Bijlage 3- Ontwerpbestemmingsplan - toelichting en

Omdat alle vleermuissoorten streng zijn beschermd, dient het voorkomen van dergelijke verblijven conform het vleermuisprotocol te worden onderzocht. Indien blijkt dat er vleermuisverblijven aanwezig zijn, dient er een ontheffing op de Wnb te worden aangevraagd. Ook dient de functionaliteit van het plangebied te worden gewaarborgd. Dit houdt in dat er op aangepaste wijze wordt gesloopt (zodat er geen vleermuizen worden gedood) en dat er nieuwe vleermuisverblijven gecreëerd moeten worden.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|52

Om vertraging te voorkomen, is het verstandig om vooruitlopend op de resultaten van het vleermuizenonderzoek alvast vleermuiskasten verspreid over de wijk op te hangen. Gewone dwergvleermuizen hebben bijvoorbeeld de tijd nodig om aan nieuwe verblijfplaatsen te wennen. Gedurende deze gewenningsperiode moeten zowel de oorspronkelijke situatie als de nieuw aangebrachte vervangende voorzieningen beide aanwezig zijn. Het is daarom beter om voor zekerheid te gaan en alvast 4 vleermuiskasten op te hangen. Dit dient te gebeuren aan niet te slopen panden binnen een straal van 200 meter van het plangebied, onder begeleiding van een deskundige. Als blijkt dat er vleermuisverblijven aanwezig zijn die door de sloopwerkzaamheden zullen worden vernietigd, wordt vertraging van de werkzaamheden (in verband met de gewenningsperiode) in de meeste gevallen voorkomen. Vleermuizen: verstoring foerageergebied De bomenrij rond de paardenweide fungeert mogelijk als foerageergebied van vleermuizen. Deze bomen blijven behouden, maar om verstoring van vleermuizen te voorkomen, mag er tot op een afstand van 10 meter van deze bomen alleen vleermuisvriendelijke buitenverlichting worden geplaats; van de bomen af omlaag gerichte straatverlichting, met een scherpe bundel, zoals ledlampen. Hierbij kan worden gekozen voor amberkleurige UV-vrije led armaturen.

Het gebruik van lampen zal echter alleen van toepassing zijn wanneer het donker is. Voor vleermuizen geldt dat het foerageergebied ook in de aanlegfase niet mag worden verstoord. In de praktijk zal er echter niet worden gewerkt in de avonduren, waardoor een noemenswaardige verstoring sowieso zal uitblijven. Extra aandachtspunten Voor algemeen voorkomende broedvogels (waarvan het nest gedurende broedperiode beschermd is) dienen mitigerende maatregelen getroffen te worden. Door de voorgenomen werkzaamheden bestaat de kans dat holen van algemene soorten als konijn, egel en diverse muizensoorten worden vergraven. Om rekening te houden met deze soorten dienen ook hiervoor maatregelen getroffen te worden. De te nemen maatregelen zijn opgenomen in bijlage 2 van de quickscan natuurwetgeving, die als bijlage bij onderhavige toelichting is opgenomen. Gelet op de algemene zorgplicht dienen voorafgaand aan de werkzaamheden alle maatregelen te worden getroffen om nadelige gevolgen voor flora en fauna zoveel mogelijk te voorkomen, beperken of ongedaan te maken. Dit geldt altijd en voor alle planten- en diersoorten. Indien een soort die niet in de quickscan wordt genoemd in het terrein wordt geconstateerd bij aanvang van de werkzaamheden, dient hier passend op te worden gereageerd.

Het is hierbij nodig om contact op te nemen met een ter zake kundige en een maatregel toe te passen, zodat de wet niet wordt overtreden. Aanvullend onderzoek vleermuizen en huismus Voor het plangebied is een aanvullend onderzoek naar het voorkomen van vleermuizen en huismussen uitgevoerd. In het plangebied zijn 0 huismusnesten en 0 vleermuisverblijven gevonden. Werfroepen van vleermuizen zijn evenmin waargenomen. Resultaten Ook in de directe omgeving zijn geen huismusnesten of vleermuisverblijven waargenomen. Een enkele ronde vloog er kort na/voor zonsondergang een gewone dwergvleermuis rond het plangebied. Hieruit valt op te maken dat er in de directe omgeving van het plangebied een verblijf van de gewone dwergvleermuis aanwezig is. Overige vleermuissoorten werden niet waargenomen.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|53

Conclusie In het plangebied bevinden zich geen huismusnesten of vleermuisverblijven. Bij de sloop van de gebouwen hoeft dus geen rekening te worden gehouden met beschermde soorten. Er hoeft dus geen ontheffing op de Wet natuurbescherming te worden aangevraagd. Stikstofdepositie Met de uitspraak van de Raad van State is het Programma Aanpak Stikstof komen te vervallen. Ieder plan en project zal daarom moeten aantonen dat er geen sprake is van negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen voor de kwalificerende soorten en habitattypen uit de dichtstbijzijnde stikstofgevoelige delen in de dichtstbijzijnde Natura 2000 gebieden Een nieuwe stikstofrekentoepassing maakt sommige bouwprojecten toch mogelijk. Het kabinet heeft destijds een nieuwe rekenmethode naar buiten gebracht (de ‘AERIUS Calculator 2020’) welke het verlenen van vergunning voor projecten mogelijk moet maken. Inmiddels is ‘AERIUS Calculator (versie 2022)’ de meest recente versie waarmee gerekend kan worden. Projecten waarvan (met behulp van deze rekenmethode) kan worden bewezen dat ze de natuur niet raken, komen in aanmerking voor een vergunning. De natuur wordt niet geraakt zolang de depositie van stikstof op beschermde natuurgebieden niet hoger bedraagt dan 0,00 mol/ha/j.

Voor het planvoornemen is met behulp van de AERIUS Calculator (versie 2022) bekeken wat de invloed is van de stikstofdepositie op Natura 2000 gebieden. De berekening inclusief bijbehorende rapportage is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Uit de berekening blijkt dat – met de uitgangspunten die in dit onderzoek gedaan zijn – gedurende de aanleg- en gebruiksfase geen toename van de stikstofdepositie groter dan 0,00 mol/ha/jaar is berekend. Conclusie Het aspect natuurwetgeving vormt geen belemmering voor het planvoornemen, mits uit de lopende aanvullende onderzoeken geen nadere belemmeringen volgen en de voorgestelde mitigerende maatregelen in acht worden genomen.

5.9

Niet Gesprongen Explosieven

Iedere opdrachtgever en opdrachtnemer dienen op basis van de Arbowetgeving en de Wet Openbare Orde en Veiligheid alle risico’s, inclusief mogelijke risico’s met betrekking tot NGE, in ogenschouw te nemen, voordat de voorgenomen grondroerende werkzaamheden daadwerkelijk starten. Om inzichtelijk te maken of er een verhoogde kans op het aantreffen van NGE is binnen de gemeente Gilze en Rijen heeft REASeuro een gemeentebreed Historisch Vooronderzoek naar NGE uitgevoerd. Hieruit blijkt dat de gehele huidige projectlocatie binnen een NGE-Verwachtingsgebied ligt. Projectgebonden Risicoanalyse Niet Gesprongen Explosieven Door REASeuro is in februari 2023 een projectgebonden risicoanalyse niet gesprongen explosieven uitgevoerd. De volledige rapportage is als bijlage bij de toelichting opgenomen. Uit de analyse zijn de volgende resultaten naar voren gekomen: Tussen 1940 en 1944 was het nabijgelegen vliegveld Gilze-Rijen in Duitse handen en was het in deze periode herhaaldelijk het doelwit van geallieerde (jacht)bommenwerpers. Bij deze bombardementen zijn in een breed gebied rondom het vliegveld bommen terechtgekomen, waaronder in het drop Gilze. NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|54

