Bijlage 2 bij technische vragen en antwoorden - Programma wonen
Tekst van het document
Update toekomstverkenning Hart van Brabant Bijlage bij het onderzoek ‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’ (december 2022)
Update toekomstverkenning Hart van Brabant Bijlage bij het onderzoek ‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’ (december 2022)
Opdrachtgevers Gemeenten en corporaties in Hart van Brabant Contactpersoon Katrien van Gils, gemeente Tilburg
Datum 11-03-2024
Auteurs Johan van Iersel, In.Fact.Research Marlies van der Vlugt, In.Fact.Research
Inhoudsopgave
1
Inleiding..............................................................................................................................1
2
Ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad in de SRBT ......................................3 2.1
De provinciale bevolkingsprognose ........................................................................3
2.2
Prognose van de woningvoorraad ..........................................................................6
2.3
Demografische varianten..........................................................................................8
3
Ontwikkeling huishoudens en behoefte in Hart van Brabant ................................... 10 3.1
Ontwikkeling huishoudens .................................................................................... 10
3.2
Ontwikkeling woningbehoefte .............................................................................. 16
3.3
Woningbehoefte versus beleid ............................................................................... 20
4
Factsheet Alphen-Chaam ............................................................................................... 23
5
Factsheet Baarle-Nassau ................................................................................................. 25
6
Factsheet Dongen ............................................................................................................ 27
7
Factsheet Gilze en Rijen .................................................................................................. 29
8
Factsheet Goirle ............................................................................................................... 31
9
Factsheet Heusden .......................................................................................................... 33
10
Factsheet Hilvarenbeek ............................................................................................... 35
11
Factsheet Loon op Zand.............................................................................................. 37
12
Factsheet Oisterwijk .................................................................................................... 39
13
Factsheet Tilburg ......................................................................................................... 41
14
Factsheet Waalwijk ...................................................................................................... 43
1
Inleiding
Aanleiding In maart 2023 hebben de gemeenten en corporaties in de Stedelijke Regio Breda -Tilburg (SRBT) een woondeal gesloten met de provincie en het Rijk. In deze woondeal zijn afspraken gemaakt over het aantal te bouwen woningen. Belangrijke onderleggers voor de uitwerking van de afspraken in de woondeal zijn de door In.Fact.Research opgestelde onderzoeken ‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’ (december 2022) en ‘Woningmarktonderzoek Subregio Breda’ (januari 2023). In beide onderzoeken is de toekomstverkenning mede gebaseerd op de provinciale huishoudensprognose 2020. In november 2023 heeft de provincie een actualisatie van deze prognose gepresenteerd. In voorliggende rapportage wordt inzicht geboden in de belangrijkste gevolgen van deze nieuwe huishoudensprognose voor de woningbehoefteontwikkeling in de SRBT en specifiek voor de regio Hart van Brabant. Naast de provinciale huishoudensprognose worden in deze studie twee extra prognosevarianten doorgerekend. Dit met name om de effecten van een hogere of lagere groei op de woningbehoefte in de regio inzichtelijk te maken. Er wordt een woondeal-variant doorgerekend, waarin qua ontwikkeling van het aantal woningen en huishoudens wordt aangesloten op de afspraken in de woondeal. Daarnaast wordt een variant doorgerekend die uitgaat van de provinciale woonbehoefteprognose.
In de voorliggende rapportage wordt gestart met een analyse en duiding van de nieuwe huishoudensprognose op SRBT niveau, omdat afspraken op dit niveau worden gemaakt (hoofdstuk 2). Vervolgens wordt ingegaan op de huishoudensontwikkeling en de woningbehoefte in de regio Hart van Brabant (hoofdstuk 3). Vervolgens worden per gemeente de belangrijkste uitkomsten weergegeven op factsheets. Deze studie dient als bijlage bij het in 2022 opgeleverde woningmarktonderzoek voor de regio Hart van Brabant. Er is aangesloten op de gehanteerde definities en gebiedsindeling in deze studie.
Regio-indeling In deze aanvullende studie is aangesloten bij de regio -indeling zoals gehanteerd in de eerder verrichte onderzoeken in de woningmarktregio Hart van Brabant 1 en Subregio Breda. De beide regio’s samen vormen de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT).
1
In het onderzoeksrapport uit 2022 is op verzoek van de opdrachtgevers Alphen-Chaam en Baarle-Nassau (ook) tot de woningmarktregio Hart van Brabant gerekend. Bij deze update is een gelijke gebiedsindeling gehanteerd.
In figuur 1-1 staat de regio-indeling weergegeven zoals opgenomen in de Woondeal SRBT. Voor Moerdijk geldt dat deze gemeente geen onderdeel uitmaakt van de onderzoeksregio. Voor Heusden geldt dat deze gemeente onderdeel uitmaakt van de woningmarktregio Hart van Brabant (en de SRBT), maar deelneemt aan de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. figuur 1-1
Regio-indeling Hart van Brabant en Subregio Breda in de SRBT zoals gehanteerd in de Woondeal SRBT
Bron: Woondeal SRBT
2
2
Ontwikkeling huishoudens en woningvoorraad in de SRBT
2.1
De provinciale bevolkingsprognose
Op basis van de nieuwste prognose van de provincie (2023) wordt verwacht dat het aantal inwoners en huishoudens in de SRBT meer zal toenemen dan eerder geprognosticeerd in 2020. Voor de periode 2022 tot 2030 wordt verwacht dat het aantal huishoudens met bijna 37.000 zal toenemen in de SRBT, 8.215 huishoudens meer dan volgens de prognose uit 2020. Ook na 2030 zal het aantal huishoudens sterk blijven toenemen (tabel 2-1). tabel 2-1
Aantal huishoudens in 2022 in de SRBT en prognose tot 2030 en 2040 volgens de provinciale huishoudensprognose uit 2020 en 2023
aantal huishoudens 2022 ontwikkeling 2022-2030
ontwikkeling 2030-2040
CBS a. prov. 2020 b. prov. 2023 verschil b - a a. prov. 2020 b. prov. 2023 verschil b - a
SRBT 413.635 28.740 36.960 8.215 19.830 27.295 7.465
Bron: CBS, provinciale huishoudensprognoses 2020 en 2023, bewerking In.Fact.Research
De extra groei van het aantal huishoudens in de SRBT bestaat vooral uit één- en tweepersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar (figuur 2-1). Ook het aantal gezinnen zal volgens de nieuwe prognose sterker toenemen. Er worden volgens de nieuwe prognose wat minder huishoudens van 65 jaar of ouder verwacht. Dit komt deels omdat men ervan uitgaat dat stellen langer samen blijven (meer tweepersoonshuishoudens en minder eenpersoonshuishoudens). Daarnaast geldt dat het effect van oversterfte onder ouderen in 2020/ 2021 als gevolg van de coronapandemie terug te zien is in de prognose. Sterftekansen en historische trends zijn door de coronapandemie beïnvloed en dergelijke trends worden door prognosemakers doorgetrokken naar de toekomst. In dit soort extrapolaties schuilen ook onzekerheden. Naast de levensverwachting is ook de mate van de extramuralisering van de verpleegzorg onzeker. Als de capaciteit aan verpleeghuizen daadwerkelijk wordt bevroren leidt dat tot een toename van het aantal oudere huishoudens (en een relatieve afname van de institutionele bevolking). De provincie houdt in de prognose wel al rekening met deze extramuralisering, maar desondanks neemt het aantal ouderen dus wat minder sterk toe dan in de vorige prognose.
