Bijlage 3 - Bijlagen ontwerpbestemmingsplan ronde 2
Tekst van het document
Groenontwerp Tussen de Leijen, Rijen Concept voorlopig ontwerp 16 juni 2021
COLOFON Titel document: Groenontwerp Tussen de Leijen, Rijen Datum: 16 juni 2021 Status: Concept voorlopig ontwerp
Opdrachtgever:
ABG Gemeenten t.a.v. Nicole van der Steen Willibrordplein 1 5131 AV Alphen
Auteur:
Burobol Postbus 1096 5200 BC ’s-Hertogenbosch 073-8510633 www.burobol.nl
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
2.
INLEIDING Tussen de Leijen is de nieuwe wijk die aansluit op de jaren ’80-wijk Wolfsweide en komt te liggen aan de westkant van de rondweg Hannie Schaftlaan. De wijk is daarmee de afsluiting van de bebouwde kom. De wens is om de natuurlijke inrichting aan de rand van de Vliegende vennen, door te zetten langs de Hannie Schaftlaan. Opgave is een aantrekkelijk, duurzaam en robuust groenontwerp op te stellen voor de wijk Tussen de Leijen dat wordt gedragen door de omwonenden en voldoet aan de wensen/eisen van de werkgroep en het kwaliteitsplan BOR. Voor ruimtelijke ontwikkelingen waar meer dan 10.000 m2 verharding ontstaat, zoals in woonwijk Tussen de Leijen, is een waterhuishoudkundig plan vereist. Anteagroup heeft in opdracht van de gemeente een waterhuishoudkundig plan opgesteld. Dit waterhuishoudkundig plan heeft de basis gevormd voor de opbouw van het voorlopig ontwerp dat in dit document beschreven wordt. Met de voorstellen in het Groenplan wordt de afronding van het stedelijk gebied op duurzame wijze ingevuld en uitgewerkt en wordt daarmee een duurzame afronding van dit te ontwikkelen gebied gediend. Gezien de ligging van het te ontwikkelen gebied tussen de kern en de Hannie Schaftlaan (rondweg) wordt de kern op een mooie en duidelijke wijze afgerond. De rondweg vormt de “natuurlijke” grens. Deze afronding voorkomt dat in de toekomst de sprong over de rondweg gemaakt wordt.
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
3.
UITGANGSPUNTEN Het schetsontwerp is gebaseerd op een aantal uitgangspunten die in het voorlopig ontwerp worden verscherpt. Daarnaast heeft het waterhuishoudkundig plan geholpen bij het doorontwikkelen van het watersysteem. •
Toekomstbestendig watersysteem; gereguleerd waterverloop van woningen naar landschappelijke zones
•
Zonering van gebruiksprioriteit versus waterberging: 1. Hofjes 2. Groene wiggen 3. Oostelijke zoom 4. Westelijke zoom
•
Spelen, verblijven en ontmoeten verspreid door de wijk
•
Comfortabele padenstructuur in aansluiting op de wijk Wolfsweide
•
Natuurlijke inrichting langs de Hannie Schaftlaan
•
Behoud van de A-watergang, gescheiden van wadi’s
2. 3.
4.
Stedenbouwkundig plan Croonenburo5 en uitgangssituatie Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
1.
Schetsontwerp landschappelijk raamwerk 4.
WATERSYSTEEM In het waterhuishoudkundig plan is uitgegaan van een standaard profiel voor de wadi’s, zoals hieronder te zien. De wadi’s vallen middels infiltratie droog doordat zij minimaal 0,20m boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand liggen. De bodemhoogte van de wadi’s is 0,50m beneden (laagste) wegpeil. De wadi’s zijn ontworpen op 0,25m waterdiepte bij een situatie T100.
Overstort op A-watergang Binnenste bebouwingsschil Buitenste bebouwingsschil
Standaard wadi profiel (Waterhuishoudkundig plan Anteagroup)
Lager gelegen deelgebied A
C
Uitgaande van dit profiel zijn we er gaande weg achter gekomen dat het landschap voor het grootste deel uit wadi zou bestaan, hierdoor is de inrichting en het gebruik beperkt. Daarnaast zorgt een dergelijk profiel voor een identiek landschap over de gehele wijk. Vanuit dit oogpunt zijn we overgestapt op een ander principe waar sterker wordt ingezet op gebruik en sfeer. Door het principe van droogvallende wadi’s los te laten ontstaat de ruimte om de prioriteit bij het gebruik te leggen en nattere zones te creëren die een meerwaarde bieden voor de ecologie. De groene wiggen en de oost- en westelijke zoom doen primair dienst als waterbuffer met een diverse inrichting per landschappelijke zone. Door de hofjes hoger te leggen ontstaat er een natuurlijke afstroom via de weg richting de grotere landschappelijke zones.
Westelijke zoom i.c.m. A-watergang Sluis
Hoger gelegen deelgebied B
B
Afstroomstappen A - B - C
A
Afstroom via de weg naar lagergelegen groene zones
Wadi voor binnenste bebouwingsschil
Principe profiel getrapte deelgebieden
Overstort van wadi naar A-watergang
Afstroomstappen I - II - III - IV
Hoger gelegen deel B 2
Lager gelegen deel A
Sluis Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
5.
WATERSYSTEEM BOUWVELDNIVEAU
Dakvlak watert af naar grotere landschappelijke zones Dakvlak watert af op eigen terrein Principe profiel afwatering van binnen naar buiten
Overstort van wadi naar grotere landschappelijke zones
B
C A Oppervlakkige afwatering middels molgoot Dakvlak watert af naar wadi
Westelijke zoom met overstort naar de A-watergang
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
Oppervlakkige afwatering
Wadi buffert en infiltreert water van binnenste bebouwingsschil
Oostelijke zoom met wadi’s
6.
A Van dakvlak naar wadi
B Via verharding naar grotere landschappelijke zones
C Bergen en infiltreren Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
7.
ZONES Gebruiksprioriteit versus waterberging en ecologie: 1. Hofjes 2. Groene wiggen 3. Oostelijke zoom 4. Westelijke zoom Aan de binnenzijde van de bouwvelden bevinden zich de hofjes. De centrale ligging leent zich bij uitstek voor spelen, verblijven en ontmoeten. Op deze plekken wordt natuurlijke spelaanleiding opgenomen. Terwijl de kinderen zelf hun spelwijze bepalen, kunnen de ouders een oogje in het zeil houden. Verschillende speelwaardes als samenspel, balanceren, klimmen en coördinatie zullen hier een plek krijgen. Tussen de bouwvelden in liggen de groene wiggen als groene buffers met een waterafvangende functie. Hier wordt ingezet op spelen in de natuur met natuurlijke elementen, gericht op ontdekken en uitdaging. Omgevallen bomen, keien en water vormen de basis voor het spel. De oostelijke zoom vormt een natuurlijke rand van het dorp met hoge kijkwaarde aan de Hannie Schaftlaan. Kruidenrijke, besdragende, biodiverse en insectenlokkende zoomvegetatie is van ecologische meerwaarde. De westelijke zoom vormt een natuurlijke overgang tussen de bestaande wijk Wolfsweide en Tussen de Leijen. Het doet parkachtig aan door de recreatieve verbindingen die tussen de A-watergang en de rietige wadi’s door slingeren. De beplanting heeft sierwaarde door seizoensbeleving, besdracht en bloesem en is tegelijkertijd ecologisch aantrekkelijk voor vogels, insecten en kleine zoogdieren.
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
2.
4.
DORP
3.
1.
WEG EN WEILANDEN
8.
1. HOFJES - SPELEN, ONTMOETEN EN VERBLIJVEN
Klimmen en klauteren
Samenspel
Verblijven en ontmoeten Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
9.
2. GROENE WIGGEN - NATUURLIJK SPELEN
Wadi laagtes als natuurlijke spelaanleiding
Natuurlijke speelelementen: bomen, keien, water
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
10.
3. OOSTELIJKE ZOOM - LANDSCHAP MET KIJKWAARDE
Kruidenrijke vegetatie
Seizoensbeleving
Ecologische zone Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
11.
4. WESTELIJKE ZOOM - RECREATIE LANDSCHAP
Recreatieve paden aan watergang en tussen/door laagtes
Landschappelijke riet zone
Sierwaarde, besdracht, bloesem Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
12.