Voorafgaand aan het geallieerde offensief in oktober 1944 vonden diverse artilleriebeschietingen plaats op Gilze. Op basis van het Historisch vooronderzoek zijn twee verwachtingsgebieden voor NGE afgebakend ter plaatse van de projectlocatie. Uit bestudering en analyse van naoorlogse ontwikkelingen en aanpassingen in het gebied is in de Projectgebonden Risicoanalyse vastgesteld dat er meerder grondroerende werkzaamheden hebben plaatsgevonden waarbij delen van de NGE-verdachte laag zijn verwijderd, dan wel geroerd. Bij de aanleg van de naoorlogse bebouwing is de grond geroerd tot de onderzijde van de fundering en tot de onderzijde cunet bij het verharde terrein. Het paardenveld is ongeroerd en vanaf het maaiveld verdacht op NGE. Grote delen van de NGE-verdachte grond laag zijn nog intact. Bij de voorgenomen grondroerende werkzaamheden zal in de op NGE-verdachte grond geroerd worden. Daarnaast dient rekening gehouden te worden met de trillingsgevoelige ontstekers. Werkzaamheden waar trillingen bij vrijkomen dienen zoveel mogelijk te worden voorkomen, dit geldt ook voor de sloopwerkzaamheden. Om het risico met betrekking tot NGE terug te brengen naar een acceptabel niveau wordt geadviseerd om mitigerende maatregelen te treffen. Conclusie Met in achtneming van de mitigerende maatregelen, vormt het aspect niet gesprongen explosieven geen belemmering voor het planvoornemen.

5.10

Vliegbasis Gilze-Rijen

IHCS Gilze ligt geheel binnen het horizontale obstakelvrije vlak van vliegbasis Gilze-Rijen (onderdeel van de Inner Horizontal en Conical Surface, IHCS). Voor dit vlak geldt een bouwhoogtebeperking van 56 meter boven NAP. Er van uit gaande dat het maaiveld ter hoogte van het plangebied maximaal 18 meter boven NAP ligt, betekent dit dat nergens in het plangebied hoger dan 38 meter mag worden gebouwd. Daarnaast ligt Gilze deels in de funnel van de vliegbasis. De funnel is een obstakelvrij start- en landingsvlak waarvan de bouwhoogtebeperking binnen het plangebied oploopt van circa 30 meter boven NAP tot 56 meter boven NAP. Dit kan worden vertaald in maximale bouwhoogtes van 25 tot 115 meter ten opzichte van het maaiveld. De beoogde bouwhoogte van onderhavig planvoornemen blijft ver onder deze maximale bouwhoogtes. Munitiezone Luchtvaart is te beschouwen als een risicovolle activiteit. Het huidige externe veiligheidsbeleid is met name gericht op ‘stationaire bronnen’ (fabrieken, opslagplaatsen, e.d.) en op het vervoer van gevaarlijke stoffen (weg, water, spoor en buisleidingen). In de luchtvaart gaat het op ‘bewegende bronnen’, die een ander risicobeeld met zich mee brengen. Daarom wordt voor de luchtvaart specifiek extern veiligheidsbeleid ontwikkeld, dat zal worden geïmplementeerd in de Wet Luchtvaart. Het beleid beperkt zich op dit moment nog tot Schiphol.

Voor militaire vliegvelden blijft het Ministerie van Defensie verantwoordelijk.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|55

Het huidige toetsingskader legt geen beperkingen op aan ontwikkelingen in het plangebied. Wel is op de vliegbasis Gilze-Rijen een munitiecomplex aanwezig. Het plangebied ligt buiten de beschermingszones rond dit complex. Geluid Over Gilze vallen twee zoneringen die verband houden met het aspect geluid. Enerzijds ligt een gedeelte van Gilze binnen de zone industrielawaai van de proefdraai - installatie op de vliegbasis. Anderzijds gelden voor een gedeelte van Gilze beperkingen vanwege luchtverkeerslawaai. 50 dB(A)-zone Op de vliegbasis Gilze-Rijen is een proefdraai-installatie toegestaan. Een dergelijke installatie moet worden aangemerkt als een geluidzoneringsplichtige inrichting (een zogenaamde ‘grote lawaaimaker’) en is als zodanig voorzien van een 50 dB(A)-contour. Buiten deze contour mag de geluidbelasting, vanwege de proefdraai-installatie, niet meer bedragen dan 50 dB(A). Binnen de 50 dB(A)-contour mogen niet zonder meer nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen worden geprojecteerd. Voor nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen geldt dat door het College van Burgemeester en Wethouders een ontheffing voor een hogere waarde tot maximaal 55 dB(A) kan worden verleend. Het plangebied ligt buiten de 50 dB(A)-contour rond de proefdraai-installatie. De ligging van de 50 dB(A)-contour levert derhalve geen belemmering op voor dit bouwplan.

Luchtverkeerslawaai (Ke-zonering) De maximaal toelaatbare geluidbelasting in het kader van het Besluit geluidbelasting grote luchtvaart, wordt gemeten in Kosteneenheden (Ke). De grens voor de maximaal toelaatbare geluidbelasting voor nieuwe geluidgevoelige objecten bedraagt in principe 35 Ke. Voor nieuwe woningen die een open plek in de bestaande, te handhaven bebouwing opvullen en voor herbouw van bestaande woningen geldt een grenswaarde van 35 Ke. Voor woningen die noodzakelijk zijn uit oogpunt van bedrijfs- of grondgebondenheid en voor reeds geprojecteerde woningen geldt een grenswaarde van 45 Ke. Voor bestaande geluidgevoelige objecten (waaronder woningen) geldt in principe een grenswaarde van 35 Ke. Als gevelmaatregelen zijn getroffen, zijn voor bestaande geluidgevoelige objecten hogere grenswaarden (tot 65 Ke) toegestaan. Gilze ligt gedeeltelijk binnen de 35 Ke-contour van vliegbasis Gilze-Rijen. Op de gronden die binnen deze aanduiding vallen, mag in principe geen geluidgevoelige bebouwing worden opgericht, op enkele uitzonderingen na. Het plangebied ligt buiten de 35 Ke-contour van de vliegbasis Gilze-Rijen. De ligging van de Kecontouren levert derhalve geen belemmering op voor het planvoornemen. Conclusie De vliegbasis Gilze-Rijen vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|56

5.11

Vormvrije MER-beoordeling

Op 1 april 2011 is het nieuwe Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Een belangrijke wijziging die daarin is aangebracht, is dat voor de vraag of een m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen, toetsing aan de drempelwaarden in de D-lijst niet toereikend is. Indien een activiteit een omvang heeft die onder de grenswaarden ligt, dient op grond van de selectiecriteria in de EEG – richtlijn milieueffectbeoordeling te worden vastgesteld of belangrijke nadelige gevolgen van de activiteit voor het milieu kunnen worden uitgesloten. Pas als dat het geval is, is de activiteit niet m.e.r.-(beoordelings)plichtig. In het kader van de wijziging van het Besluit m.e.r. is een handreiking opgesteld over de vraag hoe moet worden vastgesteld of een activiteit met een omvang onder de drempelwaarde toch belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. In de handreiking is opgenomen dat voor elke besluit of plan dat betrekking heeft op activiteit(en) die voorkomen op de Daklijst en die een omvang hebben die beneden de drempelwaarden liggen, een toets moet worden uitgevoerd of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. Voor deze toets wordt de term vormvrij m.e.r.-beoordeling gebruikt. Uit deze toets kunnen twee conclusies volgen: belangrijke nadelige milieueffecten zijn uitgesloten of belangrijke nadelige milieueffecten zijn niet uitgesloten.

