Bijlage 1 - Ontwerp bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

ONTWERP

BESTEMMINGSPLAN ORANJESTRAAT 113 GILZE

ORDITO.NL

BESTEMMINGSPLAN ORANJESTRAAT 113 GILZE GEMEENTE GILZE EN RIJEN Planstatus

Ontwerp

Datum

02 - 01 - 2023

Plan identificatie

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

Auteur(s)

Cristian van Kuijk, Tess van Engelen

Ordito b.v.

E

info@ordito.nl

Postbus 94

T

0161 801 022

5126 ZH

I

www.ordito.nl

Gilze

KVK

54811554

TOELICHTING

|1

1. 1.1 1.2 1.3 1.4

Inleiding Aanleiding Ligging en begrenzing plangebied Vigerende bestemmingsplannen Leeswijzer

2

2. 2.1 2.2

Bestaande situatie Historie en ruimtelijke structuur omgeving Bestaande situatie

5

3. 3.1 3.2 3.3. 3.4. 3.5.

Toekomstige situatie Stedenbouwkundig plan Verkeer en parkeren Groenstructuur Watersysteem Beeldkwaliteit

8

4. 4.1 4.2 4.3

Beleidskader Rijksbeleid Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid

16

5. 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10 5.11 5.12 5.13

Randvoorwaarden Bodemkwaliteit Water Luchtkwaliteit Geurhinder Geluid Bedrijven en milieuzonering Externe veiligheid Natuurwetgeving Cultuurhistorie Archeologie Vliegbasis Gilze-Rijen Vormvrije MER-beoordeling Niet gesprongen explosieven

39

6. 6.1. 6.2. 6.3.

Juridische regelgeving Inleiding Systematiek van de regels Beschrijving van de bestemmingen

71

7. 7.1 7.2

Uitvoerbaarheid Economische haalbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

73

2 2 3 4

5 6

8 11 12 14 15

16 20 28

39 41 50 51 54 56 57 58 62 63 66 68 68

71 71 72

73 73

Bijlagen Bijlage 1. Bijlage 2. Bijlage 3. Bijlage 4. Bijlage 5. Bijlage 6. Bijlage 7. Bijlage 8. Bijlage 9. Bijlage 10. Bijlage 11. Bijlage 12. Bijlage 13. Bijlage 14. Bijlage 15. Bijlage 16.

Beeldkwaliteitsplan Verkeersonderzoek Onderbouwing ladder voor duurzame verstedelijking Actualiserend vooronderzoek en verkennend bodemonderzoek Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Ecologische quickscan Nader onderzoek huismussen, boerenzwaluw en steenmarters Bomen Effect Analyse Onderzoek stikstofdepositie Archeologisch onderzoek Oranjestraat 111-115 Archeologisch onderzoek Oranjestraat 113 Selectiebesluiten Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling Onderzoek Ontplofbare Oorlogsresten Omgevingsdialoog 2020 Omgevingsdialoog 2022

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|2

1.

INLEIDING

1.1

Aanleiding

De aanleiding voor het opstellen van dit bestemmingsplan is de woningbouwontwikkeling met maximaal 41 nieuwe woningen op het perceel Oranjestraat 113 te Gilze (gemeente Gilze en Rijen), alsmede op de achterliggende weide en agrarische gronden en de Groeituin (eigendom gemeente Gilze en Rijen) langs het Laarspad. Het plangebied is in de Structuurvisie Stedelijk gebied van de gemeente aangewezen als onderdeel van de “uitbreidingslocatie woningbouw” aan de zuidwestzijde van Gilze. De 41 woningen zijn opgenomen in de gemeentelijke woningbouwplanning. Ten behoeve van het planvoornemen zal het tankstation en de bedrijfsgebouwen aan de Oranjestraat 113 worden gesaneerd en de bestaande bedrijfswoning worden omgezet naar een reguliere woning. De groeituin zal worden verplaatst naar een locatie elders in Gilze. In het bestemmingsplan wordt tevens de ontsluiting van het woongebied Ruimte voor Ruimte Laarspad via het perceel Oranjestraat 113 richting de Oranjestraat mogelijk gemaakt. De bestaande ontsluiting van het woongebied Ruimte voor Ruimte Laarspad via de Hoevenaarsstraat-Meierstraat wordt afgewaardeerd tot een langzaam verkeersverbinding. Het realiseren van woningen op deze locatie past niet binnen het vigerend bestemmingsplan “Woongebied Gilze”. Middels voorliggend bestemmingsplan wordt de woningbouwontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt.

1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het plangebied betreft een woninglocatie langs het historische lint Oranjestraat van het dorp Gilze, gemeente Gilze en Rijen. De uitbreidingslocatie betreft een bedrijvenlocatie, waaronder een tankstation met lpg, de achterliggende weide en agrarische gronden en de voormalige groeituin langs het Laarspad. Het plangebied is kadastraal bekend als gemeente Gilze en Rijen, sectie L, perceelnummers 42, 43, 877, 1011, 1210, 1393, 1601, 2574, 2578 (eigendom gemeente Gilze en Rijen) en 2619 en heeft een oppervlakte van ca. 21.725 m2. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door het historische lint Oranjestraat en door de achtertuinen van de woningen gelegen aan de Oranjestraat, aan de oostzijde door de achtertuinen van de woningen gelegen aan de Hoevenaarsstraat, aan de zuidzijde door het Laarspad met daarachter de woningbouwlocatie Ruimte voor Ruimte Laarspad en aan de westzijde door akkerland.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|3

Gilze

Ligging en begrenzing plangebied

1.3

Vigerende bestemmingsplannen

Voor het plangebied vigeert deels het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” van de gemeente Gilze en Rijen, onherroepelijk in werking getreden op 24 september 2012 en deels het bestemmingsplan “Buitengebied” van de gemeente Gilze en Rijen, vastgesteld op 1 juli 2013. Bestemmingsplan Woongebied Gilze Op basis van het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” kent het plangebied de bestemmingen ‘Bedrijf’, ‘Wonen’ en ‘Maatschappelijk’. Tevens kent het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘milieuzone – geurzone’, ‘veiligheidszone – lpg’, ‘luchtvaartverkeerzone – 11’ en ‘overig – IHCS – 1’. Bestemmingsplan Buitengebied Op basis van het bestemmingsplan “Buitengebied” kent het plangebied de bestemming ‘Agrarisch’. Tevens kent het plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Landschap – 4’ en de gebiedsaanduidingen ‘luchtvaartverkeerszone – 11’, ‘overig – IHCS – 1’ en ‘overig – agrarisch verbredingsgebied’.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|4

Uitsnede vigerende bestemmingsplannen “Buitengebied” en “Woongebied Gilze”

1.4

Leeswijzer

De toelichting is opgebouwd uit verschillende hoofdstukken. In hoofdstuk 2 wordt allereerst ingegaan op de huidige situatie van het plangebied, waarna in hoofdstuk 3 de beoogde toekomstige situatie wordt weergegeven. Een beschrijving van het relevante beleidskader op nationaal, provinciaal en gemeentelijk niveau staat in hoofdstuk 4. Vervolgens komen in hoofdstuk 5 de milieukundige randvoorwaarden en onderzoeken aan de orde. De juridische opzet van het plan staat in hoofdstuk 6. De financiële en maatschappelijke uitvoerbaarheid worden in hoofdstuk 7 beschreven.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|5

2.