3
figuur 2-1
Aantal huishoudens naar samenstelling in 2022 en 2030 in de SRBT volgens de provinciale huishoudensprognoses uit 2020 en 2023
120.000
2022
100.000
2030 prov 2020
80.000
2030 prov 2023
60.000 40.000 20.000 eenoudergezin
gezin
65+ tweepersoons
65+ eenpersoons
23 tot 65 jaar tweepersoons
23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar
0
Bron: CBS, provinciale huishoudensprognoses 2020 en 2023, bewerking In.Fact.Research
Migratie De sterkere groei van het aantal inwoners en huishoudens heeft vooral te maken met aannamen over toekomstige migratiestromen. In de basis geldt dat de provincie bij het opstellen van de prognose de landelijke prognoses over migratiecijfers van het CBS volgt, die momenteel hoog zijn. Voor wat betreft de verdeling van de inwoners en huishoudens binnen de provincie geldt dat: a. Het binnenlands migratiesaldo verdeeld wordt over gemeenten in stedelijk concentratiegebied 2; b. Het buitenlands migratiesaldo over alle gemeenten verdeeld wordt op basis van het aantal inwoners. Bij voorgaande prognoses kende men ook de buitenlandse migratie grotendeels aan gemeenten in het stedelijk concentratiegebied toe. De toekomstige groei van de bevolking in de SRBT komt grotendeels op conto van de buitenlandse migratie. De afgelopen jaren was het buitenlands migratiesaldo sterk positief. Dit is historisch gezien geen vanzelfsprekendheid: in de periode 2003 t/m 2007 kampte Nederland (en de SRBT) met een vertrekoverschot. Dit had te maken met een daling van de asielmigratie, enerzijds vanwege een dalend aantal vluchtelingen wereldwijd en in Europa, anderzijds vanwege de invoering van de Vreemdelingenwet 2000 die op 1 april 2001 in werking trad. 3 Een jaar later nam ook de gezinsmigratie af.
Het tij keerde in 2008, vooral door de komst van veel immigranten, waaronder arbeidsmigranten, uit de landen in Centraal en Oost-Europa die per 1 mei 2004 of 1 januari 2007 toetraden tot de EU.
2
In de Omgevingsverordening Noord-Brabant zijn voor stedelijke ontwikkeling twee werkingsgebieden opgenomen, waaronder stedelijk gebied met een onderverdeling in stedelijk concentratiegebied en kernen in landelijk gebied. 3 Bron: Migratie naar en vanuit Nederland, 2009, Universiteit van Maastricht. 4
Sinds 2008 is er sprake van een oplopend buitenlands migratiesaldo in de SRBT. In figuur 2-3 staat aangegeven welke nationaliteiten bijdroegen aan het positieve buitenlandse migratiesaldo in de periode 2010 t/m 2022. In de afgelopen jaren is het saldo onder vrijwel alle groepen toegenomen. Deels ging het om migranten met een Midden- of Oost-Europese nationaliteit, maar vooral onder Syriërs en mensen uit Azië (uit Turkije, Jemen, Irak en Afghanistan) nam het migratiesaldo toe. Als gevolg van de Russische invasie in Oekraïne kwamen in 2022 ook veel Oekraïners naar Nederland. De toename van het buitenlands migratiesaldo bestond daarmee deels uit asielmigratie. Het is onzeker of de (asiel)migratie (het saldo) in de komende jaren op dit hoge niveau blijft. Oekraïners kunnen tot drie jaar verblijven in de Europese Unie, zonder dat zij asiel hoeven aan te vragen. Of zij na deze periode mogen blijven, of dat zij zelf besluiten terug te keren is onzeker. Ook bij de andere groepen immigranten is het niet zeker of de huidige hoge aantallen stand houden. Daarbij spelen wereldwijde en Europese ontwikkelingen een rol, maar ook nationale. Er is in de Tweede Kamer een rechtse meerderheid en alle signalen lijken te wijzen op een meer restrictief migratiebeleid. Een dergelijk restrictief beleid heeft een directe, maar ook indirecte werking.
Als groepen zich minder welkom voelen, zal een deel wegblijven. In die zin zal ook de krapte op de woningmarkt e ffect hebben, als er simpelweg geen woning (of baan) beschikbaar is, zal een deel van de groepen wegblijven. Dit alles geldt uiteraard niet voor de echte vluchtelingen zonder keuzeopties, maar dat is op de totale migratie een relatief kleine groep. De aanname in de prognose van de provincie is dat de piek in het migratiesaldo voorbij is en dat de komende decennia de migratie op een stabiel hoog niveau blijft . Na 2030 zal het saldo stabiliseren op gemiddeld een kleine 4.000 inwoners per jaar ( figuur 2-2), wat ongeveer gelijk is aan het gemiddelde saldo in de periode 2015 t/m 2020. Binnen- en buitenlands migratiesaldo in de SRBT, werkelijk in 2003 tot 2023 en prognose 2023 tot 2040
14.000
14.000
12.000
12.000
10.000
10.000 8.000
6.000
6.000
4.000
4.000
2.000
2.000
0
0
-2.000
-2.000
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039
8.000
binnenlands migratiesaldo
prognose prov. 2023 prognose prov. 2023
werkelijk
werkelijk
2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033 2035 2037 2039
figuur 2-2
buitenlands migratiesaldo
Bron: CBS, provinciale prognose 2023, bewerking In.Fact.Research
5
figuur 2-3
Buitenlands migratiesaldo in de SRBT in 2010 t/m 2022 naar nationaliteit
14.000
Oekraïens
12.000
Overige nationaliteiten
10.000 Overige Aziatische nationaliteiten
8.000
Syrisch
6.000 4.000
Overig Europese nationaliteiten
2.000
GIPS-Nationaliteiten
0
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
2010
-2.000
Midden- en Oost-Europese nationaliteiten in de EU Nederlands
Bron: CBS, bewerking In.Fact.Research
2.2
Prognose van de woningvoorraad
De provinciale woonbehoefteprognose Naast een huishoudensprognose stelt de provincie ook een woonbehoefteprognose op. In deze raming worden bovenop de verwachte groei van het aantal huishoudens woningen toegevoegd om het actuele woningtekort op te lossen. De provinciale prognose geeft daarbij helaas niet aan welke nieuwe huishoudens worden gevormd/ gehuisvest als het tekort volledig wordt weggewerkt. 4 Bij een woningtekort van nul woningen, zouden overigens alle jongeren die het ouderlijk huis willen verlaten per direct een woning of wooneenheid kunnen krijgen. Enige spanning op de markt is voor een gezonde woningmarkt dus gewenst. Deze prognosevariant wordt in deze studie vooral doorgerekend om de effecten van een hogere of lagere groei in de regio inzichtelijk te maken (als onderzoeksmatige exercitie). Totaal in de SRBT zijn er volgens de woonbehoefteprognose van de provincie tot 2030 een kleine 42.000 woningen/woonvormen benodigd om de toekomstige huishoudensgroei op te vangen (bijna 37.000 huishoudens) en om het actuele woningtekort (volledig) weg te werken (bijna 5.000 woningen/woonvormen, tabel 2-2). tabel 2-2
Prognose huishoudens en woonbehoefte in 2022 tot 2030 in de SRBT
2022-2030 a. prov. 2023 woonbehoefteprognose b. prov. 2023 huishoudensprognose verschil a - b
totaal SRBT 41.910 36.960 4.960
Bron: CBS, provinciale prognoses 2023, bewerking In.Fact.Research
4
Ten behoeve van deze studie heeft In.Fact.Research de samenstelling naar huishoudenstype geraamd, op basis van bestaande trends (voor wat betreft de kwalitatieve verhuisstromen van en naar gemeenten). 6
Woondeal In maart 2023 hebben de gemeenten en corporaties in de Stedelijke Regio Breda -Tilburg (SRBT) een woondeal gesloten met de provincie en het Rijk. Hierin is de minimale netto woningbouwopgave in 2022 tot 2027 per gemeente in de SRBT aangegeven. Op het niveau van de SRBT is de netto opgave per jaar aangegeven tot het jaar 2031. 5 In tabel 2-3 is de netto opgave in de SRBT volgens de woondeal aangegeven voor de periode 2022 tot 2030 (het peiljaar in deze studie). Deze opgave is zowel inclusief als exclusief gemeente Heusden weergegeven. Heusden behoort tot de woningmarktregio Hart van Brabant, maar maakt onderdeel uit van de Regionale Woondeal Noordoost Brabant. 6 In de woondeals worden uitspraken gedaan over het aantal reguliere woningen. De prognoses van de provincie gaan over het totaal aantal huishoudens, inclusief die groep die onzelfstandig of in een andere woonvorm woont.7 In tabel 2-3 staat aangegeven hoeveel van de geprognosticeerde extra huishoudens er naar verwachting in reguliere woningen wonen (de toename van het aantal huishoudens exclusief de geraamde toename van 2.950 onzelfstandig wonende huishoudens). tabel 2-3
Prognose huishoudens in reguliere woningen in 2022 tot 2030 in de SRBT in 2022 tot 2030 bij drie varianten (exclusief onzelfstandig wonende huishoudens)
2022-2030
SRBT inclusief Heusden SRBT exclusief Heusden
a. prov. 2023 woonbehoefteprognose b. prov. 2023 huishoudensprognose c. opgave woondeal verschil a - c verschil b - c
38.665 34.085 37.035 1.630 -2.950
36.800 32.680 35.010 1.790 -2.330
Bron: CBS, provinciale prognoses 2023, Woondeal SRBT, Regionale Woondeal Noordoost-Brabant, LC-model In.Fact.Research, bewerking In.Fact.Research
Voor de volledigheid zijn in tabel 2-4 de drie prognosevarianten voor de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens weergegeven. De woondeal variant is hierbij vermeerderd is met de (geraamde) toename van 2.950 onzelfstandig wonende huishoudens (op basis van de provinciale huishoudensprognose). In het verlengde van de woondeal wordt immers ook gewerkt aan het toevoegen van verpleegzorgplekken, studentenwoningen en standplaatsen voor woonwagens. De daarbij behorende aantallen zitten niet (allemaal) in de overeengekomen bo uwopgaven voor reguliere woningen.
