Bijlage 1- Toelichting met bijlages, verbeelding en planregels 'Raadhuisstraat 4-6, Gilze'

BESTEMMINGSPLAN

RAADHUISSTRAAT 4-6, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN RAADHUISSTRAAT 4-6, GILZE GEMEENTE GILZE-RIJEN Planstatus

Vastgesteld

Datum

28 - 02 - 2025

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPRaadhuisstr4en6-VG01

Auteur(s)

Ordito

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1.

Inleiding

2

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

2 2 3 5 5

2.

Bestaande situatie

6

2.1 2.2 2.3

Historische context Ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

6 6 7

3.

Toekomstige situatie

9

4.

Beleidskader

13

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

13 15 17

5.

Randvoorwaarden

26

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12

Bodemkwaliteit Water Luchtkwaliteit Geluid Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Natuurwetgeving Cultuurhistorie Archeologie Vliegbasis Gilze-Rijen Mer-beoordeling Niet gesprongen explosieven

26 27 30 31 32 34 36 38 40 42 43 44

6.

Juridische regelgeving

45

6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

45 45 46

7.

Uitvoerbaarheid

47

7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

47 47

Bijlagen: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Verkennend bodemonderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai QuickScan Natuurwetgeving Berekening stikstofdepositie Archeologisch vooronderzoek Verslag omgevingsdialoog

|2

1. INLEIDING 1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de herontwikkeling van de Raadhuisstraat 4-6 te Gilze. Momenteel bestaat het gehele plangebied uit braakliggend terrein. Het planvoornemen betreft een herontwikkeling voor woningbouw met de realisatie van 5 appartementen. Op basis van het huidige bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘Wonen’ met een bouwaanduiding ‘Twee- aan- een’ waardoor ter plaatse maximaal twee wooneenheden zijn toegestaan. Op basis van het huidige bestemmingsplan is de bouw van 5 wooneenheden niet mogelijk. Met dit bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Raadhuisstraat 4-6 te Gilze in de gemeente Gilze en Rijen. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom, aan de rand van het historische centrumgebied van Gilze. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie L, perceelnummer 3846 en heeft een oppervlakte van 521 m². Aan de zuidzijde grenst het plangebied aan de Raadhuisstraat die in oostelijke richting overgaat in de Aalstraat. Ten zuidoosten en westen wordt het plangebied ingeklemd door twee cultuurhistorisch waardevolle panden, Raadhuisstraat 2 en Raadhuisstraat 8. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de achtertuinen van deze naastgelegen panden en door een pand gelegen aan de Heuvelstraat 14.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|3

Figuur 1 Ligging plangebied binnen Gilze (plangebied globaal rood omlijnd)

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Woongebied Gilze’, vastgesteld op 24 september 2012.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|4

Figuur 2 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied rood omlijnd)

Enkelbestemmingen Voor het perceel geldt de bestemming ‘Wonen’ met een bouwvlak. Binnen deze bestemming zijn de aangewezen gronden voor de afzonderlijke huisvesting van huishoudens of daarmee vergelijkbare economische eenheden van een of meer personen, al dan niet in samenhang daarmee aan-huisgebonden-beroepen, tuinen en erven en de bij de bestemming behorende voorzieningen zoals water en waterhuishoudkundige voorzieningen, groenvoorzieningen, parkeervoorzieningen en uitritten. Het plangebied heeft de bouwaanduidingen ‘specifieke bouwaanduiding-cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’ en ‘twee-aaneen’. Het plangebied is ter plaatse bestemd als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing en er zijn uitsluitend twee-ondereen-kap woningen toegestaan. Het bouwvlak ligt over het zuidelijk deel van het perceel en mag voor volledig bebouwd worden. De breedte van het hoofdgebouw bedraagt tenminste 6 meter, de oppervlakte aan hoofdgebouw, aan, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag niet meer bedragen dan 60% van het bouwperceel met een maximum van 250 m2. De goot- dan wel bouwhoogte van aan-, uit- en vrijstaande bijgebouwen mag ten hoogste respectievelijk 3 en 5,5 meter bedragen, met dien verstande dat de absolute hoogte in elk geval moet zijn gelegen binnen een denkbeeldig vlak onder 60º gaande door de goothoogtelijn op de zijdelingse perceelsgrens.

Dubbelbestemmingen Over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’. Deze gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 100 m² en dieper dan 40 cm. Gebiedsaanduiding Het plangebied ligt in het vigerend bestemmingsplan volledig binnen de gebiedsaanduiding ‘overig – IHCS – 1’. In het verband met het beschermingsgebied van in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen is het verboden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte hoger dan 56 meter boven NAP te realiseren.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|5

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling. • Regels: In de regels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. • Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving en toetsing van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|6

2. BESTAANDE SITUATIE 2.1

Historische context

Historie Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk ligt een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden/ heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het (huidige) Bisschop De Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Buiten dit bebouwingslint bevond zich aan de uitwaaierende straten sporadisch verspreid gelegen bebouwing. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeit Gilze in omvang. De groei vindt niet concentrisch om dit bebouwingslint heen plaats. De bebouwingstoename is met name zichtbaar ten noorden en westen van het Bisschop De Vetplein.

