Bijlage bij A2024-02 Notitie m.b.t. de vraag of bij aankoop van pand Four Stars sprake is van verboden staatssteun

Notitie m.b.t. de vraag of bij aankoop van pand Four Stars sprake is van verboden staatssteun 1. De feiten 1. Het ABG-bestuur (= gemeenschappelijke regeling van drie gemeenten) doet in januari 2023 een nieuw voorstel voor een locatie voor het ABG-ambtenarenkantoor, en doet via de resp. colleges van B&W dit voorstel aan de gemeenteraden van Baarle-Nassau, Alphen-Chaam en Gilze-Rijen. 2. Hierin is opgenomen het voorstel om in te stemmen met de locatie Anne Frankplein 12 in Rijen (Four Stars gebouw) en met een krediet voor de aankoop van het pand van € 3.905.000,(concept-besluiten 1 en 2). 3. In deze raadsvoorstellen is het volgende opgenomen: “Wanneer ingestemd wordt met de locatiekeuze, dan zal spoedig overgegaan moeten worden tot aankoop van het kantoorgebouw aldaar….” (aankoop pand gepland: “uiterlijk eind februari 2024”). 4. Deze procedure wijkt af van de eertijds tussen de gemeenten gemaakte afspraak om pas in stap 4 een definitief besluit te nemen over de ABG-huisvesting (dit besluit is voor mei 2024 voorzien); het huidige besluit dat voor is gelegd aan de gemeenteraden wordt beschouwd als een (niet voorzien) “tussenbesluit”, dat echter al wel de eindkeuze ‘stuurt’ via de aankoop van een gebouw, terwijl het definitieve besluit over de ABG-huisvesting (in relatie tot de bestuurszetels van de drie gemeenten) nog moet vallen. 5.

Het gebouw wordt aangekocht voor € 3.905.000,-, terwijl de taxatiewaarde € 2.850.000,bedraagt (het pand is voor dezelfde prijs in 2022 door de huidige eigenaar gekocht). D.w.z. dat de aankoopprijs € 1.055.000,- boven de taxatiewaarde ligt (= 37%). De reden voor deze fors hogere waarde komt omdat het ABG-bestuur de verkoper compensatie (“vergoeding”) wil bieden voor diverse posten (zie hieronder de posten 2, 3, 4 en 5). In het raadsvoorstel is te lezen: : “Om tot definitieve aankoop over te kunnen gaan is in totaal een budget nodig van € 3.905.000. Dat bedrag is als volgt opgebouwd: Onderdeel

Bedragen

1.

Vergoeding van de aankoopprijs panden door huidige eigenaren

€ 2.850.000,-

Vergoeding overdrachtsbelasting en notariskosten van huidige eigenaren door aankoop in 2022 3. Vergoeding rentelasten van huidige eigenaren sinds aankoop 4. Vergoeding van ontwikkelkosten voormalig woningbouwplan door huidige eigenaren 5. Vergoeding van de winstderving van huidige eigenaren door verkoop ontwikkellocatie Totale bedrag van de aankoop Anne frankplein 12

€ 233.000,-

2.

€ 222.000,€ 300.000,€ 300.000,€ 3.905.000,-

De verkopende partij heeft vooraf duidelijk aangegeven dat alle kosten welke men na aankoop van het pand heeft gemaakt vergoed dienen te worden bij verkoop aan een kopende partij. Dat is in bovenstaande tabel weergegeven waarbij naast de verwervingsprijs destijds ook de overdrachtsbelasting en notariskosten vergoed dienen te worden.”

2. Criteria m.b.t. verboden (ongeoorloofde) staatssteun (tekst: Europa Decentraal)1 De vraag of er sprake is van staatssteun is afhankelijk van vijf cumulatieve criteria zoals benoemd in artikel 107 lid 1 VWEU. Dat wil zeggen dat aan alle voorwaarden moet worden voldaan alvorens er sprake is van staatssteun. Decentrale overheden dienen elke steunverlening te toetsen aan deze criteria. Een steunverlening van de overheid die voldoet aan alle criteria kwalificeert als staatssteun. Dit brengt bepaalde verplichtingen voor decentrale overheden met zich mee. De criteria gesteld in artikel 107 lid 1 VWEU zijn:  de steun wordt verleend aan een onderneming die een economische activiteit verricht;  de steun wordt door staatsmiddelen bekostigd;  deze staatsmiddelen verschaffen een economisch voordeel dat niet via normale commerciële weg zou zijn verkregen (non-marktconformiteit);  de maatregel is selectief: het geldt voor één of enkele ondernemingen, een specifieke sector/regio;  de maatregel vervalst de mededinging (in potentie) en (dreigt te) leiden tot een ongunstige beïnvloeding van het handelsverkeer in de EU.

