7. Verslag omgevingsdialoog
Tekst van het document
VERSLAG OMGEVINGSDIALOOG
Project: Tuinstraat 33 Datum: 17 juli 2024 Initiatiefnemer: Medd Groep B.V.
Beschrijving plan Het planvoornemen bestaat uit de transformatie van een voormalig fabriekspand van ca. 3.250 m2 tot woongebouw met 16 appartementen. Om ruimte te creëren worden de naoorlogse aanbouwen / bedrijfshallen gesloopt. Het oorspronkelijk metselwerk pand uit 1928 wordt behouden en uitgebreid met kleinschalige nieuwbouw aan de noord- en oostzijde. Zo wordt ruimte gecreëerd voor 16 appartementen, 8 stuks op de begane grond en 8 stuks op de verdieping. Het betreft appartementen voor de verhuur in de prijscategorie middenhuur en vrije sector. Vanwege de cultuurhistorische waarde van de oorspronkelijke bebouwing is het uitgangspunt om grotendeels de originele karakteristieken en uitstraling van de bebouwing te behouden of terug te brengen. De nieuwbouw is een moderne expressie van fabrieksarchitectuur. Voor de herinrichting van het bijbehorende terrein wordt aangesloten op het industriële karakter door het gebruik van robuuste materialen. Naast de benodigde verharding worden bomen, hagen, plantenbakken en bloemrijk grasland voorzien voor een aangenaam woon- en leefklimaat. Met de realisatie van 26 parkeerplaatsen op eigen terrein wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling.
Proces In verband met de buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA) voor bovenstaand project is een omgevingsdialoog gevoerd. Er is gekozen voor een schriftelijke dialoog om de omwonende op de hoogte te brengen van de plannen en te enthousiasmeren. De impact op de omgeving is klein, de ontwikkeling ligt volledig op eigen terrein en de verkleuring van bedrijventerrein naar wonen heeft hoofdzakelijk een positieve impact op de woonwijk. Voor de omgevingsdialoog is een participatiegebied bepaald dat bestaat uit de bedrijven en woningen in het bouwblok rond de fabriek en de woningen die zijn gelegen tegenover de inrit tot het gebied. In totaal gaat het om 59 adressen, deels woningen, deels bedrijven en / of instellingen. Het participatiegebied is toegevoegd als bijlage.
Middels de informerende brief zijn omwonenden in de gelegenheid gesteld om hun zorgen te delen en suggesties te doen. Gezien de ligging van enkele woningen aan het huidige fabrieksterrein, hebben we deze bewoners aanvullende informatie ontvangen ten aanzien van de terreininrichting en de aansluiting van hun perceel op het terrein. De brieven zijn bezorgd op 26 juni 2024. De reacties die per mail zijn ontvangen en beantwoord, zijn als bijlage toegevoegd aan dit verslag. Naar aanleiding van de brief zijn op verzoek van enkele omwonenden twee gesprekken op locatie geweest voor een nadere toelichting. Een gesprek met de bewoners van Tuinstraat 23-31 op 4 juli 2024 en een gesprek met enkele bewoners uit de Clausstraat op 10 juli 2024. De gespreksnotities zijn als bijlage toegevoegd aan dit verslag Het volledige verslag is ter goedkeuring verzonden aan de omwonenden die hebben gereageerd op de informerende brief. Met de afronding van dit verslag is de omgevingsdialoog gevoerd, zoals benodigd in het kader van de aanvraag buitenplanse omgevingsplanactiviteit (BOPA). Dat neemt niet weg dat vanuit de buurt de behoefte kan zijn voor meer informatie en dat specifieke zaken nog nader afgestemd dienen te worden. Gedurende de planvormingsfase kan contact worden opgenomen met architect. Gedurende de uitvoering ontvangen omwonenden de contactgegevens van de aannemer en / of initiatiefnemer.
Conclusie Naar aanleiding van de informerende brief zijn diverse vragen gesteld. De meeste vragen hebben betrekking op behoud van privacy, erfafscheidingen, de terreininrichting en communicatie gedurende het proces. Gedurende de omgevingsdialoog zijn enkele verzoeken gedaan. De reacties die hebben geleid tot wijzigingen / aanvullingen in het ontwerp staan hieronder opgesomd. Het betreft hoofdzakelijk kleine aanpassingen van de terreininrichting. Tevens zijn zonnediagrammen opgesteld om inzicht te geven in de schaduwwerking van de nieuwe ontwikkeling in vergelijking met de bestaande bebouwing. De bezonningsdiagrammen geven geen aanleiding voor wijzigingen in het ontwerp. Wijzigingen/aanvullingen n.a.v. omgevingsdialoog: • De vier extra parkeerplaatsen ten westen van het fabriekspand zijn gereserveerd voor de bewoners van Tuinstraat 25-31. De parkeerplaatsen worden toegewezen en aangeduid met een bordje met huisnummer. • Bij beide entrees (tussen Tuinstraat 23 en 35 en tussen tuinstraat 35 en 37) wordt een bordje geplaatst met de tekst ‘privé terrein’. • Er wordt een mantelbuis aangebracht onder de parkeerplaatsen om op een later tijdstip een laadpaal te kunnen plaatsen tegen de gevel van het fabriekspand (tussen twee ramen). • Voorde boom nabij de woningen van Tuinstraat 25-31 wordt een type gekozen met een maximale groeihoogte van 6 meter (boom van 3 e grootte).
Gezien de goothoogte van ca. 3 meter en de afstand van de boom tot aan de gevel van ca. 8 meter, is de belemmering op de zonnepanelen zeer beperkt • Stelconplaten aan de westzijde van het fabriekspand worden vervangen door klinkerbestrating. Aan de voorzijde blijven de stelconplaten gehandhaafd.
•
• •
Initiatiefnemer gaat langs de achtererfgrens van Clausstraat 6 t/m 20 leilindes plaatsen met stamhoogte 2 meter en max. groeihoogte 3-4 meter, op voorwaarde dat al deze bewoners het voorstel steunen. Immers, het plaatsen van sporadisch leilindes doet afbreuk aan het totaalplan. T.p.v. de fietsenstalling worden geen leilindes geplaatst. Voor de meest noordelijke boom nabij de erfgrens wordt een type gekozen met een maximale groeihoogte van 4,5 meter (boom van 3e grootte) of de boom vervalt / wordt verplaatst naar een positie voor het fabriekspand, waarbij het geen belemmering vormt voor zicht op de kerk. De hoek van het terrein achter Clausstraat 20 is nu in gebruik als private tuin van deze bewoners. Deze situatie wordt gehandhaafd en deze hoek wordt daarmee verder niet meegenomen in de nieuwe ontwikkeling.
