Afwegingennotitie sporthal Achter de Tuintjes

Afwegingennotitie Sporthal Achter de Tuintjes te Gilze

1. Inleiding In de projectvoorbereiding voor de renovatie/nieuwbouw van sporthal Achter de Tuintjes in Gilze doet zich een nieuwe ontwikkeling voor met vérstrekkende gevolgen, zowel voor de werkzaamheden als voor de financiën. De impact is dusdanig groot dat het college het noodzakelijk heeft gevonden om een pas op de plaats te maken en diverse alternatieven te bezien. Het resultaat daarvan is voorliggende afweegnotitie. De notitie kent de volgende opbouw. In paragraaf 2 worden de achtergrond en de benodigde additionele werkzaamheden beschreven. Paragraaf 3 bevat een overzicht van de mogelijke alternatieven. In paragraaf 4 wordt een korte inhoudelijke toetsing van de geschetste opties gepresenteerd. Paragraaf 5 gaat in op de financiën, zowel in termen van investering als jaarlijkse kosten. Ten slotte volgt in paragraaf 6 de finale afweging, uitmondend in een voorkeursalternatief dat middels bijbehorend raadsvoorstel kan worden bekrachtigd.

2. Extra werkzaamheden Achtergrond Zoals aangegeven in de raadsinformatiebrief van 9 november jl. is er in het voorbereidingstraject voor de renovatie/nieuwbouw van sporthal Achter de Tuintjes o.a. een akoestisch onderzoek uitgevoerd in de sportzaal. Daarbij is geconstateerd dat het firetdoek achter de houten lattenwand en het lattenplafond gedeeltelijk zijn vergaan. Uit nader onderzoek blijkt dat ook de minerale wol daarachter uiteenvalt. Om het firetdoek en de minerale wol te kunnen vervangen, moeten we een aantal aanvullende werkzaamheden uitvoeren: - De houten lattenwanden en het lattenplafond moeten worden verwijderd. - De in het plafond verwerkte stralingspanelen en dakventilatoren, welke voor de verwarming en ventilatie van de sporthal zorgen, moeten worden verwijderd. Beide onderdelen zijn de afschrijvingstermijn reeds gepasseerd. - De armaturen van de verlichting moeten worden verwijderd. - Door de intensieve werkzaamheden die op de sportvloer plaatsvinden, zal de toplaag van de vloer in de hal vervangen moeten worden. Daarnaast blijkt na een recente keuring van de sportinventaris dat een aantal onderdelen is afgekeurd en een groter aantal onderdelen de komende paar jaar aan vervanging toe is. Mogelijke gezondheidsrisico’s Minerale wol kan irritaties aan ogen en huid veroorzaken.

Wij hebben daarom zowel de GGD als de Omgevingsdienst Midden- en West Brabant gevraagd een luchtmeting uit te voeren. Beide instanties geven echter aan hier geen meerwaarde in te zien, omdat er geen normen voor zijn vastgesteld. In de Arbeidsomstandighedenwet zijn alleen normen vastgesteld voor personen die bedrijfsmatig met minerale wol werken. Er lijkt dus geen acuut gezondheidsrisico te zijn voor gebruikers van de hal.

Afwegingennotitie

Pagina 2 van 8 21 december 2021

Uitbreiding projectscope Het terugplaatsen van de reeds afgeschreven stralingspanelen en verwarmingselementen is technisch gezien geen optie. Nieuwe stralingspanelen zouden uiteraard een duurzame keuze moeten zijn, zoals stralingspanelen die op een lagere temperatuur werken en door middel van een extra warmtepomp worden verwarmd. Hiervoor is een aanpassing van de totale installaties van Achter de Tuintjes nodig. Dit roept de vraag op of de werkzaamheden en aanpassingen aan de sportzaal, die eigenlijk in de komende jaren pas waren voorzien, niet beter gelijktijdig met de beoogde renovatie meegenomen kunnen worden. Dit zou betekenen dat de projectscope moet worden uitgebreid. Om hier de juiste keuze in te kunnen maken, is in de aanbesteding een pas op de plaats gemaakt. Hiervan zijn de gebruikers van de sporthal op de hoogte gebracht. De bij dit project betrokken bouwkundig adviseur heeft samen met de clusters Gebouwenbeheer en Sportzaken van onze ABG-organisatie opnieuw gekeken naar alle onderdelen van de sportzaal. Daarbij is geïnventariseerd welke werkzaamheden en vervangingen er de komende jaren nodig zijn en welke investering daarmee gemoeid is.

