Bijlage 1 - Ontwerpbestemmingsplan Nieuwstraat 52 Gilze

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN NIEUWSTRAAT 52, GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN NIEUWSTRAAT 52, GILZE GEMEENTE GILZE-RIJEN Planstatus

Ontwerp

Datum

19 - 09 - 2022

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

Auteur(s)

Zoe Zeegers, Samira van Lieshout

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

1.

Inleiding

2

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5

Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerend bestemmingsplan Bij het plan behorende stukken Leeswijzer

2 2 4 5 5

2.

Bestaande situatie

6

2.1 2.2 2.3

Historische context Ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

6 6 7

3.

Toekomstige situatie

8

4.

Beleidskader

11

4.1 4.2 4.3

Rijksbeleid Provinciaal en regionaal beleid Gemeentelijk beleid

11 14 18

5.

Randvoorwaarden

30

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11

Bodemkwaliteit Water Luchtkwaliteit Geluid Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Natuurwetgeving Cultuurhistorie Archeologie Vliegbasis Gilze-Rijen Mer-beoordeling

30 30 31 32 34 36 39 41 44 45 47

6.

Juridische regelgeving

48

6.1. 6.2. 6.3.

Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

48 48 49

7.

Uitvoerbaarheid

50

7.1 7.2

Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

50 50

Bijlagen: Bijlage 1: Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Bijlage 2: Quickscan natuurwetgeving Bijlage 3: Omgevingsdialoog

|2

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de wens om de bestemming ‘Horeca’ om te zetten naar de bestemming ‘Gemengd’, waarbij ‘wonen’, ‘detailhandel’ en/of ‘horeca’ mogelijk wordt gemaakt. Momenteel is in het pand Irish Pub en Eetcafé The Banner gevestigd met op de bovenverdieping een bedrijfswoning. Het plan betreft een interne functieverandering van het perceel Nieuwstraat 52 in Gilze, waarbij zowel wonen, detailhandel en/of horeca juridisch-planologische mogelijk worden gemaakt. In eerste instantie wordt daarbij ingezet op de realisatie van twee extra wooneenheden op de begane grond, waarbij de bestaande bedrijfswoning blijft behouden en omgezet wordt naar een reguliere woning (3 woning in totaal). Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Gilze en Rijen heeft in haar vergadering van 2 november 2021 besloten in principe medewerking te verlenen aan het omzetten van de bestemming ‘Horeca’ naar een bestemming ‘Gemengd’, waarbij ‘wonen’, ‘detailhandel’ en/of ‘horeca’ mogelijk is onder voorwaarden. Middels dit bestemmingsplan wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt, waarbij de bestemming ‘Horeca’ omgezet wordt in de bestemming ‘Gemengd’.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied ligt aan de Nieuwstraat 52 te Gilze in de gemeente Gilze en Rijen. Het plangebied is gelegen in de bebouwde kom, in het historische centrumgebied van Gilze. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie L, perceelnummer 3501 (ged.) en heeft een oppervlakte van 530 m². Aan de westzijde wordt het plangebied begrensd door de Nieuwstraat, waaraan zich woonfuncties centrumfuncties en detailhandelsfuncties bevinden. Aan de overzijde van de Nieuwstraat (de westzijde van het plangebied) bevinden zich voornamelijk woningen. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door de bestemming ‘Dienstverlening’, waar een grafisch ontwerpbureau gevestigd is. Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door een bedrijfsfunctie en een maatschappelijke functie. De bedrijfsfunctie betreft een taxibedrijf en de maatschappelijke functie een kinderdagverblijf. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door een woonfunctie (kamerverhuur).

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|3

Figuur 1 Ligging plangebied binnen Gilze (plangebied rood omlijnd)

Figuur 2 Ligging en begrenzing plangebied

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|4

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied geldt het bestemmingsplan ‘Centrumgebied Gilze’, vastgesteld op 4 september 2014.

Figuur 3 Uitsnede vigerend bestemmingsplan (plangebied zwart omlijnd)

Enkelbestemmingen Voor het perceel geldt de enkelbestemming ‘Horeca’ met de functieaanduidingen ‘bedrijfswoning’ en ‘horeca van categorie 3’. De noordzijde van het plangebied kent tevens de bouwaanduiding 'specifieke bouwaanduiding - cultuurhistorisch waardevolle bebouwing'. De gronden binnen de bestemming ‘Horeca’ zijn bestemd voor horeca in maximaal categorie 3, maximaal één bedrijfswoning, cultuurhistorisch waardvolle en/of beeldbepalende panden en bij deze bestemming behorende voorzieningen zoals, nutsvoorzieningen, water en waterhuishoudkundige voorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, tuinen en erven. Het bouwvlak ligt over het gehele perceel en mag voor 70% bebouwd worden. Er geldt een maximum bruto vloeroppervlak (BVO) aan horeca van 400 m². Voor de noordzijde van het plangebied geldt een minimum bouwhoogte van 7 meter en een maximum bouwhoogte van 8 meter. Daarnaast geldt voor de noordzijde van het plangebied een minimum goothoogte van 3 meter en een maximum goothoogte van 4 meter. Voor de zuidzijde van het plangebied geldt een minimum bouwhoogte van 5 meter en een maximum bouwhoogte van 6 meter. Daarnaast geldt voor de zuidzijde van het plangebied een minimum goothoogte van 3 meter en een maximum goothoogte van 3 meter.