In het eerste geval is de activiteit niet m.e.r.beoordelingsplichtig, in het andere geval dient een m.e.r.- beoordeling te worden uitgevoerd en de bijbehorende procedure worden gevolgd. De toetsing in het kader van de vormvrije m.e.r.-beoordeling dient te geschieden aan de hand van de selectiecriteria in bijlage III van de EEG – richtlijn milieueffectbeoordeling. Onderzoek Drempelwaarde lijst D Het planvoornemen valt onder activiteit D.11.2 in bijlage II van het Besluit m.e.r. onder de term ‘stedelijke ontwikkeling’. De drempelwaarde voor een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit met D.11.2. in bijlage II van het Besluit, vermeld: • Een oppervlakte van 100 hectare of meer; • Een aangesloten gebied en 2.000 of meer woningen. Het planvoornemen ligt ver beneden de drempelwaarde zoals opgenomen in het Besluit m.e.r. Gevoelige gebieden In onderdeel A van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is bepaald wat verstaan wordt onder een gevoelig gebied. Als gevoelig gebied zijn gebieden aangewezen die beschermd worden op basis van natuurwaarden, landschappelijke waarden, cultuurhistorische waarden en waterwingebieden. Het plangebied is in geen van dergelijke gevoelige gebieden gelegen. Er is dus geen sprake van significante nadelige effecten voor het milieu.

Milieugevolgen In voorgaande paragrafen van dit hoofdstuk zijn de verschillende milieueffecten beschouwd, zoals bodemkwaliteit, luchtkwaliteit, etc. Hieruit blijkt dat er door de ontwikkeling geen sprake is van nadelige milieugevolgen. Conclusie Het uitvoeren van een (vorm-vrije) m.e.r.-beoordeling is niet noodzakelijk. NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|57

5.12

Water

Watertoets Sinds 1 november 2003 is het wettelijk verplicht, in het kader van het Besluit ruimtelijke ordening, een watertoets te verrichten. In de toelichting bij ruimtelijke besluiten en plannen, waarop bovengenoemde besluit van toepassing is, is het noodzakelijk een beschrijving te geven van de manier waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Hemelwater Het gedeelte van het perceel dat gebruikt werd voor de bedrijfsactiviteiten (3.581 m 2) is volledig verhard/bebouwd. De paardenweide (circa 2.100 m 2) is daarbij volledige onverhard c.q. ingericht als grasland. In de bestaande situatie wordt de neerslag via inzijging, afroming naar lagere terreindelen en verdamping afgevoerd. De afvoer van neerslag, afkomstig van de huidige daken verloopt op traditionele wijze door lozing op het rioolstelsel. Oppervlaktewater Het plangebied valt binnen het beheergebied van het waterschap Brabantse Delta. Binnen of nabij het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Afvalwater In de huidige situatie is het afvalwater aangesloten op de riolering langs de Lange Wagenstraat. Bodem en grondwater De ondergrond in midden Noord-Brabant is opgebouwd uit afzettingen, die geohydrologisch kunnen worden onderverdeeld in relatief goed en slecht waterdoorlatende lagen.

In de ondergrond van midden Noord-Brabant komen twee watervoerende pakketten voor, min of meer gescheiden door een slechte doorlatende laag. Afkoppelen hemelwater Momenteel is een groot deel van het plangebied verhard (bebouwd en bestraat). Het algemeen beleid is erop gericht om verhard oppervlak te beperken bij nieuw- en verbouwprojecten. Het plangebied ligt volgens de Bodematlas van de provincie Noord-Brabant in een infiltratiegebied. Het infiltreren van neerslag levert een positieve hydrologische bijdrage, mits de juiste milieuhygiënische maatregelen worden getroffen. Bij nieuwe ontwikkelingen dient hemelwater, afkomstig van ‘schoon’ afvoerend oppervlak, waar mogelijk, ter plaatse te infiltreren. Bestaande situatie De totale oppervlakte van het perceel bedraagt 5.681 m2. Op het perceel staan een viertal gebouwen: De bedrijfsruimte met bovenwoning en een drietal bedrijfsgebouwen: een showroom van circa 540 m2, een werkplaats circa 295 m2 en een receptie/kantoor van circa 295 m2. De overige gronden worden gebruikt voor de stalling van auto’s, met achter op het perceel nog een paardenweide van circa 2.100 m2.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|58

Nieuwe situatie Onderhavig planvoornemen de woningbouwontwikkeling Weteringshof. Hiertoe wordt de bestaande bedrijfsbebouwing gesloopt. Ter vervanging worden 14 starters/seniorenappartementen en 11 patiowoningen gerealiseerd. Ter plaatse van de bedrijfsruimte met bovenwoning aan de voorzijde van het perceel zal vervangende nieuwbouw plaatsvinden. In onderstaande tabel is voor de huidige en toekomstige situatie de oppervlakteverharding inzichtelijk gemaakt bij het maximale planologische gebruik van de locatie. Bruto (verhard) oppervlakte Totaal oppervlakte plangebied Bebouwing Verharding (verkeer) Totaal verhard oppervlak Totaal onverhard oppervlak Toename verhard oppervlak

Huidige situatie 5.681 m2 1.130 m2 2.451 m2 3.581 m2 2.100 m2

Toekomstige situatie 5.681 m2 2.455 m2 2.056 m2 4.511 m2 1.179 m2 930 m2

Volgens het Gemeentelijk Rioleringsplan, verbreed GRP Gilze en Rijen 2021-2025, moet bij nieuwbouw en herstructureringsprojecten voorkomen worden dat er negatieve effecten op de waterhuishouding optreden. Voor verbouw zonder toename van het verhard oppervlak geldt een retentie-eis van 7 mm. Bij nieuwbouw of toenemend verhard oppervlak geldt een retentie-eis van 60 mm. Het verhard oppervlak neemt toe met circa 930 m². Op basis van het beleid van het waterschap dienen bij de toename van het verhard oppervlak tussen de 500 m² en 10.000 m² compenserende maatregelen te worden getroffen om versnelde afvoer van hemelwater tegen te gaan. Er dient in totaal te worden voorzien in 80,9 m3 ((3.581 m² x 7 mm) + (930 m2 x 60 mm)) aan benodigde waterberging. Hiertoe kunnen bijvoorbeeld infiltratiekratten onder de ontsluitingsweg of parkeerplaatsen worden aangelegd of een verlaging / wadi in de groenvoorzieningen. Bij de nadere uitwerking van de waterhuishouding in een waterhuishoudkundig plan zullen de omvang en ligging van de bergings- en infiltratievoorzieningen nader worden uitgewerkt. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die borgt dat bij de invulling van het plangebied wordt voldaan aan de retentie-eisen comfort het vGRP.

Wateradvies De uitwerking van het voorliggende plan in deze waterparagraaf wordt in het kader van het wettelijk vooroverleg aan het waterschap Brabantse Delta toegezonden. Conclusie Door het nemen van de juiste maatregelen levert het planvoornemen geen knelpunten op voor de waterhuishouding.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|59

6.

JURIDISCHE REGELGEVING

6.1.

Inleiding

Dit bestemmingsplan sluit wat betreft de juridische regelgeving aan op de regeling van het “Centrumplan Gilze”. Overeenkomstig het bepaalde in artikel 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) worden, door middel van de op de verbeelding aangegeven bestemmingen en de daarop betrekking hebbende regels, de in het plan begrepen gronden voor bepaalde doeleinden aangewezen. Daarbij worden regels gegeven voor het bouwen van bouwwerken en voor het gebruik van de bouwwerken en onbebouwde gronden.

6.2.

