifieke projecten.

8.1.1. Bestaand beleid SRBT-woondeal 2022-2030

Op 9 maart 2023 is de SRBT (Stedelijke Regio Breda-Tilburg) Woondeal afgesloten. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister de afspraak gemaakt voor de realisatie van 130.600 woningen in de periode tot en met 2030. In de woondeal is tussen provincie, de gemeenten binnen de SRBT, de woningcorporaties en de minister afgesproken dat van de provinciale taakstelling ruim 39.000 woningen worden gerealiseerd binnen de SRBT-regio. Daarnaast zijn kwalitatieve eisen opgenomen. Uit de afspraken volgt een voorlopige minimale opgave van 2022 t/m 2026 van 832 woningen voor Gilze en Rijen. Daarbij is het stationsgebied van station Gilze-Rijen benoemd als een van de stedelijke woonmilieus en kansrijke sleutellocatie waar een deel van deze opgave kan landen en is project “Tussen de Leijen” benoemd als een (al bestaande) sleutellocatie. Voor de termijn daarna (2027-2030) geldt nog een aanvullende behoefte van 510 woningen. Deze aanvullende behoefte is nog niet volledig ingevuld met plannen.

Daarnaast is er een opgave om de bestaande naoorlogse wijken/buurten te revitaliseren. Hoewel in de afspraken benoemd wordt dat bij concrete en zorgvuldige planvorming, passend binnen de behoefte, door de provincie ook ruimte wordt geboden buiten bestaand stedelijk gebied, ligt de voornaamst focus op bestaande stedelijk gebied. Ook vanuit de Rijksregels (Ladder voor duurzame verstedelijking) is dit een logisch uitgangspunt. Daarnaast geldt er op basis van de woondeal ook een opgave voor “flexwonen”.

Omgevingsprogramma Wonen

In het Omgevingsprogramma Wonen is uiteengezet wat er speelt voor wat betreft wet- en regelgeving en cijfers en trends op de woningmarkt. Op basis daarvan zijn aan de hand van 4 thema’s doelen geformuleerd: 1. Demografie: doorbouwen voor alle doelgroepen en specifiek voor ouderen; 2. Woningvoorraad: naar een robuustere woningvoorraad; 3. Omgeving: versterken huisvestingsklimaat: wonen, werken en leven in balans; 4. Sociaal: versterken solidaire gemeenschap. Per thema is aangegeven wat de gemeente Gilze en Rijen wil en wat daarvoor gedaan gaat worden.

Bijlagen

Strategie Duurzaamheid (13 mei 2024)

Op 13 mei 2024 heeft de gemeenteraad van Gilze en Rijen de Strategie Duurzaamheid vastgesteld. Vanuit deze strategie wordt prioriteit gegeven aan de volgende 4 thema’s met bijbehorende doelstellingen: Energietransitie: • Minder energie gebruiken; • Overstappen duurzame warmte; • Opwekken van duurzame elektriciteit; • Bijdrage leveren aan het oplossen van netcongestieproblematiek. Klimaatadaptatie en biodiversiteit: • Beter voorbereid op perioden van extreme weersomstandigheden; • Samen met bewoners en ondernemers maatregelen nemen; • De gemeente is een biodiverse gemeente; • Zorgen voor klimaatrobuuste natuur en landschap in het buitengebied; • Landelijke richtlijnen worden vertaald naar lokaal beleid. Circulariteit: • Verminderen van gebruik van primaire grondstoffen (in 2050 volledig circulair); • Het afvalbeheer wordt duurzaam uitgevoerd; • Verminderen van gebruik van primaire grondstoffen binnen de gemeentelijke organisatie; • Stimuleren van biobased grondstoffen.

41

Mobiliteit

Momenteel werkt de gemeente aan een programma mobiliteit. Ons wegennetwerk staat aan de grens van de draagkracht. Enkele doelen komen uit lopend beleid • Stimuleren van schone en duurzame vormen van mobiliteit; • Stimuleren en faciliteren transitie van fossiele mobiliteit naar elektrische mobiliteit; • Verduurzamen van de mobiliteit binnen de gemeentelijke organisatie.