5
Ook de bruto opgave is aangegeven in de woondeal. Netto worden er per saldo minder woningen toegevoegd, omdat er ook sprake is van sloop of op andere wijze onttrekken van woonruimte. 6 In deze woondeal worden alleen bruto aantallen vermeld. De netto opgave voor Heusden is geraamd door de bruto-netto verhouding zoals in de SRBT woondeal toe te passen op de bruto aantallen in de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. 7 De termen “onzelfstandig wonende huishoudens” en “onzelfstandige eenheden” worden gebruikt als aanduiding voor alle niet reguliere woningen: dus onzelfstandige eenheden én bewoonde andere ruimten. 7
De woningbouwopgave volgens de woondeals ligt tussen de twee prognosevarianten van de provincie in: boven de huishoudensprognose en onder de woonbehoefteprognose. Als de afspraken in de woondeal worden gerealiseerd, wordt het actuele tekort in de regio dus deels ingelopen. tabel 2-4
Prognose huishoudens in 2022 tot 2030 in de SRBT in 2022 tot 2030 bij drie varianten (inclusief onzelfstandig wonende huishoudens)
2022-2030
SRBT inclusief Heusden SRBT exclusief Heusden
a. prov. 2023 woonbehoefteprognose b. prov. 2023 huishoudensprognose c. opgave woondeal verschil a - c verschil b - c
41.910 36.960 39.910 2.000 -2.950
39.905 35.445 37.775 2.130 -2.330
Bron: CBS, provinciale prognoses 2023, Woondeal SRBT, Regionale Woondeal Noordoost-Brabant, bewerking In.Fact.Research
2.3
Demografische varianten
In deze studie worden drie demografische prognosevarianten doorgerekend voor inzicht in de effecten van de demografische ontwikkelingen op de ontwikkeling van inkomensgroepen en de ontwikkeling van de woonbehoefte. Het gaat om: 1. Een variant die uitgaat van de provinciale huishoudensprognose 2023 (tot 2040); 2. Een variant die uitgaat van de provinciale woonbehoefteprognose 2023 (tot 2040); 3. Een variant die aansluit op de ambities uit de woondeal (tot 2030). In figuur 2-4 staan de verschillende prognosevarianten vo or de SRBT weergegeven, uitgedrukt in de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens. De woondeal variant ligt op regionaal niveau tussen de prognosevarianten van de provincie in. Daardoor liggen de lijnen bijna op elkaar en zijn ze wat moeilijk te onderscheiden. In elk van de drie varianten in figuur 2-4 ligt de toekomstige groei boven de trend van de huishoudensontwikkeling in de afgelopen tien jaar. Dit is ook het beeld in de landelijke prognoses van het CBS en ABF uit 2023. De oorzaak voor de sterke groei is dat in deze prognoses wordt uitgegaan van ee n blijvend hoog buitenlands migratiesaldo. Zoals in paragraaf 2.1 aangegeven is het geen zekerheid dat deze aanname bewaarheid wordt. In figuur 2-4 is daarom ook een vierde prognosevariant toegevoegd, die uitgaat van 80% van de geprognosticeerde huishoudensgroei.
Deze variant ligt dichtbij de provinciale prognose uit 2020 (en sluit dus aan op de aannamen die drie jaar geleden als realistisch werden gezien). Deze variant met een beperktere groei wordt in deze studie niet verder doorgerekend, maar is in de figuur toegevoegd om aan te geven dat de groei ook lager kan uitvallen.
8
figuur 2-4
Ontwikkeling huishoudens in de SRBT in 2005 tot 2023 en in 2022 tot 2040 volgens vier demografische prognosevarianten* (inclusief onzelfstandig wonende huishoudens)
500.000 werkelijk
aantal huishoudens
480.000 460.000
prov 2023 woonbehoefte
440.000
prov 2023 huishoudens
420.000
woondeal variant (tot 2031)
400.000
beperkte groeivariant
380.000 360.000
SRBT 2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
340.000
*De woondealvariant en de variant ‘prov 2023 woonbehoefte’ zijn tot stand gekomen door de ontwikkeling in 2022 tot 2030 toe te passen op het aantal huishoudens in 2022. Bron: CBS, provinciale prognoses 2023, Woondeal SRBT, Regionale Woondeal Noordoost-Brabant, bewerking In.Fact.Research
9
3
Ontwikkeling huishoudens en behoefte in Hart van Brabant
3.1
Ontwikkeling huishoudens
De provinciale bevolkingsprognoses uit 2020 en 2023 Op basis van de nieuwste prognose van de provincie wordt verwacht dat het aantal inwoners en huishoudens in Hart van Brabant meer zal toenemen dan in 2020 geprognosticeerd. Voor de periode 2022 tot 2030 geldt dit voor elke gemeente in Hart van Brabant. Voor deze periode wordt verwacht dat het aantal huishoudens in de regio met ruim 5.100 huishoudens meer zal toenemen dan volgens de voorgaande prognose (uit 2020). Ook na 2030 zal het aantal huishoudens sterk blijven toenemen (tabel 3-1). Net als voor de SRBT als geheel bestaat de extra groei van het aantal huishoudens vooral uit één- en tweepersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar (figuur 3-1). Ook het aantal gezinnen zal naar verwachting sterker toenemen. Er worden minder huishoudens van 65 jaar of ouder verwacht (zie ook paragraaf 2.1). tabel 3-1
Aantal huishoudens in 2022 in de gemeenten in Hart van Brabant en prognose tot 2030 en 2040 volgens de provinciale prognose uit 2020 en 2023
huishoudens Hart van Brabant Alphen-Chaam Baarle-Nassau Dongen Gilze en Rijen Goirle Heusden Hilvarenbeek Loon op Zand Oisterwijk Tilburg Waalwijk totaal Hart van Brabant
ontwikkeling 2022-2030 ontwikkeling 2030-2040 2022 CBS prov. 2020 prov. 2023 verschil prov. 2020 prov. 2023 verschil 4.330 20 260 240 -5 20 25 3.070 125 175 50 -235 -90 145 11.415 690 1.120 430 340 615 275 11.260 820 915 95 625 290 -335 10.295 490 790 300 130 340 210 19.685 1.025 1.515 490 825 1.330 505 6.735 195 475 280 -120 210 330 10.355 510 575 65 110 200 90 14.135 390 850 460 90 430 340 111.850 11.105 12.950 1.845 9.760 11.420 1.660 22.490 1.260 2.110 850 1.345 1.640 295 225.620 16.630 21.735 5.105 12.865 16.405 3.540
Bron: CBS, provinciale huishoudensprognoses 2020 en 2023, bewerking In.Fact.Research
figuur 3-1
Aantal huishoudens naar samenstelling in 2022 en 2030 in Hart van Brabant volgens de provinciale prognose uit 2020 en 2023
70.000 60.000 50.000 40.000 30.000 20.000 10.000 0
2022 2030 prov 2020
eenoudergezin
gezin
65+ tweepersoons
65+ eenpersoons
23 tot 65 jaar tweepersoons
23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar
2030 prov 2023
Bron: CBS, provinciale huishoudensprognoses 2020 en 2023, bewerking In.Fact.Research 10
Drie demografische varianten In deze studie worden drie demografische varianten doorgerekend, die zijn gebaseerd op de nieuwe huishoudensprognose en woonbehoefteraming van de provincie (tot 2040) en de ambities in de woondeals (tot 2030). In maart 2023 hebben de gemeenten en corporaties in de Stedelijke Regio Breda -Tilburg (SRBT) een woondeal gesloten met de provincie en het Rijk. Op het niveau van de regio Hart van Brabant is in de woondeal de netto opgave per jaar aangegeven tot het jaar 2031. Op het niveau van de gemeenten in de SRBT is de netto minimale woningbouwopgave in 2022 tot 2027 opgenomen. Deze opgave is per gemeente weergegeven in tabel 3-2 8. Daarnaast is in tabel 3-2 – uitgaande van trends – per gemeente de (geraamde) opgave weergegeven voor de periode 2022 tot 2030 (het peiljaar in deze studie). Het regionale totaal voor 2022 tot 2030 komt overeen met het regionale totaal zoals af te leiden uit de woondeal. In de tabel is ook de opgave voor de gemeente Heusden weergegeven. Heusden behoort tot de woningmarktregio Hart van Brabant, maar maakt onderdeel uit van de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. 9 In de woondeals worden uitspraken gedaan over het aantal reguliere woningen. Een deel van de door provincie voorspelde huishoudensgroei zal onzelfstandig of in een andere woonvorm wonen.
