Bantwoording technische vragen D66 cie Ruimte agendapunt 12c RIB Tussen de Leijen inclusief overzicht van wijzigingen en bijlagen
Tekst van het document
10
Concept landschappelijk inpassingsplan (bron: Burobol)
2.2
Sfeer en identiteit
Om een aangenaam en duurzaam woonmilieu te realiseren is zowel een ambitieus als realistisch plan noodzakelijk. Daarom wordt in dit beeldkwaliteitplan in de eerste plaats het ambitieniveau geregeld. De ambitie is het realiseren van een aantrekkelijk, gevarieerd, groen en karaktervol woongebied met een tijdloos karakter. De kernwaarden voor de nieuwe buurt zijn:
• • • • • •
dorps wonen, rust, ruimte, groen en geborgenheid grote variatie in woningen en architectuur de structuur is afwisselend, informeel en kleinschalig met veel ruimte voor groen en water informele, ontspannen routes voor langzaam verkeer landschappelijk raamwerk als ruggengraat de gekozen opzet heeft een grote mate van flexibiliteit en is makkelijk faseerbaar
Impressie groen hoven/wiggen
11
2.3
Oriëntatie en hoeken
De woningen zijn altijd georiënteerd op de openbare ruimte. Dit betekent dat de woningen met hun voorgevel (meest representatieve gevel) naar de straat gericht zijn. De hoofdstructuur wordt versterkt door de oriëntatie van de woningen. Op hoeken van straten hebben de woningen een tweezijdige oriëntatie. Kopgevels die vol zichtbaar zijn, hebben een verzorgde gevelindeling (bijvoorbeeld door het toepassen van overhoekse elementen, kapverdraaiingen, verspringingen in het verticale en horizontale vlak, het omzetten van raampartijen en de situering van de entree).
Verzorgde indeling kopgevels 12
Oriëntatie en hoekaccenten
2.4
Erfafscheidingen
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte (zowel aan de voor-, zij- als achterkant) dienen zorgvuldig en bij voorkeur natuurinclusief vormgegeven te worden. Uitgangspunt is dat de erfafscheidingen uit inheemse levende beplanting bestaat (landschappelijke hagen). Per woonbuurt wordt één type (landschappelijke) haag bepaald.
2.5
Duurzaamheid
Het toepassen van gebakken materialen, hout (met FSC keurmerk) en keramische dakpannen komt de beeldkwaliteit ten goede en is in het algemeen duurzaam. Niet alleen bij de woningen, maar ook bij de inrichting van de openbare ruimte dient het materiaalgebruik zoveel mogelijk duurzaam te zijn. Het toepassen van zonnepanelen en –collectoren vormt uitgangspunt maar daarbij dient direct aangetekend te worden dat het niet tot afbreuk mag leiden van de sfeer en de kwaliteit van de buurt. Zonnepanelen en -collectoren dienen dan ook in een regelmatig patroon, in overeenstemming met de dakvorm en in samenhang met andere elementen in het dakvlak zoals dakkapellen en dakramen, evenwijdig aan de dakvoet of nok en niet uitstekend geprojecteerd te worden.
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op hoekligging
Zonnepanelen in regelmatig patroon en afgestemd op dakvlak 13
Annie M.G. Schmidtplein
Sjean Vermeulenstraat
Fanny Blankers-Koenstraat
Karel Doormanstraat
Atalanta
Ruysdaelstraat
Judith Leysterplein
Van Glabbeekstraat
Mary Zeldenrustlaan
Pastoor Gillisstraat
Schepenstraat
De Quaystraat
Marga Klompélaan
Annie Romeinplein
Annie Romeinplein
Statenlaan
Thorbeckeplein
Van de Spiegelhof
Rosa Manusstraat
Architect Aartsplein
Rubenspark
Doornbos
Pastoor Oomenstraat
Gagelrijs
Zaaren
De Vucht
Sporkt
Stqtionsstraat
Hoofdstraat - Pieter
Hoofdstraat -
Breebroek
Willem Alexanderhof
Dundelbroek
Hoofstraat - Kerkpad
Laagstraat
Stoomlederplein
IMPRSESSIE BEBOUWING RIJEN (bron: cyclomedia) Deze impressie van de bestaande bebouwing in Rijen laat Egbert van Drielstraat
14
Julianastraat
Constance Gerlingsstraat
Anna Marie van Schurmanstraat
een grote mate van diversiteit zien.