Systematiek van de regels

De gemeente Gilze en Rijen hanteert een bestek waar een bestemmingsplan aan dient te voldoen. Een hulpmiddel wat de gemeente daarbij gebruikt is een standaard opzet voor het maken van regels bij bestemmingsplannen. Elk bestemmingsplan blijft echter maatwerk. De opzet van de regels is gebaseerd op de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012). Uiteraard is de mogelijkheid tot het leveren van maatwerk opgenomen, om de specifieke eisen die een gebied stelt aan de bestemmingsplanregeling te kunnen verwerken. Daarnaast is in landelijke standaarden (SVBP 2012 en IMRO 2012) vastgelegd welke kleuren, lijnen, symbolen e.d. toegepast worden bij het opstellen van de verbeelding. In de volgende paragraaf worden de gebruikte bestemmingen nader toegelicht. Hieronder wordt een toelichting gegeven op welke wijze een en ander in de regels is vastgelegd. De regels zijn als volgt ingedeeld: Hoofdstuk 1: Inleidende bepalingen Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In het eerste artikel zijn de begripsomschrijvingen opgenomen, het tweede artikel bevat de wijze van meten. Hoofdstuk 2: Regels met betrekking tot de bestemmingen Dit hoofdstuk bestaat uit een beschrijving van de bestemmingen.

Deze kennen per bestemming globaal de volgende opzet: • Bestemmingsomschrijving; • Bouwregels voor gebouwen; • Bouwregels voor aan-, uit- en bijgebouwen; • Bouwregels voor bouwwerken, geen gebouwen zijnde; • Eventuele nadere eisen; • Eventuele afwijkingen van de bouwregels; • Eventuele specifieke gebruiksregels; • Eventuele afwijkingen van de gebruiksregels. In dit hoofdstuk worden de bestemmingen van gronden als eerste beschreven en daarna gevolgd door de eventuele dubbelbestemmingen voor leidingen, waarden en waterstaatsdoelen.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|60

Hoofdstuk 3: Algemene regels Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen: • Anti-dubbeltelregel: met deze bepaling wordt beoogd misbruik van de regels door middel van (privaatrechtelijke) wijzigingen in de eigendomsverhoudingen van gronden te voorkomen; • Algemene bouwregels: dit artikel bevat de bouwregels van algemene bouwwerken die binnen het gehele plangebied kunnen worden opgericht; • Algemene afwijkingsregels: het gaat hierbij om een afwijkingsmogelijkheid van de in de regels gegeven maten en percentages met betrekking tot het bouwen, het oprichten van gebouwen van openbaar nut en het in beperkte mate verschuiven van bestemmingsgrenzen; • Algemene gebruiksregels; dit artikel bevat de algemene regels ten aanzien van het strijdig gebruik. • Algemene wijzigingsregels: het gaat hierbij om een afwijkingsmogelijkheid van de in het bestemmingsplan opgenomen bestemmingsgrenzen. • Algemene procedureregels. Hoofdstuk 4: Overgangs- en slotregels Dit hoofdstuk bevat regels die op het hele plangebied betrekking hebben en regelt de volgende onderwerpen: • Overgangsregeling: bouwwerken welke op het moment van tervisielegging van het plan aanwezig zijn, mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels.

Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment waarop het plan rechtskracht verkrijgt, mag gehandhaafd blijven; • Titel: in deze regel wordt aangegeven onder welke naam de regels aangehaald kunnen worden.

6.3.

Beschrijving van de bestemmingen

Artikel 3 Groen De voor ‘Groen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor groenvoorzieningen, voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen, ondergrondse voorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Artikel 4 Verkeer – Verblijfsgebied De voor ‘Verkeer – Verblijfsgebied’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wegen, voet- en fietspaden, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, ondergrondse voorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groenvoorzieningen, water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen, straatmeubilair en uitritten. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|61

Artikel 5 Wonen De voor ‘Wonen’ aangewezen gronden zijn bestemd voor wonen, de afzonderlijke huisvesting van huishoudens of daarmee verglijkbare economische eenheden van een of meer personen in een woningen, tuinen en erven, nutsvoorzieningen en bij deze bestemming behorende voorzieningen. zoals water, waterberging en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen, (gebouwde) parkeervoorzieningen, kunstwerken, kunstobjecten, speeltoestellen en straatmeubilair en uitritten. Artikel 6 Waarde – Archeologie – 3 De voor 'Waarde - Archeologie - 3' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Gebiedsaanduidingen In artikel 8.1 is de aanduiding voor de zone 'overig - IHCS' opgenomen. Deze zone beschermt de belangen van de aanwezige luchtmachtbasis 'vliegbasis Gilze-Rijen'

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|62

7.

UITVOERBAARHEID

7.1

Economische haalbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 lid 1 onder f van het Bro dient de uitvoerbaarheid van bestemmingsplannen te worden aangetoond. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat de gemeenteraad een exploitatieplan moet vaststellen voor gronden waarop een aangewezen bouwplan is voorgenomen, tenzij het kostenverhaal anderszins verzekerd is. In artikel 6.2.1. Bro staat aangegeven wat onder een aangewezen bouwplan wordt verstaan. Het bestemmingsplan betreft een particulier initiatief op particulier terrein. Tussen de initiatiefnemer en de gemeente wordt ten behoeve van de kosten een overeenkomst gesloten. Hiermee is het verhaal van kosten van de grondexploitatie over in het plan begrepen gronden anderszins verzekerd en hoeft geen exploitatieplan te worden opgesteld. Hiermee is de economische uitvoerbaarheid van voorliggend plan voldoende aangetoond.

7.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Omgevingsdialoog Op woensdag 21 september 2022 is de omgevingsdialoog uitgevoerd in de vorm van een informatiebijeenkomst in De Hof van Gilze, aan het Steenakkerplein 2 te Gilze. De sfeer tijdens de bijeenkomst op 21 september 2022 was informeel en positief. Het plan werd aan de hand van 2 thematafels gepresenteerd. Aanwezige konden bij deze thematafels het gesprek aangaan met de stedenbouwkundige adviseurs en de architect en hun reactie op het plan geven. Er was ruimte voor suggesties, tips en denkrichtingen. Dit blijkt ook uit de input die via de reactieformulieren is gedeeld. Van de bijeenkomst is een verslag gemaakt dat aan de aanwezigen is toegezonden. Daarnaast zijn er reactieformulieren en e-mails van de omwonenden ontvangen. Het verslag van de omgevingsdialoog is als bijlage bij het bestemmingsplan gevoegd. Vooroverleg In het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het voorontwerp-bestemmingsplan voorgelegd aan de vooroverleg partners: de Provincie NoordBrabant, het Waterschap Brabantse Delta en de veiligheidsregio. De adviezen zijn verwerkt in onderhavig bestemmingsplan. Ontwerp Na de instemming van het college van burgemeester en wethouders op het ontwerpbestemmingsplan wordt het ontwerp 6 weken ter inzage gelegd.

