ap 8 memo inzake ontwerp-bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24, Rijen

MEMO -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

raadscommissie Ruimte

Van

college van burgemeester en wethouders

Onderwerp

ontwerp-bestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 Rijen

Datum

2 maart 2021

Zaak Green Valley

316858

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Met deze memo brengen we u op de hoogte van het ontwerpbestemmingsplan Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen. Aan de Rector Buijselstraat 20-24 in Rijen ligt het bedrijfsperceel van KIN-Installatietechniek. Dit perceel grenst in het zuiden aan het Looiersveld en in het noorden aan de Heistraat. Op de locatie staan in de huidige situatie de bedrijfsgebouwen van KIN. Het installatiebedrijf heeft een huurcontract tot en met 31 december 2022. Daarna komt de locatie beschikbaar voor een andere invulling. Initiatiefnemer heeft het voornemen om de locatie te herontwikkelen tot woongebied. Toekomstige situatie De huidige opstallen worden gesloopt om de bouw van meerdere woningen mogelijk te maken. Het plan bevat de realisatie van maximaal 35 woningen: circa 10 woningen worden levensloopbestendige (patio)woningen, circa 7 eengezinswoningen in het starterssegment en circa 18 appartementen. De appartementen worden tussen de 70 en 90 m2 groot. Hiermee ontstaat er een flexibel aanbod voor verschillende inkomens, voor starters, ouderen en gezinnen. In het midden van het plan komt een ontsluitingsweg. Deze is zo gesitueerd dat er een eventuele vervolgfase aan de oostzijde mogelijk is. De herontwikkeling is op basis van het geldende bestemmingsplan niet mogelijk.

Daarom stellen we een nieuw bestemmingsplan op. Bestemmingsplan Voor de beoogde ontwikkeling stellen we een nieuw bestemmingsplan op. De locatie krijg twee bestemmingen: ‘Woongebied’ op de locatie van de beoogde woningen en ‘Verkeer’ voor de beoogde ontsluiting. Verder is ervoor gezorgd dat de gestapelde woningen enkel aan de zuidzijde kunnen worden gebouwd. Aan de noordzijde is een strook met lagere bebouwingshoogtes opgenomen om patiowoningen te stimuleren. In het bestemmingsplan is aandacht besteed aan diverse aspecten waaronder Bodem, Geluid, Water, Flora en Fauna, Archeologie. Voor archeologie en flora en fauna zullen in de vergunningsfase nog extra onderzoeken moeten worden uitgevoerd. Voor de voorliggende bestemmingsplanwijziging is er echter voldoende duidelijkheid.

Anterieure overeenkomst De initiatiefnemer wordt volledig eigenaar van de locatie. Daarmee ligt de ontwikkeling volledig op eigen grond. De gemeente is hierdoor niet verantwoordelijk voor ontwikkelingskosten of voor het aanbieden van nutsvoorzieningen tot de perceelgrens. De gemeentelijke kosten ten aanzien van de bestemmingswijziging worden verhaald middels de anterieure grondexploitatie overeenkomst. Deze bedragen € 218.728,-. Dit is inclusief €157.500,aan bovenwijkse kosten. Hiermee zijn de gemeentelijke kosten voor de beoogde ontwikkeling volledig afgedekt. Communicatie We plaatsen een bekendmaking van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan op de gemeentelijke website, digitale gemeenteblad en in het weekblad. We plaatsen het plan op www.ruimtelijkeplannen.nl. Dit communiceren wij ook in onze bekendmakingen. Door de initiatiefnemers is een uitgebreide omgevingsdialoog uitgevoerd (bijgaand) volgens ons gemeentelijk omgevingsdialogenbeleid. Daarnaast sturen wij het ontwerpbestemmingsplan ter informatie toe aan u. Noot griffier: nog niet ontvangen; wordt opgevraagd en op de website geplaatst.

Figuur 1. Links: sfeer impressie patio’s en grondgebonden woningen. Rechts: Sfeer impressie appartementen

N Figuur 2: beoogde verkaveling. Aan de rechterkant (zuidzijde) komen de beoogde appartementen.

Aan de bewoners/ondernemers in de omgeving van Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen

Betreft: Informatie over de ontwikkeling van Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen

22-09-2020

200922.KINLOCATIE

Beste bewoners en ondernemers, Sinds begin dit jaar zijn wij de nieuwe eigenaar van het vastgoed aan de Rector Buijselstraat 20-24, waar Kin Installatietechniek B.V. zijn bedrijf uitoefent. Wij hebben deze locatie aangekocht met het voornemen om deze op termijn te (her)ontwikkelen naar woningbouw. De komende periode (ca. 2 jaar) is de locatie echter nog verhuurd aan de huidige gebruiker. Kin Installatietechniek B.V. zal haar activiteiten op een andere locatie voortzetten. Als vastgoedontwikkelaar met een kantoor in Breda zijn wij voortdurend op zoek naar verouderde bedrijfslocaties die zich lenen voor een herontwikkeling naar woningbouw. Door dergelijke locaties te ontwikkelen, wordt de ruimtelijke kwaliteit verbeterd en ontstaat er een prettige nieuwe woonomgeving. Dit geldt niet alleen voor de toekomstige bewoners maar ook voor omwonenden en andere gebruikers in de omgeving van het plangebied. Om op deze locatie woningbouw mogelijk te maken, is een wijziging van het bestemmingsplan en dus medewerking van de gemeente Gilze en Rijen nodig. De afgelopen periode heeft overleg plaatsgevonden met de gemeente. Het college van Burgemeester en Wethouders heeft besloten in principe bereid te zijn medewerking te verlenen aan de herontwikkeling van de percelen Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen.

