Document · PDF

Bijlage 4 Ontwikkelingsrichting voor de Bolberg CvK 20230322 indd

Gemeenteraad 22 mei 2023, gemeente Gilze en RijenBij agendapunt: Intern8.466 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

ONTWIKKELINGSRICHTING GILZE ZUID Gemeente Gilze en Rijen

22-03-2023 ORDITO.NL 1

Inhoudsopgave 1. Aanleiding................................................................................................. 3 2. Ondergrond.............................................................................................. 5 3. Landschapstructuur................................................................................. 9 4. Historische en ruimtelijke stuctuur.......................................................... 10 5. Ruimtelijke visie en recente ontwikkelingen............................................ 14 6. Ontwikkelingsrich ng............................................................................... 17 7. Uitwerking deelloca es............................................................................ 35

1. Aanleiding Ten zuiden van het dorp Gilze ligt het buurtschap De Bolberg. Hier bevinden zich vier intensieve veehouderijen. De ondernemers op en rond de Bolberg in Gilze onderzochten al circa 20 jaar de mogelijkheid om hun bedrijven ter plaatse te staken in combina e met woningbouwontwikkeling. De vier veehouders, Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte, VABIMPULS en de gemeente hebben in maart 2022 overeenstemming bereikt over de ontwikkeling. In samenwerking met de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte zullen deze vier agrarische bedrijven gesaneerd worden. De ontwikkeling draagt, naast een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, bij aan een gezonder woon- en lee limaat in de toekomst. Na sanering van de vier intensieve veehouderijen zijn er geen intensieve veehouderijen meer in het zuidelijk buitengebied van Gilze, enkel nog grondgebonden agrarische- en akkerbouw bedrijven. Op de plaats van de intensieve veehouderijen zullen door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte woningen worden gerealiseerd, op basis van de bouwstenen “herontwikkeling erven” en "verdichten buurtschappen" uit de Structuurvisie Stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen. De woningen worden gerealiseerd in het buitengebied van Gilze, dit betekend dat de inpassing in het landschap voorop staat.

In deze Ontwikkelingsrich ng Bolberg zijn de ruimtelijke en landschappelijke kaders aangegeven voor de sanering en herontwikkeling van de erven. Per loca e is een verkaveling en aanzet voor de landschappelijke inpassing opgenomen. Met de realisa e van deze plannen worden, verdeeld over de vier “Bolberg-loca es”, 17 Ruimte voor Ruimte-woningen gerealiseerd en 1 woning in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. De ontwikkeling hee betrekking op de volgende loca es: loca e 1: Alphensebaan 54-56 loca e 1A: Alphensebaan tegenover no. 36 loca e 2: Alphensebaan 67 loca e 3: Alphensebaan 72-74 loca e 4: Versterstraat 26

2 4

Studiegebied: Gilze Zuid

1 Alphensebaan 54-56 1A Alphensebaan tegenover no. 36 2 Alphensebaan 67 3 Alphensebaan 72-74 4 Versterstraat 26

2. Ondergrond

Bebouwd gebied Dekzandrug

Dalvormige laagte

Dekzandvlakte

Glooiing van beekdalzijde

Dekzandrug Terrasafze ngsvlakte

Terrasafze ngswelvingen

Dalvormige laagte

Laagte ontstaan door afgraving

Terrasafze ngswelvingen

Groeve

Geomorfologie Het gebied ten zuiden van Gilze wordt in geomorfologische zin gekenmerkt door een zuidoost/noordwest gerichte structuur. De oorzaken hiervoor zijn de beekdalen en de hoger gelegen dekzandrug waarop de kern Gilze ligt. Deze rug vormt een wig tussen de beekdalen van de Groote Leij en de Gilzewouwerbeek. De rug ontstond door een breuklaag in de ondergrond waarlangs bodemlagen verschoven zijn. De aanwezige dekzandruggen zijn door de wind afgezet en vormen een lichte

glooiing. De dekzandvlakten zijn vlakke delen in het dekzandlandschap die door de wind zijn afgezet. De beekdalen bestaan uit komvormige langgerekte laagten met beekafze ngen.

Hoge zwarte enkeerdgronden; zwak lemig ﬁjn zand

Bebouwd gebied

Hoge zwarte enkeerdgronden; leemarm en zwak lemig ﬁjn zand

Veldpodzolgronden; lemig ﬁjn zand Gooreerdgronden; lemig ﬁjn zand Sterk verlaagd terrein

Veldpodzolgronden; leemarm en zwak lemig ﬁjn zand

De bodem De dekzandruggen zijn ma g droog tot droog en bestaan grotendeels uit humusarme zandgronden. De zandgronden hebben in het plangebied een humeuze bovengrond of oud cultuurdek (enkeergronden en loopodzolgronden). De dekzandvlakten zijn rela ef voch g en bestaan hoofdzakelijk uit humusarme zandgronden (veldpodzolgronden). Ten westen van Gilze is het zanddek rela ef dun en wordt er plaatselijk leem of zware klei in de ondergrond aangetroﬀen. De beekdalen bestaan 6

uit humusrijke zandgronden (beekeerdgronden, gooreerdgronden). Het verlaagde terrein behoorde vroeger tot een steenfabriek, waar zich een leemafgraving bevond.

+ 12m + 14m

+ 18m

+ 14m

+ 14,5m + 17,5m

+ 12,5m

+ 17,5m + 16,5m + 18m

+ 15,5m + 17,5m

+ 14m + 14m + 15m + 18m

+ 15m

+ 14,5m + 17,5m

+ 17m

Bodemhoogte De dekzandrug en het beekdal van de Aalstraatse Leij zijn goed te herkennen op de hoogtemeterkaart. De bosgebieden ten zuiden van het plangebied liggen op ongeveer + 19 meter NAP. Vanuit dit hoogste punt loopt de dekzandrug af in noordwestelijke rich ng, tot een hoogte van + 4 meter ten noorden van Rijen. 7

Waterlopen De dekzandrug waarop de kern Gilze ligt vormt de scheiding tussen twee watersystemen. Het gebied ten westen behoort tot het stroomgebied van de Gilzewouwerbeek en ten oosten van de waterscheiding is het stroomgebied van de Groote Leij, die uiteindelijk afwatert in de Donge. Ten zuiden van Gilze kennen de hooggelegen gebieden rela ef weinig sloten en lage grondwaterstanden. Oorspronkelijke beken zijn rechtgetrokken en opgenomen in een ra onale 8

A-waterlopen B-waterlopen verkaveling, hierdoor zijn beekdalen nauwelijks nog herkenbaar, dit komt mede door de toevoeging van sloten. De sterke ontwatering van het gebied is daardoor vatbaar voor verdroging en veroorzaakt een afname in na e natuur.

3. Landschapsstructuur De beschreven ondergrond in hoofdstuk 2 is sterk bepalend geweest voor de ontginning en historische ontwikkeling en de uiteindelijke landschapsstructuur zoals deze nu aanwezig is. Het landschap rondom Gilze wordt gekenmerkt door enkele grote landschappelijke structuurelementen. Zoals de Rijenbreuk, een belangrijke scheidslijn in het landschap; het watersysteem wat bestaat uit een verschillende waterlopen zoals de Groote Leij/ Hultensche Leij, de Goorloop en de Gilzewouwerbeek; De bossen in het zuiden; de heides; de oudere agrarische bouwlanden en de jongere agrarische ontginningen. De wijze van ontginning in verschillende perioden leidden tot verschillende landschapstypen. Rond de dorpen ontstonden de veelal gemeenschappelijk ontgonnen akkers. Verder van de dorpen kwamen de verspreid gelegen en individueel ontgonnen kampen tot stand en in latere perioden op armere of na ere gronden de jonge heide- en veldontginningen. De armste en vaak ook meest reliëfrijke gronden bleven agrarisch gezien lang onbenut. Soms was sprake van extensief, agrarisch gebruik in de vorm van graasgronden, waardoor uitgestrekte heidegronden ontstonden. Van oudsher kent het gebied een agrarisch gebruik. Vanaf de zevende en achtste eeuw ontstaan nederze ngen op de overgangen van hoog naar laag.

