Bijlage 1- Notitie ruimtelijke haalbaarheid MBP fase II en III

Notitie ruimtelijke haalbaarheid Midden Brabant Poort Fase II en III gemeente Gilze en Rijen (d.d. 03-09-2025) Achtergrond De gemeente Gilze en Rijen onderzoekt de ruimtelijke - en financiële haalbaarheid van het uitbreiden van bedrijventerrein Midden Brabant Poort fase II en III (MBP II en III). Hiertoe is de haalbaarheid van alle ruimtelijke aspecten getoetst in deze quickscan. Aanleiding en eerste besluitvorming Op 6 juli 2023 is door de gemeenteraad het zogenaamde voorkeursrecht (Wet voorkeursrecht gemeenten) gevestigd op de gronden gelegen tussen MiddenBrabant Poort fase I, Tilburgsebaan en de A58 (figuur 1). Deze quickscan dient om inzicht te verschaffen ten aanzien van de ruimtelijke haalbaarheid van het project.

Figuur 1 Vlekkenplan/voorlopige schets MBP II en III augustus 2025

Onderzochte aspecten Om de ruimtelijke haalbaarheid van de ontwikkeling te kunnen onderzoeken dienen vanuit de afdeling ruimtelijke ordening in ieder geval de volgende aspecten op hoofdlijnen te worden onderzocht: 1. Behoefteonderzoek bedrijventerreinen en regionale afspraken 2. Beleidstoets op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau 3. Stikstofdepositie 4. Omgevingsveiligheid 5. Flora en fauna 6. Bedrijven en milieuzonering 7. Bodem 8. Geur 9. Archeologie 10.Niet gesprongen explosieven 11.Water 12.Luchtkwaliteit 13.Geluid 14.Netcongestie en netcapaciteit 15.Verkeer 16.Duurzaamheid 17.Stedenbouw 1. Behoefteonderzoek bedrijventerreinen en regionale afspraken Om goed te kunnen sturen op onze gemeentelijke ambities ten aanzien van bedrijfslocaties is het Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen opgesteld in 2024. STEC-groep deed hiervoor onderzoek naar de huidige situatie op bedrijventerreinen, de verwachte vraag naar bedrijventerreinen op de korte en middellange termijn, de situatie op de bedrijventerreinenmarkt in de regio en hoe ruimtelijke vraagstukken, zoals de woningbouwopgave en de verstedelijkingsopgave rondom het station doorwerken op het Toekomstperspectief van bedrijventerreinen. Uit het onderzoek komt naar voren dat de uitbreidingsvraag omvangrijk is in de regio Hart van Brabant.

Voor de gemeente Gilze en Rijen wordt verwacht dat er (bij een autonome groei en een beleidsneutrale situatie) tot 2040 vraag is naar tussen de 19,5 hectare (ontwikkelscenario laag) en 29,2 hectare (ontwikkelscenario hoog; figuur 2).

Figuur 2 Indicatief aandeel gemeente Gilze en Rijen in de uitbreidingsvraag regio Hart van Brabant 2023 t/m 2040 (Toekomstperspectief bedrijventerreinen, 2024)

In de gemeente Gilze en Rijen omvat het zachte planaanbod 23 tot 26 hectare, inclusief Midden-Brabant Poort fase II en III, hierna te noemen MBP II en III (figuur 3).

Figuur 3 Overzicht planaanbod in gemeente Gilze en Rijen (Toekomstperspectief bedrijventerreinen, 2024)

Destijds heeft het college gekozen om niet het volledige zachte planaanbod te realiseren. Op basis van het onderzoek is gekozen tot 2035 voor de realisatie van 19 tot 21 hectare, verdeeld over de volgende plannen: - Intensiveren ruimtegebruik bedrijventerrein Aeroparc (2 tot 2,5 hectare); - Ontwikkeling fase II Midden-Brabant Poort (11,8 tot 12,7 hectare); - Ontwikkeling van Nerhoven (2,5 tot 3 hectare); - Ontwikkeling van Lage Haansberg (2,5 tot 3 hectare). Regionale afspraken bedrijventerreinen Hart van Brabant 2025-2035 Op basis van de recent vastgestelde Regionale afspraken bedrijventerreinen Hart van Brabant (vaststelling 12 maart, 2025) zijn er nieuwe inzichten en afspraken als het gaat om de realisatie van de uitbreidingsvraag. De regionale economie groeit hard, maar loopt tegelijkertijd tegen de ‘grenzen van de groei’ aan. De regio kampt, net als veel andere regio’s in Nederland, met een groeiende druk op de ruimte door de toenemende ruimtevraag. Daarom is aan alle regiogemeenten gevraagd om zich maximaal in te spannen voor de realisatie van de harde – én zachte plancapaciteit in de regio (afspraak 8 uit het afsprakenkader), conform de programmeringstabel (figuur 3). Hiermee programmeert de regio de volledige vraag in het scenario ‘laag’ uit de provinciale behoefteraming tot en met 2040.

Dit betekent dat wordt verwacht dat Midden-Brabant Poort volledig wordt ontwikkeld, inclusief fase III.

Figuur 3 Regionale programmeringstabel planaanbod gemeente Gilze en Rijen (bron: Afsprakenkader bedrijventerreinen Hart van Brabant, 2025)

Voor de gemeente Gilze en Rijen is in totaal een zachte plancapaciteit opgenomen van 29 hectare netto (inclusief verdichting Aeroparc), wat overeenkomt met de berekende uitbreidingsvraag tot 2040. Wat is veranderd ten opzichte van het onderzoek Toekomstperspectief bedrijventerreinen Gilze en Rijen in 2024 is dat van gemeenten wordt gevraagd om zich in te spannen voor de realisatie van alle harde – en zachte plancapaciteit. Op basis van de actuele regionale – en lokale behoefteramingen wordt geconcludeerd dat er voldoende kwantitatieve uitbreidingsvraag is voor de ontwikkeling van Midden-Brabant Poort fase II en III. Om verder invulling te geven aan de regionale afspraken zal in 2026 een programma Werklocaties worden opgesteld. In het programma wordt ingegaan op de uitbreidingsvraag, vervangingsvraag en de mogelijkheden voor verdichting op de bestaande bedrijventerreinen. Conclusie De regionale afspraken (2025) en het lokale behoefteonderzoek bevestigen dat de vraag tot 2040 voldoende is om Midden-Brabant Poort fase II én III te ontwikkelen. Voor Gilze en Rijen is regionaal 29 hectare zachte plancapaciteit geprogrammeerd. Midden-Brabant Poort staat hiermee integraal in de regionale programmering, waarbij gemeenten zijn gevraagd om zowel de harde – als zachte plancapaciteit te ontwikkelen.

