ap 11c memo inzake zelfbewoningsplicht

MEMO -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

raadscommissie Ruimte

Van

college van burgemeester en wethouders

Onderwerp

invoering zelfbewoningsplicht

Datum

16 maart 2021

Zaak Green Valley

317746

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aanleiding Op 28 september 2020 is in de gemeenteraad de motie vreemd aan de orde van de dag "invoeren zelfbewoningsplicht" aangenomen. De ingediende en aangenomen motie luidt als volgt: “Het college wordt verzocht om te onderzoeken hoe zelfbewoning via lokaal beleid maximaal gestimuleerd kan worden en wat de mogelijke effecten zijn op de lokale woningmarkt en de uitkomsten van dat onderzoek voor te leggen aan de raad in het eerste kwartaal van 2021 middels een voorstel". Via deze memo delen wij onze bevindingen en doen wij een voorstel. Vragen vanuit Motie De aangenomen motie zoals ingediend door de gemeenteraad kan worden uitgesplitst in twee vragen. 1. hoe kan zelfbewoning via lokaal beleid maximaal gestimuleerd worden?; 2. wat zijn de mogelijke effecten van zelfbewoningsplicht op de lokale woningmarkt? 1. Hoe kan zelfbewoning via lokaal beleid maximaal gestimuleerd worden? Momenteel is het alleen mogelijk om een zelfbewoningsplicht op te leggen aan de koper van een (bouwkavel bestemd voor een) nieuwbouwwoning. Wij moeten eigenaar zijn van de bouwgrond die verkocht wordt.

Voor een ontwikkeling op particuliere gronden gaan we in gesprek met de ontwikkelaar en stellen daarna een anterieure grondexploitatieovereenkomst op waar we voorwaarden over verkoop van woningen kunnen opnemen. Wanneer de ontwikkelaar hier geen medewerking aan wil verlenen kunnen we door middel van een exploitatieplan de zelfbewoningsplicht afdwingen. Naar aanleiding van een aangenomen motie in de Tweede Kamer in maart 2019 heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de mogelijkheden voor een zelfbewoningsplicht voor bestaande koopwoningen. Mede naar aanleiding van dit onderzoek heeft minister Ollongren van Binnenlandse zaken en Koninkrijksrelaties (de Minister) bij brief van 15 mei 2020 aan de Tweede Kamer laten weten gemeenten de mogelijkheid te (willen) geven om een opkoopbescherming in te voeren. Op 23 november 2020 heeft de Minister het wetsvoorstel (dat voorziet in een wijziging van de Huisvestingswet 2014) dat de opkoopbescherming mogelijk moet maken, ter consultatie aangeboden.

1

Met een dergelijke opkoopbescherming worden de juridische belemmeringen voor gemeenten om bestaande en betaalbare koopwoningen te beschermen tegen beleggers die deze woningen opkopen en vervolgens duur verhuren weggenomen. Gemeenten kunnen in de huisvestigingsverordening gebieden aanwijzen waar deze opkoopbescherming geldt. De in deze buurt gelegen woningen mogen in dat geval niet worden verhuurd, tenzij de gemeente hiervoor een vergunning heeft verleend. Hierbij geldt de beperking dat de opkoopbescherming alleen in die gebieden mag worden ingesteld waar sprake is van schaarste aan goedkope of middeldure woningen (het “schaarste-criterium”). Overigens zullen eigenaren (en dus ook beleggers) die reeds in bezit zijn van huizen in een door de gemeente aan te wijzen gebied niet worden getroffen door deze nieuwe wetgeving. De opkoopbescherming geldt uitsluitend voor koopwoningen die na invoering ervan in de aangewezen buurt worden aangekocht en voor woningen die in verhuurde staat waren voor een periode van minder dan zes maanden op de datum van inschrijving in de openbare registers van de akte van levering van die woonruimte aan de nieuwe eigenaar. Wij houden de behandeling van het wetsvoorstel in de gaten en zullen na inwerkingtreding onderzoeken of we dit toe kunnen passen op onze huidige woningvoorraad.