Naast de eerdergenoemde onderdelen gaat het om: • Totale vernieuwing van de technische installaties; • Vervanging van de ophijsbare scheidingswand; • Vervanging van de verlichting, deze voldoet nu niet aan eisen van NOC*NSF; • Verbetering van de ruimtelijke akoestiek; • Totale vernieuwing van de sporttechnische inventaris. De extra investering als gevolg van de hierboven beschreven extra werkzaamheden worden geraamd op € 1,5 miljoen (technisch/bouwkundig) plus € 0,4 miljoen (wand, vloer, inventaris) .

3. Heroverweging De hierboven beschreven werkzaamheden zijn ingrijpend en vergen een forse extra investering. Om deze reden heeft de projectwethouder opdracht gegeven een drietal alternatieve scenario’s te verkennen: A. Het strippen en daarna opnieuw opbouwen van de sportzaal waarbij de staalconstructie, tribune en begane grondvloer van de sportzaal blijven staan. Dit in combinatie met de reeds voorgenomen (ver)nieuwbouw van de laagbouw. B. Complete nieuwbouw van het totale sportcomplex, hetzij op de bestaande locatie, hetzij op een nieuwe locatie. Aldus ontstaan er 4 scenario´s die in deze heroverweging worden betrokken: Scenario 1: uitvoering van de strikt noodzakelijke extra werkzaamheden als ´plus´ op het bestaande plan; Scenario 2: naast het bestaande plan voor de laagbouw, de sportzaal geheel strippen en vervolgens opnieuw opbouwen; Scenario 3: nieuwbouw op de huidige locatie; Scenario 4: nieuwbouw op een andere locatie.

Afwegingennotitie

Pagina 3 van 8 21 december 2021

Het onderstaande stroomschema vertaalt de te maken afweging:

Actuele situatie

Gaan we door op de ingeslagen weg?

Ja

Scenario 1: Toevoeging noodzakelijke extra werkzaamheden

Nee

Alternatief plan

Scenario 2: Strippen en heropbouw sportzaal en (ver)nieuwbouw laagbouw

Nieuwbouw

Scenario 3: Huidige locatie

Scenario 4: Locatie elders

4. Toetsing eerdere uitgangspunten Bij de eerdere besluitvorming door de gemeenteraad omtrent de reikwijdte van het project stond een aantal uitgangspunten voorop: a. Gebruikers zijn tevreden over de huidige wedstrijdruimte, ondanks de leeftijd van de hal. b. Het is de wens van gebruikers om tijdens de verbouwing door te blijven sporten. c. Het aantal sportzaaldelen in Gilze is voldoende. d. Sporthal Achter de Tuintjes is goed bereikbaar voor het bewegingsonderwijs. e. De centrale locatie in Gilze wordt als zeer prettig ervaren. f. De gemeenteraad heeft een taakstellend krediet beschikbaar gesteld.

Afwegingennotitie

Pagina 4 van 8 21 december 2021

Hieronder beschrijven we de belangrijkste gevolgen voor deze uitgangspunten, in het bijzonder voor de hierboven genoemde punten b, d en f: Doorsporten Welke keuze nu ook gemaakt wordt, tijdens de werkzaamheden die we momenteel voorzien kan de sporthal niet in gebruik blijven. Daarvoor zijn de benodigde werkzaamheden te ingrijpend. Het bewegingsonderwijs en de verenigingen moeten tijdelijk ergens anders worden ondergebracht. Een eerste quickscan laat zien dat er niet voldoende ruimte in de gemeente beschikbaar is binnen bestaande sportaccommodaties. Er zal dus naar een alternatief gezocht moeten worden, bijvoorbeeld in de vorm van een tijdelijke blaashal. We houden rekening met een extra kostenpost van € 235.000. Alleen bij complete herbouw op een nieuwe locatie blijft het mogelijk door te sporten op de huidige locatie. Bewegingsonderwijs De gemeente moet bewegingsonderwijs faciliteren binnen een straal van maximaal 1 kilometer vanaf de scholen. De huidige locatie van Achter de Tuintjes bevindt zich ruimschoots binnen deze afstand. Een alternatieve herbouwlocatie is niet eenvoudig te vinden. Op dit moment lijkt sportpark Verhoven de enige reële mogelijkheid. Deze ligt echter op zo’n 1.400 meter van beide scholen. Een verplaatsing naar deze locatie zou inhouden dat er een extra zaaldeel dicht bij de scholen gerealiseerd moet worden.