BESTAANDE SITUATIE

2.1

Historie en ruimtelijke structuur omgeving

Historie Gilze Gilze is één van de oudste plaatsen in het land van Breda en is ontstaan als kransakkerdorp langs de linten Oranjestraat/Versterstraat, Nieuwstraat, Kerkstraat, Raadhuisstraat en Ridderstraat. Rondom het centrale esdorp met de kerk ligt een aantal kleinere gehuchten zonder kerk. Daartussen lagen de akkers, die in de richting van de beekdalen overgaan in weidegronden. Op de hogere gronden ontstonden door overmatige begrazing heidevelden die begin 20ste eeuw bebost zijn. Rond de oude kern van Gilze ontwikkelden zich de gehuchten Verhoven, Biestraat, Horst, Bolberg, Weilenseind, Vossenberg, Wijkevoort en Nerhoven. Ter verbinding van de centrale kern met de gehuchten, de weidegronden / heidevelden en de omringende dorpen is een dicht netwerk van uitwaaierende wegen in een sterpatroon ontstaan. Gilze is ontstaan als een bebouwingslint dat zich uitstrekte tussen het (huidige) Bisschop De Vetplein in het westen en de Heuvel in het oosten. Buiten dit bebouwingslint bevond zich aan de uitwaaierende straten sporadisch verspreid gelegen bebouwing. Vanaf de tweede helft van de twintigste eeuw groeit Gilze in omvang. De groei vindt niet concentrisch om dit bebouwingslint heen plaats. De bebouwingstoename is met name zichtbaar ten noorden en westen van het Bisschop De Vetplein.

Door deze groei van Gilze in noordelijke en westelijke richting verschuift het ruimtelijke zwaartepunt in deze richting. Deze verschuiving is nog terug te zien in het functionele patroon van Gilze: de meeste centrumfuncties bevinden zich niet in het lint tussen de Heuvel en het Bisschop De Vetplein, maar juist rondom het Bisschop De Vetplein en de noordelijker gelegen straten. Deze historische linten vormen de dragers van de kern Gilze. Ruimtelijke structuur omgeving De Oranjestraat, die doorloopt in het Bisschop de Vetplein en Raadhuisstraat, is een van de bebouwingslinten, waarlangs het dorp is ontstaan. De bebouwing aan dit bebouwingslint heeft een half open karakter en organische opbouw en is kleinschalig van opzet. De stedenbouwkundige structuur van het bebouwingslint wordt gekarakteriseerd door een recht straatverloop met daarlangs relatief gesloten gevelwanden, die zorgen voor een duidelijke begeleiding van de weg. Het straatprofiel is ingericht met een klinkerrijbaan. Bij het grootste gedeelte van de Oranjestraat wordt de rijbaan aan weerszijden begeleid door een betontegel trottoir. Het veelal ontbreken van voortuinen zorgt voor een stenig karakter in de straat, welke karakteristiek is voor de kern.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|6

2.2

Bestaande situatie

Het plangebied bestaat uit meerdere percelen: het terrein met bedrijvigheid, garageboxen en een tankstation (met bedrijfswoning) aan de Oranjestraat 113, de achterliggende weide, een deel van de akker aan de westzijde en de groeituin, die nu in gebruik is door Talent to Work.

Bestaande situatie

Het noordelijke deel van het plangebied, dat grenst aan de Oranjestraat, bestaat uit een verhard terrein met diverse bedrijven. Op dit terrein staan meerdere gebouwen, waaronder een tankstation met lpg, garageboxen en enkele bedrijfspanden. In de zuidoosthoek ligt de lpg-tank. Ten zuiden van de bedrijven ligt een gebied met enkele weilanden (met bestemming Wonen) met bomen en enkele kleine stallen. Dit gebied is uitsluitend bereikbaar via het bedrijventerrein aan de Oranjestraat. Aan de noord- en oostzijde grenzen de achtertuinen van de bestaande woningen van de Oranjestraat en Hoevenaarsstraat aan het weiland. Aan de zuidzijde liggen achter een hoge en dichte haag de groeituin van Talent to Work. Het weiland wordt aan de westzijde over circa 70 meter door een greppel, de bouwweg (voor de woningbouwlocatie Ruimte voor Ruimte Laarspad) en een houtwal van het aangrenzende agrarische gebied gescheiden.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|7

Het zuidelijke gedeelte van het plangebied wordt gevormd door de voormalige groeituin/Dahliatuin, die momenteel in gebruik is door Talent to Work. De tuinen worden volledig omgeven door een dichte haag en hekwerk. De toegang is gelegen aan de Hoevenaarsstraat. Aan de noordwestzijde van de tuin staan enkele gebouwen. Ten zuiden van de tuinen loopt het Laarspad. Aan de zuidzijde van het Laarspad ligt de woningbouwlocatie Ruimte voor Ruimte Laarspad. De bouwweg voor de naastgelegen woningbouwlocatie loopt door het plangebied, vanaf de Oranjestraat naar het Laarspad.

Zicht op de bedrijvigheid vanaf de Oranjestraat

Garageboxen op het achterterrein

De omsloten weide grenzend aan bestaande woonbuurt

Het Laarspad met rechts de tuinen van Talent to Work en links het open agrarische gebied waar de woningbouwlocatie Ruimte voor Ruimte Laarspad in ontwikkeling is

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|8

3.

TOEKOMSTIGE SITUATIE

3.1

Stedenbouwkundig plan

Op de locatie van de bedrijvigheid aan de Oranjestraat 113, de achterliggende achtertuinen, de akker en de voormalige Dahliatuin wordt een woningbouwontwikkeling met maximaal 41 nieuwbouwwoningen beoogd. De bedrijfswoning Oranjestraat 113 blijft behouden en wordt als reguliere woning in de verkaveling opgenomen. Ten behoeve van de woningbouwontwikkeling wordt de bedrijvigheid ter plaatse beëindigd, waaronder het tankstation met lpg, en het terrein gesaneerd. Stedenbouwkundige opzet en ontsluiting Het plangebied heeft een heldere opzet. De nieuwe hoofontsluiting verbindt de Ruimte voor Ruimte wijk met de Oranjestraat. De hoofdstructuur vormt een bomenlaan met verschillende vertakkingen waaronder een lus die richting het westen doorloopt tot de struweelhaag, waar de weg een venster vormt op het landschap. Aan de hoofdstructuur liggen wadi’s die overtollig hemelwater kunnen opvangen en daarnaast bijdragen aan de groene woonkwaliteit. Het Laarspad scheidt de buurt met de Ruimte voor Ruimte wijk en verbindt Gilze met het buitengebied. De struweelhaag, de wadi’s, de bomenlaan en het Laarspad versterken het groene karakter van de buurt als overloopgebied naar het buitengebied.