INRICHTINGSPLAN
Hofje met stapstenen/-paaltjes door de wadi en een grote ontmoetingsplek Groene wig met natuurlijke speelelementen
Hofje met glooiingen, speeltoestellen en een pad als doorsteek-/speelpad Natuurlijke dorpsrand/wijkafronding Overgang tussen wijken met recreatieve verbindingen A-watergang Duiker
Hofje met een verlaagd speelveld en tribune bielzen
Behoud van bestaande bomen
Hofje met glooiingen, speeltoestellen en spelaanleiding
N
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
13.
INRICHTINGSPLAN Inzoom noord
7
2 8
1
9
3
N
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
14.
INRICHTINGSPLAN Inzoom zuid
6
10
11
4
12
5
N
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
15.
PROFIELEN
1:100
Hofje 1
Groene wiggen 2
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
16.
2 1
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
17.
PROFIELEN
1:100
Groene wiggen 3
4
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
18.
3
4
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
19.
PROFIELEN
1:100
Oostelijke zoom 5
6
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
20.
6
5 Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
21.
PROFIELEN
1:100
Westelijke zoom 7
8
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
22.
7 8
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
23.
PROFIELEN
1:100
Westelijke zoom 9
10
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
24.
9
10
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
25.
PROFIELEN
1:100
Westelijke zoom 11
12
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
26.
11
12
Tussen de Leijen, Rijen | 16-06-2021
27.
TTussen de Leijen | Rijen
Beeldkwaliteitplan juni 2021
Compositie 5 stedenbouw bv Boschstraat 35-37 4811 GB BREDA
2
telefoon:
076-5225262
internet:
www.c5s.nl
email:
info@c5s.nl
Opdrachtgever:
Gemeente Gilze en Rijen
Projectnummer:
213039
Datum:
25 juni 2021
Referentie:
213039bkp10
1. Inleiding
5
1.1
Aanleiding
5
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
7
1.3
Leeswijzer
7
1.4
Relatie met welstandsnota
7
2. Plantoelichting
9
2.1
Stedenbouwkundig plan
9
2.2
Sfeer en identiteit
11
2.3
Oriëntatie en hoeken
12
2.4
Erafscheidingen
13
2.5
Duurzaamheid
13
3. Beeldkwaliteit bebouwing
15
3.1
Inleiding
15
3.2
Beeldkwaliteitcriteria
17
4. Beeldkwaliteit openbare ruimte
27
4.1
Sfeertypering
27
4.2
Materialisering
28
4.3
Groen en water
29
4.4
Overgang privé/openbaar
30
4.5
Inrichtingselementen
31
Tussen de Leijen
Beeldkwaliteitplan 3
aat sstr
Mo
Zwarte Dij k
4
Hannie Schaft
laan
Globale planbegrenzing (bron cyclomedia)
1.
INLEIDING
1.1
Aanleiding
Binnen de gemeente Gilze en Rijen is de komende jaren een
De basis voor deze integrale ontwikkeling is:
sterke plaatselijke en regionale behoefte aan de realisatie
•
van nieuwe woningen. Beschikbare inbreidingslocaties in de bebouwde kommen van Gilze en Rijen kunnen niet voorzien
tussen dorp en landschap •
in de totale behoefte. Om aan deze behoefte tegemoet te komen, wil de gemeente Gilze en Rijen de kern Rijen aan de
het creëren van een geleidelijke en passende overgang het ontwikkelen van een gevarieerde woonwijk met hoge ruimtelijke kwaliteit in een hoogwaardig woonmilieu
•
het verbeteren van het woon- en leefklimaat in de
noordoostzijde uitbreiden met de nieuwe woonwijk ‘Tussen
dorpsrand middels een woonwijk met ruimte voor
de Leijen’.
landschap, natuur en water
Op deze locatie van circa 19 hectare zijn maximaal 375 woningen in verschillende categorieën voorzien. Onderhavig document is het beeldkwaliteitplan waarin eisen en spelregels zijn opgenomen voor de architectonische uitwerking van de bebouwing en de inrichting van de openbare ruimte.
Zicht op plangebied en bestaande dorpsrand
5
•
Tra
mt ra
cé
6
Situering plangebied ten opzichte van de kern
1.2
Ligging en begrenzingen plangebied
1.3
Leeswijzer
Het plangebied ligt aan de noordoostzijde van de kern van Rijen
Het beeldkwaliteitplan geeft inzicht in de gewenste identiteit van
en wordt globaal begrensd door agrarische percelen aan de
de wijk en de vertaling ervan in de uitstraling van de architectuur
noord- en oostzijde en door bebouwing van de kern van Rijen
en de inrichting van de openbare ruimte. Dit is verwoord en
aan de zuid- en westzijde. De noordzijde wordt begrensd door de
verbeeld middels een set spelregels. Deze spelregels gaan onder
Mosstraat, de zuidzijde door de Zwarte Dijk en de oostzijde door
andere over stedenbouwkundige aspecten, bebouwingstypologie,
de Hannie Schaftlaan.
architectonische uitstraling, kapvorm, rooilijn, bouwhoogte, positionering en oriëntatie van de bebouwing, kleurstelling en materiaalgebruik en erfafscheidingen.
Naast dat het beeldkwaliteitplan dient ter inspiratie, dient het tevens als toetsingskader voor iedereen die bij het verdere ontwerp- en ontwikkelingsproces betrokken is om een bijzonder woongebied met maximaal toekomstperspectief te bieden. Ten tweede fungeert dit beeldkwaliteitplan als formeel toetsingskader voor de welstandscommissie. Dit beeldkwaliteitplan is geen star document en kan de doorlooptijd van de ontwikkeling van de woonwijk faciliteren met heldere kaders. Het gaat hierbij om het vastleggen en waarborgen van de gewenste identiteit. naar de letter of de geest? De ervaring heeft geleerd dat een beeldkwaliteitplan als te
at
stra Mos
benauwend voor een deugdelijke planontwikkeling ervaren kan worden. De oorzaak hiervan ligt in het feit, dat bij het opstellen van het beeldkwaliteitplan lang niet alle mogelijke ontwikkelingen voorzien kunnen worden. De gestelde uitwerkingsregels zouden in dergelijke gevallen een goede planontwikkeling onmogelijk kunnen maken. Daarom wordt hier in de leeswijzer benadrukt dat dit beeldkwaliteitplan naar de geest gelezen dient te worden. Wanneer echter in specifieke gevallen niet aan de uitwerkingsregels kan worden voldaan en de voorgenomen ontwikkeling, de geest
haftlaan
Hannie Sc
van dit beeldkwaliteitplan indachtig, zeker wel gewenst is, kan het bevoegd gezag, na inwinning van advies van diegenen die de bouwplannen toetsen aan dit beeldkwaliteitplan, besluiten om af te wijken van de uitwerkingsregels.
1.4
Relatie met welstandsnota
In dit beeldkwaliteitplan zijn, naast een algemene beschrijving van de stedenbouwkundige opzet, concrete criteria opgenomen voor de nadere architectonische uitwerking. Deze criteria worden door Zwarte Dijk
de welstandscommissie gehanteerd bij de beoordeling van de bouwplannen. Dit beeldkwaliteitplan kan daardoor, na vaststelling door de gemeenteraad, als onderdeel van de welstandsnota worden beschouwd.
