Bijlage 3- Ontwerpbestemmingsplan - toelichting en

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN LANGE WAGENSTRAAT 19, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN LANGE WAGENSTRAAT 19, GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Ontwerp

Datum

11 - 12 - 2023

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

Auteur(s)

Zoë Zeegers

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1. 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

2

2. 2.1 2.2 2.3

Bestaande situatie Historische context Ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

6

3. 3.1 3.2 3.3

Toekomstige situatie Planvoornemen Beeldkwaliteit Parkeren

10

4. 4.1 4.2 4.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

18

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Randvoorwaarden Archeologie Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Cultuurhistorie Externe veiligheid Geluid Luchtkwaliteit Natuurwetgeving Niet Gesprongen Explosieven Vliegbasis Gilze-Rijen Vormvrije MER-beoordeling Water

37

6. 6.1. 6.2. 6.3.

Juridische regelgeving Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

59

7. 7.1 7.2

Uitvoerbaarheid Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

62

Bijlagen: Bijlage 1: Bomeneffectanalyse Bijlage 2: Beeldkwaliteitsplan Bijlage 3: Verkennend archeologisch onderzoek Bijlage 4: Akoestisch onderzoek industrielawaai Bijlage 5: Verkennend bodem- en asbestonderzoek Bijlage 6: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 7: Ontwerp Besluit Hogere Waarde Bijlage 8: Quickscan natuurwetgeving Bijlage 9: Aanvullend onderzoek vleermuizen en huismussen Bijlage 10: Stikstofdepositieberekening Bijlage 11: Niet gesprongen explosieven onderzoek Bijlage 12: Omgevingsdialoog

2 2 4 5 5

6 6 7

10 13 15

18 20 25

37 39 41 42 44 46 48 49 53 54 56 57

59 59 60

62 62

|2

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de wens om de woningbouwontwikkeling Weteringshof, aan de Lange Wagenstraat 19 in Gilze te realiseren. Het betreft de locatie waar voorheen Autobedrijf Weterings B.V. gevestigd was. De bedrijfsactiviteiten zijn ter plaatse beëindigd, waardoor de locatie vrij is gekomen voor herontwikkeling. De beoogde herontwikkeling betreft het vervangen van de bedrijfsbebouwing op het perceel door 14 starters-/seniorenappartementen met lift en 11 patiowoningen. Ter plaatse van de bedrijfsruimte met bovenwoning, aan de voorzijde van het perceel, zal vervangende nieuwbouw plaatsvinden, waarna sprak is van één reguliere woning (eengezinswoning). Na planrealisatie zullen ter plaatse 26 woningen aanwezig zijn. De beoogde woningbouwontwikkeling is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan “Veegplan stedelijk gebied Gilze en Rijen”. Om de voornemens juridisch-planologisch mogelijk te maken, is een herziening van het vigerend bestemmingsplan noodzakelijk.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen heeft op 29 maart 2022 besloten medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de locatie, mits voldaan wordt aan de volgende voorwaarden: • Maximaal 14 appartementen, 11 patiowoning en 1 grondgebonden eengezinswoning waarbij met de gemeente het plan nader uitgewerkt wordt en concrete afspraken worden gemaakt over de hoeveelheid starterswoningen en de prijscategorie van alle woningen; • Het parkeren moet voldoen aan de “Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017”; • Een goede aansluiting van het gehele plan op het Hippelpad, zodat er sprake is van een verbetering/versterking van de kwaliteit/uitstraling van het Hippelpad. Aandacht voor de verkeersontsluiting van de woningen die reeds aan het Hippelpad liggen; • Het groen moet zo veel mogelijk behouden of gecompenseerd worden; • Aangetoond moet worden dat er sprake is van een goed woon- en leefklimaat; • Er dient een beeldkwaliteitsplan voor deze locatie aangeleverd te worden; • Bij de planvorming dienen de aandachtspunten zoals aangegeven op de klimaatkaart betrokken te worden; • Aandacht voor klimaatadaptief bouwen; • Een omgevingsdialoog dient gevoerd te worden. Middels dit bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt centraal in het centrum van Gilze. De herontwikkeling vindt plaats op de percelen kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie L, nummers 2758 en 3301 met een totale oppervlakte van 5.681 m2.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|3

Het Weteringshof wordt aan de noordzijde begrensd door de achtertuin van de woning Nieuwstraat 5. Aan de westzijde door de woning Lange Wagenstraat 21, de achtertuin van de woning Lange Wagenstraat 27, de twee-kaper Hippelpad 2 en 4 en Revera NL (Vloeiveld 11). Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Lange Wagenstraat met aan de overzijden het Centrumplan Gilze. Ter plaatse is recent het Centrumplan gerealiseerd, bestaande uit een supermarkt, een pleintje met ruimte voor dagwinkels, maatschappelijk voorzieningen en woningbouw. Daarnaast wordt het plangebied aan de oostzijde begrensd door de woningen Lange Wagenstraat 13 en 17 en bijbehorende achtertuin(en).