3. Inzoomen op economisch voordeel (tekst: Europa Decentraal) Wat is een economisch voordeel? Wanneer een onderneming een economisch voordeel ontvangt dat onder normale marktvoorwaarden (dus zonder overheidsingrijpen) niet zou zijn verkregen, is er sprake van een economisch voordeel. De staat verstrekt dan een eenzijdig voordeel en de onderneming hoeft geen tegenprestatie te leveren die opweegt tegen de steun van de overheid. Alleen het effect van de maatregel op de onderneming is relevant. Dit houdt in dat iedere maatregel die de financiële situatie van een onderneming verbetert, ongeacht of dit het doel van de maatregel is, de begunstigde onderneming van een voordeel voorziet. Een economisch voordeel kan dus vele vormen aannemen, waaronder:  Het verstrekken van een subsidie, een lening of een garantie;  Verkopen of verhuren van gronden of gebouwen tegen een lagere prijs of aankopen tegen een hogere prijs. Wanneer een decentrale overheid marktconform handelt, dan is er vaak geen sprake van staatssteun. Om te bepalen of een decentrale overheid marktconform handelt, moet worden voldaan aan het Market Economy Operator beginsel (MEO). Aan de hand van het MEO-beginsel moet er worden nagegaan of een particuliere investeerder in soortgelijke omstandigheden hetzelfde zou hebben gehandeld.

Ook als gronden, panden of andere eigendommen van decentrale overheden worden gekocht of verkocht, moet dit tegen de marktprijs gebeuren.

4. Is er sprake van verboden staatssteun? Het is zonneklaar dat het ABG-bestuur van plan is om fors boven de werkelijke waarde het pand aan te kopen, en wel € 1.055.000,- boven de marktwaarde (+ 37%). Dat zou een particulier investeerder nooit gedaan hebben. Het geeft de verkopende partij dus een economisch voordeel dat het zonder het genereuze bod van de ABG-overheid nooit gehad zou hebben. Daarmee is er sprake van schending van de mededingingsregels en wordt de interne markt van projectontwikkelaars op het gebied van kantoren en woningbouw geschaad. Het betreft dus verboden staatssteun. Deze staatssteun moet dus vooraf gemeld worden bij de Europese Commissie. Daar zal het finale oordeel erover worden geveld. 2 1

2

https://europadecentraal.nl/onderwerp/staatssteun/criteria-staatssteun/

Er is ook geen sprake van een uitzonderingsregel die toegepast kan worden. Een belangrijke is de deminimisverordening. Die maakt het mogelijk om steun in de vorm van kleine bedragen (tot € 200.000,-) ‘staatssteunproof’ te verlenen. Op grond van de de-minimisverordening kunnen decentrale overheden

5. Ingewonnen juridisch advies Bij een juridisch adviesbureau, dat gespecialiseerd is in bestuursrecht, is navraag gedaan of bovenstaande conclusie klopt. Dit was het antwoord:

De ABG is voornemens om het Four-Star pand aan het Anne Frankplein 12, Rijen aan te kopen, ‘FS-pand’. Het FS-pand is op dit moment in handen van ontwikkelaars die daar woningbouw wilden plegen. Je geeft mij aan dat de ABG een forse surplus op de taxatiewaarde gaat betalen om het pand in eigendom te krijgen. Dit zou de ABG willen doen om de plankosten van de huidige eigenaren te compenseren. Het verbod op staatssteun is opgenomen in het Verdrag voor de werking van de Europese Unie: 3 “Behoudens de afwijkingen waarin de Verdragen voorzien, zijn steunmaatregelen van de staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen onverenigbaar met de interne markt, voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloedt.” In het geval een overheidslichaam bereid is om meer te betalen dan marktpartijen zal het nogal vlot aankomen op het oordeel dat er sprake is van een ongeoorloofde staatssteun.4 Deze staatssteun moet dan worden gemeld bij de Europese Commissie. 5 Jij geeft aan dat in het geval van het FS-pand er fors meer betaald gaat worden dan de markt bereid is om voor het pand te geven. Dit betekent dat de ABG met staatsmiddelen steun gaat geven.

Ik denk dat hier sprake gaat zijn van verboden steun omdat dit kan leiden tot een aantasting van de mededinging op de interne markt waarop projectontwikkelaars actief zijn. Concluderend is het antwoord op de vraag dat er vermoedelijk sprake gaat zijn van verboden steun met staatsmiddelen en dat deze steun in ieder geval moet worden gemeld bij de Europese Commissie. Frits van Vugt – 18 febr. 20

ondernemingen over een periode van drie belastingjaren tot € 200.000,- steunen. In dit geval gaat het genoten voordeel (ruim een miljoen euro) de drempel ver te boven. 3

4

Artikel 107, eerste lid, VWEU Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 1 juni 2021, ECLI:NL:GHSHE:2021:1607; Rechtbank Noord – Nederland 1 juli 2015,

ECLI:NL:RBNNE:2015:3300 5

Artikel 108, derde lid, VWEU

4