ap 9 ontwerp-raadsvoorstel inzake vaststellen bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen

RAADSVOORSTEL Raadsvergadering: Behandelend medewerker: Cluster: Afdeling

19 juli 2021 Kristie Huijskens

Agendapunt: Portefeuillehouder:

wethouder Diepstraten

Ruimtelijke Ordening Ruimtelijke Ontwikkeling

Programma:

Ruimtelijke ontwikkeling

Voorstel tot vaststellen van het bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen

1. Samenvatting Aanleiding: Aan de Rector Buijselstraat 20-24 in Rijen ligt het bedrijfsperceel van KIN-Installatietechniek. Dit perceel grenst in het zuiden aan het Looiersveld en in het noorden aan de Heistraat. Op de locatie staan in de huidige situatie de bedrijfsgebouwen van KIN. Het installatiebedrijf heeft een huurcontract tot en met 31 december 2022. Daarna komt de locatie beschikbaar voor een andere invulling. Initiatiefnemer heeft het voornemen om de locatie te herontwikkelen tot woongebied. De huidige opstallen worden gesloopt om de bouw van meerdere woningen mogelijk te maken. Het plan bevat de realisatie van maximaal 35 woningen: circa 10 woningen worden levensloopbestendig, circa 7 eengezinswoningen en circa 18 appartementen. In het midden van het plan komt een ontsluitingsweg. De herontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Daarom stellen we een nieuw bestemmingsplan op. Gevraagde beslissing: 1. De ‘nota van zienswijzen en de lijst van wijzigingen bestemmingsplan Rector Buijselstraat 2024 Rijen’ vast te stellen. 2. Het bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen, zoals vervat in het gml-bestand NL.IMRO. BPRectBuijsel2024 ongewijzigd vast te stellen. Beoogd effect: Met het voorliggende bestemmingsplan wordt de locatie geschikt gemaakt voor het realiseren van verschillende typen woningen.

Hiermee wordt de locatie toekomstig bestendig gemaakt en wordt er een invulling gegeven aan de woningopgave voor de kern Rijen. 2. Onderbouwing, aanpak, uitvoering Ruimtelijke onderbouwing Voor de beoogde ontwikkeling is een bestemmingsplan opgesteld. Dit bestemmingsplan voorziet in het wijzigen van bedrijfsbestemming in bestemming ‘Wonen’ en ‘Verkeer’. De huidige opstallen worden gesloopt om de bouw van meerdere woningen mogelijk te maken. Het plan bevat de realisatie van maximaal 35 woningen: circa 10 woningen worden levensloopbestendige (patio)woningen, circa 7 eengezinswoningen in het starterssegment en circa 18 appartementen. De appartementen worden tussen de 70 en 90 m² groot. Hiermee ontstaat er een flexibel aanbod voor verschillende inkomens, voor starters, ouderen en gezinnen.

RS21.00066 Zaaknummer: 346521

In het midden van het plan komt een ontsluitingsweg. Deze is zo gesitueerd dat er een eventuele vervolgfase aan de oostzijde mogelijk is. De herontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk. Daarom stellen we een nieuw bestemmingsplan op. Beleid- en omgevingsaspecten De ontwikkeling is getoetst aan het provinciale en gemeentelijke beleid. Hieraan wordt voldaan. Daarnaast is de ontwikkeling getoetst aan alle relevante omgevingsaspecten en milieu-hygiënische aspecten. Alle bijbehorende (bureau)onderzoeken naar flora en fauna, geluid, bedrijven & milieuzonering en bodem zijn uitgevoerd. Er zijn geen omgevingsaspecten die een belemmering vormen voor de vaststelling van het bestemmingsplan. Invulling groen Tijdens de commissievergadering van 9 maart 2021 is er een aantal vragen gesteld over de groene invulling van het plan. Als vervolg daarop hebben wij samen met de ontwikkelaar gekeken naar de verdere invulling van de groene ruimte. De ontwikkeling voorziet in de herstructurering van een voormalige bedrijfslocatie naar een locatie van woningbouw. De locatie is in de huidige situatie (voor bestemmingsplanwijziging) volledig verhard. Door de beoogde ontwikkeling neemt de verharding af en is er meer ruimte voor groen en waterinfiltratie op de locatie. De infiltratiecapaciteit is ingevuld aan de hand van het Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan.