2. Beleidstoets op rijks-, provinciaal- en gemeentelijk niveau Rijksniveau Op de meeste thema’s geldt dat er geen belemmeringen zijn vanuit rijksbeleid. Er zijn echter wel raakvlakken met de Ladder van duurzame verstedelijking en een reserveringszone voor de uitbreiding van de A58. Ladder van duurzame verstedelijking Vanuit de ladder van duurzame verstedelijking geldt dat er bij een stedelijke ontwikkeling moet worden aangetoond dat hier a) behoefte aan is en b) dat deze ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk weefsel kan worden gerealiseerd. Een belangrijke pijler bij de ladder is verder dat de ontwikkeling regionaal afgestemd dient te zijn. Op basis van het behoefteonderzoek van STEC blijkt dat er vraag is naar bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen. Wel moet over de door de gemeente ingebrachte ontwikkelwensen nog worden afgestemd in regionaal verband. Zie voor meer hierover het behoefteonderzoek. Daarnaast lijkt voldoende onderbouwd te kunnen worden dat een ontwikkeling van deze schaal niet kan worden voorzien binnen bestaand stedelijk gebied. Conclusie De ingrediënten zijn aanwezig om een deugdelijke ladder onderbouwing te schrijven. Reserverings-vrijwaringszone Rijksweg A58 Uit het besluit kwaliteit leefomgeving volgt dat langs de A58 een zone is gereserveerd ten behoeve van de toekomstige uitbreiding van deze weg.

In deze zone mogen geen nieuwe functies worden toegestaan als voor deze functies ook bouwactiviteiten worden toegestaan, anders dan de met Rijksweg A58 verband houdende bouwwerken, zoals geluidswerende en ecologische voorzieningen, met dien verstande dat grondwallen met bijbehorende voorzieningen en beplantingen wel zijn toegestaan. Op dit moment is de realisatie van de uitbreiding gepauzeerd door de stikstofproblematiek. Conclusie In de reserveringszone mogen geen gebouwen worden toegestaan. In het vlekkenplan zijn geen gebouwen geprojecteerd binnen de reserveringszone. Provinciaal niveau De provincie Noord-Brabant heeft ter uitwerking van haar omgevingsvisie regels gesteld in de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant. De belangrijkste zaken die van invloed zijn op de planontwikkeling betreffen de volgende aspecten: duurzame stedelijke ontwikkeling, beperkingen grootschalige logistiek.

Verbod op bouwen in landelijk gebied tenzij in bestaand stedelijk gebied (vanuit kwalitatief oogpunt) onvoldoende ruimte beschikbaar is. Het is van belang om op te merken dat de definitie stedelijk gebied in provinciaal verband een andere is dan die geldt in het kader van ladderonderbouwing. In regionaal verband wordt onder stedelijk gebied verstaan; het gebied dat als zodanig is aangeduid op de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant. In het uitbreidingsgebied van MBP II is van oudsher nog een aanduiding stedelijk gebied opgenomen. Dat betekent dat de instructieregels hieromtrent uit de TAMomgevingsverordening de ontwikkeling van fase II en III (zoals ingebracht in de regionale afspraken) niet in de weg staan. Fase III (nu buitengebied) is een overgangsgebied met een gemengd karakter naar het aangrenzende buitengebied. Duurzame stedelijke ontwikkeling In het stedelijk gebied mag alleen een stedelijke ontwikkeling voor werken worden mogelijk gemaakt wanneer deze ontwikkeling in regionaal verband is afgestemd en indien er sprake is van een duurzame stedelijke ontwikkeling.

Er is volgens de verordening sprake van een duurzame stedelijke ontwikkeling als: a) Een goede omgevingskwaliteit wordt bevorderd, met een veilige en gezonde leefomgeving; toepassing wordt gegeven aan zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; b) Optimaal invulling wordt gegeven aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; c) Rekening wordt gehouden met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; d) De mogelijkheden voor duurzame mobiliteit worden benut; en e) Wordt bijgedragen aan een duurzame, concurrerende economie. Deze aspecten zijn al verwerkt in het stedenbouwkundige vlekken plan en worden meegenomen in de verdere planuitwerking. Beperkingen grootschalige logistiek Voor bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen geldt dat in de TAMomgevingsverordening van de provincie is opgenomen dat nieuwvestiging, vestiging en uitbreiding van grootschalige logistiek in beginsel is verboden. Hier kan alleen van worden afgeweken indien dit regionaal gezien meerwaarde heeft en regionaal overleg is gevoerd waaruit is gebleken dat er buiten de aanduiding beperking grootschalige logistiek (uit de omgevingsverordening) geen alternatieve vestigingslocatie beschikbaar is).