Bijlagen + Bijlage 1: Participatiegebied + Bijlage 2: Bewonersbrief omwonenden + Bijlage 3: Bewonersbrief inspraak terreininrichting + Bijlage 4: Gespreksnotitie Tuinstraat 23-31, 4 juli 2024 + Bijlage 5: Gespreksnotitie Clausstraat, 10 juli 2024 + Bijlage 6: Beantwoording ontvangen reacties + Bijlage 7: Foto’s belendingen bestaande situatie + Bijlage 8: Zonnediagrammen
Bijlage 1: Participatiegebied
1
27
3
37
ADRESSEN Tuinstraat 36 - 52 (even) Tuinstraat 17 - 37, 37a, 39 - 43 (oneven) Kloosterstraat 2 - 6, 6a, 8 - 20 (even) Burg. Sweensplein 30, 31, 32, 32a, 32b, 32c, 32d, 33, 34 en 35 Margrietstraat 2 Clausstraat 4 - 32 (even)
Margrietstraat 36
32
30
28
34
12A 12
Burgemeester Sweensplein 31
36
Kerkpad
34
35
32D
33
4
2B
2A
2
6
14 14A
10
8
30
RENVOOI
32
bebouwing
30
32A
ontwikkellocatie 1
32B
omgevingsdialoog informerende brief
3
20 18
23 21
26
19
24
17
22
5
4
32
28
6
32C
16
7
8
9
10
14
13
8
18
6A
6
straa
16
15
Claus
10
15
t
14
Bernhardstraa
12
12
t
11
Kloosterstraat
omgevingsdialoog inspraak terreininrichting
17
13
19
11
21
9
20 18
16 14
20 31
22
4
29
24
2
27
33
13-15
23
7
12
5
10
25 27 26
25
3
29
37A
8
28
6
30
11-11F 32
17
4
19
21
23
35
Tuinstraat
37
39
41
43 47
Tuinstraat 14
18
20
22
26
32
24
34
36
38
40
51
53
55
57
42
44
46
48
50
56
58
60
60A 6
2
64
68
34 32
10
54
52
50
30 47 45
61
63
65
67
28
52A 52B 52C 52D
54A 54B 54C 54D 54E 54F 54G
69
66
56
1-83
59
52 54
Architect Aartsplein
49
70
72
74
76
78
80
82
N
27 28 25
23607 Dr. Hub van Doorneweg 173 5026 RD TILBURG
T. +31 (0)13 2032293 INFO@DRPLUSARCHITECTEN.NL
WWW.DRPLUSARCHITECTEN.NL DRPLUSARCHITECTEN
Situatie omgevingsdialoog I DO.021 A3 | SCHAAL 1:1000 03.06.2024
Bijlage 2: Bewonersbrief omwonenden
Onderwerp: ontwikkeling Tuinstraat 33 Tilburg, 19 juni 2024 Beste buurtbewoner / eigenaar, Graag willen wij u informeren over het planvoornemen aan de Tuinstraat 33 te Rijen (zie bijlage het plangebied). Een initiatief van Medd Groep b.v. Het planvoornemen bestaat uit de transformatie van een voormalig fabriekspand van ca. 3.250 m2 tot woongebouw met 16 appartementen. Om ruimte te creëren worden de naoorlogse aanbouwen / bedrijfshallen gesloopt. Het oorspronkelijk metselwerk pand uit 1928 wordt behouden en uitgebreid met kleinschalige nieuwbouw aan de noorden oostzijde. Zo wordt ruimte gecreëerd voor 16 appartementen, 8 stuks op de begane grond en 8 stuks op de verdieping. Het betreft appartementen voor de verhuur in de prijscategorie middenhuur en vrije sector. Vanwege de cultuurhistorische waarde van de oorspronkelijke bebouwing is het uitgangspunt om grotendeels de originele karakteristieken en uitstraling van de bebouwing te behouden of terug te brengen. De nieuwbouw is een moderne expressie van fabrieksarchitectuur. Voor de herinrichting van het bijbehorende terrein wordt aangesloten op het industriële karakter door het gebruik van robuuste materialen. Naast de benodigde verharding worden bomen, hagen, plantenbakken en bloemrijk grasland voorzien voor een aangenaam woon- en leefklimaat.
Met de realisatie van 26 parkeerplaatsen op eigen terrein wordt voldaan aan de parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling. Na meerdere gesprekken met de gemeente Gilze en Rijen hebben zij zich positief uitgesproken over het planvoornemen. Wij zijn nu voornemens om voorliggend ontwerp uit te werken en de benodigde vergunningen aan te vragen. Voorafgaand aan de aanvraag vergunning willen we u in de gelegenheid stellen om kennis te nemen van het planvoornemen en u in staat stellen om opmerkingen, vragen en/of wensen met ons te delen. Wij willen u vragen om dit binnen twee weken via het e-mailadres jasper@drplusarchitecten.nl aan ons kenbaar te maken. Wij verzamelen de reacties, zullen de vragen beantwoorden en aangeven of de reacties invloed hebben op het ontwerp. De gemeente verwacht van ons dat wij de ontvangen reacties opnemen in een notitie die als bijlage wordt toegevoegd aan de vergunningaanvraag. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Als u naar aanleiding van deze brief nog vragen heeft dan kunt u contact opnemen via bovenstaand e-mailadres.
Met vriendelijke groet,
Jasper Ruinard architect
Impressie voorgevel nieuw met nieuwe terreininrichting
Impressie bovenaanzicht
Voorgevel
Oostgevel
Westgevel Situatietekening
Bijlage 3: Bewonersbrief inspraak terreininrichting
Onderwerp: ontwikkeling Tuinstraat 33 Tilburg, 19 juni 2024 Beste buurtbewoner / eigenaar, U heeft van ons een informerende brief ontvangen over het planvoornemen aan de Tuinstraat 33 te Rijen. Aangezien uw woning direct grenst aan het plangebied, willen we samen optrekken om een betere woon- en leefomgeving te maken. In de bijlage treft u ons voorstel aan voor de nieuwe terreininrichting. 1.
Tuinstraat 25-31: a. De vier grondgebonden woningen liggen aan een doodlopende straat, omheind met een stalen hekwerk. Ons voorstel is om het stalen hekwerk te verwijderen en meer ruimte te creëren voor de bewoners van Tuinstraat 25-31 voor het parkeren. In de nieuwe terreininrichting is het mogelijk om voor iedere woning één vaste parkeerplaats te voorzien tegen de gevel van het fabriekspand. b. Het is op deze wijze tevens mogelijk om een kleine voortuin te creëren tegen de voorgevel. c. De eigenaar van Tuinstraat 35 krijgt recht van overpad over uw percelen om met een camper de standplaats in de steeg te bereiken. d. Uw woning wordt visueel onderdeel van het nieuwe plan en krijgt een kwalitatieve meerwaarde.