Tenslotte wordt het vuilwater doormiddel van een gescheiden rioolstelsel aangesloten op het omliggende rioolstelsel. Hiermee voldoet het bestemmingsplan aan het gemeentelijk waterbeleid. De ontwikkelaar neemt in de uitvoeringsfase extra maatregelen om ervoor te zorgen dat de ontwikkeling een groene uitstraling krijgt. De bestaande bomen blijven behouden. Daarnaast zullen de voortuinen worden voorzien van groene hagen. De voortuinen aan de Rector Buijselstraat hebben een diepte van ca. 3 meter en worden ook voorzien van groene hagen om deze straat een meer open en groene uitstraling te geven. De nieuwe straat haaks op de Rector Buijselstraat krijgt tevens een meer groene invulling. De strook met langsparkeren is aangepast naar een groenstrook met bomen. Ter plaatse van de appartementen zal een gedeelte van de tuin langs de Rector Buijselstraat in eigendom van de VVE blijven als algemene ruimte, zodat het groene karakter gewaarborgd is. Ter plaatse van de parkeervakken op het eigen terrein van de appartementen zal gekozen worden voor halfopen verharding. Tenslotte voorziet de ontwikkelaar de plat afgedekte gedeeltes van de patiowoningen aan de noordzijde van een groen dak. Dit helpt de verdere opvang van water op de locatie en ondersteund de biodiversiteit. In de huidige situatie is er sprake van circa 5.600 m² verharding op de locatie.

Dit betekent dat in de huidige situatie de locatie volledig verhard is. In de toekomstige situatie wordt er op verschillende manieren onverhard terrein toegevoegd: ca. 1500 m² voor- en achtertuinen (in geval van 50% verhard is dat ca. 750 m² groen/onverhard); ca. 150 m² openbaar groen; ca. 225 m² halfopen verharding ter plaatse van de parkeerplaatsen voor de appartementen; ca. 400 m² plat dak dat ingericht kan worden als blauw/groen dak.

2

Als gemeente zelf kunnen we ervoor kiezen om de toekomstig openbare parkeerplaatsen ook in halfverharding uit te voeren, dit zou dan gaan om een oppervlakte van circa 500 m². We zullen de haalbaarheid hiervan dit in het volgende stadium verder uitwerken. Door de beoogde inspanningen bereiken we een groener karakter in de omgeving. Hiermee wordt er voldoende aandacht en invulling aan de thema’s groen en water gegeven.

Figuur 3. Invulling van de locatie met groen, halfverharding en vergroende daken.

Welke wijzigingen willen we doorvoeren ten opzichte van het ontwerpbestemmingsplan? Het ontwerpbestemmingsplan heeft zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Eén zienswijze is ingediend door het waterschap. Eén zienswijze is ingediend door een particulier. De zienswijzen richten zich tot verschillende onderdelen van het bestemmingsplan. In de nota van zienswijzen is een lijst met wijzigingen opgenomen. Het gaat hierbij enkel om wijzigingen in de toelichting van het bestemmingsplan. Hierdoor is er geen sprake van een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan. Waterschap Het waterschap geeft aan dat een deel van het waterschapbeleid niet goed is overgenomen in de toelichting. Verder geeft het waterschap wel een positief wateradvies af. We passen deze teksten aan in de toelichting.

3

Particulier Reclamant stelt dat er stedenbouwkundig een kwaliteitsslag kan worden gemaakt om het industriële verleden van het dorp Rijen beter zichtbaar te maken in de ontwikkeling. Verder gaat reclamant in op de toepassing van (openbaar) groen. De stedenbouwkundige aspecten zullen in de verdere uitwerking van de plannen door de ontwikkelaar worden meegenoomen. Ten aanzien van toepassing van het groen is er sprake van een groenere invulling dan in de huidige situatie. zie ook argument 1.2. Voor de volledige beantwoording verwijzen we naar bijlage ´nota van zienswijzen en de lijst van (ambtshalve) wijzigingen bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 Rijen’.

3. Alternatieven • Een alternatieve keuze is om het bestemmingsplan niet vast te stellen. Op het moment dat u besluit het bestemmingsplan niet vast te stellen, dan blijft de huidige bestemming van kracht. Ter plaatse zijn dan niet de beoogde bouwplannen mogelijk. • Tot slot kunt u ervoor kiezen het bestemmingsplan op nog andere punten te wijzigen. Eventuele wijzigingen moeten de toets van een ´goede ruimtelijke ordening´ kunnen doorstaan en moeten worden onderbouwd.