Stedenbouwkundig plan NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|9

Stedenbouwkundig plan Door sanering van het tankstation is het mogelijk om hier de hoofdstructuur op de Oranjestraat te laten aansluiten. Deze ontsluitingsweg met een profiel van 15 meter breed is tevens de hoofdontsluiting voor de woningbouwlocatie van Ruimte voor Ruimte. De bestaande woonstraten als Meierstraat, Hoevenaarsstraat en Versterstraat kunnen hierdoor worden ontzien. De bedrijfswoning Oranjestraat 113 blijft behouden en wordt als reguliere woning in de verkaveling opgenomen. Ten westen van deze bestaande bedrijfswoning wordt het bestaande lint aangevuld door de realisatie van twee half vrijstaande woningen. De twee-onder-een-kapwoning past zich qua goot- en bouwhoogte aan op de omliggende bebouwing. De garageboxen achter deze woningen blijven behouden. Ten westen van de gebiedsontsluitingsweg worden zeven grondgebonden starterswoningen gerealiseerd. In het midden van het plangebied worden maximaal acht patiowoningen gerealiseerd. Rondom de patiowoningen worden achttien (half)vrijstaande woningen gerealiseerd. Hiermee worden, inclusief de twee halfvrijstaande woningen aan de Oranjestraat, maximaal zestien halfvrijstaande woningen gerealiseerd in het plangebied. Aan de zuid- en westzijde van het plangebied worden maximaal acht vrijstaande woningen gerealiseerd. Ten oosten van de gebiedsontsluitingsweg komt een parkeerterrein met 10 parkeerplaatsen te liggen.

Tevens wordt via langsparkeren langs de wegen en parkeren op eigen terrein, voorzien in de benodigde parkeerbehoefte. Om de hoofdontsluitingsstructuur te benadrukken bestaat deze uit een laanbeplanting van grote bomen in een grasberm. Dit zorgt voor een groene woonsfeer. De laanbeplanting zal aansluiten op de hoofdstructuur van het zuidelijk gelegen woningbouwlocatie van Ruimte voor Ruimte. In het plangebied worden twee groene veldjes, met beide een wadi, aangelegd. Deze groene veldjes worden met respect voor de bestaande bomen, parkachtig ingericht. Tevens omzoomd een robuuste struweelhaag de woningen aan de zuid- en westzijde. Met een onderbreking aan het einde van twee wegen zijn er doorzichten op het omliggende landschap. De soorten zijn gebiedseigen, waardoor ze een logische aanvulling zijn in het cultuurlandschap ter plaatse. De struwelen zorgen ervoor dat de nieuwe woningen zijn ingepast en deels uit het zicht worden onttrokken. Aan het Laarspad zullen de struwelen overgaan in een strook met kruidenrijk gras. Aan de oostzijde wordt een strook van 5 meter breed bij de tuinen van de bestaande woningen aan de Hoevenaarsstraat gevoegd. Klimaatadaptief en natuurinclusief bouwen Het plan biedt de kans om een duurzame en klimaatadaptieve ontwikkeling mogelijk te maken, in aansluiting op de delen van de reeds in ontwikkeling zijnde uitbreidingswijk ten zuiden van het Laarspad.

Zie paragraaf 4.3 Klimaatkaart Gilze Rijen. De op deze klimaatkaart aangegeven groene rand wordt aangelegd in de vorm van de groenstrook / houtwal met een breedte van 5 meter. Centraal in het plangebied komen open groene ruimtes rondom de bestaande te behouden bomen, waar de waterberging plaats zal vinden. Op deze wijze wordt een robuuste en klimaatadaptief watersysteem aangelegd. De woningen zullen op een duurzame manier worden gebouwd. Denk aan energieopwekking door middel van zonnepanelen, aan energiebesparing door de bebouwing volledig te isoleren door middel van extra duurzame technieken en materialen. In en rond de woningen zullen maatregelen voor natuurinclusief bouwen worden getroffen, in de vorm van bijvoorbeeld nestkasten.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|10

Stedenbouwkundig plan

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|11

3.2

Verkeer en parkeren

Verkeer Hoofdstructuur Het nieuwe woongebied direct ontsloten op de Oranjestraat. In dit bestemmingsplan wordt tevens de aangepaste ontsluiting van het woongebied Ruimte voor Ruimte Laarspad en de toekomstige woonzorglocatie van Amvest via het perceel Oranjestraat 113 richting de Oranjestraat mogelijk gemaakt. Dit conform de politieke besluitvorming bij het bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Laarspad. De bestaande ontsluiting van het woongebied Ruimte voor Ruimte Laarspad via de Hoevenaarsstraat-Meierstraat wordt door de gemeente afgewaardeerd tot een langzaam verkeersverbinding. Verkeersonderzoek Door Goudappel is februari 2022 een integraal verkeersonderzoek uitgevoerd op de verkeerseffecten van woningbouw in Gilze Zuidwest. Het rapport is opgenomen als bijlage bij deze toelichting. Het verkeersonderzoek is uitgevoerd voor de gehele woningbouw Zuidwest, dus niet alleen voor Oranjestraat 113. Uit dit onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getrokken: • Het plangebied is opgedeeld in meerdere deelgebieden. 3 van de 4 deelgebieden worden ontsloten via een nieuwe weg die aansluit op de Oranjestraat. Het andere deelgebied wordt ontsloten via de bestaande Meijerstraat en Versterstraat.

• De totale verkeersgeneratie voor het deelgebied dat wordt ontsloten via de nieuwe weg bedraagt circa 863 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal (in dit aantal zijn de motorvoertuigbewegingen van het onherroepelijke bestemmingsplan Ruimte voor Ruimte Laarspad opgenomen). Bij het andere deelgebied bedraagt de verkeersgeneratie 359 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. • Alle kruispunten tussen de Oranjestraat en de toeleidende (nieuwe) wegen naar de woningen hebben in de toekomst een goede verkeersafwikkeling. • De impact van de woningbouwontwikkeling op leefbaarheid en veiligheid in de Oranjestraat is beperkt. Wel wordt geadviseerd om bij (andere) toekomstige ontwikkelingen te onderzoeken of extra fietsvoorzieningen nodig zijn in de Oranjestraat. Parkeren De kengetallen voor parkeren zijn gegeven in de Nota Parkeernormen 2017. Parkeerkencijfers geven het benodigde aantal parkeerplaatsen per eenheid aan, waarvan alleen gemotiveerd mag worden afgeweken. Voor parkeren op eigen terrein gelden reductiefactoren. Niet iedere parkeerplaats mag als volwaardige plek worden meegenomen. Voor woningen buiten het centrumgebied gelden de volgende kengetallen: • Woning met netto oppervlak > 90 m²: 2,0 parkeerplaats/woning. • Woning met netto oppervlak < 90 m²: 1,8 parkeerplaats/woning.

Alle woningen dienen zoveel mogelijk één of meerdere volwaardige parkeerplaatsen op eigen terrein te hebben (rekening houdend met reductiefactoren). Opritten hebben een minimale omvang van 5 meter diep en 3 meter breed. Daarnaast wordt in het openbaar gebied voorzien in aanvullende parkeerplaatsen. Zo wordt voor de starterswoningen een parkeerterrein met 10 parkeerplaatsen aangelegd. In het stedenbouwkundig plan is voldoende ruimte vrij gelaten om het benodigde aantal parkeerplaatsen te kunnen realiseren. Dit geldt zowel voor de kavels van de woningen als de wegprofielen. Om te voorkomen dat er te weinig parkeerplaatsen gerealiseerd worden in het plangebied, is de te hanteren parkeernorm juridisch verankerd in de regels.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|12

3.3. Groenstructuur Het plangebied ligt op de overgang van het stedelijk gebied naar het omliggende buitengebied. Waar mogelijk is verbinding gezocht met het landschap en wordt de groene sfeer in de nieuwe woonwijk getrokken. Dit gebeurt door de volgende onderdelen: Omzoming met robuuste houtsingels Geïnspireerd op de oorspronkelijke perceelsrandbeplanting in de omgeving zal het plangebied worden omzoomd door stevige houtsingels, bestaande uit struweel en boomvormers. De soorten zijn gebiedseigen, waardoor ze een logische aanvulling zijn in het cultuurlandschap ter plaatse. De singels zorgen ervoor dat de nieuwe woningen zijn ingepast en deels uit het zicht worden onttrokken. Tevens zullen de singels bijdragen aan het foerageergebied van de kerkuil, de steenuil en andere fauna. Laanbeplanting langs de hoofdstructuur Om de hoofdontsluitingsstructuur te benadrukken bestaat deze uit een laanbeplanting van grote bomen in een brede grasberm, in aansluiting op de hoofdontsluiting in het woongebied Ruimte voor Ruimte Laarspad. Dit zorgt voor een stevige groene woonsfeer. Vensters op het landschap Aan het einde van de wegen en paden zijn er doorzichten op het omliggende landschap. Centrale groenzones Centraal in de woonbuurt en langs de hoofdontsluiting zijn twee ruimten vrijgehouden voor spelen en waterberging.

