Bijlage 1 - Toelichting bestemmingsplan Pastorietuin Bisschop de Vetplein 10 Gilze

BESTEMMINGSPLAN PASTORIETUIN/BISSCHOP DE VETPLEIN 10, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN PASTORIETUIN/BISSCHOP DE VETPLEIN 10, GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Vastgesteld

Datum

25 - 10 - 2023

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPPastorietuin-VG01

Auteur(s)

Cristian van Kuijk, Zoë Zeegers

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

18078087

TOELICHTING

1.

Inleiding 1.1 1.2 1.3 1.4

2.

Aanleiding Ligging en begrenzing Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

5 5 6 7

Bestaande situatie 2.1 2.2

Historie en ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

3.

Toekomstige situatie

4.

Beleidskader 4.1 4.2 4.3

5.

Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

8 10

16 19 23

Randvoorwaarden 5.1 5.2 5.3. 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8. 5.9 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13 5.14

6.

Inleiding Archeologie Cultuurhistorie Bedrijven en milieuzonering Bodemkwaliteit Duurzaamheid Externe veiligheid Ecologie Bomen effect analyse Stikstof Geluid wegverkeerslawaai Luchtkwaliteit Vliegbasis Gilze en Rijen Water Ontplofbare Oorlogsresten Mer-beoordeling

28 28 30 33 36 41 43 44 47 50 50 51 52 55 58 59

Juridische regelgeving 6.1 6.2 6.3

7.

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

61 61 62

Uitvoerbaarheid 7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63 63

|2

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|3

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|4

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|5

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van een bestemmingsplan is de wens om de achterzijde van de percelen Bisschop de Vetplein 10 en Kerstraat 105 te herontwikkelen. Het plangebied grenst aan ‘De Pastorietuin’. De herontwikkeling betreft de sloopt van de bedrijfsbebouwing van het voormalige carrosseriebedrijf aan de Kerkstraat 105/105a. Hiervoor in de plaats worden 4 patiowoningen gerealiseerd, in samenhang met het herinrichten van de bestaande parkeerplaatsen in de Pastorietuin. De Pastorietuin en de bestaande monumentale bomen blijven behouden. De gemeente Gilze en Rijen heeft door middel van een principebesluit aangegeven in principe mee te willen werken aan de sloop van de bedrijfsbebouwing en de nieuwbouw op die plaats van maximaal 4 patiowoningen. In dit bestemmingsplan worden tevens de bestaande woningen Kerkstraat 105 en 107/107a meegenomen. De woning Kerkstraat 105 heeft momenteel nog de bestemming bedrijfswoning, maar dit wordt omgezet naar een reguliere woonbestemming. Voor de Kerkstraat 107/107a is in 2017 een omgevingsvergunning verleend om twee appartementen te realiseren in een voormalig kantoorpand. Deze huidige situatie is in dit bestemmingsplan meegenomen. Het bouwen van de voorgenomen patiowoningen op deze locatie is in strijd met het vigerend bestemmingsplan ‘Centrumgebied Gilze’.

Door middel van onderhavig bestemmingsplan zal de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt worden.

1.2

Ligging en begrenzing

Het plangebied ligt centraal in de dorpskern van Gilze. Het plangebied bestaat uit de kadastrale percelen 863, 1402 en 2469 (Kerkstraat 105/105a). Het gebied bestaat daarnaast uit een deel van de Pastorietuin (kadastraal bekend als 2722 en behorende bij Bisschop de Vetplein 10/10a). De Pastorietuin grenst aan de westzijde aan de achtertuin van Versterstraat 1. De zuidelijke grens van het plangebied betreft Augustinastraat 14 en 16 en de oostelijke grens betreft Kerstraat 97 tot en met 109. Aan de noordzijde grenst het plangebied aan Bisschop de Vetplein 9 en 10/10a.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|6

Begrenzing plangebied op kadastrale kaart

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Het plangebied valt onder de werking van het bestemmingsplan ‘Centrumgebied Gilze’ van de gemeente Gilze en Rijen. De gemeenteraad heeft dit bestemmingsplan op 27 mei 2013 vastgesteld. De locatie heeft op grond van dit bestemmingsplan de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Kantoor’, ‘Centrum2’ en ‘Groen’. Binnen de bestemming ‘Bedrijf’ op het perceel Kerkstraat 105 is een functieaanduiding ‘specifieke vorm van bedrijf – autoschadeherstelbedrijf’ opgenomen ten behoeve van de toegestane functie. Voor het perceel Kerkstraat 107 is de bestemming ‘Kantoor’ opgenomen in het bestemmingsplan. In 2017 is echter met de kruimelgevallenregeling een omgevingsvergunning verleend voor de realisatie van 2 appartementen in dit voormalige kantoorpand. De bestemming ‘Centrum – 2’ ligt op de parkeervoorziening in het plangebied, maar kent geen bouwvlak. Om deze reden is het enkel mogelijk om bij de bestemming behorende voorzieningen te realiseren. De voor ‘Groen’ bestemde gronden (De Pastorietuin) zijn bestemd voor groenvoorzieningen, monumentale bomen, voet- en fietspaden, waterretentie, waterpartijen en -gangen en bruggen, ondergrondse voorzieningen, kunstobjecten, hondentoilet, nutsvoorzieningen en straatmeubilair. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Over het gehele plangebied ligt tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’.

De gronden zijn bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Binnen het plangebied bevinden zich een aantal monumentale bomen. Voor deze bomen is de gebiedsaanduiding ‘monumentale boom’ opgenomen. Verder geldt voor het gehele plangebied de gebiedsaanduiding ‘overig – IHCS – 1’. Middels deze aanduiding wordt geregeld dat bouwwerken bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|7 niet hoger dan 56 meter boven NAP mogen worden opgericht in verband met het beschermingsgebied van de in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen.