481
780
485
696
3.
BEELDKWALITEIT BEBOUWING
3724 175
695
3723
1529
414
4037 694
693
4035
4217
4216
4215
3.1
Inleiding
4038
4033
4039 484
627
626
4032
483
4040
4018
Het landschappelijk raamwerk waarbinnen de woningen
4045
4017
4041
5984
4046
4044
5341
4043
3819
4016
5340
5983
gesitueerd zijn, zorgt voor een sterke en samenhangende
5343
5339
4042
5342
5732
5731
3756
708
5730
S
3815
3813
3816
3814
3818
3817
3812 3753
4015
3811 3810 3809
4014 3808 707
openbare ruimte. Dit maakt voor de bebouwing een grote mate
706 4013
5733 3795 3796 3794 3793
5378
3792
3791 3790
van diversiteit mogelijk met respect voor het dorpse wonen.
3761
3762
3764
3763
3765
3758
3757
3760
3759 5309
5310
3656
5307
3635
5230 3636
3767 5231 3637
3652
3614
3632
709
5232
architectuurstijl maar ook een eigentijdse vertaling daarvan
3613
3638
3651
3631
3639
3650
3617 3630
5314
3640
3649
3629 3618
5422
5387
5424
5423
119
5388
3628 3619 3641
3646
3643
3645
3644
3647
3648
5226
3642
3627
3621
3620
3622
3625
3623
3624
5227
3770
3626
5278
5865
5385
toegepast worden. Om het dorpse karakter te versterken worden
5772
traditioneel/landelijke
3655
een
128
5375
5374
3615
alleen
786
5376
5773
5311
3634
3616
niet
5280
3633
3653
kan
5377
3654
Hierdoor
5282 3789
3788
5864
alle woningen uitgevoerd met kap. De woningen mogen een
678
3972
787
5316
3973 5317
3673
710 5053
5051
5052
5369
5367
5368
5275
5299 3672
maximale bouwhoogte van twee bouwlagen met kap.
5054
3772 3974
3671
5851
3670
5274
5852
S
5088
3669
5508
3668
5306
5297
3660
5041
5509
3661 5305
5086
5043
3666
3665
3667
3664
3975
3663
3662
5239
5234
5235
3687
3678
5236
3976
5044 3677
niet
qua
5237
3676
3686
5743
5045
3675 3978 5304
3684
5241
3689
5483
5744
5303
3683 3699 3682
5203
5302
3979 711
5218
architectuurthema maar wel qua beleving en sfeer door een
5204
5379
3681
5301
5217
5048
5205
3980
3781
3782
5867
5866
5221
5874
3779
5873
3780
3784
5215
5206
5207
3981
3783 5208
5214
4389
3700
4525
5365 5426
3701
onderscheid qua inrichting van de openbare ruimte aan te
5296
3702
3775
5425
5276 5446
5366
5745
3704
5294
5728
5213
3703
5212
5906
5381
5210
5211
3483
3705
brengen. Per hof wordt een onderscheid gemaakt in kleur- en
5907 5447
S
3706
5038
3707
3708
5905
5039 4761
5037
3710
5849
5848
3711
3712
5850
5960 5959 5768
5739
5741
5994
5084
5993
3713 8148
5869
121
5868
3714 6014
8149
5225
3715
8468
5370
5223
materiaalgebruik van de openbare ruimte, beplanting en de
788
5482 3685
3698
5962
zich
5963
onderscheiden
3977
woonbuurten
5380
vier
3674
De
5372
inrichting van de groene ruimte.