Grootschalige logistiek is in de omgevingsverordening gedefinieerd als: “Gebruik van gronden of bouwwerken op een perceel van 3 hectare of groter, waarop grootschalige bebouwing staat en dat in hoofdzaak in gebruik is voor logistieke- of distributieactiviteiten, met een door de aard en schaal van de activiteiten hoge verkeersaantrekkende werking en impact op de omgevingskwaliteit” Dat betekent dat dit soort bedrijven (in beginsel) niet toe kunnen worden gestaan in Midden-Brabantpoort. Grondwaterbeschermingsgebied In de TAM-omgevingsverordening Noord-Brabant ten oosten van de Vossenberg een grondwaterbeschermingsgebied opgenomen. Op dit aspect wordt nader ingegaan onder het kop water. Gemeentelijk niveau Op gemeentelijk beleidsniveau is de gemeentelijke structuurvisie het belangrijkste document om te toetsen of de ontwikkeling past binnen het gemeentelijk beleid. Gemeentelijke structuurvisie In de gemeentelijke structuurvisie zijn twee vlakken opgenomen ten oosten van het huidige Midden Brabant Poort. Dit betreft een reservering voor fase II en III van het bedrijventerrein Midden Brabant Poort. In de structuurvisie is verder het volgende opgenomen: “De nieuwe locatie Midden Brabant Poort, de Paarse Strook en op termijn het nog te ontwikkelen bedrijventerrein Nerhoven bieden in de huidige en toekomstige vorm ruime vestigingsmogelijkheden voor ondernemers die willen uitbreiden.

Rond het knooppunt A58/ N260 raken de bedrijventerreinontwikkelingen van Gilze en Rijen en Tilburg elkaar. Vanuit de ambitie om deze knoop kwalitatief hoogwaardig te ontwikkelen, is het belangrijk om de ontwikkeling van Nerhoven en MBP II en IIIenerzijds en toekomstig bedrijventerrein Wijkevoort anderzijds goed op elkaar af te stemmen. Conclusie Het planvoornemen om MBP II en III verder uit te breiden past daarmee binnen de kaders van de structuurvisie.

3. Stikstofdepositie MBP II-III kan in de planfase worden verantwoord op basis van intern salderen in een passende beoordeling. Er is door de aankoop van een boerderij met stikstofrechten voldoende stikstofruimte. Tot op heden wijzen indicatieve rekenexercities op een haalbare berekening als 100% van de referentiesituatie wordt benut. Om reeds in de planfase voldoende ruimte in te bouwen, achten wij het verstandig om extra stikstofruimte ‘in te bouwen’. Deze ruimte kan op twee manieren worden ingebouwd: intern en extern salderen. Intern salderen Intern salderen kan bijvoorbeeld door, naast de inzet van agrarische gronden, een van de omliggende boerderijen bij het plangebied te betrekken. Hiervoor dient de boerderij onderdeel te worden van het plan, oftewel hier onlosmakelijk mee worden verbonden. Het moet logisch liggen ten opzichte van het plangebied, een logische ruimtelijke aansluiting van het plan gebied. De huidige boerderij functie moet bij wijziging van het omgevingsplan bij intern salderen worden herbestemd; de functie boerderij of agrarisch moet eraf. De boerderij hoeft niet gesloopt te worden, maar mag niet meer als deze worden gebruikt. Tot slot hangen de stikstofrechten die gebruikt mogen worden voor intern salderen af van het feitelijk aanwezig gebruik van de boerderij.

Extern salderen Extern salderen kan bijvoorbeeld als maatregel worden opgenomen: voor een plan geldt nog geen vergunningplicht en op planniveau is extern salderen nog wel toepasbaar ondanks de (tijdelijke) vergunningenstop. Dit komt mede doordat een plan een ander beoordelingskader heeft dan een project. Op te kopen boerderij Wij zien goede mogelijkheden voor deze extra stikstofruimte in een boerderij in het plangebied fase III: meerdere gronden onder deze boerderij dienen reeds verworven te worden voor de ontwikkeling van Midden Brabant Poort fase II-III, waardoor een beperkt tot niet levensvatbaar bedrijf resteert. Door de aankoop van de stikstofruimte uit de stallen kan hierdoor uiteindelijk ook tot een voor alle partijen een bevredigende deal worden gesloten. Voorwaarde hiervoor is wel dat de stikstofruimte vanuit de boerderij inzetbaar is; onder meer de feitelijk gerealiseerde stalcapaciteit dient hierop beoordeeld te worden. Middels een bedrijfsscan door een gespecialiseerd bureau is hier inzicht in verkregen. Er is op bij de boerderij een natuurvergunning aanwezig voor de exploitatie van de veehouderij. Ook zijn de stallen aanwezig bij de boerderij zoals deze destijds vergund zijn. Afroming Op dit moment geldt vanuit de provinciale beleidsregels voor extern salderen een afromingspercentage van 40%.

De referentiesituatie van de boerderij biedt voldoende ruimte om ook met (verschillende percentages in) afroming het beoogde plan te kunnen verantwoorden omtrent stikstof. Hiernaast kunnen ook de agrarische gronden worden ingezet, waardoor er voldoende ruimte is om mogelijke afroming op te vangen. Alternatieve scenario’s Mocht er vanuit de boerderij niet afdoende inzetbare stikstofruimte beschikbaar zijn, dan dienen alternatieven gezocht te worden. Dit kan bijvoorbeeld door het

(deels of geheel) laten beëindigen van andere bedrijven (waarbij veehouderijen in de regel het meest (kosten)effectief zijn), of door het beëindigen van agrarisch gebruik van gronden buiten het plangebied. Stikstofberekening op basis van 18 ha Op basis van de vraag of de 18 ha uitgeefbaar terrein te realiseren is, is in juni 2025 een nieuwe stikstof-berekening gemaakt met de volgende uitgangspunten: • 18 ha uitgeefbaar gebied (netto) • 10 minuten stationair draaien voor al het vrachtverkeer • 100% koude start voor al het licht verkeer en 50% koude start voor vracht verkeer (omdat een deel laad-los verkeer bevat en deze al meegenomen is bij stationair draaien) • Afwikkeling van het verkeer tot de A58 als heersend verkeersbeeld (<5% toevoeging) • Rekenjaar 2028 Dit resulteert in 4.857,2 kg NOx en 116,2 kg NH3 per jaar. Als referentie situatie is onderliggende landbouwgrond gebruikt op basis van werkelijke teelt (dus niet wat er planologisch maximaal mogelijk is) en de boerderij op basis van de bedrijfsscan. Deze referentie situatie wordt 50% gebruikt, dit betekent dat de andere 50% wordt afgeroomd (en dus niet gebruikt). Conclusie: De uitkomst van de AERIUS-berekening op basis van de huidige uitgangspunten is dat er geen depositie plaatsvindt op Natura 2000-gebieden. Daarmee is de ontwikkeling van circa 18 hectare netto bedrijventerrein stikstoftechnisch uitvoerbaar.