2.
Tuinstraat 35: a. Door de keermogelijkheid halverwege de steeg kunnen bewoners van Tuinstraat 25-31 vooruit naar de openbare weg te rijden. b. De standplaats van de camper is direct bereikbaar via de steeg links van uw woning. c. Rond de woning wordt een aantrekkelijk gebied ingericht met veel groen.
3.
Tuinstraat 37/37a: a. De trafo is direct bereikbaar vanaf de toegangsweg. Er is voldoende ruimte voor Enexis voor onderhoud. b. De tuin van woning 37 is met een pad direct bereikbaar vanaf de toegangsweg. c. Rond de woning wordt een aantrekkelijk gebied ingericht met veel groen.
Wij horen graag of u medewerking wilt verlenen aan ons voorstel. Dit kunt u ons laten weten door een e-mail te sturen naar jasper@drplusarchitecten.nl. Vermeld in de e-mail uw naam, adres en telefoonnummer zodat we contact met uw op kunnen nemen. Indien u nog vragen of suggesties heeft, kunt u dit aangeven in de e-mail of contact opnemen met ons kantoor. Met vriendelijke groet,
Jasper Ruinard architect
Deze brief is verzonden aan de bewoners van: Tuinstraat 25, 27, 29, 31, 35, 37a en 37
VOORLOPIG ONTWERP TUINSTRAAT RIJEN
MEI 2024
Reservering Camper
B
4.1
2.7
4.3
3.3
3.1
3.3
4.4
A
WP MV
MV WP
WM
WM
WP MV
WM
WM
MV WP
WP MV
WM
WM
MV WP
WM
4.4
at
Tuinstra
WM
4.2
WP MV
MV WP
1.1
B'
2.3
2.2
4.3
C
3.5 3.3
2.8
4.2
3.2 3.1
4.2
3.4
3.3
A'
2.5
4.3
2.6
2.1
4.1
3.3
Reservering Kratten
3.3 2.4
1.3
4.5
4.3 4.2
3.2
1.2
3.4
(1)
BEBOUWING
(2)
PLEKKEN EN TERRASSEN
1.1 1.2 1.3
Woningen Fietsenstalling Container ruimte
2.1
Terras aan de woning, betontegels Entree, gebakken klinkers Plein, stelconplaten Rijbaan, gebakken klinkers parkeerplaats, Grasbetontegels Steeg, gebakken klinkers Erf, Gebakken klinkers Toegangspad woning
2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8
1:200
STUDIO REDD Abcovenseweg 21c 5051 PT Goirle +31 (0)13 744 00 97 info@studioredd.nl www.studioredd.nl LET OP! Dit is geen werktekening. Alle afmetingen dienen in het werk gecontroleerd te worden.
C'
(3)
BEPLANTING
(4)
OBJECTEN EN MEUBILAIR
3.1 3.2 3.3
Boom, enkelstammig Boom, meerstammig Border met vaste planten en/ of grassen en heesters Haag, hoog Plantenbak, cortenstaal
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
Paaltoparmatuur Boomspot Wandarmatuur Bank Fietsnietjes
3.4 3.5
Bijlage 4: Gespreksnotitie Tuinstraat 23-31, 4 juli 2024
GESPREKSNOTITIE
Project: Tuinstraat 33, Rijen Datum gesprek: 4 juli 2024 Datum verslag: 17 juli 2024 Initiatiefnemer: Medd Groep B.V. Aanwezigen: bewoner Tuinstraat 23 vertegenwoordiger bewoner Tuinstraat 25 bewoner Tuinstraat 27 bewoner Tuinstraat 29 bewoner Tuinstraat 31 Dhr. J. Ruinard - architect Afgemeld: Inleiding Na ontvangst bij de bewoners van Tuinstraat 33 wordt door de architect een korte toelichting gegeven op het initiatief, de initiatiefnemer, het gebouwontwerp, de beoogde doelgroep en tot slot de terreininrichting. Met name over het laatste hebben de bewoners enkele vragen. Deze zijn hieronder beschreven en er is toegelicht welke invloed het heeft op het ontwerp. Tevens komt in het gesprek aan het licht dat Tuinstraat 23 de voormalige directeurswoning is van het fabriekscomplex en Tuinstraat 25-31 de bijbehorende arbeiderswoningen. Dit is informatie die uit de bouwhistorische verkenning niet naar voren is gekomen, maar wel bijdraagt om met de nieuwe terreininrichting het oorspronkelijke ensemble bij elkaar te brengen. Reacties bewoners •
De bewoner van Tuinstraat 35 heeft recht van overpad gekregen op Tuinstraat 33 voor het stallen van zijn camper ter hoogte van achterkant Kloosterstraat 6. In het nieuwe ontwerp heeft het de voorkeur om de camper via de steeg tussen Tuinstraat 23 en Tuinstraat 35 te laten rijden. Bewoners geven aan dat deze route over hun eigendom loopt wat niet de voorkeur heeft. Architect geeft aan dat het voordeel van deze route is dat het voorplein veel groener kan worden ingericht, wat leidt tot een mooiere leefomgeving voor zowel de nieuwe bewoners als de omwonenden. Bovendien betreft het een persoonlijk recht van overpad dat niet overdraagbaar is aan andere personen. Op termijn zal deze route niet meer gebruikt worden voor de camper. Bewoners gaan akkoord met de voorgestelde route van de camper op voorwaarden dat zij een afschrift ontvangen van het document waarin deze afspraak is vastgelegd. ACTIE
•
•
•
•
• • •
•
•
Voor Tuinstraat 25 t/m 31 worden vier parkeerplaatsen gerealiseerd tegen de gevel van Tuinstraat 33. Het heeft de voorkeur van de bewoners om de plekken toe te wijzen aan de betreffende woningen middels een aanduiding met (huis)nummer, zodat ze niet gebruikt worden door derden. Architect overlegt met initiatiefnemer op welke wijze we in deze wens kunnen voorzien. ACTIE Gezien de ontwikkeling van elektrische auto’s willen de bewoners de mogelijkheid houden om de parkeerplaatsen te voorzien van een laadvoorziening zonder kabels over de weg vanuit de woning. In overleg met de initiatiefnemer zal gekeken worden naar b.v. een leidingdoorvoer / mantelbuis onder de bestrating voor een toekomstige laadvoorziening. ACTIE Enkele bewoners geven aan niet de behoefte te hebben aan een geveltuintje. Architect legt uit dat door de nieuwe indeling met de parkeerplaatsen de ruimte en suggestie wordt geboden om een geveltuin aan te leggen, maar dat het aan de bewoners zelf is om hier voor te kiezen en deze aan te leggen. Bewoners vragen zich af of de huidige terreininrichting en openheid niet leidt tot meer verkeersbewegingen over hun eigendom. Architect geeft aan dat dit niet de verwachting is. De toegangen van de woningen, de parkeervoorziening en de fietsenstalling liggen aan de oostzijde van de nieuwe ontwikkeling De meest logische route voor zowel auto’s als fietsers is via de hoofdentree.