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

1.4

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving van het relevante beleidskader op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|8

2.

BESTAANDE SITUATIE

2.1

Historie en ruimtelijke structuur omgeving

Historie De kern Gilze is van oorsprong een kransakkerdorp. De ontwikkeling van Gilze vond in eerste instantie plaats langs de uitwaaierende wegen naar de omliggende kleinere gehuchten: Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Berkeind, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten is een dicht netwerk van wegen in een sterpatroon ontstaan. In de huidige wegenstructuur zijn de belangrijkste wegen uit dit netwerk door het straatprofiel en de aangrenzende bebouwing nog duidelijk herkenbaar. Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het huidige Bisschop De Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeide Gilze in omvang, maar niet concentrisch om het bestaande bebouwingslint heen. Hierdoor is het ruimtelijke zwaartepunt verschoven van het historische lint, richting de noordelijker gelegen straten.

Kransakkerdorp

Ruimtelijke structuur omgeving Op het Bisschop de Vetplein komen vijf historische linten samen. In Gilze zijn de historische dorpslinten in de loop van de tijd grotendeels opgeslokt door planmatige uitbreiding van de kernen. Hierdoor is de, van oorsprong beeldbepalende, relatie met open agrarisch gebied verloren gegaan. De historische linten zijn met hun vrij gesloten karakter, organische opbouw en diepe kavels als herkenbare elementen in de historische kern aanwezig. Tussen deze linten is meer open bebouwing gerealiseerd die gekenmerkt wordt door geschakelde en/of (half)vrijstaande woningen. De stedenbouwkundige structuur wordt gekarakteriseerd door een licht gebogen straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het veelal ontbreken van voortuinen zorgt voor een stenig karakter in de straten.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|9

Bestaande situatie Bisschop de Vetplein 10 / Kerkstraat 105A

Vogelvlucht Bisschop de Vetplein 10 / Kerkstraat 105A bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|10

2.2

Bestaande situatie

De Pastorietuin is een van de groene gebieden die direct in het centrum van de kern Gilze ligt. Op dit moment is De Pastorietuin niet openbaar. De Pastorietuin wordt voor een gedeelte gebruikt als particuliere parkeervoorziening met 19 parkeerplaatsen behorende bij de centrumfuncties die gevestigd zijn aan het Bisschop de Vetplein (assurantiekantoor en horeca). In de Pastorietuin staan diverse monumentale bomen, die in het bestemmingsplan beschermd zijn. Ook op de erfgrens tussen Kerkstraat 105 en 109 staat een monumentale boom. De monumentale bomen staan met name ten westen van de parkeerplaatsen, waar het centrale deel van de pastorietuin ligt. Tussen de parkeerplaatsen en de bedrijfsbebouwing is een smalle strook groen van ca. 3,5 m breed aanwezig met daarin struiken en enkele jonge boompjes. Op het perceel Kerkstraat 105, direct ten oosten van De Pastorietuin, was een carrosseriebouwbedrijf gevestigd. De bedrijfsactiviteiten zijn inmiddels beëindigd. Het voormalige bedrijf ligt grotendeels achter de bebouwing gelegen aan de Kerkstraat en is via een inrit tussen de woningen 103 en 105/107 bereikbaar. De bedrijfsgebouwen hebben een oppervlakte van circa 630 m2 en bestaat uit één bouwlaag, waarbij een gedeelte met kap. De bouwhoogte varieert van 5,5 meter tot 7 meter. Het resterende deel van het voormalige bedrijfsperceel met een oppervlakte van ca.

870 m2 aan de noord- en zuidzijde van de bedrijfsbebouwing is grotendeels verhard. Het pand Kerkstraat 105 betreft de voormalige bedrijfswoning van het bedrijf. In het aangrenzende pand Kerkstraat 107/107a zijn in 2017 twee appartementen gerealiseerd in een voormalig kantoorpand. De beide panden samen hebben een oppervlakte van ca. 180 m2.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|11

Ontwerp nieuwe situatie Bisschop de Vetplein 10 / Kerkstraat 105A (bron: Van Beijsterveldt&Gommers architecten)

Aanzichten nieuwe situatie Bisschop de Vetplein 10 / Kerkstraat 105A (bron: Van Beijsterveldt&Gommers architecten)

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|12

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

Sloop bedrijfsbebouwing en nieuwbouw vier patiowoningen De huidige bedrijfsbebouwing Kerkstraat 105A met een oppervlakte van ca. 630 m2 wordt gesloopt. Op de plaats van deze bedrijfsbebouwing en het verharde bedrijfspeceel worden vier nieuwe patiowoningen gerealiseerd. De patiowoningen bestaan uit één bouwlaag met een plat dak en hebben een maximale bouwhoogte van 4 meter. De 4 patiowoningen hebben gezamenlijk een oppervlakte van ca. 560 m2. De 4 patiowoningen krijgen met een maximum bouwhoogte van 4 meter een lagere bouwhoogte ten opzichte van de omliggende woningen én ten opzichte van de huidige te slopen bedrijfsbebouwing. Elke woning krijgt aan de zijde van de Kerkstraat een tuin/patio van minimaal 25 m2. De patiowoningen zijn aan de voorzijde georiënteerd op het groen in de Pastorietuin en zorgen voor (toe) zicht en sociale veiligheid. Aan deze zijde wordt tussen de woningen en de parkeerplaatsen voorzien in een bestemming Groen. Door middel van hagen worden de woningen afgescheiden van de ontsluitingsstraat en parkeerplaatsen. Doordat de huidige parkeerplaatsen aan deze zijde worden verplaatst, ontstaat er aan de zijde van de nieuwe patiowoningen in combinatie met de groene voorruimte een meer open en groen beeld. De patio’s, de auto-ontsluiting en het parkeren vinden plaats aan de oostzijde van het plangebied.