Door deze groei van Gilze in noordelijke en westelijke richting verschuift het ruimtelijke zwaartepunt in deze richting. Deze verschuiving is nog terug te zien in het functionele patroon van Gilze: de meeste centrumfuncties bevinden zich niet in het lint tussen de Heuvel en het Bisschop De Vetplein, maar juist rondom het Bisschop De Vetplein en de noordelijker gelegen straten. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze.

2.2

Ruimtelijke structuur omgeving

De gemeente Gilze en Rijen omvat de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten. De gemeente ligt tussen Breda en Tilburg. Hemelsbreed liggen Gilze en Rijen vier kilometer van elkaar vandaan, gescheiden door de A58 en de vliegbasis Gilze-Rijen. Door de ligging aan de A58, de N282 en de N631 heeft de gemeente Gilze en Rijen een goede bereikbaarheid. De Raadhuisstraat, die in westelijke richting loopt richting de Oranjestraat en in oostelijke richting naar de Aalstraat, is een van de bebouwingslinten waarlangs het dorp is ontstaan. De Raadhuisstraat kent een concentratie van woningen, sociaal maatschappelijke-, en centrum voorzieningen. De westzijde van de Raadhuisstraat bestaat voornamelijk uit centrumvoorzieningen zoals winkels en horeca. De oostzijde van de Raadhuisstraat bestaat voornamelijk uit woningbouw met een bouwmassa van één of twee bouwlagen met kap, cultuurhistorisch waardevolle panden en sociaal-maatschappelijke functies welke zijn gehuisvest in grootschalige bouwwerk aan de Heuvel zoals basisschool De Wildschut en een kinderopvanglocatie. De stedenbouwkundige structuur wordt gekarakteriseerd door een licht gebogen straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het straatprofiel is ingericht met een klinkerrijbaan. Het veelal ontbreken van voortuinen zorgt voor een stenig karakter in de straten.

Dit is een karakteristiek voor de kern van Gilze.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|7

2.3

Bestaande situatie

Het plangebied, de Raadhuisstraat 4-6, bevindt zich aan de oostelijke zijde van de Raadhuisstraat ten zuiden van de woonkern van Gilze. De Raadhuisstraat behoort tot één van de historische linten waarlangs het dorp is ontstaan. De westelijke zijde van de Raadhuisstraat behoort tot het centrumgebied en sluit aan op het Bisschop de Vetplein. De oostelijke zijde van de Raadhuisstraat sluit aan op de Heuvel en de Aalstraat en behoort tot een woongebied. Aan de Raadhuisstraat liggen woningen afgewisseld met detailhandel, horeca en overige voorzieningen. Aan de Raadhuisstraat 4-6 stond in het verleden een historische langgevelboerderij, welke vanwege de slechte bouwkundige staat in 2015 is gesloopt. Sindsdien is het plangebied onbebouwd en bestaat het perceel uit braakliggend terrein, begroeid met gras en wilde planten. Aan de straatzijde staan twee leilinden die het trottoir scheiden van de straat. Het trottoir is ter hoogte van het plangebied breder. De zuidelijke grens van het plangebied bevindt zich ongeveer een halve meter achter de rooilijn van de naastgelegen panden aan de Raadhuisstraat 2 en 8. Ter hoogte van het plangebied bestaat de Raadhuisstraat voornamelijk uit woningbouw met een bouwmassa van één bouwlaag met kap. Aan de zuidzijde van de Raadhuisstraat, tegenover het plangebied aan de Raadhuisstraat/Heuvel, bevindt zich de nieuwbouw van basisschool de Wildschut.

In dit gebouw is tevens een kinderopvanglocatie gevestigd. Ten zuidoosten aan de Heuvel bevindt zich een woongebouw met op de begane grond een horeca gelegenheid. Aan de oostzijde van het plangebied aangrenzend aan Raadhuisstraat 2 loopt een doodlopende straat welke ter hoogte van het plangebied over gaat in een voetpad richting de Heuvelstraat. Ten noorden en westen grenst het plangebied aan de achtertuinen van de naastgelegen woningen en een woning aan de Heuvelstraat 14.