Ligging plangebied op topografische ondergrond
7
481
780
485
696
3724 175
695
3723
1529
414
4037 694
693
4035
4217
4216
4215
4038
4033
4039 484
627
626
4032
483
4040
4018
4045
4017
4041
5984
4046
4044
5341
4043
3819
4016
5340
5983
5343
5339
4042
5342
5732
5731
3756
708
5730
S
3815
3813
3816
3814
3818
3817
3812 3753
4015
3811 3810 3809
4014 3808 707
706 4013
5733 3795 3796 3794 3793
5378
3792
3791 3790
5282 3789
5377
8 3765
3761
3760
3762
3764
3758
3757
3763
5280
786
3759
128
5376
3633
5773
5375
5309
5310
5772
5311
3634 5374
3656
3653
3654
3655
5307
3635
5230 3636
3767
3616
3615
5231 3637
3652
3614
3632
709
5232 3613
3638
3651
3631
3639
3650
3617 3630
5314
3640
3649
3629 3618
5422
5387
5424
5423
119
5388
3628 3619 3641
3646
3643
3644
3645
3647
3648
5226
3642
3627
3620
3622
3621
3625
3623
3624
5227
3770
6
5278
5385
5865
5864
678
3972
787
5316
3973 5317
3673
710 5053
5051
5052
5369
5367
5368
5275
5299 3672
5054
3772 3974
3671
5851
3670
5274
5852
S
5088
3669
5508
3668
5306
5297
3660
5041
5509
5305
5086
5043
3666
3665
3667
3664
3975
3663
3662
3661
5239
5234
5235
3687
3678
5236
3976
5044 3677
5237 3977
3676
3686
5743
5045
788
5482 3674
3685
3675 3978 5304
98
3684
5241
3689
5483
5744
5303
3683 3699
5203
5380
3682
5302
3979 711
5204
5218
5379
3681
5301
5217
5048
5205
3980
3781
3782
5867
5866
5221
5874
3779
5873
3780
3784
5215
5206
5207
3981
3783 5208
5214
4389
3700
4525
5365 5426
3701
5296
3702
3775
5425
5276 5446
5963
5745
3704
5294
5962
5366
5728
5213
3703
5212
5906
5381
5210
5211
3483
3705
5907 5447
S
3706
5038
3707
3708
5905
5039
5037
4761
3710
5849
5848
3711
3712
5850
5960 5959 5768
5739
5741
5994
5084
5993
3713 8148
5869
121
5868
3714 6014
8149
5225
3715
5370
5223
8468
5747
5372
5484
5371
8728
5485 5846 5845
5844
3111 3716 4119
6013 6011 6010
4114
3857
4120 164
6015 4115
3854
8729
4116
3601
4123
3851
166
4121
4124
4122
4117
3858
3848 4118
167
3855
3852 3859
3602
3849
168
3856
6098
5358
5361
6095
5362
6096
6097
4150
3853
3850
5359
4112
5268
3860
4158
5360
4159
5363
S
4160
3899 3861
4161
6350
6353
6351
6352
5265
3900
3862 5364 4162
5264
165
3863
4163 5427 3864 3865
6343
3901 4164
3866 3867
4493
3868
6344
5428
3869 6345
3902 5451
3870
6346
5419 4165 3903 6347
4127 6348 5450 4132
5116
5420
6349
3885
3871 3886
3905 5117
4166 3872
3887
3873
3906
3888
4167
3874
3282
3889
3907 3890
3875
7164
7881
8294
7882
8636
3891 3876
4168
3908 3877 3892
8637
3878 3909 5263
4169
3893 3879
8235
3894
3881
6301
3895 3883
3882
4170
3884
6295
7395
3896
3911
5262
3183
7396
6296
4129
3880
3910 8234
4171 3897
4133 4134
4349
5391
5390
3912
7369 5392
6298
5534
6415
5535
7368
3913 6299 8398
4109
3914
163
4104
4108
4107
3915
172 4103
4106
3916
6300
171
4135 4102 4105
4494
3917 4101
6942
6943
6941
6935
6938
6939
6940
3918
4099
607
6950
5259
4098
3919 3929
3930
3928
3924
3931
4131 4347
4664
4136
3926
5258
4097
3927
3925
6937 6944
4172
5260
4100
4185
6947
6945
6948
6946
6949
3922
4186
S
4096
5256
4187
3941
3935
3936
3937
3938
3939
3932
3934
5257
3946
3940
3933
3923
3945
3942
3943
3921
3944
3920
4137
5255 4188
4189
8399
8400
8401 5254
4190 4138
5253
4191 120 4192 5252
4895
4072
4073
4074
4075
4077
4076
4078 4193
5251
4139
4194
5250
4894
5222
4070
4195
4068
4069
5249 4079
4066
4067
5223
4197 4080
4064
4173
5480
4065
4201
4062
4042
5767
4081 4043
5765
4198 4360
4060 4207
5247
4082
4174 4199
4202
4044
4083
3947
6480
5766
4359
4208
4084
4200
4352
4045
4085 4358
4361
4209 3948
4175
4086 4203 4357
4210
4092
4087
4046 4180 4176
4088
3949 3960
4093 4356 4181
6481
4204
4211
4089 4177 4178
6482
4094
4090
4182
4355
3950 6483
4179
4212
7728
4143
4205
4183
4145
4091
4140 4141
4095
6484
4142
4144
4354
3951 7727
4213
6485
6486
3955
3956
3954
4206
173
3953
6488 608 4353
6492
4059
4146 4147 3959
4351
3964
6489
3957
6495
3958
3963
Stedenbouwkundige hoofdopzet (bron: Compositie 5 stedenbouw bv) De Randdijk 4801
5715
6490
4834
2718
4057
6491
6463
8
4058
6052
4409
5737
4408
4833
4411
3845
5716
5602
5718
6051 5605
3827
6462
5606
4802
5770
461 5486
5720
5603
5721
5429
6460
5989 5608
4412
5025 5995
3829 5487
5738
4818 6061 6057 6059 4248
5637
4416 5609
4153 4245
4249 5430 4244
4762
6056
6060
6055 6058 5996
Principeprofiel hoofdontsluiting (rondom de woonbuurten)
t
straa
Mos
2.
PLANTOELICHTING
2.1
Stedenbouwkundig plan
Ruimtelijke hoofdopzet
Verkeer en parkeren
In het stedenbouwkundig ontwerp is rekening gehouden met
Binnen het plangebied wordt een interne ontsluitingsstructuur
een goede aansluiting op zowel de dorpskern als het omliggende
aangelegd om de woningen op de aangrenzende wegen te
landelijke gebied. De gewenste verkaveling is afgestemd op de
ontsluiten. De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de
huidige structuur van het plangebied die gevormd wordt door
Zwarte Dijk in het zuiden, de Mosstraat in het noorden en via twee
de structuur van watergangen die het plangebied in de huidige
aansluitingen op de de Hannie Schaftlaan in het oosten. Parkeren
situatie in woonbuurten opknipt. De toekomstige wijk bestaat uit
vindt gedeeltelijk op eigen terrein plaats en gedeeltelijk in de
vier woonbuurten, gescheiden door groenstroken. Elke woonbuurt
openbare ruimte. Hierbij dient de ontwikkeling te voldoen aan de
is voorzien van een groen centraal gelegen hof. Op deze wijze zijn
parkeernormen van de gemeente Gilze en Rijen.
nagenoeg alle woningen gesitueerd aan een groene ruimte. De rijwoningen worden zodanig in het plan gesitueerd dat
aan
Hannie Schaftl
Programmatische aspecten
parkeren op een logische en passende wijze in het profiel van
In het plangebied worden maximaal 375 grondgebonden
de weg opgenomen kan worden dan wel geprojecteerd in een
woningen in de vorm van rijwoningen, twee-onder-één-kap
‘verloren’ hoek, uit het zicht, in een parkeerkoffer. Doel is het
woningen, half-vrijstaande woningen en vrijstaande woningen
parkeren in de groen vormgegeven hoven te minimaliseren.
voorzien. De woningtypologieën worden evenredig verspreid over het gehele plangebied.
De parkeerplaatsen worden in een open groene bestrating
Naast de reguliere woonvormen is er ook ruimte voor zelfbouw op
vormgegeven.
kavels dan wel de realisatie van ‘microwoningen’ (maximaal 50 m² gebruiksoppervlakte).
Zwarte Dijk
Ontsluitingsstructuur
Parkeerhof in open groene verharding
9
Groen en water Doordat de nieuwe woonwijk een overgang tussen de kern Rijen en het landelijke gebied vormt, is er gekozen voor een groene inrichting van de woonwijk. Er bevinden zich tussen de vier woonbuurten van het plangebied groene stroken met wandelpaden. Deze groene stroken zijn doorgezet aan de randen van het plangebied. Tussen de nieuwe ontwikkeling en de bestaande woningen ten westen van het plangebied wordt deze groene rand als een parkzone ingericht met diverse soorten natuur en groen. De groene rand zorgt aan de oostzijde tevens voor de noodzakelijke buffer in het kader van geluid. Er ontstaat een volledige groene structuur, inclusief wandelpaden, rondom de woonbuurten van het plangebied. Ten slotte is aan de binnenzijde van iedere buurt van het plangebied een groen hof voorzien. In de groengebieden worden naast wandelpaden ook speelvoorzieningen gerealiseerd. De uitwerking van de groene inrichting binnen en rondom de nieuwe woonwijk wordt uitgewerkt in een groenplan. Dit groenplan vormt een onderdeel van een nog te vervaardigen gedetailleerd inrichtingsplan dat voor het gehele woongebied. opgesteld wordt. De groene wiggen en de oost- en westelijke zoom doen primair dienst als waterbuffer met een diverse inrichting per landschappelijke zone. Door de hofjes hoger te leggen ontstaat er een natuurlijke afstroom via de weg richting de grotere landschappelijke zones.