Om de robuustheid van deze uitkomst te toetsen zijn verschillende afroompercentages doorgerekend: zelfs bij een afroming tot 65% (waarbij 40% thans de norm is bij extern salderen) treedt er geen depositie op. Wel geldt dat de uiteindelijke vergunningverlening en beleidsuitwerking door hogere overheden nog moeten plaatsvinden. Met deze onzekerheid wordt rekening gehouden in de planning van de voorbereiding en realisatie. Eventuele financiële consequenties zijn in de grondexploitatie en de SOK meegenomen en daarmee beheersbaar. 4. Omgevingsveiligheid Risicobronnen In en rondom het plangebied zijn een aantal risicobronnen aanwezig. De relevante risicobronnen zijn het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A58 en door een hogedruk aardgastransportleiding. Plaatsgebonden risico Ten gevolge van het vervoer van gevaarlijke stoffen door de hogedruk aardgastransportleiding geldt dat er op dit moment over een aanzienlijk gedeelte van het plangebied (ongeveer 8 hectare) een plaatsgebonden risicocontour 10 -6 is gelegen (zie onderstaand figuur).

Binnen deze contour geldt dat er geen kwetsbare gebouwen mogen worden toegestaan (grofweg; gebouwen waar gedurende langere aaneengesloten tijd meer dan 50 personen verblijven), en dat er slechts beperkt kwetsbare gebouwen (grofweg; gebouwen met minder dan 50 personen) mogen worden toegestaan wanneer er sprake is van een zwaarwegend ruimtelijk belang. Dit zou het tot ontwikkeling brengen van de uitbreiding van MBP II en III in de weg kunnen staan.

Naar aanleiding van deze constatering heeft overleg plaatsgevonden met de Gasunie (de beheerder van deze hogedruk aardgastransportleiding) en is door de Gasunie onderzocht of de plaatsgebonden risicocontour verkleind, dan wel weggenomen kan worden. Uit het onderzoek van de Gasunie is doorgerekend dat wanneer een gebied van 5 meter aan weerszijden van de leiding met 60 centimeter gronddekking wordt opgehoogd dit niet leidt tot problemen. De Gasunie is van oordeel dat het ophogen van 60 cm gronddekking vanuit de leiding constructie-technisch niet tot problemen zal leiden. Het enige gebied wat dan nog vrijgehouden moet worden van de bebouwing is de belemmeringenstrook; een gebied van 5 meter aan weerszijde van de hogedruk aardgastransportleiding.

Aandachtsgebieden Naast de plaatsgebonden risicocontour zijn over het plangebied ten gevolge van zowel het vervoer van gevaarlijke stoffen over de A58 als door de hogedruk aardgastransportleiding aandachtsgebieden gelegen. Binnen deze gebieden moet de gemeente een afweging maken of personen in deze gebieden voldoende beschermd zijn (het voormalige groepsrisico) of dat er aanvullende (bouwkundige) maatregelen moeten worden getroffen. De afweging ten aanzien van bouwkundige maatregelen is nieuw onder de Omgevingswet en deze afweging daarmee ook. Conclusie Wanneer een strook van 5 meter aan weerszijde van de leiding met 0,6m wordt opgehoogd leidt dit niet tot problemen. Dit is afgestemd met de Gasunie. De veiligheidscontour kan vervallen en er is daarmee er geen veiligheidsrisico meer. 5. Flora en Fauna Ten aanzien van flora en fauna geldt dat er in het plangebied mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn. Er is ecologisch onderzoek gedaan naar de volgende soorten:  

Boomvalk, buizerd, havik, sperwer, ransuil en wespendief; Gewone dwergvlm, ruige dwergvlm, rosse vlm, gewone grootoorvlm, franjestaart, watervlm en baardvlm

  

Bunzing, hermelijn, wezel en steenmarter Alpenwatersalamander Grote vos

Op basis van het nader onderzoek moet blijken of de soorten aanwezig zijn en of er een ontheffing moet worden aangevraagd. Op basis van de eerste scan en een overleg met de ecoloog zal een ontheffing voor bovenstaande soorten worden, mits mitigerende maatregelen worden getroffen.

Ecologisch onderzoek De Roever Omgevingsadvies De Roever Omgevingsadvies heeft op 4 maart 2025 in opdracht van de gemeente Gilze en Rijen een (aanvullend) ecologisch onderzoek gedaan. Voorafgaand het veldbezoek is middels een bureaustudie in kaart gebracht welke soorten te verwachten zijn binnen het plangebied en welke negatieve effecten kunnen ondervinden door het verdwijnen van het naastgelegen gebied. Hieruit volgt dat met name kerkuil een aandachtspunt voor het veldbezoek vormt. Tijdens het veldbezoek is vastgesteld dat de onderzochte bebouwing een functie kan hebben als verblijfplaats voor huismus en gierzwaluw. Geschikte invliegopeningen voor kerkuil ontbreken binnen deze gebouwen, waardoor een verblijfplaats hiervan is uitgesloten in de omliggende bebouwing. Huismus heeft een kleinschalige functionele leefomgeving. Binnen een straal van ca. 100 tot 200 meter van de verblijfplaats moeten alle functionele elementen van het leefgebied aanwezig zijn. Dergelijke functionele elementen betreffen het voedselaanbod, groenblijvende struiken en heesters die als dekking kunnen dienen, droge zandige plekken voor het nemen van een stofbad, ondiepe watervoerende elementen en plekken waar kleine steentjes of grit gevonden kunnen worden. Daarnaast moet het dak van bebouwing geschikte ruimte bieden om onder pannen te kunnen broeden.

