Bijlage 2- Toelichting bestemmingsplan Molenstraat 31-35 Gilze

BESTEMMINGSPLAN MOLENSTRAAT 31 T/M 35, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN MOLENSTRAAT 31 T/M 35 GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Vastgesteld

Datum

13 - 02 - 2024

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

Auteur(s)

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1.

Inleiding

3

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

3 3 4 6 6

2.

Bestaande situatie

7

2.1 2.2 2.3

Historische context Ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

7 7 8

3.

Toekomstige situatie

13

4.

Beleidskader

20

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

20 22 25

5.

Randvoorwaarden

34

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Bodemkwaliteit Water Luchtkwaliteit Geluid Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Natuurwetgeving Cultuurhistorie Archeologie Vliegbasis Gilze-Rijen Mer-beoordeling Niet gesprongen explosieven

34 34 37 38 40 41 44 47 52 54 56 57

6.

Juridische regelgeving

58

6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

58 58 59

7.

Uitvoerbaarheid

60

7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

60 60

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Beschrijving cultuurhistorische waarden Molenstraat 31 en 35 Stedenbouwkundig plan Bomen Effect Analyse Verkennend bodemonderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai QuickScan Natuurwetgeving Berekening stikstofdepositie Archeologisch onderzoek Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling

10. Onderzoek Niet gesprongen Explosieven/Ontplofbare oorlogsresten 11. Verslag omgevingsdialoog 12. Reacties vooroverleg

|3

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de herontwikkeling van de locatie Molenstraat 31 t/m 35 te Gilze. Op deze locatie bevinden zich twee cultuurhistorisch waardevolle panden, een voormalige Hoeve op nummer 33/35 en een langgevelboerderij op nummer 31. Aan de achterzijde van deze panden staan nog twee grote bijbehorende schuren. In tegenstelling tot de twee woningen direct aan de Molenstraat zijn voor deze achterliggende schuren op basis van de gemeentelijke Cultuurhistorische waardenkaart (2022) en de beschrijving van cultuurhistorische panden en objecten, opgenomen in het bestemmingsplan “Woongebied Gilze”, geen cultuurhistorische waarden toegekend. De grootste schuur, gelegen achter het woonhuis nummer 35, heeft momenteel een agrarische bestemming. Het planvoornemen betreft de herontwikkeling van de achtererven waarbij de twee bestaande schuren plaats maken voor een nieuw woonerf met twee nieuwe schuurvolumes, geschikt voor in totaal 10 grondgebonden woningen. Het bestaande karakter, de cultuurhistorische woningen met zicht op een erf en twee schuurvolumes, blijft in de toekomstige situatie behouden. De inbreidingslocatie leent zich vanwege de omvang en ligging nabij het centrum uitstekend voor een woningbouwontwikkeling. Om de herontwikkeling mogelijk te maken, is een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk.

Met dit bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied bevindt zich ter hoogte van de Molenstraat 31 t/m 35 te Gilze in de gemeente Gilze en Rijen. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom, ten oosten van het historische centrumgebied van Gilze. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie K, met de perceelnummers 2285, 2555, 3638 en 3639, gezamenlijk met een totale oppervlakte van circa 6.088 m². De nieuwbouw is voorzien aan de achterzijde van de bestaande woningen Molenstraat 31 en 35. Deze woningen zijn cultuurhistorisch waardevolle objecten en blijven behouden. Aan de westelijke zijde grenst het plangebied aan de naastgelegen woning Molenstraat 37. Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de achtertuinen van een aantal woningen aan de Lochtstraat (nummers 21 t/m 45) en aan de oostzijde grenst het plangebied deels aan het erf van de woning Molenstraat 29 en deels aan de achtertuinen van woningen aan de Hofstad (nummers 8 t/m 10A).

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|4

Figuur 1 Ligging plangebied binnen Gilze

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan “Woongebied Gilze”, vastgesteld op 24 september 2012. Voor de bestaande schuur Molenstraat 33 (achter de woning Molenstraat 35) geldt de bestemming ‘Agrarisch’ met een bouwvlak, en specifieke maatvoeringen; maximum bouwhoogte: 10 m, maximum goothoogte: 4 m, en maximum bebouwingspercentage bouwvlak: 70% (circa 588 m2 mag bebouwd worden). Voor de twee bestaande woningen Molenstraat 31 en 35 is de bestemming Wonen opgenomen met op elk perceel een bouwvlak voor een vrijstaande woning. Tevens geldt voor deze bestaande woningen de bouwaanduiding ‘specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’ en een maximum goothoogte van 4 meter. Voor de woning aan de Molenstraat 35 geldt daarnaast een bouwhoogte van maximaal 10 meter en voor de woning aan de Molenstraat 31 geldt een bouwhoogte van maximaal 9 meter.

