Bijlage 2 - Ontwerpbestemmingsplan De Nieuwe Erven, Molenschot (1075625)

Ontwerpbestemmingsplan De Nieuwe Erven, Molenschot Gemeente Gilze en Rijen

OPGESTELD VOOR: ONTWIKKELCOMBINATIE WINTERS-VROLIJK LEVEN OPGESTELD DOOR: STANTEC BV 5-12-2023 REFERENTIE 327200181

Ontwerpbestemmingsplan De Nieuwe Erven, Molenschot

In opdracht van: Ontwikkelcombinatie Winters-Vrolijk Leven Opgesteld door: Stantec Projectnummer: 327200181 Documentnaam: BP De Nieuwe erven Molesnchot_D01_Toelichitng.docx Datum: 5 december 2023

Versie

Vrijgegeven door

D01

MSt

Bezoekadres Hoevestein 20b 4903 SC OOSTERHOUT www.stantec.com/nl

Paraaf

Datum 5 december 2023

KVK Haaglanden 27 18 43 23 BNP Paribas 022 77 40 432 IBAN NL11BNPA0227740432 BIC BNPANL2A Stantec BV is ISO 9001:2015, ISO 14001:2015, ISO 45001:2018 en VCA** gecertificeerd

Het is niet toegestaan de inhoud en/of vorm van door Stantec opgestelde rapportages aan te passen

Inhoudsopgave 1.0 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Plangebied 1.3 Vigerend bestemmingsplan 1.4 Leeswijzer

1 1 1 2 4

2.0 Beschrijving plangebied 2.1 Historische beschrijving 2.2 Structuur plangebied 2.3 Planbeschrijving

1 1 2 3

3.0 Beleid 3.1 Rijksbeleid 3.2 Provinciaal Beleid 3.3 Gemeentelijk beleid

8 8 12 20

4.0 Omgevingsaspecten 4.1 Mobiliteit 4.2 Bodemkwaliteit 4.3 Bedrijven en Milieuzonering 4.4 Geluidhinder wegverkeer 4.5 Vliegbasis Gilze-Rijen 4.6 Luchtkwaliteit 4.7 Externe Veiligheid 4.8 Water 4.9 Natuur 4.10 Stikstof 4.11 Cultuurhistorie 4.12 Archeologie 4.13 Niet gesprongen Explosieven 4.14 Geurhinder 4.15 Volksgezondheid i.r.t. veehouderijen 4.16 M.E.R. Beoordeling

29 29 30 32 34 35 36 38 40 45 50 50 51 53 53 54 56

5.0 Juridische planbeschrijving 5.1 Inleiding 5.2 Toelichting bestemmingen

57 57 58

6.0 Uitvoerbaarheid 6.1 Economische uitvoerbaarheid 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

61 61 61

Bijlagen Bijlage 1: Verkeer en parkeren plan Veenstraat Molenschot d.d. 11-17-2023 Stantec Bijlage 2: Verkennend bodem en asbest in bodemonderzoek Veenstraat 46-59 Molenschot, d.d. 0711-2021 Stantec Bijlage 3: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Veenstraat Molenschot, d.d. 22-11-2023 Bijlage 4: Memo externe veiligheid bouwplan de Nieuwe Erven Molenschot, d.d. 16-05-2023 Bijlage 5: Waterparagraaf de Nieuwe Erven Molenschot, d.d. 17-11-2023 Stantec Bijlage 6: Memo technische invulling waterbergingsopgave, d.d. 30-11-2023 Civil Support Bijlage 7: Quickscan flora en fauna Veenstraat Molenschot, d.d. 10-08-2022 Ekoza Bijlage 8: Nader onderzoek beschermde soorten Veenstraat Molenschot, d.d. 5-12-2023 Stantec Bijlage 9: Memo stikstofonderzoek bouw- en gebruiksfase, d.d. 23-11-2023 Stantec Bijlage 10: Inventariserend archeologisch onderzoek, d.d. 26-05-2022 Transect Bijlage 11: Geuronderzoek Veenstraat 46-59 Molenschot, d.d. 22-05-2023 Stantec Bijlage 12: Zorgvisie De Nieuwe Erven ‘project wonen met zorg’, d.d. maart 2023 Bijlage 13: Lagenbenadering woningbouwontwikkeling van ‘De nieuwe erven’ Bijlage 14: Beeldkwaliteitsplan ‘De nieuwe Erven’ Molenschot, d.d. november 2023 Kuijper Compagnons

1.0

INLEIDING

1.1

AANLEIDING

Door de ligging nabij vliegbasis Gilze-Rijen is de groeiruimte van Molenschot altijd zeer beperkt geweest. Met uitzondering van enkele kleinschalige initiatieven is er van een grotere uitbreiding de afgelopen jaren geen sprake geweest. Er is een blijvende behoefte aan nieuwe woningen in Molenschot. Molenschot kent relatief veel grondgebonden koopwoningen in het hoge segment. Van de inwoners van Molenschot is het aandeel samenwonende ouderen relatief hoger dan in de andere kernen. De kern wil uitbreiden om zo jongere huishoudens aan te trekken en te behouden in Molenschot. Men wil daarom meer diversiteit aan de huidige woningvoorraad toevoegen. Daarnaast is er behoefte aan gelijkvloerse woningen al dan niet in combinatie met (lichte) zorg om de doorstroom vanuit de bestaande woningvoorraad te bevorderen. De planlocatie aan de Veenstraat is één van de aantal ‘open’ locaties (grenzend aan) het stedelijke gebied van Molenschot. De locatie biedt de mogelijkheid significant bij te dragen aan de woningbouwopgave en verbetering van de leefbaarheid in Molenschot. Met voorliggend plan worden de agrarische gronden ter hoogte van de Veenstraat 49 en 56 in Molenschot ontwikkeld tot een woongebied met maximaal 76 woningen, waarvan 24 appartementen voor senioren met zorg op afroep en 52 grondgebonden woningen voor jonge gezinnen en starters.

De realisatie van het voorgenoemde initiatief past echter niet binnen het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Om het initiatief mogelijk te maken, dient voor de nieuwe locatie een nieuw ruimtelijk en functioneel kader te worden bepaald in de vorm van een nieuw bestemmingsplan. In deze plantoelichting wordt de onderbouwing gegeven voor de bestemmingsplanherziening.

1.2

PLANGEBIED

Het plangebied ligt aan de noordzijde van de kern Molenschot aan de Veenstraat. Het plangebied bestaat uit een oostelijk en een westelijk plandeel bestaande uit gedeeltes van de percelen sectie P449, 1317 en 1462. Het oostelijk plangebied wordt begrensd door de kern Molenschot (Wethouder Boemaarsstraat), Veenstraat 46 (woonperceel) en agrarische gronden. Het westelijk plandeel wordt begrensd door het Boomkikkerpad (ecologische verbindingszone) en enkele agrarische percelen.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 1

Figuur 1: Ligging en begrenzing van het plangebied

1.3

VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Buitengebied 2010’, dat door de gemeenteraad van Gilze-Rijen gewijzigd is vastgesteld op 1 juli 2013. Daarnaast geldt voor een gedeelte aan de westzijde van het plangebied het bestemmingsplan ‘EVZ Boomkikker – Veenstraat, Molenschot’. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de gemeenteraad op 3 mei 2018. Zowel het plangebied aan de oost- als de westzijde van de Veenstraat is grotendeels bestemd als agrarische gronden. Daarnaast geldt ter plaatse van de bestaande bebouwing aan de Veenstraat 59 de bestemming ‘Wonen’, met de bouwaanduiding ‘karakteristiek’ en de specifieke aanduiding ‘voormalig agrarisch bedrijf’. Dit betreft een voormalig agrarisch bedrijf dat is omgezet in een reguliere woonfunctie. De bouwaanduiding ‘karakteristiek’ biedt de mogelijkheid een extra wooneenheid te creëren om het behoud van cultuurhistorische waardevolle en beeldbepalende panden te stimuleren. Van deze afwijkingsbevoegdheid wordt parallel aan de voorbereiding van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt. Op de voor ‘Agrarisch’ aangewezen gronden is agrarisch gebruik met recreatief medegebruik mogelijk toegestaan. Het bouwen van gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde is binnen de agrarische bestemming niet toegestaan.