10 In tabel 3-2 zijn de twee prognosevarianten van de provincie weergegeven exclusief de (geraamde) toename van onzelfstandig wonende huishoudens (zodat de varianten met elkaar vergelijkbaar zijn). Het gaat in de tabel dus om de toename van het aantal huishoudens in reguliere woningen. Uit tabel 3-2 blijkt dat de woningbouwopgave volgens de woondeals op regionaal niveau tussen de twee prognosevarianten van de provincie in ligt: boven de huishoudensprognose en onder de woonbehoefteprognose. Dit beeld verschilt per gemeente. Zo ligt de woondeal variant voor de gemeenten Tilburg, Heusden, Loon op Zand en Gilze en Rijen boven de huishoudensprognose van de provincie, terwijl in Waalwijk en Dongen de woondealvariant onder de huishoudensprognose ligt.
8
De gemeenten Alphen-Chaam en Baarle Nassau worden in de woondeal gerekend tot de Subregio Breda. In het ‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’ (december 2022) zijn beide gemeenten (ook) tot de regio Hart van Brabant gerekend. Bij deze update is een gelijke gebiedsindeling gehanteerd. 9 In deze woondeal worden alleen bruto aantallen vermeld. De netto opgave voor Heusden is geraamd door de bruto-netto verhouding zoals in de SRBT woondeal toe te passen op de bruto aantallen in de Regionale Woondeal Noordoost-Brabant. 10 De termen “onzelfstandig wonende huishoudens” en “onzelfstandige eenheden” worden gebruikt als aanduiding voor alle niet reguliere woningen: dus onzelfstandige eenheden én bewoonde andere ruimten. 11
tabel 3-2
Netto opgave woondeal in 2022 tot 2027 en prognose ontwikkeling huishoudens in reguliere woningen in 2022 tot 2030 bij drie varianten in de gemeenten in Hart van Brabant (exclusief onzelfstandig wonende huishoudens) 2022 tot 2027
ontwikkeling huishoudens in reguliere woningen in 2022 tot 2030
netto opgave woondeal Alphen-Chaam 195 Baarle-Nassau 95 Dongen 680 Gilze en Rijen 830 Goirle 615 Heusden 1.405 Hilvarenbeek 435 Loon op Zand 660 Oisterwijk 565 Tilburg 8.055 Waalwijk 1.180 totaal Hart van Brabant 14.715 totaal Hart van Brabant, excl. Heusden 13.310
a. woondeal variant 290 110 985 1.195 875 2.030 540 970 805 12.305 1.855 21.965 19.935
b. huishoudens c. woonbehoefte verschil verschil prov. 2023 prov. 2023 b-a c-a 250 335 -40 45 120 165 10 55 1.075 1.350 90 365 915 1.190 -280 -5 750 1.005 -125 130 1.400 1.865 -630 -165 460 585 -80 45 515 760 -455 -210 765 1.015 -40 210 11.680 12.145 -625 -160 1.960 2.075 105 220 19.895 22.500 -2.070 535 18.495 20.635 -1.440 700
Bron: CBS, Woondeal SRBT, Regionale Woondeal Noordoost-Brabant, provinciale huishoudensprognoses 2023, LCmodel In.Fact.Research, bewerking In.Fact.Research
In figuur 3-2 staat voor elke gemeente de ontwikkeling van het totaal aantal huishoudens volgens drie prognosevarianten weergegeven (de prognoses van de provincie tot 2040 en de woondeal variant tot 2031). De woondeal variant is voor een aantal gemeenten ongeveer gelijk aan de huishoudensprognose of de woonbehoefteprognose. Daardoor liggen de lijnen op elkaar en zijn ze wat moeilijk te onderscheiden.
12
figuur 3-2
Ontwikkeling huishoudens in de gemeenten in Hart van Brabant, werkelijk in 2000 tot 2023 en in 2022 tot 2040 bij drie demografische prognosevarianten* (inclusief onzelfstandig wonende huishoudens)
5.500
3.750 werkelijk
werkelijk 3.500 prov 2023 woonbehoefte
4.500 4.000
prov 2023 huishoudens
3.500
woondeal variant
aantal huishoudens
aantal huishoudens
5.000
3.000
prov 2023 woonbehoefte
3.250 3.000
prov 2023 huishoudens
2.750
woondeal variant
2.500 2.250
Baarle-Nassau
Alphen-Chaam
15.000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2.000
2000
2.500
14.000 werkelijk
werkelijk 13.000
13.000
prov 2023 woonbehoefte
12.000
prov 2023 huishoudens woondeal variant
11.000 10.000
aantal huishoudens
aantal huishoudens
14.000
prov 2023 woonbehoefte
12.000
prov 2023 huishoudens
11.000
woondeal variant
10.000 9.000
9.000
Dongen
Gilze en Rijen
13.000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
8.000
2000
8.000
26.000 werkelijk
werkelijk 24.000
prov 2023 woonbehoefte
11.000 10.000
prov 2023 huishoudens
9.000
woondeal variant
8.000
aantal huishoudens
aantal huishoudens
12.000
prov 2023 woonbehoefte
22.000 20.000
prov 2023 huishoudens
18.000
woondeal variant
16.000
Heusden
Goirle 2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
14.000
2000
7.000
*De woondealvariant en de variant ‘prov 2023 woonbehoefte’ zijn tot stand gekomen door de ontwikkeling in 2022 tot 2030 toe te passen op het aantal huishoudens in 2022. Bron: CBS, provinciale prognoses 2023, Woondeal SRBT, Regionale Woondeal Noordoost-Brabant, bewerking In.Fact.Research
13
figuur 3-2
Vervolg - Ontwikkeling huishoudens in de gemeenten in Hart van Brabant, werkelijk in 2000 tot 2023 en in 2022 tot 2040 bij drie demografische prognosevarianten* (inclusief onzelfstandig wonende huishoudens)
8.500
13.000 werkelijk
werkelijk 12.000
prov 2023 woonbehoefte
7.500 7.000
prov 2023 huishoudens
6.500
woondeal variant
6.000
aantal huishoudens
aantal huishoudens
8.000
prov 2023 woonbehoefte
11.000 10.000
prov 2023 huishoudens
9.000
woondeal variant
5.500 8.000
5.000
Hilvarenbeek
Loon op Zand
17.000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
7.000
2000
4.500
140.000 werkelijk
werkelijk 130.000
15.000
prov 2023 woonbehoefte
14.000
prov 2023 huishoudens
13.000
woondeal variant
12.000
aantal huishoudens
prov 2023 woonbehoefte
120.000
prov 2023 huishoudens
110.000
woondeal variant 100.000 90.000
11.000
Oisterwijk
Tilburg
30.000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2000
80.000
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
10.000
2005
aantal huishoudens
16.000
280.000
werkelijk
werkelijk 260.000 prov 2023 woonbehoefte
25.000
prov 2023 huishoudens
22.500
woondeal variant 20.000
240.000
prov 2023 woonbehoefte
220.000
prov 2023 huishoudens
200.000
woondeal variant (tot 2031)
180.000
Hart van Brabant 2040
2035
2030
2025
2020
2015
160.000
2010
2040
2035
2030
2025
2020
2015
2010
2005
2000
15.000
2000
Waalwijk
2005
17.500
aantal huishoudens
aantal huishoudens
27.500
*De woondealvariant en de variant ‘prov 2023 woonbehoefte’ zijn tot stand gekomen door de ontwikkeling in 2022 tot 2030 toe te passen op het aantal huishoudens in 2022. Bron: CBS, provinciale prognoses 2023, Woondeal SRBT, Regionale Woondeal Noordoost-Brabant, bewerking In.Fact.Research