Voor het achterterrein van het pand aan de Nieuwstraat 52 geldt een maximum bouwhoogte van 5 meter en een maximum goothoogte van 3 meter. Dubbelbestemmingen Vrijwel over het gehele plangebied ligt de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie – 3’. Deze gronden zijn, behalve voor de andere aldaar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden. Een archeologisch onderzoek is vereist bij het bouwen van bouwwerken groter dan 250 m² en dieper dan 40 cm. Aanduidingen Het plangebied ligt volledig binnen de gebiedsaanduiding ‘overig – IHCS – 1’. In verband met het beschermingsgebied van de in- en uitvliegfunnel van vliegtuigen is het verboden gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, met een bouwhoogte hoger dan 56 meter boven NAP te realiseren. NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|5

1.4

Bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan bestaat uit de volgende onderdelen: • Verbeelding: Op de verbeelding zijn de bestemmingen in het plangebied weergegeven. Deze bestemmingen zijn gerelateerd aan de in de regels opgenomen juridische regeling. • Regels: In de regels is het gebruik van de binnen het plangebied aangegeven gronden, opstallen en ander gebruik van de gronden juridisch geregeld. Per bestemming is aangeven wat binnen die bestemming mogelijk en/of toegestaan is. • Toelichting: In de toelichting worden de aan het plan ten grondslag liggende gedachten en de uitkomsten van eventueel uitgevoerde onderzoeken opgenomen.

1.5

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de bestaande situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving en toetsing van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|6

2. BESTAANDE SITUATIE 2.1

Historische context

Historie Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk ligt een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden / heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het (huidige) Bisschop De Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Buiten dit bebouwingslint bevond zich aan de uitwaaierende straten sporadisch verspreid gelegen bebouwing. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeit Gilze in omvang. De groei vindt niet concentrisch om dit bebouwingslint heen plaats. De bebouwingstoename is met name zichtbaar ten noorden en westen van het Bisschop De Vetplein.

Door deze groei van Gilze in noordelijke en westelijke richting verschuift het ruimtelijke zwaartepunt in deze richting. Deze verschuiving is nog terug te zien in het functionele patroon van Gilze: de meeste centrumfuncties bevinden zich niet in het lint tussen de Heuvel en het Bisschop De Vetplein, maar juist rondom het Bisschop De Vetplein en de noordelijker gelegen straten. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze.

2.2

Ruimtelijke structuur omgeving

De gemeente Gilze en Rijen omvat de kernen Gilze, Rijen, Molenschot en Hulten. De gemeente ligt tussen Breda en Tilburg. Hemelsbreed liggen Gilze en Rijen vier kilometer van elkaar vandaan, gescheiden door de A58 en de vliegbasis Gilze-Rijen. Door de ligging aan de A58, de N282 en de N631 heeft de gemeente Gilze en Rijen een goede bereikbaarheid. Binnen de kern Gilze zijn diverse deelgebieden die zich door hun ruimtelijke opbouw en hun leeftijd van elkaar onderscheiden. De oude linten zijn met hun vrij gesloten karakter, organische opbouw en diepe kavels als herkenbare elementen in de kern aanwezig. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze. Tussen deze linten is een meer open bebouwing gerealiseerd die gekenmerkt wordt door geschakelde en of half vrijstaande en vrijstaande woningen. Gilze is pandsgewijs langs de linten opgebouwd en heeft daarmee een kleine ‘’korrel’’. Panden kennen overwegend één of twee bouwlagen met daarop een kap. Kapvormen en kaprichtingen verschillen. Ook de afwisseling van gestucte en gemetselde gevels zorgen voor een heel gevarieerd beeld in de straten in het hart van Gilze. Kenmerkend voor de oude bebouwingslinten in Gilze zijn de diepe tuinen die achter de bebouwing liggen. Deze diepe tuinen zijn privégroen en dragen voor een groot deel bij aan een aantrekkelijk beeld.

De Nieuwstraat vormt samen met de Oranjestraat, Kerkstraat (deels), Raadhuisstraat, Aalstraat (deels), Lange Wagenstraat (deels), Abdis van Thornstraat en de Ridderstraat de historische hoofdstructuur van Gilze. NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|7

2.3

Bestaande situatie

Het perceel Nieuwstraat 52 is gelegen aan de noordkant van het centrum van Gilze. De Nieuwstraat behoort tot het centrumgebied van Gilze (tussen de Lange Wagenstraat en Den Bulk). De Nieuwstraat is een historisch lint met een afwisseling van wonen, detailhandel, horeca, kantoren en overige voorzieningen. Langs de Nieuwstraat is een tweezijdige structuur van lindes aanwezig. Daarnaast is de pleksgewijze toepassing van leilindes karakteristiek. Het Hippelpad vormt een groene buffer tussen bedrijventerrein De Broekakkers en de bebouwing aan de Nieuwstraat. Het pand aan de Nieuwstraat 52 betreft momenteel een Irish Pub en Eetcafé. Op de eerste verdieping is een bedrijfswoning (circa 150 m2) aanwezig. De achterzijde van het perceel wordt gebruikt als terras. Het pand heeft een oppervlakte van circa 305 m². De linkerzijde van het pand bestaat uit twee bouwlagen met een zadeldak en heeft daarmee een bouwhoogte van circa 10 meter en een goothoogte van circa 6 meter. De rechterzijde van het pand bestaat uit één bouwlaag met een zadeldak en heeft daarmee een bouwhoogte van circa 6 meter en een goothoogte van circa 3 meter. Aan de overzijde (de westzijde van het plangebied) wordt het plangebied voornamelijk begrensd door woningen. Aan de noordzijde wordt het plangebied begrensd door Nieuwstraat 54, waar de bestemming ‘Dienstverlening’ geldt. Hier is een grafisch ontwerpbureau gevestigd.

Aan de oostzijde wordt het plangebied begrensd door Lange Wagenstraat 9e. Dit perceel kent een bedrijfsfunctie, hier is een taxibedrijf gevestigd. Tevens wordt het plangebied aan de oostzijde begrensd door Lange Wagenstraat 9c. Dit perceel kent een maatschappelijke functie, hier is een kinderdagverblijf gevestigd. Aan de zuidzijde wordt het plangebied begrensd door Nieuwstraat 50, een woonfunctie met de functieaanduiding ‘kamerverhuur’ (max. 10 kamers).