In deze groene ruimten worden bestaande bomen ingepast en worden enkele fraaie landschapsbomen toegevoegd. In paragraaf 5.4. van het Beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) is de groenstructuur verder uitgewerkt.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|13

Groenstructuur

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|14

3.4. Watersysteem Het hemelwater wordt bovengronds ingezameld en afgevoerd naar de wadi’s. Door middel van hoogteverschillen in de openbare ruimte wordt water afgevoerd naar de wadi’s. Deze bergingsgebieden liggen verspreid over het plangebied en zijn circa een halve meter verlaagd ten opzichte van het maaiveld. Naast de wadi’s worden er meer ingrepen toegepast om water op een goede manier op te vangen. De 8 patiowoningen in het midden van het plangebied beschikken over platte daken die groen worden ingericht. De woningen aan de buitenzijde van het plangebied beschikken over een ruimte tuin. Zij worden verplicht om een wateropvang op eigen terrein aan te leggen. Ten slotte worden de parkeervakken in de openbare ruimte ingericht met waterdoorlatende verharding. Tussen het Laarspad en de Ruimte voor Ruimte wijk ligt een A-watergang. Deze wordt onderhouden door het waterschap. Tussen het plangebied en het Laarspad ligt een B-watergang. Deze watergang is van een lagere orde en wordt onderhouden door aanliggende eigenaren.

Waterstructuur

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|15

3.5.

Beeldkwaliteit

De gemeente Gilze en Rijen hanteert de Welstandsnota Gilze en Rijen voor het toetsen van welstand voor bepaalde gebieden binnen de gemeente. Het plangebied valt, zoals geconstateerd in 4.3, grotendeels in de gele zone. Voor gele gebieden gelden algemene voorschriften gerelateerd aan redelijke eisen van welstand. In enkele gevallen wordt welstandsadvies gevraagd aan een stadsbouwmeester. De algemene voorschriften zijn als volgt: • • • • •

het uiterlijk van het gebouw of bouwwerk is een begrijpelijke en logische keuze vanuit het gebruik of de bestemming; het gebouw of bouwwerk is een begrijpelijke en logische keuze ten opzichte van zijn omgeving; de gekozen stijlvorm is begrijpelijk en logisch; de samenhang tussen maatverhoudingen in ruimtes, volumes en vlakverdelingen is logisch en begrijpelijk; materiaalgebruik, kleur en textuur is logisch en begrijpelijk.

Beeldkwaliteitsplan Voor de woningbouwontwikkeling Oranjestraat 113 is een beeldkwaliteitsplan (Bijlage 1) opgesteld, waarin een voorzet wordt gegeven van de bouwstijl die aan bovenstaande 5 punten voldoen. Het beeldkwaliteitsplan is gebaseerd op de volgende uitgangspunten: Het stedenbouwkundig plan ‘‘Oranjestraat 113’’ ligt in een overgangszone van kern naar het landelijke gebied. Voor de architectuur van de nieuwe woningen betekend dat inspiratie gehaald kan worden uit de moderne en klassiek vormgegeven dorpse architectuur. Dorps bouwen kan gerealiseerd worden door voort te bouwen op de traditie van soberheid en eenvoud. Door enige beperking in materiaalkeuze en rijkdom in detaillering ontstaat een eenheid die door zijn bescheidenheid ruimte geeft aan zijn omgeving. Dit betekent niet zozeer historiserend bouwen, maar om ingrediënten toe te passen voor een hedendaagse variant ervan. De woningen worden voornamelijk traditioneel uitgevoerd met zo nu en dan eigentijdse kenmerken.

De ingrediënten voor dorpse architectuur bestaan onder andere uit: • Heldere, rechthoekige hoofdvormen • Een ingetogen vormentaal van de architectuur • Een schilddak of zadeldak; patiowoningen een plat dak • Het dak heeft een kloeke vorm en een eenvoudige uitstraling • De nokrichting van de vrijstaande woningen staat haaks op de weg • De nokrichting van de rijtjeshuizen en tweekappers loopt evenwijdig aan de weg • Gebiedseigen materiaalgebruik: • De gevels van het hoofdgebouw dienen uitgevoerd te worden in bakstenen. In rood, roodbruine tot donkerbruine kleur, daarnaast zijn ook wit gekeimde gevels mogelijk. • Kozijnen en deuren worden bij voorkeur uitgevoerd in hout • Daken worden uitgevoerd in dakpannen. Pannendaken worden uitgevoerd in roodoranje of donkergrijze keramische dakpannen. Geglazuurde dakpannen passen niet bij de dorpse uitstraling van het plan. Deze worden dan ook niet toegestaan.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|16

4.

BELEIDSKADER

4.1

Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is geheel opgenomen in deze nieuwe visie. De Nationale Omgevingsvisie biedt een duurzaam perspectief voor de leefomgeving. Hiermee kan het Rijk inspelen op de grote uitdagingen die voor hen liggen. Allerlei trends en ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering vormen slechts een deel van de opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt wel om zorgvuldige keuzes. Want ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al die opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerkingen tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt.

Met de NOVI zet het Rijk een proces in gang waarmee keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen worden gemaakt. Conclusie Door het nationale karakter van de NOVI en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft het voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationale karakter. Met onderhavig planvoornemen zijn geen nationale belangen in het geding. Besluit algemene regels ruimtelijke ordening De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte bepaalt welke kaderstellende uitspraken zodanig zijn geformuleerd dat deze bedoeld zijn om beperkingen te stellen aan de ruimtelijke besluitvormingsmogelijkheden op lokaal niveau. Ten aanzien daarvan is een borging door middel van normstelling, gebaseerd op de Wet ruimtelijke ordening, gewenst. Die uitspraken onderscheiden zich in die zin dat van de provincies en de gemeenten wordt gevraagd om de inhoud daarvan te laten doorwerken in de ruimtelijke besluitvorming. Zij zijn dus concreet normstellend bedoeld en worden geacht direct of indirect, dat wil zeggen door tussenkomst van de provincie, door te werken tot op het niveau van de lokale besluitvorming, zoals de vaststelling van bestemmingsplannen. Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) bevestigt in juridische zin die kaderstellende uitspraken. Het Barro is op 30 december 2011 inwerking getreden.