Ontwikkeling huishoudenssamenstelling Bij elke demografische prognosevariant zal er in de toekomst een sterke groei zijn van het aantal huishoudens van 65 jaar of ouder (tabel 3-3). Op basis van de huishoudensprognose van de provincie bestaat circa 55% van de totale huishoudensgroei in 2022 tot 2030 uit 65-plussers. Bij de woondealvariant gaat het om 51% en bij de woonbehoefte variant om 50%. De extra groei bij deze twee varianten bestaat vooral uit jongere huishoudens die tot de beroepsbevolking behoren. Zij zijn daardoor bij beide varianten wat sterker vertegenwoordigd. Het gaat vooral om eenpersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar, maar ook het aantal gezinnen en tweepersoonshuishoudens neemt sterker toe. 14
Ook na 2030 zal het aantal huishoudens blijven toenemen. De belangrijkste afname na 2030 zit bij de groep tweepersoonshuishoudens tussen 55 en 65 jaar. Deze groep neemt af door het proces van vergrijzer: men wordt ouder en belandt in de leeftijdsklasse 65 plus. De hierdoor veroorzaakte afname is groter dan het aantal nieuwe tweepersoonshuishoudens in de jongere leeftijdsgroepen. tabel 3-3
Ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd en type huishouden in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 bij drie demografische prognosevarianten (inclusief onzelfstandig wonende huishoudens) 2022
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal variant
< 23 jaar 7.450 23 tot 65 jaar eenpersoons 51.665 23 tot 65 jaar tweepersoons 34.860 65+ eenpersoons 28.210 65+ tweepersoons 32.215 gezin 55.525 eenoudergezin 15.695 totaal 225.620
ontwikkeling 2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
145 6.250 550 7.525 4.715 2.235 2.395 23.820
35 5.645 115 7.400 4.580 1.685 2.275 21.735
185 6.455 660 7.595 4.780 2.440 2.435 24.560
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte -210 1.020 -3.755 8.950 4.160 3.575 2.665 16.405
-215 2.145 -3.130 9.175 4.430 5.540 3.110 21.050
Bron: CBS, provinciale prognoses 2023, LC-model In.Fact.Research, bewerking In.Fact.Research
In tabel 3-4 is de verwachte ontwikkeling van inkomensgroepen weergegeven 11. Bij elke variant neemt vooral de ‘overige doelgroep van de corporaties’ toe, ofwel huishoudens met een inkomen boven de inkomensgrens van passend toewijzen en onder de inkomensgrens om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Deze toename hangt samen met de vergrijzing en bestaat vooral uit alleenstaande ouderen. Deze ouderen gaan met pensioen en krijgen daardoor te maken met een daling van het belastbaar jaarinkomen. Van deze ouderen heeft overigens een toenemend aandeel vermogen in de vorm van een grotendeels afgeloste eigen woning. Wat betreft de verschillen tussen de varianten geldt dat bij de woondeal variant en de woonbehoefte variant het aantal midden- en hogere inkomens sterker toeneemt, samenhangend met de extra toename van de beroepsbevolking. Ook de doelgroep van de corporaties is bij deze varianten wat groter.
11
Uitgaande van een koopkrachtgroei van gemiddeld 0,3% per jaar voor de periode 2022 t/m 2030 en van gemiddeld 0,4% per jaar voor de periode 2030 tot 2040. 15
tabel 3-4
Ontwikkeling inkomensgroepen in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 bij drie demografische prognosevarianten (inclusief onzelfstandig wonende huishoudens) 2022
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal variant
sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal huishoudens totaal doelgroep corporaties
22.245 11.200 33.670 43.555 22.950 32.870 59.130 225.620 110.665
ontwikkeling 2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
1.525 1.805 3.270 6.760 3.165 2.280 5.015 23.815 13.360
1.295 1.730 3.030 6.355 2.930 1.920 4.475 21.735 12.405
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
1.620 1.835 3.355 6.900 3.230 2.385 5.230 24.560 13.715
345 1.435 2.755 4.725 1.720 855 4.560 16.400 9.260
615 1.570 3.210 5.500 2.200 1.650 6.300 21.050 10.900
Bron: LC-model In.Fact.Research
3.2
Ontwikkeling woningbehoefte
Behoefte op basis van de provinciale bevolkingsprognoses uit 2020 en 2023 In paragraaf 3.1 is aangegeven dat de nieuwe prognose van de provincie voor de periode 2022 tot 2030 ruim 5.100 huishoudens hoger ligt dan de voorgaande prognose (2020). In tabel 3-5 staat op basis van beide provinciale huishoudensprognoses de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven. De extra huishoudensgroei volgens de nieuwe provinciale prognose zorgt zowel in de koop- als in de huursector voor een extra toename van de behoefte.
Uitgangspunten woningbehoefte Bij de verkenning van de woningbehoefte is uitgegaan van constante woonpatronen. Hierbij wordt verondersteld dat de woonpatronen naar leeftijd, huishoudensamenstellin g en inkomen in de toekomst gelijk blijven aan de situatie van dit moment. Voor ouderen is gecorrigeerd voor generatieverschillen: de ouderen van de toekomst wonen vaker dan de huidige generatie 75 -plussers in (grondgebonden) koopwoningen. Het uitgangspunt van constante woonpatronen betekent dat ook de relatieve marktpositie van de gemeenten in de regio constant blijft. Dit betekent bijvoorbeeld dat gemeenten die nu vooral gezinnen en midden inkomens aantrekken, dat ook in de toekomst zullen blijven doen. Elke gemeente heeft een specifieke marktpositie die we voor de toekomst constant veronderstellen. De uitkomsten moeten echter in de huidige (beleids)context anders worden geïnterpreteerd. In het verleden was de ontwikkeling van de ‘eigen behoefte’ in gemee nten grotendeels leidend bij de woningbouwprogrammering. In het nieuwe rijksbeleid wordt de huisvesting van kwetsbare aandachtsgroepen gezien als een maatschappelijke opgave, waaraan elke gemeenten een evenredige bijdrage moeten leveren. Dit onder andere doordat alle gemeenten moeten streven naar een aandeel sociale huurwoningen dat gelijk is aan het landelijk gemiddelde.
Daarnaast moet de nieuwbouw voor twee derde uit betaalbare woningen en voor zo’n 30% uit sociale huurwoningen bestaan. In de volgende paragraaf wordt aangegeven hoe deze beleidsmatige uitgangspunten zich verhouden tot de behoefteontwikkelingen.