U ontvangt deze brief omdat wij u - als bewoners/ondernemers in de omgeving - meer informatie willen geven over onze plannen en graag horen hoe u daarover denkt. Wat hebben wij voor ogen? Wij hebben voor de locatie Rector Buijselstraat 20-24 een plan bedacht voor het realiseren van ca. 17 woningen en ca. 18 appartementen. De woningen zullen bestaan uit een mix van eengezinswoningen en levensloopbestendige woningen. De levensloopbestendige woningen, met een slaapkamer en badkamer op de begane grond, zijn gesitueerd aan de zijde van de Heistraat en hebben een goot- en bouwhoogte van maximaal 4,5 en 9 meter. De eengezinswoningen zijn gepositioneerd aan de Rector Buijselstraat en de nieuw aan te leggen zijstraat en hebben een goot- en bouwhoogte van maximaal 7 en 11 meter. Dit is nodig voor een woning met twee lagen en een kap. Het voorgenomen (kleinschalige) appartementengebouw bestaat net als de eengezinswoningen uit twee bouwlagen met een kap. De goot- en bouwhoogte bedraagt ook hier maximaal 7 en 11 meter.

De oppervlaktes van de appartementen zullen variëren van ca. 70 tot 90 m². Het gebouw zal worden voorzien van een lift zodat de appartementen geschikt zijn voor verschillende doelgroepen. Elk appartement krijgt een eigen parkeerplaats en berging op het achtergelegen parkeerterrein. In aanvulling op de parkeerplaatsen op eigen terrein is er ook rekening gehouden met voldoende nieuwe openbare parkeerplaatsen. De bestaande kantoren, bedrijfshallen en garageboxen zullen gesloopt worden. Informatie over de ontwikkeling Normaliter organiseren wij voor de omgeving van het plangebied een inloopavond om een eerste indruk te geven van onze plannen. Vanwege de beperkingen rondom het coronavirus is het organiseren van een bijeenkomst voor een grote groep mensen helaas niet mogelijk. Daarom hebben wij gezocht naar een alternatieve manier om omwonenden en andere belanghebbenden te informeren over deze ontwikkeling. Op www.rectorbuijselstraat20rijen.nl vindt u meer informatie over ons voornemen. Op deze website kunt u een indruk krijgen van de nieuwe situatie, onze eerste schetsmatige impressies bekijken en reacties aan ons doorgeven. Dat kan onder andere via het vragenformulier op de website. Omstreeks 14 oktober zullen wij de ontvangen vragen en opmerkingen verzamelen en deze zo spoedig mogelijk (persoonlijk) beantwoorden.

De algemene vragen en antwoorden zullen wij vervolgens ook op deze website publiceren. Informatiebijeenkomst Vindt u het prettiger om ons persoonlijk vragen te stellen? Dan bent u van harte welkom op de informatiebijeenkomst op: Datum: woensdag 7 oktober 2020 Tijd: van 18.30 tot 20:00 uur (na aanmelding wordt u ingedeeld in een n.t.b. tijdsvak) Locatie: Cultureel Centrum De Boodschap in Rijen, Nassaulaan 62-64 (R.06 De Huiskamer) Tijdens deze inloopavond laten wij u met presentatieborden dezelfde informatie zien als die op de website beschikbaar is. Daarnaast kunnen wij u te woord staan, uw vragen beantwoorden en kunt u vertellen wat u van onze plannen vindt. Er vindt verder geen presentatie of iets dergelijks plaats. Meer informatie over onze plannen zoals geveltekeningen, plattegronden en prijzen zijn echter nog niet beschikbaar. Let op: In verband met de coronarichtlijnen is het belangrijk dat u zich van tevoren aanmeldt voor deze bijeenkomst. Dit kunt u doen via het aanmeldformulier op onze website. Zo kunnen wij ervoor zorgen dat de organisatie van de bijeenkomst verloopt conform de RIVM-richtlijnen en kunnen wij de gezondheid van de bezoekers en onszelf waarborgen. Wilt u liever dat wij persoonlijk bij u thuis langskomen voor een gesprek, dan kunt u telefonisch contact opnemen met 076-5991781 en vragen naar J. (Jannes) Pekaar.

