Document · PDF

Bijlage 2. Haalbaarheidsstudie Rapport Gilze en Rijen d.d. 15 mrt 2024

Raadscommissie Middelen 22 april 2024, gemeente Gilze en RijenBij agendapunt: RIB 24-016 - Toekomstige huisvesting bestuurszetel GR3.826 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Versie d.d. 15-03-2024

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Inleiding De gemeenten Alphen Chaam, Baarle-Nassau en Gilze en Rijen (ABG gemeenten) zijn voornemens om gezamenlijke huisvesting te realiseren voor hun ambtelijk apparaat. Door deze samenvoeging heeft de gemeente Gilze en Rijen niet meer de behoefte om het gemeentehuis waar momenteel het ambtelijk apparaat en de bestuurszetel zijn gevestigd in gebruik te houden.

Om hier een gevoel bij te krijgen, rekenen wij hoog over (op basis van aannames) aan de verschillende varianten. Hiervoor werken wij vanuit het gedachtegoed van Braaksma en Roos voor wat betreft de functieinvulling van de drie varianten, maar laten wij de uitgewerkte tekeningen los. Deze zijn namelijk nog onvoldoende geoptimaliseerd om de volle potentie van de ontwikkelwaarde in te kunnen schatten.

De wens van het bestuur is om de bestuurszetel te blijven huisvesten in het huidige gemeentehuis. Hiervoor dient circa 1.250 m² BVO gereserveerd te worden. Voor het resterend deel van het gemeentehuis lijken woningen en/of zorg-gerelateerde functies opportuun. Voor de zorgfuncties lopen al gesprekken met geïnteresseerde zorgpartijen.

De varianten zien er programmatisch als volgt uit: Variant 1

Om de mogelijkheden in beeld te brengen, richtte de gemeente een projectteam op. Om de programmering in beeld te brengen werkte Braaksma & Roos drie ruimtelijke varianten uit. Daarnaast bracht HEVO voor de gemeente in beeld wat haar structurele lasten (mogen) zijn.

Variant 2

Variant 3

NB: aan de oorspronkelijke variant 3 voegden wij de functie ‘maatschappelijk / commercieel’ toe om de varianten beter vergelijkbaar te maken.

Nu rijst de vraag wat de integrale business case is van de verschillende varianten, zijn deze financieel haalbaar?

Op de volgende slides presenteren wij de conclusie, lichten wij de begrippen toe, confronteren we de ontwikkelwaarde met de boekwaarde, lichten we de gehanteerde aannames toe en omschrijven we per variant de uitkomst. De uitgangspunten en de uitkomsten per vastgoedtype zijn opgenomen als bijlage. 2

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Conclusie Om de financiële haalbaarheid van iedere variant te toetsen, keken wij naar de opbrengstpotentie en de kosten van de drie verschillende functies. Wij stelden de business cases op vanuit het perspectief van de gemeente als verkopende partij, maar door de lens van een ontwikkelaar/belegger. Wij rekenden de waarde van de herontwikkeling uit, ervan uitgaande dat er ook zekerheid is dat het beoogde ontwikkelprogramma hier gerealiseerd mag worden (afwijking omgevingsplan). Door rekening te houden met onder andere winst & risico voor een ontwikkelaar/belegger, laat het eindresultaat de waarde zien die een kopende partij bereid zou zijn te betalen. Voor het berekenen van de business case maakten wij gebruik van de vloeroppervlakten m² BVO uit de haalbaarheidsstudie van Braaksma & Roos. Wij pasten zelf vormfactoren toe die naar ons inziens haalbaar zijn bij een transformatieproject. Voor de bouwkosten baseerden wij ons voor de bestuurszetel op de kostenraming door Vitruvius. Voor de zorg- en woonfunctie baseerden wij ons op referenties en kengetallen. Uitkomsten business cases reële waarde Als we de boekwaarde van het gemeentehuis buiten beschouwing laten, dan hebben alle varianten een positieve herontwikkelwaarde. Residuele waarde variant 1

Prijspeil 2024

Residuele waarde variant 2

Prijspeil 2024

Residuele waarde variant 3

Prijspeil 2024

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.632.000 € 8.516.000 € 2.002.000 € 114.000 4.435 € 26