In deze periode heeft eenieder de mogelijkheid zienswijze in te dienen bij het college van burgemeester en wethouders.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

|63

Vaststelling Na vaststelling wordt het plan, samen met het besluit tot vaststelling hiervan, opnieuw 6 weken ter inzage gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen dit besluit beroep aantekenen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Tevens kan beroep worden ingesteld tegen de eventueel gewijzigde onderdelen. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

NL.IMRO.0784.BPLangeWagenstr19-ON01

bestemmingsplan Lange Wagenstraat 19, Gilze

BIJLAGEN BIJ DE TOELICHTING

BIJLAGE 1 BOMENEFFECTANALYSE

BoomEffect Analyse

Aan de Lange Wagenstraat 19, Gilze

In opdracht van: Auteur : Datum : Versie:

Ordito Postbus 94, 5126 ZH Gilze ir. S.J.T. Poutsma 4 September 2023 03

Laan van Mertersem 15 4813 GG, Breda www.b-vier.nl

Inhoudsopgave

1

Inleiding ..................................................................................................................................... 2 1.1 Algemene informatie ........................................................................................................ 2 1.2 Achtergrondinformatie .................................................................................................... 2 1.3 Adviesvraag ....................................................................................................................... 2 2 Bevindingen............................................................................................................................... 2 3 Conclusies .................................................................................................................................. 3 3.1 Advies ................................................................................................................................. 3

Afbeeldingen afbeelding 1 afbeelding 2 afbeelding 3 afbeelding 4 Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

nieuwbouwplan met parkeergelegenheid ........................................................... 2 bomen uit bomenlijst ............................................................................................ 2 locatie van bomen met en zonder kroonprojectie ............................................. 3 bomen met bebouwing grens ...............................................................................4

Algemene boomgegevens........................................................................................... 5 Beoordeling bomen .......................................................................................................6 Eindresultaat................................................................................................................. 7 De 10 geboden bij bomenwerk ....................................................................................8

BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina: 1 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

1 Inleiding 1.1 Algemene informatie In opdracht van Ordito is een boomeffectanalyse (BEA) gedaan van het terrein aan de Lange Wagenstraat 19 in Gilze met achterliggend perceel (zie afbeelding voorblad). Voor dit terrein is nieuwbouw gepland voor de ontwikkeling van 11 patiowoningen en een appartementencomplex met opslag en parkeergelegenheid (zie afbeelding 1).

afbeelding 1

nieuwbouwplan met parkeergelegenheid

1.2 Achtergrondinformatie Eind juli zijn op het terrein de bomen ingemeten en in een Geografisch informatiesysteem (QGIS) gezet. Deze gegevens zijn beschikbaar als dat nodig is.

1.3 Adviesvraag Gevraagd is de bomen op het perceel in te meten en te kijken naar de kwaliteit. Daarnaast is gekeken naar de locatie van de bomen en in hoeverre de huidige bomen ingepast kunnen worden in het ontwerp zoals weergegeven in afbeelding 1.

2 Bevindingen Er zijn in totaal 48 bomen ingemeten met algemene gegevens zoals soort, hoogte, boomomtrek, kroondiameter en conditie. Deze gegevens zijn weergegeven in bijlage 1. De locatie van de bomen is weergegeven in afbeelding 3. In het rechter deel is ook de locatie met kroonprojectie weergegeven. De boomnummers zijn in een logische volgorde weergegeven met in het zuiden nummer 1 en dan met de klok mee genummerd naar 48. De bomen aan deze zijde van het Huppelpad staan niet in de bomenlijst van de gemeente en zijn dus niet beschermd. BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina: 2 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

afbeelding 2

bomen uit bomenlijst

Voor de overige bomen geldt de normale regeling dat bomen met een omtrek minder dan 100 cm niet vergunning plichtig zijn.

afbeelding 3

locatie van bomen met en zonder kroonprojectie

3 Conclusies Uit de veldinspectie (zie bijlage 2) blijkt dat 8 bomen niet behouden kunnen blijven door de geringe boomkwaliteit. Grofweg heeft de groenstrook, zoals weergegeven in afbeelding 1, een breedte van ca 4 meter. De groenstrook in het terrein, met kroonprojectie, is gemiddeld 8 meter breed. In afbeelding 4 is de bebouwing met perceelsgrens geprojecteerd in het GIS-bestand. Rondom de bebouwing is bestrating en parkeervakken (afbeelding 1) gepland. Ook zullen er rondom bebouwing steigers komen waardoor er minimaal 1 meter ruimte rondom vrij moet blijven. Het komt erop neer dat door ontwerptechnische redenen de bomen (15 stuks) aan de binnenrand van de groenstrook niet behouden kunnen blijven. Bij boom 46 en 47 is verharding gepland. Als het de locatie van het voetpad aangepast kan worden kunnen deze twee bomen behouden blijven. Het totaal is weergegeven in bijlage 3. Van de 48 bomen kunnen er 23 niet behouden blijven, in deze opzet. Hiervan zijn er 6 bomen met een kleinere omtrek dan 100 cm , dit zijn boomnummers 1, 18, 19, 26, 28 en 41.

3.1 Advies Wellicht zijn wijzigingen in het ontwerp mogelijk, waardoor meer bomen behouden kunnen blijven. Wijzigingen zijn wellicht mogelijk onder voor een aanpassingen in de vorm van de berging (noord west kant van het ontwerp. Bij aanleg van parkeerverharding kan een open steenstructuur gebruikt worden, waardoor beluchting en afwatering gewaarborgd kan worden. Door deze verharding kan ook minder zand afgegraven worden zodat ook minder wortelschade ontstaat. De afwatering van hemelwater zou afgekoppeld kunnen worden om deze in de groenstrook te laten uitkomen. Dit geldt met namen voor de appartementen en de berging. Bij de bouw gelden altijd de 10 geboden voor bouwen en bomen zoals weergegeven in bijlage 4.

BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina: 3 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

afbeelding 4

bomen met bebouwing grens

BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina: 4 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

Bijlage 1

Algemene boomgegevens Nederlandse boomnaam

7

Kroonprojectie in m

Hoogte in m

7

BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina: 5 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

Omtrek in cm

Bijlage 2

Beoordeling bomen

Veilig veilig veilig veilig veilig

Meerstammig, lichtmast op 5 m,

veilig

Dood hout verwijderen

'

-

Dood hout verwijderen

veilig veilig veilig

BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina: 6 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

Bijlage 3

Eindresultaat

Boomnr

Behouden

reden

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48

niet behouden niet behouden behouden mogelijk behouden mogelijk niet behouden niet behouden behouden mogelijk behouden mogelijk behouden mogelijk behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk niet behouden niet behouden niet behouden behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk niet behouden niet behouden behouden mogelijk behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk niet behouden niet behouden niet behouden behouden mogelijk niet behouden behouden mogelijk behouden mogelijk behouden mogelijk behouden mogelijk niet behouden

slechte kwaliteit in bebouwingslijn

BEA Ordito Lange wagenstraat

in bebouwingslijn in bebouwingslijn

in bebouwingslijn in bebouwingslijn in bebouwingslijn slechte kwaliteit slechte kwaliteit slechte kwaliteit slechte kwaliteit in bebouwingslijn in bebouwingslijn slechte kwaliteit in bebouwingslijn in bebouwingslijn in bebouwingslijn in bebouwingslijn in bebouwingslijn slechte kwaliteit slechte kwaliteit in bebouwingslijn Kleine aanpassing verharding Kleine aanpassing verharding in bebouwingslijn

Pagina: 7 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

Bijlage 5

Bijlage 4

Tien geboden bij werkzaamheden bij bomen

De 10 geboden bij bomenwerk

1. Bescherm de stam en de wortels Plaats voor de aanvang van de werkzaamheden vaste bouwhekken rond de boom, tenminste ter grootte van de kroonprojectie.

Bescherm bij beperkte werkruimte in ieder geval de boomspiegel. Doe dit altijd in overleg met de boombeheerder en/of een vakkundig boomverzorger. 2. Plaats geen bouwmaterialen en geen bouwkeet onder de boom Voertuigen of bouwketen mogen nooit (tijdelijk) op het wortelpakket geplaatst worden. De opslag van bouwmaterialen is in deze zone eveneens verboden. Dit leidt namelijk tot beschadiging van de wortels en het verdicht de bodem, wat het afsterven van wortels tot gevolg heeft.

3. Houd bouwverkeer buiten de kroonprojectie Blijf met bouwmachines uit de buurt van de bomen om bodemverdichting te voorkomen. Wanneer het onvermijdelijk is dat over de boomwortels gereden moet worden: plaats rijplaten.

4. Verstoor de bovengrond niet Handhaaf de bestaande maaiveldhoogte. Binnen de kroonprojectie niets ontgraven. Ophoging alleen onder de strikte voorwaarde van voldoende beluchting van de wortels.

