Bijlage 1 - Nota van zienswijze
Tekst van het document
Nota van zienswijzen en ambtshalve wijzigingen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
1
Inhoud 1. Leeswijzer 2. Gevolgde procedure 3. Lijst van reclamanten 4. Samenvatting inhoud zienswijzen en reactie van de gemeente 5. Lijst van (ambtshalve) wijzigingen
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
2
1. Leeswijzer In de hierna volgende hoofdstukken worden de door reclamanten en overlegpartners gegeven zienswijzen behandeld. Hoofdstuk 2 zet de gevolgde procedure uiteen. In hoofdstuk 3 is de geanonimiseerde lijst van reclamanten opgenomen. In dit hoofdstuk wordt tevens bezien of de ingediende reacties aan alle formele eisen voldoen en dus ontvankelijk zijn. Vervolgens zijn in hoofdstuk 4 de reacties kort samengevat en wordt inhoudelijk op de reacties ingegaan. Tot slot is aangegeven op welke punten het plan aangepast zal worden.
2. Gevolgde procedure De bekendmaking van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze is op 18 december 2023 gepubliceerd in het gemeenteblad. Onderhavig beleidsvoornemen lag van 19 december 2023 tot en met 29 januari 2024 ter inzage. Tijdens deze termijn kon iedereen zowel schriftelijk als mondeling een zienswijze indienen.
3. Geanonimiseerde Lijst van reclamanten Van het recht om zienswijzen in te dienen is gebruik gemaakt door de volgende reclamanten: 1. Reclamant 1, ingekomen op 23 januari 2024 Omwille van de privacy zijn reclamanten geanonimiseerd. Gegevens van reclamanten zijn in een niet openbare lijst van reclamanten opgenomen. Ontvankelijkheid Alle zienswijzen zijn binnen de gestelde termijn van 6 weken ingediend. Hiermee zijn alle zienswijzen ontvankelijk. Alle zienswijzen zijn daarom meegenomen in de beantwoording.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
3
4. Samenvatting zienswijzen en de reactie van de gemeente 4.1 Overleg Resultaten overleg ex artikel 3.1.1. Besluit ruimtelijke ordening ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze. In het kader van het bovengenoemde overleg is het concept van het ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze toegezonden aan: 1. Directie Ruimtelijke Ontwikkeling en Handhaving Provincie Noord-Brabant 2. Waterschap Brabantse Delta 3. Midden- en West-Brabant – Brandweer Geen van deze instanties heeft gereageerd.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
4
4.2 Zienswijzen Hieronder volgt een samenvatting van de ontvangen zienswijzen, de reactie van de gemeente hierop en de conclusie of de reactie leidt tot aanpassing van het plan: Reclamant 1 (ontvangen op 23 januari 2024) Zienswijze 1A De 36 openbare parkeerplaatsen zijn destijds gerealiseerd t.b.v. de parkeerbehoefte voor het pand Kerkstraat 104 en belendende appartementen. In het pand Kerkstraat 104 bevinden zich een cultureel centrum, bibliotheek, school, kinderopvang, peuterspeelzaal en ouderendagopvang. Er is een ongewenste dubbeltelling van de beschikbare openbare parkeerplaatsen. De bestaande parkeervraag op openbare parkeerplaatsen wordt genegeerd en is er geen rekening gehouden met bezoekersparkeren.
Reactie Uitgangspunt bij planvorming is dat een ontwikkeling kan voorzien in de eigen parkeerbehoefte. Bij verandering van functie gaat het in dat geval om de extra parkeerbehoefte ten opzichte van de bestaande situatie. Het kan immers zo zijn dat de parkeerbehoefte van de bestaande functie (deels) wordt opgevangen in de openbare ruimte. De nieuwe ontwikkeling hoeft in dat geval er niet per se voor te zorgen dat de parkeerbehoefte in de openbare ruimte vermindert.
Conclusie De toelichting van het bestemmingsplan wordt t.a.v. parkeren aangepast.
