Bijlage 2 - Ontwerpbestemmingsplan ronde 2 Tussen de Leijen

Advies Op grond van de aangetroffen bodemopbouw wordt de kans op het aantreffen van archeologische vindplaatsen in het plangebied zeer klein. Op basis van het uitgevoerde onderzoek wordt geadviseerd het plangebied vrij te geven, zonder nader archeologisch onderzoek. Selectiebesluit Het bureau- en inventariserend veldonderzoek d.m.v. boringen is door RWD Regio West-Brabant beoordeeld. Naar aanleiding van deze beoordeling heeft de gemeente Gilze en Rijen een selectiebesluit genomen waarmee wordt ingestemd dat geen vervolgonderzoek noodzakelijk is en het plangebied wordt vrijgegeven voor de geplande bouwactiviteiten. De dubbelbestemming ‘Waarde Archeologie’ is hiermee komen te vervallen. Het selectiebesluit is toegevoegd als Bijlage 15 bij de toelichting. In het selectiebesluit wordt een aanbeveling vermeldt dat indien bij bouw- of andere blad 54 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

werkzaamheden, ondanks vooronderzoek, toch op archeologische resten stuit, dit volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet uit juli 2016 zo spoedig mogelijk moet worden gemeld bij de Minister van OC&W of bij de gemeente Gilze en Rijen. Conclusie Vanuit het aspect archeologie zijn er geen belemmeringen voor de ontwikkeling die met onderhavig bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt.

4.14

Bodem Algemeen Het landelijk beleid gaat uit van het principe dat de bodem geschikt dient te zijn voor de beoogde functie. Met andere woorden, de bodemkwaliteit mag geen onaanvaardbaar risico opleveren voor de gebruikers van de bodem. De gewenste functie bepaalt als het ware de gewenste bodemkwaliteit. Voor alle bestemmingen waar een functiewijziging of herinrichting wordt voorzien, dient de bodemkwaliteit door middel van een bodemonderzoek in beeld te worden gebracht. Indien op grond van historische informatie blijkt dat in het verleden bodembedreigende activiteiten hebben plaatsgevonden, dan dient een volledig verkennend bodemonderzoek te worden uitgevoerd. Op basis van de onderzoeksresultaten kan vervolgens worden nagegaan of er vervolgmaatregelen getroffen moeten worden, zoals een nader onderzoek of eventueel een (functiegerichte) sanering. Het historisch onderzoek heeft tot doel inzicht te krijgen in de reeds bekende bodemkwaliteitsgegevens, potentieel bodembedreigende activiteiten en potentieel bodembedreigende installaties. Op basis van het vooronderzoek kan worden bepaald of de bodemkwaliteit mogelijk belemmeringen op kan leveren voor de functiewijziging die met het bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. Het vooronderzoek dient tevens als basis voor het vaststellen van het onderzoeksprogramma van het verkennend bodemonderzoek.

Onderzoek In het uitgevoerde bodemonderzoek (zie Bijlage 11) is overeenkomstig de NEN 5740 de milieuhygiënische bodemkwaliteit ter plaatse van de onderzoekslocatie vastgesteld. Asbestonderzoek is uitgevoerd conform de NEN 5707/NEN 5897 en waterbodemonderzoek conform de NEN 5720. Toetsing Wet bodembescherming Toetsing aan de Wet bodembescherming heeft uitgewezen dat in de zintuigelijke schone boven- en ondergrond maximaal licht verhoogde gehalten aan minerale olie en zware metalen voorkomen. Toetsing Besluit bodemkwaliteit De analyseresultaten van de onderzochte grond(meng)monsters zijn indicatief getoetst aan de normen uit het Besluit bodemkwaliteit. Hieruit blijkt dat de grond veelal voldoet aan de klasse Achtergrondwaarden. Lokaal komen trajecten in de ondergrond voor waar de grond voldoet aan de klasse Industrie. Asbest Er is plaatselijk repac aangetroffen. Dit is onder de opritten gelegen aan de Hannie Schaftlaan. Het repac is bemonsterd en geanalyseerd op de aanwezigheid van asbest. Zowel zintuigelijk als analytisch is er geen asbest aangetroffen. Tevens werd het met trottoirtegels verharde pad verdacht op asbest. Deze verdachtheid is niet gegrond gebleken. Onder de verharding is zintuigelijk schoon zand waargenomen, wat overeenkomt met de waarnemingen op het overige terrein. Grondwater

blad 55 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

In het grondwater zich licht tot sterk verhoogde concentraties aan nikkel en (lokaal) kobalt gemeten. Daarnaast zijn er diverse zware metalen in licht verhoogde concentraties gemeten. Deze verhoogde concentraties komen in de regio veelal voor. Een duidelijk aanwijsbare bron is er dan ook niet en deze verhoogde concentraties worden aangemerkt als regionaal verhoogde achtergrondwaarden. Waterbodem In de watergang ter hoogte van het Turfpad is het slib niet toepasbaar op landbodem, ondervoorwaarden toepasbaar in oppervlaktewater (klasse B) en niet toepasbaar op aangrenzend perceel. In de watergang ter hoogte van het Rijense Veldenpad is geen slib aanwezig. De zandige vaste waterbodem van beide watergangen blijkt te voldoen aan de klasse industrie bij toepassing op landbodem. Daarnaast is de vaste waterbodem onder voorwaarden toepasbaar in oppervlaktewater (klasse B) en vrij verspreidbaar op het aangrenzend perceel. Nader onderzoek De onderzoeksresultaten geven vanuit de Wet bodembescherming geen aanleiding tot het uitvoeren van vervolgonderzoek, omdat de gemeten concentraties welke hoger zijn dan de betreffende interventiewaarde te wijten zijn aan regionaal verhoogde achtergrondwaarden. De overige resultaten overschrijven de interventiewaarde niet. De resultaten vormen geen milieuhygiënische belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Conclusie Geconcludeerd kan worden dat het aspect bodem geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

4.15

Ladder voor duurzame verstedelijking Algemeen Het streven naar zorgvuldig ruimtegebruik is een belangrijk onderdeel van de Structuurvisie ruimtelijke ordening en de Verordening ruimte Noord-Brabant. Daarmee wil de provincie Noord-Brabant de groei en de spreiding van het stedelijk ruimtebeslag afremmen en daarmee de huidige omvang van het bestaand stedelijk gebied zoveel mogelijk behouden. Het benutten van nieuwe ruimte voor stedelijke ontwikkeling is pas aan de orde, als gebleken is dat deze niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd, ook niet in andere kernen binnen de desbetreffende gemeente. In feite gaat het hier om de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. Het Besluit ruimtelijke ordening bepaalt dat voor onder meer bestemmingsplannen de treden van de ladder moet worden doorlopen. Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd. Onderzoek Door Antea Group is een ladderonderbouwing opgesteld. De Ladder voor duurzame verstedelijking d.d. 10 januari 2020 is opgenomen als Bijlage 3 bij de toelichting. Hieronder is de conclusie van de ladderonderbouwing opgenomen.