Via de bestaande inrit tussen Kerkstraat 103 en 105/107 worden de nieuwe woningen ontsloten. Tussen de nieuwe patiowoningen en de bestaande woningen aan de Kerkstraat komt een parkeergelegenheid op eigen terrein met 15 parkeerplaatsen. Hier parkeren zowel de nieuwe bewoners als de bestaande bewoners van de woningen Kerkstraat 105, 107 en 107A. Op deze wijze hoeft geen inbreuk gemaakt te worden op de ruimtelijke kwaliteit van de Pastorietuin. Het bouwplan is door de architect op 20 december 2019 ingediend bij de gemeente voor de welstandstoetsing. Op 29 januari 2020 heeft de behandelende ambtenaar aangegeven dat het welstandsadvies positief is onder voorbehoud van de verdere procedure. Pastorietuin De Pastorietuin en de monumentale bomen daarin blijven behouden. In het kader van de planvorming is een Bomen effect analyse uitgevoerd en is een compensatieplan opgesteld. De resultaten hiervan staan in paragraaf 5.8. De huidige 19 parkeerplaatsen in de Pastorietuin worden anders ingedeeld, zodat de nieuwe patiowoningen georiënteerd kunnen worden op het groen in de Pastorietuin. Aan deze zijde beschikken de patiowoningen over een kleine tuin, die door middel van een haag van de verharding wordt gescheiden. Tijdens de Omgevingsdialoog is vanuit de meeste omwonenden aangegeven dat men niet wil dat de Pastorietuin openbaar wordt. Dit in verband met vandalisme en sociale onveiligheid.

Men heeft slechte ervaringen uit de tijd dat de Pastorietuin openbaar was. De initiatiefnemer wil nader onderzoeken wat de beste vorm is voor de toegankelijkheid én onderhoud/bescherming van de Pastorietuin. Te denken valt aan een vorm van gecontroleerde bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|13 toegang met bijvoorbeeld een looppoort en toegangscodes voor de nieuwe bewoners en bestaande omwonenden. Daarnaast kan de Pastorietuin gecontroleerd bezocht worden, bijvoorbeeld door groepen/scholieren die onder begeleiding van vrijwilligers de tuin kunnen bezoeken. Het onderhoud kan in de toekomst eventueel in de vorm van een VVE gedaan worden, met naast de eigenaar van de Pastorietuin ook de nieuwe patiobewoners en omwonenden als deelnemer. Kerkstraat 105, 107 en 107a Het pand Kerkstraat 105 betreft de voormalige bedrijfswoning en is een gemeentelijk monument. In dit bestemmingsplan krijgt dit pand de bestemming Wonen. Voor het aangrenzende voormalige kantoorpand Kerkstraat 107 (cultuurhistorisch waardevol pand) is in 2017 vergunning verleend voor de realisatie van twee appartementen. In dit bestemmingsplan krijgt dit pand conform de vergunde situatie de bestemming Wonen voor 2 gestapelde wooneenheden.

Ontwerp nieuwe situatie Bisschop de Vetplein 10 / Kerkstraat 105A met daarover geprojecteerd de bestaande bedrijfsbebouwing (oranje) en de bestaande parkeerplaatsen Pastorietuin (blauw) (bron: Van Beijsterveldt&Gommers architecten)

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|14 Compensatieplan In het kader van de benodigde kapvergunning voor 9 bomen is een compensatieplan (bijlage, B-vier boomspecialist, 4 juli 2023) opgesteld. B-vier verzorgt al enkele jaren het beheer van het terrein. De richtlijn van de gemeente stelt dat bij compensatie geldt; ’een boom voor een boom’. Hierin is bij het ontwerp rekening gehouden. Er worden 15 nieuwe bomen geplant. De meeste bomen zullen van de derde orde zijn en geschikt voor een schaduwrijke omgeving. Er zullen bomen gekozen worden met een hoge waarde voor insecten door nectar, pollen en kleur. Ook zullen bomen gekozen worden die bijdragen aan diversiteit van het bomenbestand op het terrein. Daarnaast komt er nog onderbeplanting met een mix van siergrassen, vaste planten, heesters en varens. Daarnaast zullen we de afstervende bomen (2 stuks in de bostuin) behouden als woonruimte voor insecten en vleermuizen. Dit geheel zorgt voor compensatie voor de te verwijderen bomen. Daarnaast kan een hogere compensatie van ecosysteemdienste gerealiseerd worden op het perceel.

Compensatieplan Pastorietuin Gilze bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|15 Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 biedt houvast voor het bepalen van de parkeerbehoefte. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is afhankelijk van de functie en de parkeernorm die daarbij hoort. Het plangebied ligt volgens de Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 precies op de overgang van het gebiedsprofiel ‘centrum’ naar ‘overig’. In dit geval zijn de (hogere) parkeernormen voor het gebied ‘overig’ aangehouden. In Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017 zijn de volgende parkeernormen opgenomen: Woningen <90 m2: 2,0 parkeerplaats per woning Bedrijf (werkplaats): 2,4 parkeerplaatsen per 100 m2 bvo Bestaande situatie bestemming bedrijf Kerkstraat 105 Dit betekent dat in de huidige situatie voor het voormalige bedrijf er een parkeerbehoefte was van 15,12 parkeerplaatsen (2,4 pp x 630 m2/100 m2). De bedrijfsbestemming aan de Kerstraat 105 heeft geen/beperkt parkeerplaatsen op eigen terrein, waardoor de volledige parkeerbehoefte in het openbare gebied werd opgevangen. Nieuwe situatie 4 patiowoningen Voor de herontwikkeling tot 4 patiowoningen is er behoefte aan 8,0 parkeerplaatsen (2,0 pp x 4 woningen). Ten behoeve van de nieuwe patiowoningen worden minimaal 8 parkeerplaatsen aangelegd in het plangebied.