Door de inrichting met plantenbakken op het voorplein zijn auto’s sowieso uitgesloten om die route te nemen. Sporadisch zullen voetgangers wel gebruik maken van de steeg tussen Tuinstraat 23 en Tuinstraat 35, maar het is niet de verwachting dat dit tot hinder gaat leiden van de huidige bewoners. Bewoners zouden graag zien dat het ‘fabrieksterrein’ bij beide entrees wordt aangeduid als privaat terrein. Architect geeft aan dit te overleggen met de initiatiefnemer. ACTIE Het type boom op het voorplein nabij de woningen Tuinstraat 25-31 graag beperkt in hoogte. Architect geeft aan dit te voor te leggen aan de landschapsarchitect. ACTIE Bewoners vragen zich af waarom is gekozen voor stelconplaten als verharding. Architect geeft aan dat er is gekozen voor een robuust en industrieel karakter met groen. Met de stelconplaten komt het fabriekspand op een voorplein te staan en is er onderscheid met de wegen. Bewoners zien graag de stelconplaten aan de westzijde vervangen worden door klinkers voor meer eenheid met de straat. Architect denkt dat het historische bestaande straatprofiel dan verloren gaat, maar zal het voorstel voorleggen aan de landschapsarchitect.
ACTIE Bewoners vragen zich af hoe wordt om gegaan met eventuele schade door de bouwwerkzaamheden? Voor aanvang van de sloop- en bouwwerkzaamheden wordt een nulmeting uitgevoerd bij de omliggende panden door een deskundige onafhankelijke partij. Indien eigenaren schade constateren, kan door middel van de nulmeting achterhaald worden of de schade is ontstaan door de bouwwerkzaamheden. Vervolgens kan een schadeclaim worden ingediend bij de aannemer die hiervoor is verzekert. Bewoners zouden graag de historische foto van het complex ontvangen die is opgenomen in het ontwerpboek van Studio Redd. Architect geeft aan deze toe te sturen. ACTIE
Terugkoppeling n.a.v. bovenstaande acties • •
• • •
• •
Initiatiefnemer zal een kopie van het persoonlijk recht van overpad verzenden aan de bewoners Tuinstraat 23-31 en daarmee voldoen aan de door hen gestelde voorwaarden. De vier extra parkeerplaatsen ten westen van het fabriekspand zijn uitsluitend voor de bewoners van Tuinstraat 25-31. De parkeerplaatsen worden toegewezen en aangeduid met een bordje met huisnummer op volgorde. Er wordt een mantelbuis aangebracht onder de parkeerplaatsen om op een later tijdstip een laadpaal te kunnen plaatsen tegen de gevel van het fabriekspand (tussen twee ramen). Bij beide entrees (tussen Tuinstraat 23 en 35 en tussen tuinstraat 35 en 37) wordt een bordje geplaatst met de tekst 'privé terrein'. Voor de boom nabij de woningen van Tuinstraat 25-31 wordt een type gekozen met een maximale groeihoogte van 6 meter (boom van 3e grootte). Gezien de goothoogte van ca. 3 meter en de afstand van de boom tot aan de gevel van ca. 8 meter, is de belemmering op de zonnepanelen zeer beperkt. Stelconplaten aan de westzijde van het fabriekspand worden vervangen door klinkerbestrating. Aan de voorzijde blijven de stelconplaten gehandhaafd. Historische foto is reeds verstuurd aan bewoners.
Bijlage 5: Gespreksnotitie Clausstraat, 10 juli 2024
GESPREKSNOTITIE
Project: Tuinstraat 33, Rijen Datum gesprek: 10 juli 2024 Datum verslag: 17 juli 2024 Initiatiefnemer: Medd Groep B.V. Aanwezigen: bewoner Clausstraat 4 bewoner Clausstraat 6 bewoner Clausstraat 8 bewoner Clausstraat 12 bewoner Clausstraat 26 Dhr. J. Ruinard - architect Afgemeld: Inleiding Na ontvangst bij de bewoners van Clausstraat 12 wordt door de architect een korte toelichting gegeven op het initiatief, de initiatiefnemer, het gebouwontwerp, de beoogde doelgroep en tot slot de terreininrichting. Algemene indruk van de bewoners is dat het een mooi plan is, maar dat er zorgen zijn over de aantasting privacy en woningwaarde. De bewoners geven aan meerdere buurtgenoten te vertegenwoordigen en de aanwezigen hebben namens hen de vragen verzameld. De vragen zijn besproken en nagezonden. Hieronder staat dit beschreven en er is toegelicht welke invloed het heeft op het ontwerp. Reacties bewoners •
•
•
Bewoners vragen zich af of de parkeerkoffers/inhammen tussen Clausstraat 10 en 12 en tussen Clausstraat 24 en 26 verbonden worden met de nieuwe terreininrichting. Architect geeft aan dat dit niet de bedoeling is, want we willen het aantal personen dat gebruik maakt van het ‘fabrieksterrein’ beperken. Door de bestaande erfafscheiding te handhaven is er meer controle en sociale veiligheid in het nieuwe gebied. Bewoners geven aan daar erg blij mee te zijn, te meer omdat de parkeerkoffers/inhammen privaat eigendom zijn. Is er een bodemonderzoek uitgevoerd? Ja, en op basis van de bevindingen uit het bodemonderzoek zijn er vanuit milieu hygiënisch oogpunt geen belemmeringen c.q. beperkingen voor de voorgenomen ontwikkeling op deze locatie. De gemeente Gilze-Rijen heeft het bodemonderzoek reeds gecontroleerd en akkoord bevonden. Bij de ter inzagelegging van het ontwerpbesluit worden de stukken openbaar. Wat is de hoogte van de bebouwing? Bestaande pand is ruim 8 meter hoog (controle op tekening geeft 8,4 meter). De nieuwbouw wordt lager met ca. 6,9 meter.