Figuur 3 Ligging en begrenzing plangebied (plangebied rood omlijnd)

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|8

Figuur 4 Bestaande situatie plangebied aan de Raadhuisstraat

Figuur 5 Bestaande situatie achterzijde plangebied

Figuur 6 Voormalige langgevelboerderij in het plangebied bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|9

3. TOEKOMSTIGE SITUATIE Stedenbouwkundig plan Het planvoornemen betreft een ontwikkeling van gestapelde woningen met een maximum van 5 woonheden. In het huidige bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming ‘Wonen’ met een bouwaanduiding ‘twee-aan een’ en een maximum van 2 wooneenheden. Daarnaast heeft het perceel de ‘specifieke bouwaanduiding- cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’. Na de sloop van de voormalige langgevelboerderij in 2015 is deze aanduiding echter niet meer van toepassing. In de nieuwe situatie maakt de bestemming het mogelijk om in het plangebied een appartementengebouw voor 5 wooneenheden te realiseren. Met het planvoornemen wordt aan de zuidzijde van het braakliggend terrein aan de Raadhuisstraat 4-6, een gebouw gebouwd voor 5 appartementen. Op de begane grond en de eerste verdieping worden elk twee appartementen voorzien. Op de tweede verdieping is één appartement voorzien. Aan de noordoostzijde, parallel aan de doodlopende straat en aan de achterzijde van het pand Raadhuisstraat nummer 2, worden een aantal bergingen en parkeervoorzieningen gerealiseerd. Aan de achterzijde van het appartementengebouw zijn eveneens twee bergingen en tuinen voorzien. Stedenbouwkundig kan de locatie kwalitatief worden verbeterd door de ontwikkeling van een gebouw op het huidige braakliggende terrein, passend bij de twee naastgelegen karakteristieke panden.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt en de welstandsnota is het van belang dat de variatie in schaal en korrelgrootte van de bebouwing langs de Raadhuisstraat met het initiatief wordt versterkt.

bergingen

parkeerterrein

tuin

appartementen

Figuur 7 Schetsontwerp toekomstige situatie

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|10

Figuur 8 Schetsontwerp voorzijde

Figuur 9 Schetsontwerp achterzijde en doorsnede

Het toekomstige gebouw gelegen aan de Raadhuisstraat verwijst naar de bestaande woonbebouwing aan de Raadhuisstraat. Het bouwwerk bestaat uit een bouwmassa met 1 bouwlaag en een Franse kap. Deze bouwmassa wordt evenwijdig gepositioneerd aan de Raadhuisstraat en komt op de bestaande rooilijn. De rooilijn van het plangebied ligt niet in het verlengde van de bouwwerken aan de Raadhuisstraat 8 en de Raadhuisstraat 2. Bij deze bouwwerken ligt de rooilijn ongeveer een halve meter dichter op de straat en is het trottoir smaller. Het gebouw grenst aan de oostzijde direct aan het bouwwerk van de Raadhuisstraat 2. De karakteristieke stijl, met de hoge ramen en het mansardedak sluiten aan bij de naastgelegen cultuurhistorisch waardevolle panden. In het bouwwerk aan de Raadhuisstraat 4-6 worden zowel op de begane grond, als op de eerste de verdieping 2 appartementen gerealiseerd. Deze worden gescheiden door een gang die vanaf de voorzijde van het gebouw naar de achterzijde loopt. Deze gang krijgt op de begane grond een ingang aan zowel de voorzijde als aan de achterzijde. Het trappenhuis bevindt zich aan de voorzijde van de gang. De twee appartementen op de begane grond krijgen een kleine tuin aan de achterzijde. Op de eerste verdieping komt het trappenhuis uit op een vide. De twee appartementen op deze verdieping hebben aan de achterzijde een klein balkon.

Onder de kap op de tweede verdieping wordt 1 appartement gerealiseerd met aan de achterzijde een ruim balkon. De appartementen op de begane grond en op de eerste verdieping hebben een oppervlakte van circa 80 m². Het appartement in de kap op de tweede verdieping heeft een oppervlakte van circa 90 m². De bouwhoogte bedraagt circa 9,5 meter en de goothoogte bedraagt circa 4,25 meter. Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ biedt houvast voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is afhankelijk van de voorzieningen en de parkeernorm die bij de betreffende ontwikkeling hoort. In de ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ wordt onderscheid gemaakt tussen normen voor de zones ‘centrum’ en ‘overig’. Het plangebied ligt conform de nota parkeernormen in de zone ‘overig’. Met de beoogde bestemmingswijziging wijzigt de parkeerbehoefte.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|11

Bestaande situatie In de bestaande situatie is er in het plangebied geen gebouw aanwezig en is het terrein braakliggend. Omdat de woonfunctie in de bestaande situatie niet in gebruik is, is er geen specifieke parkeerbehoefte voor het plangebied. Toekomstige situatie In de Nota parkeernormen wordt bij woningen een onderscheid gemaakt tussen woningen groter en kleiner dan 90 m². Voor woningen groter dan 90 m² geldt een norm van 2 parkeerplaatsen per woning. Bij woningen kleiner dan 90 m² geldt een norm van 1,8 parkeerplaatsen per woning. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de toekomstige situatie weergegeven. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de toekomstige situatie weergegeven. Parkeerbehoefte toekomstige situatie functie Parkeernorm Nota Oppervlakte/aantal parkeerbehoefte Parkeernormen 2017 Woning < 90 m2 1,8 pp/woning 5 9,0 pp Totaal 9,0 pp Met de komst van 5 nieuwe woningen geldt een parkeerbehoefte van 9,0 parkeerplaatsen. Dit zijn 9 parkeerplaatsen extra ten opzichte van de huidige situatie. In het bouwplan wordt voorzien in parkeerruimte op eigen terrein voor 9 parkeerplaatsen. Het terrein met de parkeerplaatsen is bereikbaar via het doodlopend straatje ten oosten van het plangebied en sluit aan op de Raadhuisstraat. Initiatiefnemer maakt mogelijk dat de parkeervoorzieningen van Raadhuisstraat 2 via recht van overpad bereikbaar zijn.