Ligging plangebied binnen Gilze (plangebied rood omkaderd)

Begrenzing plangebied NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|4

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan “Veegplan stedelijk gebied Gilze en Rijen” van de gemeente Gilze en Rijen. Het bestemmingsplan is op 21 december 2015 vastgesteld.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Enkelbestemmingen Voor het plangebied geldt de bestemming ‘Bedrijf’ met de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 2’ achter op het perceel en de functieaanduiding ‘bedrijf tot en met categorie 1’ aan de voorzijde van het perceel. Ter plaatse van de bedrijfsruimte met bovenwoning kent het plangebied de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’. Het gehele plangebied kent daarnaast een bouwvlak met de maatvoeringsaanduiding ‘maximum bebouwingspercentage: 40%’. De voor ‘Bedrijf’ aangewezen gronden zijn bestemd voor bedrijven zoals genoemd in de Staat van Bedrijfsactiviteiten onder de categorieën 1 en 2 (afhankelijk van de functieaanduiding), maximaal één bedrijfswoning ter plaatse van de aanduiding ‘bedrijfswoning’, kantoren onderschikt aan de bedrijfsvoering van ten hoogste 30% van het bruto vloeroppervlak en bij de bestemming behorende voorzieningen, zoals nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven. Dubbelbestemmingen Vrijwel over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’. Deze gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|5

Aanduidingen Het plangebied ligt volledig binnen de gebiedsaanduiding ‘overige zone – IHCS – 1’. In verband met het beschermingsgebied van de in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen is het verboden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte hoger dan 56 meter boven NAP te realiseren.

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling. • Regels: In de regels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. • Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving en toetsing van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|6

2.

BESTAANDE SITUATIE

2.1

Historische context

Historie Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in ‘het land van Breda’ en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk ligt een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden / heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het (huidige) Bisschop De Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Buiten dit bebouwingslint bevond zich aan de uitwaaierende straten sporadisch verspreid gelegen bebouwing. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeit Gilze in omvang. De groei vindt niet concentrisch om dit bebouwingslint heen plaats. De bebouwingstoename is met name zichtbaar ten noorden en westen van het Bisschop De Vetplein.

Door deze groei van Gilze in noordelijke en westelijke richting verschuift het ruimtelijke zwaartepunt in deze richting. Deze verschuiving is nog terug te zien in het functionele patroon van Gilze: de meeste centrumfuncties bevinden zich niet in het lint tussen de Heuvel en het Bisschop De Vetplein, maar juist rondom het Bisschop De Vetplein en de noordelijker gelegen straten. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze.

2.2

Ruimtelijke structuur omgeving

De gemeente Gilze en Rijen omvat de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten. De gemeente ligt tussen Breda en Tilburg. Hemelsbreed liggen Gilze en Rijen vier kilometer van elkaar vandaan, gescheiden door de A58 en de vliegbasis Gilze-Rijen. Door de ligging aan de A58, de N282 en de N631 heeft de gemeente Gilze en Rijen een goede bereikbaarheid. Binnen de kern Gilze zijn diverse deelgebieden die zich door hun ruimtelijke opbouw en hun leeftijd van elkaar onderscheiden. De oude linten zijn met hun vrij gesloten karakter, organische opbouw en diepe kavels als herkenbare elementen in de kern aanwezig. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze. Tussen deze linten is een meer open bebouwing gerealiseerd die gekenmerkt wordt door geschakelde en of half vrijstaande en vrijstaande woningen. Gilze is pandsgewijs langs de linten opgebouwd en heeft daarmee een kleine ‘’korrel’’. Panden kennen overwegend één of twee bouwlagen met daarop een kap. Kapvormen en kaprichtingen verschillen. Ook de afwisseling van gestucte en gemetselde gevels zorgen voor een heel gevarieerd beeld in de straten in het hart van Gilze. Kenmerkend voor de oude bebouwingslinten in Gilze zijn de diepe tuinen die achter de bebouwing liggen. Deze diepe tuinen zijn privégroen en dragen voor een groot deel bij aan een aantrekkelijk beeld.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|7

De Nieuwstraat vormt samen met de Oranjestraat, Kerkstraat (deels), Raadhuisstraat, Aalstraat (deels), Lange Wagenstraat (deels), Abdis van Thornstraat en de Ridderstraat de historische hoofdstructuur van Gilze.