•
•
•
•
•
• • • •
•
Wat is de hoogte van de eerste verdiepingsvloer? De hoogte van de bestaande verdiepingsvloer is ca. 3,6 (controle op tekening geeft 3,66 meter voor de bestaande bouw en 3,34 meter voor de nieuwbouw). Waar liggen de slaapkamers? De slaapkamers liggen aan de zijde van de fabriekssteeg (westzijde) in verband met minder daglicht door de ligging van de omringende fabriekspanden. Woonkamers liggen aan de zijde van de Clausstraat (oostzijde). Uitzondering is het appartement in de bestaande aanbouw, waar een tweede slaapkamer van de woning is gelegen. Een van de bewoners heeft zelf verbeeldingen gemaakt, waaruit het zicht vanuit de nieuwbouw op de omliggende percelen blijkt. Hij concludeert zelf reeds dat de inkijk veel minder is dan vooraf gedacht. Architect geeft aan dat dit komt doordat de afstand van de woningen tot aan de perceelgrens ca. 21,5 meter is. De afstand van de slaapkamers op de kop van de aanbouw tot aan de garageboxen bij Clausstraat 24 is ca. 8 meter en tot aan achtergevel woning ca. 26 meter. Architect geeft tevens aan dat de borstwering van de buitenruimtes tot ca. 0,8 meter + vloer gesloten is, waardoor de inkijk vanuit de woonkamers op de eerste verdieping wordt belemmerd. Middels het houden van afstand, de gesloten borstwering en het planten van bomen wordt rekening gehouden met de privacy van bewoners.
Bewoners vragen of de bestaande erfafscheiding vervangen wordt? Een voorstel is om ze te vervangen door schanskorven. Indien overal dezelfde erfafscheiding komt, ontstaat een eenduidig gebied. Architect geeft aan dat dit afhankelijk is van de staat waarin ze verkeren, maar zal het voorstel neerleggen bij de initiatiefnemer. ACTIE Bewoners vragen wat er langs de perceelgrens komt bij de woningen aan de Clausstraat? Architect geeft aan dat conform inrichtingsplan een groene haag staat gepland. Bewoners doen het voorstel om leilindes te plaatsen die boven de erfafscheiding uit komen om zodoende tevens de inkijk verder te beperken. Architect zal het voorstel neerleggen bij de initiatiefnemer. ACTIE Is de fietsenstalling open of dicht en wordt deze nog voor andere functies gebruikt? Het betreft een gesloten fietsenstalling van metselwerk, die alleen bestemd is voor het stallen van fietsen. Waar komen de afvalcontainers? Er wordt een afgesloten containerruimte gemaakt in de zuidoosthoek van het perceel, achter het transformatorhuis. Is asbest aanwezig in het pand? In het bedrijfspand zijn geen asbesthoudende materialen aangetroffen. Er zijn zorgen over water dat gaat doorlekken op onze percelen als gevolg van infiltratie i.v.m. hoogteverschil. Worden hier voorzieningen voor getroffen t.p.v. onze wanden / erfafscheidingen? Het regenwater moet geïnfiltreerd worden op eigen terrein.
Met de afwatering / het afschot van het terrein wordt rekening gehouden met de omringende percelen. Bovendien worden de parkeerplaatsen uitgevoerd in halfverharding (grastegels). Het is niet toegestaan om water op andere percelen af te wenden. Er is tevens ruimte gereserveerd voor infiltratiekratten / waterbergende fundering onder de rijbaan. De bewoners doen het verzoek om voor de meest noordelijke boom een type te kiezen die niet al te groot is (max. 3,0 meter) om het zicht op de kerk te behouden (met name vanuit Clausstraat 6). Er zijn reeds hoge bestaande bomen op het achtererf van Burgemeester Sweensplein 30 en 32 die het zicht deels belemmeren (zie foto’s hieronder). Architect geeft aan dit voor te leggen aan de landschapsarchitect. ACTIE
•
•
•
•
Wat is de grove planning van het project? Het doel is om deze zomer de vergunning aan te vragen. Gemeente heeft aangegeven dat er sprake is van een uitgebreide procedure van 26 weken. Als alles mee zit is de start van de bouwwerkzaamheden in het voorjaar 2025. Oplevering zou dan medio/eind 2026 zijn Hoe wordt omgegaan met overlast van de bouwwerkzaamheden en eventuele schade? Voor aanvang van de sloop- en bouwwerkzaamheden wordt een nulmeting uitgevoerd bij de omliggende panden door een deskundige onafhankelijke partij. Indien eigenaren schade constateren, kan door middel van de nulmeting achterhaald worden of de schade is ontstaan door de bouwwerkzaamheden. Vervolgens kan een schadeclaim worden ingediend bij de aannemer die hiervoor is verzekert. Tijdens de bouw ontvangen omwonenden de contactgegevens van de aannemer. In geval van hinder of calamiteiten kan contact opgenomen worden en wordt gezamenlijk gezocht naar een oplossing. Zouden de bewoners een bericht kunnen ontvangen bij aanvragen vergunning? Via ‘Berichten over uw buurt’ kun je sowieso op de hoogte blijven van nieuwe vergunningaanvragen in de omgeving. Architect geeft aan dat het een kleine moeite is om een bericht te sturen aan een contactpersoon in de Clausstraat op het moment van aanvraag. Voor de ter inzage legging van ontwerpbesluiten en vaststellingen worden omwonenden via de gemeente op de hoogte gehouden.
Wat is het effect op de waarde van onze huizen? Hebben wij recht op planschade? De ervaring leert dat het verdwijnen van een bedrijfsfunctie in de ‘achtertuin’ geen nadelig effect heeft op de woningwaarde van de omliggende woningen. Indien omwonenden menen schade te ondervinden, dan kan een verzoek worden ingediend tot planschade bij de gemeente. Indien de planschade wordt toegekend, wordt dit verhaald op de initiatiefnemer.
Terugkoppeling n.a.v. bovenstaande acties •
•
•
Het voorstel om de bestaande erfafscheidingen te vervangen, door schanskorven of een ander materiaal, wordt niet overgenomen. Schanskorven zijn vrij kostbaar en met de voorgestelde haag wordt een oplossing geboden die zorgt voor eenheid in het plangebied, ecologische meerwaarde heeft en hittestress helpt te voorkomen. Indien een gemeenschappelijk erfafscheiding achterstallig onderhoud heeft / bouwkundige niet meer voldoet, wil initiatiefnemer in overleg met de betreffende bewoners kijken naar een nieuwe oplossing. Een eerste visuele inspectie geeft hier geen aanleiding toe. Initiatiefnemer wil langs de achtererfgrens van Clausstraat 6 t/m 20 leilindes plaatsen met stamhoogte 2 meter en max. groeihoogte 3-4 meter, op voorwaarde dat al deze bewoners het voorstel steunen. Het plaatsen van sporadisch leilindes doet afbreuk aan het totaalplan. T.p.v. de fietsenstalling worden geen leilindes geplaatst. Voor de meest noordelijke boom nabij de erfgrens wordt een type gekozen met een maximale groeihoogte van 4,5 meter (boom van 3e grootte) of de boom vervalt / wordt verplaatst naar een positie voor het fabriekspand, waarbij het geen belemmering vormt voor zicht op de kerk.