Akkerbouw vond plaats op de hogere gronden, terwijl de lager gelegen gronden (beemden) werden gebruikt als hooiland en later ook voor beweiding van het vee. Daarnaast was men verzekerd van een watervoorziening door de beekjes. Op deze manier ontstonden boerendorpjes parallel aan de beek met gemengde bedrijven. Met akkers rond de bedrijven, weiden rond de beken en zeer uitgestrekte heidevelden. Op de kaart hieronder is goed te zien dat het buurtschap de Bolberg omgeven wordt door hoger gelegen akkers (wit) en ten oosten hiervan de beemden in het beekdal (groen).

In de loop van de jd werden de akkers dichtbij de boerderij opgehoogd met potstalmest (een mengsel van mest en heideplaggen) hierdoor zijn de hoger gelegen soms bolle akkers ontstaan. Deze bolle akkers komen met name voor op de hoger gelegen gebieden. Ten zuiden van Gilze is deze akkerbouwcultuur nog al jd goed aﬂeesbaar. De uitvinding en het gebruik van kunstmest vanaf 1850 hee een enorme invloed gehad op het grondgebruik. De heide werd steeds verder ontgonnen. De betere gronden worden daardoor in gebruik genomen door de landbouw, terwijl de drogere gronden worden bebost met voornamelijk naaldhout. Verdergaande mechanisa e zorgt vervolgens voor het verdwijnen van kleinschalige, onregelma ge verkavelingen, houtwallen en bosjes. Het gebied rondom Gilze wordt gerekend tot het landschapstype ‘oude bouwlanden’. Ten zuiden van Gilze zijn de nog typerende kenmerken van het hoevenlandschap nog herkenbaar. Dit betre de clusters van boerderijen en bebouwing met daartussen open en soms bol gelegen weide- en akkercomplexen, een waaiervormig wegenpatroon en verspreid staande bomen of boomgroepen. Het landschap hee hierdoor een meer besloten karakter. Dit landschapstype leent zich goed als leefgebied voor struweelvogels.

Deze soorten zijn a ankelijk van de halfopen landschapsstructuur met kleinschalige percelen, houtwallen, ruige perceelsranden en slootkanten, overhoekjes, bomen en onverharde wegen en paden. Dit landschap kent tevens een hoge vegeta eve soortenrijkdom. De huidige ﬁjnkorrelige en fraaie kernrand van Gilze Zuid is een goed voorbeeld van een evenwich g beeld, door het gemengde voorkomen van bebouwing en groen en de toegankelijkheid van het landelijk gebied.

4. Historische, ruimtelijke structuur Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda (later ook wel de Baronie genoemd). Gilze is ontstaan als kransakkerdorp op een kruispunt van oude wegen op de zandgronden. Deze uitwaaierende, radiale wegenstructuur is kenmerkend voor de structuur van het dorp. Deze wegen verbonden het centrale esdorp met de weidegronden, omliggende buurtschappen en dorpen. In de loop der jd is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. Tussen het dorp en de gehuchten lagen de akkers, die in de rich ng van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overma ge begrazing heidevelden die begin 20 bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelde zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Berkeind, Wijkevoort en Nerhoven. Ten zuiden van Gilze is de wegenwaaier structuur tot op heden in stand gebleven. Doordat de ontginning van de ten zuiden gelegen ‘woeste gronden’ zich in verschillende fases voltrok en de grens tussen akkerland en woeste gronden verschoof, hee dit geleid tot het ontstaan van meerdere waaiers. Deze zijn te herkennen aan vorkvormige splitsingen, hiertussen zijn dwarsverbindingen aangelegd in oost-west rich ng, om zo de landwegen met elkaar te verbinden.

Molenschot

Rijen

Hulten

Bavel / Breda

Riel Chaam

Alphen Alphen

Vanaf het midden van de 17e eeuw werden de belangrijkste wegen verhard en werden daarnaast nieuwe rechte wegen aangelegd als verbinding tussen twee plaatsen. De Alphenseweg, gelegen ten oosten van het plangebied, neemt later de posi e van de Alphensebaan als verbindingsweg met Alphen over. Deze verbeterde doorgaande wegen vormden tevens de ontginningsassen waarlangs de verder weg gelegen ‘woeste gronden’ werden ontgonnen. Eind jaren ‘80 wordt een verbinding aangelegd tussen de Alphenseweg ten zuiden van Wellenseind en de A58. Daarmee ontstond een doorgaande verbinding tussen Gilze en de Belgische grens. Bolberg De Bolberg is gelegen in de dekzandvlakte ten zuiden van Gilze. De Bolberg is op oude kaarten al aangegeven als een cluster van boerderijen op enige afstand van het dorp. Het oude buurtschap wordt de Bolberg genoemd wegens de hoogteligging van de teeltgronden; Een centraal hoger gelegen gedeelte met daaromheen de padenstructuur met daaraan de boerderijen op erven. De kenmerken van het oude hoevenlandschap zijn nog herkenbaar in de clusters van boerderijen en bijgebouwen met daartussen de bol gelegen akker. Het waaiervormige wegepatroon wordt geaccentueerd door stevige bomenrijen en verspreid staande bomen of boomgroepen.

1900

Het principe van een kransakkerdorp is duidelijk zichtbaar; Akkers rondom het centrale esdorp met een krans van gehuchten hierom heen. Ten oosten van Gilze is het beekdal van de Aalstraatse Lei, wat later in de Groote Leij stroomt. Het verschil met de akkers op de hoge zandgronden en weides in het beekdal is duidelijk zichtbaar.

1990

In de tweede hel van de vorige eeuw is het dorp op planma ge wijze uitgebreid. Door de ruilverkavelingen zijn paden verdwenen en akkers rechtgetrokken. Op de kaart verschijnen hier en daar grote schuren voor intensieve veehouderijen. Door de aanleg van de N260 in het beekdal hoe het verkeer niet meer door het dorp.

1950

De linten zijn wat meer verdicht met woningen. Het kleinschalige landschap is nog steeds duidelijk zichtbaar en de laatste heidevelden in het oosten zijn ontgonnen. De naam van de Bolberg is te danken aan het eeuwenlang opbrengen van mest en plaggen op de akker, waardoor deze een lichte bolling vertoonde.

Het dorp is verder uitgebreid en boerderijen zijn groter geworden. Het kleinschalige landschap is nog steeds aanwezig en opvallend is dat de bebouwde kom heel natuurlijk en geleidelijk overgaat het in het kleinschalige landschap eromheen. Dit komt onder meer door de krans van buurtschappen om Gilze heen. De dorpsranden zijn dus onmiskenbaar ‘zacht’.

Cultuurhistorische Waardekaart De oude dorpskern hee een hoge historische waarde. Vanuit de markt lopen de lintbebouwde straten met enkele herenhuizen en eenlaagse gemengde bebouwing uiteen rich ng de omliggende buurtschappen. Deze linten vormen historische lijnen in het landschap en hebben een redelijk hoge waarde. Aan deze linten bevinden zich de bebouwing met cultuurhistorische waarde. Zoals enkele herenhuizen in de dorpskern, een Mariakapel aan de rand van het dorp of monumentale boerderijen 12

in het buitengebied. Van oudsher liggen de belangrijkste voorzieningen aan deze linten. Op de plek van de leemafgraving, is de oude steenfabriek gerenoveerd en zijn hier woningen gerealiseerd. Op dit terrein is historisch groen te vinden met lanen en houtwallen en bomen zoals de eik, wilg, berk, meidoorn en sleedoorn daterend uit 1893-1920.