Figuur 4 Bestaande situatie plangebied

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|8

3. TOEKOMSTIGE SITUATIE Het planvoornemen betreft de herbestemming van Nieuwstraat 52. Het bestaande pand wordt in de nieuwe situatie getransformeerd tot de bestemming ‘Gemengd’, waarbij ‘wonen’, ‘detailhandel’ en/of ‘horeca’ mogelijk wordt gemaakt. Het planvoornemen betreft een interne functieverandering waarbij de bebouwing niet wijzigt en het straatbeeld hetzelfde blijft. Aangezien het planvoornemen een interne functieverandering betreft, blijven de goot- en bouwhoogte ongewijzigd. In eerste instantie wordt daarbij ingezet op de realisatie van twee extra wooneenheden op de begane grond, waarbij de bestaande bedrijfswoning blijft behouden en omgezet wordt naar een reguliere woning. Na planrealisatie bedraagt het totaal aantal wooneenheden ter plaatse drie. De twee nieuwe wooneenheden krijgen een gebruiksoppervlakte van circa 125 m². De woning op de verdieping (de voormalige bedrijfswoning) behoud de gebruiksoppervlakte van circa 150 m². Naast een woonfunctie is detailhandel of horeca tot en met categorie 2, met een maximum oppervlakte van 125 m2, op de begane grond toegestaan. Deze detailhandel of horecafunctie kan al dan niet gecombineerd worden met één woning op de begane grond en één woning op de verdieping.

Figuur 5 Beoogde planologische situatie

De maatvoeringen voor de minimum en maximum bouw- en goothoogte en bebouwingspercentage blijven gehandhaafd. De dubbelbestemming ‘Waarde –Archeologie 3’ en de gebiedsaanduiding ‘overig - IHSC-1’ worden eveneens in het nieuwe bestemmingsplan overgenomen uit het vigerende bestemmingsplan.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|9

Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ biedt houvast voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen. Het aantal aan te leggen parkeerplaatsen is afhankelijk van de voorzieningen en de parkeernorm die bij de betreffende ontwikkeling hoort. In de ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ wordt onderscheid gemaakt tussen normen voor de zones ‘centrum’ en ‘overig’. Het plangebied ligt conform de nota parkeernormen in de zone ‘overig’. Door de functiewijzigingen zijn er verschillende invullingen van het pand mogelijk. Er dient voldaan te worden aan het reguleringskader van de ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’. In onderstaande tabel is de parkeerbehoefte voor de bestaande en de verschillende mogelijke invullingen schematische weergegeven. Parkeerbehoefte bestaande situatie Functies Parkeernorm Nota Parkeernormen 2017 Café/bar/cafetaria 6,0 pp/100 m² Bedrijfswoning 2,0 pp/woning Totaal Parkeerbehoefte nieuwe situatie Wonen Begane grond: Wonen > 90 m² 2 pp/woning Verdieping: Wonen > 90 m2 2 pp/woning Totaal Horeca en wonen Begane grond: Horeca cat. 2 Wonen > 90 m2 Verdieping: Wonen > 90 m2 Totaal Detailhandel en wonen Begane grond: Detailhandel Wonen > 90 m2 Verdieping Wonen > 90 m2 Totaal

Oppervlakte/aantal

Parkeerbehoefte

305 m² 1

18 pp 2,0 pp 20 pp

2

4 pp

1

2 pp 6 pp (- 14 pp)

6,00 pp/100 m2 2,00 pp/woning

125 m2 1

7,5 pp 2 pp

2,00 pp/woning

1

2 pp 11,5 pp (- 8,5 pp)

3,7 pp/100 m2 2,00 pp/woning

125 m2 1

5 pp 2 pp

2,00 pp/woning

1

2 pp 9 pp (- 11 pp)

De parkeerbehoefte neemt in alle mogelijke scenario’s af. Parkeren wordt afgewikkeld op het naastgelegen perceel Nieuwstraat 50. Dit parkeerterrein wordt momenteel gebruikt voor zowel de bezoekers van de pub als de bewoners van de kamerverhuur in het pand Nieuwstraat 50 (max. 10 kamers). NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|10

Het pand Nieuwstraat 50 kent op basis van de Nota Parkeernormen een parkeerbehoefte van 7 parkeerplaatsen (0,7 pp * 10 kamers). De parkeerbehoefte van Nieuwstraat 50 gecombineerd met drie woningen (waar in eerste instantie op wordt ingezet) bedraagt 13 parkeerplaatsen. Op het parkeerterrein zijn 14 parkeerplaatsen aanwezig. De beoogde ontwikkeling voldoet hiermee aan de Nota Parkeernormen 2017.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|11

4. BELEIDSKADER 4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerkingen tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale karakter. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening stelt het Rijk een aantal regels die zijn bedoeld om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 1 oktober 2012 inwerking getreden.

Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|12

Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro. Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Voor overige stedelijke functies wordt in de overzichtsuitspraak gesteld, dat bij de toevoeging van een gebouw de ondergrens 'in beginsel' ligt bij een bruto-vloeroppervlakte van minder dan 500 m2.

De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Om te bepalen of een planvoornemen Ladderplichtig is, dient getoetst te worden of de voorziene ontwikkeling wel een ‘stedelijke ontwikkeling’ is en of de stedelijke ontwikkeling ‘nieuw’ is. Met het planvoornemen krijgt het plangebied een gemengde bestemming, met daarin de mogelijkheid voor wonen, horeca en/of detailhandel. Deze functies mogen gecombineerd plaatsvinden. Het aantal vierkante meters horeca en detailhandel wordt beperkt en alleen op de begane grond toegestaan (max. 125 m2). Wonen is zowel op de begane grond als op de verdiepingen toegestaan met een maximaal aantal van drie wooneenheden. Het planvoornemen betreft daarnaast een interne functieverandering waarbij het ruimtebeslag niet wijzigt. In eerste instantie wordt ingezet op de realisatie van twee extra wooneenheden op de begane grond, waarbij de bestaande bedrijfswoning blijft behouden en omgezet wordt naar een reguliere woning. Het onderhavig voornemen leidt daarmee tot een toename van twee woningen.

