Bijlage 1 - LAD01-0436124-01D renvooi.docx

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen

projectnummer 0436124.100 definitief revisie 06 11 januari 2023

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen

projectnummer 0436124.100 documentnummer LAD01-0436124-01G definitief revisie 06 11 januari 2023

Auteurs T. Peelen

Opdrachtgever ABG-gemeenten Postbus 73 5120 AB Rijen

datum vrijgave 11-01-2023

beschrijving revisie 04 definitief

gecontroleerd W. Koers

vrijgave P. Kennes

Inhoudsopgave

Blz.

1

Inleiding

1

1.1 1.2 1.3 1.4

Aanleiding Ladder voor duurzame verstedelijking Stedelijke ontwikkeling Leeswijzer

1 1 2 2

2

Onderzoekskader

3

2.1 2.1.1

Gemeentelijk beleid Structuurvisie Stedelijk Gebied

3 3

3

Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking

5

3.1 3.2 3.3

Kwantitatieve behoefte Kwalitatieve behoefte Bestaand stedelijk gebied

5 6 9

4

Conclusie

12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

1

Inleiding

1.1

Aanleiding De gemeente Gilze en Rijen is voornemens het woningbouwproject ‘Tussen de Leijen’ bestaande uit maximaal 375 woningen mogelijk te maken. Om deze ontwikkeling mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan opgesteld te worden.

Figuur 1. Plangebied

Het woningbouwproject betreft ‘een nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Hierdoor is conform artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) een toets aan de Ladder voor duurzame verstedelijking aan de orde. Voorliggende notitie voorziet hierin.

1.2

Ladder voor duurzame verstedelijking De Ladder voor duurzame verstedelijking (artikel 3.1.6 van het Bro) is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Het bevoegd gezag moet voldoen aan een motiveringsvereiste als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt. Een onderzoek naar de behoefte heeft slechts tot doel na te gaan of een ruimtelijke ontwikkeling c.q. de vestiging van een dienst in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Concreet betekent dit dat met betrekking tot de economische behoefte, de marktvraag of de beoordeling van de mogelijke of economische gevolgen van die vestiging ruimtelijke effecten (bijv. leegstand) relevant zijn. Artikel 3.1.6. lid 2 van het Bro luidt als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die

Blad 1 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Dat betekent: eerst bepalen of een nieuwe ontwikkeling een nieuwe stedelijke ontwikkeling betreft, vervolgens kijken of er vraag is naar een bepaalde nieuwe ontwikkeling, en daarna analyseren of het bestaande stedelijk gebied of bestaande bebouwing kan worden hergebruikt.

1.3

Stedelijke ontwikkeling In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang van een nieuwe stedelijke ontwikkeling vastgelegd. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Het gaat hierbij zowel om fysiek ruimtebeslag als de wijziging of toevoeging van functies. Onder een nieuwe stedelijke ontwikkeling is ingevolge jurisprudentie bepaald dat vanaf 12 woningen sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling die getoetst dient te worden aan de Ladder. Voorliggend initiatief betreft de bouw van maximaal 375 woningen, waardoor toetsing aan de Ladder aan de orde is.

1.4

Leeswijzer In hoofdstuk 2 wordt het onderzoekskader bepaald op basis van relevant beleid. Hierna wordt in hoofdstuk 3 ingegaan op de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor woningbouw en op de mogelijkheden om in het bestaand stedelijk gebied te voorzien in de behoefte. In hoofdstuk 4 wordt op basis van deze bevindingen de conclusie geformuleerd.

Blad 2 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

2

Onderzoekskader In dit behoefteonderzoek is de behoefte bepaald voor de periode tot 2030. In dit hoofdstuk wordt nader ingegaan op de relevante onderzoekskaders in deze planhorizon.

2.1

Onderzoeksgebied Het onderzoeksgebied is de gemeente Gilze en Rijen en de regio Hart van Brabant (waar de gemeente Gilze en Rijen deel van uitmaakt). Een belangrijke indicator voor de omvang van het onderzoeksgebied is bij woningbouw het aantal verhuisbewegingen binnen en naar de betreffende gemeente. Uit gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) blijkt dat de meeste van de gevestigde personen in de gemeente Gilze en Rijen uit de gemeente zelf afkomstig is, of uit de omgeving van Gilze en Rijen. Gelet hierop kan worden geconcludeerd dat bij woningbouw in Gilze en Rijen sprake is van een sterk lokaal georiënteerde marktregio. In dit geval wordt het regionale schaalniveau daarom gevormd door de gemeenten, waarmee in de regio Hart van Brabant wordt samengewerkt. Het is daarom voor de hand liggend om voor de regioafbakening aansluiting te zoeken bij de marktregio.

