beantwoording vragen info-avond over wonen

RAADSINFORMATIEBRIEF -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

Gemeenteraad

Van

College van burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

Wethouder Diepstraten

Onderwerp

Openstaande vragen themabijeenkomst woningtoewijzing en huisvestingsverordening

Datum collegevergadering

2 november 2021

Behandeld medewerker

Marion Hoogveld

Zaaknummer

360867

RIB-Nummer

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Inleiding Tijdens de themabijeenkomst op maandag 4 oktober heeft de gemeenteraad gevraagd om nog een reactie te geven op de openstaande vragen die voorafgaand aan de bijeenkomst zijn gesteld. Daarbij is gevraagd naar een uiteenzetting van de voor- en nadelen van het beschikbare instrumentarium om de goedkope woningvoorraad zo efficiënt en effectief mogelijk in te zetten, waaronder de mogelijkheid om een Huisvestingsverordening op te stellen. 2. Inhoudelijk Tijdens de themabijeenkomst bleek nog een aantal vragen over de woonruimteverdeling onbeantwoord te zijn. Het gaat hier om vragen die voorafgaand en tijdens de bijeenkomst gesteld zijn door verschillende fracties.

De vragen die onderstaand beantwoord worden, zijn:  Wat is de gemiddelde wachttijd (inschrijftijd) voor een woning, uit te splitsen over de drie jaren waarover de monitoring heeft plaatsgevonden?  Wat is/zijn de zoekprofielen van de woningzoekenden?  Hoe ziet de ontwikkeling van de kavelprijs eruit en hoe verhoudt deze prijs zich tot de kavelprijs van de omliggende gemeenten?  Welke mogelijkheden zijn er om eigen inwoners voorrang te geven bij nieuwbouw en bij het vrijkomen van (sociale) huurwoningen?  Wat is het wettelijk instrumentarium voor de woningverdeling en wat zijn de ervaringen met het hanteren hiervan? Onderstaand zijn de gevraagde gegevens geformuleerd en weergegeven in een grafiek.

Inschrijftijden  2018: de gemiddelde zoektijd 6,15 maanden en gemiddelde inschrijfduur was 6,3 jaar (75,6 maanden).  2019: de gemiddelde zoektijd was 8,29 maanden en gemiddelde inschrijfduur was 7,49 jaar (89,89 maanden).  2020: de gemiddelde zoektijd was 8,48 maanden en gemiddelde inschrijfduur was 6,8 jaar (81,58 maanden). Zoekprofielen Bekend is dat van de ingeschrevenen - die woonachting zijn in de gemeente Gilze-Rijen – 1.013 een zoekprofiel ingevuld hebben. Dat is 26,6% van het totaal aantal ingeschrevenen die woonachtig zijn in de gemeente Gilze en Rijen. Van die 1.013 willen er 792 een tipbericht ontvangen en 221 niet. Onderstaand de uitsplitsing naar woningtype. NB: Van de 1.013 zijn er 233 woningzoekenden met een zoekprofiel die geen specifieke keuze hebben gemaakt voor een woningtype. Dat wordt gezien als een generieke voorkeur voor alle woningtypen (blauw in onderstaande balkgrafiek).

Inzicht in kavelprijs sociale woningbouw Kavelprijs De kavelprijs voor sociale woningbouw is in de grondprijsnotitie van de gemeente Gilze en Rijen vastgesteld op € 20.000. Ook de gemeenten Alphen-Chaam, Baarle-Nassau, Goirle, Hilvarenbeek en Oisterwijk hanteren op dit moment deze kavelprijs. De kavelprijs is een all-in prijs (inrichting openbare ruimte) exclusief BTW. Kavelprijs in vergelijking met omliggende (referentie)gemeenten Op basis van de referentiegemeenten ligt de vaste prijs van € 20.000 aan de onderkant van de markt. De gemiddelde prijs van de referentiegemeenten ligt op circa € 23.650. Gemiddeld zijn de grondprijzen voor de sociale huur in Nederland (van 2020 naar 2021) gestegen tussen de 0 en 2%. Woonruimteverdeling, Huisvestingswet en inhoud huisvestingsverordening In beginsel is de woonruimteverdeling een taak en zaak van de corporaties. De corporatie is daarbij gebonden aan de wet- en regelgeving, ingesteld door het Rijk. De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeenten de mogelijkheid een huisvestingsverordening in te stellen waarin onder meer regels kunnen worden opgenomen voor de verdeling van woonruimte.