De parkeerplaatsen komen op een nieuw parkeerterrein dat bereikbaar is via de inrit tussen Kerkstraat 103 en 107 en ontsloten wordt vanaf de Kerkstraat. Op dit parkeerterrein wordt in totaal voorzien in 15 parkeerplaatsen. Hierdoor wordt op eigen terrein voldaan aan de parkeernormen. Naast de 8 parkeerplaatsen voor de nieuwe patiowoningen zijn er op het nieuwe parkeerterrein nog 7 parkeerplaatsen beschikbaar voor de bestaande woningen Kerkstraat 105, 107 en 107A en eventueel Kerkstraat 103. Hierdoor zal de parkeerdruk op de openbare ruimte verminderen. Daarnaast neemt ten opzichte van de voormalige bedrijfsfunctie de parkeerdruk in het openbare gebied af met 15,12 parkeerplaatsen. Pastorietuin De huidige 19 particuliere parkeerplaatsen in de Pastorietuin blijven behouden en zijn net als in de huidige situatie uitsluitend bedoeld voor het assurantiebedrijf Bisschop de Vetplein 10 en de horecagelegenheid Bisschop de Vetplein 9. De huidige parkeerafspraken blijven ongewijzigd. De parkeerplaatsen worden anders ingedeeld. Een aantal parkeerplaatsen wordt van de oostzijde naar de westzijde verplaatst, zodat de nieuwe patiowoningen georiënteerd kunnen worden op het groen in de Pastorietuin. Bij de nieuwe inrichting van de parkeerplaatsen is zoveel mogelijk rekening gehouden met het behoud van de bestaande bomen.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|16

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Deze belangen komen samen in vier prioriteiten: 1. Ruimte voor klimaatadaptie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio’s; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale kader. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in de zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming.

Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 in werking getreden.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|17 Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking Met de inwerkingtreding op 1 oktober 2012 van art. 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) – de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ – geldt voor alle juridisch verbindende ruimtelijke plannen van decentrale overheden die (planologisch) nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maken een bijzonder procesvereiste. Dit nationale belang houdt in dat, ten behoeve van een goed systeem van ruimtelijke ordening, een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten plaats dient te vinden. Deze zorgvuldige afweging heeft tot doel om, vanuit een oogpunt van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik, planologisch ongewenste versnippering en een onaanvaardbare leegstand te voorkomen. De Ladder voor duurzame verstedelijking is herzien en per 1 juli 2017 is de nieuw Ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden.

Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling’ is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van het Bro gedefinieerd als: “een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen”. Een aantal aspecten zijn van belang om te bepalen of en hoe de ladder moet worden toegepast, waaronder de vraag of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat ‘in beginsel’ sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Indien de ladder niet van toepassing is op het plan, is een motivering nodig waaruit blijkt dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Daarbij moet onder andere aandacht besteedt worden aan de uitvoerbaarheid van het plan. In het kader van de uitvoerbaarheid moet aandacht worden besteed aan de behoefte aan de beoogde ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Toetsing plangebied De beoogde ontwikkeling betreft een herontwikkeling waarbij de bebouwing van een voormalig carrosseriebedrijf wordt vervangen door 4 patiowoningen. De jurisprudentie in oogschouw nemende is deze ontwikkeling niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling.

Het gaat immers om een ontwikkeling van minder dan 12 woningen, waardoor de ontwikkeling niet aan te merken is als een ‘stedelijke ontwikkeling’. De ladder is niet van toepassing op de beoogde ontwikkeling. Hieronder wordt aandacht besteedt aan de uitvoerbaarheid van het plan. Behoefte In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk aandacht te besteden aan de uitvoerbaarheid en behoefte van het plan. Kwantitatieve behoefte De woningbehoefte is dermate groot in de regio, dat in alle marktregio’s en in alle segmenten tekorten aan harde plannen zijn. In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|18 nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. In de woningbouwprognose 2021 – 2025 (Start bouw/ Uitgifte) van de gemeente Gilze en Rijen is de bouw van 4 woningen op het perceel van Kerkstraat 105/Bisschop de Vetplein 10 specifiek opgenomen. De 4 woningen zoals opgenomen in onderhavig bestemmingsplan maken concreet onderdeel uit van de inhaalslag om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Gezien de grote woningbehoefte in de regio, en het feit dat onderliggend planvoornemen concreet deel uitmaakt van de woningbouwprognose, komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Kwalitatieve behoefte Het planvoornemen voorziet in het slopen van overtollige bebouwing. Momenteel voorziet het plangebied in bedrijfsbebouwing binnen een woonomgeving. De te realiseren woningen komen ter vervanging van de bedrijfsbestemming, wat positief is voor de ruimtelijke kwaliteit in het centrumgebied van Gilze. Daarnaast streeft de gemeente naar inbreiding voor uitbreiding als overkoepelend thema voor alle woningbouwontwikkelingen. De beoogde ontwikkeling kan gezien worden als een inbreidingslocatie waar een vraag gestuurde vorm van bouwen wordt beoogd.

Door het realiseren van vier levensloopbestendige patiowoningen kunnen de bewoners langer thuis blijven wonen. Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen niet gezien kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus niet Ladderplichtig is. Vanuit een goede ruimtelijke ordening blijkt dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt behoefte is aan onderliggend planvoornemen. Conclusie Het planvoornemen voldoet aan de ladder voor duurzame ontwikkeling.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|19

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2021 in werking. In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen.

Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht. De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|20 • •

•

• • •

Geen attentiezone waterhuishouding (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) Stalderingsgebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling) Stedelijk gebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw & instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Concentratiegebied (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) Normen wateroverlast (instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging)

Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een Diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Geen attentiezone waterhuishouding (art. 2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m3 per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen Stedelijk gebied een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hier bij aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ in 4.1 Rijksbeleid.

Concentratiegebied (art. 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|21 Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • • •

zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) meerwaardecreatie (art. 3.8)

Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. De herontwikkeling vindt plaats binnen een bestaand bouwperceel. De bebouwingsmogelijkheden worden ten behoeve van de patiowoningen zelfs verkleind ten opzichte van de huidige bedrijfsbebouwing. De woningen worden geconcentreerd binnen het bouwperceel opgericht.. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • • •

de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu.

Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (art. 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: •

de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|22 •

de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn.

Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in het slopen van verouderde en leegstaande bedrijfsbebouwing. De bedrijfsbebouwing wordt vervangen door duurzaam gebouwde patiowoningen. Zodoende resulteert het planvoornemen in een verbetering van de fysieke kwaliteit. Conclusie Het planvoornemen past binnen het provinciaal beleid..

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|23

4.3

Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 ‘Wij zijn Gilze en Rijen!’ De Toekomstvisie Gilze en Rijen geeft een beeld van de gewenste ontwikkeling van de gemeente tussen nu en 2025. De gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in Gilze en Rijen. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteit te behouden en ze verder te versterken. Ook wil de gemeente nieuwe kwaliteiten ontwikkelen. Dat kan alleen maar als er met z’n allen aan wordt gewerkt. Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met de omringende gemeenten. Voor 2025 heeft de gemeente de volgende ambities: •

Versterken van onze positie als woongemeente in het groen tussen twee steden;

•

Benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant en het versterken van de positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven;

•

Versterken van de vitaliteit van kernen met goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur die optimaal worden gebruikt;

•

Versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van dat buitengebied.

De gemeente zet zich daarbij in op het realiseren van extra groei door aantrekken van nieuwe inwoners. Een gevarieerd woningaanbod in de vorm van betaalbare woningen, appartementen en diverse woonvormen voor jonge gezinnen en ouderen is wenselijk. Hierbij is het tevens van belang dat het ook gaat om zaken als verduurzaming en het leeftijdsbestendig maken van de woningen. Conclusie Het planvoornemen betreft het realiseren van 4 grondgebonden patiowoningen. Door het realiseren van vier levensloopbestendige woningen wordt ingezet op het realiseren van woningaanbod voor ouderen. De beoogde ontwikkeling voldoet daarmee aan de Toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen!’. Structuurvisie Stedelijk gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen!’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe Kansen!’. De hoofdambities en koers zijn bepaald en in de structuurvisie vastgelegd. Met het opstellen van een structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijk ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes bij toekomstige projecten en bestemmingsplannen.

Daarbij heeft de gemeente de volgende beleidsuitgangspunten opgenomen voor wonen: •

De gemeente maakt ruimte voor meer vraag gestuurde vormen van woningbouw, zodat heel gericht kan worden ingespeeld op specifieke woonbehoeften.

•

De gemeente zet in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen door ouderen, en faciliteert dit door goede voorzieningen en het stimuleren van woningaanpassingen. bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|24 •

Mits gebouwd kan worden voor de juiste doelgroep en woonbehoefte, krijgt inbreiding voorrang boven uitbreiding. Prioritering en fasering van woningbouwlocaties vindt mede plaats op basis van de bijdrage die wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit.

Verbetering ruimtelijke kwaliteit Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben sterke relaties met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Daarbij bepaalt het aanzicht van woningen voor een deel de ruimtelijke kwaliteit. Hoewel grote delen van de dorpen binnen de gemeente een hoge woonkwaliteit kennen, zijn er op verschillende plekken ook verbeteringen mogelijk. Daarom heeft de gemeente vier doelstellingen geformuleerd, aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonomgeving kan worden getoetst. De gemeente kan deze doelstellingen gebruiken om het woningbouwprogramma de komende jaren te prioriteren en te faseren. De vier doelstellingen ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving zijn: •

Versterking van de hoofdstructuur. Ofwel, de herkenbaarheid van de structuur van de linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken onze linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd. In de linten zijn momenteel ietwat verloederde plekken te vinden. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving.

•

Behoud van cultuurhistorische linten. Dit speelt met name bij de oude fabriekspanden in Rijen, gelegen achter het lint. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden.

•

Sociale duurzaamheid. Het beleid ten aanzien van WMO, jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen is dynamisch van aard. Het vraagt om een specifieke aanpak. Uit dit beleid vloeien nieuwe ruimtelijke vraagstukken voort. Deze nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk ingepast in onze kernen, waardoor de sociale maatschappelijke cohesie ter plaatse wordt vergroot.

•

Functionele noodzaak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden.