10
Concept landschappelijk inpassingsplan (bron: Burobol)
2.2
Sfeer en identiteit
Om een aangenaam en duurzaam woonmilieu te realiseren is zowel een ambitieus als realistisch plan noodzakelijk. Daarom wordt in dit beeldkwaliteitplan in de eerste plaats het ambitieniveau geregeld. De ambitie is het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd, groen en karaktervol woongebied met een tijdloos karakter. De kernwaarden voor de nieuwe buurt zijn:
• • • • • •
dorps wonen, rust, ruimte, groen en geborgenheid grote variatie in woningen en architectuur de structuur is afwisselend, informeel en kleinschalig met veel ruimte voor groen en water informele, ontspannen routes voor langzaam verkeer landschappelijk raamwerk als ruggengraat de gekozen opzet heeft een grote mate van flexibiliteit en is makkelijk faseerbaar
Impressie groen hoven/wiggen
11
2.3
Oriëntatie en hoeken
De woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte. Dit betekent dat de woningen met hun voorgevel (meest representatieve gevel) naar de straat gericht zijn. De hoofdstructuur wordt versterkt door de oriëntatie van de woningen. Op hoeken van straten hebben de woningen een tweezijdige oriëntatie. Kopgevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling (bijvoorbeeld door het toepassen van overhoekse elementen, kapverdraaiingen, verspringingen in het verticale en horizontale vlak, het omzetten van raampartijen en de situering van de entree).
Verzorgde indeling kopgevels 12
Oriëntatie en hoekaccenten
2.4
Erfafscheidingen
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte (zowel aan de voor-, zij- als achterkant) dienen zorgvuldig en bij voorkeur natuurinclusief vormgegeven te worden. Uitgangspunt is dat de erfafscheidingen uit inheemse levende beplanting bestaat (landschappelijke hagen). Per woonbuurt wordt één type (landschappelijke) haag bepaald.
2.5
Duurzaamheid
Het toepassen van gebakken materialen, hout (met FSC keurmerk) en keramische dakpannen komt de beeldkwaliteit ten goede en is in het algemeen duurzaam. Niet alleen bij de woningen, maar ook bij de inrichting van de openbare ruimte dient het materiaalgebruik zoveel mogelijk duurzaam te zijn. Het toepassen van zonnepanelen en –collectoren vormt uitgangspunt maar daarbij dient direct aangetekend te worden dat het niet tot afbreuk mag leiden van de sfeer en de kwaliteit van de buurt. Zonnepanelen en -collectoren dienen dan ook in een regelmatig patroon, in overeenstemming met de dakvorm en in samenhang met andere elementen in het dakvlak zoals dakkapellen en dakramen, evenwijdig aan de dakvoet of nok en niet uitstekend geprojecteerd te worden.
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op hoekligging
Zonnepanelen in regelmatig patroon en afgestemd op dakvlak 13
Annie M.G. Schmidtplein
Sjean Vermeulenstraat
Fanny Blankers-Koenstraat
Karel Doormanstraat
Atalanta
Ruysdaelstraat
Judith Leysterplein
Van Glabbeekstraat
Mary Zeldenrustlaan
Pastoor Gillisstraat
Schepenstraat
De Quaystraat
Marga Klompélaan
Annie Romeinplein
Annie Romeinplein
Statenlaan
Thorbeckeplein
Van de Spiegelhof
Rosa Manusstraat
Architect Aartsplein
Rubenspark
Doornbos
Pastoor Oomenstraat
Gagelrijs
Zaaren
De Vucht
Sporkt
Stqtionsstraat
Hoofdstraat - Pieter
Hoofdstraat -
Breebroek
Willem Alexanderhof
Dundelbroek
Hoofstraat - Kerkpad
Laagstraat
Stoomlederplein
IMPRSESSIE BEBOUWING RIJEN (bron: cyclomedia) Deze impressie van de bestaande bebouwing in Rijen laat Egbert van Drielstraat
14
Julianastraat
Constance Gerlingsstraat
Anna Marie van Schurmanstraat
een grote mate van diversiteit zien.
481
780
485
696
3.
BEELDKWALITEIT BEBOUWING
3724 175
695
3723
1529
414
4037 694
693
4035
4217
4216
4215
3.1
Inleiding
4038
4033
4039 484
627
626
4032
483
4040
4018
Het landschappelijk raamwerk waarbinnen de woningen
4045
4017
4041
5984
4046
4044
5341
4043
3819
4016
5340
5983
gesitueerd zijn, zorgt voor een sterke en samenhangende
5343
5339
4042
5342
5732
5731
3756
708
5730
S
3815
3813
3816
3814
3818
3817
3812 3753
4015
3811 3810 3809
4014 3808 707
openbare ruimte. Dit maakt voor de bebouwing een grote mate
706 4013
5733 3795 3796 3794 3793
5378
3792
3791 3790
van diversiteit mogelijk met respect voor het dorpse wonen.
3761
3762
3764
3763
3765
3758
3757
3760
3759 5309
5310
3656
5307
3635
5230 3636
3767 5231 3637
3652
3614
3632
709
5232
architectuurstijl maar ook een eigentijdse vertaling daarvan
3613
3638
3651
3631
3639
3650
3617 3630
5314
3640
3649
3629 3618
5422
5387
5424
5423
119
5388
3628 3619 3641
3646
3643
3645
3644
3647
3648
5226
3642
3627
3621
3620
3622
3625
3623
3624
5227
3770
3626
5278
5865
5385
toegepast worden. Om het dorpse karakter te versterken worden
5772
traditioneel/landelijke
3655
een
128
5375
5374
3615
alleen
786
5376
5773
5311
3634
3616
niet
5280
3633
3653
kan
5377
3654
Hierdoor
5282 3789
3788
5864
alle woningen uitgevoerd met kap. De woningen mogen een
678
3972
787
5316
3973 5317
3673
710 5053
5051
5052
5369
5367
5368
5275
5299 3672
maximale bouwhoogte van twee bouwlagen met kap.
5054
3772 3974
3671
5851
3670
5274
5852
S
5088
3669
5508
3668
5306
5297
3660
5041
5509
3661 5305
5086
5043
3666
3665
3667
3664
3975
3663
3662
5239
5234
5235
3687
3678
5236
3976
5044 3677
niet
qua
5237
3676
3686
5743
5045
3675 3978 5304
3684
5241
3689
5483
5744
5303
3683 3699 3682
5203
5302
3979 711
5218
architectuurthema maar wel qua beleving en sfeer door een
5204
5379
3681
5301
5217
5048
5205
3980
3781
3782
5867
5866
5221
5874
3779
5873
3780
3784
5215
5206
5207
3981
3783 5208
5214
4389
3700
4525
5365 5426
3701
onderscheid qua inrichting van de openbare ruimte aan te
5296
3702
3775
5425
5276 5446
5366
5745
3704
5294
5728
5213
3703
5212
5906
5381
5210
5211
3483
3705
brengen. Per hof wordt een onderscheid gemaakt in kleur- en
5907 5447
S
3706
5038
3707
3708
5905
5039 4761
5037
3710
5849
5848
3711
3712
5850
5960 5959 5768
5739
5741
5994
5084
5993
3713 8148
5869
121
5868
3714 6014
8149
5225
3715
8468
5370
5223
materiaalgebruik van de openbare ruimte, beplanting en de
788
5482 3685
3698
5962
zich
5963
onderscheiden
3977
woonbuurten
5380
vier
3674
De
5372
inrichting van de groene ruimte.