Groene inprikkers en uitwaaierende wegenstructuur De sterke rela e tussen Gilze en het landschap zien we nog steeds terug. Het landschap dringt aan de zuidkant van Gilze door tot aan het hart van het dorp. In de eerste plaats lopen de uitwaaierende wegen als groene linten naar buiten en verankeren het dorp in haar omgeving. Ten tweede zien we dat de oude akkers, die tussen de uitwaaierende wegen in lagen, in veel gevallen hun open groene karakter hebben weten te behouden. Nieuwe ontwikkelingen in het lint dienen zorgvuldig en passend binnen het karakter te worden ingepast. De bestaande kwaliteiten en de historische structuur wordt als onderlegger gebruikt voor toekoms ge ontwikkelingen. Op deze manier wordt de bestaande kwaliteit versterkt en nieuwe kwaliteiten toegevoegd.

Ϯϵ

5.1 Gemeentelijke visie In de Structuurvisie Stedelijk Gebied Gemeente Gilze en Rijen maakt het gebied rondom de Bolberg deel uit van Gilze-Zuid. In de structuurvisie hee de gemeente speciﬁek beleid voor dit gebied aan de zuidzijde van de kern Gilze opgenomen. Behoud karakteris ek van het landschap Op het landschap ten zuiden en westen van Gilze zijn we zuinig. We willen de karakteris ek van het landschap overeind houden. Daarnaast vormt de zachte, geleidelijke overgang tussen bebouwde kom en buitengebied een belangrijke kwaliteit. Vanaf het centrum is het buitengebied hemelsbreed slechts 200 meter verwijderd. Deze twee kernwaarden staan bij de ontwikkeling van Gilze-Zuid voorop. Uitbreidingsloca es voor woningbouw zijn kleinschalige, organische ontwikkelingen die aansluiten op de landschappelijke karakteris ek. Ten zuiden van Gilze zien we een landschap met een kronkelige wegenstructuur, verspreid liggend groen en is een deel van de bebouwing langs doodlopende weggetjes ontstaan. Dit gee een kleinschalig beeld aan het landschap. Hier moeten we zuinig op zijn en de karakteris ek van het landschap overeind houden.

Om de karakteris ek van het landschap te behouden is het belangrijk dat: • Het reliëf in het landschap zoals de bolle weide- en akkercomplexen wordt behouden. • De bestaande structuur in het landschap gevormd door de wegen- water- en groenstructuur wordt behouden en/of hersteld. Het ﬁjnmazige padennetwerk behouden blij en waar mogelijk uitgebreid of hersteld. • De radiale wegenstructuur vanuit de kern niet volgroeit met bebouwing. Zo voorkomen we dat het buitengebied dichtslibt met bebouwing. • Het kleinschalige karakter van het landschap behouden blij . De vele bomenrijen en andere landschapselementen zoals de Wouwerbeek maken Gilze-Zuid tot een kleinschalig landschap met zijn eigen landschappelijke kwaliteiten. • Het snoer van buurtschappen, dat als het ware in een kring rondom Gilze ligt, intact blij en de kenmerkende ruimtelijke structuur van buurtschappen erven behouden blij . Belangrijk hierbij is dat we het kleinschalige karakter van de buurtschappen, erven en landschap behouden. De buurtschappen en erven moeten ruimtelijk zelfstandig blijven liggen en dus niet vastgroeien aan andere buurtschappen, erven, bebouwingslinten, bebouwingsclusters of de bebouwde kom.

Erven

Buurtschappen behouden en ruimtelijk zelfstandig houden

Behouden en versterken van ﬁjnmazig padennetwerk

Groene buﬀer voorkomt dat er nieuwe bebouwingsclusters tegen de bebouwde kom van Gilze aangebouwd worden. Behouden “groene inprikkers” tot aan het centrum van Gilze.

Radiale wegenstructuren niet volgroeien met bebouwing

Behouden en versterken kleinschalig karakter van het landschap

5.2 Ruimtelijke ontwikkelingen vanaf 2011 in Gilze-Zuid sanering agrarisch bedrijf 2 woningen in woonboerderij 2 woningen aan knooperf (2014)

sanering varkenshouderij 4 woningen in lint (2012)

nieuwbouwwijk Oranjestraat 113 42 woningen (vanaf 2023)

herontwikkeling erf 3 woningen aan knooperf (2018)

nieuwbouwwijk Wendel Zuid 52 woningen (2022)

UitbreidingslocaƟe woningbouw Structuurvisie Stedelijk gebied

herbouw woning in lint (2016)

herbouw woning in lint (2022) bedrijfswoning omgezet naar plaƩelandswoning (2018)

nieuwbouwwijk Ruimte voor Ruimte Laarspad 64 woonkavels (2021)

sanering bedrijf 2 woningen in woonboerderij 1 vrijstaande woning (2022)

saneren kassenbedrijf 1 vrijstaande woning in lint (2017) sanering tuincentrum 7 vrijstaande woningen (2011)

nieuwe landschapscamping (2019)

herbouw woning in lint (2019)

sanering agrarisch bedrijf nieuwe woning in Vlaamse Schuur (2015) sanering varkenshouderij 4 RvR woningen in lint (2011) zorgatelier (2015) sanering agrarisch bedrijf 1 woning + recreaƟef nachtverblijf (2016)

ProjectlocaƟes Bolberg uitbreiding golĩaan (2014) herbouw woning in lint (2022)

1 RvR - woning in lint (2021)

herbouw 2 woningen in lint (2017)

herontwikkeling steenfabriek 19 woningen en kantoor (2004)

6. Ontwikkelingsrich ng Gilze-Zuid

6.1 Inleiding Ten zuiden van het dorp Gilze ligt het buurtschap De Bolberg. Hier bevinden zich vier intensieve veehouderijen. In samenwerking met de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte zullen deze vier intensieve veehouderijen gesaneerd worden. De ontwikkeling draagt naast een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit bij aan een gezonder woon- en lee limaat in de toekomst. Na sanering van de vier intensieve veehouderijen zijn er geen intensieve veehouderijen meer in het zuidelijk buitengebied van Gilze, enkel nog grondgebonden agrarische- en akkerbouw bedrijven. Op de plaats van de intensieve veehouderijen zullen door de Ontwikkelingsmaatschappij Ruimte voor Ruimte woningen worden gerealiseerd, op basis van de bouwstenen “Herontwikkeling Erven” en "verdichten buurtschappen" uit de Structuurvisie Stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen. De woningen worden gerealiseerd in het buitengebied van Gilze, dit betekent dat de inpassing in het landschap voorop staat. In deze Ontwikkelingsrich ng Bolberg zijn de ruimtelijke en landschappelijke kaders aangegeven voor de sanering en herontwikkeling van de erven. Per loca e is een verkaveling en aanzet voor de landschappelijke inpassing opgenomen.