5747
5371
5484
8728
5485 5846 5845
5844
3111 3716 4119
6013 6011 6010
4114
3857
4120 164
6015 4115
3854
8729
4116
3601
4123
3851
166
4121
4124
4122
4117
3858
3848 4118
167
3855
3852 3859
3602
3849
168
3856
6098
5358
5361
6095
5362
6096
6097
4150
3853
3850
5359
4112
5268
3860
4158
5360
4159
5363
S
4160
3899 3861
4161
6353
6350
6351
6352
5265
3900
3862 5364 4162
5264
165
3863
4163 5427 3864 3865
6343
3901 4164
3866 3867
4493
3868
6344
5428
3869 6345
3902 5451
3870
6346
5419 4165 3903 6347
4127 6348 5450 4132
5116
5420
6349
3885
3871 3886
3905 5117
4166 3872
3887
3873
3906
3888
4167
3874
3282
3889
3907 3890
3875
7164
7881
8294
7882
8636
3891 3876
4168
3908 3877 3892
8637
3878 3909 5263
4169
3893 3879
8235
3894
3881
6301
3895 3883
3882
4170
3884
6295
7395
3896
3911
5262
3183
7396
6296
4129
3880
3910 8234
4171 3897
4133 4134
4349
5391
5390
3912
7369 5392
6298
5534
6415
5535
7368
3913 6299 8398
4109
3914
163
4104
4108
4107
3915
172 4103
4106
3916
6300
171
4135 4102 4105
4494
3917 4101
6940
6942
6941
6934
6935
6938
6939
6943
3918
4099
607
6950
5259
4098
3919 3929
3930
3928
3924
3931
4131 4347
4664
4136
5258
4097
3927
3926
3925
6937 6944
4172
5260
4100
4185
6947
6945
6948
6946
6949
3922
4186
3936
S
4096
5256
4187
3941
3937
3938
3939
3935
3932
3934
5257
3946
3940
3933
3923
3945
3942
3943
3921
3944
3920
4137
5255 4188
4189
8399
8400
8401 5254
4190 4138
5253
4191 120 4192 5252
4895
4072
4073
4074
4075
4077
4076
4078 4193
5251
4139
4194
5250
4894
5222
4070
4195 5249
4068
4069
4079
4067
4066
5223
4197 4080
4064
4173
5480
4065
4201
4062
4042
5767
4081 4043
5765
4198 4360
4060 4207
5247
4082
4174 4199
4202
4044
4083
3947
6480
5766
4359
4208
4084
4200
4352
4045
4085 4358
4361
4209 3948
4175
4086 4203 4357
4210
4092
4087
4046 4180 4176
4088
3949 3960
4093 4356 4181
6481
4204
4211
4089 4177 4178
6482
4094
4090
4182
4355
3950 6483
4179
4212
7728
4143
4205
4183
4145
4091
4140 4141
4095
6484
4142
4144
4354
3951 7727
4213
6485
6486
3955
3956
3954
4206
173
3953
6488 608 4353
6492
4059
4146 4147 3959
4351
3964
6489
3957
6495
3958
3963
Elk hof heeft een eigen identiteit/sfeer door een onderscheid in vormgeving van
4801
5715
6490
4834
2718 4057
4058 6491
15
6052
4409 5737
4408 4411 6463
de openbare ruimte en beplantingsplan
3845 5716
5602
5718
6051 5605
3827
6462
5606
4802
5770
6461 5486
5720
5603
5721
5429
6460
5989 5608
4412
5025 5995
3829 5487
5738
4818 6061 6057 6059 4248
5637
4416 5609
4153 4245
4249 5430 4244
4762
6056
6060
6055 6058 5996
4833
16
Referentie groen hof binnen woonbuurt
3.2
Beeldkwaliteitcriteria
Woningtypologie •
De
ontwikkeling
grondgebonden
biedt
ruimte
woningen
aan
(dus
maximaal
geen
375
gestapelde
woningbouw). •
Het
woningbouwprogramma
mix
van
vrijstaande
kapwoningen,
bestaat
woningen,
half-vrijstaande
uit
een
twee-onder-één
woningen,
rijwoningen
en levensloopbestendige woningen. De verschillende typologieën
worden
evenredig
verspreid
over
de
woonbuurten en wisselen elkaar op ontspannen wijze af •
De overgang met het bestaande perceel Mosstraat 8 (westelijke
perceelsgrens)
wordt
vormgegeven
door
uitsluitend vrijstaande woningen •