Voor het achterliggend perceel van de woning Molenstraat 31 geldt de bestemming ‘Wonen’ met een bouwvlak en een bouwaanduiding ‘bijgebouwen’. Voorts geldt voor het plangebied grotendeels de dubbelbestemming ‘Waarde- Archeologie-2’. Het zuidelijk gedeelte heeft de dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie-4’. Verder geldt voor het plangebied de gebiedsaanduidingen ‘Milieuzone-geurzone’ en ‘Ihcs-1’. NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|5

Figuur 2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied rood omlijnd)

Enkelbestemmingen De voor 'Agrarisch' aangewezen gronden zijn bestemd voor uitsluitend een agrarisch akkerbouwbedrijf, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, inclusief waterpartijen en -gangen.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|6

De voor 'Wonen' aangewezen gronden zijn bestemd voor de afzonderlijke huisvesting van huishoudens of daarmee vergelijkbare economische eenheden van een of meer personen in vrijstaande, halfvrijstaande, aaneengebouwde eengezinshuizen, en gestapelde woningen al dan niet in samenhang daarmee aan huis gebonden beroepen, tuinen en erven; en de bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en uitritten. Ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen' zijn aan- en uitbouwen en (vrijstaande) bijgebouwen toegestaan. Dubbelbestemmingen De voor 'Waarde - Archeologie - 2' en de voor 'Waarde - Archeologie - 4' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Gebiedsaanduidingen De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - geurzone' zijn, behalve voor de daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming van het woon- en leefklimaat in verband met het (voormalig) agrarisch bedrijf waarvan de milieu-invloed zich uitstrekt tot binnen de plangrenzen van het bestemmingsplan. Dit heeft betrekking op de schuur met agrarische bestemming (Molenstraat 33) gelegen binnen het plangebied.

Ter plaatse van de aanduiding 'overige zone - IHCS - 1' geldt ten behoeve van het obstakelvrije (start- en landings) vlak met zijkanten een bouwverbod voor gebouwen en bouwwerken, geen gebouw zijnde, met een hogere bouwhoogte dan 56 meter boven NAP in verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen.

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: Op de verbeelding zijn de (dubbel)bestemmingen, maatvoeringen en specifieke aanduidingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling. • Regels: In de regels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. • Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving en toetsing van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat beschreven in hoofdstuk 6. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|7

2. BESTAANDE SITUATIE 2.1

Historische context

Historie Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk lag een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden/ heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het (huidige) Bisschop de Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Buiten dit bebouwingslint bevond zich aan de uitwaaierende straten sporadisch verspreid gelegen bebouwing. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeit Gilze in omvang. De groei vindt niet concentrisch om dit bebouwingslint heen plaats. De bebouwingstoename is met name zichtbaar ten noorden en westen van het Bisschop de Vetplein.

Door deze groei van Gilze in noordelijke en westelijke richting verschuift het ruimtelijke zwaartepunt in deze richting. Deze verschuiving is nog terug te zien in het functionele patroon van Gilze: de meeste centrumfuncties bevinden zich niet in het lint tussen de Heuvel en het Bisschop de Vetplein, maar juist rondom het Bisschop de Vetplein en de noordelijker gelegen straten. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze.

2.2

Ruimtelijke structuur omgeving

De gemeente Gilze en Rijen omvat de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten. De gemeente ligt tussen Breda en Tilburg. Hemelsbreed liggen Gilze en Rijen vier kilometer van elkaar vandaan, gescheiden door de A58 en de vliegbasis Gilze-Rijen. Door de ligging aan de A58, de N282 en de N631 heeft de gemeente Gilze en Rijen een goede bereikbaarheid. De Molenstraat is gelegen aan de oostzijde van Gilze. In oostelijke richting sluit de Molenstraat aan op de Rielsebaan en in westelijke richting op de Heuvel/Alphenseweg. De Molenstraat is vernoemd naar de in 1903 gebouwde molen (Molenstraat 26) waarvan enkel de romp nog bestaat. De romp van de molen wordt gebruikt als woonhuis. De Molenstraat wordt gekenmerkt door een concentratie van overwegend woningen uit verschillende bouwjaren en enkele cultuurhistorisch waardevolle panden. De stedenbouwkundige structuur aan de westelijke zijde van de Molenstraat (vanaf de Heuvel) wordt gekarakteriseerd door een straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. In oostelijke richting, ter hoogte van het plangebied, wordt de bebouwing steeds losser en staan de woningen op grotere afstand van de straat. Het straatprofiel is ingericht met een klinkerrijbaan. De bebouwing varieert van vrijstaand, twee-onder-een-kap, gestapeld en aaneengebouwd.

De bebouwing dateert uit verschillende periodes en varieert van modern tot enkele cultuurhistorisch waardevolle panden.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|8

2.3

Bestaande situatie

Het karakter van de locatie Molenstraat 31 en 35 te Gilze wordt gekenmerkt door de twee cultuurhistorisch waardevolle woningen, die zijn opgenomen in de beschrijving van cultuurhistorische panden en objecten, behorende bij het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” en zijn aangegeven op de Cultuurhistorische waardenkaart (2022) van de gemeente Gilze en Rijen. Op de achtererven staan twee bijbehorende schuren, die in tegenstelling tot de woningen in de beschrijving van de panden expliciet niet zijn aangemerkt als cultuurhistorisch waardevol. De (voormalige boeren)schuren staan leeg en hebben geen functie meer.