Gilze en Rijen beweegt! (Sport- en beweegbeleid 2021-2025)

42

Het sport- en beweegbeleid bouwt voort op het lokaal sportakkoord uit 2019. Onder andere wordt ingezet op een uitdagende openbare ruimte. Er dienen meer sport- en beweegmogelijkheden te zijn in de buitenlucht. Daarbij is er specifieke aandacht voor kinderen tot 12 jaar, maar ook voor ouderen dient aandacht te zijn. Bij het (her)inrichten van openbare gebieden moet rekening gehouden worden met een gezonde omgeving met ruime aandacht voor bewegen. Met de aanleg van het skatepark wordt hier een bijdrage aangeleverd. Dit is ook kansrijk verder uit te bouwen tot een beweegpark.

mits”, “nee, tenzij” en “nee, nooit”. Een zonneveld op de locatie Moerstraat kan in potentie vallen onder het criterium “in de dorpsranden” behorend tot de categorie “nee, tenzij”. In de praktijk wordt voorrang gegeven aan initiatieven die vallen in eerste trap van de beoordelingsladder (“ja, graag”). Aangetekend wordt dat gebleken is dat zonnepanelen in relatie tot vliegverkeer tot spanning kunnen leiden vanwege de zonreflectie.

Omgevingsverordening Noord-Brabant

In de Omgevingsverordening van de provincie Noord-Brabant (vastgesteld 5 december 2023) is de locatie aangewezen als “Landelijk Gebied” en behoort dus niet tot het stedelijk gebied van Rijen. Op grond van de bijbehorende regels zijn stedelijke functies niet zonder meer toegestaan. Dat kan

Handreiking Zonne-energie Gilze en Rijen

De handreiking bevat een afwegingskader voor het beoordelen van initiatieven voor zonnevelden. In de handreiking is een beoordelingsladder opgenomen, bestaande uit de categorieën “ja, graag”, “ja, Afbeelding 6. Uitsnede kaartbeeld TAMomgevingsverordening provincie Noord-Brabant

in principe alleen als onderbouwd wordt dat dit past binnen de ontwikkelrichting van het gebied. Bij het opstellen van een dergelijke ontwikkeling wordt het gebied geanalyseerd aan de hand van de diep-rond-breed-methode.

8.1.2. Interne gesprekken/sectorale aspecten Duurzaamheid

Vanuit dit thema is het uitgangspunt water- en bodemsturend een voornaam criterium. Daarnaast kan uit de Strategie Duurzaamheid geput worden. Er bestaan gedachten over een N-Z energie-as waarin de locatie Moerstraat een rol kan vervullen. De duurzaamheidsstrategie bevat verder waardenvolle uitgangspunten die raakvlakken hebben met de locatie Moerstraat. Overige uitgangspunten vanuit duurzaamheid zijn zeker relevant voor de uitwerking van een specifiek plan.

Economie

Er zijn conform het regionale afsprakenkader bedrijventerreinen voldoende andere bedrijfslocaties in de gemeente beschikbaar. Wel zou de locatie als strategische overlooplocatie kunnen dienen voor functies die elders in Rijen vertrekken, bijvoorbeeld bij ontwikkeling van de spoorzone. Wel is er een behoefte gesignaleerd voor een werkloods voor een carnavalsverenigingen.

Bijlagen

Erfgoed/archeologie

De locatie kent een rijke historie. Met name de zandrug direct langs de oostzijde van het gebied is een nog duidelijk zichtbare verwijzing van deze historie. Deze is welliswaar in het verleden vergraven en opgevuld als vuilnisbelt.