2.3

Bestaande situatie

Het plangebied ligt centraal in het centrum van Gilze. Het Weteringshof wordt aan de noordzijde begrensd door de achtertuin van de woning Nieuwstraat 5. Aan de oostzijde door de woning Lange Wagenstraat 21, de achtertuin van de woning Lange Wagenstraat 27, de twee-kaper Hippelpad 2 en 4 en Revera NL (Vloeiveld 11). Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door de Lange Wagenstraat met aan de overzijden het Centrumplan Gilze. Ter plaatse is recent het Centrumplan gerealiseerd, bestaande uit een supermarkt, een pleintje met ruimte voor dagwinkels, maatschappelijk voorzieningen en woningbouw. Daarnaast wordt het plangebied aan de westzijde begrensd door de woningen Lange Wagenstraat 13 en 17 en bijbehorende achtertuin(en). Voorheen was ter plaatse het Autobedrijf Weterings B.V. gevestigd. De bedrijfsbebouwing is grotendeels achter de bestaande bebouwing aan de Lange Wagenstraat gelegen, enkel de bedrijfsruimte met bovenwoning (nr. 19a) grenst direct aan de Lange Wagenstraat. Via een inrit tussen Lange Wagenstraat nummer 19 en 21 is de achterliggende bedrijfsbebouwing bereikbaar. In het plangebied zijn een viertal gebouwen aanwezig. De bedrijfsruimte met bovenwoning Lange Wagenstraat 19a (1) en een drietal bedrijfsgebouwen: een showroom (2) van circa 540 m2, een werkplaats (3) van circa 295 m2 en een receptie/kantoor (4) van circa 295 m2.

De overige gronden worden gebruikt voor de stalling van auto’s.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|8

2

3

4

1 Bestaande bebouwing

Bomeneffectanalyse Voor het plangebied is een Bomeneffectanalyse (BEA) opgesteld, die als bijlage bij deze toelichting is opgenomen. In deze BEA zijn in totaal 48 bomen ingemeten met algemene gegevens zoals soort, hoogte, boomomtrek, kroondiameter en conditie. Daarnaast is gekeken naar de locatie van de bomen en in hoeverre de huidige bomen ingepast kunnen worden in het ontwerp. De bomen aan de zijde van het Hippelpad staan niet in de bomenlijst van de gemeente en zijn niet beschermd. Voor de overige bomen geldt de normale regeling dat bomen met een omtrek minder dan 100 cm niet vergunning plichtig zijn. NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|9

Locatie van bomen met en zonder kroonprojectie

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|10

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

3.1

Planvoornemen

Het planvoornemen betreft de beoogde woningbouwontwikkeling Weteringshof, aan de Lange Wagenstraat 19 in Gilze. De bedrijfsactiviteiten zijn ter plaatse beëindigd, waardoor de locatie vrij is gekomen voor herontwikkeling. Vanwege de ligging in het centrum, tegenover het centrumplan, leent de locatie zich uitstekend voor een woningbouwontwikkeling. De locatie is perfect voor mensen die in de buurt willen wonen van zowel een supermarkt, als het gezondheidscentrum van Gilze. De centrale locatie in het dorp en een bushalte in de nabije omgeving maken het plangebied ideaal voor zowel senioren als starters. Door kleinschalig te ontwikkelen wordt op deze centraal gelegen plek een aantrekkelijk woonklimaat gecreëerd. De sanering van verouderde bedrijfsbebouwing en de realisatie van Massastudie Weteringshof duurzame woningen dragen daarnaast bij aan een kwalitatieve verbetering van het woon-en leefklimaat in het dorpshart van Gilze. De beoogde herontwikkeling betreft het vervangen van de bedrijfsbebouwing op het perceel door 14 starters-/seniorenappartementen met lift en 11 patiowoningen. Het bedrijfsgebouw met bovenwoning wordt vervangen door nieuwbouw (één reguliere grondgebonden woning) en zal qua maat, massa en materialisatie passen binnen het lint van de Lange Wagenstraat.

Middels een groene entree / inrit tussen de Lange Wagenstraat nummer 19-19a (de bedrijfsruimte met bovenwoningwoning) en 21 wordt Het Weteringshof ontsloten op de Lange Wagenstraat. Deze erfontsluitingsweg zal 6,3 meter breed zijn (excl. parkeervakken). In het ontwerp is daarbij zo veel mogelijk rekening gehouden met het bestaande groen op het perceel. Zo blijft het groen rondom het perceel en langs het paden behouden; de bestaande bomen zijn ingepast in het ontwerp.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|11

Het te realiseren appartementengebouw met lift bestaat uit drie verdiepingen met 4 appartementen op de begane grond, 5 appartementen op de eerste verdieping en 5 appartementen in set back op de tweede verdieping. De appartementen krijgen een gebruiksvloeroppervlakte tussen de 70 m2 en 85 m2. Het appartementencomplex heeft de hoofdentree aan de voorzijde. De appartementen worden ontsloten aan de noordelijke zijde en de balkons zijn georiënteerd op het zuiden. De bergingen en het parkeren zijn aan de achterkant van het gebouw gesitueerd.

Referentiebeeld appartementen

De 11 patiowoningen worden geschakeld gerealiseerd in twee blokken aan weerszijde van de erftoegangsweg. De patiowoningen hebben een oppervlakte van circa 157,5 m² (circa 10,5 meter bij 15 meter), waarvan circa 40 m2 patio (circa 6 meter bij 6,5 meter). Het gehele woonprogramma kan derhalve op de begane grond plaatsvinden. De woningen krijgen een hoogte van maximaal 6,5 meter aan de voorzijde, waardoor een opbouw mogelijk is waarin een extra slaapkamer gerealiseerd kan worden. Aan de achterzijde, grenzend aan de omliggende woningen c.q. percelen is de hoogte maximaal 3,5 meter. De opbouw krijgt een oppervlakte van circa 30 m2.