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.695.000 € 8.428.000 € 1.984.000 € 283.000 4.420 € 64

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.912.000 € 8.650.000 € 2.002.000 € 260.000 4.520 € 58

Bedragen afgerond op duizendtallen

Op de volgende slide confronteren we de herontwikkelwaarde met de boekwaarde om te zien of de varianten een haalbare business case hebben voor de gemeente. 3

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Ontwikkelwaarde na confrontatie inbrengwaarde Boekwaarde Onder het huidige object ligt de boekwaarde, een waarde die investeringen in het pand vertegenwoordigt. Jaarlijks schrijft de gemeente een deel van de boekwaarde in de begroting af. De gemeente is voornemens het ambtelijk deel dat nu nog in het pand huisvest, in 2026 naar het nieuwe ABG-gemeentekantoor te verhuizen. Dat is het moment dat de gemeente of een andere partij kan starten met de herontwikkeling van het gemeentehuis. Om de boekwaarde volledig af te schrijven, dient de verkoop of herontwikkeling van het gemeentehuis voldoende op te leveren om de resterende boekwaarde af te schrijven. In 2024 bedraagt de boekwaarde circa € 664.000,- en in 2026 circa € 525.000,-.

We verwachten dat de komende jaren opbrengsten van het koop- en commercieel programma harder zal stijgen dan de bouwkosten. Dat zou als gevolg hebben dat het resultaat van de herontwikkeling positiever wordt. Tegelijkertijd daalt de resterende boekwaarde van het huidige gebouw. Waar we zien dat vandaag de dag het positieve resultaat van de herontwikkeling de boekwaarde nog niet volledig kan dekken, verwachten we dat in 2026 de varianten 2 en 3 dat wél kunnen. Reële waarde / prijspeil heden Nominale waarde / prijspeil 2026

Uitkomsten business cases nominale waarde Om de boekwaarde in 2026 van het huidige gebouw af te kunnen zetten tegen het herontwikkelingsresultaat van iedere variant, indexeren wij zowel de opbrengsten als de kosten naar 2026. Deze geïndexeerde waarde noemen wij de nominale waarde. Aangezien we hier spreken van een waarde in de toekomst zitten er meer onzekerheden in. Zo kunnen de bouwkosten de komende jaren meer- of minder stijgen dan aangenomen, als ook de koopprijzen van woningen. Hierdoor kan het resultaat zowel positiever als negatiever uitvallen.

Boekwaarde huidig object

€

664.000

€

524.000

Resultaat herontwikkeling Variant 1 Netto resultaat variant 1

€ €

114.000 - 550.000

€ €

378.000 -146.000

Resultaat herontwikkeling Variant 2 Netto resultaat Variant 2

€ €

283.000 - 381.000

€ €

554.000 30.000

Resultaat herontwikkeling Variant 3 Netto resultaat variant 3

€ €

260.000 - 404.000

€ €

536.000 12.000

We merken daarbij op het grootste deel van de boekwaarde bestaat uit het aandeel van de ‘nieuwbouw’. De overige oudere gebouwdelen zijn al vergevorderd afgeschreven. 4

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Toelichting begrippen De ontwikkelomzet is gebaseerd op de huur- of verkoopinkomsten uit het woonprogramma, zorgprogramma en de bestuurszetel. Voor de vrije sectorkoopwoningen voerden wij marktonderzoek uit. Ook voor het zorgprogramma en de bestuurszetel voerden wij een marktanalyse uit, waarbij wij we voor de bestuurszetel kijken naar vergelijkbare kantoorfuncties.

De herontwikkelwaarde is de residuele waarde voor de grond en opstallen bij de betreffende programmering. Dit is de waarde die de gemeente kan verwachten voor het object uitgaande van het betreffende herontwikkelplan.