Landschap

De locatie ligt in meerdere opzichten op een grens. Het ligt op de grens van stedelijk en landelijk gebied. Op de overgang van een droger gebied naar een natter gebied. Gevoelsmatig behoort de locatie op dit moment echter meer bij het stedelijk gebied dan bij het landelijk gebied. Vanuit landschap geldt dat op termijn gestart gaat worden met een gebiedsvisie voor Rijensbroek. Denkbaar is dat deze locatie als een startpunt of toegangspoort zou kunnen dienen voor dat gebied. In welke vorm zal binnen die visie een plek moeten krijgen. Er wordt ook naar de locatie gekeken als locatie voor compensatiegroen.

43

Milieu

Vanuit milieu is de locatie in meerdere opzichten interessant: • Bodem De locatie zelf is in het verleden al onderzocht (2009). Destijds was de bodem schoon genoeg voor een transactie en geschikt voor de toen beoogde functie. De verwachting is dat dit nu niet anders zal zijn, maar bij het invullen van de locatie zal dit opnieuw onderzocht moeten worden.

44

De bosrand direct grenzend aan de oostzijde van het gebied is een stortplaats en is dus vervuild. Het betreft een stortplaats met huishoudelijk en bedrijfsafval dat vanaf de jaren ‘50 tot en met tweede helft jaren ‘70 gestort is. Er heeft hier in het verleden een ven gelegen, die is volgestort en vervolgens ligt het stortmateriaal op enkele plekken tot wel 5-7 meter boven maaiveld. Het gaat om een stortplaats met een oppervlakte van 2,35 ha. Het bosperceel met voormalige stortplaats is afgeschermd met hekwerken. Het laatste onderzoek van de provincie NoordBrabant (destijds bevoegd gezag) dateert van 2007. Het stortmateriaal is daarin niet onderzocht,

Er is geen wettelijke noodzaak om de bodemverontreiniging (op korte termijn) aan te pakken. Bovendien is het saneren van deze grond in de regel een kostbare aangelegenheid. De precieze kosten zijn niet bekend en zijn afhankelijk van onder meer onderzoek naar het type verontreiniging, de wijze waarop gesaneerd kan worden en de hoeveelheid die gesaneerd moet worden. Ter vergelijking: in het verleden is een sanering uitgevoerd op bedrijventerrein Haansberg. Die sanering had betrekking op een gebied van ongeveer 2.225 m2 waar 1.738 m3 stortmateriaal aanwezig was (dat betekent een diepte van ongeveer 0,8 m). De totale kosten voor die sanering bedroeg €225.000,-. De oppervlakte van de vuilstort aan de Moerstraat bedraagt ongeveer 30.000 m2 (13 keer zo groot als de verontreiniging op de Haansberg) en het is bekend dat de verontreiniging een stuk dieper is dan 0,8 m.

want dat is immers geen bodem. Het probleem zit voornamelijk in de deklaag. Deze is verontreinigd met zware metalen (terwijl dit eigenlijk schone grond had moeten zijn) en de laag is te dun waardoor het stortmateriaal erdoor heen komt (zoals glas). Om die reden staat er een hek omheen, zodat mensen niet op de berg kunnen komen en zich kunnen bezeren. Daarnaast vindt men ook zware metalen in het grondwater. Die kunnen uit het stortmateriaal komen, maar daarnaast worden deze stoffen ook wel verhoogd binnen de gemeentegrenzen aangetroffen zonder dat er een bron aan te wijzen is. Dit zou overigens geen belemmering hoeven te vormen voor een vervolgfunctie. Het type verontreiniging is in principe geen mobiele verontreiniging, dus uitstraling naar de locatie Moerstraat is niet te verwachten. Uit onderzoeken van de provincie uit het verleden is dit ook niet gebleken. Vanuit wetgeving is er geen noodzaak om de stortplaats te saneren. • Geluid De locatie wordt vanuit meerdere bronnen belast met geluid. Er is sprake van een drukke verkeersroute en het spoor. Daarnaast is in het plangebied ook de nieuwe skatevoorziening voorzien waar rekening mee gehouden dient te worden. De geluidschermen die langs het spoor geplaatst gaan worden, komen niet langs deze locatie. Een ontwikkeling zal geluidsafschermende maatregelen dus zelf moeten bekostigen.

