ap 11 principeverzoek Haansberg Park Rijen

Gemeente Gilze en Rijen t.a.v. Burgemeester en wethouders Raadhuisplein 1, 5121 JX RIJEN

datum

7 december 2020

uw kenmerk ons kenmerk

20/221-08120008

betreft

Principeverzoek Bedrijfslocatie Haansberg Park Rijen

Zeer geacht college, Namens onze opdrachtgever, VanderWeegen Grondbank bv, willen wij u hierbij vragen om uw medewerking te verlenen aan de herziening van het bestemmingsplan voor de percelen 760, 41 en 46 tussen de Evergembaan en Provinciënbaan te Rijen. De initiatiefnemer wil op dit perceel een logistiek distributiecentrum realiseren.

De ontwikkeling van de locatie is van belang voor de regio en de gemeente Gilze en Rijen. Hierna worden kort deze belangen benoemd. •

De ontwikkeling van de locatie geeft een positieve impuls aan het economische klimaat en de werkgelegenheid voor Gilze en Rijen.

•

De ontwikkeling van de locatie biedt kansen om grotere internationale partijen te prikkelen om zich te vestigen in de regio. De ontwikkeling draagt daarmee bij aan de ambitie van de overheid om Noord-Brabant te laten ontwikkelen tot logistieke topregio.

•

De doelgroepen zijn niet concurrerend voor andere bedrijventerreinen in de gemeente Gilze en Rijen en omliggende gemeenten.

•

De beoogde invulling leidt tot aanvulling van het ontwikkelaanbod en daardoor versterking van de gemeenten Gilze en Rijen en de regio.

•

Kavels voor de grootte van de doelgroep bedrijven zijn niet meer beschikbaar in de regio en worden ook niet meer ontwikkeld (ook niet op Wijkevoort), hierdoor dreigen kansen voor de regio gemist te worden.

•

Door de goede bereikbaarheid, nabijheid van personeel en multimodaliteit, is de locatie De Haansberg uitermate geschikt voor bedrijven die grootschalig (>15.000 m2) actief zijn in de logistieke sector en/of e-commerce.

Beschrijving locatie Ligging De initiatiefnemer heeft de percelen, met een gezamenlijk oppervlakte van circa 138.000 m², verworven. De percelen liggen ingeklemd tussen de Rijksweg (N282) aan de zuidzijde, de Evergembaan aan de westzijde en de Provinciënbaan aan de noordzijde. Ten westen en noorden van de percelen is bedrijfsbebouwing van het bedrijventerrein Haansberg aanwezig Ten (noord)oosten van de percelen is een (agrarisch verwant) bedrijf gevestigd. Het perceel is nu agrarisch in gebruik zonder bebouwing Op de luchtfoto en op onderstaande foto’s is de bestaande situatie weergegeven.

Luchtfoto bestaande situatie met plangebied

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

2

Bestaande situatie

Ontsluiting De locatie ligt in de directe nabijheid van de N282. Bedrijfsvoertuigen hoeven maar een klein stukje over het bedrijventerrein te rijden, via de Evergembaan en Europalaan zijn ze direct op de N282. Via de N282 en N260 is er dan binnen 5 minuten een directe ontsluiting op de A58, van het landelijke rijkswegennetwerk waarmee Antwerpen, Rotterdam, Venlo, Arnhem en Utrecht binnen een uur te bereiken zijn. Ook is via de Barge Terminal in Tilburg de locatie op korte afstand van een grote vaarweg, waarmee ook een directe aansluiting op de Rotterdamse haven aanwezig is. Daarmee is deze locatie uitermate geschikt voor een logistiek distributiecentrum. Ook voor de werknemers is de locatie gemakkelijk te bereiken. Natuurlijk ook via de weg (auto en fiets), maar ook met de trein (station in Rijen) en de bus (buslijn 131 tussen Tilburg en Breda).