Dubbelbestemmingen: Binnen het gehele plangebied geldt de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ Op een strook langs de Veenstraat geldt de dubbelbestemming “Leiding - Water + hartlijn”.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 2

Gebiedsaanduidingen: Gezien de ligging nabij vliegbasis Gilze-Rijen gelden binnen het plangebied ter beperking van het verstoringsgebied en obstakelvrije landingsbaan beperkingen ten aanzien van bouwhoogten. Hierdoor geldt voor het gehele plangebied een bouwhoogtebeperking voor gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde hoger dan 32,5 meter boven NAP. Daarnaast gelden voor het plangebied de volgende gebiedsaanduidingen; • IHCS-1 De maximale toegestane bouwhoogte van een bouwwerk is 56m boven NAP; • Vrijwaringszone – ILS 5 De maximale toegestane bouwhoogte van een bouwwerk betreft in een lineaire interpolatie 32,6 m tot 42,6 m boven NAP; • Luchtvaartverkeerzone – 8 De maximale toegestane bouwhoogte van een bouwwerk betreft in een lineaire interpolatie 45 m tot 50 m boven NAP • Luchtvaartverkeerzone – 9 De maximale toegestane bouwhoogte van een bouwwerk betreft in een lineaire interpolatie 50 m tot 55 m boven NAP • Milieuzone – geluidsgevoelige functie 2 • Overig – kernrandzone • Overig- ecologische verbindingszone • Overig- agrarisch verbredingsgebied

Figuur 2: Uitsnede bestemmingsplan 'Buitengebied 2010' (Bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 3

Het voorgenomen initiatief betreft de ontwikkeling van een woongebied. Het toevoegen van woningen is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan, waardoor een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk is.

1.4

LEESWIJZER

In hoofdstuk 2 van dit bestemmingsplan wordt het plangebied en de ontwikkeling nader omschreven. De relevante beleidskaders worden beschreven in hoofdstuk 3 en in hoofdstuk 4 wordt ingegaan op de diverse omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 wordt een verantwoording gegeven op de juridische planvorm. In hoofdstuk 6 wordt tot slot aandacht besteed aan de economische en juridische uitvoerbaarheid van de plannen.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 4

2.0

BESCHRIJVING PLANGEBIED

2.1

HISTORISCHE BESCHRIJVING

Molenschot is gelegen in het buitengebied ten van zuiden van Gilze en Rijen en bestaat als vestigingsplaats al sinds 1299. Het dorp en is ontstaan op de kruising van de wegen Kapelstraat, Veenstraat, Broekstraat en Schoolstraat. De hierdoor ontstane driehoekige ruimte en de uitlopers van deze straten vormen het dorpshart van de huidige kern.

Figuur 3:Overzicht historische groei lintstructuur Molenschot (Bron: Topotijdreis)

Door de gunstige ligging, op de overgang van hoog naar laag, wordt het landschap rondom Molenschot van oudsher agrarisch gebruikt. De hoge gronden waren geschikt voor akkerbouw, terwijl de lager gelegen gronden gebruikt werden als hooiland. Door de aanwezigheid van beken was men bovendien verzekerd van een constante watervoorziening. Al vroeg in de middeleeuwen ontstond hier dan ook de eerste nederzetting, die later uit zou groeien tot het dorp Molenschot. Op het punt waar de wegen elkaar kruisten, groepeerden een aantal boerderijen zich rondom een driehoekige, beplante ruimte. Later (in de 16e eeuw) werd op deze ruimte de Sint-Annakapel gebouwd. Deze kapel en de Sint-Annakerk (uit de 19e eeuw) zijn samen nog steeds de opvallendste gebouwen in het centrum van Molenschot. De overige bebouwing was agrarisch van aard en had een gemengde bedrijfsvoering, waarbij de akkers direct rondom het dorp lagen. Op de lage gronden daaromheen lagen uitgestrekte weide- en heidevelden. Onder invloed van ruilverkaveling en schaalvergroting heeft dit landschap plaatsgemaakt voor een veel grootschaliger en rationeler landschap (dus logisch ingedeeld, in plaats van organisch). In het huidige landschap (ten zuiden en westen van Molenschot) heeft de kleinschalige, onregelmatige blokverkaveling -met houtwallen en bosjes- plaatsgemaakt voor een open landschap met grote kavels en lange vergezichten.

De ingrijpende ontwikkeling heeft ook tot gevolg gehad, dat de agrarische bedrijven steeds groter zijn geworden.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 1

De eerste uitbreidingswijk (ten zuidwesten van Molenschot) ziet het licht in de jaren ’70. Een tweede uitbreidingswijk (ten noordoosten van Molenschot) volgt in de jaren ’90. Ondanks de, soms zeer ingrijpende, ontwikkelingen heeft Molenschot nog veel van de historische structuur weten te behouden. Het driehoekvormige centrum, dat omringd wordt door historisch waardevolle bebouwing heeft haar authentieke karakter vast weten te houden. De uitvalswegen die vanuit het centrum het dorp uitlopen, worden begeleid door afwisselende lintbebouwing en door imposante bomenrijen. Hiermee zijn deze linten structuurbepalend voor Molenschot en haar omgeving. De Veenstraat was ooit de verbindingsweg met Rijen en was tot 1888 onverhard. De Veenstraat werd als eerste weg in Molenschot verhard met Belgische kasseien en is aan weerszijden voorzien van eikenbomen.

2.2

STRUCTUUR PLANGEBIED

De beide plandelen liggen aan weerszijden van de Veenstraat in Molenschot. De Veenstraat vormt een van de uitlopers van Molenschot, in dit geval in noordelijke richting de provinciale weg N282. De Veenstraat kenmerkt zich door aan afwisseling aan bebouwing. Vanuit het centrum van het dorp gezien is eerst sprake van woonbebouwing. Daarnaast ontstaat een afwisseling tussen woonbebouwing, agrarische bedrijven en open doorzichten naar het achtergelegen gebied. Het oostelijk plandeel is op dit moment onbebouwd en in gebruik als agrarische grond. Het westelijke plandeel bestaat uit een voormalig agrarisch bedrijfsperceel en agrarische grond. Aan de Veenstraat liggen verschillende bebouwingsconcentraties in de vorm van woon- of bedrijfspercelen. Smalle doorzichten tussen de bebouwing zorgen ervoor dat de relatie met het landschap duidelijk herkenbaar is binnen de linten. De stedenbouwkundige structuur van deze linten wordt bepaald door licht gebogen straten en het open karakter van de openbare ruimte. De linten zijn op een aantal plaatsen omzoomd door bomenrijen, die deze straten samen met de voortuinen, bermen en doorzichten naar het achterliggend landschap een landelijke uitstraling geven. De woonbebouwing is overwegend opgebouwd uit 1 of 2 bouwlagen met een zadeldak met de noklijn zowel haaks op als evenwijdig aan de straat.

Het materiaalgebruik bestaat hoofdzakelijk uit metselwerk in donkere en lichte baksteen en donkere of rode dakpannen.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 2

2.3

PLANBESCHRIJVING

Het stedenbouwkundig plan ‘de nieuwe erven’ omvat de realisatie van 76 woningen, waarvan maximaal 24 appartementen met zorgfunctie en 52 grondgebonden woningen. Het plangebied bestaat uit een oostelijk en een westelijk woonerf en sluit aan op de woonbuurt ’t Blokske. Het plan is ontstaan vanuit de opdracht aan de lokale gemeenschap om te komen tot de realisatie van een woon-zorgcomplex in Molenschot. Hiervoor is in 2016 de werkgroep Wonen met Zorg in het leven geroepen.