De woningbehoefte van de kern Rijnen kan niet in zijn geheel binnen het bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. De uitbreidingslocatie 'Tussen de Leijen' biedt als aanvulling op de locaties binnen bestaand stedelijk gebied voldoende ruimte om grondgebonden vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen en betaalbare (huur)woningen in een rustige woonomgeving.

blad 56 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

De mogelijkheden om dit programma (in aantal en woningtype) binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren, ontbreken. Met het doorlopen van de Ladder voor duurzame verstedelijking, zoals voorgeschreven in artikel 3.1.6, lid 2, Bro, is aangetoond dat de ontwikkeling voldoet aan de criteria van zorgvuldig ruimtegebruik. Regionaal overleg Hart van Brabant Ten behoeve van de regionale afstemming woningbouw is de woningbouwontwikkeling Tussen de Leijen in het regionaal overleg van regio Hart van Brabant. Het verslag van dit regionaal overleg is toegevoegd als Bijlage 16 bij de toelichting. Conclusie Het realiseren van de woningbouwontwikkeling 'Tussen de Leijen' buiten het bestaand stedelijk gebied, wordt op grond van deze onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking, aanvaardbaar geacht. Tevens past de woningbouwontwikkeling binnen de regionale woonbehoefte. De ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de woningbouwontwikkeling 'Tussen de Leijen'.

4.16

Kabels en leidingen Binnen het plangebied zijn geen planologisch relevante kabels en leidingen aanwezig, die een belemmering zouden kunnen vormen voor onderhavige ontwikkeling.

4.17

Duurzaamheid Algemeen Op 1 juli 2018 is de Wet voortgang energietransitie (Wet VET) in werking. Met deze wijzigingswet worden de Elektriciteitswet 1998 en de Gaswet gewijzigd. Het gevolg hiervan is dat netbeheerders niet langer wettelijk verplicht zijn om nieuwbouw voor kleinverbruikers (verbruikers met een doorlaatwaarde van ten hoogste 40 m3 per uur) aan te sluiten op het gasnet. Omdat netbeheerders slechts wettelijke taken mogen uitvoeren, komt dit in de praktijk neer op een verbod: netbeheerders mogen nieuwbouw voor kleinverbruikers vanaf 1 juli 2018 niet meer van een gasaansluiting voorzien. Via een wijziging is ook het Bouwbesluit in overeenstemming gebracht met de wijziging van Gaswet. Voor woningen en kleine bedrijven betekent dit dat vanaf 1 juli 2018 gekozen moet worden voor een andere vorm van verwarming dan aardgas. Onderzoek De woningen worden conform de wet VET zonder gasaansluiting gerealiseerd. Naast het gasloos realiseren van de woningen is de gemeente momenteel bezig met het laten opstellen van een bodemenergieplan waarbij wordt ingegaan op welke manier warmte het best kan worden benut. Tevens wordt onderzocht om de parkzone tussen de bestaande wijk en de nieuwe ontwikkeling in delen duurzaam in te richten op een natuurlijk manier en wordt onderzocht om voorbereidend elektra aan te leggen in verband met het realiseren van laadpalen.

In het ontwerpbestemmingsplan worden de bovengenoemde onderzoeken nader uitgewerkt. Conclusie Met het aspect duurzaamheid wordt voldoende rekening gehouden. Het aspect duurzaamheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van 'Tussen de Leijen'.

blad 57 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

blad 58 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Hoofdstuk 5

5.1

JURIDISCHE ASPECTEN

Algemene opzet Het onderhavig bestemmingsplan is vervat in een eenvoudige juridische regeling, waarbij gebruik is gemaakt van zo min mogelijk bestemmingen. Met deze opzet wordt in sterke mate aangesloten bij de bestaande gemeentelijke systematiek en de Wet ruimtelijke ordening en Besluit ruimtelijke ordening. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en bestemmingsplanregels die vergezeld gaan van een toelichting. De verbeelding en de regels zijn juridisch bindend. De toelichting maakt geen onderdeel uit van het juridisch plangedeelte. Wel fungeert de toelichting als interpretatiekader voor de uitleg van de regels, indien hierover interpretatieverschillen blijken te bestaan.

5.2

Toelichting op de verbeelding De verbeelding omvat de gronden die voor de ontwikkeling van het plan van belang zijn. De keuze van de bestemmingen en de situering van de bestemmingsvlakken zijn gebaseerd op de ontwikkelingsschetsen. Voorts sluit de opzet van de verbeelding aan op de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

5.3

Toelichting op de bestemmingsplanregels Hoofdstuk 1 Inleidende regels Dit hoofdstuk omvat twee artikelen: Artikel 1 Begrippen In het eerste artikel, “begrippen”, worden omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze zijn opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Alleen die begripsbepalingen zijn opgenomen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Voor sommige begrippen worden in de SVBP 2012 en Bor omschrijvingen gegeven. Deze zijn overgenomen. Artikel 2 Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden en oppervlakten te bepalen, wordt in de “wijze van meten” uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Ook voor de “wijze van meten” worden in de SVBP 2012 richtlijnen gegeven die zijn overgenomen in dit plan.

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels Dit hoofdstuk omvat de op de afzonderlijke bestemming gerichte regels en omvat bij onderhavig bestemmingsplan de volgende artikelen: Artikel 3 Groen De gronden aangewezen met 'Groen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen, plantsoenen en groenstroken, speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen, ontsluitingswegen en –paden, fiets- en voetpaden, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, kunstobjecten, straatmeubilair, voorzieningen van algemeen nut en sport- en spel gerelageerde evenementen. Voor het bouwen van gebouwen geldt uitsluitend gebouwen van algemeen nut, gebouwen ten

blad 59 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

behoeve van speelvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan. De maximale bouwhoogte bedraagt 3 meter en de maximale oppervlakte van een gebouw bedraagt 15 m2 . De bouwhoogte van speeltoestellen, kunstobjecten en straatmeubilair mag niet meer bedragen dan 5 meter, de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter. Overkappingen zijn niet toegestaan. Artikel 4 Verkeer - Verblijfsgebied De gronden aangewezen met 'Verkeer - Verblijfsgebied' zijn bestemd voor wegen, bermen, fiets- en voetpaden en bijbehorende voorzieningen zoals parkeer-, groen-, speel- en water en waterhuishoudkundige voorzieningen, kunstobjecten, voorzieningen van algemeen nut en sport- en spelgerelaterrde evenementen. Voor het bouwen van gebouwen geldt uitsluitend gebouwen van algemeen nut, gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen en ten behoeve van waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan, de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen en de maximale oppervlakte van een gebouw mag niet meer dan 15 m2 bedragen.