De ontwikkeling hee betrekking op de volgende loca es: Loca e 1 en 1A: Alphensebaan 54-56 • Omze en bedrijfswoningen naar woonbestemming • 4 nieuwe RvR-woningen in bestaande bebouwingslint: • 3 RvR woning op perceel Alphensebaan 54-56; • 1 RvR woning op perceel tegenover Alphensebaan 36

2 4

Loca e 2: Alphensebaan 67 • Omze en 2 bedrijfswoningen in woonbestemming • 5 nieuwe RvR-woningen rondom erf Loca e 3: Alphensebaan 72-74 • Omze en 2 bedrijfswoningen in woonbestemming • 4 RvR-woningen rondom erf Loca e 4: Versterstraat 26 • Omze en bedrijfswoning in woonbestemming • 4 nieuwe RvR woningen rondom erf • 1 nieuwe woning in cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse schuur • Behoud bestaande schuur (310 m2) als bijgebouw woning 18

Woningbouwontwikkeling Gilze is ontstaan als een kransakkerdorp op een kruispunt van oude wegen op de zandgronden. Deze uitwaaierende wegenstructuur verbond het centrale esdorp met de weidegronden en de omliggende buurtschappen die als een krans om Gilze heen liggen. Het is belangrijk dat het kleinschalige karakter van de buurtschappen en erven behouden blij . De buurtschappen moeten ruimtelijke gezien zelfstandig in het landschap liggen en niet vastgroeien aan andere buurtschappen of bebouwingslinten. Door in het buurtschap van de Bolberg op de plek van de bestaande intensieve veehouderijen woningen te ontwikkelen in boerenerfs jl sluiten we aan op het hoevenlandschap. Het buurtschap behoudt hiermee zijn zelfstandige karakter en groeit stedenbouwkundig gezien niet vast aan naburige buurtschappen. Bij de herontwikkeling van het boerenerf worden de woningen geordend rondom een gmeenschappelijk erf. De bestaande bedrijfswoning wordt uiteraard behouden en zal in de ervenbenadering de func e van het oude woonhuis behouden. Voor de loca es 2, 3 en 4 aan de noordzijde van de Bolberg wordt uitgegaan van het bouwen in erfstructuur. Voor loca e 1, Alphensebaan 54-56, is het planologisch voorstelbaar om vier RvR woningen te bouwen in het lint. De volgende argumenten gelden hiervoor: 1. De loca e Alphensebaan 54-56 is het meest zuidelijk gelegen loca e.

Op deze loca e is lintbebouwing voorstelbaar. De vier loca es zijn gelegen in Gilze-Zuid. Gilze-Zuid is een bebouwingsconcentra e die bestaat uit diverse kleine buurtschappen. Met name het noordelijke deel van de bebouwingsconcentra e bestaat uit clusters van bebouwing afwisselend met open groene gebieden. Door in het noorden vast te houden aan de ervenbenadering wordt deze structuur in stand gehouden. De Alphensebaan 54 is de meest zuidelijke loca e. Het zuidelijke deel van de Alphensebaan kenmerkt zich meer door lintbebouwing waarna er in zuidelijke rich ng een einde komt aan de bebouwingsconcentra e. Daarom is juist voor deze loca e het toevoegen van lintbebouwing voorstelbaar in plaats van vast te houden aan de ervenbenadering. Door de lintbebouwing toe te voegen kan tot een afronding worden gekomen van het bestaande bebouwingscluster. 2. Het open landschap aan de achterzijde van de Alphensebaan 54 wordt versterkt. Tussen de Klaverstraat en de Leemkuilen is er een open zone met een zichtlijn vanuit beide straten. Door af te stappen van de ervenbandering wordt deze open zone versterkt, omdat de bebouwing aan het lint van de Alphensebaan wordt geconcentreerd en daarmee komt de bebouwing minder diep het landschap in.

3 Bouwsteen herontwikkeling erven

2 Bouwstenen verdich ng buurtschappen

Landschappelijke inpassing Het landschap ten zuiden van Gilze kent nog veel karakteris ek. Door woningen in samenhang met het landschap in te passen, worden de kwaliteiten behouden en nieuwe kwaliteiten toegevoegd. De kronkelige wegenstructuur, de verspreid liggende stukjes groen en bebouwing aan doodlopende weggetjes, geven een kleinschalig beeld van het landschap. Hier moeten we zuinig op zijn. Het hoevenlandschap ten zuiden van Gilze hee een tamelijk besloten karakter. Maar door zichtlijnen rich ng de karakteris eke bolle weide- en akkercomplexen aan te brengen, worden er vensters rich ng het landschap aangebracht. Het kleinschalige landschap wordt versterkt door bomenrijen aan te brengen, om op deze manier bij te dragen aan het leefgebied van de struweelvogels.

Principe landschappelijke inpassing houtwal

Robuuste groene rand De bestaande er ebouwing zoals de stallen en schuren worden in de huidige situa e omlijst door een groene rand. Bestaande groenstructuren worden zo veel mogelijk behouden en hersteld. Op de plekken waar deze groene omzoming ontbreekt wordt een robuuste groene zoom aangelegd. De houtwal zal bestaan uit inheemse struik- en boomvormende beplan ng en een breedte van minimaal 5 meter. De soortenverdeling is als volgt: hazelaar (25%), meidoorn (25%), hondsroos (25%), gewone es (10%), boswilg (10%) en zomereik (5%). Voor de aanplant van solitaire bomen is gekozen voor Amelanchier Lamarckii (krentenboompje), Acer Campestre (veldesdoorn), Quercus Robur (zomereik), Carpinus Betulus 'Pendula' (treur haagbeuk). De houtwallen hebben een ecologische betekenis: leefgebied en verbindingszone voor vlinders en andere insecten, rep elen en amﬁbiën, kleine zoogdieren, vleermuizen, vogels en (steen)uilen. Beukenhaag voorzijde woningen Aan de voorzijden van de nieuwe woningen worden beukenhagen aangeplant van 0,5- 1m breed en 1 meter hoog. Dit geldt voor zowel de nieuwe woningen aan een erf als de nieuwe woningen in het lint. Met de beukenhagen wordt een passende overgang privé/openbaar vorm gegeven.

beukenhagen aan de voorzijde vormen de overgang tussen privé en openbaar

Referen e houtwal in (besloten) hoevenlandschap 21

Beeldkwaliteit Buurtschappen Gilze Zuid De Bolberg maakt onderdeel uit van de buurschappen in Gilze Zuid. Er is sprake van een gevarieerde bebouwingsopzet. De bebouwing is organisch gegroeid en bestaat hoofdzakelijk uit vrijstaande (voormalige) agrarische woonbebouwing op ruime kavels afgewisseld met open percelen en historische boerderijen en eigen jdse agrarische bedrijvencomplexen, in verschillende bebouwingsdichtheden, verspringend ten opzichte van de voorgevellijn met een wisselende oriënta e. De architectuur van de woningen wordt veelal gekenmerkt door 1 à 2 bouwlagen met een kap. De dakvormen zijn zowel mansardekappen als zadel- of schilddaken met de noklijn haaks of evenwijdig aan de weg. De cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderijen en Vlaamsche schuren zijn beeldbepalende elementen in deze bebouwingsclusters en karakteris ek voor het Brabantse landschap. De boerderijen van het langgeveltype, behoren tot de dwarshuisgroep en dateren voor het merendeel uit het einde van de negen ende eeuw en het begin van de twin gste eeuw. Bij dit type liggen woonhuis, stal en bedrijfsgedeelte naast elkaar, evenwijdig aan de weg onder één (mansarde)kap. Ramen, voor- en staldeuren zijn in de langgevel geplaatst. Het materiaalgebruik bestaat voor het merendeel uit baks tenen in donkere en lichte aardkleuren en dakbedekking van rode of donkere dakpannen of riet.