Afbeeldingen zicht op kerk vanuit Clausstraat 6
Bijlage 6: Beantwoording ontvangen reacties
BEANTWOORDING ONTVANGEN REACTIES
Project: Tuinstraat 33 Datum: 15 juli 2024 Initiatiefnemer: Medd Groep B.V.
Inleiding Naar aanleiding van informerende brief d.d. 19 juni 2024 zijn enkele reacties binnengekomen. De ontvangen reacties tot en met 15 juli 2024 zijn hieronder beantwoord. Indien van toepassing is aangegeven of een reactie heeft geleid tot wijzigingen van het ontwerp. Tuinstraat 31 1.1 Vandaag 26 juni 2024 lag een brief op mijn deurmat over een planvoornemen aan de Tuinstraat 33. Deze brief is gedateerd 19 juni 2024. Volgens de brief moet ik binnen 2 weken reageren, maar vanaf welke datum is dat want als het vanaf 19 juni is dan is er al een week verstreken. Verder vind ik het moeilijk om te reageren als alleen in tekst een voorstel wordt gedaan, zonder verdere uitwerking zoals een plattegrond met afmetingen. Antwoord: Conform de richtlijnen van de gemeente Gilze en Rijen wordt een termijn aangehouden van twee weken voor het toezenden van reacties. Die termijn hanteren we ook voor dit plan. Initiatiefnemer had aangeven de brieven vorige week donderdag te bezorgen, maar ik maak uit uw reactie op dat dit pas vandaag is gebeurd. We zullen daarom de termijn met een week verlengen en alle binnengekomen reacties in ieder geval t/m 10 juli 2024 in behandeling nemen.
1.2 Mogelijkheid tot 1 vaste parkeerplaats per woning nummer 25 t/m 31 => moet of kan de parkeerplaats gekocht worden of is er sprake van huren of een andere constructie? En wat is de ligging ten opzichte van het huis, wat zijn de afmetingen en wat is de aanrijroute. Antwoord: De ligging van de parkeerplaatsen is tegenover de woningen Tuinstraat 25-31. Tegen het fabriekspand zijn 4 plekken voor schuin parkeren ingetekend in de terreintekening (zie bijlage). De breedte van de parkeervakken is 2,5 meter. De aanrijroute is gelijk aan de bestaande situatie, waarbij we tevens ruimte hebben gereserveerd om te keren (zie draaicirkels) en de situatie in vergelijking met de bestaande situatie te verbeteren. Het is geen doelstelling om parkeerplaatsen te verkopen of verhuren. De parkeerplaatsen kunnen door de bewoners van Tuinstraat 25-31 worden gebruikt als zijnde openbare parkeerplaatsen en om daarmee de huidige situatie voor omwonende te verbeteren. 1.3 Mogelijkheid tot een kleine voortuin => wat zijn de afmetingen en moet of kan de grond (indien buiten mijn huidige perceel) gekocht worden of is er sprake van huren of een andere constructie? Antwoord: Doel van de voorgestelde terreininrichting is om een aantrekkelijker totaalbeeld te creëren en de woningen onderdeel te laten worden van het nieuwe semi-openbare “fabrieksterrein”.
Door in de nieuwe terreininrichting parkeerplaatsen te voorzien voor de bewoners Tuinstraat 25-31, wordt aan de andere zijde ruimte geboden een kleinschalige voortuin / geveltuin van 60 cm breed. De voorgestelde voortuinen / geveltuinen liggen op privaat eigendom van de bewoners Tuinstraat 2531 en dienen door de bewoners zelf te worden aangelegd. Dit is geen verplichting, maar een kans om het straatbeeld te vergroenen en het gebied aantrekkelijker te maken. Er is geen sprake van koop of huur van grond.
1.4 Recht van overpad voor Tuinstraat 35 => deze woning ligt vooraan de straat, dus wat wordt bedoeld met steeg naar een standplaats voor een camper. De huidige woning heeft een oprit en een garage, blijkbaar komt er grond bij, wat inhoudt dat het gaat om een nieuw recht van overpad wat niet in mijn huidig koopcontract staat. En als er een camper voor mijn huis moet kunnen rijden, wat betekent dat voor de mogelijke voortuin vermeld onder 1b? Antwoord: De bewoner van Tuinstraat 35 is de voormalige eigenaar van het fabriekspand. In het nieuwe plan is een standplaats voorzien voor zijn camper (naast Kloosterstraat 6a). Om deze standplaats te bereiken is de meest logische route om de steeg te gebruiken tussen Tuinstraat 23 en 35. Hiervoor is toestemming nodig van de eigenaren Tuinstraat 25-31, omdat de camper dan ook over deze gronden rijdt. Door de bestaande steeg tevens te gebruiken voor de camper is er meer ruimte in de rest van het plangebied om te vergroenen en om bruikbare parkeerplaatsen voor de woningen Tuinstraat 25-31 aan te leggen. Het terreinontwerp is een integraal ontwerp van diverse aspecten en belangen. Er is rekening gehouden met de benodigde manoeuvreerruimtes en het recht van overpad is niet in conflict met de voortuintjes.
1.5 Het lijkt mij handig om vooraf al duidelijk te hebben wat de processtappen zijn in dit traject, zou je dat in een mail toe kunnen lichten? Antwoord: Met betrekking tot de omgevingsdialoog hebben wij middels de brieven van 19 juni 2024 de omgeving geïnformeerd. Wij zullen alle reacties in ieder geval t/m 10 juli 2024 verzamelen en beantwoorden. Dit wordt samengevat in een verslag dat ter accordering wordt verzonden naar de omwonenden die hebben gereageerd. Indien de binnengekomen reacties leiden tot aanpassingen in het ontwerp, zal dit worden meegenomen. Het verslag met de gemaakte afspraken worden als bijlage toegevoegd aan de vergunningsaanvraag. De vergunning wordt naar verwachting deze zomer aangevraagd, maar dat is mede afhankelijk van lopende onderzoeken en de bijbehorende resultaten. Het betreft een BOPA (Buitenplanse omgevingsplanactiviteit) waarin de gemeente heeft aangegeven dat waarschijnlijk de uitgebreide procedure van toepassing is. Dat betekent een behandelingstermijn van maximaal 26 weken. De gemeente legt het ontwerpbesluit ter inzage. Omwonenden worden hiervan op de hoogte gebracht. U wordt dan 6 weken in de gelegenheid gesteld om uw zienswijzen kenbaar maken bij de gemeente. De gemeente kan vervolgens het besluit nemen om de vergunning te verlenen. Indien u het niet eens ben met het besluit, kunt u tot 6 weken na verlening vergunning beroep aantekenen.