5. Voorkom beschadiging van de wortels Graaf nooit machinaal binnen de kroonprojectie, maar werk zoveel mogelijk handmatig. Hak nooit wortels door van meer dan vijf centimeter dik.

BEA Huijgensstraat Terheijden

BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina 12 van 13 ,Versie: 02 datum Maart 2017

Pagina: 8 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

6. Leg kabels en leidingen zorgvuldig aan Leg kabels en leidingen niet dichter dan twee meter langs bomen. Pas zo mogelijk sleufloze technieken toe, dat wil zeggen: gestuurd boren onder het wortelpakket door in plaats van een sleuf graven. Maak gebruik van kabelgoten en mantelbuizen.

7. Houd de grondwaterstand bij de boom gelijk Verhoging van de grondwaterstand leidt tot wortelsterfte vanwege een zuurstoftekort. Zorg bij stijging van het grondwaterniveau voor een damwand buiten de kroonprojectie of pomp het water weg. Let bij grondwaterverlaging op uitdroging. Bij noodzakelijke bronbemaling altijd damwanden plaatsen.

8. Houd schadelijke stoffen uit de buurt van bomen Gooi nooit olie, cementwater, chemische stoffen, zout, zuren of kalk bij bomen.

9. Laat noodzakelijk snoeiwerk door vakkundige boomverzorgers uitvoeren Zaag nooit zelf zomaar takken of wortels af. Alleen een deskundige kan beoordelen op welke wijze snoei verantwoord is.

10. Plaats geen dichte verharding over de wortels

Onder beton en asfalt ontstaat een tekort aan water en zuurstof, waardoor wortels afsterven.

Overleg altijd met de boombeheerder en de vakkundig boomverzorger, indien er knelpunten zijn bij het uitvoeren van deze tien geboden!

BEA Huijgensstraat Terheijden

BEA Ordito Lange wagenstraat

Pagina 13 van 13 ,Versie: 02 datum Maart 2017

Pagina: 9 van 9, Versie: 03 datum; september 2023

BIJLAGE 2 BEELDKWALITEITSPLAN

BEELDKWALITEITSPLAN WETERINGSHOF LANGE WAGENSTRAAT 19 GEMEENTE GILZE-RIJEN

ORDITO.NL

Beeldkwaliteitsplan Weteringshof Lange Wagenstraat 19 Gilze Gemeente Gilze-Rijen

Planstatus:

1e concept

Datum:

01 - 03 - 2023

Plan identificatie:

nvt

Auteur(s):

Jelmer Krijgsman

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

Inhoudsopgave 1. Inleiding 2. Planlocatie 3. Gebiedskarakteristiek 3.1 (Cultuur)historische opbouw 3.2 Huidige situatie 4. Stedenbouwkundigplan 4.1 Stedenbouwkundige opzet en ontsluiting 4.2 Het stedenbouwkundig plan 5. Inrichting openbare ruimte 5.1 Materialisatie straatprofielen 5.2 Parkeren 5.3 Groenstructuur 6. Beeldkwaliteit bebouwing 6.1 Dorpse architectuur 6.2 Referenties

1. Inleiding Inleiding

Op de locatie aan de Lange Wagenstraat 19, tegenover het nieuwe centrumplan van het dorp Gilze, zijn plannen om woningbouw te realiseren. Deze locatie is perfect voor mensen die in de buurt willen wonen van zowel een supermarkt, als het gezondheidscentrum van Gilze. De centrale locatie in het dorp en een bushalte in de nabije omgeving maken het plangebied ideaal voor senioren. Het plangebied betreft een inbreidingslocatie binnen het bestaande stedelijk gebied van de kern Gilze. Autobedrijf Weterings was 60 jaar lang een begrip in Gilze, maar is sinds november 2022 gesloten. De locatie is daarmee vrijgekomen voor herontwikkeling. De beoogde herontwikkeling betreft het vervangen van de bedrijfsbebouwing door 14 appartementen met lift en 11 patiowoningen. Ter plaatse van het bedrijf met bovenwoning aan de voorzijde van het perceel zal vervangende nieuwbouw plaatsvinden, waarna sprake is van één reguliere grondgebonden woning. Door kleinschalig te ontwikkelen wordt op deze centraal gelegen plek een aantrekkelijk woonklimaat gecreëerd. De sanering van verouderde bedrijfsbebouwing en de realisatie van duurzame woningen dragen daarnaast bij aan een kwalitatieve verbetering van het woonen leefklimaat in het dorpshart van Gilze.

Het autobedrijf gezien vanaf de Lange Wagenstraat

2. Planlocatie

Ligging plangebied op topografische kaart

Ligging plangebied op luchtfoto

3. Gebiedskarakteristiek 3.1 (Cultuur)historische opbouw

Gilze is ontstaan op een kruispunt van oude wegen op de zandgronden. Deze uitwaaierende, radiale wegenstructuur is kenmerkend voor de dorpse structuur. Veel van deze wegen verbonden Gilze met de omliggende buurtschappen, die als een krans om het dorp heen lagen. Kenmerkend zijn de oude linten in het dorp, waarlangs het dorp zich ontwikkeld heeft. Op de plekken waar routes samenkwamen of elkaar kruisten zijn kleine pleintjes ontstaan. Aan de linten en de pleintjes vestigden zich de belangrijke functies van het dorp. Gilze is pandsgewijs langs de linten opgebouwd. Panden kennen overwegend één of twee bouwlagen met daarop een kap. Kapvormen en kaprichtingen verschillen. Ook de afwisseling van gestucte en gemetselde gevels zorgen voor een gevarieerd stedenbouwkundig beeld. De Nieuwstraat kenmerkt zich door typische lintbebouwing met bijzonder diepe achtertuinen. Achter deze tuinen loopt het Hippelpad. Dit pad werd vroeger gebruikt door de inwoners van Nerhoven en Hulten als kerk- en schoolpad. Het smalle pad liep langs de akkers en werd door de boeren dikwijls omgeploegd. Het gevolg was dat de gebruikers soms moesten ‘hippelen’, Hippelen betekent in het Oudnederlands springen of huppelen met sprongetjes. Het Hippelpad kruiste vroeger de Lange Wagenstraat richting de kerk, maar eindigt tegenwoordig op de Lange Wagenstraat.

De Lange Wagenstraat was tot de jaren '30 een landbouwweggetje richting het lint van de Nieuwstraat. Pas sinds de jaren ‘30 ontwikkeld de Lange Wagenstraat zich tot een straat met woningen en werden er fabrieken gebouwd tegenover en ten oosten van het plangebied. Na de Tweede Wereldoorlog groeide het laatstgenoemde gebied uit tot het bedrijventerrein Broekakkers. In de loop van de tijd zijn fabrieken gesloopt of uitgebreid en heeft er een behoorlijke schaalvergroting plaatsgevonden. De oude fabrieken ten zuiden van het plangebied zijn rond 2013 gesloopt om plaats te maken voor de ontwikkeling van het centrumplan. Eind 2022 is het grootste deel van het centrumplan voltooid. De woningbouwontwikkeling op de voormalige sportvelden ten zuiden van het plangebied zullen in 2023 opgeleverd worden.