Voor de locatie Kerkstraat 98 is in het huidige bestemmingsplan Woongebied Gilze sprake van een bestemming “Gemengd” met nadere aanduiding “detailhandel” en “wonen”. Op grond van deze bestemming is een verscheidenheid aan functies mogelijk: detailhandel, wonen, kantoren, publiekverzorgend ambacht en dienstverlening en maatschappelijke dienstverlening. Op basis dit bestemmingsplan was het toegestaan om in het pand detailhandel te vestigen van 425 m2, gecombineerde met een woning. Op basis van de aanwezigheidspercentages was er toen een parkeerbehoefte op bijvoorbeeld de koopavond van 13,4, en op de zaterdagmiddag van 16,9 parkeerplaatsen. Omdat er geen parkeergelegenheid op eigen terrein was, parkeerden alle bezoekers, personeel en bewoners in de openbare ruimte. Waaronder ook op de parkeerplaatsen aan Het Patronaat, die ook van belang zijn voor de parkeerbehoefte vanuit
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
5
(onder andere) het pand Kerkstraat 104 en belendende appartementen. Juist in de voormalige situatie zorgde de functie op Kerstraat 98 dus voor extra parkeerdruk in de omgeving. Daarbij is het niet van belang of dit in de praktijk ook daadwerkelijk zo is geweest of niet. Het is nu eenmaal een vigerend recht in een bestemmingsplan dat op ieder moment benut kon worden. Uiteraard heeft ook de nieuwe beoogde functie een parkeerbehoefte. Zoals in de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is weergegeven is de specifieke parkeervraag van zowel de huidige als toekomstige bestemming tegen elkaar afgezet overeenkomstig de aanwezigheidspercentages uit de Nota Parkeernormen. Dit levert per saldo een extra parkeervraag op van 13 parkeerplaatsen. Deze 13 parkeerplaatsen worden op eigen terrein voorzien. De parkeerdruk in de openbare ruimte, waaronder de parkeerplaatsen aan Het Patronaat neemt door de ontwikkeling dus niet toe. Sterker: op de meeste momenten neemt de parkeervraag in de openbare ruimte sterk af vanwege het eenvoudige feit dat er parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd worden. Voorgaande neemt uiteraard niet weg dat er altijd sprake kan zijn van piekmomenten waarop de parkeervraag op momenten hoger is dan het aanbod. Dat is inherent aan het toepassen van algemene normen die nu eenmaal gebaseerd zijn ervaringscijfers.
Maar nog steeds geldt dan dat er sprake is van dertien parkeerplaatsen op eigen terrein waar dat eerst niet zo was en het plan dus niet leidt tot een verslechtering van de parkeersituatie.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
6
Mede naar aanleiding van deze zienswijze wordt de motivatie in de toelichting van het bestemmingsplan verduidelijkt. 1B
De op eigen grond gerealiseerde parkeerplaatsen zijn niet vrij beschikbaar voor alle bewoners van het perceel Kerkstraat 98, maar alleen voor de gerealiseerde appartementen en kunnen dus niet meegerekend worden in de totale parkeerbehoefte. Daarnaast zouden 3 parkeerplaatsen te huur zijn als privéparkeerplaats.
De parkeerplaatsen direct achter het appartementengebouw zijn inderdaad gelegen op private grond. Dit is niet in strijd met het uitgangspunt dat een ontwikkeling dient te voorzien in de eigen parkeerbehoefte en het is ook niet ongewoon: bij voorbeeld vrijstaande woningen of twee-onder-één-kapwoningen is (een deel van) de parkeerbehoefte ook op eigen terrein voorzien. Het zorgt er ook juist voor dat een deel van de parkeerbehoefte niet op het openbaar gebied wordt afgewenteld.
Deze reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
De drie genoemde parkeerplaatsen zijn niet te huur als privéparkeerplaats en zijn nog steeds bedoeld voor bewoners en bezoekers van het appartementengebouw. Bovendien bevat het bestemmingsplan een planregel die de parkeerbalans borgt. Het onttrekken van een parkeerplaats aan het plan (op wat voor manier dan ook) zonder die te compenseren is op basis van die planregel niet toegestaan. 1C
Aan de achterzijde worden 6 parkeerplaatsen gerealiseerd, waarvan twee ter compensatie van verdwenen parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Het is onduidelijk of deze parkeerplaatsen openbaar toegankelijk zijn.
De parkeerplaatsen aan de achterzijde zijn openbaar toegankelijk.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
Deze reactie leidt niet tot aanpassing van het bestemmingsplan.
7
1D Onder verwijzing naar een passage uit een toelichtende e-mail van een medewerker van de gemeente wordt aangegeven dat de 36 parkeerplaatsen in de openbare ruimte destijds gerealiseerd zijn voor de parkeervraag van het pand Kerkstraat 104 en de belendende appartementen. Deze kunnen niet worden toegerekend aan het plan Kerkstraat 98. De vergelijking tussen de parkeerbehoefte van het vorige planologische regime en het nieuwe regime kan dus niet gemaakt worden aangezien deze rekenkundig nooit aan het kavel is gekoppeld.