Beschrijving ontwikkeling Algemeen Er is continue groei van de e-commerce en deze groei zorgt voor veranderingen in de logistieke processen: verkleining van de bestelgroottes, lagere volumes per klant, vraag naar breder assortiment waarbij de voorraden per item laag zijn en extra gevraagde activiteiten zoals verpakken en klantspecifiek maken van bestellingen. Dit zorgt er voor dat er vraag naar een nieuw type en groter distributiecentrum ontstaat. De initiatiefnemer is daarom voornemens in de eerste fase op het perceel gelegen tussen de Evergembaan en Provincieënbaan een nieuw distributiecentrum te bouwen. Dit distributiecentrum sluit aan bij het bestaande bedrijventerrein Haansberg en wordt ook ontsloten via dit bedrijventerrein, waarmee de locatie een mooie kans voor clustering van bedrijven biedt die elkaar aanvullen, zodat er synergievoordeel ontstaat. In de tweede fase is de initiatiefnemer voornemens kantoorunits te realiseren ten oosten van het distributiecentrum. Dit alles in een groene setting van ‘Haansberg Park’. 201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

3

Fase 1 Distributiecentrum en landschappelijke inpassing Kandidaatbedrijven Er zijn momenteel met twee lokale bedrijven intentieverklaringen overeengekomen, waarmee de vraag naar een nieuw distributiecentrum zoals is voorgesteld wordt onderschreven. De twee bedrijven, Tlogistics en Trexico zijn beiden reeds in deze branche gevestigde namen die nu op zoek zijn naar een nieuwe locatie. Deze moet goed ontsloten zijn, groeimogelijkheden bieden, liefst op een zichtlocatie liggen, maar wel in de eigen regio, zodat de bestaande werknemers bij het bedrijf in dienst kunnen blijven (in de logistieke sector is er structureel schaarste aan goede mensen). De medewerkers reizen zowel per fiets als met de auto en hechten veel waarde aan

een relatief korte woon-werk afstand. De planlocatie aangrenzend aan het Bedrijventerrein De Haansberg biedt al deze voordelen. In het bedrijfsgebouw zouden nu (afhankelijk van het uiteindelijke bedrijf) ca. 20-40 FTE werkzaam worden. Gezien bovenstaande veranderingen door de e-commerce is het aannemelijk dat in de toekomst het aantal medewerkers zal groeien naar ca. 100-150 FTE (deeltijd) medewerkers. Om die reden is in het ontwerp van de openbare ruimte nu reeds rekening gehouden met voldoende parkeergelegenheid. Beide bedrijven werken bij voorkeur met eigen personeel en niet via uitzendbureaus of arbeidsmigranten. Het personeel woont dan ook zelfstandig (of gezinsverband) in de nabijheid van Gilze-Rijen. Planbeschrijving De gewenste nieuwe situatie (fase 1) is op onderstaande inrichtingsschets (en bijlage 1), weergegeven.

Fase 1 Distributiecentrum

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

4

Bedrijfsgebouw Het bedrijfsgebouw biedt ruimte aan logistiek, productie en kantoren. Het distributiecentrum kent een compacte vormgeving waarbij de bebouwing direct aansluit aan de bestaande bebouwing en de verkeers/parkeerruimte gerealiseerd wordt aan de oostzijde. Het gebouw ligt binnen het plangebied van ca. 138.000 m2. Waarvan ca. 23.500 m2 bebouwd wordt door het bedrijfsgebouw (inclusief kantoor). Daarnaast wordt ca. 17.000 m2 gebruikt voor de verkeersbewegingen, laden en lossen en parkeren. Het gebouw (zie volgende pagina en bijlage 2) is opgebouwd uit twee delen: opslag (warehouse A) aan de westzijde en kantoor/overslag aan de oostzijde. Het opslagdeel heeft een hoogte van ca. 15 meter en het overslag/kantoor deel een hoogte van 9 meter. Hierbij is rekening gehouden met de hoogtebeperkingen vanuit het vliegveld. De hoogtes blijven binnen de maximaal toegestane hoogten (funnels/hoogtelijnen in bestemmingsplan). Ten oosten van het gebouw zijn de 25 loading docs gesitueerd afgescheiden van het parkeerterrein direct ten oosten daarvan. Hiermee blijft de bedrijfsvoering compact en veilig. Het parkeerterrein voorziet in 146 parkeerplaatsen waarmee ook in de toekomst voorzien kan worden in voldoende parkeerplaatsen. Direct naast het kantoor zijn nog 10 parkeerplaatsen gesitueerd voor bezoekers.