Referentiebeeld patiowoningen

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|12

De platte daken zijn uitstekend geschikt voor vergroening in combinatie met zonnepanelen. De zonnepanelen kunnen geplaatst worden op de achterzijde van de patiowoning en op het dak van de opbouw. De daken van de eerste bouwlaag liggen meer in het zicht en zullen bij voorkeur groen worden ingericht. Groene daken werken als een spons. Een groen dak kan circa 50% regenwater opnemen. Door de vertraagde afvoer van regenwater helpt een groen ingericht dak wateroverlast voorkomen. Tussen het appartementencomplex, de patiowoningen en de bestaande tweekapper ten oosten van het plangebied ontstaat een hofje en vormt zich het centrale, groene punt van het plangebied. De bestaande tweekapper aan het Hippelpad, ten oosten van het plangebied, kan na de realisatie van het plan via het hofje ontsloten worden richting de Lange Wagenstraat.

Stedenbouwkundig plan NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|13

3.2

Groen

De overgang van de westelijke patiowoningen naar de openbare ruimte wordt verzacht door het aanbrengen van een geveltuintje. Het geveltuintje wordt ingericht met een beukenhaagje. Afgestemd op de blokhagen die de geparkeerde auto's deels uit het zicht onttrekken. In de groene parkeerzone worden bomen in blokhagen afgewisseld met grasklinkers van beton. De groenstructuur eindigt voor het appartementencomplex waar een grasveld wordt ingepast met een bestaande, solitaire boom. De appartementen op de begane grond beschikken over een terras op het zuiden. Het terras wordt landschappelijk ingericht met een beukenhaag. Rondom het appartementencomplex bevindt zich de bestaande houtwal. De daken zijn ook onderdeel van de groenstructuur. Het dak van de eerste bouwlaag van de patiowoningen en het dak van de berging worden bij voorkeur uitgevoerd met een groen sedumdak. Een sedumdak kan regenwater langer vasthouden en daarmee wateroverlast voorkomen. Een sedumdak is een extensief groen dak. Behoud en compensatie bomen Door middel van een Bomeneffectanalyse (zie ook paragraaf 2.3) zijn de bestaande bomen in beeld gebracht. Daarnaast is de invloed van het plan op de aanwezige bomen in kaart gebracht. Uit de analyse komen de volgende conclusies en aanbevelingen: Uit de veldinspectie blijkt dat 8 bomen niet behouden kunnen blijven door de geringe boomkwaliteit.

Grofweg heeft de groenstrook een breedte van circa 4 meter. De groenstrook in het terrein, met kroonprojectie, is gemiddeld 8 meter breed. Rondom de bebouwing is bestrating en parkeervakken gepland. Ook zullen er rondom de bebouwing steigers komen waardoor er minimaal 1 meter ruimte rondom vrij moet blijven. Het komt erop neer dat door ontwerptechnische redenen de bomen (15 stuks) aan de binnenrand van de groenstrook niet behouden kunnen blijven. Bij boom 46 en 47 is verharding gepland. Als de locatie van het voetpad aangepast kan worden kunnen deze twee bomen behouden blijven. Van de 48 bomen kunnen er, in deze opzet, 23 niet behouden blijven. Hiervan zijn er 6 bomen met een kleinere omtrek dan 100 cm. Bij de nadere uitwerking van het ontwerp, wordt gekeken naar eventuele maatregelen om nog meer bomen te behouden. Bijvoorbeeld door het gebruik van een open steenstructuur bij de aanleg van parkeerverharding, waardoor beluchting en afwatering gewaarborgd kan worden. Door deze verharding hoeft ook minder zand afgegraven worden zodat ook minder wortelschade ontstaat. De afwatering van hemelwater kan afgekoppeld worden om deze in de groenstrook te laten uitkomen. Tijdens de bouwwerkzaamheden is het van belang de 10 geboden voor bouwen en bomen in acht te nemen zoals weergegeven in bijlage 4 van de Bomeneffectanalyse.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|14

3.3

Beeldkwaliteit

Voor een kwalitatieve invulling van het gebied is het van belang dat er een ruimtelijk kader ligt waarin de ruimtelijke en functionele kwaliteit van het bestemmingsplan nader worden uitgewerkt. Dit ruimtelijk kader is uitgewerkt in een beeldkwaliteitsplan en is als bijlage toegevoegd aan dit bestemmingsplan. Beeldkwaliteit bebouwing Het stedenbouwkundig plan voor het Weteringshof ligt in de dorpskern van Gilze. Voor de architectuur van de nieuwe woningen betekent dit dat inspiratie gehaald kan worden uit de moderne en klassiek vormgegeven dorpse architectuur. Dorps bouwen kan gerealiseerd worden door voort te bouwen op de traditie van soberheid en eenvoud met zorg voor detaillering. Door enige beperking in materiaalkeuze en rijkdom in detaillering ontstaat een eenheid die door zijn bescheidenheid en eenvoud past binnen de omgeving. In de architectuur moet een evenwicht zijn tussen helderheid en complexiteit.