Bijlagen

• Trillingen Door het railverkeer op het spoor ontstaan trillingen. Binnen 30 meter van het spoor is sowieso onderzoek nodig. Het is technisch goed op te lossen, maar maakt een ontwikkeling wel duurder. • Externe veiligheid Op het spoor rijden ook goederentreinen met gevaarlijke stoffen. Dit betekent dat gekeken moet worden naar de zelfredzaamheid van personen. Die afweging is per functie anders. Ter voorbeeld: als iemand in staat is om (zelfstandig) naar een park te komen, is die persoon ook in staat om daar weer zelfstandig vandaan te vluchten en er is sprake van korter verblijf. Bij wonen is er sprake van langer verblijf en kan er sprake zijn van personen die minder zelfredzaam zijn. Het blokkeert functies waarschijnlijk niet (kijk naar de omgeving), maar is wel een aandachtspunt afhankelijk van de gevoeligheid van de betreffende functie in relatie tot afstanden. • Defensie Een deel van de locatie valt binnen de 50 dB(A)contour (inrichtingslawaai) van de vliegbasis. Het toevoegen van gevoelige functies (zoals woningen) is in deze zone niet uitgesloten, maar er dienen dan wel maatregelen genomen te worden. Daarnaast geldt voor de gehele locatie een maximale bouwhoogte van 56 meter boven NAP ter bescherming van de in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen. Dit lijkt in principe geen beperking te zijn voor ontwikkeling van het gebied.

45

46

• Munitie Ter hoogte van de locatie lag een aftakking van het spoor naar de vliegbasis. In de Tweede Wereldoorlog is er een trein ontploft. Onderzoek naar niet-gesprongen explosieven (nge) is noodzakelijk. • Bedrijventerrein Op het bedrijventerrein De Haansberg zijn direct aan de zuidzijde van het spoor bedrijven mogelijk tot en met categorie 4.2. Dit kan dus invloed hebben op een deel van de ontwikkeling van het gebied.

Planeconomie

De locatie is in eigendom van de gemeente Gilze en Rijen. Per ontwikkelscenario geldt een ander financieel plaatje. Het ene scenario heeft in potentie meer opbrengend vermogen dan het andere scenario. Sommige scenario’s zullen vooral investeringen vragen. De locatie heeft op dit moment een lage inbrengwaarde.

Sociaal domein

Er is behoefte aan mogelijkheden om kwetsbare groepen te huisvesten. De opgave ligt dan met name in wonen met zorg voor ouderen of mensen met een beperking. Op basis van het Programma Wonen moet het aspect “wonen met zorg” nog nader uitgewerkt worden. Indien de locatie voor wonen benut wordt, is het ideaalbeeld om doelgroepen met elkaar te mengen, bij de inrichting dient dan aandacht te zijn voor klimaatadaptatie, zelfredzaamheid, geen/minder auto’s, samen voor elkaar zorgen, de buurt als ecosysteem, sporten, ontmoeten. Nadeel van deze locatie is de ligging aan de rand van Rijen. Je kan er ook niet zomaar heen. Zowel de drukke Europalaan/Hannie Schaftlaan als fysieke barrière en de ligging maken de locatie minder toegankelijk.

Sport

In aanvulling op het sport- en beweegbeleid (zie paragraaf 4.1) geldt dat de locatie zich goed leent voor een meer actieve invulling. Aan de noordzijde van Rijen is bijvoorbeeld park Wolfsweide. Dat is echter vooral een wandelpark. In aanvulling op de beoogde skatebaan in de locatie Moerstraat leent de locatie zich dan goed voor functies als calisthenics, recreatieve sportveldjes (denk aan basketbalveld, Cruyffcourt), jeu-de-boules. Het Reeshof-park in Tilburg wordt als voorbeeld genoemd. Pluspunt daar is ook dat de fietsroutes door dit park gaan, waardoor langzaam verkeer er ook automatisch langs komt. Dat is bij deze locatie lastiger, de Hannie Schaftlaan vormt ook een barrière. De snelfietsroute komt wel langs deze locatie wat positief is.