Met de huidige huurder van het pand is afgesproken dat hij zijn bedrijfsvoering tot maart 2025 kan doorzetten. De sloop- en bouwwerkzaamheden zullen daarom op zijn vroegst begin volgend jaar starten. 1.6 Wij willen graag een afspraak maken voor een mondelinge toelichting. Gesprek heeft plaats gevonden op 4 juli 2024. De gespreksnotitie is toegevoegd als bijlage aan dit verslag.
Kloosterstraat 4 2.1 Dankjewel voor de informatie. Zo op het eerste gezicht ziet het er mooi uit. Mag ik vragen waarom u geen bijeenkomst belegd? Dit in het kader van openheid en saamhorigheid van de buurt naar u en elkaar toe? Antwoord: De wijze van informeren is afhankelijk van de impact van de ontwikkeling. Voor dit bouwplan is gekozen om alle omwonenden schriftelijk te informeren, omdat we de omwonende graag op de hoogte brengen van de plannen en willen enthousiasmeren, maar de impact op de omgeving klein is. Bovendien zijn de wijzigingen in de situatie hoofdzakelijk positieve van aard. • Het gaat om de transformatie van bedrijvigheid naar wonen. • Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling van 16 appartementen, waarbij de bouwmassa in de huidige situatie veel groter is dan in de nieuwe situatie. -> meer lucht, ruimte en zonlicht voor omwonenden. • De hoeveelheid verharding neemt af -> meer groen in de wijk. • Het plan heeft geen ruimtebeslag in de openbare ruimte -> parkeren, waterinfiltratie, etc. vindt plaats op eigen terrein. Met de verzonden brief en de bijgevoegde afbeeldingen denken wij ook een volledig beeld te teven van wat het plannen inhoudt. Indien u informatie mist, vernemen we dat graag. Eventueel kunnen we ontbrekende informatie aanvullen. Indien er voldoende aanleiding toe is, zullen we overwegen een bijeenkomst te organiseren.
2.2 Wanneer kunnen we de eerste activiteiten verwachten en tot wanneer gaat het duren? Antwoord: De vergunning moet nog aangevraagd worden, naar verwachting gebeurt dat deze zomer, maar dat is mede afhankelijk van lopende onderzoeken en de bijbehorende resultaten. Bovendien is met de huidige huurder van het pand afgesproken dat hij zijn bedrijfsvoering tot maart 2025 kan doorzetten. De sloop- en bouwwerkzaamheden zullen daarom op zijn vroegst begin volgend jaar starten. Clausstraat 20 3.1 Met belangstelling heb ik de brief gelezen omtrent de nieuwe bouwplannen aan de Tuinstraat 33 in Rijen. Het project ziet er goed uit. Mooi om de oude karakteristiek van het gebouw te behouden. We hebben echter een verzoek. Wij zijn woonachtig in de Clausstraat 20 en onze tuin grenst aan het perceel van de beoogde nieuwbouw. Op dit moment hebben wij geen 'achterom', d.w.z. een ingang via de achterkant van onze tuin. Wel hebben we een ingang naast ons huis, onder de carport. Echter is deze situatie niet handig als er een auto staat geparkeerd onder de carport en er moet een fiets vanuit de berging in de tuin naar buiten of andersom. Dit is dan een krappe onderneming en als er fietstassen aan te pas komen moet eerst de auto verplaatst worden; kortom een verre van ideale situatie.
Met de nieuwe bouwplannen dachten wij misschien een mogelijkheid te kunnen creëren om via een poort achter wat gemakkelijker met fietsen in en uit te kunnen. Daarom wilde ik vragen of er een mogelijkheid is om hiervoor een stuk (tuinpoort breed) open te laten naar de parkeerplaatsen vanaf de achterkant van onze tuin, zie bijlage. Antwoord: Begrijpelijke vraag, echter willen we aan dit verzoek niet meewerken om twee redenen. In de huidige terreininrichting is er geen plaats voor een achterom in deze hoek, zonder dat dit ten koste gaat van het groen en de kwaliteit van de buitenruimte. Daarnaast is het de wens van zowel de initiatiefnemer als enkele direct omwonenden van het plangebied om het aantal mensen dat gebruik maakt van het ‘fabrieksterrein’ te beperken en overlast te voorkomen. Bestaande erfdienstbaarheden worden uiteraard wel gerespecteerd.
3.2 Tevens zitten we met de vraag of wij ons 'illegale stukje tuin' mogen behouden zoals het nu (en al vanaf 1985) is, namelijk het stukje naast het pijltje wat ik heb getekend. Daar staan nu een Japanse Esdoorn en hoge coniferen en dat zouden we heel graag zou willen houden. Officieel behoort het kadastraal gezien bij Tuinstraat 33, maar het is al die jaren deel van onze tuin, zie foto. Antwoord: Ondanks de onrechtmatige ontstaansgeschiedenis mogen jullie dit stuk tuin blijven gebruiken zoals het nu is. Voor de nieuwe terreininrichting en woonkwaliteit is het alleen maar beter dat deze verloren hoek wordt gebruik door jullie als bewoners en er een duidelijke afbakening is van het ‘fabrieksterrein’.
Clausstraat 4 4.1 De buurtbewoners van de Clausstraat hebben uw schrijven aangaande het ontwikkelingsplan voor de Tuinstraat 33 te Rijen ontvangen. Momenteel zijn we informatie aan het verzamelen om deze met u te bespreken. We verwachten deze informatie en vragen hieromtrent in de loop van volgende week concreet te hebben. Hierna zullen we deze met u delen en willen we een afspraak met u inplannen. Gesprek heeft plaats gevonden op 10 juli 2024. De gespreksnotitie is toegevoegd als bijlage aan dit verslag.