Figuur 4: Stedenbouwkundig plan De Nieuwe Erven (Bron: Winters & Vrolijk Leven, Kuiper Compagnons, 26 oktober 2023)

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 3

Appartementencomplex Wonen met Zorg Het realiseren van een complex met de bestemming wonen met (lichte) zorg levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid en vitaliteit van Molenschot, maar wat zeker zo belangrijk is, is dat senioren en ouderen met (lichte) zorgvragen maar ook jongvolwassenen met een rugzakje de mogelijkheid krijgen om in hun Molenschot te blijven wonen. In de bijlage 12 van deze toelichting is de zorgvisie met daarin de uitgangspunten van het project ‘Wonen met Zorg’ nader toegelicht. Hieronder worden de (stedenbouwkundige) uitgangspunten van deze zorgvisie kort beschreven. Het appartementencomplex met (lichte) zorg wordt ontwikkeld aan de oostzijde van de Nieuwe Erven. Uitgangspunt is de realisatie van maximaal 24 appartementen verdeeld over twee gebouwen. De gebouwen zijn transparant met elkaar verbonden en zijn verdeeld over drie bouwlagen. De grootte van de appartementen varieert tussen de circa 56 tot 95 m2. De grotere appartementen krijgen twee slaapkamers en alle appartementen krijgen een buitenruimte. Het voornemen is dat 50% van de appartementen te koop wordt aangeboden en 50% wordt aangeboden in het huursegment. Voor zowel koop als huur gelden diverse prijsklassen. Naast de woningen zal in het complex een gemeenschappelijke huiskamer worden gerealiseerd met de nodige facilitaire voorzieningen, waaronder een keuken.

Deze centrale ontmoetingsruimte is bestemd om elkaar te ontmoeten aan de keukentafel en het eventueel deelnemen aan activiteiten. De indeling van het complex en appartementen wordt zo gerealiseerd dat alle ruimten toegankelijk zijn voor mindervaliden. Het complex is bestemd voor senioren + met een instroom vanaf (zeer) lichte zorg tot meer intensief. Ook aan jongvolwassenen uit Molenschot met een rugzakje kan het wooncomplex met zorg wellicht huisvesting bieden. Het project is gezien het aanbod van diversiteit van appartementen tevens geschikt voor echtparen en samenwonenden. Bij de uitwerking van de huurovereenkomsten wordt e.a. nadrukkelijk uitgewerkt, hoe om te gaan met de verhuur als de partner/echtgeno(o)t(e) overlijdt. Vooralsnog is het uitgangspunt: Het betreft een wooncomplex met zorg, als diegene wil blijven wonen op het appartement en voldoet aan de huur – en servicekosten is dat voldoende. Mocht diegene door omstandigheden hieraan niet kunnen voldoen dan wordt gekeken naar een adequate oplossing voor beide partijen. Wat geldt is dat leefbaarheid, levensgeluk en humaniteit belangrijke criteria zijn.

2.3.1

Woonprogramma

Woondeel Oost Het plandeel ten oosten van de Veenstraat kent in aansluiting op de zuidelijker gelegen uitbreidingswijk kenmerken van een tuindorp met veel groen. Hier wordt gewoond aan groene licht gebogen straatjes. De woningen ontlenen hun look & feel aan elementen van de voor Molenschot karakteristieke langgevelboerderij en kennen een ‘losse’ plaatsing aan de straat. De introductie van meerlaagse bebouwing in deze buurt geeft aanleiding om hier twee verschillende beeldregiems toe te kennen. Langs de woonstraatjes de buurt in ‘Wonen langs het vizier’ en op de grens van de bebouwing voor de enige appartementen in het plan ‘Wonen aan het landschap’.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 4

Het oostelijk plandeel bestaat uit rijwoningen (starters/jonge gezinnen), twee onder een kapwoningen en appartementen voor een oudere doelgroep waar zorg op afroep beschikbaar is. De helft van de woningen in dit plan in gericht op de doelgroepen starters en senioren. Hiermee wordt aangesloten op de uitgangspunten van de gemeentelijke woonvisie. Kenmerk van dit plandeel is het typisch dorps karakter. Een plek waar sociale contacten kunnen worden versterkt. Dit komt tot uitdrukking in de collectiviteit van het zorgappartementencomplex maar ook de speelplekken voor de jonge en oudere jeugd. De centrale posities zorgen voor zichtbaarheid wat bijdraagt aan veiligheid en kansen voor sociale interactie. Voor het behoud van de bomen en kroonprojectie van de bomen aan de Veenstraat is ervoor gekozen de woningen haaks op de Veenstraat te positioneren. Hiermee ontstaat voldoende ruimte en kan het behoud van de kroonprojecties worden geborgd.

Figuur 4: Stedenbouwkundig plan De Nieuwe Erven-Oost (Bron: Winters & Vrolijk Leven, Kuiper Compagnons, 25 oktober 2023)

Daarnaast is ervoor gekozen om parkeermogelijkheden zoveel mogelijk uit het straatbeeld te halen en deze op enkele plekken in het plan te concentreren. Hierdoor kunnen de straten in het gebied zoveel mogelijk vrij van parkeren worden ingericht en is ruimte om voldoende groen op te nemen. De hoofdopzet draagt eraan bij dat vanaf de Veenstraat nog steeds twee doorzichten naar het achterliggende landschap zijn. Daarnaast is er voorzien in een ontsluiting met Blokske I en een veilige voetgangersverbinding van deze woonomgeving met het dorp, die momenteel ontbreekt. Deze verbinding vormt tevens een onderdeel van de landschapszone die het plan met het achterliggende agrarisch gebied verbindt.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 5

Type woningen Twee-onder-één-kap-woningen Rijwoningen (tussenwoning) Rijwoningen (hoekwoning) Appartementen wonen met zorg

Aantal 16 15 4 24

Tabel 1: Programma plandeel Oost

Plandeel West Het plandeel ten westen van de Veenstraat kent in aansluiting op het historische gebruik kenmerken van een boerenerf. De oorspronkelijke inrichting van dit erf geeft aanleiding om twee sferen aan deze buurt toe te kennen. Aan de noordzijde, rondom de te behouden agrarische bebouwing ‘Wonen aan het erf’ en aan de zuidkant waar voorheen de moestuin van de boerderij was gesitueerd ‘Wonen in de boomgaard’. Beide sferen worden ruimtelijk van elkaar gescheiden door een opgaande groenstructuur, bestaande uit restanten van de oorspronkelijke erfbeplanting. De noordzijde kent een overwegend orthogonale structuur die is gebaseerd op de oriëntatie van de bestaande agrarische bebouwing. Hiervan blijven de woning met aanpalende stal behouden. Deze worden beide voor bewoning geschikt gemaakt. De zuidzijde kent een wat lossere plaatsing van de bouwvolumes, passend bij het thema van ‘Wonen in de Boomgaard’ en in overeenstemming met de meanderende rooilijn van de agrarische bebouwing langs de Veenstraat. De nieuwe woningen ontlenen hun look & feel aan die van een enkelvoudige boerenschuur, met een staafvormig volume van 1 bouwlaag met een enigszins rijzige kap. Type woningen Twee-onder-één-kap-woningen Rijwoningen (tussenwoning) Rijwoningen (hoekwoning) Bestaande boerderij Veenstraat 59 Vrijstaande woningen

Aantal 6 3 4 2 2

Tabel 2: Programma plandeel West

Verkeer en parkeren De beide buurten worden met erftoegangswegen direct aangetakt op de Veenstraat. Binnen de buurtjes ligt het accent op de verblijfskwaliteit. De openbare ruimte is hier autoluw van karakter. In lijn hiermee wordt de geparkeerde auto zo goed als mogelijk geweerd uit het straatbeeld. Om die reden gebeurt het parkeren zoveel mogelijk op de eigen kavel. De inritten naar de kavels die grasbermen doorsnijden worden in grasstenen uitgevoerd. Op die manier blijft het informele en groene beeld intact. Bij 2-onder-1 kapwoningen en vrijstaande woningen kan dit eenvoudig worden gerealiseerd. Bij rijwoningen en de meerlaagse bebouwing voorzien parkeerpockets in de benodigde parkeerplaatsen. Deze pockets worden zoveel mogelijk met hagen afgescheiden van de openbare ruimte. Ook bezoekers vinden in deze pockets een plaats. Bij de bepaling van het benodigde aantal parkeerplaatsen zijn de parkeerkencijfers uit de CROW gehanteerd. Aan de oostzijde van het plangebied wordt voorzien in een aansluiting met Blokske I en een veilige voetgangersverbinding van deze woonomgeving met het dorp, die in de huidige situatie ontbreekt.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 6

Deze verbinding vormt tevens een onderdeel van de landschapszone die het plan met het achterliggende agrarisch gebied verbindt.