Het planvoornemen voor de twee wooneenheden ligt onder de drempelwaarde van 12 woningen. Zodoende is deze woningbouwontwikkeling niet aan te merken als een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het echter wel wenselijk aandacht te besteden aan de uitvoerbaarheid en behoefte van het plan. Kwantitatieve behoefte De woningbehoefte is dermate groot in de regio, dat in alle marktregio’s en in alle segmenten tekorten aan harde plannen zijn. In december 2019 is door de gemeenteraad de nieuwe Woonvisie vastgesteld. De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag maken op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Dat betekent dat de gemeente in de eerstvolgende jaren een groter aantal nieuwbouwwoningen wil bouwen dan in de huidige provinciale prognose is opgenomen. Uit de nu bekende woningbouwinitiatieven volgt dat er plannen zijn voor zo’n 700 à 800 woningen. NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|13

De gemeente Gilze en Rijen is van plan om naast de vervangende nieuwbouw circa 125 tot 150 woningen per jaar te bouwen. Dit aantal is noodzakelijk om onder andere de voorzieningen in de kernen te behouden, die toestroom van (permanente) arbeidsmigranten te faciliteren en een alternatief te bieden voor (illegale) bewoning op recreatieparken. Nieuwbouw bevordert tevens de doorstroming en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen voor nieuwe inwoners. De gemeente richt zich op jonge gezinnen, die belangrijk zijn voor de vitaliteit van en diversiteit in de dorpen. In het kader van de vergrijzing wil de gemeente ook voor de oudere inwoners met een verhuiswens een passend woningaanbod bieden. Gezien de grote woningbehoefte in de regio, en het feit dat onderliggend planvoornemen bijdraagt aan de doorstroming, komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Kwalitatieve behoefte De bebouwing wordt getransformeerd en energiezuiniger gemaakt. De bestemmingswijziging zorgt daarnaast voor een minder intensief gebruik van de locatie, waarmee het een positief effect heeft op geluid, het aantal (verkeer)bewegingen en het parkeren rondom het plangebied. De drie wooneenheden dragen bij aan de doorstroming en de inhaalslag om te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte.

Het planvoornemen betreft de toevoeging van twee grondgebonden woningen, die levensloopbestendig zijn en daarmee bijvoorbeeld geschikt zijn voor ouderen. De ruimtelijke kwaliteit van het perceel en de directe omgeving zal door de herbestemming verbeteren. Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat het planvoornemen niet gezien kan worden als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dus niet Ladderplichtig is. Vanuit een goede ruimtelijke ordening blijkt dat zowel vanuit kwantitatief als kwalitatief oogpunt behoefte is aan onderliggend planvoornemen. Nationaal Waterprogramma In het Nationaal Water Programma 2022-2027 beschrijft de Rijksoverheid de hoofdlijnen van het nationale waterbeleid en de uitvoering ervan in de rijkswateren en -vaarwegen. Het programma geeft een overzicht van de ontwikkelingen binnen het waterdomein en legt nieuw ontwikkeld beleid vast. Dit doet het Rijk voor de periode 2022 – 2027, maar men kijkt ook verder vooruit. Het Rijk werkt aan schoon, veilig en voldoende water dat klimaatadaptief en toekomstbestendig is. Ook is er aandacht voor de raakvlakken van water met andere sectoren. De ministeries van Infrastructuur en Waterstaat, Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties en Landbouw, Natuur en Voedselkwaliteit hebben de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het opstellen van het NWP.

Dit ontwikkelen zij samen met medeoverheden, drinkwaterbedrijven, maatschappelijke organisaties en branche- en sectorpartijen. Om de uitdagingen rondom water het hoofd te bieden is samenwerking cruciaal. De toetsing aan het nationaal waterbeleid vindt plaats in paragraaf 5.2 Water. Conclusie De toetsing aan het nationaal waterbeleid vindt nog plaats in paragraaf 5.2. Verder past het planvoornemen binnen het rijksbeleid.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|14

4.2

Provinciaal en regionaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2021 in werking. In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitganspunten van de structuurvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen.

Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|15

De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden • Diep grondwaterlichaam (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Geen attentiezone waterhuishouding (rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Stalderingsgebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw en instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkeling) • Stedelijk gebied (rechtstreeks werkende regels: landbouw en instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Concentratiegebied (instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Norm wateroverlast Stedelijk gebied (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) • Normen wateroverlast (instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een Diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Geen attentiezone waterhuishouding (art.

2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m³ per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Stedelijk gebied (art. 3.42) Voor het onderwerp duurzame stedelijke ontwikkeling zijn instructieregels voor gemeenten opgenomen. Hierin is opgenomen dat een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen binnen ‘Stedelijk gebied’ een onderbouwing bevat dat de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken en het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Het plangebied behoort bij de regio Midden-Brabant. Binnen deze regio wordt voornamelijk gestuurd op woningbouw binnen bestaand stedelijk gebied en bestaand (leegstaand of leegkomend) vastgoed. Het planvoornemen sluit hier bij aan. Daarnaast moet onderbouwd worden dat het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Dit is nader onderbouwd in de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ in 4.1 Rijksbeleid. Concentratiegebied (art.

5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio's ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|16

Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant. Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving. Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) • de waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) • meerwaardecreatie (art. 3.8) Zorgvuldig ruimtegebruik (art.

3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Het beoogde initiatief heeft betrekking op het hergebruik van bestaande bebouwing. Het planvoornemen transformeert het bestaande horecapand met bijbehorende bedrijfswoning naar drie woningen. In beginsel zijn er geen plannen voor het oprichten van extra bebouwing of slopen van bebouwing. De bebouwingsregeling uit het vigerend bestemmingsplan Centrumgebied Gilze worden grotendeels overgenomen, waarbij de maatvoering van de bebouwing wordt gebaseerd op de bestaande bebouwing in het plangebied. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening. Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd.

