Bijlage 1 - Factsheet Gilze en Rijen
Tekst van het document
Pagina 1 van 4
Gemeente Gilze en Rijen Deze factsheets horen bij de regionale rapportage ‘Woningmarktonderzoek Hart van Brabant’, opgesteld door In.Fact.Research. In deze rapportage staat een uitgebreide toelichting op de uitgangspunten en resultaten van het onderzoek. Bij de woningbehoefteraming zijn zoals gebruikelijk bestaande trends en patronen doorgetrokken naar de toekomst. Van groot belang is te vermelden dat het huidige rijksbeleid erop is gericht een deel van deze patronen te doorbreken. Het ‘bouwen voor de eigen/lokale behoefte’ is niet langer het uitgangspunt van het Rijk, het oplossen van de tekorten aan de onderkant van de markt én het bewerkstelligen van een evenwichtige spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen zijn meer centraal komen te staan. Een behoefteraming zoals hier uitgevoerd levert zinvolle input voor de discussie over de (regionale) woningbouwprogrammering, maar andere invalshoeken hebben aan belang gewonnen. Actuele woningmarktsituatie
samenstelling bewoonde voorraad
Samenstelling bewoonde woningvoorraad
100%
2% 7%
80%
20% 2% 4% 5%
60%
6% 12%
onzelfstandig corporatie huur appartement
13% 7% 5% 6%
corporatie huur grondgebonden particuliere huur appartement
40%
particuliere huur grondgebonden
60%
51%
20%
koop appartement
Ten opzichte van de regio Hart van Brabant wonen in Gilze en Rijen veel huishoudens in koopwoningen (65%; 57% in de regio). Het gaat vooral om grondgebonden koopwoningen (60%). Circa 27% van de huishoudens woont in een huurwoning van de corporaties. In de regio gaat het om 26% van de huishoudens.
koop grondgebonden
0% Gilze en Rijen
Hart van Brabant
Samenstelling huishoudens naar type en inkomen
samenstelling huishoudens naar type
Anno 2022 wonen er 11265 huishoudens in de gemeente Gilze en Rijen. Ten opzichte van de regio wonen er veel gezinnen in Gilze en Rijen (36%; 32% in de regio) en een- en tweepersoonshuishoudens van 65 jaar of ouder (31%; 27% in de regio). In totaal behoort circa 44% van de huishoudens tot de 'doelgroep van de corporaties' (in de regio gaat het om 49%). Onder huurders van de corporaties behoort 80% tot deze doelgroep (in de regio gaat het om 82%). 100% 80% 60%
7%
7%
29%
25%
13%
20%
16%
0%
13%
15% 23%
16% 1%
3%
Gilze en Rijen
Hart van Brabant
60% 65+ tweep. 23% 40% 9% 65+ eenp. 20% 27% 23 - 65 jaar 0% 0% tweep. Gilze en Rijen
totaal huishoudens samenstelling huishoudens naar inkomen sociaal minimum 120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens totaal totaal doelgroep corporaties
eenouder gezin
13% 10% 12%
13% 12% 16%
14%
18%
40%
100% eenouder gezin 80% gezin
gezin
65+ tweep.
23%
65+ eenp.
8%
23 - 65 jaar tweep.
33%
23 - 65 jaar eenp.
< 23 jaar
1%
Hart van Brabant
huurders corporaties
huurders corporaties totaal huishoudens Gilze en Rijen Hart van Brabant Gilze en Rijen Hart van Brabant 9% 13% 5% 10% 12% 11% 5% 5% 31% 32% 14% 15% 28% 25% 19% 19% 10% 9% 11% 10% 6% 6% 16% 15% 3% 3% 29% 26% 100% 0% 100% 100% 44%
49%
80%
82%
vraagaanbodverhoudingen
Vraagaanbodverhoudingen op basis van woonwensen
2.500
vraag starters
2.000
vraag semi-starters
1.500
vraag doorstromers
1.000
potentieel aanbod
500 0 grondg. koop
app.
grondg. huur
app.
Begin 2022 was er binnen de koopsector, en in mindere mate ook binnen de huursector, sprake van meer vraag dan aanbod (op basis van woonwensen). Het gaat vooral om appartementen, of gelijkvloerse grondgebonden woningen. Daarnaast geldt dat de druk op de goedkopere segmenten in de praktijk groot is, mede vanwege een gebrek aan doorstroming. Voor de sociale huurvoorraad in Gilze en Rijen geldt dat de zoektijd naar een woning toenam in de periode 2018 t/m 2021.