2.3.2

Beeldkwaliteitsplan

Voor het plan ‘de Nieuwe erven’ is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Dit beeldkwaliteitsplan heeft ten grondslag gelegen aan de toekomstige inrichting van het plangebied. In het beeldkwaliteitsplan wordt het ruimtelijk beeld, de karakteristiek en de sfeer die voor het plan ‘de Nieuwe Erven’ wordt geambieerd, op hoofdlijnen beschreven. Met dit beeldkwaliteitsplan wordt een ambitie ten aanzien van bouwvolume, architectuur, woningtypologie en openbare ruimte neergelegd, waarbij een samenhangende uitstraling het uitgangspunt is. Naast dat de gemeente de binnenkomende plannen toetst aan het bestemmingsplan en welstandsnota, dient een bouwaanvraag ook getoetst te worden aan het beeldkwaliteitsplan. In het beeldkwaliteitsplan is onderscheid gemaakt tussen deelgebied ‘Oost’ – wonen langs het vizier en ‘West’ – wonen aan het erf, en wonen in de boomgaard. Voor de verdere beeldkwaliteitseisen wordt verwezen naar het beeldkwaliteitsplan in bijlage 14 bij deze toelichting.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 7

3.0

BELEID

Dit hoofdstuk gaat in op het beleid dat de verschillende overheden voor ruimtelijke ontwikkelingen hebben opgesteld. Ten eerste het rijksbeleid, vervolgens het provinciale beleid en tot slot het gemeentelijke beleid. De relevante beleidsstukken zijn beschreven, waarna is toegelicht in hoeverre onderdelen hiervan betrekking heeft op voorliggende ontwikkeling.

3.1

RIJKSBELEID

3.1.1

Nationale omgevingsvisie

Toetsingskader De Rijksoverheid werkt aan een nieuwe Omgevingswet. De Omgevingswet bundelt alle huidige wetten over de leefomgeving. Daarbij hoort ook één Rijksvisie op de leefomgeving: de Nationale Omgevingsvisie (NOVI). Met deze visie geeft het Rijk de hoofdlijnen van de gewenste kwaliteit van de leefomgeving, de voorgenomen ontwikkeling en het te voeren beleid. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe het Rijk samen met medeoverheden en de samenleving uitvoering geeft aan de NOVI. De NOVI wordt uitgewerkt in algemene rijksregels, bestuurlijke afspraken, beleidsprogramma's, inzet van financiële middelen en kennisontwikkeling, die gebiedsgericht worden ingezet. Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld door de Tweede Kamer. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving tot 2050. Met de omgevingsvisie wordt richting gegeven aan de grote nationale opgaven. De NOVI benoemt nationale belangen, geeft richting op vier prioriteiten en maakt keuzes. Tevens is er ruimte voor regionaal maatwerk en een gebiedsgerichte uitwerking. Zodra de Omgevingswet in werking is getreden, zal de omgevingsvisie de status hebben van een Nationale Omgevingsvisie.

Nationale belangen bestaan onder meer uit het bouwen van nieuwe woningen, ruimte voor opwekking van duurzame energie en de ontwikkeling van een circulaire economie met behoud van onder meer biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving. De nationale belangen komen samen in vier prioriteiten: • Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; • Duurzaam economisch groeipotentieel; • Sterke en gezonden steden en regio's; • Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Beoordeling en conclusie In dit bestemmingsplan zijn geen strijdigheden met de uitgangspunten uit de NOVI opgenomen.

3.1.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (RARRO)

Toetsingskader Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) en de bijbehorende Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) bevatten regels ter bescherming van de nationale belangen. De regels van het Barro moeten in acht worden genomen bij het opstellen van provinciale ruimtelijke

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 8

verordeningen en bestemmingsplannen, zodat ze doorwerken tot het niveau van de lokale besluitvorming. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn 13 nationale belangen opgenomen die juridische borging vereisen. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in het Natuurnetwerk Brabant (NNB, de voormalige Ecologische Hoofdstructuur, EHS), of met het vrijwaren van functies. Beoordeling en conclusie Het plangebied ligt in de nabijheid van vliegbasis Gilze-Rijen. In het Rarro (Regeling algemene regels ruimtelijke ordening) is vliegbasis Gilze-Rijen aangewezen als militair terrein. In art. 2.6 van het Rarro zijn voor militaire terreinen onder andere geluidszones en obstakelbeheergebieden aangewezen. Deze zones zijn opgenomen als gebiedsaanduidingen in dit bestemmingsplan (zie paragraaf 5.2). De ontwikkelingen die in dit bestemmingsplan mogelijk worden gemaakt passen binnen de kaders die in deze gebiedsaanduidingen worden gesteld.

3.1.3

Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking)

Toetsingskader Het Rijk heeft in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt moet aan de volgende voorwaarden voldoen: ▪ De toelichting bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling; ▪ Indien het bestemmingsplan een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, moet het plan een motivering bevatten waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. De ladder hoeft alleen te worden doorlopen indien sprake is van een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. Onder stedelijke ontwikkeling wordt gezien het bepaalde in artikel 1.1.1 Besluit ruimtelijke ordening: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder het begrip ‘andere stedelijke voorzieningen’ vallen onder meer accommodaties voor onderwijs, zorg, cultuur, bestuur en indoorsport, leisure en accommodaties voor recreatie. Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Beoordeling Het is van belang om bij de vaststelling van bestemmingsplannen e.d. de ladder voor duurzame verstedelijking juist toe te passen.

Maar voordat daaraan wordt toegekomen, moet worden bezien of de ladder wel van toepassing is. Dat hangt af van de vraag of wordt voorzien in een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij kleinschalige ontwikkelingen is niet altijd sprake van verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt voor woningbouw op 12 woningen, zo blijkt uit jurisprudentie (ABRvS 16 september 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2921, r.o. 4.3.) De ontwikkeling betreft de realisatie van 52 grondgebonden, en 24 (zorg)appartementen. Het plan voorziet dus in een nieuwe stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro. Toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is derhalve aan de orde.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 9

Actuele regionale behoefte In het kader van de verstedelijkingsstrategie van de Nationale Omgevingsvisie bundelt de stedelijke regio Breda-Tilburg hun krachten om gezamenlijk integrale ruimtelijke opgaven, zoals de woningbouwopgave, mobiliteitsopgave en duurzaamheidsopgave, uit te gaan voeren. Gemeente Gilze en Rijen neemt als buurgemeente van de twee steden een belangrijke rol in. Er wordt er vanuit de stedelijke regio Breda-Tilburg en regio Hart van Brabant mogelijkheden gezien om meer woningen te realiseren dan nu in de provinciale prognose is opgenomen. Binnen de Regionale Investeringsagenda is de ambitie van 30.000 woningen uitgesproken als woningbouwcapaciteit voor de periode tot 2030. Dat is een versnelling van bijna 12.000 meer ten opzichte van de provinciale prognose van 18.000 woningen. Woondeal SRBT-regio In het eerste kwartaal van 2022 heeft het Rijk de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht. Hierin stelt het Rijk dat er regionale woondeals moeten komen. Als onderdeel hiervan hebben alle provincies het aantal te realiseren woningen in de periode tot en met 2030 uitgewerkt in een regionale woondeal. De provincie Noord-Brabant heeft met de minister een handtekening gezet onder een totaal van 130.600 woningen in de periode t/m 2030. Hiervan moeten ruim 39.000 (netto) woningen worden gerealiseerd in de SRBT-regio (Stedelijke regio Breda-Tilburg).