Beeldkwaliteit bebouwing

Het plangebied bevindt zich in een unieke situatie waarin het gebied grenzend aan de Lange Wagenstraat onder “kleinschalige dorpslinten” valt en het grootste gedeelte van het plangebied onder de gebiedsindeling “bedrijventerrein” valt. Het spreekt voor zich dat de “kleinschalige dorpslinten” onder een bijzonder welstandsgebied vallen. Dit betekent dat de huidige woning aan de voorzijde zal worden teruggebouwd in de karakteristieke stijl van de lintbebouwing van de Lange Wagenstraat. De woningen in het hof worden uitgevoerd in heldere hoofdvormen met eigentijdse kenmerken en zo nu en dan een knipoog naar de bedrijvigheid uit het verleden. De ingrediënten voor de architectuur van het hof bestaan onder andere uit: • Heldere, rechthoekige hoofdvormen; • Een ingetogen vormentaal van de architectuur; • Een plat, groen ingericht dak met ruimte voor zonnepanelen; • De opbouw van de patiowoningen is ca. 30 m²; • Gebiedseigen materiaalgebruik: o De gevels van de bebouwing dienen te worden uitgevoerd in baksteen. In rood, roodbruine tot donkerbruine kleur. Detailleringen mogen afwijkingen in kleur, mits subtiel uitgevoerd; o Kozijnen en deuren dienen te worden uitgevoerd in hout of in houtlook kunststof; o De daken worden bij voorkeur uitgevoerd met een sedumdak.

Het dak van de opbouw en het dak van de appartementen worden vrijgehouden voor de plaatsing van zonnepanelen; o De lintwoning beschikt over een pannendak en wordt uitgevoerd in keramische dakpannen; NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|15

o

3.4

De carport beschikt niet over een garagedeur, bewoners dienen de carport niet af te sluiten met een garagedeur. Dit i.v.m. verrommeling van het stedenbouwkundig beeld en het beschikbaar blijven van de parkeerplaats.

Parkeren en verkeer

Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ biedt houvast voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is afhankelijk van de voorzieningen en de parkeernorm die bij de betreffende ontwikkeling hoort. In de ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ wordt onderscheid gemaakt tussen normen voor de zones ‘centrum’ en ‘overig’. Het plangebied ligt conform de nota parkeernormen in de zone ‘overig’. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de bestaande en de verschillende mogelijke invullingen schematische weergegeven. Parkeerbehoefte bestaande situatie Functies Parkeernorm Nota Parkeernormen 2017 Woning > 90 m 2 2,0 pp/woning Garage/werkplaats (bedrijf 2,4 pp/100 m2 bvo arbeidsintensief, bezoekersextensief Totaal

Parkeerbehoefte nieuwe situatie Functies Parkeernorm Nota Parkeernormen 2017 Woning > 90 m² 2,0 pp/woning Woning < 90 m2

1,8 pp/woning Totaal

Oppervlakte/aantal

Parkeerbehoefte

1 woning 1.130 m2 bvo

2,0 pp 27,12

29,12 pp

Oppervlakte/aantal

Parkeerbehoefte

11 patiowoningen 1 eengezinswoning 14 appartementen

24,00 pp 25,2 pp 49,2 pp

Uitgaande van 11 patiowoningen, 14 appartementen en 1 eengezinswoning, dienen conform de Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 afgerond 50 parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. In de nieuwe situatie worden 38 openbare parkeerplaatsen gerealiseerd en 12 carports. In totaal is er derhalve ruimte voor de staling van 50 auto’s. Het planvoornemen c.q. het perceel voorziet hierdoor in voldoende parkeerplaatsen om in de benodigde parkeerbehoefte te voorzien. In de planregels is dit tevens juridisch gewaarborgd. Verkeer Voor het maken van een inschatting van de hoeveelheid autoverkeer dat wordt gegenereerd bij ruimtelijke ontwikkelingen, zijn kencijfers verkeersgeneratie ontwikkeld. Onder verkeersgeneratie wordt hierbij verstaan de totale hoeveelheid gemotoriseerd verkeer (exclusief openbaar vervoer) die gedurende een gekozen tijdsperiode naar de beoogde ontwikkeling toe rijdt en hiervan wegrijdt.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|16