De lagenbenadering omvat de effecten op: • de ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • de netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; • de bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|17

Meerwaardecreatie (art. 3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • de mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • de bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor de regeling Kwaliteitsverbetering landschap niet noodzakelijk is. Het planvoornemen voorziet in het hergebruik van de huidige bebouwing. De huidige bebouwing wordt getransformeerd. Zodoende resulteert het planvoornemen in een verbetering van de fysieke kwaliteit van de landschappelijke kwaliteit. Wijziging Interim omgevingsverordening – actualisatie april 2022 Vanwege het uitstel van de Omgevingswet, is ook de inwerkingtreding van de Omgevingsverordening uitgesteld. Voor een aantal onderwerpen is het echter wenselijk dat die op korte termijn in gaan. Daarom is gekeken welke regels zicht goed lenen om nu al, vooruitlopend op de Omgevingsverordening (ontwerp), te worden vastgesteld. Hiertoe heeft Provinciale Staten van Noord-Brabant op 11 maart 2022 de ‘Wijziging Interim omgevingsverordening – actualisatie april 2022’ vastgesteld.

Het gaat daarbij over onderwerpen als: • Toepassing van PFAS in grondwaterbeschermingsgebieden; • Uitzingregeling voor stoppende veehouders • Het treffen van mitigerende maatregelen ter voorkoming van faunaslachtoffers bij windturbines; • Het opnemen van de zonne-ladder; • Het oprichten van permanente teeltondersteunende voorzieningen; • Het opnemen van diverse maatwerkregelingen; • Een actualisering van grenzen van werkingsgebieden. Voorstaande onderwerpen zijn niet van toepassing op onderhavig planvoornemen. Provinciaal en regionaal waterbeleid Regionaal Water- en Bodemprogramma (RWP) 2022-2027 Op 22 december 2021 is het nieuwe Regionaal Water- en Bodem Programma in werking getreden. Het Regionaal Water en Bodem Programma (RWP) is de opvolger van het Provinciaal Milieu en Waterplan. Het is onderdeel van het planstelsel voor de wateropgaven in Nederland, samen met het Nationaal Water Programma en de waterbeheerprogramma’s van de waterschappen. Het RWP kent vijf beleidsopgaven met bijbehorende doelen: • Voldoende water - voldoende water betekent: niet te weinig diep en ondiep grondwater en oppervlaktewater met optimale zoetwaterbeschikbaarheid en waterverdeling in geval van extreme droogte, en niet te veel oppervlaktewater om ernstige regionale wateroverlast zo veel mogelijk te voorkomen.

• Schoon water - schoon grond- en oppervlaktewater voor onze volksgezondheid en natuur, conform de normen van de KRW; voorkomen van verontreiniging en het beschermen van diepe grondwatervoorraden. • Veilig water - veiligheid tegen hoogwater in het hoofdwatersysteem en het regionaal watersysteem.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|18

• •

Vitale bodem - vergroten van de vitaliteit, sponswerking, resistentie tegen ziekten en natuurlijk productievermogen van de bodem voor duurzame landbouw en biodiversiteit. Klimaatadaptatie - aanpassen aan klimaatverandering in alle domeinen van het provinciale waterbeleid

Waterbeheerprogramma 2022-2027 (waterschap Brabantse Delta) In het Waterbeheerprogramma staat hoe het waterschap haar taken in de periode 2022 – 2027 uitvoert. Er staan doelstellingen en ambities in. Het waterbeheerprogramma komt voort uit afspraken in de Omgevingswet. Bij het opstellen van het Waterbeheerprogramma hebben we aan organisaties en andere belanghebbenden om hun inbreng gevraagd. Maar ook met trends en maatschappelijke ontwikkelingen, zoals klimaat, de inrichting van de ruimte en economische activiteiten is rekening gehouden in het Waterbeheerprogramma. Brabant Keur Voor de beheergebieden van de waterschappen Aa en Maas, Brabantse Delta en de Dommel geldt dezelfde keur: Brabant Keur. De keur bevat regels ter bescherming van de waterwerken die nodig zijn voor een goed waterbeheer (kwantiteit) en voor de bescherming van het gebied tegen hoog water. Bij veel projecten is sprake van een toename van het verharde oppervlakte. Hieromtrent is bij de Algemene regels van de keur het volgende opgenomen: • Bij een toename van het verharde oppervlak van minder dan 500 m² stelt het waterschap geen andere eisen aan de verwerking van het hemelwater.

Hiervoor geldt het gemeentelijke beleid; • Bij een toename van het verharde oppervlakte van meer dan 500 m² maar minder dan 10.000 m² moeten compenserende maatregelen ten aanzien van de verwerking van het hemelwater worden getroffen conform de rekenregel: benodigde compensatie (in m²) x gevoeligheidsfactor x 0,06 (in m²); • Bij een toename van het verhard oppervlak van meer dan 10.000 m² is een watervergunning nodig. De toetsing aan het provinciaal en regionaal waterbeleid vindt plaats in paragraaf 5.2 Water. Conclusie De toetsing aan het provinciaal en regionaal waterbeleid vindt nog plaats in paragraaf 5.2. Verder past het planvoornemen binnen het provinciaal en regionaal beleid.

4.3

Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen De gemeente Gilze en Rijen heeft de Structuurvisie Stedelijk Gebied vastgesteld op 21 december 2015. Op 17 juni 2021 is de Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen met aanvulling vastgesteld door de gemeenteraad van Gilze en Rijen. Deze aanvulling verwerkt de Gebiedsvisie Stationsomgeving Rijen, zoals vastgesteld op 4 juni 2020, in de Structuurvisie. Daarnaast is ten opzichte van de visie uit 2015 de uitbreidingslocatie in het gebied Gilze-Zuidwest iets vergroot en losgekoppeld van buurtschap de Horst. Het zoekgebied voor kleinschalige ontwikkelingen is uitgebreid richting GilzeWest. Voorstaande aanvullingen hebben geen gevolgen voor het plangebied.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|19

De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen – Nieuwe kansen!’. De hoofdambities zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van de structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplannen. De rol van de structuurvisie is veelzijdig: • De structuurvisie concretiseert de toekomstvisie en het ambitiedocument, voor het ruimtelijke domein. De structuurvisie draagt daardoor bij aan het vormgeven van de lokale en regionale ambities; • Met de structuurvisie laat de gemeente zien hoe zij aansluiten bij de lokale en regionale kracht en hoe de gemeente zich onderscheidt. Zo kan de gemeente de structuurvisie strategisch inzetten tijdens overleg met bovengemeentelijke partners; • De structuurvisie zorgt vanuit de integraliteit ook voor overzicht. Het is het instrument bij uitstek om dwarsverbanden te leggen tussen de verschillende lokale en regionale beleidsvelden; • Ook geeft de structuurvisie de mogelijkheid om projecten voor de komende jaren te prioriteren.