16
Een deel van de extra huishoudensgroei van de nieuwe prognose bestaat uit tweepersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar. Uitgaande van de actuele woonpatronen wonen tweepersoonshuishoudens ook in de toekomst vaak in grondgebonden woningen. Dat zorgt ervoor dat uitgaande van constante woonpatronen niet alleen de behoefte aan appartementen, maar vooral ook de behoefte aan grondgebonden (koop)woningen sterk toeneemt. Dit is weergegeven in figuur 3-3. Het aantal tweepersoonshuishoudens tussen 23 en 65 jaar in de grondgebonden koopsector neemt niet meer af, maar blijft ongeveer constant van omvang. Beleidsmatig kunnen daar andere keuzen in worden gemaakt: een deel van deze groep kan ook in een appartement worden gehuisvest. tabel 3-5
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 op basis van de provinciale prognoses uit 2020 en 2023
koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
ontwikkeling 2022-2030 2022 a. prov 2020 b. prov 2023 verschil b - a 114.175 7.530 10.160 2.630 13.330 2.310 2.580 270 40.615 1.195 1.865 670 43.010 4.170 5.290 1.120 14.490 1.435 1.840 405 225.620 16.635 21.740 5.105
Bron: LC-model In.Fact.Research
figuur 3-3
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom, woningtype en huishoudenstype in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 op basis van de provinciale prognoses uit 2020 en 2023
12.000
12.000
10.000
10.000
7.535
8.000
8.000 4.170
6.000 2.310
4.000
4.000
1.195
2.000
6.000
0
-2.000
-2.000 app.
grondg.
koop
eenoudergezin gezin
gezin 5.290
65+ tweepersoons 2.580 65+ eenpersoons 1.865
app.
huur
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar grondg. app. eenpersoons
23 tot 65 jaar tweepersoons
23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar grondg.
koop
prov. 2020
65+ tweepersoons 65+ eenpersoons
2.000
0 grondg.
eenoudergezin 10.165
app.
totaal 2022-2030 (saldo)
huur
prov. 2023
Bron: LC-model In.Fact.Research
Behoefte op basis van de provinciale bevolkingsprognoses 2023 en de twee varianten In tabel 3-6 is de ontwikkeling van de woningbehoefte weergegeven uitgaande van de nieuwe huishoudensprognose, de woondeal variant en de woonbehoefte variant (in 2022 tot 2030). Bij deze twee varianten neemt – als gevolg van de extra huisho udensgroei van stellen en gezinnen – vooral de behoefte aan grondgebonden koopwoningen en deels ook grondgebonden huurwoningen sterker toe. De extra toename van jongere
17
eenpersoonshuishoudens bij de twee varianten zorgt ervoor dat de behoefte aan huurappartementen sterker toeneemt. Het gaat – uitgaande van constante woonpatronen – om zowel huurwoningen van particulieren als van woningcorporaties ( tabel 3-7). Ook de behoefte aan onzelfstandige woonvormen neemt toe, en is voor meer dan de helft afkomstig van de groeiende groep ouderen. Bij de huishoudensprognose en de woonbehoefteprognose van de provincie is de behoefte aan onzelfstandi ge woonvormen uitkomst van de raming van de woningbehoefte. Bij de woondeal variant zijn de afspraken over de woningbouwopgave van reguliere woningen leidend. Er zijn (nog) geen afspraken gemaakt over onzelfstandige woonvormen. Voor de opgave aan onzelfstandige woonvormen is voor deze variant aangesloten op de uitkomst op basis van de provinciale huishoudensprognose. In tabel 3-6 en tabel 3-7 zijn de aantallen bij ‘onzelfstandig’ daarom gelijk aan elkaar. Voor de toenemende behoefte aan koopwoningen geldt dat er in elke prijsklasse sprake is van een toenemende behoefte, met name in het segment tussen € 225.000 tot € 355.000 (onder de NHG-grens in 2022). Bij elke variant gaat rond de 54% van de toenemende behoefte aan koopwoningen uit naar woningen onder de NHG -grens (tabel 3-8). tabel 3-6
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 bij drie demografische prognosevarianten 2022
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal variant
koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
114.175 13.330 40.615 43.010 14.490 225.620
11.185 2.700 2.245 5.840 1.840 23.815
ontwikkeling 2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte 10.160 2.580 1.865 5.290 1.840 21.740
11.575 2.740 2.325 5.860 2.060 24.565
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte 9.260 1.820 1.055 3.305 960 16.400
12.150 2.065 1.790 3.960 1.085 21.045
Bron: LC-model In.Fact.Research
tabel 3-7
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 bij drie demografische prognosevarianten 2022
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal variant
koop particuliere huur corporatie huur onzelfstandig totaal
127.505 25.900 57.730 14.490 225.620
13.885 3.455 4.630 1.840 23.810
ontwikkeling 2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte huishoudens woonbehoefte 12.740 3.005 4.145 1.840 21.735
Bron: LC-model In.Fact.Research
18
14.320 3.470 4.710 2.060 24.560
11.085 700 3.655 960 16.400
14.210 1.155 4.595 1.085 21.045
tabel 3-8
Ontwikkeling behoefte aan koopwoningen in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 bij drie demografische prognosevarianten 2022
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal variant
tot € 225.000 €225.000 - €355.000 €355.000 - €450.000 €450.000 - €550.000 meer dan € 550.000 totaal koop
9.775 50.350 22.140 18.385 26.850 127.505
1.370 6.095 2.395 1.895 2.135 13.890
ontwikkeling 2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte huishoudens woonbehoefte 1.295 5.610 2.170 1.725 1.940 12.745
1.400 6.245 2.475 1.965 2.240 14.320
1.095 4.085 1.780 1.595 2.530 11.085
1.280 5.210 2.360 2.105 3.255 14.210
Bron: LC-model In.Fact.Research
In tabel 3-9 en tabel 3-10 staat de ontwikkeling van de behoefte aan huurwoningen weergegeven naar prijsklassen, voor de totale huursector (tabel 3-9) en voor het corporatiesbezit (tabel 3-10). De totale behoefte aan gereguleerde huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 763 in 2022) neemt toe met tussen de 4.620 woningen in 2022 tot 2030 (op basis van de huishoudensprognose) tot rond de 5.300 a 5.400 woningen (op basis van de twee varianten). tabel 3-9
Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 bij drie demografische prognosevarianten 2022
2022 tot 2030 woondeal variant
tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1000 > € 1.000 totaal huur tot € 763
12.355 38.055 9.820 8.785 10.780 3.835 83.625 69.015
2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte huishoudens woonbehoefte
865 2.820 695 950 2.065 685 8.085 5.330
660 2.510 610 840 1.910 625 7.155 4.620
855 2.870 720 965 2.075 700 8.185 5.410
65 1.830 520 620 1.095 225 4.360 3.035
225 2.395 700 800 1.310 320 5.750 4.120
Bron: LC-model In.Fact.Research
tabel 3-10
Ontwikkeling behoefte aan corporatie huurwoningen in Hart van Brabant in 2022 tot 2030 en 2040 bij drie demografische prognosevarianten 2022
2022 tot 2030 woondeal variant
tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1000 > € 1.000 totaal corporatie huur tot € 763
7.790 34.165 8.240 5.105 2.415 10 57.725 55.300
640 2.395 495 510 590 5 4.630 4.040
2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte huishoudens woonbehoefte 545 2.140 435 455 565 0 4.145 3.575
Bron: LC-model In.Fact.Research
19
645 2.445 515 515 590 5 4.710 4.120
175 1.785 505 545 645 5 3.660 3.010
290 2.290 660 660 690 5 4.595 3.900
3.3
Woningbehoefte versus beleid