Het planvoornemen biedt binnen deze vier doelstellingen een kwalitatieve verbetering van de woonomgeving en dan met name voor De Pastorietuin als groen element in het dorpshart Gilze met het Bisschop de Vetplein als huiskamer. Ondanks dat het plangebied niet direct aan de dorpse linten ligt, zorgt de herontwikkeling wel voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in de nabijheid van deze linten. Bovendien is het een positieve aanvulling voor de gewenste structuur binnen het centrum van Gilze. Binnen het plan is een specifieke keuze gemaakt om de cultuurhistorische waarde van De Pastorietuin volledig in tact te laten en door middel van inbreiding woningbouw te ontwikkelen. Daarnaast zorgt de leegstand van de bedrijfsgebouwen aan de Kerstraat 105 voor de mogelijkheid om oude bebouwing te vervangen voor nieuwe, goed ingepaste bebouwing. Conclusie Zoals hierboven beschreven past de ontwikkeling van 4 patiowoningen aan De Pastorietuin ter vervanging van bedrijfsbebouwing binnen de beleidsuitgangspunten van de Structuurvisie Stedelijk Gebied. bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|25 Woonvisie In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. In de woningbouwprognose 2021 – 2025 (Start bouw / Uitgifte) van de gemeente Gilze en Rijen is de bouw van 4 woningen op het perceel van Kerkstraat 105/Bisschop de Vetplein 10 specifiek opgenomen. De 4 woningen zoals opgenomen in onderhavig bestemmingsplan maken concreet onderdeel uit van de inhaalslag om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Gezien de grote woningbehoefte in de regio, en het feit dat onderliggend planvoornemen concreet deel uit maakt van de woningbouwprognose, komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Welstandsnota Gilze Rijen Het welstandstoezicht is bedoeld om in alle openheid een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat.

Het gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in die gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: •

De relatie tussen vorm, gebruik en constructie;

•

De relatie tussen bouwwerk en omgeving;

•

De betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context;

•

Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit;

•

Schaal en maatverhoudingen;

•

Materiaal, textuur, kleur en licht.

Op 20 december 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vernieuwen van het welstandsbeleid. Uit dit besluit blijkt dat de Welstandsnota Gilze en Rijen alleen nog geldt voor de rode gebieden op de bij het besluit behorende kaart. Voor de gele gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet langer, maar in plaats daarvan zal de beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden door middel van de ‘algemene voorschriften gele gebieden’. Voor groene gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet meer, met uitzondering van de excessenregeling.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|26

Figuur 1 Uitsnede Welstandsnota

Het plangebied valt deels in het ‘rode gebied’ en deels in het ‘gele gebied’. Voor de rode gebieden beoordeelt de Welstandscommissie de bouwplannen op basis van de welstandsnota. Het plangebied valt binnen de gebiedscategorie ‘Dorpscentrum Gilze’. Bepalend voor het dorpscentrum van Gilze is de centrale ligging in het dorp met beeldbepalende pleinen en parkruimten. Daarnaast zijn de gesloten gevelwanden met gevarieerde vrijstaande en geschakelde, (cultuurhistorisch waardevolle) woon-, winkel- en kantoorbebouwing, met kleine verspringen van de rioollijn en een differentiatie in bouwmassa, kapvorm en –richting, beeldbepalende aspecten. De bebouwing is overwegende opgebouwd uit traditionele materialen met aardkleurig metselwerk en dakbedekking van donkere of rode dakpannen. De vaak verticaal gelede gevels van voor 1940 zijn voorzien van fraaie detaillering in de vorm van siermetselwerk, gootlijst en/of plint en omlijsting van gevelopeningen. Het welstandsbeleid is erop gericht het cultuurhistorisch waardevolle karakter te behouden en waar mogelijk te versterken. Kwetsbaarheden liggen hoofdzakelijk in nieuwbouw en gevelveranderingen met weinig aandacht voor detaillering, kleur- en materiaalgebruik en het aanbrengen van reclameuitingen en andere toevoegingen aan de gevels.

De nadruk dient hierbij te liggen op een zorgvuldige inpassing binnen de historische context van een landelijk dorp. Voor de gele gebieden gelden algemene voorschriften (redelijke eisen van welstand) waaraan bouwplannen moeten voldoen. De gemeente Gilze en Rijen hanteert de volgende algemene voorschriften: •

Het uiterlijk van het gebouw of bouwwerk is een begrijpelijke en logische keuze vanuit het gebruik of de bestemming;

•

Het gebouw of bouwwerk is een begrijpelijke en logische keuze ten opzichte van zijn omgeving; bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|27 •

De gekozen stijlvorm is begrijpelijk en logisch;

•

De samenhang tussen maatverhoudingen en ruimtes, volumes en vlakverdelingen is logisch en begrijpelijk;

•

Materiaalgebruik, kleur en textuur is logisch en begrijpelijk.

Toetsing Het bouwplan is door de architect op 20 december 2019 ingediend bij de gemeente voor de welstandstoetsing. Op 29 januari 2020 heeft de behandelende ambtenaar aangegeven dat het welstandsadvies positief is onder voorbehoud van de verdere procedure.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|28

5.

RANDVOORWAARDEN

5.1

Inleiding

Dit hoofdstuk bevat een beschouwing op de factoren die een beperking kunnen inhouden voor het beoogde plan. Het gaat hierbij onder andere om bodem, water, luchtkwaliteit, externe veiligheid, geluid en archeologie.

5.2

Archeologie

Beleid Voor archeologie geldt de nationale wetgeving die afkomstig is uit Europees beleid. Het Verdrag van Valletta (of wel: 'Verdrag van Malta') regelt hoe er omgegaan moet worden met het Europees archeologisch erfgoed. Nederland heeft het verdrag in 1992 mede ondertekend. De uitgangspunten van dit Europese verdrag zijn in de Nederlandse wet- en regelgeving verankerd door middel van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007 en wijzigt hiermee de Monumentenwet uit 1988, de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Sinds de invoering van deze wet zijn gemeenten belast met de zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Vanaf 1 juli 2016 is dit op dezelfde wijze als via de Wamz verwerkt in de Erfgoedwet en in de toekomst zal dit verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. Het uitgangspunt is dat er verplicht rekening gehouden moet worden met het behoud van het archeologisch erfgoed in de bodem. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden door middel van archeologisch onderzoek.

Bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Op deze wijze is de zorg voor archeologische monumenten geregeld in het proces van de ruimtelijke ordening. Zo is onder andere bepaald dat gemeenten in hun bestemmingsplannen rekening moeten houden met de in de grond aanwezige, dan wel te verwachten, archeologische waarden. Derhalve heeft de raad van de gemeente Gilze en Rijen op 26 april 2011 het ‘Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg, gemeente Gilze en Rijen' vastgesteld. In het beleidsplan onderscheidt de gemeente een 7-tal verwachtingen, variërend van een zeer hoge tot een verwaarloosbare archeologische verwachting. Per verwachtingswaarde heeft de gemeente bepaald wat de vrijstellingsgrenzen voor archeologisch onderzoek.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|29

Het plangebied heeft op de archeologische beleidskaart een hoge archeologische verwachtingswaarde. Onderzoek In het vigerend bestemmingsplan ‘Centrumgebied Gilze’ heeft het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 2’. Dit houdt in dat in het gebied bij eerder onderzoek reeds is aangetoond dat er concentraties archeologische resten voorkomen die als behoudens waardig gekarakteriseerd kunnen worden. In het gebied is sprake van vastgestelde archeologische waarden. Vanwege de aanwezige archeologische waarden is een archeologisch onderzoek vereist bij bodemingrepen en te bebouwen oppervlakte van projectgebieden die groter zijn dan 100 m2 en dieper dan 0,4 meter onder maaiveld. Voor het plangebied is een archeologisch bureauonderzoek uitgevoerd (bijlage, Aeres Milieu, AM18373, 6 april 2021). Dit bureauonderzoek heeft geresulteerd in een gespecificeerd archeologisch verwachtingsmodel voor deze locatie. Uit het bureauonderzoek blijkt dat voor het plangebied een middelhoge tot hoge verwachting geldt voor archeologische vindplaatsen uit de steentijd tot en met de nieuwe tijd, waarbij het plangebied deel uitmaakt van de historische kern van Gilze. De gemeente Gilze en Rijen heeft op 11 maart 2021 besloten dat een proefsleuvenonderzoek noodzakelijk is. Voor dit onderzoek is inmiddels een Programma van Eisen opgesteld en door de gemeente goedgekeurd.

Tot duidelijk is of er een vindplaats aanwezig is, mag er niet ontwikkeld en ondergronds gesloopt worden en blijft de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ gehandhaafd. Uit het proefsleuvenonderzoek moet blijken of een vervolgonderzoek in de vorm van een (beperkte) opgraving nodig is of dat het plangebied kan worden vrijgesteld van het aspect archeologie. In het laatste geval kan de dubbelbestemming ‘Waarde-Archeologie’ van de verbeelding verwijderd worden als het onderzoek binnen de bestemmingsplanprocedure uitgevoerd is. bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|30

5.3.

Cultuurhistorie

Wettelijk toetsingskader Onder de noemer Modernisering Monumentenzorg (MoMo) heeft het Rijk in 2009 een aanzet gegeven voor een goede afweging van het belang van de cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening. Gepleit wordt voor een verantwoorde verankering van de integrale cultuurhistorie in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Op 5 juli 2011 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) gepubliceerd. Vanaf 1 januari 2012 moet ieder nieuw bestemmingplan een analyse van cultuurhistorische waarden bevatten. In aansluiting op de vaststelling van de Wet tot wijziging van de Monumentenwet 1988 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in mei 2011 zijn op 17 juni 2011 het Bro, het Besluit omgevingsrecht (Bor) en het Besluit archeologische monumentenzorg (Bamz) aangepast. Door een wijziging van het Bro moeten cultuurhistorische waarden voortaan vooraf in het proces van ruimtelijke ordening worden meegenomen, met name bij de voorbereiding en vaststelling van bestemmingsplannen. Het Bro bevat eisen waaraan de voorbereiding van een bestemmingsplan moet voldoen.

Zo wordt er onder meer een beschrijving verlangd van de manier waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten wordt omgegaan. De wetgever wil hiermee bereiken dat aandacht voor cultuurhistorische waarden voortaan in het planproces naar voren wordt gehaald. In de toelichting van het bestemmingsplan dient een beschrijving te worden opgenomen hoe met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden. De opsteller en vaststeller van het bestemmingsplan is daarmee dus verplicht om breder te kijken dan alleen naar het facet archeologie. Ook de facetten historische (steden)bouwkunde en historische geografie dienen te worden meegenomen in de belangenafweging. Hierbij gaat het om zowel beschermde als niet formeel beschermde objecten en structuren. De Erfgoedwet, van kracht sinds 1 juli 2016, bundelt wet- en regelgeving op het gebied van behoud en beheer van het cultureel erfgoed in Nederland in één nieuwe wet. Een groot deel van de bestaande wet- en regelgeving (Monumentenwet, Wet ruimtelijke ordening) is overgenomen in de Erfgoedwet, bijvoorbeeld de aanwijzing van rijksmonumenten, wie welke verantwoordelijkheden heeft en hoe het toezicht daarop wordt uitgeoefend.