Daarbij zijn afspraken gemaakt over de lokale minimale opgave per gemeente. Voor Gilze en Rijen betekent deze opgave dat in de periode 2022 t/m 2026 minimaal 832 woningen moeten worden gerealiseerd. Een beperkt deel hiervan is reeds vastgelegd in harde plancapaciteit. Ontwikkeling Molenschot Voor de dorpskern van Molenschot is in 2013 het bestemmingsplan Veenstraat vastgesteld. Met dit bestemmingsplan werd de ontwikkeling van Blokske 1 mogelijk gemaakt. Deze ontwikkeling bestond uit 30 grondgebonden woningen. Deze ontwikkeling betekende dat voor het eerst sinds 1998 er weer sprake was van grondgebonden woningbouw binnen de dorpskern Molenschot. Sindsdien er is wel sprake geweest van kleinschalige initiatieven, maar is van grotere uitbreidingen geen sprake meer geweest. Er is een blijvende behoefte aan nieuwe woningen in Molenschot. In het verleden is er minder gebouwd dan op basis van eerdere prognoses berekend was. Er is een inhaalslag nodig, onder meer om voorzieningen in de kern van Molenschot te kunnen behouden. De koopprijs ligt in Molenschot het hoogst binnen de gemeente. Er worden veel woningen aangeboden in de het duurdere segment. De categorie vrijstaand is ook het meest aanwezig in Molenschot. Momenteel is de groep tussen 45 en 65 jaar sterk vertegenwoordigd binnen Molenschot.

Voor een meer evenwichtige leeftijdsopbouw is het wenselijk om het aandeel inwoners met de leeftijd tussen 25 en 45 jaar te laten toenemen en de inwoners boven de 65 jaar te behouden. Om vergrijzing tegen te gaan, is het zaak jonge gezinnen te trekken of te behouden voor Molenschot. In Molenschot zal vooral ingezet worden op woningen voor starters en voor de doorstroming van de ‘eigen’ inwoners. Jonge gezinnen zijn belangrijk voor de diversiteit en vitaliteit van her dorp. In de kleinere kernen binnen de gemeente, waaronder Molenschot, wordt ruimte geboden voor kleinschalige initiatieven voor (lichte) zorgvragers, particuliere initiatieven (voor starters) of gemengde woonvormen. Op die manier is het mogelijk dat de gehele wooncarrière zich in Molenschot kan afspelen.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 10

Ontwikkeling buiten het stedelijke gebied Binnen het stedelijke gebied van Molenschot zijn een aantal locaties te vinden voor inbreiding. In tabel 3 is weergegeven voor welke locaties al plannen zijn. Voor deze locaties geldt dat sprake is van kleine locaties waar slechts sprake kan zijn van een beperkt aantal woningen. Over het algemeen gaat het om het opvullen van een open ruimte met een enkele vrijstaande woning of tweeonder-een-kapwoningen of een herbestemming. In geen van de gevallen is sprake van een substantiële uitbreiding. Daarnaast geldt voor de meeste plannen dat deze nog geen planologische status hebben, waardoor er op dit moment ook nog geen zekerheid bestaat over de realisatie van deze plannen. Planlocatie

Beoogd programma

Planstatus

1

Schoolstraat 27-35

harde plancapaciteit

2

Schoolstraat 37-45

3

Schoolstraat 45

1 vrijstaande woning, 2 twee-ondereenkapwoningen 1 vrijstaande woning, 6 twee-ondereenkapwoningen 2 onder-een-kapwoning

4

Schoolstraat 49

1 vrijstaande woning

5

Stappenakker 10

1 vrijstaande woning

6

Veenstraat (tussen 59 en 65)

2 vrijstaande woningen, 26 twee-ondereenkapwoningen, 24 appartementen, 13 rijwoningen

Plan in voorbereiding, geen harde plancapaciteit Plan in voorbereiding, geen harde plancapaciteit Plan in voorbereiding, geen harde plancapaciteit Plan in voorbereiding, geen harde plancapaciteit Potentiële woningbouwcapaciteit

Tabel 3: Overzicht planvoorraad en open plekken Molenschot

Harde capaciteit Op dit moment is er in de gemeentelijke woningbouwprognose een totaal van 1.110 woningen opgenomen tot en met 2026. De provinciale prognose voor deze periode (tot en met 2026) bedraagt 785 woningen. De gemeentelijke planvoorraad van 1.110 woningen bestaat echter uit zowel harde als zachte plannen. Als dit uitgesplitst wordt dan bestaat de voorraad aan harde plannen uit 435 woningen. Dit betekent dat er gemeente breed nog voldoende ruimte is voor de realisatie van de plannen. Specifiek ingezoomd op het dorp Molenschot geldt dat in de gemeentelijke prognose op dit moment geen sprake is van harde plancapaciteit. In de woningbouwprognose van gemeente Gilze en Rijen is voor Molenschot in de periode 2022-2027 maximaal 75 woningen opgenomen voor de locatie ‘de Nieuwe erven’ aan de Veenstraat. In totaal worden met het plan 76 woningen mogelijk gemaakt. Conclusie Het plan voorziet in een stedelijke ontwikkeling welke niet kan worden voorzien binnen een bestaand stedelijk gebied, die ook voorziet in een behoefte. Gezien er geen mogelijkheden zijn de woningbouwopgave in te passen binnen bestaand stedelijk gebied kan worden voldaan aan de ladder voor duurzame verstedelijking.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 11

3.2

PROVINCIAAL BELEID

3.2.1

Omgevingsvisie ‘De kwaliteit van Brabant’, Visie op Brabantse leefomgeving

Toetsingskader De Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultureel erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. De provincie wil alvast gaan werken volgens de uitgangspunten van de nieuwe Omgevingswet. De Omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving van de provincie voor de komende jaren. Dat gaat om ambities op gebied van de energietransitie, een klimaatproof Brabant, Brabant als slimme netwerkstad en een concurrerende, duurzame economie. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke nieuwe manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. Beoordeling en conclusie In de visie zijn door de provincie de doelen nog niet precies vastgelegd. Immers, diep, rond en breed kijken (zie hoofdstuk 4 in deze omgevingsvisie) is centraal uitgangspunt bij het samenspel voor de uitwerking van de visie. Dat betekent dat de provincie volop ruimte biedt voor inbreng vanuit partijen en disciplines. De omgevingsvisie agendeert en nodigt uit om hier samen mee aan de slag te gaan. Daarvoor is een verdere uitwerking van de ambitie nodig in programma’s.

Die uitwerking is een opgave die op de visie volgt en die in opeenvolgende bestuursperiodes de opdracht en de ruimte geeft om dat met eigen accenten in te vullen. Steeds anticiperend op veranderende omstandigheden en beweging in Brabant. De uitwerking van de ambitie in programma’s heeft nog niet plaatsgevonden. Het is derhalve nog niet mogelijk initiatieven te toetsen aan de omgevingsvisie. Totdat de programma’s zijn uitgewerkt, worden de initiatieven voorlopig nog getoetst aan de ‘Structuurvisie 2010 – partiele herziening 2014’.