Voor de bouwkosten baseerden wij ons voor de bestuurszetel op de kostenraming door Vitruvius. Voor de zorg- en woonfunctie baseerden wij ons op referenties en kengetallen. De opslagen omvatten de algemene kosten, bijkomende kosten en een post voor winst & risico die de ontwikkelaar van de herontwikkeling hanteert. Residuele waarde variant 1 Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

Prijspeil 2024

Residuele waarde variant 2

Prijspeil 2024

Residuele waarde variant 3

Prijspeil 2024

€ 10.632.000 € 8.516.000 € 2.002.000 € 114.000 4.435 € 26

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.695.000 € 8.428.000 € 1.984.000 € 283.000 4.420 € 64

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.912.000 € 8.650.000 € 2.002.000 € 260.000 4.520 € 58

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Onderliggende aannames Wij maakten een aantal aannames die nog van invloed zijn op het resultaat bij verdere uitwerking van het plan: •

In overleg namen wij de inrichting van het buitenterrein niet mee in de business case, deze kosten vallen buiten de scope. De kosten hiervan raamde Vitruvius op circa € 345.000,-. Dit is een kostenpost om rekening mee te houden in de verdere uitwerking.

•

Wij houden geen rekening met eventuele aanvullende programmatische eisen voor wonen, zoals minimale percentages sociaal of middeldure woningen. Wij rekenen met een volledig woonprogramma in het vrije sector koopsegment.

•

De kosten voor sanering zijn nog onbekend en namen wij niet op in de business case. Met deze kosten dient rekening gehouden te worden in de verdere uitwerking.

•

Wat betreft duurzaamheid gaan wij uit van het bouwbesluit, niet van aanvullende duurzaamheidsmaatregelen. Aanvullende kosten hiervoor blijken uit het separate onderzoek van Merosch.

•

We zien dat er in een volgende fase nog een optimalisatieslag in de ontwerpen mogelijk is. Hier sorteren wij op voor door uit te gaan van woningtypes met een hogere opbrengstpotentie en door vormfactoren te hanteren die bij een geoptimaliseerd ontwerp passen. Wij wijken hierin af van de uitgewerkte tekeningen van Braaksma & Roos en de daarop gemaakte bouwkostenraming van Vitruvius.

•

Wij gaan ervanuit dat er géén optopping met woonprogramma plaatsvindt op de ‘nieuwbouw’ in varianten 1 en 2. Het wél plaatsen van deze optopping levert een positievere business case op van circa € 122.500,- op basis van een laag met 4 extra woningen van circa 90 m² GBO.

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Toelichting variant 1 In variant 1 is er in de nieuwbouw een mix van zorgfuncties op de begane grond en woningen op de bovengelegen verdiepingen. Wij gaan niet uit van de optopping van één verdieping met additionele woningen. In de oudbouw is er een mix van zorgfuncties en de bestuurszetel. De bestuurszetel bevindt zich op de begane grond en eerste verdieping, de zorgfuncties op de tweede verdieping en in de oostvleugel.

Variant 1

Wij wijken af van de functie verdeling door Braaksma en Roos door een trappenhuis in de nieuwbouw ten behoeve van de zorgfunctie te laten vervallen. Hierdoor is het mogelijk om deze ruimte toe te rekenen aan de functie wonen, waardoor meer woningen mogelijk zijn. Door dit uitgangspunt wordt het woonprogramma van variant 1 één-op-één gelijk aan variant 2.

Residuele waarde variant 1

Prijspeil 2024

Voor het woonprogramma schatten wij in dat het mogelijk is om 11 vrije sector koopwoningen in te voegen van circa 76 m² GBO. Wij achten deze omvang van de woningen passend bij een koopproduct in Rijen.

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.632.000 € 8.516.000 € 2.002.000 € 114.000 4.435 € 26

Op basis van bovenstaand programma, resulteert de business case onder deze variant in een positieve herontwikkelwaarde van € 114.000,-. Geïndexeerd naar 2026 komt het resultaat op circa € 378.000,-. Na correctie van de boekwaarde van 2026 komt deze variant op een negatief resultaat van -/- € 146.000,- prijspeil 2026. 7

Variant 1 - Bestuurszetel op BG in oudbouw Functie Totaal BVO Vormfactor Totaal VVO/GBO Bestuurszetel 1.495 85,00% 1.271 Maatschappelijk/Zorg 1.850 85,00% 1.573 Wonen 1.090 77,00% 839 Totaal 4.435 3.683

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Toelichting variant 2 In variant 2 is er in de nieuwbouw een mix van zorgfuncties op de begane grond en woningen op de bovengelegen verdiepingen. Wij gaan niet uit van de optopping van één verdieping met additionele woningen. Een trappenhuis in de nieuwbouw is in deze variant overbodig. Hierdoor is het mogelijk om deze ruimte toe te rekenen aan de functie wonen.