De (Vlaamsche) schuren op de boerderijen hebben een grotere schaal en bouwhoogte, veelal voorzien van een wolfdak en opgetrokken uit aardkleurig metselwerk of gepotdekseld donker hout met dakbedekking van dakpannen of riet. De recente agrarische bijgebouwen hebben een meer u litair karakter met eenvoudige vormgeving en sobere detaillering. Deze bijgebouwen zijn veelal opgebouwd uit één bouwlaag van aardkleurig metselwerk of damwandproﬁel met een ﬂauw hellend zadeldak bedekt met donkere golfplaten. Daarnaast zijn voornamelijk in de bebouwing van voor 1940 fraaie detailleringen en ornamenten terug te vinden, zoals bijvoorbeeld een gestucte of siermetselwerk fries, plint van natuursteen of granito, gevelopeningen omrand met een geproﬁleerde lijst of afgesloten met een strek versiert met hoek- en sluitstenen, afgewisseld met speklagen, siermetselwerk, gootlijs ten, siersmeedwerk e.d. Bij de uitwerking van de beeldkwaliteit is een onderscheid gemaakt tussen de nieuwe woningen in de lintbebouwing langs de Alphensebaan en de nieuwe woningen in het boerenerfconcept. 22

Lintbebouwing Alphensebaan – Dorpse architectuur De nieuwe woningen op de loca es 1 Aphensebaan 54-56 en 1A tegenover no. 36 worden ingepast in de bestaande lintbebouwing van de Alphensebaan. Dit geldt ook voor de nieuwe woning ten noorden van de Alphensebaan 69 (loca e 2). De bebouwing van de Alphensebaan is een historisch bebouwingslint, opgebouwd uit hoofdzakelijk vrijstaande woningen. In massa, architectuur en posi onering op het kavel verschilt deze bebouwing niet van de kenmerkende lintbebouwingen in de rest van het dorp Gilze en aangrenzend buitengebied. Hoofdvormen, kapvorm en materialisering zijn eenvoudig. Rooilijnen en nokrich ng zijn divers (verspringend binnen een ruime bandbreedte c.q. zowel haaks op als parallel aan de weg). Zolang de nieuwe bebouwing aan deze zijde zich voegt binnen de kenmerkende tradi onele dorpse bebouwingsfeer van Gilze, is er rela ef veel vrijheid mogelijk in architectuur.

Uitwerking beeldkwaliteit - lintbebouwing De woningen in de lintbebouwing bestaan uit 1 bouwlaag met een forse kap. De inhoud bedaagt maximaal 750 m3. De goothoogte bedraagt maximaal 4,5 meter en de bouwhoogte maximaal 10 meter. Bij de woningen in het lint zijn vrijstaande bijgebouwen van maximaal 100 m2 toegestaan. Dorps bouwen kan gerealiseerd worden door voort te bouwen op de tradi e van soberheid en eenvoud. Door beperking in materiaalkeuze en rijkdom in detaillering ontstaat een eenheid die door zijn bescheidenheid ruimte gee aan zijn omgeving. Het dak biedt onderdak, de plint verankert het gebouw in de omgeving. Het huis met zadeldak appelleert aan het archetypische huis, de abstracte essen e van de dorpse architectuur Dit betekent niet zozeer historiserend bouwen, maar om ingrediënten toe te passen voor een hedendaagse variant ervan. De woningen mogen tradi oneel of eigen jds worden uitgevoerd. Eigen jds betekent vooral strak in detaillering en crea ef gebruik van materialen.

De ingrediënten voor dorps architectuur bestaan onder andere uit: • Heldere, rechthoekige hoofdvorm; • 1 bouwlaag met forse kap; • een ingetogen vormentaal van de architectuur; • een huis met zadeldak, eventueel samengesteld; • het dak hee een kloeke vorm en is eenvoudig in haar uitstraling; • de nokrich ng is vrij; • dakkappellen en dakramen zijn ondergeschikt aan het dakvlak; • terughoudend in detaillering, overstekken, kleurgebruik; • gebiedseigen materiaalgebruik: o De gevels van het hoofdgebouw dienen uitgevoerd te worden in baksteen in een rood, roodbruine tot donkerbruine kleur. Ook wit of grijs nten zijn mogelijk. Een moderne toepassing van hout of riet als gevelbekleding is eveneens denkbaar; o Kozijnen en deuren worden bij voorkeur uitgevoerd in hout. o Daken mogen uitgevoerd worden in dakpannen of riet (natuurlijk riet). Pannendaken worden uitgevoerd in roodoranje of donkergrijze keramische dakpannen. Een combina edak van riet en pannen behoort ook tot de mogelijkheden. Geglazuurde dakpannen passen niet bij de dorpse uitstraling van het plan. Deze worden dan ook niet toegestaan.

Inspira e: RvR-woning lintbebouwing

Uitwerking beeldkwaliteit - Boerenerf "Boerenerf principe" De herontwikkeling van de erven is geïnspireerd op een boerenerf. Een boerenerf kent een 'voor' en een 'achter'. Voor was het privé deel, vaak met een boomgaard, notenboom, leilinden, bakhuis, bleekveld, een moestuin en ruimte om te leven. Verder naar achter stonden de werkgebouwen, de stallen met vee en schuren met machines en opslag, zoals de vlaamse schuur of langsdeelschuur, karschop en kapschuur. Zo'n erf had ook een landschappelijke func e. Er was diverse beplan ng aanwezig, een weide, heggen, houtsingels, hakhout en landschapselementen tegen regen en wind. Dat leverde een waardevol landschap op. Voor de biodiversiteit waren deze erven dan ook belangrijk. Op en rond boerenerven zag je allerlei planten en dieren.

De transforma e van een agrarisch bedrijf naar een boerenerf komt steeds vaker voor en wordt gebruikt als voorbeeld van een manier om de transi e op het pla eland vorm te geven waarbij de woningbouwopgave wordt geholpen en het cultuurlandschap wordt versterkt. Het boerenerf principe is van toepassing op de transforma e naar wonen van de agrarische erven. Een boerenerf kent een aantal typerende opstallen die ieder met hun speciﬁeke kenmerken de bouwstenen van het ensemble vormen. De nieuwe woningen refereren ieder aan één van deze bouwstenen en waarborgen zodoende het karakter van het geheel. Onderstaande a eelding is een schets van een uitgebreid boerenerf met verschillende bebouwingstypologieën.

Woonhuis Het woonhuis vormt het gezicht van het boerenerf aan de straat. A ankelijk van het type boerderij is het woonhuis een vrijstaand pand of vormt het een onderdeel van de massa waarin zich ook de stal bevindt. kenmerkend is de herkenbaarheid van woon- en stalgedeelte in de gevels. Tradi oneel hebben de meeste boerenerven één woonhuis maar boerenerven met meerdere woonhuizen (voor zoons, dochters of meewerkend personeel) komen ook regelma g voor. Dit is bijvoorbeeld het geval bij de loca e Alphensebaan 67-69.

Oude stal Van oudsher is de oude losstaande stal de meest voorname opstal op het erf. Vooral vanwege de massa en niet vanwege de uitstraling, want het was vooral een func oneel gebouw. De oude stal is in hoogte dominant en al jd achter de voorgevelrooilijn van het woonhuis gesitueerd. De nokrich ng is vaak dwars op de weg gesitueerd. De hoofdvorm is eenvoudig zonder aan- of opbouwen. De materialisering is vaak verwant aan het oude woonhuis. Oudere stallen zijn opgetrokken uit aardkleurig metselwerk of gepotdekseld donker hout met dakbedekking van dakpannen of riet.

Gezien de posi e van het woonhuis op het kavel en de status die eraan ontleend wordt, is het woonhuis het rijkst aan detaillering en gebouwd met rela ef hoogwaardige materialen. In een omgeving als Gilze betekent ‘rijk gedetailleerd’ echter niet ‘rijk gedecoreerd’, weelderige ornamen ek en uitbundige vormentaal zijn hier niet op hun plaats.