Conclusie Door het nationale karakter van het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening en de kleine schaal van onderhavig plan, heeft dit voornemen nauwelijks raakvlak met dit nationaal juridisch kader. Het Barro bevat geen voor het plangebied relevante bepalingen. Ladder voor duurzame verstedelijking In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de verplichting opgenomen om in het geval van een nieuwe stedelijke ontwikkeling in de toelichting een beschrijving op te nemen van nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ruimtevraag en de ruimtelijke inpassing. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de 'ladder voor duurzame verstedelijking' zoals beschreven in, het per 1 juli 2017 gewijzigde, artikel 3.1.6 Bro.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|17

Nieuwe ontwikkelingen dienen getoetst te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking mits er sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’. Het begrip ‘stedelijke ontwikkeling' is in artikel 1.1.1, lid 1, sub i van de Bro gedefinieerd als: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen'. Uit jurisprudentie blijkt dat vanaf 12 nieuwe woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dat deze Ladderplichtig is. De in de toelichting van een bestemmingsplan vereiste onderbouwing van de nieuwe stedelijke ontwikkeling bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Toetsing Door BRO is in februari 2022 een Laddertoets voor het planvoornemen uitgevoerd. Op basis van deze Laddertoets is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik. Het volledige rapport is opgenomen als bijlage bij deze toelichting.

Bij de toetsing van het initiatief aan de ladder zijn de volgende aspecten van belang: • Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling: wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte te bevatten binnen het ruimtelijk verzorgingsgebied van de ontwikkeling. • De behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling: bij de beoordeling van de behoefte dient het bestaande aanbod en vraag betrokken te worden. Bovendien dient inzichtelijk te worden gemaakt dat het plan geen zodanige leegstand tot gevolg kan hebben, dat dit tot een onaanvaardbare situatie zal leiden uit het oogpunt van een goede ruimtelijke ordening. • De ligging van de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied: op basis van met name de bestemming wordt beoordeeld of de ontwikkeling is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Als de woningbouwontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Bro gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Daarbij spelen de beschikbaarheid en geschiktheid van locaties binnen bestaand stedelijk gebied een rol.

Passend binnen behoefte van het ruimtelijk verzorgingsgebied Voor de onderbouwing van de woonbehoefte is gekeken naar de afbakening van de relevante regio, om zo de behoefte in beeld te brengen. Hiervoor is gekeken naar de regionale woningmarkt, die gedefinieerd wordt op basis van verhuisbewegingen. In dit behoefteonderzoek wordt het primaire verzorgingsgebied afgebakend als de gemeente Gilze en Rijen en het secundaire verzorgingsgebied als de omliggende gemeenten (Tilburg, Breda, Dongen, Goirle, Alphen-Chaam en Oosterhout). Het initiatief wordt passend geacht binnen de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. Hieronder volgt een beknopte toelichting. Passend binnen beleidskaders Het initiatief past binnen de gestelde beleidskaders en draagt bij aan de beleidsdoelstellingen van Rijk, provincie, regio en gemeente: De provincie ziet nieuwe woonontwikkelingen bij voorkeur binnen bestaand stedelijk gebied in het kader van duurzame verstedelijking. De beoogde ontwikkeling aan de Oranjestraat in Gilze past binnen dit provinciale uitgangspunt aangezien de locatie binnen het bestaand stedelijk gebied ligt. Op regionaal niveau ligt er een opgaven om de woningbouw te versnellen en te zoeken naar kansen voor nieuwe woningbouw. De ambitie van de regio voor de woningbouwopgave is een plancapaciteit van 28.000 woningen. De bestaande plancapaciteit per 1-1-2021 is 22.824 woningen.

Dus voor 5.176 woningen moet er extra ruimte worden gezocht. Het initiatief speelt in op deze opgave door 41 woningen toe te voegen aan de woningvoorraad.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|18

De ontwikkeling aan de Oranjestraat sluit aan bij de gemeentelijke woonvisie en de speerpunten voor woningbouw in de kern Gilze. Het betreft namelijk een ontwikkeling met een diversiteit aan oppervlaktes, prijssegmenten en woningtypen. Deze diversiteit speelt in op specifieke woonbehoeften en draagt bovendien bij aan een diverse bevolkingssamenstelling. Kwantitatieve behoefte Het initiatief om 41 woningen te realiseren aan de Oranjestraat 113 in Gilze voorziet in een kwantitatieve behoefte, zoals blijkt uit de volgende punten: In de periode tot 2030 neemt de bevolking en het aantal huishoudens in de gemeente Gilze en Rijen toe. Eenzelfde trend geldt voor het secundaire verzorgingsgebied. Deze stijging vraagt om een groei van de woningvoorraad. Als afgeleide van de bevolkings- en huishoudensontwikkeling kan een raming worden gemaakt van de kwantitatieve woningbehoefte in de gemeente Gilze en Rijen van circa 1.190 woningen tot 2030. In het secundaire verzorgingsgebied ligt de woningbehoefte tot 2030 op 26.695 woningen. Op dit moment is er volgens de provinciale cijfers én de eigen cijfers van de gemeente Gilze en Rijen onvoldoende harde plancapaciteit om in de lokale woningbehoefte tot 2030 te voorzien. Hierbij moet worden opgemerkt dat het wenselijk is om enige mate van overcapaciteit te hanteren als buffer om eventuele planuitval of planvertraging op te vangen.

Rekening houdend met een (wenselijk) overcapaciteit van ongeveer 130% is er daarmee ruimte voor maximaal 1.550 woningen aan plancapaciteit in de gemeente Gilze en Rijen. De totale plancapaciteit betreft op dit moment 984 woningen (gegevens gemeente) en daarmee is er nog ruimte voor de ontwikkeling van extra woningen. Het initiatief aan de Oranjestraat kan hierin voorzien. De beoogde woningen zijn ook al opgenomen in de meest actuele woningbouwplanning (januari 2022). Daarnaast blijkt dat ook in het secundaire verzorgingsgebied een harde plancapaciteit (10.705 woningen) onvoldoende is om in de woningbehoefte te voorzien. De beoogde ontwikkeling om 41 woningen te realiseren aan de Oranjestraat voorziet daarmee ook in een kwantitatieve behoefte binnen de regio. Kwalitatieve behoefte Het initiatief om 41 woningen (7 starterswoningen, 8 patiowoningen, 18 half vrijstaande woningen en 8 vrijstaande woningen) te realiseren aan de Oranjestraat 113 in Gilze voorziet ook in een kwalitatieve behoefte: Uit de woonvisie van de gemeente Gilze en Rijen en het woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant blijkt dat de verhuisdynamiek op de woningmarkt voornamelijk vanuit jongeren onder 35 jaar komt. Het is van belang dat er voor deze doelgroep voldoende woonmogelijkheden zijn. De 7 starterswoningen in het initiatief aan de Oranjestraat voorzien in deze behoefte.