5747
5371
5484
8728
5485 5846 5845
5844
3111 3716 4119
6013 6011 6010
4114
3857
4120 164
6015 4115
3854
8729
4116
3601
4123
3851
166
4121
4124
4122
4117
3858
3848 4118
167
3855
3852 3859
3602
3849
168
3856
6098
5358
5361
6095
5362
6096
6097
4150
3853
3850
5359
4112
5268
3860
4158
5360
4159
5363
S
4160
3899 3861
4161
6353
6350
6351
6352
5265
3900
3862 5364 4162
5264
165
3863
4163 5427 3864 3865
6343
3901 4164
3866 3867
4493
3868
6344
5428
3869 6345
3902 5451
3870
6346
5419 4165 3903 6347
4127 6348 5450 4132
5116
5420
6349
3885
3871 3886
3905 5117
4166 3872
3887
3873
3906
3888
4167
3874
3282
3889
3907 3890
3875
7164
7881
8294
7882
8636
3891 3876
4168
3908 3877 3892
8637
3878 3909 5263
4169
3893 3879
8235
3894
3881
6301
3895 3883
3882
4170
3884
6295
7395
3896
3911
5262
3183
7396
6296
4129
3880
3910 8234
4171 3897
4133 4134
4349
5391
5390
3912
7369 5392
6298
5534
6415
5535
7368
3913 6299 8398
4109
3914
163
4104
4108
4107
3915
172 4103
4106
3916
6300
171
4135 4102 4105
4494
3917 4101
6940
6942
6941
6934
6935
6938
6939
6943
3918
4099
607
6950
5259
4098
3919 3929
3930
3928
3924
3931
4131 4347
4664
4136
5258
4097
3927
3926
3925
6937 6944
4172
5260
4100
4185
6947
6945
6948
6946
6949
3922
4186
3936
S
4096
5256
4187
3941
3937
3938
3939
3935
3932
3934
5257
3946
3940
3933
3923
3945
3942
3943
3921
3944
3920
4137
5255 4188
4189
8399
8400
8401 5254
4190 4138
5253
4191 120 4192 5252
4895
4072
4073
4074
4075
4077
4076
4078 4193
5251
4139
4194
5250
4894
5222
4070
4195 5249
4068
4069
4079
4067
4066
5223
4197 4080
4064
4173
5480
4065
4201
4062
4042
5767
4081 4043
5765
4198 4360
4060 4207
5247
4082
4174 4199
4202
4044
4083
3947
6480
5766
4359
4208
4084
4200
4352
4045
4085 4358
4361
4209 3948
4175
4086 4203 4357
4210
4092
4087
4046 4180 4176
4088
3949 3960
4093 4356 4181
6481
4204
4211
4089 4177 4178
6482
4094
4090
4182
4355
3950 6483
4179
4212
7728
4143
4205
4183
4145
4091
4140 4141
4095
6484
4142
4144
4354
3951 7727
4213
6485
6486
3955
3956
3954
4206
173
3953
6488 608 4353
6492
4059
4146 4147 3959
4351
3964
6489
3957
6495
3958
3963
Elk hof heeft een eigen identiteit/sfeer door een onderscheid in vormgeving van
4801
5715
6490
4834
2718 4057
4058 6491
15
6052
4409 5737
4408 4411 6463
de openbare ruimte en beplantingsplan
3845 5716
5602
5718
6051 5605
3827
6462
5606
4802
5770
6461 5486
5720
5603
5721
5429
6460
5989 5608
4412
5025 5995
3829 5487
5738
4818 6061 6057 6059 4248
5637
4416 5609
4153 4245
4249 5430 4244
4762
6056
6060
6055 6058 5996
4833
16
Referentie groen hof binnen woonbuurt
3.2
Beeldkwaliteitcriteria
Woningtypologie •
De
ontwikkeling
grondgebonden
biedt
ruimte
woningen
aan
(dus
maximaal
geen
375
gestapelde
woningbouw). •
Het
woningbouwprogramma
mix
van
vrijstaande
kapwoningen,
bestaat
woningen,
half-vrijstaande
uit
een
twee-onder-één
woningen,
rijwoningen
en levensloopbestendige woningen. De verschillende typologieën
worden
evenredig
verspreid
over
de
woonbuurten en wisselen elkaar op ontspannen wijze af •
De overgang met het bestaande perceel Mosstraat 8 (westelijke
perceelsgrens)
wordt
vormgegeven
door
uitsluitend vrijstaande woningen •
Woningen aan de Mossstraat en Zwarte Dijk vormen de overgang naar het buitengebied en bestaan overwegend uit vrijstaande woningen, eventueel gecombineerd met enkele grote twee-onder-één kapwoningen
•
De omvang van de percelen en de typologieën mogen ten opzichte van elkaar wisselen ter bevordering van het individuele en dorpse karakter
Verschillende typologieën wisselen elkaar op ontspannen wijze af en worden evenredig verspreid over de woonbuurten
17
18
Bouwmassa met rijwoningen dient geleed te worden: sprong in de rooilijn gecombineerd met kapverdraaing
Plaatsing, situering en oriëntatie • •
De hoofdoriëntatie van de woningen is gericht op de
aantal parkeerplaatsen in de groene hoven geminimaliseerd •
openbare ruimte en nieuwe ontsluitingswegen
hebben een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als
De bouwmassa’s staan in een licht verspringende rooilijn
voorgevel), blinde zijgevels grenzende aan de openbare
om het informele dorpse karakter te versterken. De voorgevelrooilijn varieert binnen de bandbreedte zoals
ruimte zijn niet toegestaan •
opgenomen in de planregels van het bestemmingsplan •
•
Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied
Bij vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen dienen
Aangebouwde bijgebouwen in de vorm van garages mogen niet op hoeken gesitueerd worden
•
Een bouwmassa met rijwoningen (aaneengebouwde
minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd te
woningen) bestaat uit maximaal 8 rijwoningen. Indien de
worden (bij voorkeur twee opstelplaatsen naast elkaar)
bouwmassa uit 6 rijwoningen of meer bestaat dient er
Bij de positionering van rijwoningen dienen de bijbehorende
binnen de bouwmassa een significante verspringing in de
parkeerplaatsen op goede wijze ingepast worden. Dit kan
rooilijn plaats te vinden al dan niet gecombineerd met een
door deze op zorgvuldige wijze op te nemen in het profiel
kapverdraaiing en/of verschil in bouwhoogte
van de weg of uit het zicht te situeren in een parkeerhof in een van de ‘verloren’ hoeken. Op deze wijze wordt het
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op de hoekligging
Hoekbebouwing/accenten dient architectonisch optimaal in te spelen op de hoekligging
19
Massaopbouw •
Alle woningen worden uitgevoerd in maximaal twee bouwlagen met kap. Levensloopbestendige woningen dienen uitgevoerd te worden met een dakopbouw die voorzien is van een kap
•
De woningen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm waarbij de kapvorm vrij is
•
Diversiteit en afwisseling in bouwmassa’s vergroten de dorpse karakteristiek
•
Hoekbebouwing dient architectonisch optimaal in te spelen op de hoekligging bijvoorbeeld in de vorm van ramen en een voordeur dan wel een ondiepe uitbouw annex serre of een kapverdraaiing
•
Kleinschalige
toevoegingen,
zoals
dakkapellen
en
schoorstenen, zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm •
Een bouwmassa mag maximaal uit 8 rijwoningen (aangebouwd) bestaan. Bouwmassa’s met 6 rijwoningen
Eenvoudige en heldere hoofdvorm met een vrije kapvorm en een geleding in de bouwmassa
of meer dienen geleed te worden (bijvoorbeeld door kapverdraaiing, verspringing in de rooilijn en verschil in bouwhoogte).