Inspira e: Oude stal Biestraat

Inspira e: woonhuis/boerderij Alphensebaan 72

Grote schuur De grote modernere schuur(en) is (zijn) doorgaans het (de) grootste volume(s) op het erf. Deze zijn van meer recente datum. De hoofdvorm is zeer eenvoudig en langgerekt met een lage kap. De kap is dwars op de weg gesitueerd. De materialisering is eenvoudig. Deze schuren zijn veelal opgebouwd uit één bouwlaag van aardkleurig metselwerk of damwandproﬁel met een ﬂauw hellend zadeldak bedekt met donkere golfplaten. De grote schuur is zeer terughoudend in verschijningsvorm. Kapschuur De kapschuur is een open gebouw zonder voorgevel, oorspronkelijk bedoeld voor opslag van bijvoorbeeld landbouwvoertuigen. Het betre een doorontwikkeling van de karschop. De kapschuur wordt vaak geplaatst met de nokrich ng haaks op die van de stal met, de open zijde bevindt zich aan het erf, vanwege de rijrich ng en de logis ek op het erf.. De materialisering van de kapschuur is wat betre de gevel verwant aan de grote schuur, de materialisering van het dak is terughoudend, bijvoorbeeld donkere golfplaten. Zeer typerend voor de kapschuur is de asymmetrische kap met een lang deel met een lage goothoogte aan de achterzijde en een voorzijde die slechts func oneert als afdak met een hoge goothoogte.

Bakhuisje Het bakhuisje is een klein stenen gebouwtje met een eenvoudige vorm zonder toevoegingen. Het bakhuisje hee een vrijstaande plaatsing nabij de stal of het woonhuis, in ieder geval achter de voorgevelrooilijn van het huis. Het stond al jd op loopafstand van het woongedeelte, gezien van de deur van de 'herd'(woonkeuken). maar wel op veilige afstand vanwege brandgevaar. Bakhuizen stonden daarom ten opzichte van de boerderij 'van de wind af', dat wil zeggen zodanig dat bij zuidwestenwind de vonken niet rich ng de strooien/rieten kap van een boerderij waaiden. Kleine veldschuur Idem als de kapschuur maar dan in kleinere uitvoering als bijgebouw. De nokrich ng is dan minder relevant. Erf De inrich ng van de open ruimte op het erf kent eveneens twee typologieën: voorerf of woonerf en het werkerf. Van oudsher is het woonhuis het centrale gebouw op het voorerf. Het voorerf, gelegen aan de straatzijde, hee een representa ef en geordend karakter. Mogelijk bevinden zich hier, naast het woonhuis, onder andere een siertuin, een moestuin, een waterput, het kippenhok en de boomgaard. Het werkerf is geconcentreerd rond de centrale plaats en hee een informele inrich ng. Hier bevinden zich alle overige genoemde opstallen. Deze opstallen zijn compact geordend. Naast de opstallen zijn er vaak ook sleufsilo’s op de erven te vinden. Het erf hee één centrale inrit vanaf de openbare weg.

Inspira e: grote schuur

Inspira e: kapschuur

Herontwikkeling cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse Schuur Versterstraat 26 De cultuurhistorische Vlaamse Schuur aan de voorzijde van het perceel Versterstraat 26 zal herontwikkeld worden tot een woning met behoud van de karakteris eke elementen. Voor de schuur is een redengevende omschrijving opgesteld door Monumentenhuis Brabant. Bij de herontwikkeling en verbouw zullen de karakteris eke elementen, zoals beschreven in de redengevende omschrijving, behouden of hersteld moeten worden. In de omgeving van Gilze zijn meerdere cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse schuren hersteld en herontwikkeld naar wonen, zoals aan de Kerkstraat 33 en Langereit 14 . Deze voorbeelden dienen als inspira ebron voor de herontwikkeling van de schuur aan de Versterstraat 26.

Inspira e: herontwikkeling Vlaamse schuur naar Wonen, Kerkstraat 33 Gilze

Inspira e: behoud en herstel Vlaamse schuur, Langereit 14 Gilze

Uitwerking beeldkwaliteit boerenerf Ter plaatse van de voormalige agrarische bedrijfsbebouwing worden nieuwe (schuur)woningen gerealiseerd in de se ng van meerdere boerenerven. Van belang is het ensemble van de schuurwoningen die samen met de hoofdwoning het boerenerf vormen. De woningen staan min of meer direct aan het collec eve erf. De karakteris eke architectuur van een boerderijcomplex is de inspira e voor de nieuwe erfwoningen. Dit levert een tradi onele architectuur op, maar kan ook op een moderne/eigen jdse manier zijn vormgegeven. Iedere woning beschikt over een royale kavel en de (schuur)woningen krijgen een geïntegreerde berging/garage. De (schuur)woningen moeten wel voldoende omvang hebben om recht te doen aan het boerenerf karakter. Daardoor worden de bijgebouwfunc es in het hoofdgebouw ondergebracht en is het realiseren van bijgebouwen vergunningsvrij niet mogelijk.

• Compact erf: de woningen zijn met de voorzijde direct of binnen een afstand van 3 meter aan het erf gesitueerd; • Zijdelingse perceelsgrens: standaard biedt een afstand van 5 m tot de zijdelingse erfgrens voldoende ruimte om een ruimtelijke scheiding van kavels te bewerkstelligen in het boerenerfconcept; Bouwmassa De bouwmassa’s zijn overeenkoms g met de dorpskarakteris ek • Eenvoud: alle woningen hebben een eenvoudige hoofdmassa; • Hoogte: deze hoofdmassa is ten hoogste één laag met kap, • Toevoegingen: deze hoofdmassa is vrij van aan- en uitbouwen, erkers, balkons en dakkapellen; • Loggia’s: loggia’s doorbreken het volume maar storen minder; • Rich ng: de hoofdgebouwen zijn overwegend horizontaal georiënteerd, gerelateerd aan de kapvorm. • Bijbehorende bouwwerken/bijgebouwen: vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn niet toegestaan. Bergingen, garages e.d. dienen geïntegreerd te worden in de hoofdmassa. Typologieën Bij de herontwikkeling van de boerenerven rondom de Bolberg worden per erf de volgende typen woningen gerealiseerd: • één boerderij/hoofdwoning • één stalwoning • 1 tot 3 schuurwoningen • één kapschuurwoningen Op de volgende pagina's is de gewenste beeldkwaliteit van deze woningtypes op het boerenerf nader beschreven. 28

Beeldkwaliteit gemeenschappelijke erven De gemeenschappelijke erven worden mandelig eigendom. Er wordt een eenvoudige en sobere inrich ng nagestreefd in de vorm van klinkers in gedekte kleuren, zoals grijs of bruin. Hierbij hee het toepassen van waterdoorlatende (half)verharding de voorkeur. De semi openbare ruimte van het gemeenschappelijke erf zal voorzien worden van een inﬁltra evoorziening onder de verharding, bijvoorbeeld in de vorm van een lava-fundering of inﬁltra ekra en. Hierbij kan indien nodig een noodafvoer rich ng het openbaar gebied worden aangebracht. Op elk erf is voldoende ruimte om het bezoekersparkeren op informele wijze op te vangen. Beeldkwaliteit duurzaamheidsmaatregelen Uit het oogpunt van duurzaamheid is het voor alle woningen mogelijk om houtskeletbouw, groene gevels en/of groene daken toe te passen. Voor de tuinen geldt in het kader van klimaatadapta e een maximaal percentage verhard oppervlakte van 60%. Zonnepanelen worden integraal mee ontworpen en vormen een eenheid met het dakvlak.