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, geldt dat de bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering niet meer mag bedragen dan 10 meter, de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 6 meter en overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan. Artikel 5 Woongebied Op gronden bestemd als 'Woongebied' zijn uitsluitend grondgebonden woningen toegestaan met bijgebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, tuinen, erven en verhardingen en andere bijbehorende voorzieningen zoals groen-, water en waterhuishoudkundige-, parkeeren speelvoorzieningen. Tevens zijn deze gronden bestemd voor de uitoefening van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot ten hoogste 30% van het oppervlak van hoofd- en bijgebouwen tot een maximum van 45 m². Binnen de bestemming 'Woongebied' mogen niet meer dan 375 wooneenheden worden gebouwd. de bouwhoogte van hoofdgebouwen mag niet meer dan 9 meter bedragen. De woningen mogen vrijstaand, twee-aaneen en aaneen worden gebouwd. Daar waar op de verbeelding de aanduiding 'vrijstaand' is opgenomen, zijn echter uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan. De bouwregels zijn onderverdeeld in deze toegestane woningen.

Uit paragraaf 4.3 blijkt dat op aantal locaties de gevelbelasting hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Voor de locaties waar de geluidsbelasting tussen de 48-53 dB ligt, moeten extra maatregelen worden genomen om te garanderen dat de het geluidsniveau niet leidt tot overschrijding van een etmaalwaarde van maximaal 33 dB in de geluidgevoelige ruimtes dan wel verblijfsruimtes van de te bouwen woningen. Dit is geborgd via de regels en op de verbeelding, door de 'specifieke bouwaanduiding – hogere waarde' op te nemen. Verder blijkt dat aan de Mosstraat de overschrijding meer dan 53dB bedraagt. Hierdoor moet op deze locaties een geluidsluwe gevel veiliggesteld worden. Dit is geborgd via de regels en de verbeelding, door de 'specifieke bouwaanduiding – geluidsluwe gevel' op te nemen. Hoofdstuk 3 Algemene regels Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Bij de formulering van de algemene gebruiksregels is een algemene formulering aangehouden. Deze gaat uit van de gedachte dat het gebruik uitsluitend mag plaatsvinden in overeenstemming met de bestemming. Dit maakt het noodzakelijk dat de bestemmingsomschrijving voldoende duidelijk is. Artikel 7 Algemene bouwregels Deze regels gegeven aan dat bestaande gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die zijn opgericht in overeenstemming met de Woningwet, maar in afwijking van dit bestemmingsplan gerealiseerd zijn, zijn toegestaan.

Herbouw van deze bestaande gebouwen blad 60 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

is niet toegestaan. Artikel 8 Algemene gebruiksregels In dit artikel is geregeld welke vormen van gebruik in strijd zijn met het bestemmingsplan. het betreft hier onder andere het gebruiken, te doen of laten gebruiken van gronden, gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde ten behoeve van de exploitatie van een seksinrichting, een escortbedrijf en raam- en straatprostitutie. Artikel 9 Algemene aanduidingsregels Aangezien het plangebied niet geheel onderdeel uitmaakt van het stedelijk gebied van Rijen wordt bij de terinzagelegging van dit plan op basis van artikel 5.3 van de Interim omgevingsverordening het verzoek gedaan aan Gedeputeerde Staten tot herbegrenzing. Het onderhavige plangebied komt dan onder het regime ‘Verstedelijking afweegbaar’ te vallen. Uit dit betreffende artikel van de interim omgevingsverordening vloeit de verplichting om middels gebiedsaanduidingen aan te geven welke gebieden verwijderd en welke gebieden toegevoegd worden door toedoen van de herbegrenzing. Deze regels voor deze aanduidingsgebieden zijn opgenomen in artikel 9. In onderhavig geval betreft het een toevoeging van zoekgebied verstedelijking - kernen in landelijk gebied.

Artikel 10 Algemene afwijkingsregels Onderhavig bestemmingsplan omvat een mogelijkheid voor burgermeester en wethouders om middels een omgevingsvergunning (onder diverse voorwaarden) af te wijken van de bestemmingsregels voor een overschrijding van de in het plan voorgeschreven maatvoeringseisen met ten hoogste 10%. Artikel 11 Algemene wijzigingsregels In deze algemene wijzigingsregels wordt de mogelijkheid geboden om middels een wijzigingsplan wijzigingen aan te brengen in onder andere de bestemmingsgrenzen en de bouwvlakken. Mits het wijzigingen betreft waarbij geen belangen van derden worden geschaad, dan wel ter correctie van afwijkingen of onnauwkeurigheden op de verbeelding en er geen bestemmingsplangrenzen overschreden worden. Artikel 12 Algemene procedureregels De procedure regels die gelden bij toepassing van een afwijkings- of wijzigingsmogelijkheid zijn vastgelegd in artikel 13. Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels Artikel 13 Overgangsrecht Dit artikel heeft betrekking op bestaande legale situaties (bestaande bouwwerken en bestaand gebruik) die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie.

Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd. Artikel 14 Slotregel In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als “Regels van het bestemmingsplan Tussen de Leijnen”.

blad 61 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

blad 62 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Hoofdstuk 6

6.1

ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

Inleiding In dit hoofdstuk wordt de economische uitvoerbaarheid beschreven. Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Er wordt nader ingegaan op de grondexploitatie en de koppeling met het exploitatieplan.

6.2

Toepassing grondexploitatiewet De Wet ruimtelijke ordening maakt het vaststellen van een exploitatieplan verplicht voor een aantal bouwactiviteiten wanneer de bouw planologisch mogelijk wordt gemaakt in een bestemmingsplan, een wijziging van een bestemmingsplan of een projectafwijkingsbesluit. De bouwplannen waarbij een exploitatieplan verplicht is staan in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit betreft onder meer plannen voor de bouw van een of meer woningen en de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen. Bovendien is een exploitatieplan nodig als locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningcategorieën) gesteld moeten worden en/of het bepalen van een tijdvak of fasering noodzakelijk is. Geen exploitatieplan is nodig indien het verhalen van de kosten van grondexploitatie anderszins verzekerd is en er geen fasering of tijdvak behoeft te worden vastgelegd én geen locatie-eisen (aan openbare ruimte of woningbouwcategorieën) hoeven te worden vastgesteld.