Fietsparkeren In het plan zijn 5 bergingen opgenomen. Voor elk appartement één berging. Per appartement moeten bewoners minimaal 2 fietsen kunnen parkeren op eigen terrein. De bergingen zijn elk 6 m2. Dat is volgens het CROW voldoende voor 2 fietsen. Verkeer Op basis van de richtlijnen voor verkeersgeneratie uit de CROW publicatie 381 geldt voor appartementen in de koopsector, midden (matig stedelijk) een verkeersgeneratie van 6,0 motorvoertuigen per etmaal. Bij 5 appartementen betekent dit een verkeersgeneratie van 30 motorvoertuigen per etmaal. Bestaande situatie Volgens de huidige bestemming mogen er twee aaneen gebouwde woningen aanwezig zijn. Een dergelijke woning heeft een verkeersgeneratie van 8,2 motorvoertuigen per etmaal. Bij twee woningen een verkeersgeneratie van 16,2 motorvoertuigen per etmaal. Toekomstige situatie De toename van de verkeersgeneratie per etmaal als gevolg van de planontwikkeling bedraagt 13,8 motorvoertuigen per etmaal. Als vuistregel geldt dat ca. 10% van dit aantal in het spitsuur zal rijden. Dit betekent ca. 1,4 motorvoertuigen in het drukste spitsuur. Een dergelijke zeer beperkte hoeveelheid verkeer zal geen nadelige gevolgen voor de langzaam verkeersroute door de doodlopende straat hebben. De appartementen zullen, volgens de CROW-kengetallen 25-30 voertuigbewegingen per etmaal opleveren.

Daartegenover staat dat de huidige bestemming, en daarbij behorende verkeersbewegingen vervallen. Dit zijn circa 15 verkeersbewegingen per etmaal. De toename is daarmee 10-15 verkeersbewegingen per etmaal. Beperkt extra verkeer op het ontsluitende pad is verkeersveilig haalbaar. Zie punt 2A. Aanvullende maatregelen zijn niet noodzakelijk. De aansluiting op de Raadhuisstraat/Heuvel is voldoende veilig bij normaal gebruik. Zoals bij elke uitweg dient

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|12

uitrijdend verkeer op te letten op overige verkeer. Dit overig verkeer is voldoende zichtbaar bij voorzichtig uitrijden.

Parkeerterrein met 9 parkeerplaatsen

Doodlopende straat

Bestaande in-/uitrit

Figuur 11 Toekomstige situatie parkeren

De ontsluiting via het pad tussen Raadhuisstraat 2 en Aalstraat 60 is, op het smalste deel ongeveer 4,40-4,50 meter breed. Iets breder dan vermeld in de toelichting. Deze breedte voldoet ruim aan de CROW-richtlijnen voor een eenrichtingsstraat, met een enkele fietser in de tegenrichting (3,85m). Maar ook aan de CROW-richtlijn voor een eenrichtingsstraat met relatief veel fietsers in de tegenrichting (4,40m). Dit is voldoende, omdat er een zeer beperkte hoeveelheid autoverkeer van deze ontsluiting gebruik maakt. Daardoor is de kans dat autoverkeer elkaar tegenkomt klein. Daarnaast rijdt het verkeer stapvoets, terwijl de richtlijnen uitgaan van een snelheid van 30 km/uur. Tenslotte heeft autoverkeer zicht op elkaar bij het in- of uitrijden, waardoor zij op elkaar kunnen wachten. In het geval er een auto en fiets tegelijk gebruik maakt van het pad, is er voldoende ruimte om elkaar veilig te passeren. Het ontsluitingspad wordt overigens al beperkt gebruikt, voor de ontsluiting van drie andere percelen. Er zijn bij de gemeente geen meldingen bekend dat dit tot verkeersonveiligheid leidt Aanvullende maatregelen zijn niet noodzakelijk. De aansluiting op de Raadhuisstraat/Heuvel is voldoende veilig bij normaal gebruik. Zoals bij elke uitweg dient uitrijdend verkeer op te letten op overige verkeer. Dit overig verkeer is voldoende zichtbaar bij voorzichtig uitrijden.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|13

4. BELEIDSKADER 4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerkingen tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale karakter. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 inwerking getreden.

Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|14

voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Het planvoornemen betreft het vergunnen van 5 appartementen binnen stedelijk gebied. In de lijn van de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de raad van state wordt dit niet als een stedelijke ontwikkeling beschouwd. Zodoende is deze woningbouwlocatie niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk aandacht te besteden aan de uitvoerbaarheid en behoefte van het plan. Kwantitatieve behoefte De woningbehoefte is dermate groot in de regio, dat in alle marktregio’s en in alle segmenten tekorten aan harde plannen zijn. In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte.

Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. De gemeente Gilze en Rijen is van plan om naast de vervangende nieuwbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen. Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te behouden, die toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Nieuwbouw bevordert tevens de doorstroming en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen voor nieuwe inwoners. De gemeente richt zich op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in de dorpen. In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor de oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Gezien de grote woningbehoefte in de regio en komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering.

Kwalitatieve behoefte Het planvoornemen betreft een inbreidingslocatie is gelegen aan de oostzijde van de Raadhuisstraat 4-6, een gebied met hoofdzakelijk de functie wonen. Bij de herontwikkeling wordt een braakliggend terrein ingevuld met in totaal 5 wooneenheden. De functie wonen voor 2 wooneenheden is al vergund op basis van het huidige bestemmingsplan en onderliggend bestemmingsplan voorziet in de realisatie van 5 appartementen. Kijkend naar de directe omgeving biedt de locatie voldoende kansen om de Raadhuisstraat 4-6 zowel functioneel als ruimtelijk kwalitatief beter te laten aansluiten bij zijn directe omgeving dan in de huidige situatie. Bij nieuwbouw op centrumlocaties zet de gemeente Gilze en Rijen in op de toevoeging van levensloopbestendige woningen voor ouderen. Om doorstroming per kern te borgen dient in elke kern gebouwd te worden. In Gilze gaat het om het bouwen voor eigen inwoners en nieuwkomers. Prioriteit ligt bij vrijstaande eengezinswoningen en appartementen met lift. Hierdoor komt de bestaande woningvoorraad deels vrij voor starters en wordt de doorstroming bevorderd. Daarnaast trekt Gilze met deze toevoeging aan de woningmarkt nieuwkomers aan. Tevens streeft de gemeente naar inbreiding voor uitbreiding als overkoepelend thema voor alle woningbouwontwikkelingen.

De beoogde ontwikkeling kan gezien worden als een inbreidingslocatie waar een vraag gestuurde vorm van bouwen wordt beoogd. Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen niet gezien kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus niet Ladderplichtig is. Vanuit een goede ruimtelijke ordening blijkt dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt behoefte is aan onderliggend planvoornemen. bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|15

Conclusie Het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2021 in werking. In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen. Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld.

Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • Verbod uitbreiding veehouderij (rechtstreeks werkende regels: landbouw) • Stalderingsgebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling) • Stedelijk gebied

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|16

• •

(rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Concentratiegebied (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging)

Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen ‘Stedelijk gebied’ een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hier bij aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ in 4.1 Rijksbeleid. Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking.

Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant. Norm wateroverlast Stedelijk gebied (art. 4.2) Met het oog op de bergings- en afvoercapaciteit waarop regionale wateren moeten zijn ingericht, geldt binnen Stedelijk gebied, als norm een overstromingskans van 1/100 per jaar voor gebieden die in een ruimtelijk plan bestemd zijn voor het doeleind bebouwing. De norm betreft een inspanningsverplichting. Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening.

Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) • de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) • meerwaardecreatie (art. 3.8) Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. De herontwikkeling vindt plaats binnen een bestaand bouwperceel. Het planvoornemen voorziet in de bouw van 5 appartementen. De bebouwingsregeling uit het vigerend bestemmingsplan ‘Woongebied Gilze’ worden overgenomen, bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|17

waarbij de maatvoering van de bebouwing wordt gebaseerd op de bestaande bebouwing in de omgeving van het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; • de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (art.

3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in bebouwing van totaal 5 nieuwe wooneenheden. De functie ‘Wonen’ voor 2 wooneenheden is al vergund op basis van het huidige bestemmingsplan. Het plangebied bestaat uit braakliggend terrein. Nieuwe bebouwing in het plangebied draagt bij aan een verbetering van de fysieke kwaliteit van de leefomgeving. Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplan. De rol van de structuurvisie is veelzijdig: • De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities; • Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners; bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|18

•

•

De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht. Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden; Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren.

In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap o Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2. Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies o Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk 3. Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Herkenbare en levendige dorpsharten o Goed functionerende winkelconcentratiegebieden 4. Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid o Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid

Figuur 12 Uitsnede visiekaart Stedelijk gebied (plangebied blauw omlijnd)

Beleidsuitgangspunten Gilze Voor Gilze bevat de structuurvisie stedelijk gebied het volgende relevante beleid voor de planlocatie: In de gemeentelijke Structuurvisie Stedelijk gebied is de Raadhuisstraat aangeduid als hoofdwegenstructuur. De bebouwing gelegen aan de Raadhuisstraat wordt grotendeels gekenmerkt door een representatieve uitstraling.