2.2

Gemeentelijk beleid

2.2.1

Structuurvisie Stedelijk Gebied De ‘Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen’ is in de raad van 21 december 2015 vastgesteld. De basis voor de structuurvisie wordt gevormd door zowel de toekomstvisie ‘Wij zijn Gilze en Rijen’ als het ambitiedocument ‘Ambities Gilze en Rijen - Nieuwe kansen!’. De hoofdambities en koers zijn bepaald en hierin vastgelegd. Met het opstellen van een structuurvisie zet de gemeente een belangrijke stap in de concretisering van de ruimtelijke ambities. De structuurvisie is daarmee een uitvoeringsdocument dat als onderlegger dient om aan de slag te gaan met de ambities en de hoofdkeuzes, bij toekomstige projecten en bestemmingsplannen. Voor wat betreft demografie en wonen gelden de volgende beleidsuitgangspunten: − de gemeente maakt ruimte voor meer vraaggestuurde vormen van woningbouw, zodat heel gericht kan worden ingespeeld op specifieke woonbehoeften; − de gemeente zet in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen door ouderen, en faciliteert dit door goede voorzieningen en het stimuleren van woningaanpassingen; − mits gebouwd kan worden voor de juiste doelgroep en woonbehoefte, krijgt inbreiding voorrang boven uitbreiding. Prioritering en fasering van woningbouwlocaties vindt mede plaats op basis van de bijdrage die wordt geleverd aan de ruimtelijke kwaliteit; Inbreiding gaat voor uitbreiding.

Dit houdt in dat woningbouwlocaties binnen het stedelijk gebied voor gaan op nieuwe uitbreidingslocaties. Eerst wordt gekeken naar de verdichtingsmogelijkheden van buurtschappen en/of herontwikkeling van bestaande erven. Pas daarna wordt gekeken naar nieuwe locaties. Niet elke locatie is echter geschikt voor iedere doelgroep en/of woningtypen. Invulling van inbreidingslocaties dient te passen binnen de woonbehoefte. Indien inbreidingslocaties niet kunnen aansluiten op de kwantitatieve of kwalitatieve woonbehoefte, heeft de gemeente op de visiekaart grootschalige uitbreidingslocaties voor woningbouw

Blad 3 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

vastgelegd. Het gaat hier om woningbouwlocaties met ruimte voor meer dan 30 woningen. Het plangebied ‘Tussen de Leijen’ wordt op deze visiekaart aangeduid als uitbreidingslocatie voor de lange termijn.

Figuur 2. Uitsnede visiekaart Rijen (Structuurvisie Stedelijk Gebied)

Blad 4 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

3

Toetsing ladder voor duurzame verstedelijking

3.1

Kwantitatieve behoefte Regionale Agenda Wonen In de Regionale Agenda Wonen 2017 is een beeld geschetst van enkele actuele ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord-Brabant. Naast de regionale plancapaciteit komen ook een aantal vraagstukken en opgaven rond de aansluiting van vraag en aanbod op de regionale woningmarkt in dit stuk aan bod. In de loop der jaren is de plancapaciteit teruggebracht om te voldoen aan de veranderende vraag en zo te komen tot een realistisch aanbod. Op dit moment blijft de gerealiseerde woningbouw achter op de geprognosticeerde woningbouwopgave. Voor de Regio Midden-Brabant, waar de gemeente Gilze en Rijen onderdeel van uitmaakt, is de prognose dat de woningvoorraad zal groeien met 16.725 woningen tot 1 januari 2026 De regio Midden-Brabant bestaat enkel uit de subregio Hart van Brabant. Deze woningbouwprognose van de subregio is verder doorvertaald per gemeente. Hierbij geldt voor de gemeente Gilze en Rijen een groeiprognose van 1.105 woningen. Dit aantal woningen is in de Regionale Agenda Wonen 2017 als woningbouwopgave aan de gemeente Gilze en Rijen toegekend. Het plan past hiermee binnen de regionale kwantitatieve behoefte. Ten behoeve van de regionale afstemming woningbouw is afstemming geweest in het regionaal overleg van de regio Hart van Brabant over de woningbouwontwikkeling Tussen de Leijen.