In principe zijn dergelijke toewijzingsregels alleen mogelijk voor “zover noodzakelijk en geschikt om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste te bestrijden.” Bij het instellen van regels om in te grijpen in de woonruimteverdeling houdt de gemeente zich aan de door het Rijk vastgestelde regels. Een gemeente mag alleen regelen hetgeen het Rijk niet heeft geregeld. Tevens is de gemeente gebonden aan de kaders waarbinnen zij regels kan opstellen. Met andere woorden; conform de inhoud en de geest van de Huisvestingswet 2014. Met een huisvestingsverordening kan een gemeentebestuur inhoudelijk ingrijpen in de woonruimteverdeling en samenstelling van de woningvoorraad. De huisvestingsverordening heeft het karakter van een cafetariamodel. Dat betekent dat de verordening is opgebouwd uit verschillende thema’s die de gemeente al dan niet kan opnemen. Er zijn vier hoofdthema’s waarbij de huisvestingsverordening kan worden toegepast: • Regels voor verdeling van goedkope woonruimte; • Regels voor het voeren van een urgentieregeling; • Regels voor het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad; • Toeristische verhuur In bovenstaande opsomming is de categorie onder de derde bullet van belang als een gemeente het splitsen en/of het verkameren van woningen wil reguleren.

De huisvestingsverordening biedt de mogelijkheid om het onttrekken, samenvoegen, splitsen en omzetten van woonruimte via de huisvestingsverordening vergunningplichtig te maken. De meeste gemeenten/regio’s waar woningsplitsing en/of woningomzetting onderdeel uitmaakt van de huisvestingsverordening hebben als bepaling opgenomen dat het verboden is om zonder splitsing- of omzettingsvergunning van burgemeester en wethouders een woonruimte om te zetten in meerdere zelfstandige of onzelfstandige woonruimten. Huisvestingswet; vrijheid van vestiging en stellen van regels Uitgangspunt van de Huisvestingswet is dat iedereen die rechtmatig in Nederland verblijft, het recht heeft zich vrijelijk te verplaatsen en te vestigen. Dit recht kan alleen beperkt worden als dit noodzakelijk is voor het algemeen belang van de samenleving. Dit belang is meestal het voorkomen of tegengaan van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte.

Het stellen van bindingseisen is niet toegestaan (strijd met Huisvestingswet 2014, vrije vestiging). Wordt de huisvestingsverordening (mede) opgesteld om regels te stellen bij de samenstelling van de woningvoorraad (onttrekken, samenvoegen, splitsen en omzetten woonruimte), dan kan het algemeen belang zijn het voorkomen van een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het te splitsen of om te zetten pand (leefbaarheidsaspecten). Aantonen op grond waarvan de huisvestingsverordening wordt ingesteld Gemeenten moeten onderbouwen waarom ze een huisvestingsverordening willen opstellen. Dit betekent dat een vorm van schaarste aangetoond moet worden, ook als alleen omwille van de samenstelling van de woningvoorraad een huisvestingsverordening opgesteld zou worden. Schaarste is een breed begrip. Diverse vormen van schaarste mogen als onderbouwing voor een huisvestingsverordening dienen: • Schaarste aan goedkope woningen in het algemeen; • Schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen; • Schaarste aan maatschappelijk en economische gebondenen. Gewoonlijk wordt de schaarste aangetoond door een extern onderzoek, gericht op het onderdeel waarop een gemeente de huisvestingsverordening wil baseren. Geldigheidsduur huisvestingsverordening en andere instrumenten De huisvestingsverordening is maximaal 4 jaar geldig; daarna vervalt hij van rechtswege.