Ligging plangebied op historische kaart uit 1900

Ligging plangebied op historische kaart uit 1960

Ligging plangebied op historische kaart uit 2000

3.2 Huidige situatie

De diepe percelen zijn karakteristiek voor de linten van Gilze. Veel woningen hebben moestuinen, lange schuren of in het achterervengebied hebben zich in de de loop van de tijd bedrijven ontwikkeld in de tweede bebouwingslijn. In de Lange Wagenstraat zien we dat er veel verschillende bedrijven achter de lintbebouwing gevestigd zijn. Autobedrijf Weterings vestigde zich hier meer dan 60 jaar geleden en is tussentijds uitgebreid met de bouw van meerdere showrooms/garages. Het bedrijf met bovenwoning is verouderd en zal na sloop/nieuwbouw weer een eengezinswoning worden. Het parkeren van de auto’s en alle verschillende loodsen levert een stenig en rommelig beeld op. In tegenstelling tot het noordelijke gedeelte van het plangebied, waar zich een paardenbak en een paardenweide bevinden met een houtwal rondom. Het groene karakter van het noordelijk gebied is een overblijfsel van vroegere tijden waarbij het Hippelpad een weggetje was langs de akkers.

Het plangebied gezien vanaf de Lange Wagenstraat

Zicht op de bedrijfsbebouwing vanaf de voormalige entree van het kantoor

4. Stedenbouwkundige opzet 4.1 Stedenbouwkundige opzet en ontsluiting

De bestaande gebouwen in het plangebied leveren een rommelig beeld op. Met de beëindiging van het autobedrijf verliezen zij hun functie en levert dit kansen op voor woningbouwontwikkeling. De aanwezigheid van volwassen bomen en het groene karakter dienen zo veel mogelijk behouden te blijven.

De verkeersontsluiting verbindt de Lange Wagenstraat met het centrale punt. Nieuwe bebouwing wordt op deze as of op de groene zone georiënteerd. De bestaande tweekapper ten oosten van het plangebied ligt aan het Hippelpad. Het centrale grasveld is dusdanig ingepast dat deze twee woningen ook georiënteerd zijn op dit centrale punt.

Paardenweide Mogelijke toekomstige verbinding

De bestaande situatie. Bomen indien mogelijk behouden, het kantoor met bovenwoning wordt een reguliere woning.

Ontsluiting voor autoverkeer vanaf de Lange Wagenstraat en langzaamsverkeerverbindingen met het Hippelpad.

Bestaande tweekapper en appartementen georiënteerd op het hofje. De patiowoningen zijn georiënteerd op de ontsluitingsas.

4.2 Het stedenbouwkundig plan

Het hof wordt ontsloten vanaf de Lange Wagenstraat. De weg van het hofje loopt langs de patiowoningen en zal zo veel mogelijk met groen worden ingericht. Het appartemencomplex is de beëindiging van de nieuwe ontsluitingsstraat. Achter het appartementencomplex ligt het parkeerterrein. Het bedrijfsgebouw met bovenwoning wordt vervangen door nieuwbouw en zal qua maat, massa en materialisatie passen binnen het lint van de Lange Wagenstraat. Ten oosten van de nieuwe ontsluitingsstraat worden vier patiowoningen ontwikkeld met de patiotuin grenzend aan het Hippelpad. De patiowoningen beschikken over een carport. De oprit door de groenstrook dient mede als parkeerplaats voor de toekomstige bewoners. Ten westen van de weg worden zeven patiowoningen ontwikkeld met hun patiotuinen grenzend aan de tuin van de buren op huisnummer 17. Het appartementencomplex heeft de hoofdentree aan de voorzijde. De appartementen worden ontsloten aan de noordelijke zijde en de balkons zijn georiënteerd op het zuiden. De bergingen en het parkeren zijn aan de achterkant van het gebouw gesitueerd. De houtwal rondom het gebouw zal zo veel mogelijk intact worden gehouden. De platte daken zijn uitstekend geschikt voor vergroening in combinatie met zonnepanelen. De zonnepanelen kunnen geplaatst worden op de uitbouw aan de achterzijde van de patiowoning en op het dak van de tweede bouwlaag.

De zonnepanelen zullen een stukje van de rand afliggen waardoor zij uit het zicht zijn onttrokken. De daken van de eerste bouwlaag liggen meer in het zicht en zullen bij voorkeur groen worden ingericht. Groene daken werken als een spons. Een groen dak kan ca. 50% regenwater opnemen. Door de vertraagde afvoer van regenwater helpt een groen ingericht dak wateroverlast voorkomen. Tussen het appartementencomplex, de patiowoningen en de bestaande tweekapper ten oosten van het plangebied ontstaat een hofje en vormt zich het centrale, groene punt van het plangebied. De bestaande tweekapper ten oosten van het plangebied kan na de realisatie van het plan via het hof ontsloten worden richting de Lange Wagenstraat.

Het stedenbouwkundig plan

5. Inrichting openbare ruimte 5.1 Materialisatie straatprofielen

Om eenheid te creëren met bestaande inrichtingen rondom het plangebied is de materialisatie afgestemd op het "Centrumplan Gilze" ten zuiden van de Lange Wagenstraat. Op de volgende pagina vindt u de doorsnedes van het plangebied. Hieronder de materialisering waarin de straatprofielen worden uitgevoerd. Rijbaan: Troittoir en oprit: Parkeervak op plein: Parkeervak evenwijdig aan weg Groenstrook (evenwijdig aan weg): Verlichting:

straatbakstenen keiformaat, keperverband, kleur Rossa straatbakstenen keiformaat, halfsteensverband, kleur Rossa straatbakstenen keiformaat, elleboogverband, kleur Rossa open grasklinker beton, kleur grijs (MBI New City Basic (NCB) type 1 (open steen) Blokhagen (fagus sylvatica ) met bomen (Cercidiphyllum japonicum) Starlight Led Lighting, Schréder

Straatbakstenen in keperverband

Straatbakstenen in halfsteensverband Straatbakstenen in elleboogverband

Open, grasklinkers van beton

Starlight Led Lighting

40 cm

6,0 m

9,0 m

6,0 m

1,5 m

15,0 m

7,0 m

Buren

PaƟotuin 6,0 m

PaƟowoning met carport 9,0 m

Haag HoofdontsluiƟng 40 cm 6,0 m

Groenstructuur 6,0 m

Pad 1,5 m

Grasveld 15,0 m

Hippelpad 7,0 m

Bestaande woningen met loods

Buren

PaƟotuin

PaƟowoning met carport

Haag

Groenstructuur

Pad

Grasveld

Hippelpad

Bestaande woningen met loods

6,0 m

9,0 m

9,0 m

6,0 m

3,0 m

Buren

PaƟotuin 6,0 m

PaƟowoning met carport 9,0 m

Haag HoofdontsluiƟng met voetgangerstrook 40 cm 6,0 m

Parkeren en blokhagen

TroƩoir

PaƟowoning met inpandige garage 9,0 m

PaƟotuin 6,0 m

Hippelpad 3,0 m

Buren

Buren

PaƟotuin

PaƟowoning met carport

Haag

Parkeren en blokhagen

TroƩoir

PaƟowoning met inpandige garage

PaƟotuin

Hippelpad

Buren

40 cm

6,0 m

HoofdontsluiƟng

6,0 m

HoofdontsluiƟng met voetgangerstrook

5,4 m 5,4 m

5.2 Parkeren

Uitgaande van 11 patiowoningen, 14 appartementen en één eensgezinswoning bedraagt het aantal benodigde parkeerplekken 49,2 pp. Eigen terrein: • Carport met oprit, 2,0 pp: 4 woningen = 8 pp • Carport, 1 pp: 7 woningen = 7 pp • Garage, 1 pp: 1 woning = 1 pp Openbare ruimte: • Parkeerplaats rondom appartementencomplex: 20 pp • Parkeren langs de weg: 14 pp In totaal: 50 parkeerplaatsen Het planvoornemen voorziet in voldoende parkeerplaatsen om in de benodigde parkeerbehoefte te voorzien.

