ap 15a voortgangsrapportage nr. 3 herbestemming Margriethal-Tropical

Voortgangsrapportage project herbestemming Margriethal-Tropical Opgesteld door Status Datum Projectfase Kenmerk

Jan Bras Voortgangsrapportage nr. 3 17 mei 2021 ontwerpfase GV 305433

Algemeen Voor het project herbestemming Margriethal-Tropical is een gebiedsvisie opgesteld welke in de raadsvergadering van 9 juli 2020 is vastgesteld. Op basis van deze gebiedsvisie zijn samen met de werkgroepen sporthal en omgeving resp. de programma’s van eisen voor de sporthal en voor de inrichting van de buitenruimte opgesteld. Deze stukken zijn vastgesteld in het college van B&W van 23 maart jl. en besproken in de raadscommissie Ruimte van 13 april jl. De vastgestelde programma’s van eisen liggen ten grondslag aan de ontwerpfase. Daarnaast is op basis van de vastgestelde gebiedsvisie een marktconsultatie uitgezet voor de ontwikkeling / realisatie van het woongebouw. Inleiding Als plangebied voor de herontwikkeling is vastgesteld de locatie die wordt omringd door de straten Mgr. Nolensstraat, Van Oldenbarneveldtlaan, Colijnstraat en Mgr. Schaepmanstraat. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 11.150 m2. In dit gebied wordt een sporthal - met parkeerplaatsen gerealiseerd en een woningbouwcomponent bestaande uit gestapelde woningbouw. Het groen speelt hierbij een belangrijke rol. Voor het gebied is een gebiedsvisie gemaakt. Tijd Het project bevindt zich in de ontwerpfase. In deze fase gaan we het ontwerptraject opstarten en vervolgens aan de slag met de projectvoorbereiding.

De vastgestelde gebiedsvisie en de daaruit volgende inmiddels ook vastgestelde programma’s van eisen voor de sporthal en de buitenruimte vormen de basis voor het ontwerptraject. In grote lijnen wordt uitgegaan van de navolgende overallplanning: • realisatie sporthal: start medio september 2021 en oplevering medio september 2022; • realisatie woongebouw: start medio voorjaar 2022 en oplevering medio zomer 2023; • realisatie buitengebied: gefaseerde aanleg -> medio najaar 2021 (aanleg parkeerplaatsen t.b.v. bouwplan van Oldenbarneveltlaan), medio zomer 2022 (gebied rondom sporthal) en medio zomer 2023 (aanleg geheel gebeid). Acties Voor de komende periode tot de zomer van 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Afronden marktconsultatie voor het woongebouw; - Analyse exploitatievorm sporthal -; - Selectie architect sporthal- en opstarten definitief ontwerp; - Selectie ontwikkelaar/realisator appartementencomplex en aanzet tot verkoop woningbouwlocatie; - Afstemming tijdelijke huisvesting met huidige gebruikers Margriethal; - Opstarten ruimtelijke ordeningsprocedure t.b.v. de woningbouw; - Start sloopwerkzaamheden huidige sportcomplex (medio zomer 2021); 10-6-2021

1

-

Definitief maken van de herziene kostenramingen n.a.v. vastgestelde PvE sporthal + PvE buitenruimte en op basis daarvan aanvragen uitvoeringskrediet.

Inmiddels is zeer recent de sloopmelding geaccepteerd voor de sloop van het bestaande sportcomplex. Daarnaast is inmiddels ook de kapvergunning verleend voor het kappen van de bomen om de nieuwe sporthal te kunnen realiseren. Geld De kostenramingen voor de bouw van de sporthal en de aanleg van de buitenruimte zijn op basis van de vastgestelde programma’s van eisen geactualiseerd. De analyse van deze ramingen vindt op dit moment plaats. Wel willen we hierbij alvast aangeven dat door de meer m2 volgend uit het PvE voor de sporthal en de te verwachten (bouw)kostenstijgingen het spannend wordt of we binnen de eerder opgestelde kostenraming kunnen blijven. Voor het project herbestemming Margriethal-Tropical zijn middelen opgenomen in de huidige meerjarenbegroting. Het gaat om een bedrag van jaarlijks € 144.000 over een looptijd van 40 jaar. Dit bedrag vindt haar oorsprong in de begroting 2017 (november 2016). De aanname die aan dit budget ten grondslag lag, was een investering in een sportgebouw (sloop van de Tropical-Margriethal en terug herbouwen van een sportgebouw) en de exploitatie ervan. Dit is ook terug te lezen in genoemde begroting.