6.3

Economische uitvoerbaarheid De gronden van het plangebied zijn in eigendom van de gemeente Gilze en Rijnen. De gemeente heeft de exploitatie van het plan inzichtelijk. Het plan is economisch uitvoerbaar.

blad 63 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

blad 64 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Hoofdstuk 7

7.1

OVERLEG EN INSPRAAK

Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Bro geeft aan dat bij de voorbereiding van een bestemmingsplan burgemeesters en wethouders overleg met de besturen van de bij het plan betrokken waterschappen plegen. Waar nodig plegen zij tevens overleg met besturen van andere gemeenten, met de provincie, de inspecteur voor de ruimtelijke ordening en met eventuele andere diensten van Rijk en provincie die belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Vanuit de provincie Noord-Brabant en het waterschap Brabantse Delta zijn twee vooroverlegreacties ingediend. Voor een samenvatting en beantwoording van deze binnengekomen overlegreacties wordt verwezen naar de rapportage Nota Inspraakreacties welke als Bijlage 17 is toegevoegd aan onderhavig plan.

7.2

Inspraak Het gemeentebestuur kan op grond van de inspraakverordening de ingezetenen van de gemeente en belang hebbende natuurlijke personen en rechtspersonen bij de voorbereiding van (herziening van) bestemmingsplannen betrekken. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken. De bekendmaking inzake de inspraakprocedure voorontwerpbestemmingsplan Tussen de Leijen is gepubliceerd op de gemeentelijke website. In het kader van de inspraakprocedure heeft het onderhavige beleidsvoornemen met ingang van 4 februari 2020 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden ingezetenen van de gemeente en overige in de gemeente belanghebbenden zowel schriftelijk als mondeling een inspraakreactie kenbaar maken. Voor een samenvatting en beantwoording van de binnengekomen inspraakreactie en ambtelijke aanpassingen wordt verwezen naar de Nota Inspraakreacties welke als bijlage Bijlage 17 is toegevoegd aan onderhavig plan.

7.3

Tervisielegging Onderhavig bestemmingsplan XX tot en met XX ter visie gelegen. In deze periode zijn XX zienswijzen ingediend. Derhalve zijn er XX wijzigingen aangebracht in het bestemmingsplan door toedoen van zienswijzen. Wel zijn er diverse ambtelijke wijzigingen aangebracht welke in het vaststellingsbesluit zijn opgesomd.

7.4

Aanpassing begrenzing Verstedelijking afweegbaar Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant heeft op XX besloten tot wijziging van de begrenzing van het werkingsgebied 'Verstedelijking afweegbaar' ten behoeve van het plan 'Tussen de Leijen'. De 'wijziging Interim omgevingsverordening Noord-Brabant i.v.m. het bestemmingsplan 'Tussen de Leijen' is per XX in werking getreden.

blad 65 van 65

Ruimte - Antea Nederland B.V.

Bestemmingsplan

Tussen de Leijen

Copyright © Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

5 5 11

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5

Bestemmingsregels Groen Verkeer - Verblijfsgebied Woongebied

13 13 15 16

Hoofdstuk 3 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels Algemene procedureregels

23 23 24 26 27 28 29 30

Hoofdstuk 4 Artikel 13 Artikel 14

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

31 31 32

Regels

blad 3 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

blad 4 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Hoofdstuk 1

Artikel 1

Inleidende regels

Begrippen In deze regels wordt verstaan onder:

1.1

plan: het bestemmingsplan "Tussen de Leijen" met NL.IMRO.0784.BPTDLeijen-ON01 van de gemeente Gilze en Rijen.

1.2

identificatienummer

bestemmingsplan: de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand met de bijbehorende regels (en eventuele bijlagen).

1.3

aan huis gebonden bedrijf: het beroepsmatig verlenen van diensten c.q. het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid door middel van handwerk met ondergeschikte functies, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt. Het bedrijf dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven.

1.4

aan huis gebonden beroep: een (para)medisch, juridisch, administratief, therapeutisch, verzorgend, ontwerptechnisch, kunstzinnig of daarmee gelijk te stellen beroep met ondergeschikte functies, waarvoor geen melding- of vergunningplicht op grond van het Inrichtingen- of Vergunningenbesluit milieubeheer geldt. Het beroep dient qua omvang in een gedeelte van een woning en de daarbij bijbehorende bijgebouwen te passen en de woonfunctie dient als primaire functie behouden en herkenbaar te blijven. Hieronder dienen niet te worden begrepen de uitoefening van ambachtelijke bedrijven.

1.5

aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten: een beroep of het beroepsmatig verlenen van diensten op administratief, juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of hiermee gelijk te stellen gebieden dat door zijn beperkte omvang in woning en daarbij behorende bijgebouwen met behoud van de woonfunctie kan worden uitgeoefend.

1.6

aanduiding: een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.7

aanduidingsgrens: de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

blad 5 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

1.8

aaneengebouwde woning: een woning die deel uitmaakt van een bouwmassa bestaande uit drie of meer hoofdgebouwen.

1.9

abri: een kleine, niet afgesloten wachtruimte in de openbare ruimte die beschutting biedt tegen de elementen.

1.10

achtererfgebied: erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 meter van de voorkant, van het hoofdgebouw.

1.11

afhankelijke woonruimte: een bijgebouw/bedrijfsgebouw dat een ruimtelijke en planologische eenheid vormt met de woning en waarin een gedeelte van de huishouding uit het oogpunt van mantelzorg is gehuisvest.

1.12

ambachtelijke dienstverlening: een bedrijf -niet zijnde een aan huis gebonden beroep- waarbij de nadruk ligt op dienstverlening aan consumenten en de dienstverlening grotendeels wordt uitgevoerd met de hand of al thans niet in hoofdzaak gemechaniseerd, geautomatiseerd of met behulp van werktuigen, die door energiebronnen buiten de menselijke arbeidskracht worden aangedreven. Voor zover van laatst bedoelde werktuigen gebruik wordt gemaakt, zijn deze als ondergeschikt te beschouwen aan de menselijke handvaardigheid. Hieronder worden onder andere verstaan een kappersbedrijf en een pedicure.

1.13

bebouwing: één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.14

bebouwingspercentage: een aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel of bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

1.15

begane grond: bouwlaag waarvan het vloerpeil ter hoogte van het (straat)peil ligt, dan wel de bouwlaag boven een onderbouw.

1.16

bestemmingsgrens: de grens van een bestemmingsvlak.