Het Portefeuillehoudersoverleg Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting van de Regio Hart van Brabant heeft ingestemd met de woningbouwlocatie Tussen de Leijen. Monitor bevolking en wonen Om het ‘accent op de aantallen’ verder te verminderen en de focus meer te leggen op ruimtelijkkwalitatieve afspraken en de urgentie rond tal van opgaven op de regionale woningmarkt, stuurt de provincie de komende periode aan op een werkwijze die niet zozeer gericht is op het jaarlijks maken van regionale kwantitatieve woningbouwafspraken, maar waarbij wordt aangesloten op ‘het ritme’ van actualiseren van de provinciale bevolkings- en woningbehoefteprognose. Hiertoe is de ‘Monitor bevolking en wonen’ in het leven geroepen zodat tijdig knelpunten op de woningmarkt kunnen worden geconstateerd. De monitor wordt elk kwartaal geactualiseerd en bevat onder andere gegevens over de ontwikkeling en prognose van de bevolking, een actuele stand van de woningvoorraad en een inventarisatie van de plancapaciteit. Aan de hand van de ‘Monitor bevolking en wonen’ (juni 2022) is de kwantitatieve woningbehoefte voor de gemeente Gilze en Rijen geactualiseerd. In de onderstaande tabel is het huidig aantal woningen, het benodigd aantal woningen, de harde plancapaciteit en de ontwikkelruimte in de gemeente Gilze en Rijen opgenomen.

Voor de gemeente geeft de indicator harde plancapaciteit aan dat de woningbehoefte met 43% ingevuld kan worden met de harde planvoorraad. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat in de gemeente Gilze en Rijen een aanzienlijke behoefte aan nieuwe woningen bestaat. Tabel 3.1: Woningbehoefte gemeente Gilze en Rijen ‘Monitor bevolking en wonen’ (juni 2022)

Feitelijke woningvoorraad gem. Gilze en Rijen Groei scenario 2020-2030 Harde plancapaciteit Ontwikkelingsruimte

Blad 5 van 12

11.300 1.160 495 665

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

Ook voor de regio Hart van Brabant is de kwantitatieve woningbehoefte in beeld gebracht, zoals te zien in de onderstaande tabel. Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat er in de regio Hart van Brabant een aanzienlijke behoefte aan woningen bestaat. Tabel 3.2: Woningbehoefte regio Hart van Brabant ‘Monitor bevolking en wonen’ (juni 2022)

Feitelijke woningvoorraad regio Hart van Brabant Groei scenario 2020-2030 Harde plancapaciteit Ontwikkelingsruimte

3.2

187.060 24.030 8.705 15.325

Kwalitatieve behoefte Kwalitatief woningbehoefteonderzoek In de Structuurvisie Stedelijk Gebied geeft de gemeente Gilze en Rijen aangegeven gericht in te spelen op specifieke woonbehoefte van doelgroepen. Ter voorbereiding op het opstellen van de nieuwe woonvisie is door Springco een kwalitatief woningbehoefteonderzoek uitgevoerd naar de woonwensen van de inwoners van Hart van Brabant waaronder ook de gemeente Gilze en Rijen. Op basis van deze inzichten wordt het regionale woningmarktbeleid beter afgestemd op de wensen en behoeften. De resultaten van het onderzoek zijn verwerkt in de rapportage ‘Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek Hart van Brabant’ d.d. 17 september 2018. Uit de ‘Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2020' blijkt dat naar verwachting het aantal inwoners van gemeente Gilze en Rijen de komende jaren blijft groeien. Ook uit het woningbouwonderzoek Hart van Brabant blijkt dat naar verwachting het aantal huishoudens in de regio tot 2030 met ruim 5% zal groeien. Hiermee zal de vraag naar betaalbare woningen naar verwachting ook meegroeien. Woonmilieu Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt dat er met name een tekort is aan de woonmilieus landelijk, luxe woonwijk, luxe stadswijk en dorps. Daarnaast is er met name vraag naar een woonmilieu met kwaliteit.