Water

De locatie ligt op de overgang van de drogere zandgronden naar het nattere gebied aan de oostzijde. De agrarische percelen direct ten oosten van de bosrand liggen ook aanmerkelijk lager. In principe staat deze locatie niet bekend als probleemlocatie t.a.v. water, maar aandachtspunt is wel dat de locatie aan meerdere zijden afgeschermd is. Door het spoor, de wegen met tunnelbak maar wellicht ook door de vuilstort (ondergrondse blokkade). Dit betekent dat bij een ontwikkeling van de locatie de berging en vertraagde afvoer van hemelwater een aandachtspunt is. Er is nog onvoldoende duidelijk over het exacte watersysteem. Een nieuwe functie dient hier rekening mee te houden. De locatis is kansrijk als strategische locatie voor knelpunten binnen het stedelijk gebied.

Wonen

Vanuit het thema wonen is er een koppeling met de woondeal en het programma wonen. Voor het overige hebben deze beleidsstukken vooral relevantie op het moment dat gekozen wordt voor een invulling van woningbouw.

Bijlagen

47

8.2. Bijlage 2 - Gebiedsanalyse

In deze analyse wordt de locatie beschreven vanuit meerdere dimensies

8.2.1. Historische ontwikkeling

Rijen was vanouds een buurtschap van Gilze, behorende tot de Baronie van Breda. Dit buurtschap kreeg in 1464 een kapel en werd in 1524 verheven tot zelfstandige parochie. Lange tijd bleef Rijen veel kleiner dan Gilze. In 1863 opende het station GilzeRijen. Dit gaf aanleiding tot de komst van industrie. Vooral door de opkomst van de leerindustrie groeide Rijen zeer snel. Ook de aanwezigheid van de vliegbasis Gilze-Rijen direct ten zuiden van de kern heeft voor groei en werkgelegenheid gezorgd. 48

Omstreeks 1925 was het Rijens Broek (het oostelijk buitengebied van Rijen) een erg nat gebied. Waarschijnlijk was er in het gebied sprake van veenwinning. De huidige bosstructuur aan de oostzijde was er toen ook al, die begrenzing was dus al aanwezig. Verder valt op dat de huidige indeling in percelen (v.w.b. eigendom) toen ook al te zien was in de structuur van het gebied. Verder terugkijkend in de geschiedenis is te zien dat het gebied rond 1827 eigendom was van Rijksdomeinen. De Langenberg, de benaming van de zandrug, was toen ook al aanwezig. Over de Langenberg wordt al eeuwen gespeculeerd: een natuurlijk fenomeen als gevolg van de Gilze-Rijen breuk, de oever van een beekdal, stuifzand, door mensenhanden gemaakt. Navraag bij de Heemkring Molenheide leverde de volgende informatie op.

De inwoners van Rijen leefden hoofdzakelijk van den landbouw. Zij ondervonden veel nadeel door de jaarlijkse zandverstuivingen. Tegen een kleinen jaarcijns schonk daarom de heer van Breda in 1425 aan de gezamenlijke boeren van Rijen een gedeelte van een vliegend ven, groot ongeveer 35 bunder, dat nadien door doelmatige beplanting meer vast gelegd werd. Ik vermoed, dat hier bedoeld is het stuk van den Langenberg, dat thans ten deel eigendom is van de gemeente, en waar zich het terrein bevindt, waar puin en afval moeten maar niet worden gestort. De aan deze zandhoogte grenzende akkers noemt men nog “het ven”. De oppervlakte aan landbouwgronden was in dien tijd vermoedelijk beperkt tot de hoge gronden rond het dorp, met den evengenoemden Langenberg als uiterste Oostelijke begrenzing. Juist over den Langenberg, die - hoewel thans grotendeels afgegraven, - onze gehele gemeente van Zuid tot Noord doorsnijdt, lag over de gehele lengte een strook moeras, en verder Oostelijk tot aan de gemeentegrens vond men waarschijnlijk niets meer dan heide, beemgronden en wildernis. (Bron: A. Haagh, Hoe Rijen was, hoe Rijen is) De Langenberg(seweg) liep nog verder door naar het zuiden, tot voorbij Gilze. Dat de berg de GilzeRijen breuk markeert lijkt ook geen toeval te zijn. De Langeberg lijkt als een soort dijk te hebben gefungeerd aan de oostzijde van de gemeente.