In de woondeals is afgesproken dat twee derde (67%) van de nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare woningen 12 en dat 30% moet bestaan uit sociale huurwoningen (tot € 763, prijspeil 2022). In tabel 3-11 staat weergegeven om welke aantallen het hierbij grofweg gaat in Hart van Brabant. Daarnaast staan ook de aantallen weergegeven uit de behoefteraming (woondeal variant, constante woonpatronen). Uit de tabel blijkt dat het uitgangspunt van twee derde betaalbare woningbouw op zichzelf goed aansluit op de ontwikkeling van de woningbehoefte in de regio. Per gemeente zijn de verschillen groter (tabel 3-12). De behoefte uit Tilburg aan woningen in het betaalbare segment wordt volgens de afspraken deels in de regiogemeenten opgevangen. tabel 3-11
Ontwikkeling behoefte aan woningen in de sociale sector en het betaalbare segment in 2022 tot 2030 (woondeal variant) en de beleidsmatig vastgestelde samenstelling van de uitbreidingsopgave in Hart van Brabant
woondeal variant 2022 tot 2030 a. ontwikkeling b. uitgangspunt behoefte beleid a. betaalbaar: sociale huur b. betaalbaar: overig c. (middel)duur totaal woningen totaal betaalbaar: a + b
5.335 9.530 7.105 21.975 14.870
6.590 8.055 7.325 21.975 14.650
verschil b - a 1.255 -1.475 220 -220
Bron: LC-model In.Fact.Research, woondeals, bewerking In.Fact.Research
tabel 3-12
Ontwikkeling behoefte aan woningen in het betaalbare segment in 2022 tot 2030 (woondeal variant) en de beleidsmatig vastgestelde samenstelling van de uitbreidingsopgave (tweederde betaalbaar) in de gemeenten in Hart van Brabant Alphen- BaarleGilze en Hilvaren Chaam Nassau Dongen Rijen Goirle Heusden beek
a. ontwikkeling behoefte b.uitgangspunt beleid verschil b - a
Loon op Hart van Zand Oisterwijk Tilburg Waalwijk Brabant
140
50
725
490
465
1.140
210
680
205
9.535
1.225
14.870
195
75
660
795
585
1.350
365
645
540
8.200
1.235
14.650
50
25
-65
305
120
210
150
-30
335
-1.335
15
-220
Bron: LC-model In.Fact.Research, woondeals, bewerking In.Fact.Research
De toename van de behoefte aan huurwoningen in het sociale segment bedraagt in totaal 5.335 woningen in 2022 tot 2030 (woondeal variant). Op basis van de uitgangspunten in de woondeals (30% sociaal) bedraagt de uitbreidingsopgave minimaal 6.590 sociale huurwoningen. Naast de 5.330 woningen die benodigd zijn om de huishoudensgroei op te vangen, komen er bij realisatie van de afspraken dus regionaal 1.260 extra sociale
12
In 2022 ging het om huurwoningen met een huurprijs tot € 1.000 en koopwoningen tot de grens van € 355.000. 20
huurwoningen beschikbaar om het actuele tekort op te lossen en om bijvoorbeeld kwetsbare groepen als statushouders en mensen die uitstromen uit de maatschappelijke opvang of beschermd wonen op te vangen. Op gemeentelijk niveau moeten de afspraken ook leiden tot een betere spreiding van de sociale huurwoningvoorraad (en de kwetsbare aandachtsgroepen). Gemeenten met nu weinig sociale huur, hebben in samenhang daarmee een welvarende bevolking. Daardoor laat een raming van de ‘eigen behoefte’ slechts een beperkte toename van de behoefte aan sociale huur zien. Deze gemeenten bouwen de komende periode vooral sociale huurwoningen als bijdrage aan de regionale opgaven ( zie ook tabel 3-13). De behoefte uit Tilburg wordt volgens de afspraken deels in de regiogemeenten opgevangen. tabel 3-13
Ontwikkeling behoefte aan huurwoningen in het sociale segment in 2022 tot 2030 (woondeal variant) en de beleidsmatig vastgestelde samenstelling van de uitbreidingsopgave (30% sociale huur) in de gemeenten in Hart van Brabant Alphen- BaarleGilze en Hilvaren Chaam Nassau Dongen Rijen Goirle Heusden beek
a. ontwikkeling behoefte b.uitgangspunt beleid verschil b - a
Loon op Hart van Zand Oisterwijk Tilburg Waalwijk Brabant
25
-5
240
15
155
300
50
250
-30
3.960
380
5.335
85
35
295
360
265
610
165
290
240
3.690
555
6.590
60
40
55
340
105
310
110
40
275
-270
180
1.255
Bron: LC-model In.Fact.Research, woondeals, bewerking In.Fact.Research
Alle gemeenten moeten – conform de uitgangspunten van het Rijk – stappen zetten naar een aandeel sociale huurwoningen binnen de totale woningvoorraad dat gelijk is aan het landelijk gemiddelde. Anno 2022 lag dit percentage op 27%. Voor de regio geldt dat bij realisatie van de afspraken uit de woondeal de omvang van het gereguleerde sociale huursegment (van de woningcorporaties) groeit van 26% in 2022 tot 27% in 2030. Maar tabel 3-14 laat zien dat de verdeling over de gemeenten veel robuuster is. Daar wezenlijke veranderingen in aanbrengen is meer een zaak van de lange adem . tabel 3-14
2022 2030
Aandeel sociale huur van woningcorporaties in 2022 en 2030 bij realisatie van de afspraken in de woondeals in de gemeenten in Hart van Brabant Alphen- BaarleGilze en Hilvaren Chaam Nassau Dongen Rijen Goirle Heusden beek 12% 11% 20% 27% 21% 24% 13% 13% 12% 21% 27% 22% 24% 15%
Loon op Hart van Zand Oisterwijk Tilburg Waalwijk Brabant 23% 19% 30% 30% 26% 24% 20% 30% 30% 27%
Bron: LC-model In.Fact.Research, woondeals, bewerking In.Fact.Research
Voor wat betreft de spreiding van de kwetsbare aandachtsgroepen kunnen mogelijk sneller stappen worden gezet. Dit bijvoorbeeld door de bouw van sociale huurwoningen de komende jaren specifiek te richten op de kwetsbare aandachtsgroepen. Daardoor kan ervoor worden gezorgd dat met een relatief beperkt aantal sociale huurwoningen (zoals in Alphen-Chaam, Baarle-Nassau en Hilvarenbeek), toch een grotere bijdrage wordt geleverd aan de huisvestingsopgave van kwetsbare aandachtsgroepen.
21
Tot slot geldt dat met de afspraken uit de woondeal doelgroepen worden bediend van buiten de gemeenten, regio en zelfs van buiten het land. De samenstelling van de totale groep en de woonwensen zijn daardoor deels onbekend. En: welke groep wordt aangetrokken, zal deels worden bepaald door de uiteindelijke uitwerking van het bouwprogramma. En: omgekeerd geldt dat het bouwprogramma in de loop der jaren zal worden afgestemd op de (actuele) woningvraag. De visie/richting voor het voorraadbeleid in de komende periode is duidelijk. Ook zijn er concrete afspraken gemaakt. Met de concrete invulling van deze afspraken kunnen de doelstellingen – rekening houdend met de actuele context – nader worden geconcretiseerd. Aan het eind van de woondealperiode is het zaak te evalueren en desgewenst het beleid bij te stellen.
22
4
Factsheet Alphen-Chaam
Demografische ontwikkelingen 2022
< 23 jaar 23 tot 65 jaar eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 65+ eenpersoons 65+ tweepersoons gezin eenoudergezin totaal
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
25 590 715 520 915 1.370 200 4.330
0 -20 35 220 65 -55 65 300
2022
sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal huishoudens totaal doelgroep corporaties
-5 -25 25 215 60 -70 60 260
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
0 -10 45 220 70 -45 65 345
-5 -70 -40 80 50 -45 45 20
-5 -45 -10 90 65 10 60 160
ontwikkeling 2022 tot 2030
ontwikkeling 2030 tot 2040
woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
165 125 525 695 455 680 1.685 4.330 1.510
15 35 60 90 35 15 55 305 195
10 35 55 80 30 10 40 260 180
20 35 65 95 40 25 70 345 215
-10 20 35 5 10 -45 10 20 50
-5 20 50 30 20 -25 70 160 90
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype 2022
koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
3.170 150 610 325 70 4.330
215 20 15 40 10 300
190 15 10 35 10 260
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
240 20 25 45 10 345
50 15 -25 -15 -5 20
155 20 -5 0 0 165
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030
Ontwikkeling woningbehoefte naar huishoudenstype, bij de provinciale prognose 2023 en terugblik provinciale prognoses 2020 300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200
190
20
grondg.
koop
app.
35
10
grondg.