Tijdens het veldbezoek is vastgesteld dat deze functionele elementen aanwezig zijn binnen en tussen de aanwezige bebouwing langs de randen van het plangebied. Het plangebied zelf voorziet niet in een essentiële functie voor huismus, omdat de nodige functionele elementen elders op korte afstand van de potentiële verblijfplaatsen aanwezig zijn. Voor gierzwaluw geldt dat deze in hun functionele leefomgeving hoofdzakelijk afhankelijk zijn van het voedselaanbod. Dit voedsel bestaat uit vliegende insecten die op hoogte worden gevangen binnen een straal van 8 kilometer van de nestplaats. Binnen deze straal van de onderzochte gebouwen is voldoende alternatief foerageergebied beschikbaar. De mogelijk aanwezige gierzwaluwen zijn daarmee in slechts zeer kleine mate afhankelijk van het naastgelegen plangebied. Zodoende kan worden gesteld dat het plangebied hiervoor geen essentiële functie heeft. Negatieve effecten ten gevolge van de voorgenomen ontwikkeling zijn zodoende uitgesloten. Conclusie: Ten behoeven van de voorgenomen ontwikkeling zal er aanvullend onderzoek volgen naar marterachtigen en boombewonende vleermuizen plaatsvinden binnen het plangebied. Het gebied is niet beschermd, maar er bevinden zich wel beschermde diersoorten in het plangebied. Hiervoor zullen mitigerende maatregelen worden getroffen, zowel in de planvoorbereidings- en

uitvoeringsfase als in de gebruiksfase. Dit wordt verder opgepakt in de planvoorbereidingsfase. 6. Bedrijven en Milieuzonering Onder de omgevingswet heeft de VNG een nieuwe systematiek ten aanzien van milieuzonering geïntroduceerd. Ten aanzien van het onderzoek voor de haalbaarheid geldt dat het eenvoudiger is om te toetsen aan de oude systematiek omdat het simpelweg eenvoudiger is om aan de hand van vaste afstanden t.o.v. woningen te toetsen welke milieucategorieën mogelijk zijn in het plangebied. Voor het plangebied kan geconcludeerd worden dat de woningen aan de Tilburgsebaan in beginsel behouden zullen worden en dat de woningen aan de Vossenberg zullen moeten wijken voor fase 3 van Midden Brabant Poort. Ten aanzien van de woningen aan de Tilburgsebaan geldt dat dit zal leiden tot een vergelijkbare inwaartse zonering als bij fase 1. In het plangebied kan voornamelijk categorie 3.2 worden toegestaan (+- 40%) en daarnaast categorie 4.1 (+-30%) en in een beperkt gedeelte categorie 4.2 (+- 20%) worden toegestaan. Conclusie Hoe de milieuzonering uiteindelijk planologisch geregeld wordt (oude systematiek of nieuwe systematiek) moet in de planuitwerking nader worden uitgewerkt. 7. Bodem In het kader van het bestemmingsplan voor Midden-Brabantpoort fase 1 heeft reeds een uitgebreid bodemonderzoek plaatsgevonden (ook voor een groot gedeelte van fase 2).

Hoewel dit bodemonderzoek is verouderd en daarmee opnieuw uitgevoerd zal moeten worden en er destijds geen onderzoek heeft plaatsgevonden t.a.v. PFAS blijkt uit de resultaten destijds en afstemming met de bodemdeskundige dat er in het gebied geen grote verontreinigingen te verwachten vallen. Bij MBP I is gebleken dat toch een aantal asbestverontreinigingen zijn geconstateerd, die toen alsnog gesaneerd moesten worden. Afstemming met de bodemdeskundige leert dat dit soort verontreinigingen op basis van de gebiedskenmerken ook in fase II en III kunnen worden verwacht. Dit onderzoek moet nog plaatsvinden. Conclusie: Er wordt verwacht dat er geen grote bodemverontreiniging is te verwachten in MBP II en III. Het benodigde asbestonderzoek wordt in de planvoorbereidingsfase uitgevoerd en daarin verder opgepakt. 8. Geur In en in de omgeving van het plangebied bevinden zich een aantal veehouderijen (rundvee: Tilburgsebaan 34 en 44 en Vossenberg 6 en 10, paarden: Tilburgsebaan 30 en 30a). Voor veehouderijen gelden vaste afstanden tot geurgevoelige gebouwen. Conclusie:

Vanuit geur is beoordeeld dat dit gezien de afstand tot het plangebied de ontwikkeling niet in de weg zal staan.

9. Archeologie In het kader van het bestemmingsplan Broekakkers-Oost is in het verleden reeds archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het gebied tot aan de bebouwing die is gelegen aan de Vossenberg. Dit gebied is ook vrijgegeven en hier hoeft geen nader archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. Voor het gebied vanaf de Vossenberg (inclusief bebouwing aan de westzijde van de Vossenberg) geldt dat een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt. Wanneer dit gebied tot ontwikkeling wordt gebracht zal nader archeologisch onderzoek gedaan moeten worden. Conclusie Voor fase II (12,7 hectare netto) geldt dat er in beginsel geen nader archeologisch onderzoek hoeft te worden uitgevoerd. Er bestaat altijd het restrisico dat er tijdens de werkzaamheden toch archeologisch waardevolle vondsten worden gedaan. In zo’n geval zullen dan alsnog onderzoek en eventueel opgravingen gedaan moeten worden. Voor het deel vanaf de Vossenberg is de kans op archeologische vondsten reëel; hiervoor wordt in de planvoorbereidings- en uitvoeringsfase aanvullend onderzoek uitgevoerd, conform de wettelijke verplichtingen. In de grondexploitatie is met deze kosten rekening gehouden. 10.