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|19

Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben een sterke relatie met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers, woningbouw kan de motor zijn voor herstructurering. Daarbij bepaalt het aanzicht van de woningen voor een deel de ruimtelijke kwaliteit. Hoewel grote delen van onze dorpen een hoge woonkwaliteit kennen, zijn er op verschillende plekken ook verbeteringen mogelijk. Daarom heeft de gemeente in de Structuurvisie Stedelijk Gebied vier doelstellingen geformuleerd, aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonomgeving kan worden getoetst. De gemeente kan deze doelstellingen gebruiken om het woningbouwprogramma de komende jaren te prioriteren en te faseren. Deze vier doelstellingen ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving, zijn: • Versterking van de hoofdstructuur. Ofwel, de herkenbaarheid van de structuur van linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken onze linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd. In onze linten zijn momenteel ietwat verloederde plekken te vinden. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving. • Behoud van cultuurhistorische waarden.

Dit speelt met name bij de oude fabriekspanden in Rijen, gelegen achter het lint. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden krijgen voorrang. • Sociale duurzaamheid. Het beleid ten aanzien van WMO, jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen is dynamisch van aard. Het vraagt om een specifieke aanpak. Uit dit beleid vloeien nieuwe ruimtelijke vraagstukken voort. Deze nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk ingepast in onze kernen, waardoor de sociaal maatschappelijk cohesie ter plaatse wordt vergroot. • Functionele noodzaak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden. Toetsing De ontwikkeling van de locatie Raadhuisstraat 4-6 in Gilze draagt bij aan de versterking van de hoofdstructuur en de representatieve uitstraling van de Raadhuisstraat. Het huidige braakliggende terrein zorgt voor een mindere uitstraling. De bebouwing bestaat uit een karakteristiek appartementengebouw voor 5 appartementen. Een twee-aan-een woning met twee wooneenheden is al vergund op basis van het huidige bestemmingsplan en onderliggend bestemmingsplan voorziet in het vergunnen van gestapelde woningen met een maximum van 5 wooneenheden. Dit heeft een hogere kwaliteit van de woonomgeving tot gevolg.

Verder heeft de ontwikkeling een functionele noodzaak vanwege het braakliggende terrein binnen het plangebied. Met het planvoornemen worden woningen in de vorm van appartementen gerealiseerd, nabij het centrumgebied van Gilze en diverse maatschappelijke voorzieningen. Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan passend is binnen het beleid. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten. De toekomstvisie heeft als functie dat zij: bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|20

• • • •

Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025; Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente; Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn; Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden.

De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd. In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: • Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur, die optimaal worden gebruikt; • Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied. Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toenamen van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdient ook maatschappelijk aan de gemeente binden.

De gemeente wil inspelen op een behoefte van veel mensen om dicht bij hun werk te wonen. Daarom moet het woningaanbod gevarieerd zijn: van betaalbare woningen en appartementen voor jonge gezinnen en ouderen tot exclusieve woonvormen. Toetsing In de gemeente is tot 2025 voldoende ruimte voor woningbouw voorhanden. Die ruimte is zowel voor inbreiding in de bestaande kernen Gilze en Rijen, als voor uitbreiding. Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als bouwkosten dat toelaten. De gemeente wil de ruimte in en om de kernen Gilze en Rijen op een kwalitatief hoogwaardige manier invullen: met passende woningbouw of met publieke (groene) ruimte. Dat komt de kwaliteit van de bebouwde structuur van de kernen ten goede. Het planvoornemen betreft het realiseren van een gebouw voor 5 appartementen. Dit draagt bij aan het woningaanbod. Het planvoornemen maakt inbreiding voor woningbouw mogelijk waarbij de ruimtelijke kwaliteit wordt verbeterd. Hiermee sluit het voornemen aan bij de toekomstvisie van de gemeente Gilze en Rijen. Woonvisie Op 16 december 2019 is door de gemeenteraad van de gemeente Gilze en Rijen de woonvisie ‘Wonen in Gilze en Rijen – Doorstromend, duurzaam en divers’ vastgesteld. Het woonbeleid van de gemeente is beschreven in deze woonvisie. De woonvisie heeft een viertal pijlers, namelijk: 1.

Vitale en leefbare kernen; we streven naar het behoud van het dorpse en ruimtelijk karakter, versterken de diversiteit zowel qua woningvoorraad als bevolkingssamenstelling en focussen ons op de bestaande voorraad. 2. Betaalbaar wonen; we staan voor voldoende betaalbare woningen. We zetten nieuwbouw in als motor voor doorstroming en hebben aandacht voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. 3. Een duurzame woningvoorraad; sociaal én particulier. Daarbij gaan we voor circulair, klimaat adaptief en een schoon woon- en leefklimaat. Hierbij speelt de energie-transitie bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|21

4.

een belangrijke rol. Comfortabel wonen met zorg en welzijn; we faciliteren het langer zelfstandig wonen thuis in de wijk en waar nodig in geclusterde vorm.