Het nationale kennisplatform voor infrastructuur, verkeer, vervoer en openbare ruimte (CROW) geeft in publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren, van parkeerkencijfers naar parkeernormen' kencijfers voor verkeersgeneratie. In de richtlijnen wordt onderscheid gemaakt op basis van de functie van de ontwikkeling (wonen, bedrijf, etc.) en op basis van de locatiekenmerken. Zodoende kan bij ruimtelijke ontwikkelingen voor vrijwel elke locatie een goed beeld worden verkregen wat de totale verkeersaantrekkende werking bedraagt. De verkeersgeneratie voor de bestaande situatie is onderstaand weergegeven. Voor de huidige bovenwoning is uitgegaan van de cijfers voor ‘koop, appartement, midden’. Voor de bedrijfspanden is uitgegaan van de cijfers voor ‘bedrijf arbeidsintensief, bezoekersextensief’. Verkeersgeneratie nieuwe situatie Functie(s) Maximale verkeersgeneratie volgens CROW publicatie 381 “Toekomstbestendig parkeren 2018” (centrum – weinig stedelijk) Koop, appartement, Max. 6,2 mvt/etmaal midden (per woning) Garage/werkplaats Max. 8 mvt/etmaal (bedrijf arbeidsintensief, (per 100 m² bvo) bezoekersextensief) Totaal

Maximale verkeersgeneratie: centrum – weinig stedelijk

6,2 mvt x 1 woning = 6,2 mvt/etmaal (8 mvt x 1.130 m² bvo) / 100 m² = 90,4 mvt/etmaal 96,6 mvt/etmaal

De verkeersgeneratie voor de nieuwe situatie is onderstaand weergegeven. Met het planvoornemen wordt het huidige bedrijfsgebouw met bovenwoning vervangen door één nieuwe reguliere grondgebonden woning. De rest van de bedrijfsbebouwing wordt vervangen door 14 starters-/seniorenappartementen met lift en 11 patiowoningen. Voor de nieuwe grondgebonden woning is uitgegaan van de cijfers voor ‘koop, huis, vrijstaand’, voor de 14 appartementen is gerekend met de cijfers voor ‘koop, appartement midden’ en voor de 11 patiowoningen is uitgegaan van de cijfers voor ‘koop, huis, tussen/hoek’. Verkeersgeneratie nieuwe situatie Functie(s) Maximale verkeersgeneratie volgens CROW publicatie 381 “Toekomstbestendig parkeren 2018” (centrum – weinig stedelijk) Koop, huis, vrijstaand Max. 8,3 mvt/etmaal (per woning) Koop, appartement, Max. 6,2 mvt/etmaal midden (per woning) Koop, huis, tussen/hoek Max. 7,6 mvt/etmaal (per woning) Totaal

Maximale verkeersgeneratie: centrum – weinig stedelijk

8,3 mvt x 1 woning = 8,3 mvt/etmaal 6,2 mvt x 14 woningen = 86,8 mvt/etmaal 7,6 mvt x 11 woningen = 83,6 mvt/etmaal 178,7

Op basis van de normen van het CROW zal het planvoornemen 82,1 extra motorvoertuigen per etmaal genereren op een gemiddelde weekdag, ten opzichte van de huidige situatie.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|17

Middels een inrit tussen de Lange Wagenstraat nummer 19-19a (de bedrijfsruimte met bovenwoningwoning) en 21 wordt het plangebied ontsloten op de Lange Wagenstraat. Deze erfontsluitingsweg zal 6,3 meter breed zijn (excl. parkeervakken). Verwacht wordt dat de Lange Wagenstraat voldoende capaciteit heeft om de toename in verkeersbewegingen te kunnen verwerken.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|18

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerkingen tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale karakter. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening stelt het Rijk een aantal regels die zijn bedoeld om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 1 oktober 2012 inwerking getreden.

Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|19

Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor overige stedelijke functies wordt in de overzichtsuitspraak gesteld, dat bij de toevoeging van een gebouw de ondergrens 'in beginsel' ligt bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Toetsing Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is, dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling wel een ‘stedelijke ontwikkeling’ is en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Onderhavig plan voorziet in de sanering van een bedrijfslocatie (autobedrijf) in het centrumgebied van Gilze. Hiervoor in de plaats komen 14 starters-/seniorenappartementen en 11 patiowoningen. De bedrijfsruimte met bovenwoning wordt daarbij tevens omgezet naar reguliere grondgebonden woning. Het planvoornemen voorziet hiermee in de toevoeging van 25 woningen. Deze toename is groter dan de drempelwaarde van 12 woningen, waardoor de voorgenomen ontwikkeling gezien moet worden als stedelijke ontwikkeling die ladderplichtig is. Kwantitatieve behoefte De woningbehoefte is dermate groot in de regio, dat in alle marktregio’s en in alle segmenten tekorten aan harde plannen zijn. In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag maken op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen.

Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. De gemeente Gilze en Rijen is van plan om naast de vervangende nieuwbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen. Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te behouden, die toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Nieuwbouw bevordert tevens de doorstroming en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen voor nieuwe inwoners. De gemeente richt zich op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in de dorpen.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|20

In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor de oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Gezien de grote woningbehoefte in de regio, en het feit dat onderliggend planvoornemen bijdraagt aan de doorstroming, komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Kwalitatieve behoefte Het planvoornemen betreft een inbreidingslocatie gelegen in het centrumgebied van Gilze. Vanwege de ligging direct naast het centrumplan leent de locatie zich uitstekend voor een woningbouwontwikkeling. De locatie is perfect voor mensen die in de buurt willen wonen van zowel een supermarkt, als het gezondheidscentrum van Gilze. De centrale locatie in het dorp en een bushalte in de nabije omgeving maken het plangebied ideaal voor zowel senioren als starters. Door kleinschalig te ontwikkelen op de locatie van het autobedrijf wordt van deze centrale gelegen locatie nabij het centrum een aantrekkelijke verblijfsplaats gemaakt, aansluitend op het Centrumplan. De herontwikkeling van bedrijf naar woningbouw draagt daarnaast, vanwege de sanering van (verouderde) bedrijfsbebouwing en de realisatie van duurzame woningen in het centrumgebied, bij aan een kwalitatieve verbetering van het woon- en leefklimaat in het dorpshart van Gilze.

Nationaal Waterprogramma In het Nationaal Water Programma 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het programma geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Dit doet het Rijk voor de periode 2022 – 2027, maar men kijkt ook verder vooruit. Het Rijk werkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren. De ministeries van Infrastructuur en Waterstaat, Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit hebben de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het opstellen van het NWP. Dit ontwikkelen zij samen met medeoverheden, drinkwaterbedrijven, maatschappelijke organisaties en branche- en sectorpartijen. Om de uitdagingen rondom water het hoofd te bieden is samenwerking cruciaal. De toetsing aan het nationaal waterbeleid vindt plaats in paragraaf 5.12 Water. Conclusie De toetsing aan het nationaal waterbeleid vindt nog plaats in paragraaf 5.12. Verder past het planvoornemen binnen het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2024 in werking.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|21

In december 2018 is de Brabantse Omgevingsvisie vastgesteld. Deze Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De Omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De Omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven. Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De Omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP).

Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de visie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen.

Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden • Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Geen attentiezone waterhuishouding (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Stalderingsgebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw en instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling) • Verbod uitbreiding veehouderij (rechtstreeks werkende regels: landbouw)

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|22

•

• • •

Stedelijk gebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw en instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Concentratiegebied (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) Normen wateroverlast (instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging)

Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Geen attentiezone waterhuishouding (art. 2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m³ per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen ‘Stedelijk gebied’ een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hier bij aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ in 4.1 Rijksbeleid.

Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richtinggevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant. Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|23

Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) • De waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) • Meerwaardecreatie (art. 3.8) Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Het planvoornemen voorziet in de sanering van een bedrijfslocatie (autobedrijf) in het centrumgebied van Gilze. Hiervoor in de plaats komen 14 starters-/seniorenappartementen en 11 patiowoningen. Voor de woningen worden de bebouwingsregelingen uit vigerende bestemmingsplannen, onder andere het “Centrumplan Gilze – Centrumdeel” en “Centrumplan Gilze – Parkdeel”, overgenomen, waarbij de maatvoeringen van de bebouwing worden gebaseerde op de bestaande bebouwing in de omgeving van het plangebied.

Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; • De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (art.

3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|24

Door kleinschalig te ontwikkelen op de locatie van het autobedrijf wordt van deze centrale gelegen locatie nabij het centrum een aantrekkelijke verblijfsplaats gemaakt, aansluitend op het Centrumplan. De herontwikkeling van bedrijf naar woningbouw draagt daarnaast, vanwege de sanering van (verouderde) bedrijfsbebouwing en de realisatie van duurzame woningen in het centrumgebied, bij aan een kwalitatieve verbetering van het woon- en leefklimaat in het dorpshart van Gilze. Provinciaal en regionaal waterbeleid Regionaal Water- en Bodemprogramma (RWP) 2022-2027 Op 22 december 2021 is het nieuwe Regionaal Water- en Bodem Programma in werking getreden. Het Regionaal Water en Bodem Programma (RWP) is de opvolger van het Provinciaal Milieu en Waterplan. Het is onderdeel van het planstelsel voor de wateropgaven in Nederland, samen met het Nationaal Water Programma en de waterbeheerprogramma’s van de waterschappen. Het RWP kent vijf beleidsopgaven met bijbehorende doelen: • Voldoende water - voldoende water betekent: niet te weinig diep en ondiep grondwater en oppervlaktewater met optimale zoetwaterbeschikbaarheid en waterverdeling in geval van extreme droogte, en niet te veel oppervlaktewater om ernstige regionale wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen.

• Schoon water - schoon grond- en oppervlaktewater voor onze volksgezondheid en natuur, conform de normen van de KRW; voorkomen van verontreiniging en het beschermen van diepe grondwatervoorraden. • Veilig water - veiligheid tegen hoogwater in het hoofdwatersysteem en het regionaal watersysteem. • Vitale bodem - vergroten van de vitaliteit, sponswerking, resistentie tegen ziekten en natuurlijk productievermogen van de bodem voor duurzame landbouw en biodiversiteit. • Klimaatadaptatie - aanpassen aan klimaatverandering in alle domeinen van het provinciale waterbeleid Waterbeheerprogramma 2022-2027 (waterschap Brabantse Delta) In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in de periode 2022 – 2027 uitvoert. Er staan doelstellingen en ambities in. Het waterbeheerprogramma komt voort uit afspraken in de Omgevingswet. Bij het opstellen van het Waterbeheerprogramma hebben we aan organisaties en andere belanghebbenden om hun inbreng gevraagd. Maar ook met trends en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals klimaat, de inrichting van de ruimte en economische activiteiten is rekening gehouden in het Waterbeheerprogramma. Brabant Keur Voor de beheergebieden van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en de Dommel geldt dezelfde keur: Brabant Keur.