In samenspraak met burgers en belanghebbenden heeft de gemeente Gilze en Rijen vier ruimtelijke hoofdkeuzes geformuleerd: 1. Nieuwe Noodzakelijkheid “Een nieuwe manier van denken over wonen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Het verbinden van architectuur, duurzaamheid en landschap o Het verbinden van duurzame woonkwaliteit en sociale betrokkenheid 2. Sterke Schakels “Bereikbaar voor iedereen” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Goede bereikbaarheid voor alle doelgroepen (snel- en langzaamverkeer) van de kernen en hun specifieke functies o Onderdeel zijn van een stedelijk netwerk 3. Levendige Centra “Sterke en vitale dorpsharten” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Herkenbare en levendige dorpsharten o Goed functionerende winkelconcentratiegebieden 4. Karakteristieke Bedrijvigheid “Bedrijventerreinen met een duidelijk profiel” Dit betekent dat de gemeente kiest voor: o Een meer herkenbaar profiel voor (nieuwe) bedrijvigheid o Duurzame investeringen voor (bestaande) karakteristieke bedrijvigheid

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|20

Figuur 6 Uitsnede visiekaart Stedelijk gebied (plangebied rood omlijnd)

Beleidsuitgangspunten Gilze Voor Gilze bevat de structuurvisie stedelijk gebied het volgende relevante beleid voor de planlocatie: De hoofdkeuzes voor Gilze betreffen: • Behouden, verstreken en uitbreien van de ruimtelijke hoofdstructuur. We zijn zuinig op onze linten. Nieuwe ontwikkelingen worden daarom zorgvuldig ingepast, en leveren een bijdrage aan de kwaliteit van deze linten. • Het dorpshart. We willen de schakelfunctie van het Bisschop de Vetplein versterken, en van het plein dé huiskamer van Centrum Gilze maken; een aantrekkelijk en levendige plek waar ruimte is voor ontmoeting. Om dit te bereiken, zoeken we naar publieksaantrekkende functies zoals horeca. In de gemeentelijke Structuurvisie Stedelijk gebied is de Nieuwstraat aangeduid als hoofdwegenstructuur. De bebouwing gelegen aan de Nieuwstraat wordt grotendeels gekenmerkt door een representatieve uitstraling. Het woningbouwprogramma en de prioritering van locaties hebben een sterke relatie met het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. Immers, woningbouw kan de motor zijn voor herstructurering. Daarbij bepaalt het aanzicht van de woningen voor een deel de ruimtelijke kwaliteit. Hoewel grote delen van onze dorpen een hoge woonkwaliteit kennen, zijn er op verschillende plekken ook verbeteringen mogelijk.

Daarom heeft de gemeente in de Structuurvisie Stedelijk Gebied vier doelstellingen geformuleerd, aan de hand waarvan de kwaliteit van de woonomgeving kan worden getoetst. De gemeente kan deze doelstellingen gebruiken om het woningbouwprogramma de komende jaren te prioriteren en te faseren.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|21

Deze vier doelstellingen ter verbetering van de kwaliteit van de woonomgeving, zijn: • Versterking van de hoofdstructuur. Ofwel, de herkenbaarheid van de structuur van linten en radialen. Op hoofdlijnen kenmerken onze linten zich door de relatief fijne korrel en wisselende rooilijnen, waarbij woningen op het lint zijn georiënteerd. In onze linten zijn momenteel ietwat verloederde plekken te vinden. Ook bedrijfsmatige functies zorgen hier en daar voor een mindere uitstraling. Het zorgvuldig invullen, of hergebruiken, van deze locaties geeft een hogere kwaliteit aan de woonomgeving. • Behoud van cultuurhistorische waarden. Dit speelt met name bij de oude fabriekspanden in Rijen, gelegen achter het lint. Ontwikkelingen die bijdragen aan de herkenbare instandhouding van elementen uit dit industriële verleden krijgen voorrang. • Sociale duurzaamheid. Het beleid ten aanzien van WMO, jeugdzorg en zorg aan langdurig zieken en ouderen is dynamisch van aard. Het vraagt om een specifieke aanpak. Uit dit beleid vloeien nieuwe ruimtelijke vraagstukken voort. Deze nieuwe ontwikkelingen worden zo goed mogelijk ingepast in onze kernen, waardoor de sociaal maatschappelijk cohesie ter plaatse wordt vergroot. • Functionele noodzaak. Hiervan is bijvoorbeeld sprake bij woningen die van slechte kwaliteit zijn of bij verouderde bedrijfspanden.

Toetsing Het planvoornemen biedt binnen deze vier doelstellingen een kwalitatieve verbetering van de woonomgeving en dan met name de versterking van de hoofdstructuur van het historische lint Nieuwstraat. Linten kenmerken zich nadrukkelijk ook door de aanwezige functiemeningen. Omdat de toekomstige bestemming ‘Gemengd’ betref, waarin zowel wonen, detailhandel als horeca mogelijk is, sluit het planvoornemen tevens aan bij dit kenmerk van het lint. Daarnaast betreft het voornemen een transformatie, waarbij het straatbeeld ongewijzigd blijft. Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan passend is binnen de structuurvisie. Toekomstvisie Gilze en Rijen 2025 De Toekomstvisie ‘Samen werken aan Ontwikkeling: Wij zijn Gilze en Rijen!’ geeft een beeld van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente tussen nu en 2025. Gemeente Gilze en Rijen heeft haar inwoners veel te bieden. Het is goed wonen, werken en leven in de gemeente. Er is volop bedrijvigheid, er is ruimte om te wonen en te leven en er zijn veel voorzieningen voor sport en cultuur. De voordelen van het wonen in dorpen in het groen zijn goed te combineren met de bereikbaarheid van stedelijke voorzieningen in Tilburg en Breda. Het is belangrijk om die kwaliteiten te behouden en ze verder te versterken en om nieuwe kwaliteiten te ontwikkelen. Dat kan alleen als er met z’n alle aan gewerkt wordt.