Uitwerking beeldkwaliteit stalwoning/boerderij De stalwoning is in afme ngen gerelateerd aan de typische Gilze boerderij. Ook de kap sluit aan bij dit beeld en hee een hellingshoek die geschikt is voor zowel riet als pannen. De goothoogte mag maximaal 4,5 m zijn. De bouwhoogte bedraagt minimaal 7 m en maximaal 10 m. De breedte van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 16 m waarbij de diepte minimaal 8 m is. De inhoud bedraagt maximaal 1.000 m3. Het hoofdgebouw wordt voorzien van een kap met een nokrich ng parallel aan de gevellijn waarbij de dakhelling over ten minste 80% van het bebouwde oppervlak minimaal 45° en maximaal 55° bedraagt. De stalwoning is geplaatst achter het bestaande woonhuis. De stalwoning is de grootste woning op het erf. De kap sluit aan bij het gangbare beeld en hee een hellingshoek die geschikt is voor zowel riet als pannen. Indien de stalwoning met pannen gedekt wordt, wordt de rode of grijze kleur toegepast. Veel oudere boerderijen zijn echter (deels) voorzien van een rieten kap. Dit past ook uitstekend bij het beeld van de stalwoning. Tradi oneel is de stal qua materialisering nauw verwant aan het bestaande woonhuis. De gesloten delen van de gevel van de stalwoning worden daarom bij voorkeur uitgevoerd in een vergelijkbare baksteen als het woonhuis.

De kleurstelling van de stalwoning sluit zo veel mogelijk aan op de kleuren van het woonhuis (rode steen en oranjerode of grijze pan).

Inspira e: stalwoningen/boerderij

Uit het oogpunt van duurzaamheid is het voor alle woningen mogelijk om houtskeletbouw, groene gevels en/of groene daken toe te passen. Zonnepanelen worden integraal mee ontworpen en vormen een eenheid met het dakvlak.

Inspira e: stalwoningen

Uitwerking beeldkwaliteit schuurwoning De nokrich ng van de schuurwoning is haaks op de weg gesitueerd. Ook hier is het volume eenvoudig van hoofdvorm. De schuurwoning hee een ﬂink volume, maar is in voorkomen en hoogte ondergeschikt aan de stalwoning. Van belang is dat de verhoudingen van het volume sterk blijven refereren aan een schuur en zich toch kunnen voegen binnen het bouwvlak. Met name de dakhelling en de goot- en nokhoogte dienen zeer bescheiden te zijn. Ondermeer ten behoeve van de onderlinge rela e met de andere woningen in het ensemble van het boerenerf hee deze schuurwoning slechts een beperkte bouwhoogte. De goothoogte bedraagt maximaal 3,5 m en de bouwhoogte bedraagt minimaal 6 m en maximaal 8 m. De breedte van het hoofdgebouw bedraagt minimaal 16 m, waarbij de diepte van het hoofdgebouw minimaal 6 m is. De inhoud bedraagt maximaal 1.000 m3. De nokrich ng ligt parallel aan de gevellijn en de dakhelling bedraagt over ten minste 80% van het bebouwde oppervlak minimaal 10° en maximaal 45°. Bij de architectuur wordt voortgeborduurt op de tradi e van soberheid en eenvoud. Door enige beperking in materiaalkeuze en rijkdom in detaillering ontstaat een eenheid die door zijn bescheidenheid ruimte gee aan zijn omgeving. Dit betekent niet zozeer historiserend bouwen, maar om ingrediënten toe te passen voor een hedendaagse variant ervan.

De schuurwoningen worden voornamelijk tradi oneel uitgevoerd met eigen jdse kenmerken.

Inspira e: schuurwoningen

De gevelmaterialen van de schuren zijn tradi oneel terughoudend en ondergeschikt aan de combina e van woonhuis en stal. Zwart gepotdekseld hout is veel voorkomend maar meer eigen jdse alterna even zijn mogelijk. Voor de schuurwoning geldt dat alle materialen in een donkere (terughoudende) kleurstelling worden uitgevoerd. De kap van de schuurwoning is niet gedekt met pannen of riet, maar met materialen met een meer eigen jds karakter. De nokrich ng loopt evenwijdig aan de langste gevel. Uit het oogpunt van duurzaamheid is het voor alle woningen mogelijk om houtskeletbouw, groene gevels en/of groene daken toe te passen. Zonnepanelen worden integraal mee ontworpen en vormen een eenheid met het dakvlak.

Inspira e: schuurwoningen

Uitwerking beeldkwaliteit woning in kapschuur De kapschuurwoning is het sluitstuk van de verkaveling. De woning is met de nok overdwars geplaatst aan de achterzijde van het plangebied. Indien deze open zijde wordt voorzien van een terugliggende (glas)gevel kan de typologie met behoud van karakter worden aangewend als woonhuis. De kapschuurwoning hee een asymmetrische kap waarvan het achterste deel het hoofddak vormt en het voorste deel niet veel meer dan een afdakje is. De lange dakhel hee een lage goot, de voorzijde van het pand hee een open uitstraling (o.a. door gebruik te maken van teruggelegen afdaken). Dit alles refereert aan het archetype kapschuur. De goothoogte aan de voorzijde moet tussen de 3 m en 4,5 m liggen, aan de achterzijde tussen 2 m en 3,5 m. De bouwhoogte van het hoofdgebouw is minimaal 6 m en maximaal 10 m, de breedte is minimaal 14 m en de diepte minimaal 7 m. De inhoud bedraagt maximaal 1.000 m3. Het asymmetrische dak staat met de nokrich ng parallel aan de gevellijn en hee een dakhelling welke over ten minste 80% van het bebouwde oppervlak minimaal 15° en maximaal 60° bedraagt. De gevelmaterialen van de kapschuren zijn tradi oneel terughoudend en ondergeschikt aan de combina e van woonhuis en stal. Zwart gepotdekseld hout is veel voorkomend maar meer eigen jdse alterna even zijn mogelijk.

Voor de kapschuurwoning geldt dat alle materialen in een donkere (terughoudende) kleurstelling worden uitgevoerd. De kap van de kapschuurwoning is niet gedekt met pannen of riet, maar met materialen met een meer eigen jds karakter.

Inspira e: kapschuurwoningen

Ervenbenadering

7.1 Uitwerking loca e 1 en 1A: Alphensebaan 54-56

omzetten bestaande bedrijfswoning in bestemming Wonen

3 nieuwe RvR-woningen in lint, 4e RvR woning tegenover Alphensebaan 36

Oppervlakten op basis van schetsvoorstel en zijn daardoor slechts een indicatie!

Nieuwe situa e Alphensebaan 54-56 3 februari 2023

grens bestaand agrarisch bouwvlak

Bestaande situa e Alphensebaan 54-56 6 oktober 2022 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

sloop stallen

grens bestaand agrarisch bouwvlak

behoud woonhuis aan straatzijde

behoud robuuste groene rand

Uitgangspunten Alphensebaan 54-56 6 oktober 2022 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Nieuwe situa e Alphensebaan 54-56 2 februari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

omzetten bestaande bedrijfswoning in bestemming Wonen

3 nieuwe RvR-woningen in lint, 4e RvR woning tegenover Alphensebaan 36

Oppervlakten op basis van schetsvoorstel en zijn daardoor slechts een indicatie!