3.2.2

Structuurvisie ruimtelijke ordening 2010-partiele herziening 2014

Toetsingskader Provinciale Staten van Noord-Brabant hebben op 7 februari 2014 de partiële herziening 2014 van de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening 2010 (SVRO) vastgesteld. De SVRO bevat de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid tot 2025 (met een doorkijk naar 2040). De visie is bindend voor het ruimtelijk handelen van de provincie Noord-Brabant en vormt de basis voor de wijze waarop de provincie de instrumenten inzet die de Wet ruimtelijke ordening biedt. Één van deze instrumenten is de Provinciale verordening. In de provinciale Interim omgevingsverordening zijn de kader stellende elementen uit de SVRO vertaald in concrete regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. De SVRO gaat in op de ruimtelijke kwaliteiten van de provincie Noord-Brabant. Mens, markt en milieu zijn binnen de provincie in evenwicht. Daarom kiest de provincie in haar ruimtelijke beleid tot 2025 voor de verdere ontwikkeling van gevarieerde en aantrekkelijke woon-, werk- en leefmilieus en voor een kennis innovatieve economie met als basis een klimaatbestendig en duurzaam Brabant. Het principe van behoud en ontwikkeling van het landschap is in de Structuurvisie de ‘rode’ draad die de ruimtelijke ontwikkelingen stuurt.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 12

De provincie wil het contrastrijke Brabantse landschap herkenbaar houden en verder versterken. Daarom wordt ingezet op de ontwikkeling van robuuste landschappen, een beleefbaar landschap vanaf het hoofdwegennet en behoud en versterking van aanwezige landschapskwaliteiten. De provincie wil haar woningbouwopgave zoveel mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied opvangen. Beoordeling en conclusie In de Structurenkaart (zie afbeelding) van de SVRO is het plangebied aan de oostzijde van de Veenstraat (grotendeels) aangeduid als stedelijk concentratiegebied. Het westelijk deel van het plangebied is vrijwel geheel aangeduid als gemengd landelijk gebied. Met de ontwikkeling van woningbouw aan de oostzijde van de Veenstraat binnen de stedelijke concentratie voorziet dit deel van het plangebied in algemene zin in zorgvuldig ruimtegebruik. Dit sluit aan op het beleid van de Structuurvisie ruimtelijke ordening Noord-Brabant. Voor het westelijke deel van het plangebied geldt dat er sprake is van een stedelijke ontwikkeling binnen het gemengd landelijk gebied. Binnen het gemengd landelijk gebied is de toevoeging van woningen slechts onder voorwaarden toegestaan. In de provinciale Interim Omgevingsverordening is dit beleid verder uitgewerkt in bindende regels, die in acht genomen moeten worden bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Hierop wordt in de volgende paragraaf nader ingegaan.

Figuur 5: Uitsnede Structurenkaart, Structuurvisie 2010, partiele herziening 2014 (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 13

3.2.3

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

Toetsingskader De Interim Omgevingsverordening (IOV) betreft een samenvoeging van verschillende regelingen op provinciaal niveau met betrekking tot de fysieke leefomgeving. Op 21 maart 2023 is een geconsolideerde versie van de IOV door de Provincie Noord-Brabant gepubliceerd. De regels hebben betrekking op milieu, natuur, ruimtelijke ordening, water, bodem en wegen. De IOV is daarbij een eerste stap op weg naar een definitieve omgevingsverordening, die op grond van de Omgevingswet wordt vastgesteld en die verplicht is voor provincies. De Omgevingsverordening Noord-Brabant is op 11 maart 2022 vastgesteld en treedt in werking als de Omgevingswet in werking is getreden. Vanaf het moment dat deze inwerking treedt, dient de nieuwe Omgevingsverordening als uitgangspunt te worden genomen bij wijzigingsplannen/ bestemmingsplannen in de provincie en komt de IOV te vervallen. Tot die tijd worden de plannen nog getoetst aan de Interim Omgevingsverordening. Beoordeling Het plangebied ligt voor een deel binnen het in de interim omgevingsverordening aangewezen ‘concentratiegebied voor verstedelijking’. De overige plandelen vallen binnen het ‘landelijk gebied, zowel in het ‘gemengd landelijk gebied’ als ‘Groenblauwe mantel’. Het realiseren van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient binnen het 'Stedelijk gebied' plaats te vinden (artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling).

Hiertoe dient de ontwikkeling te passen binnen de regionale afpraken zoals bedoeld in afdeling 5.4 ‘regionaal samenwerken’. Binnen het landelijk gebied is een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw niet toegestaan (artikel 3.68 wonen in landelijk gebied).

Figuur 6: Uitsnede samenvoeging Interim omgevingsverordening themakaarten ‘Stedelijke ontwikkeling’ en ‘basiskaart landelijk gebied’

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 14

In afwijking hierop biedt de Iov op basis van art. 5.3 een afwijkingsbevoegdheid voor wijziging van ‘overige werkingsgebieden’ zoals het ‘stedelijk gebied’. Om aanvaardbare en wenselijke wijzigingen in de grenzen van een werkingsgebied mogelijk te maken, bevat dit artikel een regeling waarbij Gedeputeerde Staten grenzen van stedelijk gebied kunnen wijzigen. Om de begrenzing van het ‘stedelijk gebied’ te wijzigen dient als onderdeel van de bestemmingsplanprocedure de herbegrenzingsprocedure te worden doorlopen op grond van artikel 6.2 van de Interim Omgevingsverordening. Hiermee zijn de volgende regels relevant voor het plangebied: Artikel 5.3 Wijziging grenzen van werkingsgebieden De voorwaarden voor de grenswijziging van een werkingsgebied zijn conform art. 5.3 zijn als volgt: a) de wijziging is nodig voor een doelmatige uitvoering; b) de wijziging draagt bij aan het doel waarvoor het werkingsgebied is opgenomen; c) de wijziging past binnen de uitgangspunten en basisprincipes van deze verordening; d) er is sprake van kennelijke onjuistheden in de begrenzing; e) de begrenzing van een gebied is niet langer in overeenstemming met een bestemmingsplan dat overeenkomstig artikel 3.8, derde lid, Wet ruimtelijke ordening is vastgesteld. Het plangebied is stedenbouwkundig gezien de logische locatie voor de uitbreiding van de woningvoorraad in Molenschot.

De typische bebouwingstructuur van het dorp, bebouwing geconcentreerd langs de drie hoofdwegen van het dorp wordt hiermee behouden en zelfs versterkt. De vraag naar woningen kan binnen de bestaande stedelijk gebied van Molenschot niet worden ingepast. Er wordt beroep gedaan op uitbreiding van het stedelijk gebied, zodat het stedelijk gebied aan de noordzijde van Molenschot een duidelijke afronding krijgt. In de ladder voor duurzame verstedelijking wordt hierop nader ingegaan. De ladderonderbouwing is opgenomen in paragraaf 3.1.3. Daarnaast wordt onder sub c bepaald dat de voorwaarden van de wijziging moeten passen binnen de uitgangspunten en basisprincipes van de verordening. De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies zijn opgenomen is paragraaf 3.1.2 van de interim omgevingsverordening. Hieronder komen deze basisprincipes aan bod. Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Artikel 3.5 zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit Bij een evenwichtige toedeling van functies dient invulling gegeven te worden aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. De zorgplicht voor een goede omgevingskwaliteit is in deze verordening opgenomen om een bijdrage te leveren aan een juiste balans tussen beschermen en benutten.