Men wil betere stedelijke wijken (luxe stadswijk, rustige stadswijk) en meer ruimte en interactie met de natuur (landelijk). In de rapportage van het kwalitatief woningbehoefteonderzoek worden de ruimtelijke kenmerken en de kenmerken van de bewoners van deze woonmilieus benoemd. Woningtypen Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt dat onder huishoudens met ouderen veel vraag is naar appartementen met een lift of gelijkvloerse woningen. In de rustige stadswijk (een rustige groene woonwijk dichtbij het centrum, maar buiten de drukte) is er een tekort aan vrijstaande eengezinswoningen. Uit woonvisie blijkt daarnaast dat er een tekort aan twee-aan-een kapwoningen is. Daarentegen komt in de woonvisie naar voren dat er in veel minder mate behoefte is aan rijwoningen. Dit kan echter afwijken van het daadwerkelijke verhuisgedrag omdat er tevens een groeiende vraag is in de gemeente naar betaalbare eengezinswoningen. Tevens kan het realiseren van betaalbare koopwoningen de doorstroming van de bestaande sociale huurwoningen bevorderen.

Blad 6 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

Prijsklassen Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt dat de doelgroep voor de middeldure huursector aanzienlijk ruimer is dan de voorraad aan middeldure huurwoningen. Er is dus een behoefte aan middeldure huurwoningen. Door gebrek aan (betaalbare) koopwoningen en strengere toewijzingen voor sociale huurwoningen worden de verhuismogelijkheden voor deze doelgroep beperkt. Een aanbeveling uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek is door het vergroten van het aanbod aan middeldure huurwoningen en het toevoegen van sociale woningen om de doorstroming te bevorderen. De conclusie van het kwalitatief woningbehoefteonderzoek kan samengevat worden met dat er: − behoefte is aan een luxe- en rustige stadswijken met een interactie met de natuur; − behoefte is aan levensloopbestendige woningen (appartementen met lift) en vrijstaande eengezinswoningen; − behoefte is aan middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen (huur tot de liberalisatiegrens, koop max € 230.000,-, pp 2019); dit type woningen zijn doorgaans kleine rijwoningen en appartementen. Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 Hart van Brabant Op 18 november 2020 is het perspectief op Wonen en Woningbouw voor de regio Hart van Brabant 2021 vastgesteld.

In dit perspectief voor 2021 wordt de uitkomst van de nieuwe (aanzienlijk hogere) provinciale woningebouwprognoses en de consequenties hiervan voor de regio Hart van Brabant. Op basis van de analyse van de gegevens van de bestaande planvoorraad en het aanbod en de beschikbaarheid van de betaalbare woningvoorraad, wordt globaal het beeld van de kwalitatieve stand van zaken van de woningmarkt in de gemeenten van de regio Hart van Brabant geschetst. Sociale huurwoningen De woningvoorraad van de gemeente Gilze en Rijen bestaat voor ongeveer 30% sociale huurwoningen. Dit is meer dan het landelijke gemiddelde en het regionale gemiddelde. Dit biedt in de toekomst genoeg betaalbare huurwoningen voor onze inwoners. De gemeente streeft ernaar dit aantal slechts licht te laten stijgen. Samen met Leystromen wil de gemeente komen tot een passend aanbod sociale huurwoningen. De gemeente Gilze en Rijen wil bouwen om doorstroming op gang te brengen om zo de betaalbare woning beschikbaar te krijgen voor onder andere starters. De gemeente ziet ruimte om ruim 200 betaalbare woningen te bouwen. Ongeveer 20% van de huidige planvoorraad van de gemeente zal bestaan uit betaalbare woningen (huur tot de liberalisatiegrens, koop max € 230.000,-, pp 2019).

De uitbreidingslocatie Tussen de Leijen in Rijen kan door het toevoegen van goedkope koopwoningen voldoen aan deze vraag en de doorstroming vanuit de sociale huur bevorderen. Betaalbare woningen Betaalbare woningen (huur tot de liberalisatiegrens, koop max € 230.000,-, pp 2019) zijn doorgaans rijwoningen. Echter komt er in de woonvisie naar voren dat er in Rijen geen behoefte is in rijwoningen, omdat dit al de grootste categorie is. Er is meer behoefte naar vrijstaande woningen, twee-onder-één kapwoningen en appartementen met lift. Echter is er wel weer een behoefte naar betaalbare woningen, vooral grondgebonden. Vooral in de prijsklasse 180.000 – 230.000 (2018). In deze prijsklasse zijn in veel minder mate vrijstaande woningen en twee-onder-één kapwoningen te vinden. Door het extra toevoegen van woningen kan de druk op de woningmarkt afnemen waarmee ook de betaalbaarheid van woningen mogelijk beter gereguleerd kan worden.