Niet gesprongen explosieven

Risicokaart niet gesprongen explosieven. De gemeente Gilze en Rijen heeft ooit een beleid opgesteld ten aanzien van het opsporen van ontplofbare oorlogsresten (OO). Dit beleid is echter nooit vastgesteld. MBP II en III is inmiddels onderzocht en vrijgegeven. Voor de uitbreiding geldt dat deze grotendeels als verdacht wordt beschouwd. Een onderzoek naar NGE is voor een gedeelte van het gebied dus nog nodig. Conclusie Er dient nader onderzoek uitgevoerd te worden naar niet gesprongen explosieven. De verwachting is echter dat dit, ook wanneer er niet gesprongen

explosieven in het plangebied aanwezig blijken te zijn, de planontwikkeling niet in de weg zal staan. Dit wordt opgepakt in de planvoorbereidingsfase. 11. Water Om de overlast bij hevige buien niet te vergroten door de versnelde afvoer van water, dient er bij ontwikkelingen ruimte voor water gecreëerd te worden door aanleg van robuuste systemen gecreëerd te worden binnen het plangebied Voor de toename van het toekomstige aangesloten verhard oppervlak (daken en verharding) geldt conform het gemeentelijke beleid een norm van 60 mm (60 liter per m² of 600 m3 per hectare). Bij vervanging geldt een bergingsnorm van minimaal 7 mm. Deze opgave dient boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand geborgen te worden. Decentrale voorzieningen per perceel zijn niet wenselijk omdat deze kwetsbaar zijn. De voorzieningen dienen leeg te lopen door het infiltreren van water in de bodem tenzij dit aantoonbaar niet mogelijk is. In dat geval dient er een constructie geplaatst te worden die het systeem langzaam laat leeglopen, bij voorkeur in oppervlaktewater of een hemelwaterriool. De beste mogelijkheid voor de afvoer van overtollig hemelwater lijkt naar het watersysteem ten noorden van het plangebied te zijn. Een groen dak zien wij als verhard oppervlak maar telt alleen mee als waterberging als deze waterberging juridisch wordt vastgelegd.

Voor deze theoretische berging geldt alleen de ruimte in de substraatlaag. Waterdoorlatende verharding wordt in principe als verhard beschouwd omdat de openingen dicht worden gereden en niet meer doorlatend zijn. Alleen systemen met substraten als grind worden als onverhard beschouwd. Overlast bij extreme buien Ook als het watersysteem voldoet aan de norm, zullen er (vaker) situaties voorkomen dat er wateroverlast optreedt. Als het watersysteem overbelast is, dient de schade beperkt te blijven door het slim in richten van het plangebied. Dit kan bijvoorbeeld door drempels van gebouwen hoger te leggen dan het omliggende maaiveld en groen lager dan verharding. Infiltratie kleine buitjes Het hemelwaterbeleid streeft een situatie na waarbij het hemelwater zoveel als mogelijk op natuurlijke wijze in de bodem kan infiltreren. Denk hierbij aan grindkoffers onder de regenpijp, waterpasserende verharding, verlaagd groen en afwatering in de berm maar ook de leegloop van de centrale voorzieningen. Controleer de grondwaterstand, bodemopbouw en bodemtype (bijvoorbeeld de doorlatendheid moet groter dan 0,5 m/dag zijn) om te bepalen of infiltratie mogelijk is. Grondwater Grondwater mag niet tot structurele grondwateroverlast leiden en mag niet tot een belemmering voor het grondgebruik leiden. Onderzoek is nodig.

Zo geeft het meten gedurende meerdere jaren van de grondwaterstanden inzicht in de (geo)hydrologisch mogelijkheden en beperkingen. Bij het vaststellen van het bouwpeil en de opbouw van de constructie wordt rekening gehouden met de (gemeten) grondwaterstanden.

Ten behoeve van de ontwikkeling vindt geen permanente verlaging van de grondwaterstand door drainage plaats. Voor het aftoppen van extreme pieken gedurende enkele dagen is drainage wel toegestaan. Het ophogen van het maaiveld is alleen toegestaan als dit geen negatief effect heeft op het gebruik van de naastgelegen percelen door het veranderen van de grondwaterstand. Let bij het ontwerp van het watersysteem ook op de grondwaterstanden gedurende het gehele jaar.

Geohydrologisch onderzoek Voldoende inzicht in de bodem en grondwaterpeilen is noodzakelijk voor het ontwerp van een duurzaam watersysteem. Daarom wordt het meten van grondwaterstanden gedurende minimaal een jaar, het opstellen van bodemprofielen en uitvoeren van doorlatendsheidsproeven verplicht. Een richtlijn voor het geohydrologische onderzoek is de module C2500 van stichting Rioned. Het onderzoek kan eenvoudig gecombineerd worden met het milieukundig bodemonderzoek. Afvalwater Wat is het extra aanbod van afvalwater door deze ontwikkeling? Komt er mogelijk productiewater? Er ligt geen vrijvervalriool in de omgeving maar alleen een persleiding in de Tilburgsebaan. Voor het bepalen van de wijze en locatie van de afvoer van het huishoudelijke afvalwater dient contact opgenomen te worden met de afdeling Leefomgeving. Grondwaterbeschermingsgebied In het gebied ten oosten van de Vossenberg is een grondwaterbeschermingsgebied gelegen. In dit gebied geldt dat water dat mogelijk vervuild is (van parkeerplaatsen, etc.) hier niet zomaar in de grond mag infiltreren, maar dat er voor dit soort functies aanvullende maatregelen getroffen moeten worden getroffen voordat het water in de grond kan infiltreren.

Conclusie In het plangebied zal voldoende oppervlaktewater moeten worden gerealiseerd, dit zal naar verwachting een aanzienlijke ruimteclaim met zich meebrengen. Om inzichtelijk te maken hoe de waterberging het beste gerealiseerd kan worden en wat de ruimteclaim naar verwachting zal zijn is het van belang dat er tijdig een geohydrologisch onderzoek uitgevoerd zal worden, om bijvoorbeeld de doorlatendheid van de bodem en de grondwaterstanden in beeld te brengen. Er is nu reeds een berekening uitgevoerd op basis van de te verwachten grondwaterstand en beleid gemeente en waterschap. Hieruit blijkt dat er