De reden van deze tijdelijkheid van de huisvestingsverordening ligt in de dynamiek van vraag en aanbod op de woningmarkt. De vraag naar goedkope woonruimte wordt beïnvloed door demografische ontwikkelingen of veranderende regelgeving. Dit geldt ook voor het woningaanbod. Dit kan van invloed zijn op de mate van schaarste aan een bepaald soort woningen. Instrumenten naast de huisvestingsverordening Naast de huisvestingsverordening zijn meer instrumenten voorhanden om de schaarste aan bepaalde woningtypen te reguleren. Te denken valt aan woningbouwprogrammering, herstructurering, doelgroepenverordening, gronduitgifte, bestemmingsplan, bouwverordening en/of verkoopbescherming van de goedkope voorraad. Het is belangrijk dat in ieder geval elke vier jaar wordt herijkt of de schaarste aan woningen is afgenomen, waardoor een huisvestingsverordening mogelijk overbodig is geworden. Is er na vier jaar nog steeds schaarste dan kan de huisvestingsverordening vier jaar verlengd worden, zij het dat er een andere grond moet zijn waarop de huisvestingsverordening kan worden voortgezet. Niet onbelangrijk is het dat de huisvestingsverordening dient te worden ingebed in een bredere beleidsvisie gericht op het wegnemen van schaarste op de woningmarkt. Naast de huisvestingsverordening zal de gemeente diverse maatregelen moeten nemen om deze schaarste aan te pakken.

Hier kan gedacht worden aan nieuwbouw, herstructurering, afspraken met corporaties en andere marktpartijen. Huisvestingswet, vergunningstelsel en handhaving De huisvestingsverordening biedt de mogelijkheid om het splitsen of omzetten van woningen vergunningplichtig te maken. Dat betekent dat er maatregelen genomen kunnen worden als pandeigenaren zich hier niet aan houden. Daartoe zijn de volgende mogelijkheden beschikbaar: • Het intrekken van de vergunning; • Het opleggen van een bestuurlijke boete; • Last onder dwangsom of bestuursdwang.

Voor- en nadelen van het opstellen en hebben van een huisvestingsverordening / andere instrumenten om de goedkope woningvoorraad te reguleren  Een huisvestingsverordening wordt toegepast om de (goedkope) woningvoorraad bij schaarste te reguleren door middel van een vergunning- en urgentiestelsel. Om dit administratief te doen werken, dient er een administratieve organisatie te worden opgetuigd, die door medewerkers moet worden bijgehouden om het systeem te kunnen implementeren en om de uitgegeven vergunningen en verklaringen te kunnen handhaven / te gebruiken. De werkzaamheden voortvloeiend uit een huisvestingsverordening kunnen wellicht bij een corporatie of een organisatie die de woonruimteverdeling voor de corporaties uitvoert worden ondergebracht. In dat geval dient er mandaat te worden verleend en hangt er een kostenplaatje aan. Dat kostenplaatje is er ook bij het in eigen beheer uitvoeren van de huisvestingsverordening. Binnen de bestaande ambtelijke organisatie is geen capaciteit om deze werkzaamheden te verrichten. Ook Leystromen geeft aan geen personele capaciteit te hebben voor dergelijke werkzaamheden. In beide gevallen is toezicht op de werkzaamheden nodig.

Bij mandaatverlening moet gecontroleerd worden of alles verloopt volgens afspraak en in eigen beheer zijn er gespecialiseerde mensen nodig die deze werkzaamheden kunnen uitvoeren  Instrumenten werken alleen als er medewerkers zijn die de ingestelde regels toepassen waarmee de beoogde veranderingen mogelijk worden. In alle gevallen moeten nieuw in te stellen regels geïmplementeerd worden op alle betrokken vakgebieden om de regels operationeel te maken. Deze capaciteit is binnen de organisatie niet aanwezig.  Alvorens een huisvestingsverordening kan worden opgesteld, dient er onderzoek te worden gedaan op grond waarvan deze verordening opgesteld dient te worden. Dit heeft ook een kostenplaatje.  Het opstellen van de huisvestingsverordening vergt de nodige werkzaamheden. Hiervoor kan desgewenst een gespecialiseerd bureau worden aangetrokken die de werkzaamheden voor zijn rekening neemt. Dan nog is er vanuit de organisatie leiding en toezicht nodig om de procedure vlot te laten verlopen.  De procedure, leidend tot het opstellen van de huisvestingsverordening of elke andere gemeentelijke verordening wordt met waarborgen omkleed richting inwoners. Inwoners van Gilze en Rijen die hun zegje willen doen over nieuw beleid dat op hen van toepassing wordt, hebben er recht op dat hen daartoe de gelegenheid wordt geboden. De inspraakverordening is van toepassing. 3.

Procedureel Wij gaan er van uit dat met bovenstaande antwoorden de nog openstaande vragen naar behoren zijn beantwoord.

Bijlage(n): -