Voor een goede omgevingskwaliteit en een veilige, gezonde leefomgeving wordt rekening gehouden met: a) zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 3.6); b) de waarden in een gebied met toepassing van de lagenbenadering (artikel 3.7); c) meerwaardecreatie (artikel 3.8). Artikel 3.6 zorgvuldig ruimtegebruik De provincie Noord-Brabant streeft naar zorgvuldig ruimtegebruik door de huidige omvang van het stedelijk gebied zoveel mogelijk te behouden. Voorliggend initiatief wordt deels binnen het bestand stedelijk gebied en deels binnen het landelijk gebied gerealiseerd. Bij stedelijke ontwikkeling dient toepassing gegeven te worden aan artikel 3.1.6, tweede lid, Besluit ruimtelijke ordening (ladder voor duurzame verstedelijking). Een onderbouwing aan de ladder voor

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 15

duurzame verstedelijking is opgesteld en komt in paragraaf 3.1.3 van deze toelichting aan bod. De conclusie van deze onderbouwing is dat het realiseren van de woningbouwontwikkeling 'De nieuwe erven’ buiten het bestaand stedelijk gebied aanvaardbaar geacht en dat de woningbouwontwikkeling binnen de regionale woonbehoefte past. Artikel 3.7 toepassing van de lagenbenadering De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De gewenste uitbreidingsrichting moet aanvaardbaar zijn. Hiertoe is een memo opgesteld voor toepassing van de lagenbenadering voor de woningbouwontwikkeling van ‘De nieuwe erven’. Deze onderbouwing is als bijlage 13 bij de toelichting opgenomen. Op basis van deze memo kan worden geconcludeerd dat de gewenste woningbouwlocatie voldoende potentie voor woningbouw heeft en dat aantasting van de bestaande kwaliteiten niet te verwachten is. Het stedenbouwkundig plan houdt in voldoende mate rekening met de bestaande landschappelijke waarden en ter plaatse aanwezige stedenbouwkundige structuren.

Artikel 3.8 meerwaardecreatie Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat en de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. De fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit (artikel 3.9 Kwaliteitsverbetering landschap) kan deel uitmaken van de meerwaardecreatie. De ontwikkeling betreft de realisatie van 76 woningen, waarvan 24 appartementen met zorg op afroep. Voor het dorp Molenschot is dit een ontwikkeling die significant bijdraagt aan de ambities die het dorp heeft ten aanzien van leefbaarheid en een duurzame woningbouwvoorraad. De meerwaarde van het plan is dan ook de verbetering van de leefbaarheid door te voorzien in een evenwichtig woningbouwaanbod en een aantrekkelijk woon- en leefklimaat. Dit zorgt voor doorstroom van ouderen in het dorp naar passende woonruimte en biedt mogelijkheden voor starters om in te stromen op de woningmarkt. Daarbij worden ook kansen benut om landschappelijke en natuurwaarden integraal mee te nemen in het woningbouwplan. De meerwaarde creatie bestaat daarom hoofdzakelijk uit verbetering van de ruimtelijke als sociale structuur van het dorp.

Met de ontwikkeling van woningbouwplan ‘De nieuwe erven’ wordt ingezet op het toevoegen van een woningbouwprogramma dat tevens een bijdrage levert aan de versterking van de historische stedenbouwkundige structuur van de Veenstraat en zijn omgeving. De relatie dorp-agrarisch gebied wordt met de ervenstructuur aan de west-zijde en slimme doorkijkjes aan de oostzijde van de Veenstraat versterkt. Met de ontwikkeling wordt de noordelijke dorpsrand afgerond met een kleinschalig woongebied met een dorpse karakteristiek. Er is een grote noodzaak voor toevoeging van woningen voor starters en senioren in Molenschot. De ontwikkeling komt zowel ten goede voor de ruimtelijke als sociale structuur en leefbaarheid in het dorp.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 16

Artikel 3.9 kwaliteitsverbetering landschap In het kader van de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.9 Interim Omgevingsverordening) is bij ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving noodzakelijk. Op basis van de Regionale werkafspraken is voor een stedelijke ontwikkeling een investering in het landschap van 1% van de uitgifteprijs benodigd. Een groot deel van het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor voor dit deel de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap niet noodzakelijk is. In onderstaande figuur geeft de paarse contour aan welke gronden binnen het plangebied buiten het bestaand stedelijk gebied liggen.

Figuur 5: Gronden buiten het bestaand stedelijk gebied (paarse contour)

Benodigde investering De gronduitgifteprijs is gebaseerd op de Nota grondprijzen Gilze en Rijen 2023. In de nota grondprijzen is een grondprijs opgenomen per type woning. De grondprijs bedraagt: - Tussenwoning: € 342,- p/m2 - Hoekwoning: € 337,- p/m2 - Tweekapper: € 398,- p/m2 - Appartement koop: € 337,- p/m2 - Appartement huur: € 292,- p/m2 In het plan ‘de nieuwe Erven’ is in totaal 5.478 m2 uitgeefbare grond gelegen buiten het bestaand stedelijk gebied. Onder uitgeefbare grond worden de gronden gerekend die als ‘Wonen’ zijn bestemd. Typologie

Grondprijs per m2

Aantal m2

Tussenwoning Hoekwoning

€ 342,€ 337,-

820 812

Totale gronduitgifteprijs (buiten stedelijk gebied) € 280.440,€ 273.644,-

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 17

Tweekapper Appartement koop Appartement huur

€ 398,€ 337,€ 292,-

2.358 744 744

€ 938.484,€ 250.728,€ 291.648,-

Tabel 4: Gronduitgifteprijzen ‘Nota grondprijzen Gilze en Rijen 2023

De totale gronduitgifteprijs (buiten bestaand stedelijk gebied) bedraagt € 2.034.944,De investering in kwaliteitsverbetering bedraagt 1% van € 2.034.944,- = € 20.349,44 Investeringen in kwaliteitsverbetering Volgens de werkafspraken kan op de volgende manier geïnvesteerd worden in de kwaliteitsverbetering van het landschap: ▪ landschappelijke inpassing van bebouwing en bestemmingsvlakken ▪ aanleg cq herstel van natuur- en landschapselementen ter versterking van de landschapsstructuur ▪ aanleg recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik (bankjes, wandelpaden, bebording etc.) ▪ fysieke inrichtingsmaatregelen gericht op behoud en herstel van cultuurhistorie en archeologie ▪ sloop van (niet cultuurhistorisch waardevolle) gebouwen/stallen/kassen en verwijderen verharding ▪ verkleinen/opheffen van bestemmingsvlakken/bouwvlakken ▪ fysieke bijdrage aan realiseren EHS en EVZ’s. Aan de oostzijde van het plangebied loopt het woongebied over in een landschapszone die de woonwijk met het achterliggende agrarisch gebied verbindt. De groene buffer met o.a. een wandelpad, waterbergingsvoorziening en speelgelegenheid zorgt voor een afronding van het stedelijk gebied. In het westelijk deel van het plangebied wordt middels een brede natuurzone de achterzijde van de woonpercelen landschappelijk ingepast.

Samen met de EVZ Boomkikker aan de zuidzijde ontstaat een groene zoom om het woongebied. Het groen ondersteunt de beoogde sfeer en identiteit van een landelijk woonmilieu. Bosschages, struweelbeplanting, solitaire bomen en hagen vormen een streekeigen instrumentarium, waarmee het groen van De nieuwe Erven kan worden gedifferentieerd en de karakters van West en Oost op een landschappelijke wijze inhoud kunnen krijgen. Met toepassing van streekeigen soorten draagt het groen nadrukkelijk bij aan de landschappelijke inbedding van de buurten in de omgeving en een vergroting van de ecologische waarde en de biodiversiteit aan deze zijde van de dorpsrand van Molenschot. De samenstelling van de beplanting en de vegetatie wordt zo gekozen dat deze rijk is aan stuifmeel en nectar en er in ieder seizoen sprake is van bloei. Daarnaast wordt ingezet op de toepassing van vruchtdragende planten, fruit en noten en een afgewogen mix van groenblijvende en bladverliezende planten. Een dergelijk samengesteld assortiment is aantrekkelijk voor de bewoners, maar trekt ook insecten, vogels en kleine zoogdieren aan.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 18