De keur bevat regels ter bescherming van de waterwerken die nodig zijn voor een goed waterbeheer (kwantiteit) en voor de bescherming van het gebied tegen hoog water. Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlakte. Hieromtrent is bij de Algemene regels van de keur het volgende opgenomen: • Bij een toename van het verharde oppervlak van minder dan 500 m² stelt het waterschap geen andere eisen aan de verwerking van het hemelwater. Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid; • Bij een toename van het verharde oppervlakte van meer dan 500 m² maar minder dan 10.000 m² moeten compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater worden getroffen conform de rekenregel: benodigde compensatie (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m²); NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|25

•

Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een watervergunning nodig.

De toetsing aan het provinciaal en regionaal waterbeleid vindt plaats in paragraaf 5.12 Water. Conclusie De toetsing aan het provinciaal en regionaal waterbeleid vindt nog plaats in paragraaf 5.12. Verder past het planvoornemen binnen het provinciaal en regionaal beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De laatste actualisatie van de structuurvisie ‘Structuurvisie Stedelijk Gebied’ is op 17 juni 2021 vastgesteld door de gemeenteraad. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplannen. In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1.

2.

3.

4.

Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap o Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies o Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Herkenbare en levendige dorpsharten o Goed functionerende winkelconcentratiegebieden Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid o Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|26

Uitsnede visiekaart Stedelijk gebied (plangebied oranje omcirkeld)

Beleidsuitgangspunten Gilze In de Structuurvisie Stedelijk Gebied van de gemeente Gilze en Rijen zijn voor ‘wonen’ de volgende beleidsuitgangspunten opgenomen: • De gemeente maakt ruimte voor meer vraag gestuurde vormen van woningbouw, zodat heel gericht kan worden ingespeeld op specifieke woonbehoeften. •

De gemeente zet in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen door ouderen, en faciliteert dit door goede voorzieningen en het stimuleren van woningaanpassingen.

•

Mits gebouwd kan worden voor de juiste doelgroep en woonbehoefte, krijgt inbreiding voorrang boven uitbreiding. Prioritering en fasering van woningbouwlocaties vindt mede plaats op basis van de bijdrage die wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit.

Verbeteren ruimtelijke kwaliteit Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben een sterke relatie met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers, woningbouw kan de motor zijn voor herstructurering. Daarbij bepaalt het aanzicht van de woningen/bebouwing voor een deel de ruimtelijke kwaliteit. Hoewel grote delen van de dorpen een hoge woonkwaliteit kennen, zijn er op verschillende plekken ook verbeteringen mogelijk. Daarom heeft de gemeente vier doelstellingen geformuleerd, aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonomgeving kan worden getoetst. De gemeente kan deze doelstellingen gebruiken om het woningbouwprogramma de komende jaren te prioriteren en te faseren. Deze vier doelstellingen ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving, zijn:

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|27

•

Versterking van de hoofdstructuur. Ofwel, de herkenbaarheid van de structuur van linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken onze linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd. In de linten zijn momenteel ietwat verloederde plekken te vinden. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving.

•

Behoud van cultuurhistorische waarden. Dit speelt met name bij de oude fabriekspanden in Rijen, gelegen achter het lint. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden krijgen voorrang.

•

Sociale duurzaamheid. Het beleid ten aanzien van WMO, jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen is dynamisch van aard. Het vraagt om een specifieke aanpak. Uit dit beleid vloeien nieuwe ruimtelijke vraagstukken voort. Deze nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk ingepast in onze kernen, waardoor de sociaal maatschappelijk cohesie ter plaatse wordt vergroot.

•

Functionele noodzaak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden.

Toetsing Het planvoornemen biedt binnen deze vier doelstellingen een kwalitatieve verbetering van de woonomgeving en dan met name in het centrum van Gilze, grenzend aan het Centrumplan. Ondanks dat het plangebied niet direct aan de dorpse linten ligt, zorgt de herontwikkeling wel voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in de nabijheid van deze linten. Bovendien is het een positieve aanvulling voor de gewenste structuur binnen het centrum van Gilze. De beoogde woningbouwontwikkeling past binnen de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie Stedelijk Gebied. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt.

Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met de omringende gemeenten. De toekomstvisie heeft als functie dat zij: • Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025; • Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente; • Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn; • Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|28

De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd. In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: • Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur, die optimaal worden gebruikt; • Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied. Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toenamen van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdient ook maatschappelijk aan de gemeente binden.