1.17

bestemmingsvlak: een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.18

bevoegd gezag: bestuursorgaan dat bevoegd is tot het nemen van een besluit ten aanzien van een aanvraag om een omgevingsvergunning of ten aanzien van een al verleende omgevingsvergunning.

blad 6 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

1.19

bijgebouw: uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd en met de aarde verbonden bouwwerk met een dak.

1.20

bouwen: plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten.

1.21

bouwgrens: de grens van een bouwvlak.

1.22

bouwlaag: een boven het peil gelegen en doorlopend gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of bij benadering gelijke bouwhoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grondlaag en met uitsluiting van onderbouw en zolder.

1.23

bouwperceel: een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.24

bouwperceelgrens: een grens van een bouwperceel.

1.25

bouwvlak: een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.26

bouwwerk: een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde is verbonden.

1.27

bouwwerk, geen gebouw zijnde: een bouwwerk die niet onder de begripsbepaling van een gebouw valt, zoals bijvoorbeeld een vlaggenmast, een standbeeld of een afdak met slechts één muur.

1.28

detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan personen die deze goederen kopen voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, niet zijnde een supermarkt.

1.29

eigen terrein: ruimte in, op of onder een gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort.

1.30

erker: een voor de gevel uitgebouwde raampartij.

blad 7 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

1.31

escortbedrijf: de natuurlijke persoon, groep van personen of rechtspersoon, die bedrijfsmatig of in een omvang alsof zij bedrijfsmatig was, prostitutie aanbiedt, die op een andere plaats dan in de bedrijfsruimte wordt uitgeoefend (escortservices, bemiddelingsbureaus, overigen).

1.32

gebouw: elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijk overdekt geheel met twee of meer wanden omsloten ruimte vormt.

1.33

geluidsluwe gevel: een buitengevel in een woning waar voor alle geluidsoorten de voorkeurgrenswaarde niet overschreden wordt, en waaraan tenminste één verblijfsruimte - met te openen delen grenst.

1.34

gevellijn: denkbeeldige lijn die strak langs de gevel van een gebouw loopt tot aan de bouwperceelsgrenzen, dan wel de aangeduide lijn.

1.35

hoofdbewoner: iemand die officieel als bewoner van een woning of ander gebouw geregistreerd is en daarmee onder andere verantwoordelijk is voor het betalen van bepaalde lasten.

1.36

hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn ligging, constructie, afmetingen en/of functie dan wel gelet op de bestemming als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken.

1.37

huishouden: persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling ervan; (bedrijfsmatige) kamerverhuur of maximaal vier personen die bij elkaar wonen wordt daaronder niet begrepen.

1.38

kamerverhuur: gebouw en/of gedeelte van een gebouw waarin onzelfstandige woonruimte wordt verleend aan vijf of meer personen die geen huishouden vormen.

1.39

kap: een constructie van één of meer dakvlakken.

1.40

kunstwerk: een bouwwerk, geen gebouw zijnde ten behoeve van civieltechnische en/of infrastructurele doeleinden, zoals een brug, een dam, een duiker, een tunnel, een via- of aquaduct, een sluis, dan wel een daarmee gelijk te stellen voorziening.

1.41

mantelzorg: het bieden van zorg aan een ieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

blad 8 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

1.42

microwoning een gebouw met een maximale gebruiksoppervlakte van 50 m², dat dient voor de permanente huisvesting van een één- en tweepersoonshuishouden.

1.43

omgevingsvergunning: vergunning als bedoeld in artikel 2.1 van de Wabo.

1.44

onderkomen: voor verblijf geschikte, al dan niet aan hun bestemming onttrokken voer- of vaartuigen, arken, kampeermiddelen en soortgelijke verblijfsmiddelen, voor zover deze niet als bouwwerken zijn aan te merken.

1.45

overkapping: een bouwwerk, geen gebouw zijnde, voorzien van maximaal één gesloten wand.

1.46

peil: a. b.

1.47

voor gebouwen, waarvan de toegang onmiddellijk aan de weg grenst: de hoogte van de weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

perceelsgrens: een grenslijn tussen bouwpercelen onderling en tussen bouwpercelen en openbaar gebied.

1.48

prostitutie: het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.49

publiekgerichte dienstverlening: een bedrijfsmatige activiteit uitsluitend of overwegend gericht op het verlenen van diensten aan consumenten met een rechtstreeks contact met het publiek, niet zijnde detailhandel, horeca en/of seksuele dienstverlening.

1.50

seks- en/of pornobedrijf: een voor het publiek toegankelijk gebouw of gedeelte van een gebouw, in welk gebouw of welk gedeelte, handelingen, vertoningen en/of voorstellingen van erotische en/of pornografische aard plaatsvinden. Hieronder wordt mede begrepen een sekswinkel zijnde een gebouw of een gedeelte van een gebouw, welk gebouw of welk gedeelte is bestemd en/of wordt gebruikt voor het bedrijfsmatig te koop en/of te huur aanbieden, waaronder mede begrepen uitstalling, verkopen, verhuren en/of leveren van seksartikelen. Een prostitutiebedrijf is hieronder begrepen.

1.51

seksinrichting: een gebouw of een gedeelte van een gebouw, waarin bedrijfsmatig handelingen en/of vertoningen plaatsvinden van seksuele, erotische en/of pornografische aard.

1.52

stedenbouwkundige samenhang: het door de omvang, de vorm en de situering van de bouwmassa's bepaald beeld inclusief de ter plaatse door de infrastructuur, de begroeiing en andere door de mens aangebrachte (kunstmatige) elementen gevormde ruimte(n).

blad 9 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

1.53

straatmeubilair: verkeersgeleiders, rampalen/amsterdammertjes, verkeersborden, brandkranen, lichtmasten, zitbanken, bloembakken, papier-, glas- en andere inzamelbakken, toegangsconstructies voor ondergrondse voorzieningen, kunstwerken, speeltoestellen en draagconstructies voor reclame, telefooncellen, abri's en kleinschalige bouwwerken ten behoeve van (openbare) nutsvoorzieningen en daarmee vergelijkbare objecten;

1.54

twee-aaneen: blok van twee aaneen gebouwde hoofdgebouwen die door middel van één gemeenschappelijke wand met elkaar zijn verbonden.

1.55

twee-aaneengebouwde woningen: blokken van twee vrijstaande eengezinswoningen welke aan maximaal één zijde in de zijdelingse perceelsgrens zijn gebouwd en door een gemeenschappelijke scheidingsmuur met elkaar zijn verbonden.

1.56

voorgevel: de naar de weg gekeerde gevel van een gebouw of, indien het een gebouw betreft met meer dan één naar de weg gekeerde gevel van het hoofdgebouw die door zijn aard, functie, constructie, dan wel gelet op de uitstraling ervan, als belangrijkste gevel kan worden aangemerkt.