Figuur 3 bestaande situatie met bebouwing

Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 6.088 m2 waarvan circa 1.590 m2 aan bebouwing aanwezig is. De overige gronden (circa 4.498 m2) zijn onbebouwd en bestaan uit tuin begroeid met gras, struiken en bomen. Een open ruimte met inrit tussen de twee cultuurhistorische panden nummer 31 en 35 biedt toegang naar het achterliggende gebied. Naast de bestaande woningen en bijbehorende schuren zijn in het plangebied nog twee kleinere bouwwerken (van circa 45 m2 en 29 m2) aanwezig. In het verleden heeft tussen de woningen no. 31 en no. 35 een langgevelboerderij gestaan. Deze langgevelboerderij is omstreeks 1969 gesloopt. Achter de woning no. 31 is een historische waterput aanwezig.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|9

Figuur 4 Ligging en begrenzing plangebied (plangebied rood omlijnd)

Figuur 5 Bestaande situatie met indeling tuinen en erven

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|10

Molenstraat 31 De bestaande cultuurhistorisch waardevolle woning aan de Molenstraat 31 betreft een langgevelboerderij die stamt uit 1880. De woning met een footprint van circa 200 m2 is vrijstaand en heeft één bouwlaag met een zolderverdieping, onder een deels zadeldak en deels wolfsdak, belegd met zwarte pannen. De bijbehorende schuur bevindt zich aan de achterzijde van de woning. De schuur is opgetrokken uit zwart gepotdekseld hout en heeft een footprint van circa 438 m2. De schuur is vrijstaand, heeft een goot- en bouwhoogte van circa 3 en 7 meter en stamt uit 1941. De schuur is vervallen en heeft volgens de beschrijving van cultuurhistorische panden en objecten, behorende bij het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” geen cultuurhistorische waarde.

Figuur 6 Molenstraat 31 woonhuis (links) en bijbehorende schuur (rechts)

Molenstraat 33/35 De bestaande cultuurhistorisch waardevolle woning aan de Molenstraat 35 betreft het woonhuis van een voormalige hoeve. De woning is vrijstaand, stamt uit 1808 en heeft een traditionele “Delftse School” bouwstijl. De woning met een footprint van circa 150 m2 heeft één bouwlaag met een bovenverdieping onder een overstekkend geknikt zadeldak. De bijbehorende voormalige boerenschuur bevindt zich aan de achterzijde van de woning en heeft een agrarische bestemming. De schuur is vrijstaand, heeft een goot- en bouwhoogte van circa 4 en 8 meter, een footprint van circa 507 m2 en stamt uit 1932. De schuur is opgetrokken uit baksteen en voorzien van een wolfsdak. De schuur is vervallen en heeft volgens de beschrijving van cultuurhistorische panden en objecten, behorende bij het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” geen cultuurhistorische waarde.

Figuur 7 Molenstraat 35/33 woonhuis (links) en schuur (rechts)

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|11

Aan de achterzijde van beiden schuren bevindt zich een omheind verwilderd terrein begroeid met gras, struikgewas en bomen. Hier staan 2 kleinere bouwwerken waarvan een klein schuurtje van circa 45 m2 en een voormalige kas van circa 29 m2. Bomeneffectanalyse Voor het plangebied is een Bomeneffectanalyse (BEA) opgesteld (bijlage, B-vier Boomspecialist, 4 december 2023). In deze BEA zijn alle bomen ingemeten en beoordeeld.

Figuur 8 ingemeten bomen met kroonprojectie

Er zijn geen bomen op het terrein die door de gemeente als beschermd zijn weergegeven. Voor het bomenbestand geldt vanuit de APV de regeling dat bomen met een omtrek minder dan 100 cm niet kapvergunningplichtig zijn. Op onderstaande afbeelding zijn de bomen met een omtrek van meer dan 100 cm aangegeven.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|12

Figuur 9 ingemeten bomen, met aangegeven welke bomen kapvergunningsplichtig zijn

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|13

3. TOEKOMSTIGE SITUATIE Het planvoornemen betreft de herontwikkeling van de percelen ter hoogte van de Molenstraat 31 t/m 35 te Gilze. Deze locatie wordt gekarakteriseerd door de twee cultuurhistorisch waardevolle woningen; een langgevelboerderij (Molenstraat 31) en een voormalige Hoeve (Molenstraat 35) met een rijke historie. Aan de achterzijde van deze woningen bevinden zich de bijbehorende schuren, die volgens de beschrijving van cultuurhistorische panden en objecten, behorende bij het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” en op de Cultuurhistorische waardenkaart (2022) van de gemeente Gilze en Rijen, niet aangemerkt zijn als cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. De schuren zijn vanwege de bedrijfsbeëindiging niet meer in gebruik en raken langzaam in verval. Aan de achterzijde van de schuren ligt een verwilderd terrein dat vanwege bedrijfsbeëindiging eveneens niet meer functioneel is. Om te voorkomen dat het gebied door verval en leegstand verpaupert, is het initiatief ontstaan om het gebied een nieuwe functie te geven.