Blad 7 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

Uitleglocaties In het Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 Hart van Brabant is de woningbouwlocatie benoemd als toekomstige uitleglocatie. Tevens wordt geschreven dat er gezocht wordt naar nieuwe uitleglocaties aangezien de woningbouwproductie omhoog moet om de provinciale richtlijnen te halen. Woningbouwprogramma De woningbouwontwikkeling ‘Tussen de Leijen’ betreft een uitbreidingswijk tussen de bestaande wijken van Rijen en het buitengebied. In het plangebied worden maximaal 375 grondgebonden woningen in de vorm van rijwoningen, twee-onder-één-kap woningen, half-vrijstaande woningen en vrijstaande woningen voorzien. In het bestemmingsplan zijn geen minimale- of maximale aantallen van woningtypes vastgelegd, om in te kunnen spelen op de actuele vraag van de woningmarkt. Tussen de nieuwe ontwikkeling en de bestaande bouw ten westen van het plangebied wordt een groene rand als een parkzone ingericht met diverse soorten natuur en groen. De nieuwe woonwijk bestaat uit vier deelgebieden. De nieuwe wijk vormt een overgang tussen de kern Rijen en het landelijke gebied. Naast de parkzone worden drie groenzones gecreëerd tussen de vier deelgebieden. Op deze manier krijgt de nieuwe wijk een groene inrichting en wordt de overgang tussen het bestaand stedelijk gebied en het landelijk gebied zichtbaar gemaakt. −

− − − −

−

Het woningbouwprogramma voorziet onder andere in vrijstaande eengezinswoningen. Er is een behoefte aan vrijstaande eengezinswoningen. Tevens passen vrijstaande woningen, twee-onder-één kapwoningen en het wonen op eigen kavel en goed binnen de woonmilieus luxe stadswijk en landelijk. Aan deze woonmilieus is een behoefte. Bij de twee-onder-één kapwoningen en vrijstaande woningen wordt parkeren op eigen terrein opgelost. Deze vorm van parkeren past goed bij een luxe stadswijk. Door parkeren op eigen terrein is er minder parkeerruimte in de openbare ruimte nodig. Dit sluit goed aan op het type rustige stadswijk. Er is volgens het kwalitatief woningbehoefteonderzoek behoefte aan zowel type luxe stadswijk en het type rustige stadswijk. Daarnaast voorziet het woningbouwprogramma in een aanzienlijk aantal rijwoningen. Hiermee kan de behoefte aan middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen worden ingevuld. Door in de uitbereidingslocatie betaalbare rijwoningen toe te voegen kunnen bestaande sociale huurwoningen vrijgemaakt worden om de doorstroming te bevorderen. Door de menging van woningtypen en prijsklassen ontstaat een mix van de bevolking (leeftijden, leefstijlen en hoog- en laagopgeleiden). Deze menging past goed binnen een rustige stadswijk. Er bestaat een behoefte aan dit woonmilieu

Uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek blijkt ook dat er vraag is naar (betaalbare) appartementen met een lift en/of gelijkvloerse woningen. Daarnaast wordt met het gemeentelijk beleid ook ingezet om te stimuleren dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen. Gelijkvloerse woningen dragen hieraan bij. Binnen het plangebied zijn echter geen appartementen of gelijkvloerse woningen beoogd. Appartementen en gelijkvloerse woningen, gericht op ouderen, zitten voornamelijk in de inbreidingslocaties. Dit heeft er mee te maken dat ouderen vaak dichtbij bestaande voorzieningen willen wonen. Een uitbreidingslocatie is, door een grotere afstand tot de bestaande voorzieningen minder geschikt voor ouderen.

Blad 8 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

3.3

Bestaand Stedelijk gebied In lid twee van artikel 3.1.6. van het Besluit ruimtelijke ordening dient te worden gemotiveerd of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. In het kader van duurzaam ruimtegebruik wordt de ruimtelijke ontwikkeling bij voorkeur opgevangen in het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte ‘in te vullen’, een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden. De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het stedelijk gebied. Op grond van de interim omgevingsverordening bestaat het stedelijk gebied uit locaties die zijn aangeduid als 'concentratiegebied' danwel als ' kernen in landelijk gebied'. Stedelijk gebied Het plangebied bevindt zich buiten het stedelijk gebied. In figuur 3 is een uitsnede opgenomen van de themakaart verstedelijking van de interim omgevingsverordening. Het plangebied is, naar aanleiding van het besluit van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 13 september 2022, geheel aangewezen als ‘Verstedelijking afweegbaar’. Op deze gronden kan worden voorzien van een duurzame stedelijke ontwikkeling, mits voldaan wordt aan een aantal voorwaarden uit artikel 3.43 (Afwijkende regels Verstedelijking afweegbaar) van de Interim omgevingsverordening.