Zoals onder 1A is weergegeven is er niet gerekend met de openbare Deze reactie leidt niet tot parkeerplaatsen en neemt de parkeerdruk in het openbaar gebied per aanpassing van het saldo juist af. Dat komt (onder meer) ten gunste aan het pand Kerkstraat bestemmingsplan. 104.
1E
De afbeelding op pagina 9 van de toelichting geeft een beeld van het De afbeelding op pagina totaalplan: de al gerealiseerde appartementen en de nog te realiseren 9 van de toelichting seniorenwoningen met bijbehorende parkeerplaatsen. Gezien de wordt vervangen. verschillende kleurstellingen van de parkeerplaatsen en het feit dat niet geheel duidelijk is waar de blauwe tekstballonnen precies naar verwijzen kan inderdaad de indruk ontstaan dat een deel van de openbare parkeerplaatsen meegerekend worden bij het plan Kerkstraat 98.
Onder verwijzing naar een afbeelding op pagina 9 van de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan wordt aangegeven dat wel degelijk 8 openbare parkeerplaatsen worden toegerekend aan het plan Kerkstraat 98. Gezien het feit dat de openbare parkeerplaatsen zowel overdag als ’s avonds gebruikt worden door bezoekers van het Cultureel Centrum de Schakel, zal dit tot overlast, onveilige situaties en toegenomen parkeerdruk in de omgeving leiden.
Zoals onder 1A is aangegeven is daar geen sprake van. De betreffende afbeelding in de toelichting van het bestemmingsplan zal vervangen worden door een duidelijkere inrichtingstekening. Zie bijlage 1 bij deze nota voor een weergave daarvan.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
8
1F
Afgevraagd wordt hoe de entree van de geplande patiowoningen bereikbaar gaat zijn. Er wordt een toegangsweg gemist. De woningen staan ook deels over de perceelsgrenzen heen getekend, op het perceel 3525.
Tussen de patiowoningen en de parkeerplaatsen zal een voetpad van Deze reactie leidt niet tot 1,35 meter breed aanwezig zijn, via welke de bewoners naar hun aanpassing van het voordeur kunnen lopen. Dit voetpad is ook weergegeven op de bestemmingsplan. doorsnedetekening van de patiowoningen op bladzijde 10 van de toelichting van het bestemmingsplan. De initiatiefnemer van het plan heeft daarnaast met de eigenaar van het perceel met nummer 3525 contractuele afspraken gemaakt voor overname van deze grond.
1G Er wordt de zorg uitgesproken ten aanzien van een verdere verstening van de omgeving. Door kap van bomen en het toevoegen van meer bebouwing zal dit alleen maar toenemen.
Op dit moment is sprake van een grotendeels onbebouwd privaat Deze reactie leidt niet tot perceel. Met deze ontwikkeling zal sprake zijn van meer bebouwing in aanpassing van het het gebied. Dat is ook inherent aan de keuze voor deze bestemmingsplan. inbreidingslocatie. Tegelijkertijd blijft er nog steeds sprake van een groene omgeving doordat er in de nabijheid diverse groene elementen aanwezig zijn.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
9
5. Lijst van (ambtshalve) wijzigingen De volgende wijzigingen worden bij vaststelling doorgevoerd ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan: •
Naar aanleiding van overleg en zienswijzen:
Toelichting: - Wijziging 1: de inrichtingstekening op pagina 9 van de toelichting wordt vervangen voor de inrichtingstekening zoals weergegeven in bijlage 1 van deze nota. - Wijziging 2: de tekst in de toelichting t.a.v. parkeren (hoofdstuk 3) wordt vanaf het kopje “parkeren” vervangen conform de tekst zoals opgenomen in bijlage 2 van deze nota. De toevoegingen aan de toelichting zijn formeel-juridisch geen wijzigingen bij vaststelling, aangezien het geen aanpassing van de regels of verbeelding betreft. •
Ambtshalve wijzigingen:
Verbeelding: - Wijziging 1: de dubbelbestemming Waarde – Archeologie 2 wordt verwijderd. Regels: - Wijziging 1: artikel 4 Waarde – Archeologie 2 wordt uit de regels geschrapt. De navolgende artikelen worden omgenummerd. -
Wijziging 2: artikel 3.2.5 van de regels wordt geschrapt en artikel 6.3.1 wordt als volgt aangepast: Ten aanzien van het parkeren geldt de volgende regeling: a. bij de uitoefening van de bevoegdheid voor het verlenen van:
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
10