Hoewel in de huidige situatie sprake is van een vuilstort, heeft de zandrug aan de oostzijde van de locatie dus historische waarde.

1925

1973

1999

2023

Afbeelding 7. Ontwikkeling van Rijen (Bron: Topotijdreis) Bijlagen

49

50

Afbeelding 8. Ligging planlocatie in groter geheel

8.2.2. Ruimtelijke en functionele analyse

Het gebied Moerstraat, Rijen is gelegen direct aan de oostzijde van de kern van Rijen. Ten noordwesten van de locatie is het woongebied van Rijen gelegen, ten westen is sprake van woon-werk-gebied (paarse strook) dat aansluit op de stationsomgeving. Ten zuiden van de locatie is sprake van de snelfietsroute Breda-Tilburg, de spoorlijn Breda-Tilburg en direct ten zuiden daarvan het bedrijventerrein de Haansberg. Deels ten noorden en oosten is het buitengebied van Rijen gelegen dat het open landelijk gebied tussen Rijen en Tilburg (De Reeshof) vormt. Rond de locatie komen dus meerdere func-

ties samen en de locatie staat onder invloed van meerdere functies. Meer inzoomend op de locatie wordt de locatie strak begrenst door de Europalaan, Hannie Schaftlaan, Moerstraat en De Uitvang. Langs de Moerstraat is daarnaast sprake van een verhoging in het landschap met daarop een bosrand. Deze bosrand vormt een fysieke afscheiding waardoor het gebied gevoelsmatig meer tot de dorpskern behoort dan tot het buitengebied.

Afbeelding 9. Geomorfologie van de omgeving (bron: Kaartbank Provincie Noord-Brabant)

8.2.3. Bodem en water

Met de lagenbenadering wordt gekeken naar de ondergrond en de effecten op andere lagen, evenals naar de factor tijd, waarbij rekening wordt gehouden met de langdurige doorwerking van ingrepen.

Geomorfologie

De locatie Moerstraat is, net als een deel van het bestaand dorpsgebied van Rijen, gelegen op een oude rivierafzetting beneden een terrassenkruising (dat is het punt waar terrassen als gevolg van insnijding door een rivier zijn overgegaan in een afzettingsvlakte). Er kunnen welvingen voorko-

Bijlagen

men die afgedekt zijn met dekzand. Het gebied ten oosten van de locatie bestaat voornamelijk uit een dalvormige laagte. Dit zijn relatief ondiepe terreindepressies die niet per se gelinkt kunnen worden aan een beek- of riviersysteem, maar hun ontstaan grotendeels te danken hebben aan het oppervlakkig afstromen van sneeuwsmeltwater over de diep bevroren ondergrond van een zwak hellend terrein. Een deel daarvan is in het holoceen opgevuld met veen. Uit afbeelding 7 blijkt ook dat de bosrand die de locatie omzoomd “door menselijke activiteiten is gevormd” nu sprake is van een stortlocatie. Dit was een voormalige dekzandrug.