1.57

voorgevellijn: denkbeeldige lijn die strak langs de voorgevel van het hoofdgebouw loopt en wordt getrokken tot aan de zijdelingse perceelsgrenzen.

1.58

voorzieningen van algemeen nut: gebouwen, bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en werkzaamheden ten behoeve van het openbaar nut, het telecommunicatieverkeer, het openbaar vervoer of het wegverkeer.

1.59

vrijstaand bijgebouw: een bij een woning behorend gebouw, zoals een garage, huishoudelijke bergruimte, of hobbyruimte, dat niet in directe verbinding staat met de woning en dat niet voor bewoning is bestemd.

1.60

vrijstaande woningen: eengezinswoningen welke aan beide zijden van de woning niet in de zijdelingse perceelsgrens is gebouwd.

1.61

woning: een (gedeelte van een) gebouw, dat bestaat uit een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van niet meer dan één afzonderlijk huishouden, of voor de huisvesting buiten het verband van een huishouden tot en met maximaal vier personen.

1.62

zijdelingse- en achterperceelsgrens: de niet naar een weg of openbaar gebied gekeerde grens van een bouwperceel.

blad 10 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Artikel 2

Wijze van meten Bij de toepassing van deze regels wordt als volgt gemeten:

2.1

de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens: wordt gemeten tussen de zijdelingse grenzen van een bouwperceel en enig punt van het betreffende bouwwerk, waar die afstand het kortst is.

2.2

het bebouwd oppervlak van een bouwperceel, bouwvlak of ander terrein: de buitenwerks gemeten oppervlakte van het op een bouwperceel aanwezige c.q. op te richten gebouw, bouwwerken geen gebouwen zijnde of gebouwencomplex, gemeten op één meter boven het gemiddelde maaiveld van het aansluitende afgewerkte terrein.

2.3

bebouwingspercentage: een aangegeven percentage dat de grootte aangeeft van het deel van een bouwperceel of bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd.

2.4

de dakhelling: langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.5

de bouwhoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.6

de breedte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of tot het hart van de scheidingsmuren, met dien verstande, dat wanneer de betreffende gevelvlakken niet evenwijdig lopen of verspringen, het gemiddelde wordt genomen van de kleinste en de grootste maat.

2.7

de diepte van een gebouw: horizontaal tussen (de lijnen getrokken door) de buitenzijde van de gevels gemeten van de voorgevel tot de achtergevel en 1 m boven peil en waarbij de grootste maat (gemeten evenwijdig aan één van de zijgevels ) bepalend is.

2.8

de verticale diepte van een gebouw: de diepte van een gebouw, gemeten vanaf peil.

2.9

de goothoogte van een bouwwerk: vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daar mee gelijk te stellen constructiedeel.

2.10

de inhoud van een bouwwerk: tussen de onderzijde van de beganegrondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

blad 11 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

2.11

de oppervlakte van een bouwwerk: tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.12

de vloeroppervlakte van een bouwwerk: horizontaal tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of harten van gemeenschappelijke scheidingsmuren over alle bouwlagen.

blad 12 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Hoofdstuk 2 Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels Groen Bestemmingsomschrijving De voor 'Groen' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

groenvoorzieningen; plantsoenen en groenstroken; speelvoorzieningen; parkeervoorzieningen; ontsluitingswegen en -paden; fiets- en voetpaden; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; kunstobjecten; straatmeubilair; voorzieningen van algemeen nut; sport- en spel gerelateerde evenementen; waterloop en beschermingszone ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - waterloop'.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Gebouwen Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

b. c. 3.2.2

er zijn uitsluitend gebouwen van algemeen nut, gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen en ten behoeve van waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan; de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen; de maximale oppervlakte van een gebouw mag niet meer dan 15 m2 bedragen.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Binnen deze bestemming mogen bouwwerken geen gebouwen zijnde ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. b. c.

de bouwhoogte van speeltoestellen, kunstobjecten en straatmeubilair mag niet meer bedragen dan 5 meter; de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 3 meter; overkappingen zijn niet toegestaan.

3.3

Specifieke gebruiksregels

3.3.1

Waterloop Ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van water - waterloop' mag een waterloop met beschermingszone worden aangelegd met dien verstande dat de breedte van de beschermingszone, gemeten vanaf de insteek van de waterloop, overeenkomt met het bepaalde in de Keur van het waterschap Brabantse Delta.

blad 13 van 32

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

3.3.2

Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik van de grond wordt in ieder geval verstaan: a. b. c. d. e. f.

blad 14 van 32

andere evenementen (niet sport- en spelgerelateerd), zowel binnen als buiten; tijdelijke of permanente bewoning; het gebruik als standplaats voor woonwagens; het gebruik als kampeerterrein; seks- en/of pornobedrijf en prostitutie; overig ander gebruik dan dat in artikel 3.1 is toegestaan.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Artikel 4 4.1

Verkeer - Verblijfsgebied Bestemmingsomschrijving De voor 'Verkeer - Verblijfsgebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k.

wegen; bermen; fiets- en voetpaden; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; nutsvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; speelvoorzieningen; kunstobjecten; voorzieningen van algemeen nut; sport- en spel gerelateerde evenementen.

4.2

Bouwregels

4.2.1

Gebouwen Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a.

b. c. 4.2.2

er zijn uitsluitend gebouwen van algemeen nut, gebouwen ten behoeve van speelvoorzieningen en ten behoeve van waterhuishoudkundige voorzieningen toegestaan; de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer dan 3 meter bedragen; de maximale oppervlakte van een gebouw mag niet meer dan 15 m2 bedragen.

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. b. c.

4.3

de bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering mag niet meer bedragen dan 10 meter; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mag niet meer bedragen dan 6 meter; overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan.

Specifieke gebruiksregels Onder strijdig gebruik van de grond wordt in ieder geval verstaan: a. b. c. d. e. f.

blad 15 van 32

andere evenementen (niet sport- en spelgerelateerd), zowel binnen als buiten; tijdelijke of permanente bewoning; het gebruik als standplaats voor woonwagens; het gebruik als kampeerterrein; seks- en/of pornobedrijf en prostitutie. overig ander gebruik dan dat in artikel 4.1 is toegestaan.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

Artikel 5 5.1

Woongebied Bestemmingsomschrijving De voor 'Woongebied' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b.

uitsluitend grondgebonden woningen; de uitoefening van aan huis gebonden beroepsmatige activiteiten door de hoofdbewoner(s) van het hoofdgebouw tot ten hoogste 30% van het oppervlak van hoofd- en bijgebouwen tot een maximum van 45 m²; met daarbij behorende: c. d. e. f. g. h. i. j. k. l. m. n. o. p. q.