De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Toetsing Met het plan worden vijf appartementen toegevoegd aan het centrumgebied van Gilze. Gezien de grote woningbehoefte in de regio, draagt het plan bij aan de kwantitatieve regionale woningbehoefte. Welstandsnota Gemeente Gilze en Rijen Welstandstoezicht is begin twintigste eeuw ingesteld om te voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte zouden ontsieren. De welstandsbeoordeling is gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook in zijn omgeving worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen van die omgeving een rol spelen. Het welstandsbeleid voor de gemeente Gilze en Rijen is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet.

Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht is bedoeld om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen. Het gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: • De relatie tussen vorm, gebruik en constructie; • De relatie tussen bouwwerk en omgeving; • De betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context; • Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit; • Schaal en maatverhoudingen; • Materiaal, textuur, kleur en licht. Op 20 december 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vernieuwen van het welstandsbeleid. Uit dit besluit blijkt dat de Welstandsnota Gilze en Rijen alleen nog geldt voor de rode gebieden op de bij het besluit behorende kaart.

Voor de gele gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet meer, maar in plaats daarvan zal de beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden door middel van de ‘algemene voorschriften gele gebieden.’ Voor groene gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet, met uitzondering van de excessenregeling

bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|22

Figuur 13 Uitsnede kaart Welstandsnota

Toetsing Het plangebied valt binnen het rode en roze gebied. Het roze gebied heeft betrekking op de voormalige langgevelboerderij in het plangebied, welke in het bestaande bestemmingsplan specifiek is aangeduid als ‘cultuurhistorisch waardevolle bebouwing’. Voor de rode gebieden beoordeelt de Welstandscommissie de bouwplannen op basis van de Welstandsnota. Het bouwplan wordt voorgelegd aan de Welstandscommissie, die een advies zal geven. Beleidsplan Archeologie In 2010 heeft SRE Milieudienst een Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en een beleidskaart voor het gehele grondgebied van de gemeente Gilze en Rijen opgesteld. Het Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en beleidskaart met bijbehorende toelichting zijn op 26 april 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Beleidskaart De gemeentelijke beleidskaart is gebaseerd op een grote hoeveelheid (veld-)gegevens die toegespitst zijn op de lokale situatie. Hierdoor ontstaat een goed onderbouwd beleidsdocument en kunnen verantwoorde keuzes gemaakt worden over het al dan niet hoeven uitvoeren van archeologisch onderzoek. Door de verwachtingswaarde in categorieën onder te verdelen, wordt tevens onderscheidt gemaakt in de omvang van de ingreep. Met andere woorden: hoe lager de verwachtingswaarde, hoe groter een ingreep mag worden uitgevoerd, zonder voorafgaand archeologisch onderzoek.

In de praktijk betekent dit dat aanvragers slechts dan een archeologisch onderzoek moeten uitvoeren, als er sprake is van een gefundeerde en goed beargumenteerde verwachtingswaarde. Dus minder vaak onderzoek verplicht voor de burgers/bedrijven en pas onderzoek verplicht bij activiteiten van grotere omvang. Anderzijds worden de locaties met hoge(re) verwachtingswaarden nog steeds goed beschermd. Juist doordat de beleidskaart een zeer getrouw beeld geeft van de verwachtingswaarden, mag dit beleid dan ook op groot draagkracht rekenen. Het beleid zorgt dus voor lastenverlichting voor de aanvragers en doet tegelijkertijd geen enkele afbreuk aan de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed. bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|23

Het gemeentelijk archeologiebeleid bestaat uit: • Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg, gemeente Gilze en Rijen • Beleidskaart en toelichting De archeologische beleidskaart vertaalt de archeologische waarden en –verwachting naar concrete maatregelen. Op basis van de beleidskaart wordt de gemeente onderverdeeld in verschillende categorieën met daaraan gekoppelde voorschriften. De beleidskaart wordt vertaald in de bestemmingsplannen. In paragraaf 5.9 Archeologie wordt getoetst aan de relevante archeologische beleidsstukken. Groenstructuurplan 2011 De gemeente Gilze en Rijen staat bekend als een open en groen gemeente tussen de steden Tilburg en Breda. Op de eerste plaats bepaalt het aantrekkelijke buitengebied, bestaande uit bosgebieden en open (broek-)ontginningen met beekdalen, het groene karakter. Ten tweede draagt het groen in en direct grenzend aan de kernen bij aan de groene uitstraling. Bosgebieden verweven met de kern en historische structuren, begeleid door boomstructuren, dragen sterk bij aan de uitstraling van de kern. Het groenstructuurplan biedt kaders voor ontwikkeling van de groenstructuren binnen de kernen, met aandacht voor de kwaliteiten die het groen in de gemeente Gilze en Rijen heeft. Iedere kern heeft hierbij een andere ontstaansgeschiedenis en karakteristiek die belangrijke kaders bieden voor de ontwikkeling van de huidige groenstructuur.