Variant 2

In de oudbouw is er een mix van zorgfuncties en de bestuurszetel. De bestuurszetel bevindt zich op de tweede verdieping en verspreid over de oostvleugel (publiek loket op de begane grond, kantoren t.b.v. de bestuurszetel op de tweede verdieping). De zorgfuncties bevinden zich op de begane grond en eerste verdieping van de oudbouw, als ook in op de eerste verdieping van de oostvleugel. Voor het woonprogramma schatten wij in dat het mogelijk is om 11 vrije sector koopwoningen in te voegen van circa 76 m² GBO. Wij achten deze omvang van de woningen passend bij een koopproduct in Rijen. Op basis van bovenstaand programma, resulteert de business case onder deze variant in een herontwikkelwaarde van € 283.000,-. Geïndexeerd naar 2026 komt het resultaat op circa € 554.000,-. Na correctie van de boekwaarde van 2026 komt deze variant op een positief resultaat van € 30.000,- prijspeil 2026.

Residuele waarde variant 2

Prijspeil 2024

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.695.000 € 8.428.000 € 1.984.000 € 283.000 4.420 € 64

Variant 2 - Bestuurszetel op 2e verdieping oudbouw Functie Totaal BVO Vormfactor Totaal VVO/GBO Bestuurszetel 1.365 85,00% 1.160 Maatschappelijk/Zorg 1.965 85,00% 1.670 Wonen 1.090 77,00% 839 Totaal 4.420 3.670

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Toelichting variant 3 In variant 3 is in de nieuwbouw de bestuurszetel gesitueerd. Er komt geen optopping op de nieuwbouw. De oudbouw is bestemd voor wonen én zorg. Hierin wijkt de variant af van de eerder gepresenteerde variant 3 met alleen woonfunctie, om de drie varianten zo beter vergelijkbaar te maken. De woningen zijn met circa 81 m² GBO gemiddeld groter dan in variant 1 en 2. De eenduidigere verdeling van functies over de gebouwdelen zorgt ervoor dat de nieuwbouw met bestuurszetel fysiek gesplitst kan worden van de oudbouw. Voor het woonprogramma schatten wij in dat het mogelijk is om 12 vrije sector koopwoningen in te voegen. Wij achten deze omvang van de woningen passend bij een koopproduct in Rijen. Op basis van bovenstaand programma, resulteert de business case onder deze variant in een herontwikkelwaarde van € 260.000,-. Geïndexeerd naar 2026 komt het resultaat op circa € 536.000,-. Na correctie van de boekwaarde van 2026 komt deze variant op een positief resultaat van € 12.000,- prijspeil 2026.

Variant 3

Residuele waarde variant 3

Prijspeil 2024

Ontwikkelomzet (beleggingswaarde excl. BTW) Bouwkosten Opslagen Herontwikkelwaarde Brutovloeroppervlak (m²) Waarde per m² BVO

€ 10.912.000 € 8.650.000 € 2.002.000 € 260.000 4.520 € 58

Variant 3 - Bestuurszetel in nieuwbouw Functie Totaal BVO Vormfactor Totaal VVO/GBO Bestuurszetel 1.410 85,00% 1.199 Maatschappelijk/Zorg 1.725 85,00% 1.466 Wonen 1.385 70,00% 970 Totaal 4.520 3.634

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

Varianten zonder ‘maatschappelijk / commercieel’ Varianten zonder functie ‘maatschappelijk / commercieel’ met extra ‘wonen’ rekenden wij niet door. Hieronder volgt wel een beredenering die een eerste beeld geeft van het effect op de business case, vanuit het aantal m² en de opbrengst per m². Variant 1 •

1.850 m² BVO zorgfunctie (‘maatschappelijk / commercieel’)

•

Positieve impact door verdwijnen zorgfunctie van circa € 0,22 mln

•

Zorgfunctie komt uit op een negatieve waarde van -/- € 303,- per m² BVO

•

Wonen komt uit op een waarde van € 731,- per m² BVO

Business case prijspeil 2024 wordt positiever met circa € 0,22 mln tot maximaal circa € 1,66 mln