Een mogelijke locatie in Gilze-zuid vraagt om extra onderzoek en wijziging van het bestemmingsplan aldaar. Taakstellend budget Het door de gemeenteraad gevoteerde uitvoeringskrediet is gebaseerd op een investeringsraming (prijspeil september 2020) waar per jaar rekening gehouden is met 1,5% prijsstijging. Op het moment van het raadsbesluit lag dit in de lijn van de verwachtingen. De prijzen van bouwmaterialen zijn het afgelopen jaar echter extreem gestegen. Op dit moment moeten we rekening houden met prijsstijgingen van 15 tot 20 % per jaar. Daarnaast stijgen door een nijpend tekort aan gekwalificeerd personeel ook de loonkosten excessief. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar bedraagt de prijsstijging voor loon- en materiaalkosten gemiddeld iets meer dan 7% (BDB-index cijfers). Om zo goed mogelijk te voldoen aan de opdracht van de gemeenteraad om binnen het taakstellend budget te blijven, is een flinke bezuiniging doorgevoerd. Ondanks deze bezuiniging verwachten we € 500.000 tekort te komen. Herstel esthetische kwaliteit Het oorspronkelijke ontwerp van Grosveld, Bekkers en Van der Velde is opgebouwd rond circulariteit door middel van de toepassing van hout en houtconstructies. Het gebouw ontleent zijn structuur aan de houten constructie, die zowel in de gevels als in het interieur afleesbaar is.

Het houten casco en de houten gevels schikken zich naar de omliggende bomen en het groene plein-landschap en dragen bij aan de biodiversiteit van de locatie. In het vanwege bezuinigingen (zie voorgaande alinea) aangepaste ontwerp zijn alle houtconstructies vervangen door traditionele bouwmaterialen en bouwmethoden. De houten gevels zijn merendeels vervangen door staalplaat. De verschillende impressies van het huidige ontwerp (V2) en het oorspronkelijke ontwerp (V1) spreken hierbij voor zich. Afwegingennotitie

Pagina 5 van 8 21 december 2021

Om de esthetische kwaliteit terug te brengen richting het oorspronkelijke ontwerp is een aanvullend budget van € 200.000 nodig. Tabel 1: Samenvatting afwegingen inhoudelijk Gebruik tijdens de realisatie Tijdelijke voorzieningen bewegingsonderwijs Locatiemogelijkheden binnen 1 km van de scholen Duurzaamheid gasloos energieneutraal circulariteit

Scenario 1 Nee Ja Ja Ja Nog niet Ja

Scenario 2 Nee Ja Ja Ja Nog niet Ja

Scenario 3 Nee Ja Ja Ja Ja Ja

Scenario 4 Ja Nee Onbekend Ja Ja Ja

5. Financiële gevolgen Huidig beschikbaar krediet Op 11 februari 2021 heeft de gemeenteraad een uitvoeringskrediet van € 4.112.000 beschikbaar gesteld voor de renovatie / nieuwbouw van sporthal Achter de Tuintjes in Gilze. Meerkosten Een uitbreiding van de projectscope levert het onderstaande financiële beeld op: Tabel 2: Extra investering (bedragen excl. BTW) Bouwkundige kosten Prijsontwikkeling

Scenario 1 €1.500.000 € 500.000

Scenario 2 € 2.200.000

Inventaris Herstel esthetische kwaliteit Totaal Tijdelijke voorziening (blaashal)

€ 400.000 n.v.t. € 2.400.000 € 235.000

€ 400.000 € 200.000 2.800.000 € 235.000

Scenario 3

Scenario 4

€ 8.600.000

€ 8.600.000

€ 235.000

n.v.t.

Bij de prijsontwikkeling is uitgegaan van start uitvoering van de bouwwerkzaamheden in het vierde kwartaal van 2022. In de scenario’s 2, 3 en 4 is uitgegaan van all-in prijzen tegen dezelfde datum. Extra kapitaallasten Op dit moment is sprake van vier verschillende scenario’s (zie paragraaf 3). Hieronder staat per scenario weergegeven: • Het investeringsbedrag; • Een (grove) inschatting van de gemiddelde kapitaallasten gebaseerd op een gemiddelde afschrijvingstermijn van 25 jaar; • De extra kapitaallasten ten opzichte van het bedrag dat al gereserveerd is in de begroting.