Voor het eerst is er nu één integrale wet die betrekking heeft op onze museale objecten, musea, monumenten en archeologie op het land en onder water. Voorheen was het behoud en beheer van ons erfgoed geregeld in zes verschillende wetten met elk hun eigen procedures en beschermingsmaatregelen. Het uitgangspunt is dat de beschermingsniveaus zoals die in de eerdere wetten en regelingen golden, worden gehandhaafd. Daarnaast worden aan de Erfgoedwet een aantal nieuwe bepalingen toegevoegd. Samen met de Omgevingswet die naar verwachting in 2021 wordt ingevoerd, wordt een integrale bescherming van ons cultureel erfgoed mogelijk. Beleid provincie Noord-Brabant In de provincie Noord-Brabant dienen in het kader van het behoud van waardevolle cultuurhistorische elementen en archeologische vindplaatsen, bestemmingsplannen te worden getoetst aan de provinciale Cultuurhistorische Waardenkaart (CHW). Hierop staan de bepalende cultuurhistorische elementen aangegeven. bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|31 Toetsing cultuurhistorische waardenkaart (CHW 2010, herziening 2016) Regio ‘Baronie’ Op de CHW is af te lezen dat het plangebied ligt in de regio ‘Baronie’. De Baronie is onderdeel van het dekzandplateau dat doorsneden wordt door beken. Het zandlandschap bestaat uit een grofmazige mozaïek van oude en jonge zandontginningen en bossen. Kenmerkend voor de oude zandontginningen zijn dorpen en buurtschappen zonder open akkercomplexen en bijhorende groenstructuren. Op enkele plaatsen komen open akkercomplexen voor. De bebouwing en de akkers liggen vaak op de rand van de beekdalen, de graslanden (beemden) in het beekdal en de (voormalige) heidevelden op de hogere zandgronden. De jongere ontginningen hebben vaak een open karakter met een rationeel patroon van wegen, waterlopen en percelen. De openheid wordt onderbroken door erfbeplanting en wegbeplanting. Daarnaast komen ook meer besloten jonge zandontginningen voor, met bebouwing langs oude wegen, kleinschaligheid door de afwisseling van akkers en weiden met bosjes en losstaande bomen. Op de overgang van bos naar beekdal is een coulissenlandschap ontstaan met transparante bomenrijen, gericht op de beek.

Figuur 10 Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart (Provincie Noord-Brabant, 2016)

De verschillen tussen de oude en jonge ontginningen zijn door landinrichting in de afgelopen decennia grotendeels verloren gegaan. Het agrarische gebied van de Baronie heeft een meer open karakter gekregen doordat veel perceelrandbegroeiing is verdwenen. Het noordelijk deel van de Baronie wordt voor een groot deel in beslag genomen door de stedelijke concentraties van Breda, Oosterhout en Dongen en door grootschalige infrastructuur. In de zuidwesthoek rondom Zundert ligt een omvangrijke concentratie boomteeltbedrijven. Ten zuiden van Breda hebben veel dorpen hun kleinschalige karakter behouden, zoals Galder, Strijbeek, Hulten en Molenschot. De destijds voor de landbouw op het zand zo belangrijke beemdenzone heeft zijn open graslandkarakter behouden.

bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|32 Cultuurhistorische waardenkaart 2006

Figuur 11 Uitsnede Cultuurhistorische Waardenkaart 2006 (Provincie Noord-Brabant, 2016)

Op de Cultuurhistorische Waardenkaart 2006 ‘Overige cultuurhistorische informatie’ is af te lezen dat het plangebied binnen het gebied “Oude dorpskern Gilze” met een redelijk hoge waarde ligt. Hierbij is volgende omschrijving opgenomen: “Waarschijnlijk ontstaan als domeinakkerdorp, met ontwikkeling van plaatse (Heuvel), later baandorpontwikkeling met plein (Markt). Van hieruit deels breed geprofileerde, lintbebouwde straten met enkele herenhuizen, waartussen veelal eenlaagse, evenwijdig aan de straat gesitueerde, functioneel gemengde bebouwing, met enkele bedrijfspanden (veelal 1880-1920). Ontwikkeling herkenbaar, bebouwingsbeeld, met name rond Markt, met veel na-oorlogse nieuwbouw.” De dorpskern van Gilze heeft tevens een hoge archeologische waarde. In de paragraaf “archeologie” is daar dieper op in gegaan. De Pastorietuin is aangewezen als “historisch groen” met een hoge waarde met de volgende beschrijving: “Oude pastorietuin achter Bisschop de Vetplein 10, met bijzondere aanleg en veel monumentale bomen. Volgende bomen zijn bij de bomenstichting geregistreerd: •

beuk uit 1860-1870 in tuin;

•

rode beuk uit 1860-1870 in tuin;

•

beuk uit 1600-1700 in tuin;

•

Amerikaanse eik uit 1820-1830 in tuin. De boom is in 1940 getroffen door blikseminslag. Hij heeft holle stam; bestemmingsplan Pastorietuin / Bisschop de Vetplein 10

|33 •

gewone es uit 1890-1900 in tuin;

•

tamme kastanje uit 1810-1820 in tuin;

•

tamme kastanje uit 1810-1820 in tuin.”

De genoemde bomen zijn in het huidige bestemmingsplan voorzien van de aanduiding “monumentale boom”. De nieuwe woningen ter plaatse van de te slopen bedrijfsbebouwing worden op minimaal 7 meter van de dichtstbijzijnde aanduiding “monumentale boom” gerealiseerd. De bouwhoogte van de nieuwe patiowoningen is lager dan de bouwhoogte van de huidige bedrijfsbebouwing. In de nieuwe plannen zal de uitstraling en toegankelijkheid van de Pastorietuin verbeteren. De plannen hebben daardoor een positief effect op de cultuurhistorische waarden. Achter de woning Kerkstraat 105 is een monumentale boom aanwezig. Het is een monumentale Hollandse linde uit 1890-1900. Staat in tuin particulier achter het huis. Deze boom wordt door middel van de aanduiding “monumentale boom” in dit bestemmingsplan beschermd. De nieuwe woningen worden op ca. 15 meter van de monumentale boom gerealiseerd. Voor het plan is een Bomen Effectanalyse uitgevoerd. Deze analyse wordt nader toegelicht in paragraaf 5.7. De woningen Kerkstraat 103 en 105 zijn aangewezen als gemeentelijk monument. De woningen Kerkstraat 107/107A zijn aangewezen als cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Deze woningen blijven gehandhaafd, de bouw van de 4 patiowoningen heeft geen invloed op deze vier woningen. Conclusie Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor het planvoornemen.