5.2

bijgebouwen; bouwwerken, geen gebouwen zijnde; tuinen, erven en verhardingen; wegen; bermen; ontsluitingswegen en -paden; fiets- en voetpaden; parkeervoorzieningen; groenvoorzieningen; plantsoenen en groenstroken; nutsvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen; speelvoorzieningen; kunstobjecten; voorzieningen van algemeen nut.

Bouwregels Op de gronden met de bestemming 'Woongebied' mogen hoofdgebouwen, bijgebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde, worden gebouwd met in achtneming van de onderstaande regels.

5.2.1

Algemeen Voor gebouwen gelden de volgende regels: Binnen deze bestemming mogen gebouwen ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. b. c. d. e. f. g. h. i. j. k. l.

blad 16 van 32

gebouwen dienen binnen het bouwvlak te worden gebouwd; het aantal woningen mag binnen de bestemming 'Woongebied' niet meer bedragen dan 375 wooneenheden'; per bouwperceel mag niet meer dan één woning worden gebouwd; de woningen mogen vrijstaand, twee-aaneen en aaneen worden gebouwd; ter plaats van de aanduiding 'vrijstaand' zijn uitsluitend vrijstaande woningen toegestaan; de bouwhoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 11 meter; de goothoogte van gebouwen mag niet meer bedragen dan 6 meter; de diepte van een gebouw mag niet meer bedragen dan 12 meter; iedere woning dient te worden afgedekt door een hellend dakvlak, met dien verstande dat de helling minimaal 30° en maximaal 60° bedraagt; aangebouwde bijgebouwen dienen op een afstand van ten minste 1 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van de gebouwen te worden gebouwd; vrijstaande bijgebouwen dienen op een afstand van tenminste 3 meter achter (het verlengde van) de voorgevel van het gebouw te worden gebouwd; voor hoekpercelen geldt dat gebouwen minimaal 3 meter van naar de weg gekeerde Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

perceelsgrenzen dienen te worden gebouwd; m. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - geluidsluwe gevel' dient per woning minimaal één geluidsluwe gevel te worden gerealiseerd; n. ter plaatse van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding – hogere waarde' mogen in afwijking van het bepaalde onder 5.1 a., uitsluitend woningen worden gebouwd indien de woningen voorzien zijn van gevels (met eventueel bouwkundige voorzieningen, zoals bijvoorbeeld vliesgevels) waarvan bij de indiening van de aanvraag om omgevingsvergunning voor het bouwen is aangetoond dat het geluidsniveau niet leidt tot overschrijding van een etmaalwaarde van maximaal 33 dB in de geluidgevoelige ruimtes dan wel verblijfsruimtes van de te bouwen woningen. 5.2.2

Aaneengebouwde woningen a. b. c. d. e. f. g.

5.2.3

Twee-aaneengebouwde woningen a. b. c. d. e. f.

5.2.4

de breedte van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 6 meter; de voorgevel van het hoofdgebouw dient op minimaal 4 meter en maximaal 6 meter van de voorste perceelsgrens te worden gebouwd; de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag aan één zijde niet minder bedragen dan 3 meter; de afstand van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 7 meter; de oppervlakte aan hoofdgebouw en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 60% van het bouwperceel met een maximum van 250 m2 ; de goot- dan wel bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3,5 en 5,5 meter bedragen.

Vrijstaande woningen a. b. c. d. e. f.

blad 17 van 32

de breedte van een hoofdgebouw bedraagt tenminste 5,1 meter en ten hoogste 7,5 meter; de voorgevel van het hoofdgebouw dient op minimaal 3 meter en maximaal 5 meter van de voorste perceelsgrens te worden gebouwd; de afstand van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens bedraagt minimaal 5 meter; de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelgrenzen mag aan de niet-aangebouwde zijde niet minder bedragen dan 3 meter; voor hoekpercelen geldt dat de afstand van het hoofdgebouw tot aan de naar de weg gekeerde perceelsgrens niet minder mag bedragen dan 3 meter; de oppervlakte aan hoofdgebouw en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 70% van het bouwperceel met een maximum van 150 m2 ; de goot- dan wel bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3,5 en 5,5 meter bedragen.

de breedte van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 7 meter; de voorgevel van het hoofdgebouw dient op minimaal 5 meter en maximaal 7 meter van de voorste perceelsgrens te worden gebouwd; de afstand van het hoofdgebouw tot de zijdelingse perceelsgrenzen mag aan beide zijden niet minder bedragen dan 3 meter; de afstand van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens mag niet minder bedragen dan 7 meter; de oppervlakte aan hoofdgebouw en bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 50% van het bouwperceel met een maximum van 350 m2 ; de goot- dan wel bouwhoogte van bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3,5 en 5,5 meter bedragen.

Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

5.2.5

Bouwwerken geen gebouwen zijnde Binnen deze bestemming mogen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, ten dienste van deze bestemming worden gebouwd met inachtneming van de volgende bepalingen: a. b.

c.

d. e. f. g. 5.2.6

de bouwhoogte van erfafscheidingen op bouwpercelen mag vóór de voorgevellijn maximaal 1 meter bedragen en achter de voorgevellijn maximaal 2 meter; carports en overkappingen op bouwpercelen mogen uitsluitend 1 meter achter de voorgevellijn worden gebouwd en uitsluitend binnen het bouwvlak. Voor hoekpercelen geldt dat carports en overkappingen minimaal 3 meter van naar de weg gekeerde perceelsgrenzen dienen te worden gebouwd; de bouwhoogte van andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op bouwpercelen mogen vóór de voorgevellijn maximaal 1 meter bedragen en achter de voorgevellijn maximaal 3 meter; de bouwhoogte van verlichtings- en vlaggenmasten en bewegwijzering in het openbaar gebied mag niet meer bedragen dan 10 meter; de hoogte van speeltoestellen in het openbaar gebied mag niet meer dan 3 meter bedragen; de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, in het openbaar gebied mag niet meer bedragen dan 6 meter; overkappingen, anders dan abri's en fietsenstallingen, zijn niet toegestaan in het openbaar gebied.

Parkeren Bij het oprichten en uitbreiden van gebouwen of het veranderen in gebruik dient de inrichting van elk perceel zodanig te zijn, dat er voldoende ruimte aanwezig is om zowel het parkeren als eventuele laden en lossen op eigen terrein te kunnen afwikkelen. Op eigen terrein dient voorzien te zijn in voldoende parkeeraccommodatie conform de parkeerrichtlijnen zoals opgenomen in de 'Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017', of later te volgen versies.