voldoende ruimte is voor waterberging. Dit wordt verder opgepakt in de planvoorbereidingfase. In de grondexploitatie is met deze kosten rekening gehouden. 12. Luchtkwaliteit Het aspect luchtkwaliteit ten gevolge van de planontwikkeling zal naar verwachting niet tot knelpunten leiden. Wel zal gedurende de planprocedure voor het aspect luchtkwaliteit onderzocht moeten worden of in de omgeving van het plangebied wordt voldaan aan de normen ten aanzien van luchtkwaliteit. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor het tot ontwikkeling brengen van het plangebied. 13. Geluid In het plangebied zullen geen grote lawaaimakers (geluidzoneringsplichtige activiteiten) worden toegestaan. Daarnaast zullen in het plangebied geen geluidgevoelige objecten worden toegestaan, waardoor geluid vanuit de omgeving geen beperkingen oplegt aan de ontwikkelmogelijkheden in het plangebied. Door de juiste bedrijven op de juiste plek te realiseren en voldoende afstand te houden tot woningen (richtafstanden vanuit bedrijven en milieuzonering), kan het plangebied zo worden ingericht dat voor de woningen in de omgeving sprake zal zijn van een goed woon- en leefklimaat. Conclusie Het aspect geluid vormt geen belemmering voor het tot ontwikkeling brengen van het plangebied. 14. Netcongestie en netcapaciteit In Noord-Brabant geldt dat er sprake is van netcongestie.

Concreet heeft dat op dit moment tot gevolg dat er nog wel kleinverbruik aansluitingen van 3x 80 ampère (met gecontracteerd transportvermogen) kunnen worden verkregen, maar dat voor grootverbruik aansluitingen op dit moment geen gecontracteerd transportvermogen (GTV) kan worden verkregen. Kortgezegd betekent dit dat er op dit moment voor grootverbruikers dat zij geen elektriciteit kunnen afnemen. Op dit moment wordt onderzocht voor welk soort bedrijven kan worden volstaan met een kleinverbruik aansluiting. Als het terrein kan worden ontwikkeld met uitsluitend kleinverbruik aansluitingen dan staat het aspect netcongestie het plan op dit moment niet in de weg. Wanneer blijkt dat er voor een (groot) deel van de bedrijven die we als gemeente graag een plek zouden geven op MBP II en III sprake is van een hogere energie vraag, kan worden onderzocht of het mogelijk is om op kavelniveau (per gebruiker) (alternatieve transport overeenkomst) oplossingen mogelijk zijn of op gebiedsniveau (groepstransportovereenkomst). Over deze oplossingsrichtingen valt op dit moment echter nog weinig concreets te zeggen of te onderzoeken, omdat nog niet voldoende duidelijk is wat voor bedrijven zich op MBP II en III zullen vestigen en wat de energievraag per bedrijf zal zijn.

Duidelijk is wel dat om in aanmerking te komen voor zo’n groepstransportovereenkomst er lokaal vermogen bij zal moeten worden geplust (dan wel d.m.v. gasturbines, dan wel d.m.v. aggregaten).

Energy Hub De haalbaarheid van Bedrijventerrein MBP II en III is niet afhankelijk van de aanleg van een energyhub, maar deze kan wel een belangrijke bijdrage leveren aan een succesvolle exploitatie. De Energy Hub maakt het mogelijk om bedrijven met hogere energiebehoefte te faciliteren, vermindert de gevolgen van netcongestie en ondersteunt gezamenlijke energieopwekking, opslag en gebruik op het terrein. Hierdoor kan het bedrijventerrein toekomstbestendig en economisch aantrekkelijk blijven, terwijl tegelijkertijd de overstap naar duurzame energie wordt vergemakkelijkt. In de grondexploitatie MBP II-III zijn de kosten voor aanleg van een Energiehub meegenomen. Conclusie Op dit moment lijkt het plan in ieder geval uitvoerbaar te zijn ten aanzien van netcongestie indien volstaan kan worden met kleinverbruik aansluitingen. Het verkrijgen van grootverbruik aansluitingen zal voorlopig, vanwege de beperkte netcapaciteit, maatwerk blijven en kan pas deugdelijk kunnen worden uitgezocht, wanneer duidelijk is welk bedrijf zich op een kavel gaat vestigen en wat de energie en vermogensvraag van zo’n bedrijf is. Het belangrijkste restrisico is dat de capaciteit van het net op een gegeven moment dusdanig beperkt is, dat er ook geen kleinverbruik aansluitingen meer kunnen worden verkregen.

Op dit moment lijkt deze situatie in Noord-Brabant echter op korte termijn nog niet aan de orde te komen. Mogelijke oplossingsrichtingen worden gezocht in samenwerking met Enexis en via innovatieve concepten zoals energiehubs en lokale opslag. 15. Verkeer Ten aanzien van verkeer geldt dat er door de ontwikkeling van MiddenBrabantpoort sprake zal zijn van een toename van verkeer. In dat kader is onderzocht of het onderliggend wegennet dit extra verkeer op een goede manier kan verwerken. Uit de eerste onderzoeksresultaten blijkt dat er zowel voor de rotonde aan de Tilburgsebaan- Hercules- Phantom als het kruispunt van de Tilburgsebaan en de Langenbergseweg (N260) op termijn door de toename aan verkeer doorstromingsproblemen kunnen ontstaan. Uit de eerste onderzoeksresultaten blijkt dat deze problemen zich vooral voordoen als fase 2 en 3 tot ontwikkeling zijn gebracht, waardoor het treffen van maatregelen (zowel bij de rotonde als bij de verkeerslichten) pas noodzakelijk is wanneer fase 3 tot ontwikkeling wordt gebracht. Er is een nader onderzoek gevraagd wat de verkeerskundige effecten zijn wanneer ook fase 3 wordt meegenomen in de planvorming. In dit rapport is onderzocht welke gevolgen de gewijzigde ontsluiting van fase 2b van het project MBP II en III heeft voor de verkeersafwikkeling op de rotonde Phantom.

De gewijzigde ontsluiting van fase 2b via de Tilburgsebaan leidt niet tot wezenlijke veranderingen in de verkeerskundige beoordeling van de rotonde Phantom. De verliestijden blijven in vrijwel alle gevallen binnen aanvaardbare grenzen en de robuustheid van het kruispunt blijft gewaarborgd. Op de tak Phantom in de avondspits is de wachttijd licht gedaald, maar blijft sprake van relatief hoge belasting. Dit leidt echter niet tot een gewijzigde beoordeling. De eerder getrokken conclusies blijven daarmee overeind.