•

Positieve impact vervangen zorgfunctie door woningen in het dure segment van circa € 1,35 mln

•

Positieve impact door verdwijnen zorgfunctie van circa € 0,56 mln

Variant 3

•

Business case prijspeil 2024 wordt positiever met circa € 0,56 mln tot maximaal circa € 1,91 mln

•

1.725 m² BVO zorgfunctie (‘maatschappelijk / commercieel’)

•

Zorgfunctie komt uit op een negatieve waarde van -/- € 87,- per m² BVO

•

Wonen komt uit op een waarde van € 746,- per m² BVO

•

Positieve impact vervangen zorgfunctie door woningen in het dure segment van circa € 1,29 mln

Of dit maximum gehaald kan worden is mede afhankelijk van het segment van de woningen en de (on)mogelijkheden in de ruimtelijke inpassing.

Variant 2 •

1.965 m² BVO zorgfunctie (‘maatschappelijk / commercieel’)

•

Zorgfunctie komt uit op een negatieve waarde van -/- € 114,- per m² BVO

•

Positieve impact door verdwijnen zorgfunctie van circa € 0,15 mln

•

Wonen komt uit op een waarde van € 731,- per m² BVO

•

Positieve impact vervangen zorgfunctie door woningen in het dure segment van circa € 1,44 mln

Business case prijspeil 2024 wordt positiever met circa € 0,15 mln tot maximaal circa € 1,44 mln

Of dit maximum gehaald kan worden is mede afhankelijk van het segment van de woningen en de (on)mogelijkheden in de ruimtelijke inpassing.

Haalbaarheidsstudie bestuurszetel

A Bijlagen

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel variant 1 – input Vastgoedtypen Omschrijving

Alle bedragen exclusief BTW tenzij anders vermeld V1 Koopwoning 78

V1 Bestuurszetel

V1 Zorg

Koopwoning

Kantoorruimte

Overig

Categorie vastgoed Invoer Vorm factor Huur Huur is per eenheid Huur is per tijdsperiode Huurstijging per jaar tijdens bouwtijd BAR Te hanteren bouwkosten per m² BVO Bijkomende kosten over bouwkosten AK over bouw- en bijkomende kosten Winst en risico als % omzet Bouwperiode in maanden Grondwaarde methodiek Vaste grondprijs (per m² BVO/woning/eenheid) Oppervlakte in m² GBO of m² VVO Kaveloppervlakte in m² VON prijs per m² GBO / per eenheid VON-prijs per woning Voorverkoop percentage woning

€

€ €

77% € 0,0% 0,0% 1.700 € 12,5% 4,0% 5,0% 18 residueel € 76 30 4.500 € 343.350 € 100,00%

85% 180 € per m² VVO per jaar 0,0% 6,5% 1.970 € 8,0% 4,0% 6,0% 18 residueel € 1 1 € € -

85% 165 per m² VVO per jaar 0,0% 6,5% 2.010 7,5% 4,0% 6,0% 18 residueel 1 1 -

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel variant 1 – grondwaarde per type

Omschrijving

V1 Koopwoning 78

V1 Bestuurszetel

V1 Zorg

Koopwoning

Kantoorruimte

Overig

Categorie vastgoed Bedragen per VON-prijs / beleggingswaarde + Netto opbrengst bij oplevering - Te hanteren bouwkosten - Rente over bouwkosten - Bijkomende kosten bij oplevering - Rente over bijkomende kosten - Algemene kosten - Rente over algemene kosten - Winst en risico = Residuele grondwaarde bij oplevering - Rente kosten op grond = Residuele grondwaarde bij start bouw Grondquote Grondwaarde (per m² BVO) Grondslag

Grondwaarde gaat in deze situatie om gronden en opstallen

€ € € € € € € € € € € €

343.350 € 283.760 € 168.455 € € 21.057 € € 7.580 € € 14.188 € 72.480 € € 72.480 € 25,5% 731 per m² BVO

per m² BVO 2.354 € 2.354 € 1.970 € 66 € 158 € 11 € 85 € 6 € 141 € -83 € € -83 € -3,5% (83) per m² BVO

per m² BVO 2.158 2.158 2.010 67 151 10 86 6 129 -303 -303 -14,0% (303) per m² BVO