Het voorliggende budget was echter niet gebaseerd op de overige kosten die bij de gebiedsvisie komen kijken, zoals de inrichting van het resterende deel van het openbaar gebied en de bijbehorende kosten zoals plankosten, onderzoeken en ambtelijke uren. Aan de hand van de inmiddels vastgestelde gebiedsvisie is een financiële verkenning uitgevoerd van alle kosten. Bij het onderdeel woningbouw gaan we daarbij op dit moment nog uit van een grondopbrengst conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid. Dat betekent een minimale prijs per vierkante meter of de residuele waarde, waarbij de hoogste prijs gehanteerd wordt. Op basis van de marktconsultatie brengen we bij de nadere uitwerking de werkelijke marktwaarde van de grond in beeld. Uitgaande van de minimale grondopbrengst kunnen we de overige kosten ten behoeve van de uitvoering van de gebiedsvisie grotendeels dekken. We hebben geraamd dat er een bedrag van ca. € 104.000 goedgemaakt moet worden door de meeropbrengst van de te verkopen gronden voor het appartementengebouw (t.o.v. het gemeentelijk grondprijsbeleid). Uitgangspunt hierbij is het streven dat de opbrengsten voldoende moeten zijn om de kosten van de aanleg van het totale terrein te dekken. Uit de voorlopige analyse vanuit de uitvoerde marktconsultatie blijkt dat de hierboven aangegeven te behalen meeropbrengst reëel is.

In totaal is voor het project op dit moment een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 360.000. Op peildatum 17 mei 2021 is hiervan € 313.662 besteed, er resteert dus nog een bedrag van € 46.338,00. Nu de programma’s van eisen zijn vastgesteld wordt het project verder uitgewerkt en werken we toe naar de aanvraag van een uitvoeringskrediet. De actuele kostenramingen voor de realisatie van de sporthal, de kosten voor de aanleg van het buitenterrein en het resultaat van de marktconsultatie voor het woongebouw zijn hiervoor de ingrediënten. Voor deze uitwerkingsfase (tot aan de aanvraag van het uitvoeringskrediet) is de verwachting dat er voldoende voorbereidingskrediet beschikbaar is. Straks bij de aanvraag van het uitvoeringkrediet (in de raad van 19 juli 2021) en dus het totale krediet wordt het voorbereidingskrediet daarop in mindering gebracht. Acties Voor 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Berekening van de realisatiekosten van de sporthal- op basis van het vastgestelde programma van eisen van de sporthal; 10-6-2021

2

-

Berekening kosten aanleg openbaar gebied conform het vastgestelde programma van eisen van de buitenruimte; Aanvragen uitvoeringskrediet; Vaststelling grondopbrengst t.b.v. appartementengebouw op basis van uitgevoerde marktconsultatie.

Kwaliteit In het projectplan is de kwaliteit omschreven van het proces en werkwijze. In de vastgestelde gebiedsvisie zijn de onderdelen sporthal-, woningbouw en openbare ruimte integraal omschreven. In de inmiddels ook vastgestelde programma’s van eisen voor de sporthal en de buitenruimte zijn de nadere kwaliteitseisen gedefinieerd. In de vervolgfase wordt deze onderdelen verder uitgewerkt tot een compleet aanbestedingsstuk voor de realisatie van de sporthal-, het laten ontwikkelen van een appartementengebouw en de aanleg van de openbare ruimte. In de programma’s van eisen van de sporthal en de buitenruimte is optimaal ingezet op duurzaamheid. Concreet betekend dat we voor de sporthal uitgaan van “nul op de meter”. Voor de buitenruimte gaan we uit van een “klimaat adaptief terrein”. In het ontwerptraject wordt dit nader uitgewerkt en geconcretiseerd. Acties Voor 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Definitie programma en kwaliteitsniveau appartementengebouw; - Duurzaamheidsambities nader formuleren in ontwerpfase.