1. een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk, waarvan een behoefte aan parkeergelegenheid wordt verwacht; of 2. een omgevingsvergunning voor het afwijken van een bestemmingsplan; dient te worden verzekerd dat wordt voorzien in de realisatie en instandhouding van voldoende parkeergelegenheid. Dit wordt getoetst aan de hand van de normen en uitgangspunten, als vastgelegd in de Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017, inclusief de daarin opgenomen mogelijkheden tot maatwerk; b. het bevoegd gezag kan door middel van een omgevingsvergunning afwijken van het bepaalde in sub a en toestaan dat in minder dan voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien, indien de structuur van de omgeving daartoe aanleiding geeft en geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de bereikbaarheid; c. indien het gemeentelijke beleid ten aanzien van parkeernormen als bedoeld onder a. gedurende de werkingsperiode van dit bestemmingsplan wordt gewijzigd, wordt bij de verlening van de omgevingsvergunning rekening gehouden met die wijziging. -
Wijziging 3: artikel 6.3.3 wordt toegevoegd aan de regels en luidt als volgt: 6.3.3 Waterberging ‘Het (doen/laten) gebruik(en) van de gronden met de bestemming ‘Wonen’ is uitsluitend toegestaan indien een waterberging met een capaciteit van minimaal 11 m³, binnen 24 maanden na het onherroepelijk worden van voorliggend plan, is gerealiseerd en kwalitatief en kwantitatief in stand wordt gehouden.’ Daarnaast wordt in artikel 1.50 het begrip “Waterberging” toegevoegd dat als volgt komt te luiden (en navolgde begrippen worden doorgenummerd): Voorziening voor het tijdelijk vasthouden van regenwater dat afstroomt vanaf de oppervlakte van een bouwwerk en bestrating.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
11
Bijlage 1 – Inrichtingstekening Kerkstraat 98, Gilze Op te nemen op pagina 9 van het vastgestelde bestemmingsplan.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
12
Bijlage 2 – Op te nemen tekst t.a.v. parkeren Parkeren Ruimtelijke functies trekken een bepaalde hoeveelheid autoverkeer aan en daarmee ook de vraag naar een bepaalde parkeerbehoefte. De ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ biedt houvast voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen. Het aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van de voorzieningen en de parkeernorm die bij de betreffende ontwikkeling hoort. In de ‘Nota Parkeernormen Gilze en Rijen 2017’ wordt onderscheid gemaakt tussen normen voor de zones ‘centrum’ en ‘overig’. Het plangebied ligt conform de Nota parkeernormen in de zone ‘overig’. Voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen is rekening gehouden met de parkeervraag naar het moment van de dag/week, overeenkomstig de aanwezigheidspercentages in de Nota Parkeernormen. In onderstaande tabel is de parkeervraag van de toekomstige en de voormalige situatie weergegeven:
De parkeervraag van de nieuwe situatie mag worden gesaldeerd met de parkeervraag van de oude situatie, omdat er sprake is van een verandering van functie, en de parkeervraag van de oude situatie volledig in het openbaar gebied werd opgevangen (2 tot 17 parkeerplaatsen). De extra parkeervraag (tot 13 parkeerplaatsen tijdens doordeweekse avonden en zaterdagavond) wordt volledig opgevangen op eigen terrein. Hierdoor neemt de parkeervraag in het 17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
13
openbaar gebied als gevolg van het plan in ieder geval niet toe. Op de meeste momenten neemt de parkeervraag in het openbaar gebied juist af. Hierdoor ontstaat vooral op doordeweekse middagen, koopavonden en zaterdagmiddag meer vrije parkeerruimte in het openbaar gebied: respectievelijk 11, 12 en 17 parkeerplaatsen. Parkeren vormt geen belemmering voor het planvoornemen. Door het aanleggen van de inrit voor het recent gebouwde appartementencomplex zijn twee openbare parkeerplaatsen verdwenen. De compensatie van de twee openbare parkeerplaatsen vindt plaats achter de seniorenwoningen. De grond voor de 2 (compenserende) parkeerplaatsen is reeds aangekocht.
17 juni 2024 Nota van Zienswijzen ontwerpbestemmingsplan Kerkstraat 98, Gilze
14