Woningen aan de Mossstraat en Zwarte Dijk vormen de overgang naar het buitengebied en bestaan overwegend uit vrijstaande woningen, eventueel gecombineerd met enkele grote twee-onder-één kapwoningen
•
De omvang van de percelen en de typologieën mogen ten opzichte van elkaar wisselen ter bevordering van het individuele en dorpse karakter
Verschillende typologieën wisselen elkaar op ontspannen wijze af en worden evenredig verspreid over de woonbuurten
17
18
Bouwmassa met rijwoningen dient geleed te worden: sprong in de rooilijn gecombineerd met kapverdraaing
Plaatsing, situering en oriëntatie • •
De hoofdoriëntatie van de woningen is gericht op de
aantal parkeerplaatsen in de groene hoven geminimaliseerd •
openbare ruimte en nieuwe ontsluitingswegen
hebben een dubbele oriëntatie (zijgevel behandelen als
De bouwmassa’s staan in een licht verspringende rooilijn
voorgevel), blinde zijgevels grenzende aan de openbare
om het informele dorpse karakter te versterken. De voorgevelrooilijn varieert binnen de bandbreedte zoals
ruimte zijn niet toegestaan •
opgenomen in de planregels van het bestemmingsplan •
•
Hoekwoningen grenzende aan het openbare gebied
Bij vrijstaande en twee-onder-één kapwoningen dienen
Aangebouwde bijgebouwen in de vorm van garages mogen niet op hoeken gesitueerd worden
•
Een bouwmassa met rijwoningen (aaneengebouwde
minimaal 2 parkeerplaatsen op eigen terrein gesitueerd te
woningen) bestaat uit maximaal 8 rijwoningen. Indien de
worden (bij voorkeur twee opstelplaatsen naast elkaar)
bouwmassa uit 6 rijwoningen of meer bestaat dient er
Bij de positionering van rijwoningen dienen de bijbehorende
binnen de bouwmassa een significante verspringing in de
parkeerplaatsen op goede wijze ingepast worden. Dit kan
rooilijn plaats te vinden al dan niet gecombineerd met een
door deze op zorgvuldige wijze op te nemen in het profiel
kapverdraaiing en/of verschil in bouwhoogte
van de weg of uit het zicht te situeren in een parkeerhof in een van de ‘verloren’ hoeken. Op deze wijze wordt het
Hoekbebouwing dient architectonisch in te spelen op de hoekligging
Hoekbebouwing/accenten dient architectonisch optimaal in te spelen op de hoekligging
19
Massaopbouw •
Alle woningen worden uitgevoerd in maximaal twee bouwlagen met kap. Levensloopbestendige woningen dienen uitgevoerd te worden met een dakopbouw die voorzien is van een kap
•
De woningen hebben een eenvoudige en heldere hoofdvorm waarbij de kapvorm vrij is
•
Diversiteit en afwisseling in bouwmassa’s vergroten de dorpse karakteristiek
•
Hoekbebouwing dient architectonisch optimaal in te spelen op de hoekligging bijvoorbeeld in de vorm van ramen en een voordeur dan wel een ondiepe uitbouw annex serre of een kapverdraaiing
•
Kleinschalige
toevoegingen,
zoals
dakkapellen
en
schoorstenen, zijn ondergeschikt aan de hoofdvorm •
Een bouwmassa mag maximaal uit 8 rijwoningen (aangebouwd) bestaan. Bouwmassa’s met 6 rijwoningen
Eenvoudige en heldere hoofdvorm met een vrije kapvorm en een geleding in de bouwmassa
of meer dienen geleed te worden (bijvoorbeeld door kapverdraaiing, verspringing in de rooilijn en verschil in bouwhoogte).