Figuur 10 Planconcept

Stedenbouwkundig plan Voor de locatie is een stedenbouwkundig plan (bijlage, Ordito BV en Van Beijsterveldt&Gommers architecten, 26 september 2023) opgesteld met het bestaande cultuurhistorische verhaal als basis. Het uitgangspunt van het plan is om het bestaande karakter van het straatbeeld, namelijk de twee cultuurhistorische woningen met zicht op een erf en schuren, te behouden. Dit wordt bereikt met de realisatie van twee nieuwe schuurvolumes in een vergelijkbare bouwstijl en passend bij de bestaande cultuurhistorisch waardevolle woningen en erven. Daarnaast worden de contouren van de omstreeks 1969 gesloopte langgevelboerderij en de historische waterput met hagen weer zichtbaar gemaakt. Met de herontwikkeling worden de twee bestaande schuren, het kleinere schuurtje en de kas gesloopt. Hiervoor in de plaats komt woningbouw in de vorm van twee nieuwe schuurvolumes aan een erf, die geschikt zijn voor in totaal 10 grondgebonden woningen. Vanwege de ligging nabij het centrum van Gilze is de locatie een aantrekkelijke plek om woningen te realiseren. Een herontwikkeling met woningbouw en de sanering van een voormalige agrarisch bestemming met (verouderde) schuren draagt bij aan een kwalitatieve verbetering van het woon- en leefklimaat ter plaatse.

Om de eigen identiteit van de locatie te behouden krijgt het ‘Molenerf’ met twee nieuwe schuren op een erf een vergelijkbare uitstraling als in de bestaande situatie. De nieuwe schuren worden gebouwd in dezelfde stijl, kleuren en materialen. Een deel van de kopgevels van de nieuwe NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|14

schuurvolumes is zichtbaar vanaf de Molenstraat. Deze kopgevels krijgen een oriëntatie richting de Molenstraat door middel van deuren en ramen. De schuurvolumes grenzen aan de voorzijde direct aan een verhard erf. Elke woning beschikt over een eigen stoepje voor bankje, potten e.d. Tussen de schuurvolumes in komt een gemeenschappelijke groene ruimte, de bomenweide. In deze groene ruimte is ruimte voor ontmoeting. In dit klimaatadapatieve erf is ook ruimte voor de waterberging en de te compenseren bomen. De openbare, centrale groene ruimte kan door de bewoners gemeenschappelijk worden ingericht en onderhouden, eventueel kunnen hier zit- en speelgelegenheden aangebracht worden.

Figuur 11 Stedenbouwkundig plan

Aan de zijde van de Molenstraat worden de contouren van de gesloopt langgevelboerderij weer zichtbaar gemaakt, evenals de contouren van de historische waterput. Deze contouren worden ingepast in een groene openbare ruimte, die wordt ingericht als een boomgaard met hoogstamfruitbomen en notenbomen. Een verwijzing naar de historische boomgaarden bij het erf van oude boerderijen. In de twee nieuwe schuurvolumes worden in totaal 10 grondgebonden woningen (2x5) gerealiseerd. Het schuurvolume dat gesitueerd wordt achter de boerderij Molenstraat 31 zal bestaan uit zwart houten gevelbekleding en antraciet gekleurde dakpannen, mogelijk hergebruikt van de bestaande schuur. Het schuurvolume achter het herenhuis Molenstraat 35 zal bestaan uit metselwerk van rode baksteen en antraciet gekleurde dakpannen, mogelijk hergebruikt van de bestaande schuur. Per schuurvolume (ca 570 m2) zijn 5 grondgebonden woningen voorzien met een brutovloeroppervlakte (BVO) van ± 110 m2, en een gebruiksoppervlakte (GBO) van 95 m2. De goothoogte NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|15

wordt circa 2,5 meter en de nokhoogte circa 8 meter. Om de flexibiliteit te behouden ten aanzien van de definitieve bouwplanuitwerking, is in dit voorliggende bestemmingsplan een maximale goothoogte van 3 meter en bouwhoogte van 9 meter opgenomen. De woningbreedte is circa 5,4 meter, de diepte circa 17,5 meter (exclusief tuin). Iedere woning krijgt een achtertuin, gericht op het oosten en westen.

Figuur 12 Schetsontwerp doorsnede nieuw schuurvolume

De bestaande ruimte en inrit tussen de woningen aan de Molenstraat 31 en 35 wordt de toegang naar het Molenerf. De cultuurhistorisch waardevolle woningen Molenstraat 31 en 35 blijven behouden en krijgen met de herontwikkeling een gedeelte van de percelen in gebruik als achtertuin. Aan de Molenstraat, nabij de inrit (noordzijde) worden 9 bezoekersparkeerplaatsen gerealiseerd. Eén parkeerplaats is ter compensatie voor een mogelijk te verdwijnen parkeerplaats aan de Molenstraat. De 10 bergingen en 12 bewonersparkeerplaatsen zijn voorzien aan de zuidzijde van het plangebied tegen de perceelsgrens. Deze parkeerplaatsen komen onder een overkapping van zonnepanelen.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|16