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel variant 2 – input Vastgoedtypen Omschrijving

V2 Koopwoning 76 V2 Bestuurszetel

Koopwoning

€

€ €

77% € 0,0% 0,0% 1.700 € 12,5% 4,0% 5,0% 18 residueel € 76 30 4.500 € 343.350 € 100,00%

Kantoorruimte

85% 175 € per m² VVO per jaar 0,0% 6,6% 2.010 € 7,5% 4,0% 6,0% 18 residueel € 1 1 € € -

V2 Zorg Overig

85% 175 per m² VVO per jaar 0,0% 6,5% 1.950 7,7% 4,0% 6,0% 18 residueel 1 1 -

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel variant 2 – grondwaarde per type

Omschrijving

V2 Koopwoning 76 V2 Bestuurszetel

Grondwaarde gaat in deze situatie om gronden en opstallen

Koopwoning

€ € € € € € € € € € € €

343.350 € 283.760 € 168.455 € € 21.057 € € 7.580 € € 14.188 € 72.480 € € 72.480 € 25,5% 731 per m² BVO

Kantoorruimte per m² BVO 2.254 € 2.254 € 2.010 € 67 € 151 € 10 € 86 € 6 € 135 € -212 € € -212 € -9,4% (212) per m² BVO

V2 Zorg Overig per m² BVO 2.288 2.288 1.950 65 150 10 84 6 137 -114 -114 -5,0% (114) per m² BVO

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel variant 3 – input Vastgoedtypen Omschrijving

V3 Koopwoning 81 V3 Bestuurszetel

Koopwoning

€

€ €

70% € 0,0% 0,0% 1.500 € 12,5% 4,0% 5,0% 18 residueel € 81 30 4.550 € 367.602 € 100,00%

Kantoorruimte

85% 180 € per m² VVO per jaar 0,0% 6,5% 2.300 € 7,0% 4,0% 6,0% 18 residueel € 1 1 € € -

V3 Zorg Overig

85% 175 per m² VVO per jaar 0,0% 6,5% 1.930 7,5% 4,0% 6,0% 18 residueel 1 1 -

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel variant 3 – grondwaarde per type Omschrijving Categorie vastgoed Bedragen per VON-prijs / beleggingswaarde + Netto opbrengst bij oplevering - Te hanteren bouwkosten - Rente over bouwkosten - Bijkomende kosten bij oplevering - Rente over bijkomende kosten - Algemene kosten - Rente over algemene kosten - Winst en risico = Residuele grondwaarde bij oplevering - Rente kosten op grond = Residuele grondwaarde bij start bouw Grondquote Grondwaarde (per m² BVO) Grondslag

Grondwaarde gaat in deze situatie om gronden en opstallen

V3 Koopwoning 81 V3 Bestuurszetel

V3 Zorg

Kantoorruimte

Overig

Koopwoning

€ € € € € € € € € € € €

367.602 € 303.803 € 173.125 € € 21.641 € € 7.791 € € 15.190 € 86.057 € € 86.057 € 28,3% 746 per m² BVO

per m² BVO 2.354 € 2.354 € 2.300 € 77 € 161 € 11 € 98 € 7 € 141 € -442 € € -442 € -18,8% (442) per m² BVO

per m² BVO 2.288 2.288 1.930 65 145 10 83 6 137 -87 -87 -3,8% (87) per m² BVO

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel optopping Vastgoedtypen Omschrijving

Optopping

Koopwoning

€

€ €

77% 0,0% 0,0% 2.150 10,0% 4,0% 5,0% 18 residueel 90 30 4.500 407.138 100,00%

Bijlagen

Bijlage 1. Toelichting business case Grondwaardentabel optopping

Omschrijving

Optopping

Grondwaarde gaat in deze situatie om gronden en opstallen

Koopwoning

€ € € € € € € € € € € €

407.138 336.477 252.625 25.263 11.116 16.824 30.650 30.650 9,1% 261 per m² BVO

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/14053419/1