Afwisselen en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
20
Afwisselen en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
Afwisseln en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
21
Stucwerk in een wit dan wel grijstint en gekeimd metselwerk in wit en grijstinten behoren tot de mogelijkheden (met uitzondering van de Mosstraat, Zwarte Dijk en de Hannie Schaftlaan)
Kleurgebruik gevels Mosstraat, Zwarte Dijk en Hannie Schaftlaan: donker rood/bruin metselwerk
22
Nieuwe dorpsrand dient in samenhang ontworpen te worden
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
•
Basismateriaal voor de gevel is metselwerk en hout. Beperkte onderdelen in de gevel mogen uitgewerkt worden met natuurlijk ondersteunende materialen zoals leem en natuursteen
•
Het metselwerk wordt uitgevoerd in aardetinten van geel/beige tot oranje/rood en bruin/mangaan. Tevens behoren stucwerk in een wit dan wel grijstint en gekeimd metselwerk in wit en grijstinten tot de mogelijkheden (met uitzondering van de Mosstraat, Zwarte Dijk en de Hannie Schaftlaan)
Rieten kap is toegestaan
•
De woningen grenzende aan de Mosstraat, Hannie Schaftlaan en Zwarte Dijk worden opgetrokken uit donker rood/bruine aardetinten metselwerk om de overgang met het buitengebied vorm te geven. Tussen de woningen mogen lichte kleurnuances worden toegepast om de diversiteit te vergroten
•
De kap dient uitgevoerd te worden in een donker grijze/ antraciete kleur (keramische pannen, leipannen of leien). Andere donkere kleuren zijn ook toegestaan indien de kleur van de zonnepanelen daarop is afgestemd. Ook de toepassing van riet behoort tot de mogelijkheden
•
Detaillering is zorgvuldig, eenvoudig en ingetogen, gebruik makende van een hoogwaardig (duurzaam) materiaalgebruik
Basismateriaal: metselwerk in aardetinten en antracieten pannendak
23
•
Dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning. Daarnaast doen zij geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa
•
Het toepassen van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het op verantwoorde wijze omgaan met energie is uitgangspunt
Dakkapellen en andere aan- en uitbouwen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning 24
Overgang privé/openbaar •
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte worden vormgegeven door hagen waarbij de voorkeur uitgaat naar een landschappelijke haag vormgegeven door inheemse soorten (bijvoorbeeld een combinatie van liguster, meidoorn, esdoorn en beuk).
•
Per woonbuurt wordt één beplantingsthema bepaald om de identiteit van de woonbuurt te versterken en ieder hof een eigen sfeer en karakteristiek te geven
•
De
voorzijde
wordt
vormgegeven
door
een
(landschappelijke) haag met een hoogte van 80 - 120 cm •
De zijdelingse en de aan de achterzijde gelegen perceelsgrens, grenzende aan de openbare ruimte, worden vormgegeven door een (landschappelijke) haag met een hoogte van maximaal 200 cm
Per woonbuurt een thema voor erfafscheidingen en bomen (nader uit te werken in een beplantingsplan)
Landschappelijke hagen met inheemse soorten
25
hoven
26
Landschappelijk raamwek (bron: Burobol)
Landschappelijk inrichtingsplan (bron: Burobol)
4.
OPENBARE RUIMTE
4.1
Sfeertypering
De openbare ruimte zorgt voor samenhang door deze als
Bij de inrichting van de wegprofielen wordt een onderscheid
een rustig en samenhangend tapijt in te richten. Dit wordt
gemaakt. De wegen die rondom de buurten lopen maken onderdeel
bewerkstelligd door het verschil in materiaal- en kleurgebruik te
uit van de hoofdontsluitingsstructuur en
beperken.
raamwerk en krijgen een uniforme samenhangende inrichting qua
In het inrichtingsplan staat duurzaamheid centraal. Het
kleur- en materiaalgebruik.
beleefbaar maken van de duurzaamheid is het uitgangspunt
De
voor het inrichtingsplan. Hierbij is de landschappelijke setting
hoofdontsluitingsstructuur door af te wijken qua kleur- en
en opzet van de wijk de basis voor de verdere inrichting en
materiaalgebruik. Op deze wijze kan er per hof een eigen sfeer/
invulling van het openbare gebied. Natuurlijke processen zoals
identiteit gecreëerd worden. Dit wordt nog eens versterkt door
waterberging, landschappelijke overgangen en beleving van de
per woonbuurt een wisselend en gevarieerd beplantingsplan op
seizoenen worden juist beleefbaar gemaakt en niet verstopt. Zo
te stellen.
hoven
daarentegen
onderscheiden
het landschappelijk
zich
van
deze
veranderd de openbare ruimte mee met het jaargetijde en het weer.
Een en ander zal verder uitgewerkt worden in een gedetailleerd
Bij de inrichting van de openbare ruimte komt dit door
inrichtingsplan voor de openbare ruimte.
uitdrukking in het materiaalgebruik (hergebruik, duurzame materialen), duurzame beplanting (inheems, beleving van seizoenen, meerwaarde voor mens en dier), opvang van regenwater in wadi’s en natuurlijke speelaanleidingen in plaats van een standaard speeltuin. Hierdoor wordt voor jong en oud de natuur beleefbaar en bruikbaar.
Impressie van een hof
27
4.2
Materialisering
Verharding rijbaan De rijwegen worden uitgevoerd in een straatklinker (bij voorkeur gerecycled) waarbij een onderscheid gemaakt wordt tussen de hoofdontsluitingsstructuur (wegen rondom de buurten) en in de woonbuurten (hoven). De materialisereing zal bepaald worden in een nog op te stellen inrichtingsplan voor de openbare ruimte. Verharding parkeerplaatsen en inritten De langs- en haaksparkeerplaatsen in het openbaar gebied worden aangelegd in grasbetonstenen, waardoor het groene karakter versterkt wordt. Ook de inritten naar de woningen worden met deze grasbetonsteen aangelegd, zodat er één samenhangend geheel ontstaat. Grasbetonsteen/open verharding
Verharding voetpaden in het groen De losliggende voetpaden in de wiggen en oostelijke en westelijk zoom worden aangelegd in een duurzame halfverharding:
Padvast.
Deze
halfverharding
is
waterdoorlatend maar toch vormvast, waardoor deze altijd goed toegankelijk blijft voor fietsers, rolstoelen en rollators.
Grasbetonsteen/open verharding 28
Padvast halfverharding
Voorkeur gaat uit naar gerecyclede klinkers
4.3
Groen en water
Door Burobol is het ‘Landschappelijk inpassingsplan Tussen de Leijne, Rijen’ (voorlopig ontwerp d.d. 4 mei 2021) vervaardigd De woningen zijn gesitueerd in een groene setting en worden omgeven door groen. 1.
Hofjes
2.
Groene wiggen
3.
Oostelijke zoom
4.
Westelijke zoom
1 2
3
Aan de binnenzijde van de bouwvelden bevinden zich de hofjes. De centrale ligging leent zich bij uitstek voor spelen, verblijven en ontmoeten. Op deze plekken wordt natuurlijke spelaanleiding opgenomen. Terwijl de kinderen zelf hun spelwijze bepalen, kunnen de ouders een oogje in het zeil houden. Verschillende
4
1
speelwaardes als samenspel, balanceren, klimmen en coördinatie zullen hier een plek krijgen. Tussen de bouwvelden in liggen de groene wiggen als groene buffers met een waterafvangende
2
functie. Hier wordt ingezet op spelen in de natuur met natuurlijke elementen, gericht op ontdekken en uitdaging. Omgevallen bomen, keien en water vormen de basis voor het spel. De oostelijke zoom vormt een natuurlijke rand van het dorp met hoge
3
1
kijkwaarde aan de Hannie Schaftlaan. Kruidenrijke, besdragende, biodiverse en insectenlokkende zoomvegetatie is van ecologische meerwaarde. De westelijke zoom vormt een natuurlijke overgang tussen de bestaande wijk Wolfsweide en Tussen de Leijen. Het doet parkachtig aan door de recreatieve verbindingen die tussen de A-watergang en de rietige wadi’s door slingeren. De beplanting heeft sierwaarde door seizoensbeleving, besdracht en bloesem en is tegelijkertijd ecologisch aantrekkelijk voor vogels, insecten en kleine zoogdieren.
4
2 1
Landschappelijke zonering (bron: Burobol)
29
4.4
Overgang privé/openbaar
Om de dorpse karakterstiek te benadrukken worden de overgangen privé/openbaar vormgegeven door hagen (bij voorkeur landschappelijke hagen bestaande uit inheemse soorten zoals een combinatie van liguster, esdoorn en beuk). Per woonbuurt wordt een beplantingsthema gekzoen om de sfeer/ identiteit per woonbuurt te versterken en de groene diversiteit te vergroten. Aan de voorzijde van het perceel bedraagt de hoogte 80-120 cm, aan de zij- en achterkant maximaal 200 cm.