Conclusie Er is een berekening gemaakt voor het effect van MBP II en III op de omliggende wegen. Er moeten maatregelen worden getroffen aan het omliggend wegennet (rotonde en provinciale weg) om een goede afwikkeling van het verkeer in de toekomst te garanderen. Deze aanpassingen hebben een financiële doorwerking op het project en zijn meegenomen in de kosten van de grondexploitatie. Daarnaast is de Langenbergseweg in beheer bij de provincie, waardoor de uiteindelijke beslissing over het al dan niet treffen van maatregelen aan deze weg bij de provincie ligt. 16. Duurzaamheid Duurzaamheid vormt geen directe belemmering voor de haalbaarheid van het bedrijventerrein, maar vraagt wel vroegtijdige en integrale keuzes. In de notitie duurzaamheid zijn de ambities op hoofdlijnen vastgelegd met thema’s als energie, klimaatadaptatie, biodiversiteit, water, circulaire economie, duurzame mobiliteit en samenwerking met bedrijven. Binnen het plangebied is voldoende ruimte voor water en groen, maar ook de inrichting van de bedrijfskavels vereist aandacht. Volledig verharde percelen of het vestigen van niet-duurzame bedrijven kan de duurzame toekomstbestendigheid van het terrein beperken. De ligging van MBP II-III nabij een beekdal en kwetsbare gebieden vraagt om extra aandacht voor waterhuishouding, klimaatadaptatie en de afvoer naar lager gelegen (kwetsbare) gebieden.

Samenwerking via parkmanagement, het integreren van circulaire principes en het stimuleren van duurzame mobiliteit zijn essentieel voor een toekomstbestendig en economisch aantrekkelijk bedrijventerrein. Conclusie: Duurzaamheid staat de haalbaarheid niet in de weg, maar vergt wel gerichte aandacht om daadwerkelijk een duurzaam en toekomstbestendig bedrijventerrein te realiseren zonder volledig te leunen op het uitgiftepercentage. Door onder andere om zonnepanelen op alle bedrijfsgebouwen (smart grid) te plaatsen, parkmanagement, verplicht regenwateropvang en hergebruik, circulaire bouwprincipes en materialenpaspoorten, en een verplicht mobiliteitsplan per bedrijf. 17. Stedenbouw Als uitbreiding van het bedrijventerrein Midden Brabant Poort fase I worden nu fase II en III voorbereid. Hiervoor is een vlekkenplan opgesteld waarin de hoofdstructuur van ontsluiting, groen- en waterstructuur en de uitgeefbaar gronden zijn opgenomen. Het plan voorziet in ca. 18 ha uitgeefbaar gebied. Fase II en III zijn functioneel aparte gebieden maar worden als een ruimtelijk geheel ontwikkeld. Fase III wordt met name een gemengd overgangsgebied voor een goede overgang richting het buitengebied. Fase II Functioneel bedrijventerrein Fase II biedt ruimte voor grotere kavels tussen de ca. 5.000 m 2 en 15.000 m2.

Uit analyse blijkt dat er behoefte is aan wat grotere kavels dan die in fase 1 zijn uitgegeven. Aan de zuidzijde worden bedrijven beoogd in een lagere milieucategorie in verband met de nabijheid van woonfuncties. Meer naar de snelweg toe is er ruimte voor zwaardere categorieën. Hier worden vooral ook de grotere kavels beoogd. Aan de westzijde naast fase 1 wordt ruimte uitgegeven voor een energiehub. De kavels aan de noordzijde presenteren zich prominent naar de snelweg. Hier vragen we ook een extra inspanning ten aanzien van de bebouwing.

Fase III Kleinschalig gemengd gebied Fase III biedt ruimte aan een ander type bedrijvigheid dat zich verhoudt met de mening met de bestaande woningen qua milieucategorie en kaveloppervlakten (tot ca. 3.500 m2). De kleinere schaal met landschapselementen maakt ook de overgang naar het agrarisch gebied aan de oostzijde van het terrein. Aan de oostzijde worden twee wat grotere kavels uitgegeven die zich ook richting de snelweg presenteren (ca. 7.500). Efficiënte verkeersstructuur Er wordt een efficiënte verkeersstructuur beoogd. De centrale as van fase II sluit vanaf fase I aan en maakt een lus. In principe liggen alle kavels aan deze lus. Fase III krijgt een eigen ontsluiting via de bestaande Tilburgsebaan en Vossenberg passend bij de gemengde bestemming. Voor langzaam verkeer worden de twee fases wel direct verbonden. Groen en water in het plangebied verwerkt Het groen en de ruimte voor waterberging ligt vooral in de randen met een breedte van minimaal 35 m. Langs de snelweg wordt een natuurvriendelijke groenzone met permanent water aangelegd waar de gebouwen aan staan en zo een aantrekkelijk beeld naar de snelweg geven. Langs de Tilburgsebaan wordt het groen juist ingezet om het zicht op de bedrijvigheid te verzachten samen met de aanleg van wadi’s.

Naast waterberging biedt dit ook extra kansen voor biodiversiteit en zorgt dit voor een aangenaam beeld langs de Tilburgsebaan met de kleinere schaal. Het bestaande ‘bosje’ wordt behouden en maakt samen met de groene noord-zuid as langs het gasleidingstracé centraal in het gebied een aangename aantrekkelijk bedrijventerrein. Ook hier is ruimte voor waterberging. Tussen fase II en III is er ook een groene noord-zuid as om gelijkwaardige reden aangelegd. Conclusie: Er is een stedenbouwkundig vlekkenplan opgesteld waarin aangetoond is dat we met de uitgangspunten van een duurzaam bedrijventerrein en de stikstofruimte voor het plangebied 18 ha netto bedrijventerrein kunnen ontwikkelen in het plangebied. Er is voldoende ruimte voor groene buffers naar de omgeving en behoud bestaand bosperceel en waardevolle bomen. Dit model vormt ook de basis voor de financiële doorrekening van het plan.