51

52

Afbeelding 10. Bodemopbouw van de omgeving (bron: Kaartbank Provincie Noord-Brabant)

Bodem

De locatie Moerstraat en het oostelijk deel van Rijen bestaat voornamelijk uit humuspodzolgronden die leemarm zijn en bestaan uit zwak lemig fijn zand. In het bestaande oostelijk deel van Rijen is de humushoudende bovengrond dikker. Meer naar het oosten toe is sprake van beekeerdgronden bestaande uit lemig fijn zand. Bekeergrond bevatten veel roest en worden o.a. aangetroffen in beekdalen.

53

Afbeelding 11. Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) in de omgeving (bron: Klimaateffectatlas)

Grondwater

De Gemiddeld Hoogste Grondwaterstand (GHG) varieert op de locatie tussen 60-80 cm. onder maaiveld en 80-100 cm. onder maaiveld. Onder de hoger gelegen bosrand is de GHG groter, tot meer dan 250 cm. onder maaiveld. De gebieden ten westen van de locatie hebben over het algemeen een lagere GHG dan de locatie zelf en het gebied ten oosten daarvan.

Bijlagen

Hoogte

De locatie ligt op een hoogte van 7,55 meter boven NAP. De gebieden ten oosten en noordoosten van de locatie zijn lager gelegen, zo’n 6,5 meter boven NAP. Nog meer naar het noorden toe is sprake steeds lager gelegen gebieden. Richting het zuiden en zuidwesten van Rijen is sprake van oplopend maaiveld. Ter plaatse van de vliegbasis is bijvoorbeeld sprake van een maaiveld van 12,79 meter boven NAP. Zoals op de afbeelding hieronder is te zien is sprake van hoger gelegen gebied dat van noordwest naar zuidoost loopt. Naar het noordoosten toe loopt het maaiveld af. Rijen ligt op de grens hiervan.

54

Afbeelding 12. Hoogteligging Rijen en omgeving (bron: Actueel Hoogtebestand Nederland)

Archeologische waarde

De locatie is reeds onderzocht en vrijgesteld van archeologisch onderzoek (Archeologische beleidskaart Gemeente Gilze-Rijen, 2022).

8.2.4. De Netwerklaag Wegennetwerk

De N282 verbindt Tilburg met Breda. Rijen is direct ten noorden van de N282 gelegen en wordt via drie noord-zuidverbindingen aangesloten op de N282. Een van die verbindingen betreft de N631 ten westen van Rijen die Rijen verbind met Oosterhout. De meest oostelijke noord-zuid-verbinding loopt via het bedrijventerrein De Haansberg naar het noorden toe. Ten noorden van de spoorlijn vormt deze verbinding de grens tussen het stedelijk gebied en buitengebied van Rijen en verbind Rijen met Dongen. De locatie Moerstraat ligt direct ten oosten van deze verbinding en grenst aan de rotonde Europalaan/Hannie Schaftlaan/Mary Zeldenrustlaan. Deze wegenstructuur is toegerust op een hoge verkeersintensiteit en vormt de hoofdstructuur van het verkeersnetwerk van Rijen. Langs de spoorlijn Breda-Tilburg ligt daarnaast de snelfietsroute Breda-Tilburg (F58). Deze route loopt direct ten zuiden van de locatie Moerstraat en sluit daar aan op de lokale fietspadenstructuur.

55

Afbeelding 13. Waternetwerk rondom Rijen met hoofdwaterlopen (links) en sloten en greppels (rechts)

Waternetwerk

In het gebied ten oosten van de locatie loopt de Groote Leij die in verbinding staat met de Donge. De gemeente Gilze en Rijen gaat aan de slag met het opstellen van een visie voor het gebied tussen Rijen en Tilburg-Reeshof. Elementen die daar een plek in kunnen krijgen zijn het natuurlijker inrichten van de beek, het verbeteren van de waterkwaliteit, het onderling verbinden van bestaande natuur en het aanleggen van nieuwe natuur. Op de locatie zelf is aan de zuidzijde aan weerszijden van de snelfietsroute sprake van een sloot/greppel.