Groen binnen de kernen is echter niet vanzelfsprekend. Functies als woningbouw en parkeren vragen binnen de bebouwde kommen om ruimte, waardoor de structuren steeds verder verdicht raken. Door vast te leggen welk groen van belang is voor de uitstraling van de gemeente, wordt voorkomen dat groen een ander functie krijgt en zo verloren gaat. De doelstelling van het groenstructuurplan is: Het beschrijven van de lange termijn visie van de gemeente Gilze en Rijen ten aanzien van de inrichting van het openbaar groen, om een waardevolle, karakteristieke, gebruiksvriendelijke en duurzame groenstructuur te behouden, ontwikkelen en versterken, binnen de bebouwde kommen.

Figuur 14 Uitsnede Groenstructuurplan

Het groenstructuurplan heeft geen juridische status, maar met het vaststellen van de inhoud van het plan legt het gemeentebestuur zijn visie met betrekking tot het openbaar groen in de kernen voor een periode van 10 jaar vast. Het groenstructuurplan is daarmee een uitgangspunt in de bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze

|24

discussie over het groen in de kern en bij het dagelijks werk in de gemeente. Daarnaast biedt dit plan uitgangspunten voor het opstellen en toetsen van andere ruimtelijke plannen. Ruimtelijke ontwikkeling Bij ruimtelijke ontwikkelingen met een beperkte ruimte (met name bij inbreidingen), is de realisatie van een eigen sfeer met groenvoorzieningen van hoge kwaliteit het uitgangspunt. Deze groenvoorzieningen worden zoveel mogelijk gebundeld gerealiseerd en niet versnipperd door de wijk. Behoud van bestaande elementen is in alle gevallen een meerwaarde. De bijbehorende beleidsdoelen zijn: • Uitbreidingen kernen verbinden met het landschap door landschappelijk groen in de kern in te laten dringen; • Groenvoorzieningen van hoge kwaliteit bundelen bij in- en uitbreidingen, groen en rood zijn hierbij in balans; • Behoud bestaande waardevolle groenelementen waar mogelijk; Toetsing Het planvoornemen leidt niet tot een verandering in de groenstructuur aan de Raadhuisstraat. Duurzaam bouwen Gemeente Gilze en Rijen heeft specifieke ambities voor duurzaam bouwen. Hiervoor heeft de gemeente de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids. Deze biedt de architecten en ontwerpers een duidelijk handvat om hun product te toetsen aan de optimale verhouding tussen de schoonheids-, sociale-, milieukundige- en economische dimensies.

De Duurzaam Beeldkwaliteitsgids daagt uit een goede balans te vinden, waarbij de beschikbare ruimtelijke en vormgevende middelen zo efficiënt mogelijk worden ingezet. De doelstelling van de Duurzaam Beeldkwaliteitsgids is: • Duurzame functionaliteit als uitgangspunt voor de vorm, constructie, gebruik, beheer en schoonheid van het bouwwerk in zijn omgeving. Uitgangspunten om de doelstelling te bewerkstelligen zijn: • Duurzame en functionele cohesie tussen bouwwerk, private ruimte, openbare ruimte en omgeving; • Het bevorderen van sociale en culturele cohesie in de wijk; • Het duurzaam en functioneel ordenen van ruimten in en rondom bouwwerken in relatie tot openbare ruimte en omgevingsfactoren; • Duurzaam en functioneel bouwen in vorm, gebruik, constructie, beheer en schoonheid; • Helderheid in complexiteit door duurzame en functionele balans tussen maat, schaal, materiaal, kleur en duurzame omgevingsfactoren. Toetsing De bebouwing wordt volgens de laatste duurzaamheidseisen gebouwd. Met het planvoornemen is rekening gehouden met het functioneel ordenen van ruimten in en rondom bouwwerken in relatie tot de openbare ruimte. Klimaatkaart Gilze en Rijen Het klimaat verandert: de gemiddelde wereldtemperatuur stijgt en daarmee worden de gevolgen merkbaar. Het regent meer en harder, er komen meer dagen waarop het warmer is dan 30 graden.

De bodem wordt op de ene plaats natter en op een andere plaats droogt deze uit. Vanuit het Deltaplan zijn gemeenten verplicht om een stresstest light te maken. Dat is voor Gilze en Rijen de klimaatonderlegger in de vorm van een kaart. Een kaart is een middel om de effecten die de gemeente kan verwachten inzichtelijk te maken. Voor de Klimaatkaart Gilze en Rijen is een aantal gegevens uit bronnen zoals de bodemkaart, hoogte, zonneatlas en de Klimaateffectatlas gecombineerd en grafisch weergegeven. Op deze kaart staan de gevolgen die we kunnen bestemmingsplan Raadhuisstraat 4-6, Gilze