4. Lasten, baten en dekking Investering: Op 23 februari 2021 heeft het college van burgemeester en wethouders ingestemd met de anterieure grondexploitatieovereenkomst. Hierin zijn met de initiatiefnemer afspraken gemaakt over met name kostenverhaal en locatie-eisen. Daarnaast zijn in de overeenkomst algemene afspraken opgenomen over de ontwikkeling, zoals aanpassing openbare ruimte, nutsvoorzieningen, parkeren, woning typologie, etc. De initiatiefnemer wordt volledig eigenaar van de locatie. Daarmee ligt de volledige ontwikkeling volledig op eigen grond. De gemeente is hierdoor niet verantwoordelijk voor ontwikkelingskosten, kosten voor het bouwrijp maken of voor het aanbieden van nutsvoorzieningen tot de perceelgrens. De gemeentelijke kosten zijn met de anterieure grondexploitatie voor de beoogde ontwikkeling volledig afgedekt. Er is een bankgarantie opgenomen. De bankgarantie voor het bouw- en woonrijp maken wordt gefaseerd afgebouwd, met respectievelijk 40 procent na het bouwrijp maken, 50 procent na het woonrijp maken en 10 procent na het verstrijken van de onderhoudstermijnen, telkens na schriftelijke goedkeuring van de gemeente op verzoek van exploitant. 5.

Duurzaamheid Aandachtspunten, op basis van de Klimaatkaart Gilze en Rijen, voor de locatie zijn de toenemende mate van hitte- en koudestress, de terugloop van bodemvruchtbaarheid, grote versteende en slecht doorlatende oppervlakten, toenemende mate van wateroverlast en afnemende vitaliteit van groen. De kansen zijn het ontstenene van maaiveld en dakoppervlakten, compensatie hittestress door warmte- en zonlichtwinning en efficiency bij grotere dakoppervlakten. Op de locatie worden grote bedrijfsgebouwen gesloopt. Hiervoor in de plaats komen kleinschaligere gebouwen bestemd voor wonen. Uit de waterparagraaf blijkt dat de verharding met 15-20% zal afnemen. Hiermee wordt er ingespeeld op de aandachtspunten en kansen uit de klimaatkaart.

4

6. Commissiebehandeling Tijdens de commissievergadering van 9 maart 2021 hebben we u geïnformeerd over het ontwerpbestemmingsplan. Hierbij was er een aantal vragen over de toevoeging van groen in het plan. Onder ‘2. Onderbouwing’ – Invulling groen hebben wij daarom, samen met de ontwikkelaar een onderbouwing gegeven over de toekomstige invulling van de openbare ruimte met groen. 7. Relatie ABG-Organisatie Er is geen relatie met de ABG-organisatie. 8. Risico’s Er is een kans dat door belanghebbenden beroep wordt ingediend bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Een ingediend beroep kan leiden tot vertraging of tot vernietiging van het bestemmingsplan. 9. Vervolg Planning: Nadat het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan is gepubliceerd, kunnen belanghebbenden gedurende zes weken beroep instellen bij de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingediend, is het bestemmingsplan na afloop van de termijn onherroepelijk en treedt het direct in werking. Als er beroep wordt ingediend, gecombineerd met een voorlopige voorziening, treedt het plan pas in werking als de Raad van State daarop heeft beslist en wordt het bestemmingsplan pas onherroepelijk na behandeling van de zaak.

Communicatie: De vaststelling van het bestemmingsplan zal via de gebruikelijke weg worden gepubliceerd in de Staatcourant, het digitale weekblad en in het Weekblad. De stukken worden op www.ruimtelijkeplannen.nl geplaatst. Op het bestemmingsplan is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Crisis- en herstelwet van toepassing. Dit betekent dat, indien beroep wordt ingesteld, een appellant in het beroepsschrift moet aangeven welke beroepsgronden hij aanvoert tegen het besluit. Het beroep wordt niet-ontvankelijk verklaard, indien binnen de beroepstermijn geen gronden zijn ingediend. Na afloop van de beroepstermijn van 6 weken kunnen geen nieuwe beroepsgronden meer worden aangevoerd. Voorgaande nemen we op in de publicatie van het besluit tot vaststelling van het bestemmingsplan. Het van toepassing verklaren van de Crisis- en herstelwet moet tot een versnelde behandeling van eventuele beroepschriften leiden. BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN GILZE EN RIJEN

R.M. (René) Wiersema secretaris

D.A. (Derk) Alssema Burgemeester

Bijlage(n): 1. Vast te stellen bestemmingsplan 2. Nota zienswijze en ambtshalve wijzigingen

5

Agendapunt Vergadering d.d. 19 juli 2021. DE RAAD VAN DE GEMEENTE GILZE EN RIJEN;

gezien het voorstel, genummerd RS21.00066, van het college van burgemeester en wethouders; gelet op het bepaalde in artikel 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening; gelet op het bepaalde in artikel 11, tweede lid van het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet; besluit: 1. de Nota van zienswijzen en de lijst van wijzigingen bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 Rijen vast te stellen; 2. het bestemmingsplan "Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen", zoals vervat in het gml-bestand NL.IMRO.BPRectBuijsel2024, ongewijzigd vast te stellen.

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 19 juli 2021 DE RAAD VOORNOEMD, de griffier,

de voorzitter,

S. van Dijk

D.A. Alssema

RS21.00066 Zaaknummer: 346521