Het is nodig dat de gemeente verbindingen legt met inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties en met ons omringende gemeenten. De toekomstvisie heeft als functie dat zij: • Een beeld geeft van de gewenste ontwikkelingen van de gemeente Gilze en Rijen, de kernen en het buitengebied tussen nu en 2025; • Richtsnoer is voor het toekomstig handelen van de gemeente; • Aangeeft wat de rollen van inwoners, bedrijfsleven en maatschappelijke organisaties daarbij zijn; • Aan het gemeentebestuur een afwegingskader biedt voor het maken van toekomstige richtinggevende keuzes over taak- en rolopvattingen op verschillende beleidsterreinen, binnen de financiële mogelijkheden. NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|22

De toekomstvisie is een richtsnoer en inspiratiebron voor de toekomstige ontwikkelingen van de gemeente. De toekomstvisie is ook de basis voor het ambitiedocument, waarin de belangrijkste gemeentelijke ambities zijn neergelegd. In de toekomstvisie staan een aantal ambities genoemd: • Het versterken van de gemeentelijke positie als woongemeente in het groen tussen twee steden; • Het benutten van de strategische ligging aan belangrijke vervoersassen in Midden-Brabant, plus het versterken van de gemeentelijke positie als werkgelegenheidsgemeente met economisch duurzame en beeldbepalende bedrijven; • Het versterken van de vitaliteit van de kernen door goede voorzieningen op het vlak van sport en cultuur, die optimaal worden gebruikt; • Het versterken van de economische draagkracht van het buitengebied en van de belevingswaarde van het buitengebied. Dorpen in het groen en tussen twee steden Gilze en Rijen is een aantrekkelijke woongemeente in het groen tussen twee steden. Dat wil de gemeente versterken en in regionaal verband uitdragen. Met het oog op het vitaal houden van de kernen zet de gemeente in op het realiseren van extra groei door het aantrekken van nieuwe inwoners. Dit is gekoppeld aan toenamen van de werkgelegenheid. De gemeente wil zo veel mogelijk mensen die binnen de gemeente hun brood verdient ook maatschappelijk aan de gemeente binden.

De gemeente wil inspelen op een behoefte van veel mensen om dicht bij hun werk te wonen. Daarom moet het woningaanbod gevarieerd zijn: van betaalbare woningen en appartementen voor jonge gezinnen en ouderen tot exclusieve woonvormen. Toetsing In de gemeente is tot 2025 voldoende ruimte voor woningbouw voorhanden. Die ruimte is zowel voor inbreiding in de bestaande kernen Gilze en Rijen, als voor uitbreiding. Het uitgangspunt is dat inbreiding voor uitbreiding gaat, als bouwkosten dat toelaten. De gemeente wil de ruimte in en om de kernen Gilze en Rijen op een kwalitatief hoogwaardige manier invullen: met passende woningbouw of met publieke (groene) ruimte. Dat komt de kwaliteit van de bebouwde structuur van de kernen ten goede. Het planvoornemen maakt inbreiding voor woningbouw mogelijk. Hiermee wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en sluit het voornemen aan bij de Toekomstvisie van de gemeente Gilze en Rijen. Woonvisie Op 16 december 2019 is door de gemeenteraad van de gemeente Gilze en Rijen de woonvisie ‘Wonen in Gilze en Rijen – Doorstromend, duurzaam en divers’ vastgesteld. Het woonbeleid van de gemeente is beschreven in deze woonvisie. De woonvisie heeft een viertal pijlers, namelijk: 1.

Vitale en leefbare kernen; we streven naar het behoud van het dorpse en ruimtelijk karakter, versterken de diversiteit zowel qua woningvoorraad als bevolkingssamenstelling en focussen ons op de bestaande voorraad. 2. Betaalbaar wonen; we staan voor voldoende betaalbare woningen. We zetten nieuwbouw in als motor voor doorstroming en hebben aandacht voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen. 3. Een duurzame woningvoorraad; sociaal én particulier. Daarbij gaan we voor circulair, klimaat adaptief en een schoon woon- en leefklimaat. Hierbij speelt de energie-transitie een belangrijke rol.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|23

4.

Comfortabel wonen met zorg en welzijn; we faciliteren het langer zelfstandig wonen thuis in de wijk en waar nodig in geclusterde vorm.

De gemeente Gilze en Rijen wil de komende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, om zo te voorzien in de uitgestelde woningbehoefte. Het is van belang de woningproductie te versnellen en te vergroten om aan de vraag vanuit de markt te kunnen voldoen. Toetsing Gezien de grote woningbehoefte in de regio, komt de uitvoerbaarheid van het plan niet in het geding en vormt de kwantitatieve regionale woningbehoefte geen belemmering. Welstandsnota Gemeente Gilze en Rijen Welstandstoezicht is begin twintigste eeuw ingesteld om te voorkomen dat bouwwerken de openbare ruimte zouden ontsieren. De welstandsbeoordeling is gericht op het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk. Het bouwwerk moet zowel op zichzelf als ook in zijn omgeving worden beoordeeld, waarbij ook verwachte veranderingen van die omgeving een rol spelen. Het welstandsbeleid voor de gemeente Gilze en Rijen is opgesteld vanuit de overtuiging dat de gemeente, ondernemers en inwoners het belang van een aantrekkelijke gebouwde omgeving behartigen. De gevels van gebouwen en andere bouwwerken vormen samen de dagelijkse leefomgeving. Dat betekent dat de verschijningsvorm van een bouwwerk geen zaak is van de eigenaar van het bouwwerk alleen; elke voorbijganger wordt ermee geconfronteerd, of hij nu wil of niet.