Pagina 2 van 4
Betaalbaarheid van wonen Samenstelling bewoonde woningvoorraad naar prijsklassen
corporatie huur particuliere huur
30% 20% 10%
> €1.250
€1.000 - €1.250
€850 - €1.000
€763 - €850
€679 - €763
€633 - €679
€550 - €633
€442 - €550
tot €442
0%
samenstelling koop naar verkoopwaarde
40%
geen huur
samenstelling huur naar prijsklasse
De woonlasten van huishoudens bestaan uit de kosten voor energie, lokale heffingen van de gemeenten en de waterschappen en uit de (netto) huur of hypotheek. In Gilze en Rijen betaalt circa 66% van de huurders van corporatie huurwoningen een huurprijs onder de 1e aftoppingsgrens (73% in de regio). Binnen de particuliere huurvoorraad gaat het om 31% (33% in de regio). Onder eigenaarbewoners schat circa 43% in dat hun woning een verkoopwaarde heeft onder de NHG-grens. In de regio gaat het om 47%.
100% 22%
21%
16%
14%
19%
17%
20%
39%
39%
0%
4%
8%
Gilze en Rijen
Hart van Brabant
80% 60%
meer dan € 550.000 €450.000 - €550.000 €355.000 - €450.000 €225.000 - €355.000
40%
tot € 225.000
Woonlasten begin 2022 eigenaar-bewoners
Gilze en Rijen
huurders Gilze en Rijen
corporatie
particulier € 760
Bruto hypotheekuitgaven
€ 635
Bruto huur
€ 595
Bijkomende koopuitgaven
€ 75
Huurtoeslag
€ 110
€ 35
Reservering groot onderhoud
€ 125
Netto huur
€ 480
€ 725
Bruto koopuitgaven
€ 835
Hefffingen, belastingen, water
€ 50
€ 50
Belastingeffect eigen woning
€ 135
Energielasten
€ 130
€ 160
Netto koopuitgaven Hefffingen, belastingen, water
€ 695 € 60
Netto woonuitgaven Netto besteedbaar inkomen
€ 665 € 2.230
€ 935 € 2.770
Energielasten
€ 210
Netto huurquote
24%
30%
Netto woonuitgaven
€ 965
Netto woonquote
34%
40%
Netto besteedbaar inkomen
€ 5.015
Netto koopquote
17%
Netto woonquote
24%
Eigenaar-bewoners waren begin 2022 maandelijks gemiddeld €965 kwijt aan wonen (regionaal €980), huurders in corporatie huur €665 (regionaal €635) en huurders in particuliere huur €935 (regionaal €895). Eigenaar-bewoners besteden gemiddeld 24% van hun inkomen aan woonlasten (regionaal 25%). In corporatiewoningen ligt de woonquote op 34% (regionaal 35%) en in particuliere huurwoningen op 40% (regionaal 43%).
Betaalrisico's betaalrisico begin 2022, o.b.v. uitgaven primair levensonderhoud
huurders corporatie
huurders particulier
eigenaarbewoners
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen overige doelgroep corporaties lage middeninkomens hoge middeninkomens hogere inkomens
42% 21% 1% 0% 0% 0%
71% 30% 10% 3% 6% 1%
57% 18% 5% 2% 0% 1%
totaal
16%
21%
5%
huurders particulier 135 135 160 225 21% 21% 25% 34%
eigenaar bewoners 370 355 465 720 5% 5% 6% 10%
betaalrisico in 2022 en 2025 bij drie koopkrachtscenario's
2022 2025 +0,9% 2025 -5% 2025 -15% 2022 2025 +0,9% 2025 -5% 2025 -15%
huurders corporatie 485 455 675 1.105 16% 15% 22% 37%
Er is sprake van een betaalrisico als huishoudens onvoldoende middelen hebben om (volgens gangbare normen) noodzakelijke uitgaven aan primair levensonderhoud en de woonlasten te betalen. Onder particuliere huurders ging het begin 2022 om 21% (regionaal 25%), onder huurders van de corporaties om 16% (regionaal 20%), en onder eigenaar-bewoners lag het aandeel rond de 5% (regionaal 5%). Als de koopkracht in de komende jaren daalt, nemen met name bij de groepen lage inkomens en lage middeninkomens (in een huurwoning) de betaalrisico's toe.