Vervolgprocedure Om deze ontwikkeling mogelijk te maken is een wijziging van het bestemmingsplan nodig. Dit betreft een juridisch/planologische procedure waarbij wij als initiatiefnemer middels diverse onderzoeken moeten aantonen dat herontwikkeling naar woningbouw mogelijk is. Als de gemeente vervolgens besluit medewerking te verlenen aan een wijziging van het bestemmingsplan, zal het ontwerp bestemmingsplan ter inzage worden gelegd. In de zes weken dat de plannen ter inzage liggen, kunnen belanghebbenden een zienswijze indienen als zij het niet eens zijn met (onderdelen van) het plan. Na ontvangst van eventuele zienswijzen zal bepaald worden of het plan op punten gewijzigd/aangepast dient te worden. Ons verzoek aan de gemeente om mee te werken aan de wijziging van het bestemmingsplan zal plaatsvinden nadat wij de omgeving geïnformeerd hebben en de belanghebbenden voldoende gelegenheid hebben gehad om te reageren op onze plannen.

Meer informatie Heeft u naar aanleiding van deze brief of na het zien van onze plannen nog vragen over het project? U kunt uw vraag stellen via het vragenformulier op onze website of door een e-mailbericht te sturen naar zuid@debunte.nl. Voor meer algemene informatie over ons bedrijf en onze projecten kunt u terecht op www.debunte.nl. Wij hopen u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben en zien uw vragen/reacties met belangstelling tegemoet. Met vriendelijke groet,

J. (Jannes) Pekaar De Bunte Vastgoed Zuid B.V.

Plangebied:

Beknopt verslag van de informatieavond inzake de ontwikkeling van Rector Buijselstraat 20-24 te Rijen. Datum: 07-10-2020 Tijd: 18.30-19.30 uur Locatie: Cultureel Centrum De Boodschap in Rijen, Nassaulaan 62-64 (R.06 De Huiskamer) Aanwezig:

J. Pekaar (projectontwikkelaar De Bunte Vastgoed Zuid B.V.) L. van de Gevel (stagiair De Bunte Vastgoed Zuid B.V.) P. de Bont (architect Cier Architecten) H. van Gompel (architect Cier Architecten) 9 buurtbewoners (zie separate registratielijst i.v.m. AVG)

Inhoud: De buurtbewoners zijn blij dat er plannen zijn voor de ontwikkeling van deze locatie. De huidige opstallen bestaande uit bedrijfsgebouwen en garageboxen zijn een doorn in het oog. Ze spreken de hoop uit dat ook de overige bedrijfslocaties (ten oosten van dit plangebied) op termijn herontwikkeld/getransformeerd zullen worden naar woningbouw. Bij voorkeur met behoud van de aanwezige karakteristieke industriële gebouwen. De ontwikkelaar geeft aan dat dit ook de wens van de gemeente is. Doordat er verschillende eigenaren zijn met verschillende belangen, is het moeilijk om daar concreet iets over te zeggen. De bewoners waarderen de keuze van de ontwikkelaar om in de Heistraat aan te sluiten op de bestaande omgeving door woningen met een lagere goot- en bouwhoogte te realiseren. Er worden verder vragen gesteld over de hoeveelheid parkeerplaatsen, de situatie van de bodem en de planning. Naar de toestand van de bodem en het grondwater is uitgebreid onderzoek gedaan door de ontwikkelaar. De situatie ter plaatse is goed in beeld en indien nodig zal er een sanering plaatsvinden. De resultaten van de onderzoeken vormen geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Ten aanzien van het parkeren wordt verteld wat de gemeentelijke parkeernomen zijn en hoeveel parkeerplaatsen er volgens de norm benodigd zijn (totaal ca. 67 parkeerplaatsen).

De ontwikkeling voorziet in ten minste ca. 69 parkeerplaatsen en voldoet daarmee ruim aan de norm. Ten aanzien van de planning wordt het volgende toegelicht. Het huurcontract van Kin Installatietechniek loopt in principe nog tot eind 2022. De start van de sloop- en bouwactiviteiten is daarom begin 2023 gepland. Als de wijziging van het bestemmingsplan voorspoedig verloopt en Kin Installatietechniek al eerder een alternatieve locatie heeft gevonden, kan de start van de werkzaamheden mogelijk al medio 2022 plaatsvinden. Enkele buurtbewoners geven aan interesse te hebben in de levensloopbestendige woningen. De ontwikkelaar geeft aan dat eerst de ruimtelijke procedure doorlopen moet worden voordat de verkoop/verhuur van de woningen van start gaat. Eén van de buurtbewoners verzoekt de ontwikkelaar of er bij de verdere uitwerking van de plannen meer groen gerealiseerd kan worden. De ontwikkelaar geeft aan dat het voornemen bestaat om

langs de Rector Buijselstraat bomen toe te voegen. Ook ter plaatse van de nieuwe straat (in oostelijke richting) zullen waar mogelijk tussen de parkeerplaatsen bomen geplant worden. Verder zullen de woningen een voortuin krijgen waarin door de ontwikkelaar op de erfgrens een (beuken)haag geplant zal worden. Dit zorgt voor een groen aanzicht en stimuleert de toekomstige eigenaren om de voortuinen groen te houden.