2 ca. 1550 m2

aanvullen tot nieuwe robuuste groene rand

ca. 1850 m2

Nieuwe openheid achter het bebouwingslint

ca. 6.130 m2 ca. 2400 m2

ca. 1550 m2

behoud robuuste groene rand

Nieuwe situa e Alphensebaan 54-56 2 februari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Landschappelijke inpassing Groene erfafscheidingen Voorerf: Beukenhaag hoogte: 1 m, breedte: 0,5 -1 m

Nieuwe houtwal Bestaande uit inheemse struik- en boomvormende beplanting, breedte: 5 m, hoogte: min. 3 m verdeling: - Hazelaar (25%) - Meidoorn (25%) - Hondsroos (25% - Gewone es (10%) - Boswilg (10%) - Zomereik (5%)

bestaande bomen bestaande bomen

bestaande bomen Nieuwe houtwal Bestaande uit inheemse struik- en boomvormende beplanting, breedte: 5 m, hoogte: min. 3 m verdeling: - Hazelaar (25%) - Meidoorn (25%) Nieuwe situa e - Hondsroos (25% Alphensebaan 54-56 - Gewone es (10%) 2 februari 2023 - Boswilg (10%) schaal 1: 1000 - Zomereik (5%) 0m

N 50 m

slopen stallen

grens bestaand agrarisch bouwvlak

Nieuwe situa e Alphensebaan 54-56 2 februari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Nieuwe situa e 1.A: Alphensebaan tegenoverno. 36 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

nieuwe robuuste groene rand

ca. 2.000 m2

Nieuwe situa e 1.A: Alphensebaan tegenoverno. 36 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Landschappelijke inpassing

Groene erfafscheidingen Voorerf: Beukenhaag hoogte: 1 m, breedte: 0,5 -1 m

Nieuwe situa e 1.A: Alphensebaan tegenoverno. 36 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Ervenbenadering

7.2 Uitwerking loca e 2: Alphensebaan 67

aan seb hen Alp grens bestaand agrarisch bouwvlak

Klave rstraa t

erg

Bestaande situa e Alphensebaan 67

ste

r Ve

4 oktober 2022

raa

rst

schaal 1: 1000 0m

N 50 m

grens bestaand agrarisch bouwvlak

sloop stallen

behoud woonhuizen aan straatzijde

behoud robuuste groene rand

Uitgangspunten Alphensebaan 67 4 oktober 2022 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

erg

lb Bo

Nieuwe situa e Alphensebaan 67 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

aanvullen tot nieuwe robuuste groene rand

ca. 1270 m2

ca. 1035 m2

ca. 1150 m2 ca. 890 m2

aanvullen tot nieuwe robuuste groene rand

ca. 715 m2

omzetten 2 bestaande bedrijfswoningen in bestemming Wonen

5 nieuwe RvR-woningen rondom erf en in bebouwingslint

Oppervlakten op basis van schetsvoorstel en zijn daardoor slechts een indicatie!

2 ca. 960 m2

1 ca. 970 m2

zichtlijn over Bolberg

ca. 1600 m2

behoud robuuste groene rand

erg

lb Bo

Nieuwe situa e Alphensebaan 67 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Landschappelijke inpassing 2 solitaire bomen op erf 1 x zomereik 1x linde Groene erfafscheidingen Voorerf: Beukenhaag hoogte: 1 m, breedte: 0,5 -1 m

bestaande hagen

bestaande bomen

erg

lb Bo

Groene erfafscheidingen Voorerf: Beukenhaag hoogte: 1 m, breedte: 0,5 -1 m

Nieuwe situa e Alphensebaan 67 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Beeldkwaliteit nieuwe woning “kapschuurwoning” nieuwe woning “lintbebouwing”

nieuwe woning “schuurwoning”

bestaande woning

nieuwe woning “schuurwoning”

bestaande woning bestaande karakteristieke stal

erg

lb Bo

Nieuwe situa e

nieuwe woning “stalwoning”

Alphensebaan 67 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

grens bestaand agrarisch bouwvlak slopen stallen

slopen stallen slopen stallen

erg

lb Bo

Nieuwe situa e Alphensebaan 67 12 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Ervenbenadering

7.3 Uitwerking loca e 3: Alphensebaan 72-74

grens bestaand agrarisch bouwvlak

Bestaande situa e 3. Alphensebaan 72-74 4 oktober 2022 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

behoud robuuste groene rand behoud robuuste groene rand

grens bestaand agrarisch bouwvlak

sloop stallen

behoud woonhuizen aan straatzijde

sloop stallen grens bestaand agrarisch bouwvlak

Uitgangspunten 3. Alphensebaan 72-74 4 oktober 2022 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Nieuwe situa e 3. Alphensebaan 72-74 2 februari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

behoud bestaande robuuste groene rand 2

behoud bestaande robuuste groene rand

ca. 1360 m2

ca. 500 m2 2 ca. 880 m2

2 ca. 900 m2 2

ca. 1680 m2

1 aanvullen tot nieuwe robuuste groene rand

omzetten bestaande bedrijfswoningen (2x) in bestemming Wonen

4 nieuwe RvR-woningen rondom erf

Oppervlakten op basis van schetsvoorstel en zijn daardoor slechts een indicatie!

Nieuwe situa e 3. Alphensebaan 72-74 2 februari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Landschappelijke inpassing Groene erfafscheidingen Voorerf: Beukenhaag hoogte: 1 m, breedte: 0,5 -1 m

behoud bestaande boom bestaande houtwal

bestaande bomen en lage haag

aanvullen bestaande houtwal

Nieuwe Struweel/gemengd boerenhaag min. breedte 1,0 m Bestaande uit: Meidoorn, Sleedoorn, Hondsroos, Egelanter, Wegedoorn, Wilde Kardinaalsmuts, Wilde Liguster, Veldesdoorn, Wegedoorn, inlandse Vogelkers of Kornoelje.

Nieuwe situa e 3. Alphensebaan 72-74 2 februari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Beeldkwaliteit nieuwe woning “stalwoning”

nieuwe woning “schuurwoning”

nieuwe woning “kapschuurwoning”

nieuwe woning “schuurwoning” bestaande karakteristieke woonboerderij

Nieuwe situa e 3. Alphensebaan 72-74 2 februari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

slopen stallen

grens bestaand agrarisch bouwvlak

slopen stallen

slopen stallen slopen stallen

slopen stallen

grens bestaand agrarisch bouwvlak

Nieuwe situa e 3. Alphensebaan 72-74 2 februari 2023 3 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Ervenbenadering

7.4 Uitwerking loca e 4: Versterstraat 26

grens bestaand agrarisch bouwvlak

Bestaande situa e 4. Versterstraat 26 6 december 2022 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

behoud woonhuis aan straatzijde

behoud cultuuristorisch waardevolle bebouwing

grens bestaand agrarisch bouwvlak

behoud robuuste groene rand

sloop stallen

Uitgangspunten herontwikkeling 4. Versterstraat 26 6 december 2022 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Nieuwe situa e 4. Versterstraat 26 16 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

omzetten bestaande bedrijfswoning in bestemming Wonen

4 nieuwe RvR-woningen rondom erf

nieuwe woning in cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse schuur

behoud schuur als bijgebouw bestaande woning

Oppervlakten op basis van schetsvoorstel en zijn daardoor slechts een indicatie!

behoud bestaande robuuste groene rand 1

ca. 2.640 m2

3 ca. 1.200 m2

ca. 1.050 m2

2 ca. 1.120 m2

2 2 aanvullen tot nieuwe robuuste groene rand

ca. 1.200 m2

2 ca. 1.200 m2

behoud bestaande robuuste groene rand doorgang naar achterliggende agrarische gronden

ca. 750 m2

Nieuwe situa e 4. Versterstraat 26 16 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Landschappelijke inpassing

bestaande houtwal en bomen bestaande hagen

Groene erfafscheidingen Voorerf: Beukenhaag hoogte: 1 m, breedte: 0,5 -1 m

bestaande bomen

1 solitaire boom op erf 1x linde

bestaande bomen

Nieuwe situa e 4. Versterstraat 26 16 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

Beeldkwaliteit

bestaande woning nieuwe woning “schuurwoning”

nieuwe woning in cultuurhistorisch waardevolle Vlaamse schuur nieuwe woning “kapschuurwoning”

nieuwe woning “schuurwoning” nieuwe woning “schuurwoning” Nieuwe situa e 4. Versterstraat 26 16 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

slopen stallen

slopen stallen slopen stallen grens bestaand agrarisch bouwvlak

slopen stallen

Nieuwe situa e 4. Versterstraat 26 16 januari 2023 schaal 1: 1000 0m

N 50 m

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12564638/1