Huidig gemeentelijk beleid In de huidige Algemene Verkoopvoorwaarden, van de gemeente Gilze en Rijen, voor woningbouw 2006 is in artikel 20 de verplichting tot zelfbewoning/verbod van doorverkoop opgenomen. Hierin staat: a. De wederpartij verplicht zich de op de verkochte onroerende zaak te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met zijn eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan anderen geheel of gedeeltelijk te zullen verhuren of anderszins in gebruik te geven, een en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden. Artikel 2:15 van het BW is van toepassing. b. Het bepaalde in lid a vervalt nadat de wederpartij de desbetreffende woning gedurende vijf achtereenvolgende jaren heeft bewoond. Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke de wederpartij als bewoner van het desbetreffende adres in de gemeentelijke basis administratie persoonsgegevens is ingeschreven. Dit artikel is bedoeld als anti-speculatiebeding en wordt op dit moment in de koopovereenkomst altijd uitgesloten omdat dit volgens vaste jurisprudentie onredelijk bezwarend is. Bovendien zijn in de Algemene verkoopvoorwaarden geen mogelijkheden opgenomen om van deze verplichting/verbod af te wijken (zoals in geval van overlijden, echtscheiding e.d.).

Hierdoor is de verplichting/verbod onredelijk en in praktijk niet toepasbaar. Bij eventuele ontheffingsmogelijkheden moet ook een termijn opgenomen worden. Vanuit de jurisprudentie blijkt dat een termijn van 5 jaar als onredelijk wordt gezien. Een termijn van maximaal 2 jaar wordt aanvaardbaar geacht. We passen de algemene inkoopvoorwaarden zodanig aan dat het anti-speculatiebeding voor maximaal 2 jaar geldt en de nodige uitzonderingen zijn opgenomen. In praktijk zal dit er niet voor zorgen dat woningen niet meer verhuurd worden, maar wel dat zij niet al in het begin worden opgekocht door beleggers.

2

2. Wat zijn de mogelijke effecten van zelfbewoningsplicht op de lokale woningmarkt Een reden voor de invoering van de zelfbewoningsplicht is om te voorkomen dat kapitaalkrachtige beleggers betaalbare (nieuwbouw) koopwoningen opkopen met als doel ze door te verkopen of te verhuren. Mogelijk kunnen starters of andere woningzoekenden met een bescheiden inkomen hierdoor een kans krijgen om een betaalbare koopwoning te kopen. Door het opkopen van woningen en het doorverhuren van woningen worden geen woningen aan de markt onttrokken. De woningen kunnen beschikbaar worden gesteld aan woningzoekenden met een middeninkomen. Zij kunnen vaak geen koopwoningen kopen, maar komen ook niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. Het is hierbij van belang dat de woning marktconform (aan de hand van een vastgesteld puntenstelsel) wordt verhuurd. De kans bestaat dat de woningen niet worden doorverkocht of verhuurt aan regulier woningzoekende, maar aan werkgevers of uitzendbureaus die een onderkomen zoeken voor hun arbeidsmigranten. We proberen dit tegen te gaan door voldoende tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten te faciliteren. Hiervoor is in november 2020 het beleid tijdelijke huisvesting arbeidsmigranten gemeente Gilze en Rijen vastgesteld.

Bij het opleggen van de zelfbewoningsplicht moeten een ontheffingsmogelijkheid opgenomen zijn in geval van overlijden, echtscheiding, werkeloosheid e.d.. Anders kunnen eigenaren door onvoorziene factoren mogelijk in (financiële) problemen komen, doordat ze de woning niet mogen verkopen. Het opleggen en controleren van de regels kost veel ambtelijke capaciteit. Wij willen daarom terughoudend met de regels omgaan en de zelfbewoningsplicht alleen toepassen op de betaalbare woningen. Bevindingen Wij stellen vast dat: a. de gemeente in haar Algemene verkoopvoorwaarden een zelfbewoningsplicht mogelijkheid heeft; b. deze in verband met een onredelijke termijn van 5 jaar en geen mogelijkheid tot ontheffing niet opneemt in de koopovereenkomst van gronden bij nieuwbouw; Het college is voornemens om: a. de zelfbewoningsplicht in de Algemene verkoopvoorwaarden te actualiseren en op te nemen voor een periode van 2 jaar met een ontheffingsmogelijkheid bij scheiding, overlijden, werkloosheid e.d.; b. In overleg te blijven gaan met ontwikkelaars om de zelfbewoningsplicht op te nemen in hun verkoopvoorwaarden. We kunnen in een anterieure grondexploitatieovereenkomst met de ontwikkelaar de gemaakte afspraken hierover opnemen. c. Zelfbewoningsplicht alleen op te nemen bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen. d.

Na inwerkingtreding van de wetgeving rondom opkoopbescherming te onderzoeken of deze voor onze gemeente kan worden ingevoerd en of voldoende aannemelijk kan worden gemaakt dat de druk op de woningmarkt hiervoor voldoende groot is.

-0-0-0-0-0-

3