Pagina 3 van 4
Demografische ontwikkelingen ontwikkeling huishoudens
provinciale prognose
beperkte groei
naar type
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
2030-2040
< 23 jaar
70
0
-15
-5
-10
23 tot 65 jaar eenpersoons
1.845
30
-45
-20
-55
23 tot 65 jaar tweepersoons
1.785
-160
-275
-200
-275
65+ eenpersoons
1.495
505
590
495
580
65+ tweepersoons
2.025
245
60
230
55
gezin
3.250
150
250
55
205
eenoudergezin totaal
785
50
55
30
40
11.260
820
625
585
540
ontwikkeling huishoudens
provinciale prognose
In dit onderzoek is de provinciale prognose uit 2020 als uitgangspunt genomen. Op basis hiervan is de toekomstige omvang en samenstelling van doelgroepen geraamd alsmede de woningbehoefte. Deze prognose is in Gilze en Rijen in vergelijking tot de trends uit het recente verleden aan de hoge kant. Dat is de reden dat ook een beperkte groeivariant is doorgerekend. Met deze tweede variant kan het effect van een hogere of lagere demografische groei inzichtelijk worden gemaakt. De keuze voor een lagere variant wil niet zeggen dat het ook de verwachting is dat de groei lager zal uitvallen. Er is geen rekening gehouden met de beleidsmatige ambities (die deels nog worden geconcretiseerd in het kader van de Woondeal) en de plancapaciteit binnen de gemeente.
beperkte groei
naar inkomen
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
2030-2040
sociaal minimum
585
-10
-5
-25
-10
120% sociaal minimum doelgroep passend toewijzen
550 1.630
100 140
80 105
90 115
75 100
overige doelgroep corporaties
2.165
265
185
225
175
lage middeninkomens
1.220
100
50
75
45
hoge middeninkomens
1.795
70
-10
25
-20
hogere inkomens
3.320
155
220
80
175
totaal
11.260
820
625
585
540
totaal doelgroep corporaties
4.930
495
365
405
340
In de komende jaren neemt vooral het aantal huishoudens van 65 jaar of ouder toe, vooral eenpersoonshuishoudens. Ook neemt de 'doelgoep van de corporaties' sterk toe. Deze toename hangt samen met de vergrijzing en bestaat vooral uit alleenstaande ouderen. Een toenemend aandeel van deze groep heeft vermogen in de vorm van een grotendeels afgeloste eigen woning.
Ontwikkeling woningbehoefte ontwikkeling behoefte naar
provinciale prognose
beperkte groei
2022
2022-2030
2030-2040
2022-2030
2030-2040
koop grondgebonden
6.790
510
430
370
365
koop appartement
580
105
75
95
75
huur grondgebonden huur appartement onzelfstandig totaal
2.610 1.060 225 11.260
65 100 40 820
5 95 20 625
15 75 30 585
-10 95 20 540
ontw. behoefte naar type hh, 2022-2030 prov. prog.
eigendom en woningtype
800 600
515
400
200
105
60
100
app.
grondg.
app.
0 -200 grondg.
ontw. behoefte naar ink. 2022-2030 prov. progn.
koop 600 500 400 300 200 100 0 -100
huur
510
105
grondg. koop
eenoudergezin gezin 65+ tweepersoons 65+ eenpersoons 23 tot 65 jaar tweepersoons 23 tot 65 jaar eenpersoons < 23 jaar totaal 2022-2030 (saldo)
app.
65
100
grondg.
app.
huur
hogere inkomens hoge middeninkomens lage middeninkomens overige doelgroep corporaties doelgroep passend toewijzen 120% sociaal minimum sociaal minimum totaal 2022-2030 (saldo)
Bij de woningbehoefteraming is uitgegaan van een constante marktpositie van de gemeenten en constante woonpatronen, gecorrigeerd voor generatieverschillen onder ouderen. De behoefte aan koopwoningen neemt toe met tussen de 465 en 615 woningen in 2022 tot 2030. De behoefte aan huurwoningen neemt toe met tussen de 90 en 165 woningen.
De toename van de behoefte aan grondgebonden koopwoningen heeft te maken met het feit dat de eigenaar-bewoners die daar wonen er vaak ook blijven wonen (ook als men ouder wordt) terwijl er zich elk jaar nieuwe jonge gezinnen melden. Een deel van de toenemende groep oudere eigenaar-bewoners heeft een laag inkomen, maar vaak ook lage woonlasten. De toename van de behoefte aan appartementen is vooral afkomstig van huishoudens boven de 65 jaar.
Pagina 4 van 4
Ontwikkeling behoefte koopwoningen provinciale prognose 2022 2022-2030
beperkte groei
2030-2040
2022-2030 2030-2040
tot 65 m2
95
10
-5
10
0
65 - 100 m2
1.090
105
85
80
80
100 - 125 m2
1.925
170
100
125
90
125 - 150 m2
1.590
145
95
110
80
> 150 m2
2.670
190
225
140
195
totaal
7.370
615
505
465
440
provinciale prognose 2022 2022-2030 tot € 225.000
beperkte groei
2030-2040
2022-2030 2030-2040
305
35
25
25
25
€225.000 - €355.000
2.865
240
140
175
125
€355.000 - €450.000
1.425
130
95
100
85
€450.000 - €550.000 meer dan € 550.000
1.180 1.595
115 100
100 140
90 70
90 120
totaal
7.370
615
505
465
440
Bij de toename van de behoefte aan koopwoningen gaat het voor ruim de helft om woningen die groter zijn dan 125 m2. De behoefte aan kleinere woningen / appartementen neemt ook toe, maar deze woningen moeten doorgaans niet kleiner zijn dan 65 m2.