Afwisselen en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
20
Afwisselen en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
Afwisseln en diversiteit vergroten de dorpse karakteristiek
21
Stucwerk in een wit dan wel grijstint en gekeimd metselwerk in wit en grijstinten behoren tot de mogelijkheden (met uitzondering van de Mosstraat, Zwarte Dijk en de Hannie Schaftlaan)
Kleurgebruik gevels Mosstraat, Zwarte Dijk en Hannie Schaftlaan: donker rood/bruin metselwerk
22
Nieuwe dorpsrand dient in samenhang ontworpen te worden
Kleur- en materiaalgebruik en detaillering
•
Basismateriaal voor de gevel is metselwerk en hout. Beperkte onderdelen in de gevel mogen uitgewerkt worden met natuurlijk ondersteunende materialen zoals leem en natuursteen
•
Het metselwerk wordt uitgevoerd in aardetinten van geel/beige tot oranje/rood en bruin/mangaan. Tevens behoren stucwerk in een wit dan wel grijstint en gekeimd metselwerk in wit en grijstinten tot de mogelijkheden (met uitzondering van de Mosstraat, Zwarte Dijk en de Hannie Schaftlaan)
Rieten kap is toegestaan
•
De woningen grenzende aan de Mosstraat, Hannie Schaftlaan en Zwarte Dijk worden opgetrokken uit donker rood/bruine aardetinten metselwerk om de overgang met het buitengebied vorm te geven. Tussen de woningen mogen lichte kleurnuances worden toegepast om de diversiteit te vergroten
•
De kap dient uitgevoerd te worden in een donker grijze/ antraciete kleur (keramische pannen, leipannen of leien). Andere donkere kleuren zijn ook toegestaan indien de kleur van de zonnepanelen daarop is afgestemd. Ook de toepassing van riet behoort tot de mogelijkheden
•
Detaillering is zorgvuldig, eenvoudig en ingetogen, gebruik makende van een hoogwaardig (duurzaam) materiaalgebruik
Basismateriaal: metselwerk in aardetinten en antracieten pannendak
23
•
Dakkapellen, erkers en andere aan- en uitbouwen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning. Daarnaast doen zij geen afbreuk aan de heldere opbouw van de hoofdmassa
•
Het toepassen van milieuvriendelijke bouwmaterialen en het op verantwoorde wijze omgaan met energie is uitgangspunt
Dakkapellen en andere aan- en uitbouwen zijn in stijl, detaillering, materialisatie en kleurgebruik afgestemd op de woning 24
Overgang privé/openbaar •
De erfafscheidingen grenzende aan de openbare ruimte worden vormgegeven door hagen waarbij de voorkeur uitgaat naar een landschappelijke haag vormgegeven door inheemse soorten (bijvoorbeeld een combinatie van liguster, meidoorn, esdoorn en beuk).
•
Per woonbuurt wordt één beplantingsthema bepaald om de identiteit van de woonbuurt te versterken en ieder hof een eigen sfeer en karakteristiek te geven
•
De
voorzijde
wordt
vormgegeven
door
een
(landschappelijke) haag met een hoogte van 80 - 120 cm •
De zijdelingse en de aan de achterzijde gelegen perceelsgrens, grenzende aan de openbare ruimte, worden vormgegeven door een (landschappelijke) haag met een hoogte van maximaal 200 cm
Per woonbuurt een thema voor erfafscheidingen en bomen (nader uit te werken in een beplantingsplan)
Landschappelijke hagen met inheemse soorten
25
hoven
26
Landschappelijk raamwek (bron: Burobol)
Landschappelijk inrichtingsplan (bron: Burobol)