Garage parkeerplek Carport parkeerplek Oprit privé parkeerplek Grasbeton parkeerplek in openbare ruimte Parkeerplek appartementencomplex

De parkeervakken

5.3 Groenstructuur

De overgang van de westelijke patiowoningen naar de openbare ruimte wordt verzacht door het aanbrengen van een geveltuintje. In het straatprofiel is te zien dat het geveltuintje is ingericht met een beukenhaagje. Afgestemd op de blokhagen die de geparkeerde auto's deels uit het zicht onttrekken. In de groene parkeerzone worden bomen in blokhagen afgewisseld met grasklinkers van beton. De groenstructuur eindigt voor het appartementencomplex waar een grasveld wordt ingepast met een bestaande, solitaire boom. De appartementen op de begane grond beschikken over een terras op het zuiden. Het terras wordt landschappelijk ingericht met een beukenhaag. Rondom het appartementencomplex bevindt zich de bestaande houtwal. De daken zijn ook onderdeel van de groenstructuur. Het dak van de eerste bouwlaag van de patiowoningen en het dak van de berging worden bij voorkeur uitgevoerd met een groen sedumdak. Een sedumdak kan regenwater langer vasthouden en daarmee wateroverlast voorkomen. Een sedumdak is een extensief groen dak. Niet het gehele dak wordt groen ingericht. Het dak van de uitbouw aan de achterzijde van de patiowoningen en de tweede bouwlaag worden vrijgehouden voor de plaatsing van zonnepanelen, net als het dak van het appartementencomplex. De zonnepanelen zullen iets van de rand af geplaatst worden om de zichtbaarheid van de zonnepanelen te verkleinen. Bomen in woonhof: (Blok)Haag

• Katsuraboom - “Cercidiphyllum japonicum” • Beukenhaag - “Fagus Sylvatic"

Brabants grasmengsel (Blok)Haag Dakvlak bestemd voor zonnepanelen Dakvlak bestemd voor sedum

Verschillende soorten groen in het plangebied

6. Beeldkwaliteit bebouwing 6.1 Dorpse architectuur

Het stedenbouwkundig plan voor het Weteringshof ligt in de dorpskern van Gilze. Voor de architectuur van de nieuwe woningen betekent dit dat inspiratie gehaald kan worden uit de moderne en klassiek vormgegeven dorpse architectuur. Dorps bouwen kan gerealiseerd worden door voort te bouwen op de traditie van soberheid en eenvoud met zorg voor detaillering. Door enige beperking in materiaalkeuze en rijkdom in detaillering ontstaat een eenheid die door zijn bescheidenheid en eenvoud past binnen de omgeving. In de architectuur moet een evenwicht zijn tussen helderheid en complexiteit. Het plangebied bevindt zich in een unieke situatie waarin het gebied grenzend aan de Lange Wagenstraat onder “kleinschalige dorpslinten” valt en het grootste gedeelte van het plangebied onder de gebiedsindeling “bedrijventerrein” valt. Het spreekt voor zich dat de “kleinschalige dorpslinten” onder een bijzonder welstandsgebied vallen. Dit betekent dat de huidige woning aan de voorzijde zal worden teruggebouwd in de karakteristieke stijl van de lintbebouwing van de Lange Wagenstraat. De woningen in het hof worden uitgevoerd in heldere hoofdvormen met eigentijdse kenmerken en zo nu en dan een knipoog naar de bedrijvigheid uit het verleden.

De ingrediënten voor de architectuur van het hof bestaan onder andere uit: • Heldere, rechthoekige hoofdvormen; • Een ingetogen vormentaal van de architectuur; • Een plat, groen ingericht dak met ruimte voor zonnepanelen; • De opbouw van de patiowoningen is ca. 30 m²; • Gebiedseigen materiaalgebruik: • De gevels van de bebouwing dienen te worden uitgevoerd in baksteen. In rood, roodbruine tot donkerbruine kleur. Detailleringen mogen afwijkingen in kleur, mits subtiel uitgevoerd; • Kozijnen en deuren dienen te worden uitgevoerd in hout of in houtlook kunststof; • De daken worden bij voorkeur uitgevoerd met een sedumdak. Het dak van de opbouw en het dak van de appartementen worden vrijgehouden voor de plaatsing van zonnepanelen; • De lintwoning beschikt over een pannendak en wordt uitgevoerd in keramische dakpannen; • De carport beschikt niet over een garagedeur, bewoners dienen de carport niet af te sluiten met een garagedeur. Dit i.v.m. verrommeling van het stedenbouwkundig beeld en het beschikbaar blijven van de parkeerplaats. Het Weteringshof

6.2 Referenties

Appartementencomplex

Patiowoningen

BIJLAGE 3 VERKENNEND ARCHEOLOGISCH ONDERZOEK

RAPPORT Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen Lange Wagenstraat 19 te Gilze (gemeente Gilze en Rijen)

AM22579

RAPPORT Archeologisch bureau- en verkennend veldonderzoek door middel van boringen Lange Wagenstraat 19 te Gilze (gemeente Gilze en Rijen) Aeres Milieu Projectnummer Status rapport ISSN Nummer Datum

: AM22579 : Definitief : 2214-5656 : 20 november 2023

Opdrachtgever

: Ordito Postbus 94 5126 CC Gilze

Opsteller rapport Paraaf

: J.D. Prickel MA. | L. Kruithof MSc. :

Redactie Paraaf

: drs. ing. N.J.W. van der Feest :

Vrijgave Paraaf

: drs. M.A.K. Vroomans :

Aeres Milieu B.V. Noordhoven 4 6042 NW ROERMOND (t) 0475 – 320 000 e-mail: info@aeres-milieu.nl www.aeres-milieu.nl

4002 + 4003

Disclaimer Het onderzoek is op zorgvuldige wijze uitgevoerd volgens de algemeen gebruikelijke inzichten en methoden (opzet conform de geldende richtlijnen en protocollen). Aeres Milieu accepteert op voorhand geen aansprakelijkheid voor maatregelen of mogelijke beslissingen die de opdrachtgever naar aanleiding van het door Aeres Milieu uitgevoerde onderzoek neemt. Tevens wordt opgemerkt dat Aeres Milieu voor het verkrijgen van de voor het bureau onderzoek noodzakelijke informatie (mede) afhankelijk is van externe bronnen. Voor Aeres Milieu is niet te verifiëren of deze bronnen altijd volledig en zonder fouten zijn. Hierdoor kan Aeres Milieu niet instaan voor de juistheid en volledigheid van de verzamelde historische informatie. Pagina | 2

AM22579

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING ..................................................................................................................................................................................................................... 4 ADMINISTRATIEVE GEGEVENS ......................................................................................................................................................................................... 6 1. INLEIDING ........................................................................................................................................................................................................................... 7 2. 2.1 2.2

WERKWIJZE ............................................................................................................................................................................................................ 10 Inleiding ............................................................................................................................................................................................................. 10 Verkennend veldonderzoek door middel van boringen ................................................................................................................... 10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

BUREAU-ONDERZOEK ....................................................................................................................................................................................... 11 landschappelijke situatie - geomorfologie ........................................................................................................................................... 11 Landschappelijke situatie - bodem.......................................................................................................................................................... 12 Bewoningsgeschiedenis – historisch overzicht .................................................................................................................................. 14 Bewoningsgeschiedenis – archeologische waarden ........................................................................................................................ 16 Bewoningsgeschiedenis – historisch kaartmateriaal ....................................................................................................................... 18

3.

4.

VERWACHTINGSMODEL .................................................................................................................................................................................... 21

5. 5.1 5.2 5.3 5.4

VELDWERKZAAMHEDEN ................................................................................................................................................................................... 24 Algemeen .......................................................................................................................................................................................................... 24 Fysisch geografische beschrijving van de bodemopbouw .............................................................................................................. 25 Interpretatie ..................................................................................................................................................................................................... 26 Archeologische indicatoren ........................................................................................................................................................................ 26