Net als in veel gemeenten in Nederland neemt het aantal ouderen in de gemeente Gilze en Rijen de komende jaren toe. Steeds meer ouderen zullen in de toekomst thuis blijven wonen. Het woningbehoefteonderzoek toont aan dat ouderen sterk behoefte hebben aan een nultredenwoning. Hiermee zijn de ouderen voorbereid op het langer zelfstandig thuis blijven wonen. De 8 patiowoningen voorzien nadrukkelijk in deze kwalitatieve behoefte. In de gemeente blijkt dat op dit moment sprake is van ‘goedkope scheefheid’, waarbij huishoudens met een midden of hoger inkomen in sociale huurwoningen wonen. Door woningen te bouwen voor deze doelgroep kunnen zij doorstromen en worden de sociale huurwoningen niet langer bezet door een groep voor wie dit eigenlijk niet bedoeld is. Bovendien wil de gemeente Gilze en Rijen graag jonge gezinnen verwelkomen die op zoek zijn naar grondgebonden koopwoningen (vrijstaande eengezinswoningen, tweekappers en appartementen met een lift). Met het beoogde initiatief wordt ingespeeld op deze behoefte. Naast de starterswoningen en patiowoningen worden namelijk half vrijstaande en vrijstaande woningen gerealiseerd.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|19

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten Het is niet te verwachten dat er als gevolg van het realiseren van 41 woningen aan de Oranjestraat 113 in Gilze onaanvaardbare leegstandseffecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het initiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2 procent leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving. De gemeente Gilze en Rijen had in 2021 een woningleegstand van 1%. Gesitueerd binnen bestaand stedelijk gebied Voor de onderbouwing via de Ladder is het relevant of de ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt binnen of buiten het bestaand stedelijk gebied. De ontwikkeling Oranjestraat 113 wordt gerealiseerd binnen het bestaand stedelijk gebied, dat blijkt uit de volgende punten: Een deel van de locatie wordt in de provinciale Interim Omgevingsverordening aangeduid als ‘landelijk gebied’: het betreft een smalle strook aan de westzijde van het noordelijke deel (heeft wel de bestemming ‘Bedrijf’) en de westzijde waar nu de bestemming ‘Agrarisch’ geldt. Toch kan gesteld worden dat sprake is van een locatie ‘binnen bestaand stedelijk gebied’, als bedoeld in artikel 1.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro).

In dat artikel is onder h een nadere omschrijving van het begrip ‘bestaand stedelijk gebied’ vastgelegd, waarin als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: ‘een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociale culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur’. In de jurisprudentie is dit begrip nader ingevuld. Wanneer er op gronden een niet-agrarische bestemming rust (waaronder niet alleen ‘rode’ stedelijke functies, maar bijvoorbeeld ook functies voor sport, recreatie, of stedelijk groen), dan is er sprake van bestaand stedelijk gebied, ook al is de locatie nog onbebouwd, mits de locatie onderdeel is van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing. Bovenstaand is het geval op de planlocatie. Het plangebied heeft in het bestemmingsplan “Woongebied Gilze” (onherroepelijk 24-09-2012) immers de volgende bestemmingen: ‘Bedrijf’, ‘Wonen’ en ‘Maatschappelijk’, wat niet-agrarische dus ‘stedelijke’ bestemmingen zijn. Bovendien is in het huidige bestemmingsplan al sprake van een woonbestemming (zonder bouwmogelijkheden) voor een groot deel van het gebied. Daarnaast wordt het gebied door de realisatie van de Ruimte voor Ruimte locatie omringd door stedelijke functies.

Daarmee maakt de locatie onderdeel uit van het bestaand stedelijk samenstel van bebouwing in Gilze. Alleen het westelijke deel van de locatie (strook van 40 meter breed) valt binnen het bestemmingsplan “Buitengebied” (vastgesteld 01-07-2013) en heeft de bestemming ‘Agrarisch’. Volgens de Interim Omgevingsverordening van de provincie geldt voor dit gebied de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’. Daarbij ligt de locatie volledig binnen de uitbreidingslocatie zoals die in de gemeentelijke structuurvisie is aangewezen. Gezien het voorgaande is dus sprake van een ligging ‘binnen bestaand stedelijk gebied’ en is een verdere motivering op dit punt niet noodzakelijk. Uit de bovenstaande toetsing blijkt dat voldaan wordt aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie Het planvoornemen past binnen het rijksbeleid.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|20

4.2

Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Noord-Brabant De nieuwe Omgevingswet bundelt de wetten en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur, cultuur erfgoed en water. En regelt zo het beheer en de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Vooruitlopend hierop heeft de provincie alvast een provinciale omgevingsvisie gemaakt. Volgens de laatste informatie treedt de nieuwe Omgevingswet in 2022 in werking. In december 2018 is de Brabantse omgevingsvisie vastgesteld. Deze omgevingsvisie bevat de belangrijkste ambities voor de fysieke leefomgeving voor de komende jaren. De omgevingsvisie geeft antwoord op de vraag hoe de Brabantse leefomgeving er in 2050 uit zou moeten zien en waar Noord-Brabant in 2030 tenminste moet staan om die lange termijndoelen te halen. De omgevingsvisie geeft ook aan op welke manieren de provincie met betrokkenen wil samenwerken aan omgevingsvraagstukken en welke waarden daarbij centraal staan. De visie bestaat uit een basisopgave en vier hoofdopgaven voor de middellange en lange termijn. De basisopgave is werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit. De vier hoofdopgaven komen voort vanuit de basisopgaven.

Het gaat om de volgende hoofdopgaven: • Hoofdopgave I: werken aan de Brabantse energietransitie • Hoofdopgave II: werken aan een klimaatproof Brabant • Hoofdopgave III: werken aan de slimme netwerkstad • Hoofdopgave IV: werken aan een concurrerende, duurzame economie Om de doelen voortkomend uit de hoofdopgaven te bereiken zet de provincie Noord-Brabant in op een samenhangende ruimtelijke koers. De omgevingsvisie bevat geen sectorale beleidsdoelen. De concrete doelen, voor bijvoorbeeld natuur, water, veiligheid, milieu, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit, staan nu nog in de bestaande plannen van de provincie (PMWP, SVRO, PVVP). Grote delen van die beleidsplannen horen vanuit het systeem van de Omgevingswet straks thuis in de programma’s. De beleidsmatige uitgangspunten van de omgevingsvisie zijn, voor de aspecten waarop het provinciaal belang in geding is, uitgewerkt in de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant is de vervanger van verschillende provinciale verordeningen, waaronder ook de Verordening ruimte. De Omgevingsverordening is op 25 oktober 2019 vastgesteld als eerste stap voordat de Omgevingswet in werking treedt. De Interim Omgevingsverordening bestaat uit de samenvoeging van bestaande regels uit verschillende verordeningen.

Voordat de Omgevingswet in werking treedt, wordt de definitieve omgevingsverordening vastgesteld. Deze definitieve verordening wordt tegelijk met de Omgevingswet van kracht.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|21

De verordening is één van de uitvoeringsinstrumenten van de provincie om haar doelen te realiseren. In de Omgevingsverordening vertaalt de provincie kaderstellende elementen uit het provinciaal beleid in regels die van toepassing zijn op (gemeentelijke) bestemmingsplannen. Het plangebied valt volgens de Interim Omgevingsverordening onder de volgende gebieden: • Diep grondwaterlichaam • (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Geen Attentiezone waterhuishouding • (Rechtstreeks werkende regels: milieubeschermingsgebieden, natuur en wegen) • Stalderingsgebied (Rechtstreeks werkende regels: landbouw & Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen) • Landelijk gebied (deels) (Rechtstreeks werkende regels: landbouw & Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied) • Bescherming Natura 2000 (Rechtstreeks werkende regels: landbouw) • Verbod uitbreiding veehouderij (Rechtstreeks werkende regels: landbouw) • Concentratiegebied (deels) (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Stedelijk gebied (deels) (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Verstedelijking afweegbaar (deels) (Instructieregels gemeenten: stedelijke ontwikkeling en erfgoed) • Gemengd landelijk gebied (deels) (Instructieregels gemeenten: basiskaart Landelijk gebied) • Beperkingen veehouderij