warehouse A ca. 23.000 m2 op de begane grond mezzanine ca. 5.150 m2 loading docs parkeerterrein

mezzanine ca. 1.100 m2 kantoor ca. 1.350 m2, waarvan ca. 515 m2 op begane grond

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

5

Er wordt een duidelijk front naar de provinciale weg gemaakt. Het representatieve deel van het gebouw met de kantoren is georiënteerd op de Rijksweg waarmee ‘doosvorming’ aan de doorgaande weg wordt voorkomen.

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

6

Groen en water Haansberg Park De ontwikkeling van de 1e fase bestaat niet alleen uit het bedrijfsgebouw en bijbehorende docs en parkeerplaatsen. Het plangebied zal een groene, duurzame inpassing krijgen. Ten oosten van het parkeerterrein is ten eerste een waterbergingssloot aangelegd om het eerste water direct in de nabijheid van de verharding te kunnen bergen. Ten oosten daarvan wordt een natuurlijker watervoorziening aangelegd die én zorgt voor de waterberging én voor een natuurlijke invulling van het grote perceel. Deze waterberging met oevers krijgt een ecologische uitstraling. Daarnaast wordt het meest oostelijke deel van het plangebied ingevuld met bomen en beplanting passend in de natuurlijke omgeving, waarmee de natuurlijke omgeving wordt hersteld. Dit deel van het plangebied zorgt voor een overgang van de natuurlijke omgeving van Hulten naar het bedrijventerrein en versterkt daarmee de ecologische verbindingszone van het beekdal.

Duurzaamheid Met de aanleg van de bomen/beplanting en de waterberging wordt daarnaast ook de hittestress, die door de extra verharding zou kunnen ontstaan, verminderd. Daarnaast worden op het bedrijfsgebouw zonnepanelen gelegd waarmee een groot deel van de energie zelf kan worden gegenereerd. Er zullen tevens oplaadcentra voor elektrische auto’s worden gefaciliteerd om het gebruik van elektrische auto’s te stimuleren. Ook zullen de werktuigen in het distributiecentrum geheel elektrisch worden aangedreven. Er zullen in het gebouw geen fossiele brandstoffen worden gebruikt.

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

7

Fase 2 Kantoor/bedrijfsunits

Fase 2 Kantoorunits

In de tweede fase overweegt de initiatiefnemer aan de waterkant, in het zicht van de provinciale weg zes kantoorunits te realiseren. Deze kantoor/bedrijfsunits (oppervlakte er unit ca. 210 m2 en ca. 6 meter hoog) vormen tezamen een kantoorpark binnen de landschappelijke inpassingzone. Door de verdraaide setting van de gebouwtjes wordt een speels beeld van blokjes in het groen verkregen.

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

8

Ten noorden van de kantoorunits is een parkeerterrein voorzien met ca. 160 parkeerplaatsen. Dit parkeerterrein zal omzoomd worden met een groene zone van diverse soorten bomen waarmee een natuurlijke sfeer wordt gecreëerd.