Figuur 8: Sfeerbeelden beplanting en vegetatie

De volgende investeringen zullen in het kader van de planontwikkeling ‘de Nieuwe erven’ gedaan worden: Landschappelijke inpassing bebouwing deelgebied ‘West’ De woonbuurt ten westen van de Veenstraat wordt aan de westzijde landschappelijk ingepast middels een brede groenzone in de vorm van een bossingel. De bossingel zorgt voor een groene inpassing van de woonpercelen die met de achtertuin aan deze bossingel liggen. De groenzone heeft een breedte variërend tussen de 5 en 12 meter. Samen met de EVZ Boomkikker aan de zuidzijde van het deelgebied ontstaat een robuuste groene omzoming van de wijk. De houtwal zorgt voor een groene overgang naar het landschap. Er wordt een mix van bomen en struiken aangeplant. De beplanting bestaat uit een variatie van de volgende soorten: Boomvormers: - Alnus glutinosa (zwarte els) - Betula pendula (berk) - Quercus robur (zomereik)

Struweel:________________ - Sorbus Aucuparia (lijsterbes) - Crataegus monogyna (eenstijlige meidoorn) - Corylus avellana (hazelaar) - Lonicera periclymenum (wilde kamperfoelie) - Ilex aquifolium (hulst) - Rosa rugosa (bottelroos)

De beplanting wordt aangelegd in verschoven plantverband 1,25 x 1,25 meter. Per kavel worden er minimaal twee boomvormers geplaatst, afhankelijk van de toekomstige woningplattegrond. Het beheer dient te worden voldaan door bewoners grenzend aan de houtwal. In de eerste jaren zo min mogelijk aan doen totdat de begroeiing zo dicht mogelijk wordt en een hoogte bereikt van 4 a 5 meter. Na 2 tot 3 jaar de struiken snoeien en indien nodig de hoge beplanting en oude takken afzagen, zodat er verjonging kan plaatsvinden. De groenzone welke onderdeel is van de landschapsinvestering heeft een oppervlakte van ca. 830m2. Voor de aanleg en beheer (6 jaar) van deze groenzone kan volgens de STILA-normen een bedrag van ca. € 2.688,14 als investering worden gerekend.

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 19

Aanleg en beheer kwaliteitsverbetering landschap Oppervlak / aantal

Bossingel

830 m2 (80 planten per are = 664 planten)

Normbedrag aanleg per eenheid € 2,30

Eenheid

Kosten aanleg

Beheerbijdrage per eenheid

stuk

€ 1.527,20

€ 2.331,20

Vergoeding beheer (6jr) ha/jr

Totaal

€ 1.160,93

€ 2.688,14

De groenzone is op de verbeelding specifiek bestemd als ‘Natuur’. In de planregels is een voorwaardelijke verplichting opgenomen waarmee de aanleg en onderhoud van de groenzone juridisch geborgd is. Niet de gehele investering in kwaliteitsverbetering van het landschap kan binnen het plangebied worden ingepast. Een bedrag van (€ 20.349,44 - € 2.688,14) = € 17.661,30 wordt geïnvesteerd in een landschapsfonds. Dit bedrag wordt vervolgens zoveel mogelijk ingezet om in de nabijheid van het plangebied te investeren de landschappelijke kwaliteit. De uitwerking hiervan vindt in een later stadium plaats. Conclusie Iov Uit de ladderonderbouwing en de lagenbenadering kan geconcludeerd worden dat de stedelijke ontwikkeling binnen de regionale afspraken past, dat de stedelijke ontwikkeling leidt tot een duidelijke verbetering van de stedenbouwkundige of landschappelijke kwaliteit en dat de gewenste uitbreidingsrichting aanvaardbaar is. Hiermee wordt voldaan aan de vereisten in artikel 5.3 van de interim omgevingsverordening om de grenzen van het ‘stedelijk gebied’ te wijzigen. Om het plan mogelijk te maken is een verzoek ingediend bij Gedeputeerde Staten om de aanduiding ‘Stedelijk gebied’ uit te breiden. Bij het ontwerpbestemmingsplan wordt het voornemen tot verzoek om herbegrenzing aan Gedeputeerde Staten voorgelegd.

Geconcludeerd kan worden dat de ontwikkeling past binnen het kader van de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant.

3.3

GEMEENTELIJK BELEID

3.3.1

Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025

Toetsingskader De gemeente Gilze en Rijen heeft in april 2012 de Toekomstvisie 2025 ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ vastgesteld. In de toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 heeft de gemeente Gilze en Rijen een beeld gegeven van de gewenste ontwikkeling van de gemeente tot 2025. De toekomstvisie voorziet in een richtsnoer voor het toekomstig handelen van de gemeente en geeft aan wat de rollen van inwoners, het bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn. Daarnaast biedt het document een afwegingskader voor het gemeentebestuur voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvatting op verschillende beleidsterreinen. Voor 2025 heeft de gemeente de volgende ambities: • versterken van onze positie als woongemeente in het groen tussen twee steden;

Stantec | Bestemmingsplan ‘De Nieuwe Erven, Molenschot’ – D01 20

•

• •

benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant en versterken van de positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; versterken van de vitaliteit van kernen met goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur die optimaal worden gebruikt; versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van dat buitengebied.

Beoordeling en conclusie Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Het uitgangspunt voor woningbouw is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als de bouwkosten dat toelaten. Woningbouw moet op een kwalitatieve hoogwaardige manier worden ingevuld in en om de kernen Gilze en Rijen. In de kleinere kernen als Hulten en Molenschot is ook ruimte voor nieuwe woningen. De woningbouwontwikkeling in deze kernen is nodig om de vitaliteit van de gemeenschappen in de toekomst te kunnen waarborgen. Op die manier zijn ze een plek waar jongeren en ouderen kunnen blijven wonen of zich juist kunnen vestigen. Er wordt specifiek ingezet op betaalbare woningen voor starters en senioren. De beoogde ontwikkeling betreft het realiseren van woongebied met in totaal 76 wooneenheden in het verlengde van de dorpskern van Molenschot. Doelgroep zijn starters en ouderen uit Molenschot. Het woongebied sluit goed aan op de aangrenzende percelen. Bij het ontwerp is rekening gehouden met het dorpse en landschappelijke karakter van het bestaande woongebied aan de Veenstraat. De ontwikkeling past binnen het kader van de toekomstvisie Gilze en Rijen 2025.

3.3.2

Ambitiedocument ‘Ambitie Gilze en Rijen- nieuwe kansen

Toetsingskader Het ambitiedocument ‘Ambitie Gilze en Rijen – nieuwe kansen’ is ontstaan uit de Toekomstvisie 2025 'Wij zijn Gilze en Rijen'. In de Structuurvisie Stedelijk Gebied worden de ruimtelijke ambities die in het ambitiedocument worden genoemd verder uitgewerkt. In het document worden de ruimtelijke ambities voor de komende jaren uitgestippeld. Dit gebeurt op basis van vier denkrichtingen: I. Nieuwe noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” II. Sterke schakels “Bereikbaar voor iedereen” III. Levendige centra “Sterke en vitale dorpsharten” IV. Karakteristieke bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Beoordeling en conclusie De ambitie ten aanzien van wonen wordt in het ambitiedocument als volgt omschreven: ‘Gilze en Rijen is een groene en goed bereikbare gemeente. We onderscheiden ons van de stedelijke regio door onze kleinschalige, diverse en vooral groene en ruime wijken. Dat is iets waar we trots op mogen zijn, maar waar we vooral ook zuinig op moeten zijn. We gaan daarom de uitdaging aan om nieuw te bouwen wijken deze woonkwaliteit mee te geven, en om bestaande wijken te blijven verbeteren’. In het dorp Molenschot speelt het thema ‘leefbaarheid’. Zowel jongeren als ouderen willen graag in het dorp blijven wonen, maar kunnen geen passende woonruimte vinden.