Informatie / communicatie De interne projectgroep komt periodiek bijeen om voortgang van het project te waarborgen. Het project, de voortgang en eventuele dilemma’s worden besproken in het tweewekelijkse overleg met de portefeuillehouder. Voor de communicatie over het project maken we gebruik van nieuwsbrieven. De laatste nieuwsbrief dateert van maart 2021. Daarnaast maken we gebruik van bekende kanalen zoals Facebook, Twitter, de gemeentelijke website en het weekblad. Bij de verdere uitwerking van het ontwerptraject en straks het realisatietraject is er periodiek overleg met de twee werkgroepen (de werkgroep omgeving en de werkgroep sporthal). Daarnaast is er een communicatieplan gemaakt om aandacht te besteden aan de diverse highlights van het project zoals de aanstaande sloop. Acties Voor 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Werkgroep omgeving betrekken bij ontwerpproces buitenterrein; - Werkgroep sporthal betrekken bij ontwerpproces sporthal; - Uitbrengen nieuwsbrief rondom start sloopwerkzaamheden; - Communicatieplan opvolgen.

10-6-2021

3

Organisatie Regulier vindt overleg plaats met de interne projectgroep. Hierin zijn de diverse vakdisciplines vertegenwoordigd. Deze interne projectgroep blijft voor het gehele proces in stand. Afhankelijk van de projectfase kan de samenstelling van het projectteam wijzigen. De projectleider verzorgt de communicatie richting de bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgever. Daarnaast vindt overleg plaatsvinden in een tweetal externe werkgroepen (omgeving + sporthal) waarin eveneens diverse disciplines zijn vertegenwoordigd. De interne medewerkers worden vanuit hun specifieke expertise uitgenodigd. Tenslotte vindt er overleg plaats met de gebruikers van de huidige sporthal over de tijdelijke huisvesting tijdens de sloop- en bouwperiode. Inmiddels hebben gesprekken plaatsgevonden met alle gebruikers en is verwachting dat het plan voor de tijdelijke huisvesting (wordt vooral gevonden in Sportcomplex Den Butter) voor eind mei 2021 definitief gemaakt kan worden. Acties Voor 2021 staan de onderstaande acties gepland: - Reguliere overleggen bestuurlijk opdrachtgever; - Reguliere overleggen interne projectgroep; - Overleggen externe projectgroepen omgeving en sporthal; - Definitief maken plan tijdelijke huisvesting.

Omgeving De omwonenden zijn vertegenwoordigd in de werkgroep omgeving. De gebruikers van de sporthal zijn vertegenwoordigd in de werkgroep sporthal. Er vindt periodiek overleg plaats met deze twee werkgroepen. Deze overleggen worden gepland parallel aan de in het proces te zetten stappen.

Risico’s De risico’s die we in deze fase lopen hebben te maken met de inschattingen, zowel financieel als t.a.v. het procesverloop, die tot nu toe gemaakt zijn: - Bouwkosten: zijn zo goed mogelijk ingeschat m.b.v. een bouwkostendeskundige inclusief verwachte prijsstijgingen en een post onvoorzien. Op basis van het vastgestelde PvE, prijspeil 2021 en uitvoering in 2021 – 2022 is de bouwkostenraming van de realisatie van de sporthal geactualiseerd; - Kosten aanleg terrein: zijn zo goed mogelijk ingeschat op basis van kostendeskundige en een marge onvoorzien. Ook deze raming is geactualiseerd op basis van het vastgestelde PvE, prijspeil 2021 en gefaseerde uitvoering in 2021 – 2023; - Planning: in de planning is nu geen rekening gehouden met eventuele langdurige bezwaar- en beroepstermijnen m.b.t. de vergunningsprocedure (sporthal) en bestemmingsplanprocedure (woongebouw); - Woningbouwcomponent: op dit moment wordt uitgegaan van een minimale grondwaarde conform het gemeentelijk grondprijzenbeleid en dat uit de marktconsultatie een meerwaarde volgt waarmee de kosten van de aanleg van het gehele terrein kunnen worden bekostigd.

Uit de eerste analyse van de marktconsultatie blijkt dit reëel te zijn; - Bouwkundige staat huidige Margriethal: er zijn werkzaamheden op maat verricht om de hal nog te kunnen gebruiken dit (sport) seizoen en het tijdelijk beheer tot aan de sloop te kunnen laten plaatsvinden. Deze periode is nog maar erg kort (tot 1 juli 2021) dus dit risico wordt steeds kleiner. 10-6-2021

4