Toetsing beleid Bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein De Haansberg’

Uitsnede vigerend bestemmingsplan

Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan bedrijventerrein De Haansberg”. Op de locatie is de bestemming ‘Agrarisch’ aanwezig waarbinnen geen bedrijfsbebouwing gerealiseerd mag worden. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk. In verband met het ten zuiden gelegen vliegveld zijn hoogtebeperkingen van gebouwen in het bestemmingsplan opgenomen. Het bouwplan overschrijdt de aangegeven maximale hoogtes niet. Dit onderdeel vormt dus geen belemmering. Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant De locatie ligt in de Interim Omgevingsverordening aangeduide ‘Verstedelijking afweegbaar’. Bij ruimtelijke ontwikkelingen in het gebied Verstedelijking afweegbaar dient bij de stedenbouwkundige- en landschappelijke inrichting rekening gehouden te worden met de omgevingskwaliteit en structuren in het gebied en de naaste omgeving waaronder een duurzame afronding van het Stedelijk Gebied. In bijgevoegd inrichtingsplan (bijlage 1) is zichtbaar dat er een afronding van de het bedrijventerrein plaatsvindt middels een landschappelijke inrichting van het terrein met water en kleinschalige bebouwing.

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

9

Er wordt daarmee een overgang gecreëerd van het grootschaliger bedrijventerrein naar de groene zone tussen Hulten en Haansberg. De ontwikkeling past binnen de Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Uitsnede Interim Omgevingsverordening

Afsprakenkader regio Hart van Brabant Recentelijk heeft Regio Hart van Brabant de nieuwe bedrijventerreinafspraken gepubliceerd waaruit blijkt dat er in de regio Tilburg zowel op het gebied van functioneel grootschalig als functioneel klein tot middelgroot een tekort is aan hard planaanbod. Indien er geen oplossing gevonden kan worden in de bestaande voorraad, dient aangetoond te worden dat er wordt voldaan aan een vraaggerichte ontwikkeling binnen een ‘groen’ (vraaggericht nu) of ‘oranje’ (vraaggericht toekomstige) locatie. Voorliggende locatie is in het afsprakenkader opgenomen als ‘oranje’ locatie. Waarmee het in principe voorstelbaar is deze locatie te herontwikkelen. Als voldaan wordt aan onderstaande voorwaarden wordt daarnaast ook voldaan aan de het aspect ‘vraaggericht ontwikkelen’: 1. Een bekende eindgebruiker of een intermediair met een bekende eindgebruiker; Er zijn twee bestaande logistieke bedrijven, TLogistics en Trexico geïnteresseerd om zich te vestigen op deze locatie. De 2e fase zal alleen ontwikkeld worden wanneer vraag is aangetoond. De vraag naar kantoor/bedrijfsunits is wel als wens aangegeven in het masterplan. 2. Die bereid is om een intentieovereenkomst te tekenen voor een locatie tegen de daar geldende marktprijzen; Met beide bedrijven is een intentieovereenkomst gesloten, waarin zij zich uitspreken de bebouwing en locatie te zullen afnemen.

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

10

3. Aantoonbaar kan maken dat hij voor de aankoop van de grond en voor het te realiseren bedrijfsgebouw de benodigde financiering heeft of kan krijgen; De gronden zijn reeds aangekocht. 4. Waarbij als enige ontbindende voorwaarde geldt het binnen het vooraf afgesproken tijdpad beschikbaar komen van de locatie (op basis van proceduretijden zoals gebruikelijk voor de planningsfase van de locatie); De locatie is fysiek beschikbaar. De procedure termijn is geen belemmering. 5. En waarvoor bij aanvang duidelijk is dat redelijkerwijs niet op bestaande bedrijventerreinen of bouwrijpe gronden ruimte geschikt is; Voornoemde bedrijven zijn lokale bedrijven met werknemers uit de directe omgeving. Op dit moment zijn er op de bestaande bedrijventerrein in de directe omgeving geen percelen of bedrijfsgebouwen van de gewenste grootte beschikbaar op locaties die een goede ontsluiting hebben op het regionaal, provinciaal en rijkswegennetwerk. 6. Bij de grondaankoop (of wijziging bestemmingsplan als ruimtevragende partij in eigen beheer en op eigen risico ontwikkelt) borgen bedrijf en gemeente aan de voorkant dat na het onherroepelijk worden van de omgevingsvergunning binnen een vooraf te bepalen periode de ontwikkeling is gerealiseerd.