(Instructieregels gemeenten: specifieke gebieden voor agrarische ontwikkelingen) • Norm wateroverlast buiten Stedelijk gebied (deels) (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) • Normen wateroverlast (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) • Norm wateroverlast Stedelijk gebied (deels) (Instructieregels voor waterschappen: watersystemen, -veiligheid en -berging) Diep grondwaterlichaam (art. 2.20) Boven, in of onder een Diep grondwaterlichaam is de onconventionele winning van koolwaterstoffen verboden. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Geen attentiezone waterhuishouding (art. 2.21) Een vergunning tot het onttrekken van grondwater ten behoeve van een bodemenergiesysteem is niet vereist voor een onttrekking binnen deze zone als de te onttrekken hoeveelheid grondwater ten hoogste 10 m3 per uur bedraagt en de onttrekkingsput niet dieper is dan 30 meter minus maaiveld. Dit vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|22

Stedelijke ontwikkeling

Bestaand bouwperceel Verstedelijking afweegbaar

Stedelijk gebied

Uitsnede kaart 3: stedelijke ontwikkeling en erfgoed, provincie Noord-Brabant

Het plangebied ligt deels binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ en deels binnen het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’. Het planvoornemen betreft een woningbouwontwikkeling van 41 woningen. Ten behoeve van het planvoornemen zal het tankstation gesaneerd worden en de (voormalige) bedrijfswoning worden omgezet naar een reguliere woning. Voor een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ gelden de volgende regels: Artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|23

Toetsing Met het planvoornemen dient voldaan te worden aan de gestelde voorwaarden met betrekking tot een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’. Hieronder is uiteengezet of wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden: Aan lid 1 sub a wordt voldaan, aangezien het planvoornemen voldoet aan het woonbeleid, de woningbouwprognose en de regionale woningbouwafspraken (zie paragraaf 4.1 ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’). Aan lid 1 sub b wordt voldaan, zie toetsing lid 2. Aan lid 2 sub a wordt voldaan, aangezien voor de woningbouwontwikkeling een stedenbouwkundig plan is opgesteld (zie hoofdstuk 3), waarin een goede omgevingskwaliteit en een veilige en gezonde leefomgeving geborgd wordt. Aan lid 2 sub b wordt voldaan, aangezien met het planvoornemen een nieuwe invulling wordt gegeven aan een verouderde stedelijke functie (bedrijfsperceel, lpg tankstation) naar een betere en passende woonfunctie. Tevens sluit de woningbouwontwikkeling naadloos aan op de naastgelegen woningbouwlocatie Ruimte voor Ruimte Laarspad, waarvoor het plangebied tevens gaat dienen als gebiedsontsluitingsweg. Aan lid 2 sub c wordt voldaan, aangezien de nieuwe woningen gasloos worden gebouwd en voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit voor duurzaamheid.

Aan lid 2 sub d wordt voldaan, aangezien het plan rekening houdt met hittestress en binnen het plangebied wordt voldoende opvang voor water gerealiseerd, zoals een wadi, etc. (zie hoofdstuk 3 en paragraaf 5.2 ‘Water’). Lid 2 sub e en sub f zijn niet van toepassing voor dit planvoornemen. Gesteld kan worden dat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden voor een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’. De westelijke rand van het plangebied valt binnen het werkingsgebied “Verstedelijking afweegbaar”. Voor een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’ gelden de volgende regels: Artikel 3.43 Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar In afwijking van artikel 3.42 Duurzame stedelijke ontwikkeling, eerste lid, kan een bestemmingsplan, ter plaatse van Verstedelijking afweegbaar voorzien in de nieuwvestiging van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a. binnen Stedelijk gebied feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte beschikbaar is; b. transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort; c. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; d.

de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening houdt met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk gebied.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|24

Toetsing Met het planvoornemen dient voldaan te worden aan de gestelde voorwaarden met betrekking tot een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’. Hieronder is uiteengezet of wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden: Aan lid 1 sub a wordt voldaan. De westelijke rand (Verstedelijking afweegbaar) is meegenomen in het stedenbouwkundig plan om meer kwaliteit aan de woningbouwlocatie toe te voegen, door middel van het opzetten van ruimere kavels en meer groen aan het plangebied toe te voegen. Het gehele plangebied Oranjestraat 113, inclusief strook ‘verstedelijking afweegbaar’, is daarom onderdeel van de “uitbreidingslocatie woningbouw” uit de Structuurvisie Stedelijk gebied van de gemeente Gilze en Rijen. Tevens is in paragraaf 4.1 ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ onderbouwd dat behoefte is aan dit plan. Aan lid 1 sub b wordt voldaan. In paragraaf 4.1 ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is onderbouwd dat voldoende vraag is naar harde plancapaciteit. Met onderhavige ontwikkeling wordt voorzien in deze plancapaciteit. Tevens is in Gilze al veel leegstaand vastgoed omgezet naar een woonfunctie. Aan lid 1 sub c wordt voldaan, aangezien het planvoornemen voldoet aan het woonbeleid, de woningbouwprognose en de regionale woningbouwafspraken (zie paragraaf 4.1 ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’).

Aan lid 1 sub d wordt voldaan, aangezien de ruimtelijke structuren en de kwaliteit van de omgeving het uitgangspunt zijn voor het stedenbouwkundig plan. De randen van de woningbouwlocatie zijn op een duurzame wijze ingevuld. Aan de zuid- en westzijde van het plangebied komt groen langs de randen. Gesteld kan worden dat wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden voor een stedelijke ontwikkeling binnen het werkingsgebied ‘Verstedelijking afweegbaar’. Concentratiegebied (artikel 5.18) Gedeputeerde Staten stellen in overleg met de regio’s ten minste eens per bestuursperiode relevante prognoses en analyses op, zoals in ieder geval een bevolkings- en woningbehoefteprognose, een prognose voor de ruimtebehoefte aan bedrijventerreinen en een trendanalyse van de mobiliteitsontwikkeling, die richting gevend zijn voor de gezamenlijk te maken afspraken. Deze prognoses en analyses houden rekening met het principe van concentratie van verstedelijking. Uit de overleggen in de regio Midden-Brabant blijkt dat de woningbehoefte (met name binnen bestaand stedelijk gebied) groot is en de komende jaren blijft deze behoefte aanwezig. Het planvoornemen sluit hiermee aan op de behoefte zoals staat beschreven in de prognoses van de regio Midden-Brabant.

Overige gebieden De overige instructieregels en/of rechtstreeks werkende regels behorende bij de gebieden waar het plangebied onder valt zijn niet direct van toepassing op het plangebied en/of voornemen. Daarnaast geldt voor elke ruimtelijke ontwikkeling de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2). Basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies (paragraaf 3.1.2) Voor elke ruimtelijke ontwikkeling geldt dat toepassing moet worden gegeven aan de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies, die zijn opgenomen in paragraaf 3.1.2, artikel 3.5 van de Interim Omgevingsverordening. Onder een evenwichtige toedeling van functies wordt verstaan dat invulling wordt gegeven aan een goede omgevingskwaliteit met een veilige, gezonde leefomgeving.

NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|25

Hiervoor moet rekening worden gehouden met: • Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) • De waarden in een gebied door toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) • Meerwaardecreatie (art. 3.8) Zorgvuldig ruimtegebruik (art. 3.6) Conform artikel 3.6 houdt zorgvuldig ruimtegebruik in dat de toedeling van functies in beginsel plaatsvindt binnen bestaand ruimtebeslag voor bebouwing. Een bestaand ruimtebeslag is gelegen binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’ of een bestaand bouwperceel. Wanneer er sprake is van een stedelijke ontwikkeling dient toepassing te worden gegeven aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Ladder voor duurzame verstedelijking). Alle gebouwen, bijbehorende bouwwerken en andere permanente voorzieningen dienen te worden geconcentreerd binnen een bouwperceel. In de beoogde situatie is sprake van een bestaand ruimtebeslag, aangezien het plangebied voor een groot gedeelte gelegen is binnen het werkingsgebied ‘Stedelijk gebied’. Het voornemen betreft een woningbouwontwikkeling van 41 woningen. Met onderhavig planvoornemen is de Ladder voor duurzame verstedelijking van toepassing. In paragraaf 4.1 is de Laddertoets uitgevoerd voor onderhavig planvoornemen. Hiermee wordt voldaan aan de zorgplicht voor de ruimtelijke kwaliteit zoals staat beschreven in artikel 3.6 van de Interim Omgevingsverordening.

Toepassing van de lagenbenadering (art. 3.7) De toepassing van de lagenbenadering omvat het effect van de ontwikkeling op de lagen in onderlinge wisselwerking met elkaar en het actief benutten van de factor tijd. De lagenbenadering omvat de effecten op: • De ondergrond, zoals de bodem, het grondwater en archeologische waarden; • De netwerklaag, zoals infrastructuur, natuurnetwerk, energienetwerk, waterwegen waaronder een goede, multimodale afwikkeling van het personen- en goederenvervoer; • De bovenste laag, zoals cultuurhistorische en landschappelijke waarden, de omvang van de functie en de bebouwing, de effecten op bestaande en toekomstige functies, de effecten op volksgezondheid, veiligheid en milieu. Door actief de factor tijd te benutten wordt rekening gehouden met de herkomstwaarde, vanuit het verleden, de (on)omkeerbaarheid van optredende effecten en de toekomstwaarde gelet op duurzaamheid en toekomstbestendigheid. De toetsing van de gevolgen van het initiatief op de bovengenoemde aspecten is uitgebreid uiteengezet in deze toelichting. Meerwaardecreatie (art.

3.8) Meerwaardecreatie omvat een evenwichtige benadering van de economische, ecologische en sociale aspecten die in een gebied en bij een ontwikkeling zijn betrokken, waaronder: • De mogelijkheid om opgaven en ontwikkelingen te combineren waardoor er meerwaarde ontstaat; • De bijdrage van een ontwikkeling aan andere opgaven en belangen dan die rechtstreeks met de ontwikkeling gemoeid zijn. Het plangebied ligt voor een groot gedeelte binnen bestaand stedelijk gebied, waarvoor de regeling Kwaliteitsverbetering niet noodzakelijk is. Een gedeelte van het plangebied ligt niet binnen bestaand stedelijk gebied (zie figuur 9), waarvoor de regeling Kwaliteitsverbetering wel noodzakelijk is. Met het planvoornemen wordt een verouderd bedrijfsperceel met enkele bedrijfsgebouwen en een lpg tankstation gesaneerd. Hiervoor in de plaats komt een nieuw kwalitatief woongebied. Tevens komt in het plangebied een gebiedsontsluitingsweg voor het plangebied en de naastgelegen woningbouwlocatie Ruimte voor Ruimte Laarspad, waardoor de wegen in de omliggende wijk niet extra worden belast met het autoverkeer. NL.IMRO.0784.BPOranjestraat113-ON01

bestemmingsplan Oranjestraat 113, Gilze

|26

Door de krapte op de woningmarkt is er een grote vraag naar starterswoningen, woningen voor ouderen en woningen voor gezinnen. Met het planvoornemen wordt voorzien in deze behoefte en wordt het planvoornemen gezien als een kwalitatieve toevoeging. Kwaliteitsverbetering van het landschap (art. 3.9) In het kader van de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap (artikel 3.9 Interim Omgevingsverordening) is bij ontwikkelingen buiten het bestaand stedelijk gebied een fysieke verbetering van de landschappelijke kwaliteit van het gebied of de omgeving noodzakelijk. Op basis van de Regionale werkafspraken is voor een stedelijke ontwikkeling een investering van 1% van de uitgifteprijs benodigd. Het grootste deel van het plangebied ligt binnen bestaand stedelijk gebied, waardoor voor dit deel de regeling Kwaliteitsverbetering van het landschap niet noodzakelijk is. De volgende onderdelen van het plan liggen volgens de Interim Omgevingsverordening buiten het bestaand stedelijk gebied: • Het noordwestelijke deel van de huidige bedrijfskavel bedrijfswoning, garageboxen, westelijk deel loods • Agrarische gronden aan de westzijde (bouwweg, percelen 1011 en 1601). Benodigde investering De gronduitgifteprijs is gebaseerd op de Nota grondprijzen Gilze en Rijen 2022. In de nota grondprijzen is een grondprijs voor vrije kavels opgenomen van € 385,-/m2. In het plan Oranjestraat is ca.

4.706 m2 uitgeefbare grond buiten het bestaand stedelijk gebied. In deze oppervlakte zijn de bestaande garageboxen met ontsluitingsstraat niet meegerekend en de om te zetten bedrijfswoning Oranjestraat 113 wel. De garageboxen zijn namelijk reeds vergund en gerealiseerd binnen het huidige bestemmingsplan en worden alleen voor de volledigheid in dit bestemmingsplan meegenomen. Met een grondprijs van € 385,-/m2 is de totale gronduitgifteprijs (buiten bestaand stedelijk gebied) 4.706 m2 x € 350,-/m2 = € 1.811.810,-. De investering in kwaliteitsverbetering bedraagt 1% van € 1.811.810,-. = € 18.118,10. Investeringen in kwaliteitsverbetering Volgens de werkafspraken kan op de volgende manier geïnvesteerd worden in de kwaliteitsverbetering van het landschap: • landschappelijke inpassing van bebouwing en bestemmingsvlakken • aanleg cq herstel van natuur- en landschapselementen ter versterking van de landschapsstructuur • aanleg recreatieve voorzieningen ten behoeve van extensief recreatief medegebruik (bankjes, wandelpaden, bebording etc.) • fysieke inrichtingsmaatregelen gericht op behoud en herstel van cultuurhistorie en archeologie • sloop van (niet cultuurhistorisch waardevolle) gebouwen/stallen/kassen en verwijderen verharding • verkleinen/opheffen van bestemmingsvlakken/bouwvlakken • fysieke bijdrage aan realiseren EHS en EVZ’s.

De volgende investeringen zullen in het kader van de planontwikkeling Oranjestraat 113 gedaan worden: 1.

Landschappelijke inpassing van bebouwing en bestemmingsvlakken De woningen aan de west- en zuidzijde worden landschappelijk ingepast met de groenzone van 5 m breed. Deze heeft een oppervlakte van ca. 1.060 m2. Voor de aanleg en beheer (10 jaar) van deze groenzone kan volgens de STILA-normen een bedrag van ca. € 3.149,38 als investering worden gerekend.