In elke prijsklasse is er sprake van een toenemende behoefte, maar met name in het segment tussen €225.000 tot €355.000 (de NHG-grens) neemt de behoefte toe.
Ontwikkeling behoefte huurwoningen provinciale prognose
beperkte groei
particuliere huur
2022 2022-2030
grondgebonden
400
35
2030-2040 10
2022-2030 2030-2040 25
10
appartement totaal
250 650
35 70
25 30
25 50
25 35
grondgebonden
2.210
30
-5
-10
-20
appartement
810
65
70
50
70
totaal
3.015
95
70
40
50
totaal huur
3.670
165
100
90
80
totaal huur
provinciale prognose beperkte groei 2022 2022-2030 2030-2040 2022-2030 2030-2040 415 10 -10 0 -10 800 60 40 40 40 975 45 35 30 25 1.080 20 15 0 10 400 30 20 20 20 3.670 165 100 90 80
corporatie huur
tot 65 m2 65 - 85 m2 85 - 100 m2 100 - 125 m2 > 125 m2 totaal
totaal huur
Een deel van de toenemende behoefte gaat uit naar kleine appartementen van minder dan 85 m2. Deze extra behoefte komt bovenop de actuele tekorten. Er zijn momenteel veel problemen met het huisvesten van kwetsbare aandachtsgroepen die conform het nieuwe rijksbeleid moeten worden aangepakt. Een belangrijk deel van deze aandachtsgroepen is alleenstaand en de woonbehoeften zijn te typeren als sober en doelmatig (een kleine woning tegen een redelijke prijs). Naar huurprijs neemt de behoefte aan huurwoningen met een huurprijs onder de €633 toe, afkomstig van de groeiende groep eenpersoonshuishoudens. Ook de behoefte aan huurwoningen met een huurprijs boven €763 neemt toe. Deze behoefte gaat vooral uit naar appartementen (met lift), deels afkomstig van de toenemende groep ouderen. corporatie huur
provinciale prognose 2022 2022-2030 tot € 442
Voor veel (toekomstige) huurders maakt het niet uit of men huurt van een corporatie of particulier, zolang de woning maar aan de wensen voldoet en de huur redelijk is. In de huidige praktijk is het echter zo dat de particuliere verhuurders deels andere doelgroepen bedienen dan de corporaties. In bijgaande tabel is te zien dat de doelgroepen in beide segmenten in omvang gaan toenemen.
beperkte groei
2030-2040
provinciale prognose
2022-2030 2030-2040
2022 2022-2030
beperkte groei
2030-2040 2022-2030 2030-2040
420
5
-15
-5
-15
300
0
-10
-10
-10
€ 442 tot € 633
1.760
40
-10
10
-20
1.680
35
-10
5
-20
€ 633 tot € 679
650
20
30
10
25
620
20
30
10
25
€ 679 tot € 763
425
20
25
10
25
350
15
25
10
20
€ 763 tot € 850
85
20
20
20
20
30
10
10
10
10
€ 850 tot € 1.000
175
35
30
30
30
35
15
20
15
20
€ 1.000 tot € 1.250
115
20
10
15
10
5
0
0
0
0
meer dan € 1.250
40
5
0
0
0
0
0
0
0
0
3.670
165
100
90
80
3.015
95
70
40
50
totaal
opgave sociale huur volgend uit: ontwikkeling van de maatschappelijke 'eigen' behoefte opgave/ rijksbeleid Hart van Brabant Gilze en Rijen
++ ++
++ ++
Het Rijk verwacht dat twee derde van de uitbreiding zal plaatsvinden in het betaalbare segment, waarvan 40% sociale woningbouw. Daarnaast wil het Rijk dat gewerkt wordt aan een betere regionale spreiding van kwetsbare aandachtsgroepen en moeten alle gemeenten stappen zetten naar 30% sociaal binnen de bestaande voorraad. In Gilze en Rijen ligt het aandeel bewoonde corporatie huurwoningen nu op 27% en er moeten dus nog wat stappen worden gezet. De noodzaak meer sociale huurwoningen te realiseren, komt voort uit zowel de ontwikkeling van de eigen behoefte als de gewenste bijdrage aan de maatschappelijke opgave.