Figuur 13 Parkeerplaatsen en bergingen

Circulair slopen De bestaande schuren worden circulair gesloopt. Hierbij is het uitgangspunt om bestaande elementen zoals bakstenen, dakpannen en hout (gebinte) uit de bestaande schuren waar mogelijk te hergebruiken in de nieuw te bouwen schuurwoningen. Behoud en compensatie bomen Door middel van een Bomeneffectanalyse (bijlage, B-vier boomspecialist, 1 december 2023) zijn de bestaande bomen in beeld gebracht. Daarnaast is de invloed van het plan op de aanwezige bomen in kaart gebracht. Het stedenbouwkundig plan is erop gericht om zoveel mogelijk bestaande bomen in te passen. Aan de oost- en westzijde kunnen diverse bestaande bomen in de bestaande en nieuwe tuinen worden ingepast. Aan de zijde van de Molenstraat worden diverse bestaande bomen in de boomgaard en tuin Molenstraat 35 ingepast. Aan de zuidzijde worden de bestaande bomen ingepast als beëindiging van het groene gemeenschappelijke erf. Uit de Bomeneffectanalyse komende volgende conclusies en aanbevelingen: Conclusie In onderstaande afbeelding is de totaalwaarde uit bijlage 3 grafisch weergegeven. Er zijn 6 bomen die zonder problemen behouden kunnen blijven, deze zijn in het donkergroen weergegeven. Dit zijn bomen met voldoende boomkwaliteit en in een geplande groene zone. Er zijn 20 bomen die niet behouden kunnen blijven. In het paars is weergegeven welke bomen zonder vergunning verwijderd kunnen worden.

Er zijn geen bomen die met vergunning verwijderd hoeven worden. Daarnaast zijn er nog 17 bomen, die “mogelijk behouden” kunnen blijven. Deze zijn in lichtgroen weergegeven. In het gewijzigde ontwerp zijn 10 extra bomen behouden.In het zuidoostelijk deel van het ontwerp staan nog kleine bomen, die niet ingemeten zijn. Afhankelijk van het tuinontwerp van de nieuwe woningen kunnen hier nog extra bomen behouden blijven.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|17

Figuur 14 bomen te verwijderen in paars Aanbevelingen / compensatie In het midden van het ontwerp is een groenstrook getekend waar 5 te planten esdoorns ingetekend zijn. Het advies is om hier klimaatbestendige bomen te planten, liefst met een bijzondere herfst en/of zomerkleur. Dit geeft meer variatie omdat de resterende bomen allemaal bladverliezende bomen zijn met een groen zomerblad. Enkele suggesties zijn amberboom, rode en of bonte esdoorn, zelkova en persisch ijzerhout. Omdat de locatie van de bomen niet heel nauwkeurig gemeten kon worden zal het definitieve bomenbestand afhangen van de het ontwerp zoals het uitgezet wordt in het terrein. Een deel van de te behouden bomen vraagt extra aandacht om ze daadwerkelijk duurzaam te behouden, dit moet met een bomenwacht bekeken worden bij aanvang van de werkzaamheden. De bomen zouden dan een beschermde status moeten krijgen. Tijdens de bouwwerkzaamheden is het van belang de 10 geboden voor bouwen en bomen in acht te nemen zoals weergegeven in bijlage 3 van de Bomeneffectanalyse.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|18

Figuur 15 Weergave bomeneffectanalyse

Doelgroep Door de vergrijzing is er nu en in de toekomst een grote vraag naar levensloopbestendige seniorenwoningen. De situering van de woningen gezamenlijk op een erf geeft een meerwaarde op sociaal maatschappelijk gebied. Doordat de bewoners naar elkaar omzien, wordt er minder beroep gedaan op (mantel-)zorg en wordt vereenzaming tegen gegaan. Daarnaast kan het plan de doorstroming op de woningmarkt bevorderen. De voorkeur is om in de twee schuurvolumes voornamelijk seniorenwoningen met een volledig woonprogramma op de begane grond te realiseren, maar het woningtype biedt ook mogelijkheden voor kleine huishoudens uit andere doelgroepen. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ biedt houvast voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is afhankelijk van de voorzieningen en de parkeernorm die bij de betreffende ontwikkeling hoort. In de ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ wordt onderscheid gemaakt tussen normen voor de zones ‘centrum’ en ‘overig’. Het plangebied ligt conform de nota parkeernormen in de zone ‘overig’. Met de beoogde bestemmingswijziging wijzigt de parkeerbehoefte. Het parkeren van de bestaande en de nieuwe situatie is hieronder nader onderzocht.