Figuur 3. Uitsnede themakaart 'Stedelijk gebied' (Interim omgevingsverordening Noord-Brabant, 13 september 2022)

Blad 9 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

De voorwaarden waaraan voldaan moet worden zijn: a. binnen het stedelijk gebied is er feitelijk of vanuit kwalitatieve overwegingen onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling: de locatie ‘Tussen de Leijen’ is in de Structuurvisie Stedelijk Gebied Gilze en Rijen aangewezen als één van de grootschalige uitbreidingslocatie. Deze uitbreidingslocaties zijn aangewezen om in de toekomst te kunnen voorzien in de woonbehoefte. Binnen de gemeente Gilze en Rijen zijn verschillende inbreidingslocaties aanwezig. Deze inbreidingslocaties zijn reeds ontwikkeld en (worden) uitgevoerd. Deze inbreidingslocaties zijn tevens meestal kleinschalige locaties die ruimte bieden maximaal 20 woningen. De woningbehoefte voor de gemeente Gilze en Rijen bedraagt 665 woningen tot en met het jaar 2029. Binnen de kern Rijen is geen ruimte meer om een dergelijk aantal woningen op te vangen binnen de bestaande kern. Met onderstaande tabel is inzichtelijk gemaakt wat de woningbehoefte van de andere gemeenten (met een stedelijk concentratiegebied) binnen Midden-Brabant is. Ook voor deze gemeenten geldt dat er een dergelijke hoge woningbehoefte aanwezig is dat het benodigde aantal woningen niet geheel binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden opgevangen.

Dat in het Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 Hart van Brabant reeds wordt aangegeven dat gezocht wordt naar nieuwe uitleglocaties onderschrijft dit argument. Tabel 3.3: Woningbehoeften andere gemeenten in Midden-Brabant ‘Monitor bevolking en wonen’ (juni 2022)

Gemeente Dongen Goirle Loon op Zand Tilburg Waalwijk

Groeiprognose 1.270 945 950 15.720 2.265

Harde plancapaciteit 435 90 230 5.935 980

Ontwikkelingsruimte 835 855 720 9.785 1.285

Daarnaast zijn inbreidingslocaties ook locaties die zich enkel lenen voor het toevoegen van kleine grondgebonden woningen (rijwoningen) en appartementen. Een rustige woonmilieu met luxere woningen leent zich vaak niet voor dergelijke locaties. Daarnaast blijkt uit het kwalitatief woningbehoefteonderzoek uit 2018 dat onder huishoudens met ouderen veel vraag is naar appartementen met een lift of gelijkvloerse woningen. Deze worden al voorzien in de verschillende inbreidingslocaties van Rijen. Bij deze locaties zijn verschillende voorzieningen dicht in de buurt. De inbreidinglocaties lijken hierdoor geschikter om te voorzien in deze behoefte dan uitbreidinglocaties. Om de woningbouwaantallen in Rijen op peil te houden, is een uitbreidingslocatie nodig voor onder meer vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen en kleinere betaalbare woonvormen. Met de uitbreidinglocatie kan wel voorzien worden in een rustige woonmilieu met luxere woningen. Binnen het stedelijk gebied is er onvoldoende ruimte voor de ontwikkeling van maximaal 375 grondgebonden woningen;

Blad 10 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

b. de transformatie van cultuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed behoort niet tot de mogelijkheden: de voorgenomen ontwikkeling betreft een woningbouwontwikkeling van maximaal 375 grondgebonden woningen. Binnen het onderzoeksgebied is geen locatie van cultuurhistorisch waardevol of leegstaand vastgoed beschikbaar met ruimte om een dergelijke woningbouwopgave op te vangen. c.