Natuurlijke speelaanleiding
30
4.5 Inrichtingselementen Spelen en ontmoeten In het plangebied is geen traditionele speelvoorziening of speeltuin voorzien. In overeenstemming met het duurzame en groene karakter van het plan wordt het spelen vormgegeven met diverse natuurlijke speelaanleidingen, zoals rotsblokken, stapstammen en klimbomen. Indien er een valdempende ondergrond nodig is zal gebruik gemaakt worden van rubber doorgroeimatten, zodat deze geheel opgaan in de groene omgeving. Met name de westelijke zoom is geschikt voor diverse informele activiteiten. Hierdoor kunnen de bewoners van de wijk elkaar ontmoeten en samen activiteiten ondernemen. Verlichting De openbare verlichting gaat mee met het groene karakter van de wijk. De armaturen moeten energiezuinig zijn en voorzien van LED-verlichting. De parkachtige omgeving dient als inspiratie voor het type armatuur. Langs de fiets/voetpaden in de groene scheggen kan een lagere variant van dezelfde armatuur gebruikt worden als langs de wegen. Speelaanleidingen in wadi
Natuurlijke speelpaats 31
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen
projectnummer 0436124.100 definitief revisie 03 10 februari 2021
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen
projectnummer 0436124.100 documentnummer LAD01-0436124-01D definitief revisie 03 10 februari 2021
Auteurs Ties Peelen
Opdrachtgever ABG-gemeenten Postbus 73 5120 AB Rijen
datum vrijgave 10-02-2021
beschrijving revisie 03 definitief
goedkeuring M. Stabel
vrijgave P. Kennes
Inhoudsopgave
Blz.
1
Inleiding
1
1.1 1.2 1.3 1.4
Aanleiding Ladder voor duurzame verstedelijking Stedelijke ontwikkeling Leeswijzer
1 1 2 2
2
Onderzoekskader
3
2.1 2.1.1
Gemeentelijk beleid Structuurvisie Stedelijk Gebied
3 3
3
Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking
5
3.1 3.2 3.3
Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Bestaand stedelijk gebied
5 6 8
4
Conclusie
10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 03 ABG-gemeenten
1
Inleiding
1.1
Aanleiding De gemeente Gilze en Rijen is voornemens het woningbouwproject ‘Tussen de Leijen’ bestaande uit maximaal 375 woningen mogelijk te maken. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.
Figuur 1. Plangebied
Het woningbouwproject betreft ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Hierdoor is conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde. Voorliggende notitie voorziet hierin.
1.2
Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 van het Bro) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of een ruimtelijke ontwikkeling c.q. de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Concreet betekent dit dat met betrekking tot de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of economische gevolgen van die vestiging ruimtelijke effecten (bijv. leegstand) relevant zijn. Artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die
Blad 1 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Dat betekent: eerst bepalen of een nieuwe ontwikkeling een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, vervolgens kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, en daarna analyseren of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt.
1.3
Stedelijke ontwikkeling In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het gaat hierbij zowel om fysiek ruimtebeslag als de wijziging of toevoeging van functies. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling is ingevolge jurisprudentie bepaald dat vanaf 12 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst dient te worden aan de Ladder. Voorliggend initiatief betreft de bouw van maximaal 375 woningen, waardoor toetsing aan de Ladder aan de orde is.
1.4
Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het onderzoekskader bepaald op basis van relevant beleid. Hierna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor woningbouw en op de mogelijkheden om in het bestaand stedelijk gebied te voorzien in de behoefte. In hoofdstuk 4 wordt op basis van deze bevindingen de conclusie geformuleerd.
Blad 2 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
2
Onderzoekskader Het behoefteonderzoek heeft als scope de termijn van een 10 jaar. Vaststelling van het bestemmingsplan wordt voorzien eind 2020. De behoefte wordt derhalve bepaald voor de periode 2020-2030. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de relevante onderzoekskaders in deze planhorizon. Dit betreft het relevante woningbouwbeleid, een afbakening van de regionale woningmarkt en een beschrijving van de projectlocatie.
2.1
Gemeentelijk beleid
2.1.1
Structuurvisie Stedelijk Gebied De ‘Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen’ is in de raad van 21 december 2015 vastgesteld. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen - Nieuwe kansen!’. De hoofdambities en koers zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van een structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplannen. Voor wat betreft demografie en wonen gelden de volgende beleidsuitgangspunten: de gemeente maakt ruimte voor meer vraaggestuurde vormen van woningbouw, zodat heel gericht kan worden ingespeeld op specifieke woonbehoeften; de gemeente zet in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen door ouderen, en faciliteert dit door goede voorzieningen en het stimuleren van woningaanpassingen; mits gebouwd kan worden voor de juiste doelgroep en woonbehoefte, krijgt inbreiding voorrang boven uitbreiding. Prioritering en fasering van woningbouwlocaties vindt mede plaats op basis van de bijdrage die wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit; Inbreiding gaat voor uitbreiding.
Dit houdt in dat woningbouwlocaties binnen het stedelijk gebied voor gaan op nieuwe uitbreidingslocaties. Eerst wordt gekeken naar de verdichtingsmogelijkheden van buurtschappen en/of herontwikkeling van bestaande erven. Pas daarna wordt gekeken naar nieuwe locaties. Niet elke locatie is echter geschikt voor iedere doelgroep en/of woningtypen. Invulling van inbreidingslocaties dient te passen binnen de woonbehoefte. Indien inbreidingslocaties niet kunnen aansluiten op de kwantitatieve of kwalitatieve woonbehoefte, heeft de gemeente op de visiekaart grootschalige uitbreidingslocaties voor woningbouw vastgelegd. Het gaat hier om woningbouwlocaties met ruimte voor meer dan 30 woningen. Het plangebied ‘Tussen de Leijen’ wordt op deze visiekaart aangeduid als uitbreidingslocatie voor de lange termijn.
Blad 3 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
Figuur 2. Uitsnede visiekaart Rijen (Structuurvisie Stedelijk Gebied)
Blad 4 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
3
Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking
3.1
Kwantitatieve behoefte Regionale Agenda Wonen In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komen ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Voor de Regio Midden-Brabant, waar de gemeente Gilze en Rijen onderdeel van uitmaakt, is de prognose dat de woningvoorraad zal groeien met 16.725 woningen tot 1 januari 2026. De regio Midden-Brabant bestaat enkel uit de subregio Hart van Brabant. Deze woningbouwprognose van de subregio is verder doorvertaald per gemeente. Hierbij geldt voor de gemeente Gilze en Rijen een groeiprognose van 1.105 woningen. Dit aantal woningen is in de Regionale Agenda Wonen 2017 als woningbouwopgave aan de gemeente Gilze en Rijen toegekend. Het plan past hiermee binnen de regionale kwantitatieve behoefte. De regionale afstemming t.b.v. het voornemen is reeds opgestart door de gemeente Gilze en Rijen.
De resultaten van deze regionale afstemming worden tijdens de ontwerpfase van het bestemmingsplan aan deze onderbouwing toegevoegd. Monitor bevolking en wonen Om het ‘accent op de aantallen’ verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijkkwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, stuurt de provincie de komende periode aan op een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op ‘het ritme’ van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Hiertoe is de ‘Monitor bevolking en wonen’ in het leven geroepen zodat tijdig knelpunten op de woningmarkt kunnen worden geconstateerd. De monitor wordt elk kwartaal geactualiseerd en bevat onder andere gegevens over de ontwikkeling en prognose van de bevolking, een actuele stand van de woningvoorraad en een inventarisatie van de plancapaciteit. Aan de hand van de ‘Monitor bevolking en wonen’ (december 2019) is de kwantitatieve woningbehoefte voor de gemeente Gilze en Rijen geactualiseerd. In de onderstaande tabel is het huidig aantal woningen, het benodigd aantal woningen, de harde plancapaciteit en de ontwikkelruimte in de gemeente Gilze en Rijen opgenomen.
Voor de gemeente geeft de indicator harde plancapaciteit aan dat de woningbehoefte met 48% ingevuld kan worden met de harde planvoorraad. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in de gemeente Gilze en Rijen een aanzienlijke behoefte aan nieuwe woningen bestaat. Feitelijke woningvoorraad gem. Gilze en Rijen Reëel groei scenario 2019-2029* Harde plancapaciteit Ontwikkelingsruimte
11.270 770 410 360
*Monitor bevolking en wonen geeft een laag en hoog groeiscenario. Het reële groeiscenario is het gemiddelde hiervan.