Een aantrekkelijke, goed verzorgde omgeving verhoogt bovendien de waarde van het onroerend goed en versterkt het vestigingsklimaat. Het welstandstoezicht is bedoel om, in alle openheid, een bijdrage te leveren aan de schoonheid en de aantrekkelijkheid van de gemeente Gilze en Rijen. Het gemeentelijk welstandsbeleid bevat de welstandsaspecten en de criteria waaraan bouwplannen in de gemeente worden getoetst. Het gaat daarbij om algemene welstandscriteria, gebiedsgerichte welstandscriteria, welstandscriteria voor specifieke objecten en welstandscriteria voor veel voorkomende kleine bouwwerken. De algemene welstandscriteria richten zich op: • De relatie tussen vorm, gebruik en constructie; • De relatie tussen bouwwerk en omgeving; • De betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context; • Het evenwicht tussen helderheid en complexiteit; • Schaal en maatverhoudingen; • Materiaal, textuur, kleur en licht. Op 20 december 2010 heeft de gemeenteraad ingestemd met het vernieuwen van het welstandsbeleid. Uit dit besluit blijkt dat de Welstandsnota Gilze en Rijen alleen nog geldt voor de rode gebieden op de bij het besluit behorende kaart.

Voor de gele gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet meer, maar in plaats daarvan zal de beoordeling aan redelijke eisen van welstand plaatsvinden door middel van de ‘algemene voorschriften gele gebieden.’ Voor groene gebieden geldt de Welstandsnota Gilze en Rijen niet, met uitzondering van de excessenregeling.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|24

Figuur 7 Uitsnede kaart Welstandsnota

Toetsing Het plangebied aan de Nieuwstraat 52 valt in het rode en tevens roze gebied. Het pand aan de Nieuwstraat 52 is aangemerkt als een karakteristiek pand, die de gemeente graag wil behouden. Met het planvoornemen blijft het karakteristieke pand behouden en het blijft beschermd middels een bouwaanduiding. Voor de rode gebieden beoordeelt de Welstandscommissie de bouwplannen op basis van de Welstandsnota. Het bouwplan wordt voorgelegd aan de Welstandscommissie, die een advies zal geven. Beleidsplan Archeologie In 2010 heeft SRE Milieudienst een Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en een beleidskaart voor het gehele grondgebied van de gemeente Gilze en Rijen opgesteld. Het Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg en beleidskaart met bijbehorende toelichting zijn op 26 april 2011 door de gemeenteraad vastgesteld. Beleidskaart De gemeentelijke beleidskaart is gebaseerd op een grote hoeveelheid (veld-)gegevens die toegespitst zijn op de lokale situatie. Hierdoor ontstaat een goed onderbouwd beleidsdocument en kunnen verantwoorde keuzes gemaakt worden over het al dan niet hoeven uitvoeren van archeologisch onderzoek. Door de verwachtingswaarde in categorieën onder te verdelen, wordt tevens onderscheidt gemaakt in de omvang van de ingreep.

Met andere woorden: hoe lager de verwachtingswaarde, hoe groter een ingreep mag worden uitgevoerd, zonder voorafgaand archeologisch onderzoek. In de praktijk betekent dit dat aanvragers slechts dan een archeologisch onderzoek moeten uitvoeren, als er sprake is van een gefundeerde en goed beargumenteerde verwachtingswaarde. Dus minder vaak onderzoek verplicht voor de burgers/bedrijven en pas onderzoek verplicht bij activiteiten van grotere omvang. Anderzijds worden de locaties met hoge(re) verwachtingswaarden nog steeds goed beschermd. Juist doordat de beleidskaart een zeer getrouw beeld geeft van de verwachtingswaarden, mag dit beleid dan ook op groot draagkracht rekenen. Het beleid zorgt dus voor lastenverlichting voor de aanvragers en doet tegelijkertijd geen enkele afbreuk aan de bescherming van het cultuurhistorisch erfgoed.

NL.IMRO.0784.BPNieuwstraat52-ON01

bestemmingsplan Nieuwstraat 52, Gilze

|25

Het gemeentelijk archeologiebeleid bestaat uit: • Beleidsplan Archeologische Monumentenzorg, gemeente Gilze en Rijen • Beleidskaart en toelichting De archeologische beleidskaart vertaalt de archeologische waarden en –verwachting naar concrete maatregelen. Op basis van de beleidskaart wordt de gemeente onderverdeeld in verschillende categorieën met daaraan gekoppelde voorschriften. De beleidskaart wordt vertaald in de ruimtelijke plannen. In paragraaf 5.9 Archeologie wordt getoetst aan de relevante archeologische beleidsstukken. Groenstructuurplan 2011 De gemeente Gilze en Rijen staat bekend als een open en groen gemeente tussen de steden Tilburg en Breda. Op de eerste plaats bepaalt het aantrekkelijke buitengebied, bestaande uit bosgebieden en open (broek-)ontginningen met beekdalen, het groene karakter. Ten tweede draagt het groen in en direct grenzend aan de kernen bij aan de groene uitstraling. Bosgebieden verweven met de kern en historische structuren, begeleid door boomstructuren, dragen sterk bij aan de uitstraling van de kern. Het groenstructuurplan biedt kaders voor ontwikkeling van de groenstructuren binnen de kernen, met aandacht voor de kwaliteiten die het groen in de gemeente Gilze en Rijen heeft. Iedere kern heeft hierbij een andere ontstaansgeschiedenis en karakteristiek die belangrijke kaders bieden voor de ontwikkeling van de huidige groenstructuur.

Groen binnen de kernen is echter niet vanzelfsprekend. Functies als woningbouw en parkeren vragen binnen de bebouwde kommen om ruimte, waardoor de structuren steeds verder verdicht raken. Door vast te leggen welk groen van belang is voor de uitstraling van de gemeente, wordt voorkomen dat groen een ander functie krijgt en zo verloren gaat. De doelstelling van het groenstructuurplan is: Het beschrijven van de lange termijn visie van de gemeente Gilze en Rijen ten aanzien van de inrichting van het openbaar groen, om een waardevolle, karakteristieke, gebruiksvriendelijke en duurzame groenstructuur te behouden, ontwikkelen en versterken, binnen de bebouwde kommen.