Indien dat niet gebeurd is, dan heeft de gemeente een recht van terugkoop of wordt de bedrijfsbestemming weer omgezet naar de oorspronkelijke bestemming, waarbij het recht op planschade komt te vervallen. In de anterieure overeenkomst zal een maximale ontwikkelingsperiode worden vastgelegd om de gronden zo snel mogelijk als bedrijfslocatie beschikbaar te krijgen. Hiermee wordt voorkomen dat ‘bestemde’ bedrijfsgrond ontwikkeling van andere locaties in de weg staat. Daarnaast vraagt de regio een extra inspanning op het gebied van duurzaamheid en indien de inzet van arbeidsmigranten benodigd is dat eindgebruiker aantoonbaar kan voorzien in de huisvesting van deze arbeidsmigranten. 7. Energieneutraliteit op bedrijfsniveau is uitgangspunt. Bij de bedrijfsontwikkeling wordt energieneutraliteit nagestreefd. Zonnepanelen, gebruik van elektrische voertuigen, oplaadpalen voor elektrische auto’s. In het bouwplan worden de energieneutrale aspecten nader uitgewerkt. Het gebouw wordt ontworpen op de Breeam ambitie ‘Very Good’. 8. Het dakoppervlak van bedrijfsgebouw wordt, waar mogelijk, beschikbaar gesteld voor de opwek van energie. Op het dak van het bedrijfsgebouw worden zonnepanelen gerealiseerd om het (fossiele) energieverbruik zo laag mogelijk te houden. 9. In het geval van inzet van arbeidsmigranten is aantoonbaar voorzien in adequate huisvesting.

De twee bedrijven waarmee nu een intentieovereenkomst is gesloten geven aan óf op dit moment geen gebruik te maken van arbeidsmigranten óf dat er sprake is van arbeidsmigranten die zelfstandig of met hun gezin in de regio wonen. Huisvesting van arbeidsmigranten is niet aan de orde. 201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

11

Zoals hiervoor is beschreven kan voldaan worden aan de voorwaarden van bedrijfsvestiging buiten de bestaande bedrijventerreinen.

Quickscan uitvoeringsaspecten Er is een quickscan van de uitvoeringsaspecten uitgevoerd voor deze locatie, waarbij beoordeeld is welke onderzoeken noodzakelijk worden geacht om te komen tot een milieuplanologisch verantwoorde ontwikkeling. De onderzoeken zullen in het kader van de bestemmingsplanprocedure worden uitgevoerd. Met betrekking tot de genoemde aspecten is geen aanleiding aan te nemen dat één van de aspecten leidt tot onoverkomelijke belemmeringen voor het plan. -

Bodemkwaliteit: Het initiatief omvat geen uitbreiding van bebouwing en betreft geen bestemmingswijziging naar een gevoeliger functie. Het uitvoeren van een bodemonderzoek is in het kader van de bestemmingsplanprocedure niet noodzakelijk. Echter zal in het kader van de aanvraag om omgevingsvergunning echter toch een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740) dienen te worden uitgevoerd. Daarom wordt dit onderzoek binnenkort uitgevoerd.

-

Bedrijven en milieuzonering: Het initiatief ligt in de nabijheid van een woning aan de Achterstraat in Rijen. Bij de ontwikkeling dient rekening gehouden te worden met de minimale richtafstanden tot deze woning. In het kader van zorgvuldigheid wordt volledigheidshalve een akoestisch onderzoek industrielawaai uitgevoerd om aan te tonen dat er sprake is van een goed woon-en leefklimaat.

-

Externe veiligheid: Uit de berekening in de rapportage Externe veiligheid N282 Gemeente Gilze en Rijen (24 november 2015) van het plaatsgebonden risico is naar voren gekomen dat er in geen PR 10-6 contour aanwezig is. De hoogte van het groepsrisico wordt beïnvloed door de aard en intensiteit van het vervoer van gevaarlijke stoffen, de kenmerken van de weg en het aantal aanwezigen in het invloedsgebied van de weg. Door het nieuwe bedrijfsgebouw zal de personendichtheid toenemen. Dit zal beoordeeld worden.