Blad 5 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
3.2
Kwalitatieve behoefte kwalitatief woningbehoefteonderzoek In de Structuurvisie Stedelijk Gebied geeft de gemeente Gilze en Rijen aangegeven gericht in te spelen op specifieke woonbehoefte van doelgroepen. Ter voorbereiding op het opstellen van de nieuwe woonvisie is door Springco een kwalitatief woningbehoefteonderzoek uitgevoerd naar de woonwensen van de inwoners van Hart van Brabant waaronder ook de gemeente Gilze en Rijen. Op basis van deze inzichten wordt het regionale woningmarktbeleid beter afgestemd op de wensen en behoeften. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt in de rapportage ‘Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant’ d.d. 17 september 2018. Uit de ‘Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2017' (mei 2017) blijkt dat naar verwachting het aantal inwoners van gemeente Gilze en Rijen de komende jaren blijft groeien. Ook uit het woningbouwonderzoek Hart van Brabant blijkt dat naar verwachting het aantal huishoudens in de regio tot 2030 met ruim 5% zal groeien. Woonmilieu Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt dat er met name een tekort is aan de woonmilieus landelijk, luxe woonwijk, luxe stadswijk en dorps. Daarnaast is er met name vraag naar een woonmilieu met kwaliteit. Men wil betere stedelijke wijken (luxe stadswijk, rustige stadswijk) en meer ruimte en interactie met de natuur (landelijk).
In de rapportage van het kwalitatief woningbehoefteonderzoek worden de ruimtelijke kenmerken en de kenmerken van de bewoners van deze woonmilieus benoemd. Woningtypen Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt dat onder huishoudens met ouderen veel vraag is naar appartementen met een lift of gelijkvloerse woningen. In de rustige stadswijk (een rustige groene woonwijk dichtbij het centrum, maar buiten de drukte) is er een tekort aan vrijstaande eengezinswoningen. Uit woonvisie blijkt daarnaast dat er een tekort aan twee-aan-een kapwoningen is. Prijsklassen Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt dat de doelgroep voor de middeldure huursector aanzienlijk ruimer is dan de voorraad aan middeldure huurwoningen. Er is dus een behoefte aan middeldure huurwoningen. Door gebrek aan (betaalbare) koopwoningen en strengere toewijzingen voor sociale huurwoningen worden de verhuismogelijkheden voor deze doelgroep beperkt. Een aanbeveling uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek is door het vergroten van het aanbod aan middeldure huurwoningen en het toevoegen van sociale woningen om de doorstroming te bevorderen.
De conclusie van het kwalitatief woningbehoefteonderzoek kan samengevat worden met dat er: behoefte is aan een luxe- en rustige stadswijken met een interactie met de natuur; behoefte is aan levensloopbestendige woningen (appartementen met lift) en vrijstaande eengezinswoningen; behoefte is aan middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen; behoefte is aan sociale woningen om de doorstroming te bevorderen.
Blad 6 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
Woningbouwprogramma De woningbouwontwikkeling ‘Tussen de Leijen’ betreft een uitbreidingswijk tussen de bestaande wijken van Rijen en het buitengebied. In het plangebied worden maximaal 375 grondgebonden woningen in de vorm van rijwoningen, twee-onder-één-kap woningen, half-vrijstaande woningen en vrijstaande woningen voorzien. Tussen de nieuwe ontwikkeling en de bestaande bouw ten westen van het plangebied wordt een groene rand als een parkzone ingericht met diverse soorten natuur en groen. De nieuwe woonwijk bestaat uit vier deelgebieden. De nieuwe wijk vormt een overgang tussen de kern Rijen en het landelijke gebied. Naast de parkzone worden drie groenzones gecreëerd tussen de vier deelgebieden. Op deze manier krijgt de nieuwe wijk een groene inrichting en wordt de overgang tussen het bestaand stedelijk gebied en het landelijk gebied zichtbaar gemaakt.
Het woningbouwprogramma voorziet onder andere in vrijstaande eengezinswoningen. Er is een behoefte aan vrijstaande eengezinswoningen. Tevens passen vrijstaande woningen, twee-onder-één kapwoningen en het wonen op eigen kavel en goed binnen de woonmilieus luxe stadswijk en landelijk. Aan deze woonmilieus is een behoefte. Bij de twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen wordt parkeren op eigen terrein opgelost. Deze vorm van parkeren past goed bij een luxe stadswijk. Door parkeren op eigen terrein is er minder parkeerruimte in de openbare ruimte nodig. Dit sluit goed aan op het type rustige stadswijk. Er is volgens het kwalitatief woningbehoefteonderzoek behoefte aan zowel type luxe stadswijk en het type rustige stadswijk. Daarnaast voorziet het woningbouwprogramma in een aanzienlijk aantal rijwoningen. Hiermee kan de behoefte aan middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen worden ingevuld. Door de menging van woningtypen en prijsklassen ontstaat een mix van de bevolking (leeftijden, leefstijlen en hoog- en laagopgeleiden). Deze menging past goed binnen een rustige stadswijk. Er bestaat een behoefte aan dit woonmilieu
Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt ook dat er vraag is naar appartementen met een lift en/of gelijkvloerse woningen. Daarnaast wordt met het gemeentelijk beleid ook ingezet om te stimuleren dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Gelijkvloerse woningen dragen hieraan bij. Binnen het plangebied zijn echter geen appartementen of gelijkvloerse woningen beoogd. Appartementen en gelijkvloerse woningen, gericht op ouderen, zitten voornamelijk in de inbreidingslocaties. Dit heeft er mee te maken dat ouderen vaak dichtbij bestaande voorzieningen willen wonen. Een uitbreidingslocatie is, door een grotere afstand tot de bestaande voorzieningen minder geschikt voor ouderen.
Blad 7 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
3.3
Bestaand Stedelijk gebied In lid twee van artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient te worden gemotiveerd of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. In het kader van duurzaam ruimtegebruik wordt de ruimtelijke ontwikkeling bij voorkeur opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte ‘in te vullen’, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het stedelijk gebied. Op grond van de interim omgevingsverordening bestaat het stedelijk gebied uit locaties die zijn aangeduid als 'concentratiegebied' danwel als ' kernen in landelijk gebied'. Stedelijk gebied Het plangebied bevindt zich buiten het stedelijk gebied. In figuur 3 is een uitsnede opgenomen van de themakaart verstedelijking van de interim omgevingsverordening. Een deel van het plangebied is echter wel aangewezen als ‘Verstedelijking afweegbaar’. Op deze gronden kan worden voorzien van een duurzame stedelijke ontwikkeling, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden.
Figuur 3. Uitsnede themakaart 'Stedelijk gebied' (Interim omgevingsverordening Noord-Brabant)
De voorwaarden waaraan voldaan moet worden zijn: binnen het stedelijk gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling: de locatie ‘Tussen de Leijen’ is in de Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen aangewezen als één van de grootschalige uitbreidingslocatie. Deze uitbreidingslocaties zijn aangewezen om in de toekomst te kunnen voorzien in de woonbehoefte. Binnen de gemeente Gilze en Rijen zijn verschillende inbreidingslocaties aanwezig. Deze inbreidingslocaties zijn reeds ontwikkeld en (worden) uitgevoerd. Deze inbreidingslocaties zijn tevens meestal kleinschalige locaties die ruimte bieden maximaal 20 woningen.
Blad 8 van 10
Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 10 februari 2021 revisie 031 ABG-gemeenten
De woningbehoefte voor de gemeente Gilze en Rijen bedraagt 390 woningen tot en met het jaar 2029. Binnen de kern Rijen is geen ruimte meer om een dergelijk aantal woningen op te vangen binnen de bestaande kern. Daarnaast zijn inbreidingslocaties ook locaties die zich enkel lenen voor het toevoegen van kleine grondgebonden woningen (rij) en appartementen. Een rustige woonmilieu met luxere woningen leent zich vaak niet voor dergelijke locaties. Daarnaast is vanuit senioren met name behoefte aan appartementen met lift. Deze worden al voorzien in de verschillende inbreidingslocaties van Rijen. Bij deze locaties zijn verschillende voorzieningen dicht in de buurt. De inbreidinglocaties lijken hierdoor geschikter om te voorzien in deze behoefte dan uitbreidinglocaties. Om de woningbouwaantallen in Rijen op peil te houden, is een uitbreidingslocatie nodig voor onder meer vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen en kleinere betaalbare woonvormen. Binnen het stedelijk gebied is er onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling van maximaal 375 grondgebonden woningen;