de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken (afdeling 5.4 Regionaal samenwerken van de omgevingsverordening): uit de toetsing aan de kwantitatieve- en kwalitatieve behoefte volgt dat de beoogde ontwikkeling binnen de regio Hart van Brabant aanwezige kwantitatieve- en kwalitatieve behoefte past. Tevens wordt de locatie Tussen de Leijen in het Perspectief op Wonen en Woningbouw 2021 van de regio Hart van Brabant benoemd als toekomstige uitleglocatie. Ten behoeve van de regionale afstemming woningbouw is tevens afstemming geweest in het regionaal overleg van de regio Hart van Brabant over de woningbouwontwikkeling Tussen de Leijen. Het Portefeuillehoudersoverleg Ruimtelijke Ordening en Volkshuisvesting van de Regio Hart van Brabant heeft ingestemd met de woningsbouwlocatie Tussen de Leijen.

d. de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting houdt rekening met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied: het plangebied vormt het overgangsgebied tussen de kern Rijen en het landelijk gebied. De invulling van het stedenbouwkundig plan houdt rekening met de ligging van het plangebied. De nieuwe woonwijk krijgt een groene inrichting. De groene inrichting komt zowel terug binnen het plangebied als aan de randen van het plangebied, waardoor er een volledige groene structuur ontstaat binnen het plangebied. Aan de oostzijde van het plangebied vormt de groene rand de overgang naar het landelijk gebied. Deze groene rand zorgt tevens voor de noodzakelijke buffer in het kader van geluid ten aanzien van de Hannie Schaftlaan. Tussen de nieuwe ontwikkeling en de bestaande woonwijk ten westen van het plangebied wordt de groene rand als een parkzone ingericht met diverse soorten natuur en groen.

Geconcludeerd kan worden dat binnen het stedelijk gebied onvoldoende ruimte is voor de ontwikkeling van maximaal 375 grondgebonden woningen, dat transformatie van culuurhistorisch waardevol of geschikt leegstaand vastgoed niet tot de mogelijkheden behoort, dat de ontwikkeling past binnen de regio Hart van Brabant gemaakte afspraken en dat met het voornemen voldoende rekening wordt gehouden met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld in artikel 3.43 van de Interim omgevingsverordening en binnen de aanduiding ‘Verstedelijking afweegbaar’ te voorzien in een nieuwe duurzame stedelijke ontwikkeling.

Blad 11 van 12

Ladder voor duurzame verstedelijking Woningbouwlocatie Tussen de Leijen projectnummer 0436124.100 11 januari 2023 revisie 06 ABG-gemeenten

4

Conclusie De woningbehoefte van de regio Hart van Brabant en de gemeente Gilze en Rijen kan niet in zijn geheel binnen het bestaand stedelijk gebied worden gerealiseerd. De uitbreidingslocatie ‘Tussen de Leijen’ biedt als aanvulling op de locaties binnen bestaand stedelijk gebied voldoende ruimte om grondgebonden vrijstaande- en twee-onder-een-kapwoningen en betaalbare (huur)woningen in een rustige woonomgeving. Dit woonmilieu leent zich minder voor binnenstedelijke ontwikkelingen. De ontwikkeling van Tussen de Leijen voldoet aan de ladder voor duurzame verstelijking.

Blad 12 van 12

Over Antea Group Antea Group is het thuis van 1500 trotse ingenieurs en adviseurs. Samen bouwen wij elke dag aan een veilige, gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Je vindt bij ons de allerbeste vakspecialisten van Nederland, maar ook innovatieve oplossingen op het gebied van data, sensoring en IT. Hiermee dragen wij bij aan de ontwikkeling van infra, woonwijken of waterwerken. Maar ook aan vraagstukken rondom klimaatadaptatie, energietransitie en de vervangingsopgave. Van onderzoek tot ontwerp, van realisatie tot beheer: voor elke opgave brengen wij de juiste kennis aan tafel. Wij denken kritisch mee en altijd vanuit de mindset om samen voor het beste resultaat te gaan. Op deze manier anticiperen wij op de vragen van vandaag en de oplossingen voor morgen. Al 70 jaar.

Contactgegevens Beneluxweg 125 4904 SJ OOSTERHOUT Postbus 40 4900 AA OOSTERHOUT T. +31 (0)6 53933899 E. ties.peelen@anteagroup.nl

www.anteagroup.nl

Copyright © 2019 Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd en/of openbaar worden gemaakt door middel van druk, fotokopie, elektronisch of op welke wijze dan ook, zonder schriftelijke toestemming van de auteurs.