300 250 200 150 100 50 0 -50 -100 -150 -200
app.
huur
eenoudergezin
eenoudergezin
gezin
gezin
15 3065+ tweepersoons
65+ tweepersoons 5
-25
65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar grondg. app. eenpersoons koop
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar grondg.
app.
huur
prov. 2020 huishoudens
prov. 2023 huishoudens
23
65+ eenpersoons
totaal 2022-2030 (saldo)
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom 2022
koop particuliere huur corporatie huur onzelfstandig totaal
3.325 420 515 70 4.330
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte 235 35 25 10 300
205 25 20 10 260
260 40 30 10 345
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte 65 -35 -5 -5 20
175 -20 10 0 160
Ontwikkeling behoefte koopwoningen koop
tot € 225.000 €225.000 - €355.000 €355.000 - €450.000 €450.000 - €550.000 meer dan € 550.000 totaal koop
2022
85 650 575 610 1.405 3.325
Ontwikkeling behoefte huurwoningen totaal huur 2022
tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1000 > € 1.000 totaal huur tot € 763
105 335 130 135 155 85 935 700
corporatie huur
2022
tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1000 > € 1.000 totaal corporatie huur tot € 763
25 285 100 85 20 0 515 495
ontwikkeling 2022 tot 2030
ontwikkeling 2030 tot 2040
woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
5 90 50 35 45 235
5 85 45 30 35 205
5 100 60 40 55 260
2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte 0 10 10 10 20 10 55 25
-5 5 10 5 20 10 45 15
0 10 15 10 25 15 70 35
2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte 0 10 10 0 5 0 25 20
0 10 5 0 5 0 20 15
0 15 10 5 5 0 30 25
0 20 5 -10 50 65
2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte -10 -25 0 0 -5 0 -40 -35
a. betaalbaar: sociale huur b. betaalbaar: overig c. (middel)duur totaal woningen totaal betaalbaar: a + b
140
195 24
-10 -15 5 5 0 5 -10 -15
2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte 0 -20 5 5 10 0 -5 -15
Woningbehoefte versus beleid woondeal variant 2022 tot 2030 a. ontwikkeling behoefte b. uitgangspunt beleid 25 85 115 105 150 95 290 290
5 40 25 10 95 175
verschil b - a 60 -10 -55 50
0 -10 5 5 10 0 10 0
5
Factsheet Baarle-Nassau
Demografische ontwikkelingen 2022
< 23 jaar 23 tot 65 jaar eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 65+ eenpersoons 65+ tweepersoons gezin eenoudergezin totaal
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
15 485 455 485 645 795 190 3.070
10 0 -30 130 35 -25 50 165
2022
sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal huishoudens totaal doelgroep corporaties
10 5 -30 130 35 -20 50 175
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
10 15 -20 135 40 -10 55 225
-5 -25 -65 45 -30 -15 0 -90
-5 -5 -50 60 -20 15 10 0
ontwikkeling 2022 tot 2030
ontwikkeling 2030 tot 2040
woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
180 180 405 555 345 460 945 3.070 1.320
30 40 45 20 15 -10 25 165 130
30 40 45 20 15 -5 30 175 135
35 45 50 30 20 0 45 225 160
-25 30 -10 -10 -20 -35 -20 -90 -15
-20 35 -5 5 -10 -25 15 0 20
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype 2022
koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
1.855 115 520 265 310 3.070
80 15 0 20 55 165
85 15 0 20 55 175
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
115 20 10 25 60 225
-30 0 -40 -15 0 -90
25 0 -25 -5 5 0
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030
Ontwikkeling woningbehoefte naar huishoudenstype, bij de provinciale prognose 2023 en terugblik provinciale prognoses 2020 150 100
150 85
100 20
50
20
eenoudergezin
eenoudergezin gezin
70gezin
50
15 15 65+ tweepersoons
0
0
65+ eenpersoons
-50
-50
-100
-100 grondg.
koop
app.
0
grondg.
app.
huur
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar grondg. app. eenpersoons koop
65+ tweepersoons 0
23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons
< 23 jaar grondg.
app.
huur
prov. 2020 huishoudens
prov. 2023 huishoudens
25
65+ eenpersoons
totaal 2022-2030 (saldo)
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom 2022
koop particuliere huur corporatie huur onzelfstandig totaal
1.975 485 305 310 3.070
Ontwikkeling behoefte koopwoningen 2022 koop
tot € 225.000 €225.000 - €355.000 €355.000 - €450.000 €450.000 - €550.000 meer dan € 550.000 totaal koop
80 525 350 355 655 1.970
Ontwikkeling behoefte huurwoningen 2022 totaal huur
tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1000 > € 1.000 totaal huur tot € 763
110 225 95 100 165 95 790 530
corporatie huur
2022
tot € 442 € 442 tot € 633 € 633 tot € 679 € 679 tot € 763 € 763 tot € 1000 > € 1.000 totaal corporatie huur tot € 763
25 170 65 40 0 0 305 305
ontwikkeling 2022 tot 2030 prov 2023 prov 2023 woondeal variant huishoudens woonbehoefte 100 30 -10 55 175
95 30 -10 55 165
130 40 -5 60 225
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte -35 -35 -20 0 -90
ontwikkeling 2022 tot 2030
ontwikkeling 2030 tot 2040
prov 2023 prov 2023 woondeal variant huishoudens woonbehoefte
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
5 40 25 15 15 100
5 40 25 15 10 95
10 50 30 20 25 135
2022 tot 2030 prov 2023 prov 2023 woondeal variant huishoudens woonbehoefte 10 -15 0 -5 10 15 20 -5
10 -15 0 -5 10 15 20 -5
15 -10 5 -5 15 15 35 5
2022 tot 2030 prov 2023 prov 2023 woondeal variant huishoudens woonbehoefte 0 -10 5 -5 0 0 -10 -10
0 -10 5 -5 0 0 -10 -10
0 -10 5 -5 0 0 -5 -5
0 0 -5 -10 -20 -35
totaal betaalbaar: a + b
woondeal variant 2022 tot 2030 a. ontwikkeling behoefte b. uitgangspunt beleid 35 -5 40 55 35 60 110 110 75
50 26
0 15 5 0 0 25
2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte -10 -15 -5 -5 -10 0 -50 -40
-5 -10 -5 -5 -5 0 -30 -25
2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte 0 -10 -5 0 0 0 -20 -20
Woningbehoefte versus beleid
a. betaalbaar: sociale huur b. betaalbaar: overig c. (middel)duur totaal woningen
25 -20 -10 5 0
verschil b - a 40 -15 -25 25
0 -5 -5 0 0 0 -10 -10
6
Factsheet Dongen
Demografische ontwikkelingen 2022
< 23 jaar 23 tot 65 jaar eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 65+ eenpersoons 65+ tweepersoons gezin eenoudergezin totaal
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
75 1.835 1.860 1.525 2.005 3.365 750 11.415
25 315 -60 455 230 5 70 1.040
2022
sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal huishoudens totaal doelgroep corporaties
30 335 -45 460 240 30 75 1.120
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
35 405 10 490 265 110 90 1.405
-20 -75 -210 515 175 65 170 615
-20 15 -150 540 210 250 210 1.050
ontwikkeling 2022 tot 2030
ontwikkeling 2030 tot 2040
woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
555 475 1.530 2.225 1.250 2.010 3.370 11.410 4.785
50 110 180 365 120 40 175 1.040 705
55 110 185 380 130 55 200 1.120 735
75 120 220 445 160 110 280 1.410 860
5 100 135 180 40 -25 175 615 420
25 110 175 255 85 60 340 1.050 565
Ontwikkeling woningbehoefte naar eigendom en woningtype 2022
koop grondgebonden koop appartement huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
ontwikkeling 2022 tot 2030 woondeal prov 2023 prov 2023 variant huishoudens woonbehoefte
7.440 500 1.985 1.315 170 11.410
520 100 135 235 50 1.040
575 105 150 250 50 1.120
ontwikkeling 2030 tot 2040 prov 2023 prov 2023 huishoudens woonbehoefte
745 120 195 290 55 1.410
425 45 5 135 10 615
730 60 70 175 15 1.050
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030
Ontwikkeling woningbehoefte naar huishoudenstype, bij de provinciale prognose 2023 en terugblik provinciale prognoses 2020 700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200
575
250 105
grondg.
koop
app.
150
grondg.
700 600 500 400 300 200 100 0 -100 -200
app.
huur
eenoudergezin
eenoudergezin gezin
410gezin
65+ tweepersoons
65+ tweepersoons 75 65 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar grondg. app. eenpersoons koop