Afwegingennotitie

Pagina 6 van 8 21 december 2021

Tabel 3: Extra kapitaallasten excl. tijdelijke voorzieningen Scenario 1 Totale investering excl. BTW € 6.512.000 Krediet al beschikbaar gesteld door raad -/- € 4.112.000 Extra benodigd krediet excl. BTW € 2.400.000 Gemiddelde kapitaallasten extra krediet (*) € 96.000 Stelpost al opgenomen in MIP begroting -/- € 37.500 2022 Extra gemiddelde kapitaallasten (*) per jaar € 58.500

Scenario 2 € 6.912.000 -/- € 4.112.000 € 2.800.000 € 112.000 -/- € 37.500

Scenario 3 € 8.600.000 -/- € 4.112.000 € 4.488.000 € 180.000 -/- € 37.500

Scenario 4 € 8.600.000 -/- € 4.112.000 € 4.488.000 € 180.000 -/- € 37.500

€ 74.500

€ 142.500

€ 142.500

(*) Dit betreft een grove schatting op basis van een gemiddelde afschrijvingstermijn van 25 jaar. Op basis van een specifieke investeringsopzet moeten de exacte kapitaallasten worden bepaald op basis van de componentenmethode. De werkelijke kapitaallasten wijken aldus af van dit genoemde gemiddelde als gevolg van de componentenmethode met ieder hun eigen afschrijvingstermijn. Daarnaast heeft de fasering van het project invloed op de werkelijke kapitaallasten. In bovenstaande tabel is geen rekening gehouden met de eenmalige kosten van een tijdelijke voorziening (blaashal) waarvan de kosten worden geraamd op plm. € 235.000. Mogelijke dekking De meerjarenbegroting 2022 van de gemeente Gilze en Rijen is op dit moment niet meerjarig sluitend. Het jaar 2023 laat nog een overschot zien van € 77.000, maar voor de jaren 2024 en 2025 is sprake van een tekort van respectievelijk -/- € 819.000 en -/- € 227.000. De extra kapitaallasten van bovengenoemde (extra) investeringen kunnen dus niet worden opgevangen binnen de huidige begroting. Er is hiermee op dit moment geen dekking voor de investering. Wel is er in het investeringsplan van de begroting 2022, vooruitlopend op specifieke besluitvorming, al € 750.000 extra gereserveerd voor dit project.

Het gaat om structureel € 37.500 met ingang van 2023 (gebaseerd op een afschrijvingstermijn van gemiddeld 20 jaar en gereed komen van het project in 2022). Extra duurzaamheidsmaatregelen Voor een eerlijke vergelijking zijn we zowel bij scenario’s 2, 3 en 4 uitgegaan van een gasloos sportcomplex. Bij volledig nieuwbouw zou de keuze ‘energieneutraal’ mogelijk zijn. Deze laatste stap vraagt om extra investeringen zoals een trafostation en zonnepanelen. Deze zijn nog niet in de investering opgenomen. Bij scenario 2, het strippen van de hal, is de vraag of de staalconstructie geschikt is om de stap naar energieneutraal te realiseren. Hiervoor zijn verdere berekeningen nodig. Normaal gesproken zouden we wensen/investeringen, waarvoor op dit moment geen dekking is, meenemen tijdens de integrale afweging bij de perspectiefnota 2023. Als we deze lijn vasthouden betekent dit echter dat er geen besluitvorming kan plaatsvinden voor de zomer van 2022. Het projectteam zou voorlopig ontbonden worden. Daarbij stijgen de bouwkosten nog steeds. Vanwege redenen eerder genoemd in deze afwegingsnotitie willen we voor dit project een ander traject bewandelen.

Afwegingennotitie

Pagina 7 van 8 21 december 2021

6. Conclusie en voorstel Doorgaan op de ingeslagen weg is geen optie; met de kennis van nu ligt het voor de hand om ook de renovatie aan de binnenzijde van de wedstrijdhal op te pakken. Het verschil in investering tussen scenario 1 en 2 blijkt dusdanig klein dat investeren in een bestaande hal van 40 jaar oud wat het college betreft geen reële optie is. Bij scenario 1 blijf je investeren in een bestaande hal. Het risico dat we tijdens de renovatie opnieuw onvoorziene zaken tegenkomen is groter dan wanneer we de hal compleet strippen en opnieuw opbouwen. Complete nieuwbouw vraagt om een grotere investering. Hoewel bij herbouw op een nieuwe locatie geen kosten gemaakt hoeven te worden voor tijdelijke huisvesting, sluit dit scenario niet aan bij de wensen van de gebruikers. Alles afwegende stelt het college de gemeenteraad voor de projectscope uit te breiden, scenario 2 (het strippen van de sporthal) verder uit te werken en in de raadsvergadering van maart 2022 met een uitgewerkt voorstel te komen, inclusief de opties voor dekking.

Afwegingennotitie

Pagina 8 van 8 21 december 2021