5.3

Nadere eisen

5.3.1

Eisen Het bevoegd gezag is bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van de situering, bouwmassa, afmetingen, bebouwingsdiepte, de dakvorm en visuele karakteristieken van gebouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde. De nadere eisen regeling wordt toegepast ter voorkoming van onevenredige aantasting van: a.

b.

c. d. blad 18 van 32

de woonsituatie: het in stand houden c.q. garanderen van een goede woonsituatie binnen deze bestemming, voorzover van toepassing, en andere bestemmingen, in het bijzonder met het oog op: 1. de lichttoetreding/bezonning ten opzichte van (bebouwing op) aangrenzende gronden; 2. het uitzicht; 3. de aanwezigheid van voldoende privacy; het straat- en bebouwingsbeeld: in het belang van een verantwoorde, evenwichtige en samenhangende stedenbouwkundige en architectonische inpassing met aandacht voor: 1. een goede verhouding tussen bouwmassa's en gevelbeelden; 2. de samenhang met nabij gelegen bebouwing; 3. de hoogtedifferentiatie; 4. een goede verhouding tussen bouwmassa en inrichting van de omgeving; de verkeersveiligheid: ter waarborging van de verkeersveiligheid en in het bijzonder de benodigde uitzichthoeken van wegen; de sociale veiligheid: ter waarborging van een ruimtelijke situatie die overzichtelijk, Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

e.

5.3.2

herkenbaar en sociaal controleerbaar is; de gebruiksmogelijkheden: ter voorkoming van een onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en de zich daarop bevindende bouwwerken.

Voorwaarden a.

b.

de onder artikel 5.3.1 genoemde eisen mogen slechts worden gesteld met inachtneming van de bebouwingsregels: 1. indien dit noodzakelijk is ter waarborging van de ruimtelijke kwaliteit, het stedenbouwkundig beeld en handhaving van het historisch beeld dan wel indien dit noodzakelijk is voor een verantwoorde stedenbouwkundige en/of architectonische inpassing in de bestaande bebouwing. 2. ter voorkoming van onevenredige aantasting van de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken. van een onevenredige aantasting van de stedenbouwkundige samenhang is sprake als door een bebouwings- of gebruiksinitiatief: 1. de karakteristiek van de openbare ruimte wordt aangetast; 2. de diversiteit (qua verschijning, functie of tijdsbeeld) en de historische of stedenbouwkundige betekenis van de bebouwing wordt aangetast.

5.4

Afwijken van de bouwregels

5.4.1

Dakvlak Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 onder i voor het bouwen van een afwijkende dakvorm, mits stedenbouwkundig verantwoord, de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad en er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu.

5.4.2

Kleinere afstand zijdelingse perceelsgrens Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.2 onder d, 5.2.3 onder c of 5.2.4 onder c ten behoeve van realisatie van de zijgevel van het hoofdgebouw op een afstand kleiner dan 3 meter, mits de afstand tot een ander hoofdgebouw minimaal 3 meter bedraagt, de belangen van derden niet onevenredig worden geschaad, er geen onevenredig nadelige gevolgen ontstaan voor het woonmilieu en parkeerbalans en/of de verkeerssituatie zich daartegen niet verzet.

5.4.3

Geluidsluwe gevel Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor het bouwen afwijken van het bepaalde in artikel 5.2.1 onder m ten behoeve van het niet beschikken over een geluidsluwe gevel, mits via akoestisch onderzoek wordt aangetoond dat een geluidsluwe gevel niet noodzakelijk is.

5.5

Specifieke gebruiksregels

5.5.1

Strijdig gebruik Onder strijdig gebruik wordt in ieder geval verstaan het gebruik van gronden en opstallen voor: a. b. c. d. e. f.

blad 19 van 32

groothandels- en detailhandelsbedrijven; kamerverhuur; het gebruik van bijgebouwen als zelfstandige woning en/of afhankelijke woonruimte; seks- en/of pornobedrijf en prostitutie; opslag van goederen; het gebruik van gebouwen ten behoeve van aan huis gebonden bedrijf; Ruimte - Antea Nederland B.V.

ontwerp bestemmingsplan Tussen de Leijen Gemeente Gilze en Rijen Projectnummer 0436124.100

g. 5.5.2

het gebruik van de voortuin als parkeerplaats met uitzondering van in-/uitritten behorende bij een woning.

Aan-huis-verbonden beroep Naast de woonfunctie mogen de gronden worden gebruikt voor het uitoefenen van een aan huis gebonden beroep, mits: a.

b. c.

d. e.

f. g.

de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 25% van het bebouwd oppervlak van de aanwezige bebouwing met een maximum van 60 m2 ten behoeve van aan huis gebonden beroep mag worden gebruikt; parkeren op eigen terrein wordt opgelost; indien aan het bepaalde in lid b niet kan worden voldaan, dient te worden aangetoond dat de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed; het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; de activiteit milieuhygiënisch inpasbaar is in de woonomgeving, zoals is beschreven in artikel 1.4, waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner; door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.

5.6

Afwijken van de gebruiksregels

5.6.1

Aan huis gebonden bedrijf Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor gebruik ten behoeve van een aan huis gebonden bedrijfsactiviteiten afwijken van het bepaalde in artikel 5.5.1 onder e, mits: a.

b. c.

d. e. f. g. 5.6.2

de woonfunctie in overwegende mate blijft gehandhaafd, waarbij maximaal 25% van het bebouwd oppervlak van de aanwezige bebouwing met een maximum van 60 m2 ten behoeve van aan huis gebonden bedrijf mag worden gebruikt; parkeren op eigen terrein wordt opgelost; indien aan het bepaalde in lid b niet kan worden voldaan, dient te worden aangetoond dat de parkeerbalans in de directe woonomgeving niet onevenredig nadelig wordt of kan worden beïnvloed; het gebruik geen onevenredige nadelige invloed heeft op de normale afwikkeling van het verkeer; de activiteit milieuhygiënisch inpasbaar is in de woonomgeving, waarbij geldt dat deze past in milieucategorie 1 en 2 van de Staat van bedrijfsactiviteiten; de activiteit wordt uitgeoefend door de bewoner; door de uitoefening van de activiteiten het uiterlijk aanzien van de woning niet zodanig verandert, dat de woning het karakter van een woning geheel of gedeeltelijk verliest.

Mantelzorg Het bevoegd gezag kan bij omgevingsvergunning voor gebruik afwijken van het bepaalde in artikel 5.5.1 onder b en toestaan dat een vrijstaand bijgebouw tijdelijk wordt gebruikt als afhankelijke woonruimte met inachtneming van het volgende: a.