-

Geluid wegverkeerslawaai: Het initiatief omvat geen nieuwe geluidgevoelige objecten. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek naar wegverkeer is niet noodzakelijk. Dit zal onderbouwd worden.

-

Luchtkwaliteit: Enerzijds moet aangetoond worden dat een ruimtelijke ontwikkeling niet leidt tot een (significante) overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen en anderzijds dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een goed verblijfsklimaat. Het initiatief past niet in de categorie “Niet in betekenende mate". Het initiatief draagt bij aan de hoeveelheid fijnstof in de lucht. Middels een luchtkwaliteitsonderzoek door een gespecialiseerd bureau wordt onderzocht of er een belemmering is voor voorliggende ontwikkeling.

-

Archeologie: Het plangebied ligt in een zone met een middelhoge/hoge archeologische verwachtingswaarde. Er geldt een vrijstelling voor onderzoek bij bodemingrepen tot 40 cm onder maaiveld over een oppervlakte van minder dan 250 m². Het initiatief overschrijdt deze grenzen. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek door een gespecialiseerd bureau is derhalve noodzakelijk.

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

12

-

Cultuurhistorie: Binnen het plangebied en in de directe omgeving liggen geen cultuurhistorische waarden waarvoor het initiatief een aantasting kan vormen. In de toelichting van het bestemmingsplan zal een onderbouwing worden opgenomen.

-

Natuurwaarden: - Gebiedsbescherming Stikstofdepositie Vrijwel alle ruimtelijke ontwikkelingen hebben een zekere mate van stikstofemissie tot gevolg. Onderzocht zal worden of die emissie tot een stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden leidt. Daarbij wordt zowel de bouwfase als de gebruiksfase bij meegenomen. - Soortenbescherming Bij ontwikkeling van het initiatief kunnen natuurwaarden in het gebied verstoord worden. Middels een quickscan natuurwaarden door een gespecialiseerd bureau wordt onderzocht of er een belemmering is voor voorliggende ontwikkeling.

-

Water - Watertoets: De watertoets bevat een beoordeling van het initiatief van de waterschapsbelangen en een berekening van der verwerking van het hemel- en afvalwater. Waterschapsbelangen Het initiatief ligt niet in een gebied met specifieke waterschapsbelangen, zoals waterkering, waterberging of waterwinning. Er zal hiervoor een onderbouwing worden opgesteld. Hemel- en afvalwater De behandeling van het hemel- en afvalwater moet plaatsvinden conform de eisen van gemeente en waterschap. Afhankelijk van de toename van het verhard oppervlak dient een meer of minder uitgebreide watertoets te worden verricht. Er zal een Waterplan voor het plan worden opgesteld.

-

Explosieven De mogelijke risico’s op achtergebleven Niet Gesprongen Explosieven (NGE) zullen worden onderzocht.

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

13

Verzoek Namens onze opdrachtgever verzoeken wij u vriendelijk een principe-uitspraak te doen om medewerking te verlenen aan een bestemmingsplanwijziging ten aanzien van bovengenoemd project. Correspondentie aangaande dit initiatief kan via ons bureau verlopen. De eventueel aan het principeverzoek verbonden legeskosten kunt u rechtstreeks bij de initiatiefnemer in rekening brengen: Van der Weegen Grondbank b.v. Ringbaan Oost 300 5018 AL TILBURG Vertrouwende u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben en uw reactie tegemoet ziende, verblijft, hoogachtend,

Hester van Griensven Bureau Verkuylen

Bijlagen: Bijlage 1: Inrichtingsschets plangebied (fase 1 en 2) Bijlage 2: Intentieovereenkomsten

201207 08120008 Principeverzoek Haansberg Park Rijen.docx

14