In de Nota parkeernormen wordt bij woningen een onderscheid gemaakt tussen woningen groter en kleiner dan 90 m². Voor woningen groter dan 90 m² geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Bij woningen kleiner dan 90 m² geldt een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. Bestaande situatie In de bestaande situatie is er in het plangebied een woonfunctie aanwezig. De parkeerbehoefte voor het plangebied is gebaseerd op 2 woningen groter dan 90 m2. Toekomstige situatie In de toekomstige situatie worden er 10 woningen bijgebouwd die groter zijn dan 90 m2. In totaal zijn er in de toekomstige situatie 12 woningen in het plangebied aanwezig. In de onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de toekomstige situatie weergegeven. Parkeren bestaande situatie NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|19

Oppervlakte

aantal

parkeernorm

Woning > 90 m2

2 woningen

2,0 / per woning

Aantal parkeerplaatsen 4,0

2,0 / per woning

24,0

Parkeren toekomstige situatie Woning > 90 m2

12 woningen

Met de ontwikkeling van 10 nieuwe woningen zijn er in de toekomstige situatie 12 woningen in het plangebied. De parkeerbehoefte voor 12 woningen groter dan 90 m2 is in totaal 28,0 parkeerplaatsen. Dit zijn 20 parkeerplaatsen extra ten opzichte van de huidige situatie. In het plan wordt voorzien in parkeerruimte op het erf voor in ieder geval 21 parkeerplaatsen. De bestaande woningen hebben in de bestaande situatie per woning parkeerruimte voor 2 auto’s op eigen terrein, dit blijft in de toekomstige situatie ongewijzigd. Verkeer Op basis van de richtlijnen voor verkeersgeneratie uit de CROW publicatie 381 geldt voor tussen/hoekwoningen in de koopsector, midden (matig stedelijk) een verkeersgeneratie van 7,1 motorvoertuigen per etmaal. Bij 10 woningen betekent dit een verkeersgeneratie van 71 motorvoertuigen per etmaal. In de bestaande situatie is sprake van een gedeeltelijke agrarische en een gedeeltelijke woonbestemming. Ten aanzien van de bestaande woningen (woonbestemming) verandert de toekomstige situatie niet. Voor de agrarische bestemming geldt dat in de bestaande situatie ter plaatse een agrarisch bedrijf (bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief) is toegestaan. Een dergelijk bedrijf heeft een verkeersgeneratie van 4,8 motorvoertuigen per 100 m2 BVO/per etmaal. In de onderstaande tabel is de verkeersgeneratie weergegeven. Verkeersgeneratie bestaande situatie Functie

generatie

eenheid

‘bedrijf arbeidsextensief/ bezoekers extensief’

4,8 mvt/etmaal

per 100 m2

Opp bvo/aantal Ca. 507 m2

verkeersgeneratie 24,34 mvt/etmaal 24,34 mvt/etmaal

Verkeersgeneratie toekomstige situatie Huis tussen/hoek koop

7,1 mvt/etmaal

stuk

10 Toename

71 mvt/etmaal 46,66 mvt/etmaal

Toekomstige situatie De toename van de verkeersgeneratie per etmaal als gevolg van de planontwikkeling bedraagt 46,66 motorvoertuigen per etmaal. Als vuistregel geldt dat ca. 10% van dit aantal in het spitsuur zal rijden. Dit betekent een toename van circa 4,7 motorvoertuigen in het drukste spitsuur. Een dergelijke zeer beperkte hoeveelheid verkeer heeft geen nadelige gevolgen voor de verkeersroute door de Molenstraat.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|20

4. BELEIDSKADER 4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerkingen tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale karakter. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 inwerking getreden.

Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van voorliggend plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen relevante bepalingen voor het plangebied. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|21

voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Het planvoornemen betreft het vergunnen van 10 woningen en blijft daarmee onder de grens van 12 woningen voor een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ waarvoor de laddertoets verplicht is. Wel dient vanuit een goede ruimtelijke onderbouwing de behoefte van nieuwe stedelijke ontwikkelingen dient kwantitatief en kwalitatief te worden onderbouwd. Wanneer de regionale ruimtevraag in beeld is, kan worden beoordeeld of de voorgenomen ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Kwantitatieve behoefte In 2020 heeft de Provincie Noord-Brabant haar bevolkings- en woningbehoefteprognose geactualiseerd. Tot 2030 zal de woningvoorraad nog met 120.000 woningen moeten toenemen, oftewel zo’n 12.000 woningen per jaar. Dit om de verwachte groei van het aantal huishoudens op te kunnen vangen en bestaande woningtekorten terug te dringen.

Regionaal zijn er grote en toenemende verschillen in groei van de woningvoorraad. De groei concentreert zich in stedelijke gebieden. Gilze behoort tot stedelijk concentratiegebied, waarvoor een groei van 18.400 woningen is voorzien voor de periode 2020-2030. Dit betreft een groei ten opzichte van de bestaande woningvoorraad.

Figuur 16 Woningbouwprognose provincie Noord-Brabant

De komende jaren wacht Noord-Brabant nog een flinke woningbouwopgave, met een accent op de eerstkomende jaren. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Het provinciale beleid is al jaren gericht op het concentreren van de verstedelijking. In de Brabantse Omgevingsvisie vormt een duurzaam verstedelijkingsbeleid een van de hoofdopgaven voor de toekomst. De woningbehoefte is dermate groot in de regio, dat in alle marktregio’s en in alle segmenten tekorten aan harde plannen zijn. In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. De gemeente Gilze en Rijen is van plan om naast de vervangende nieuwbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen.

Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te behouden, die toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Nieuwbouw bevordert tevens de doorstroming en de aantrekkelijkheid van de NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|22

gemeente Gilze en Rijen voor nieuwe inwoners. De gemeente richt zich op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in de dorpen. In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor de oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Op 9 maart 2023 bekrachtigden de Minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening, de provincie Noord-Brabant, de gemeenten en corporaties binnen de Stedelijke Regio Breda-Tilburg de regionale SRBT-Woondeal. Hierin is onder andere aandacht voor versnelling van de woningbouw, en zijn ook minimale aantallen per gemeente opgenomen. Voor de gemeente Gilze en Rijen betekent dat er een netto opgave ligt van 832 woningen in de periode 2022 t/m 2026. Gezien de grote woningbehoefte in de regio komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Kwalitatieve behoefte Het planvoornemen betreft een inbreidingslocatie, gelegen aan de Molenstraat 31 t/m 35, een gebied met hoofdzakelijk de functie wonen. Bij de herontwikkeling worden twee ongebruikte en verouderde boerenschuren op een deels agrarisch terrein ingevuld met twee nieuwe schuurvolumes voor in totaal 10 wooneenheden. In de bestaande situatie mogen er in een groot gedeelte van het plangebied agrarische bedrijfsactiviteiten plaats vinden.

Gezien de ligging midden in een woonomgeving is dit voor de kwaliteit van de leefomgeving ongewenst. Met een herontwikkeling naar woningbouw verdwijnt de agrarische functie aan de Molenstraat 33. Een woonfunctie ter plaatse van het plangebied sluit zowel functioneel als ruimtelijk gezien, kwalitatief beter aan op de directe omgeving. Bij nieuwbouw op centrumlocaties zet de gemeente Gilze en Rijen in op de toevoeging van levensloopbestendige woningen voor ouderen. Om doorstroming per kern te borgen dient in elke kern gebouwd te worden. In Gilze gaat het om het bouwen voor eigen inwoners en nieuwkomers. Prioriteit ligt bij eengezinswoningen en appartementen met lift. Hierdoor komt de bestaande woningvoorraad deels vrij voor starters en wordt de doorstroming bevorderd. Daarnaast trekt Gilze met deze toevoeging aan de woningmarkt nieuwkomers aan. Tevens streeft de gemeente naar inbreiding voor uitbreiding als overkoepelend thema voor alle woningbouwontwikkelingen. De beoogde ontwikkeling kan gezien worden als een inbreidingslocatie waar een vraag gestuurde vorm van bouwen wordt beoogd. Conclusie Het planvoornemen past binnen het nationaal ruimtelijk beleid.

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2024 in werking. In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven. Het gaat om de volgende hoofdopgaven: NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|23

• • • •

Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie

Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld, in april 2022 geactualiseerd en geconsolideerd op 1 augustus 2023 voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht.

De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • • •

•

• •

Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) Verbod uitbreiding veehouderij (rechtstreeks werkende regels: landbouw) Stalderingsgebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling) Stedelijk gebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Concentratiegebied (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging)

Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen ‘Stedelijk gebied’ een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|24

Het planvoornemen, een woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, sluit hierop aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in paragraaf 4.1 Rijksbeleid onder ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’. Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen, een woningbouwontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied, sluit aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant. Norm wateroverlast Stedelijk gebied (art.

4.2) Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt binnen Stedelijk gebied, als norm een overstromingskans van 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor het doeleind bebouwing. De norm betreft een inspanningsverplichting. Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) • de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) • meerwaardecreatie (art. 3.8) Zorgvuldig ruimtegebruik (art.

3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Het planvoornemen voorziet in de bouw van 10 woningen. De herontwikkeling vindt plaats binnen een bestaand bouwperceel. De bebouwingsregeling uit het vigerend bestemmingsplan “Woongebied Gilze” wordt overgenomen, waarbij de maatvoering van de bebouwing wordt gebaseerd op de bestaande bebouwing in het plangebied. Hierdoor wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|25

•

de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (art. 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling “Kwaliteitsverbetering landschap” niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in bebouwing van totaal 10 nieuwe wooneenheden. Voor een gedeelte van het plangebied is de functie ‘Wonen’ al vergund op basis van het huidige bestemmingsplan.

Het plangebied bestaat uit verouderde boerenschuren op een terrein met een gedeeltelijke agrarische functie waarbinnen agrarische bedrijfsactiviteiten zijn vergund. Als gevolg van de herontwikkeling verdwijnt de bestaande agrarische functie te midden van een woonomgeving. Nieuwe bebouwing en een functieverandering naar wonen dragen in positieve zin bij aan een verbetering van de fysieke kwaliteit van de leefomgeving. Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplan. De rol van de structuurvisie is veelzijdig: • De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities; • Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners; • De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht.

Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden; • Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren. NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|26

In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap o Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2.

3.

4.

Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies o Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Herkenbare en levendige dorpsharten o Goed functionerende winkelconcentratiegebieden Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid o Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid

Figuur 17 Uitsnede visiekaart Stedelijk gebied (plangebied blauw omlijnd)

Beleidsuitgangspunten Gilze Voor Gilze bevat de structuurvisie stedelijk gebied het volgende relevante beleid voor de planlocatie: In de gemeentelijke Structuurvisie Stedelijk gebied is de Molenstraat aangeduid als bebouwingslint. Hiervoor heeft de gemeente de visie ‘behouden en versterken van het karakter’.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|27

Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben een sterke relatie met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers, woningbouw kan de motor zijn voor herstructurering. Daarbij bepaalt het aanzicht van de woningen voor een deel de ruimtelijke kwaliteit. Hoewel grote delen van onze dorpen een hoge woonkwaliteit kennen, zijn er op verschillende plekken ook verbeteringen mogelijk. Daarom heeft de gemeente in de Structuurvisie Stedelijk Gebied vier doelstellingen geformuleerd, aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonomgeving kan worden getoetst. De gemeente kan deze doelstellingen gebruiken om het woningbouwprogramma de komende jaren te prioriteren en te faseren. Deze vier doelstellingen ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving, zijn: •

•

•

•

Versterking van de hoofdstructuur. Ofwel, de herkenbaarheid van de structuur van linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken onze linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd. In onze linten zijn momenteel ietwat verloederde plekken te vinden. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving. Behoud van cultuurhistorische waarden. Dit speelt met name bij de oude fabriekspanden in Rijen, gelegen achter het lint. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden krijgen voorrang. Sociale duurzaamheid. Het beleid ten aanzien van WMO, jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen is dynamisch van aard. Het vraagt om een specifieke aanpak. Uit dit beleid vloeien nieuwe ruimtelijke vraagstukken voort. Deze nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk ingepast in onze kernen, waardoor de sociaal maatschappelijk cohesie ter plaatse wordt vergroot. Functionele noodzaak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden.

Toetsing De voorgenomen woningbouwontwikkeling op de locatie Molenstraat 31 t/m 35 in Gilze, is gelegen aan een bebouwingslint. De inzet van het bouwplan is om het ‘karakter’ ter plaatse te behouden en te versterken. Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling bijdraagt bij aan de versterking van de hoofdstructuur en de uitstraling ter hoogte van de Molenstraat 31 t/m 35. De leegstaande en ongebruikte schuren op het braakliggende terrein zorgt in de bestaande situatie voor een mindere uitstraling. Ter plaatse van de Molenstraat 33 bestaat, vanwege de bestemming ‘Agrarisch’, een mogelijkheid tot het uitoefenen van agrarische bedrijfsactiviteiten. Vanwege de ligging midden in een woonwijk is dit niet wenselijk. Als gevolg van het planvoornemen wordt deze agrarische bestemming beëindigt en worden agrarische bedrijfsactiviteiten ter plaatse uitgesloten. De beoogde woonbestemming past beter binnen de omgeving. Tevens wordt voorkomen dat het terrein met de leegstaande schuren verder verpaupert en het karakter van de locatie met twee cultuurhistorisch waardevolle woningen aangetast wordt. Het huidige beeld aan de Molenstraat 31-35 bestaat uit de twee cultuurhistorisch waardevolle panden (woonhuizen nr. 31 en 35) en de achterliggende verouderde (boeren)schuren. Dit karakteristieke beeld van twee voormalige (boeren)erven is uniek in het centrum van Gilze.

In de toekomstige situatie wordt met het terugbrengen van twee erven en twee nieuwe schuren in exact dezelfde stijl, de relatie met het verleden behouden. De twee nieuwe schuren worden verder van de bestaande woningen gesitueerd waardoor er meer ruimte ontstaat voor twee erven. De nieuwbouw in de vorm van twee schuurvolumes wordt geschikt voor in totaal 10 levensloopbestendige woningen. Hierdoor ontstaat er duurzame bebouwing en nieuwe woningvoorraad voor diverse doelgroepen. Dit nieuwe invulling van de locatie heeft een hogere kwaliteit van de woonomgeving tot gevolg.

NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01

bestemmingsplan Molenstraat 31 t/m 35, Gilze

|28

Met het planvoornemen komt een ongebruikt (deels agrarisch) terrein beschikbaar voor woningbouw op een inbreidingslocatie, nabij het centrumgebied van Gilze en diverse maatschappelijke voorzieningen. Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan passend is binnen het beleid. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten.

De toekomstvisie heeft als functie dat zij: • Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025; • Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente; • Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn; • Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden. De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd. In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: • Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur, die optimaal worden gebruikt; • Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied.

Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toename van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdient ook maatschappelijk aan de gemeente binden. De gemeente wil inspelen op een behoefte van veel mensen om dicht bij hun werk te wonen. Daarom moet het woningaanbod gevarieerd zijn: van betaalbare woningen en appartementen voor jonge gezinnen en ouderen tot exclusieve woonvormen. Toetsing In de gemeente is tot 2025 voldoende ruimte voor woningbouw voorhanden. Die ruimte is zowel voor inbreiding in de bestaande kernen Gilze en Rijen, als voor uitbreiding. Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als bouwkosten dat toelaten. De gemeente wil de ruimte in en om NL.IMRO.0784.BPMolenstraat-VG01