Burgemeester Sweenplein 30 Als directe (achter)buren, wonende aan het Burgemeester Sweenplein 30, allereerst dank voor het informeren over het planvoornemen voor de bouw van 16 appartementen en 26 parkeerplaatsen aan de Tuinstraat 33 te Rijen. Op het eerste gezicht ziet het plan er mooi uit en zijn we aangenaam verrast dat u zoveel mogelijk de oorspronkelijke vooroorlogse karakteristieken en uitstraling wilt behouden en wil laten terugkomen in de nieuw- en/of herbouw. Uit het plan begrijpen wij dat de naoorlogse (grijze) hal gesloopt wordt en dat er aan de achterzijde van de oude fabriekshal een deel wordt aangebouwd. Terwijl er dan op het vrijgekomen deel van de (grijze) hal tuinen en parkeerplaatsen aangelegd worden en er aan de achterzijde, grenzend aan ons perceel een fietsenberging gepland is. Wij hebben op basis van de nu gedeelde informatie een aantal aandachtspunten en concrete vragen, en hoewel ik de noodzaak van nieuwe woningbouw begrijp, brengen wij die graag onder uw aandacht: 5.1 Verkeersdrukte, parkeerplaatsen en fietsenberging. De toevoeging c.q. aanleg van 26 parkeerplaatsen direct aangrenzend aan ons perceel en relatief dicht gelegen tegen de bebouwing van de omliggende percelen, zal ons woongenot mogelijk negatief beinvloeden. Wat ook zal gelden voor de fietsenberging, welke overigens zelfs op de perceelgrens staat ingetekend.
Antwoord: Ons is niet geheel duidelijk op welke wijze het woongenot negatief wordt beïnvloed en welke zorgen er bij u leven. Juist door het wegnemen van de bedrijfsfunctie en het verkleuren van de bestemming naar wonen, zien wij een functie op deze locatie die passender is in de woonwijk dan in de huidige situatie het geval is. In de terreininrichting is ruimte voor parkeren, waarbij de volledige parkeerbehoefte op eigen terrein is gelegen en er geen sprake is van toenemende parkeerdruk in de woonwijk. Daarnaast is ruimte gereserveerd voor bomen en groen, zodat omwonenden zicht krijgen op groen en het zicht op de ruim 6 meter hoge grijze stalen wand komt te vervallen.
5.2 Fietsenberging. Ten aanzien van de fietsenberging die direct grenst aan ons perceel, vragen wij ons af 1) wat de afmetingen zijn, 2) of deze afgesloten zal worden en 3) of er op die plaats voldoende rekening is gehouden met de fauna c.q. bomen rondom de erfafscheidingen welke niet mogen wijken voor een fietsenberging. Overigens, zou ik verwacht hebben dat deze fietsenberging juist dichter bij de ingang van het perceel gesitueerd wordt. Antwoord: De afmetingen van de fietsenberging zijn 6,2 x 9,8 x 2,8 meter (bxlxh). Het betreft een volledig afgesloten fietsenberging, bedoeld voor de nieuwe bewoners. De fietsenberging is tegen de buitenbergingen gelegd van Clausstraat 4 en 6, waardoor ca. 2 meter afstand gehouden wordt met perceel van Burgemeester Sweensplein 32 en ruimte wordt gegeven aan de aanwezige bomen op naburige percelen (zie foto bijlage). Momenteel hangen enkele boomtakken over het plangebied en voor de bouw van de fietsenstalling zal de boom terug in vorm gesnoeid moeten worden. Hiervoor zal t.z.t. contact met u worden opgenomen. De fietsenberging is zodanig gepositioneerd dat deze niet direct in het zicht ligt vanuit de entree vanuit de Tuinstraat. De aandacht moet liggen op het hoofdgebouw, de terreininrichting en het groen. De huidige positionering maakt dit mogelijk en creëert bovendien duidelijke contouren van het nieuwe semi-openbare gebied.
5.3 Privacy en geluidsoverlast. De bouw van het appartementencomplex kan de privacy van aangrenzende percelen aantasten. Hoe wordt in uw plannen rekening gehouden met de privacy, zoals bijvoorbeeld inkijk, van ons als omwonenden? Daarnaast kan de bouwfase zelf aanzienlijke (geluids)overlast veroorzaken. Zijn er plannen om dit te minimaliseren? Antwoord: De woningen liggen allen meer dan 2 meter van de perceelgrens en voldoen daarmee aan de wettelijke eisen m.b.t. privacy en inkijk. Er is daarmee geen sprake van aantasting van privacy. De afstand van het nieuwe woongebouw tot uw percelen wordt ruim 18,5 meter. De afstand van het nieuwe woongebouw tot aan de bedrijfspanden aan de westzijde bedraagt ruim 3,8 meter, tot aan de perceelgrens aan de noordzijde ca. 4,3 meter, tot aan de perceelgrens aan de oostzijde ca. 21,5 meter, tot aan de percelen in het zuidoosten ca. 8,0 meter en tot aan de percelen in het zuiden meer dan 10,5 meter. Middels deze afstanden wordt zeer goed rekening gehouden met de privacy van omwonenden. 5.4 Schaduwwerking en Zonlicht. De hoogte en locatie van het gebouw en de aanbouw kunnen invloed hebben op de hoeveelheid zonlicht die ons perceel ontvangt.
Is er al een schaduwanalyse uitgevoerd om te bepalen hoe het gebouw de lichtinval op de aangrenzende percelen beïnvloedt? Antwoord: De hoogte van de nieuwbouw is met twee bouwlagen zeer beperkt en met 6,9 meter niet veel hoger dan de bestaande bedrijfshallen van 6,3 meter hoog die bovendien veel dichter op de omringende perceelgrenzen staan. Om inzicht te geven in de effecten hebben we voor u zondiagrammen op laten stellen en daaruit kan worden geconcludeerd dat de impact van de ontwikkeling op het zonlicht op uw perceel nihil is. In de wintermaanden is zelfs een positief effect waar te nemen door het vervallen van de bedrijfshal (zie bijlage).
5.5 Milieueffecten. De bouw van nieuwe appartementen kan invloed hebben op de lokale flora en fauna. Zo leven er vleermuizen in en om de bestaande bouw en in de directe omgeving van het complex. Is er een milieueffectrapportage (MER) uitgevoerd om de impact op het milieu te beoordelen? En welke maatregelen worden genomen om deze impact te minimaliseren? Antwoord: Er is een quickscan flora & fauna uitgevoerd waaruit blijkt dat in het projectgebied geen mogelijkheden zijn voor verblijfplaatsen van vleermuizen. Het projectgebied is ook geen essentieel foerageergebied of essentiële vliegroute voor vleermuizen. Wellicht dat de vleermuizen zich nesten in panden in de omgeving, maar niet in het fabriekspand. Tevens is een MER-beoordeling uitgevoerd waaruit blijkt dat het aspect MER-regelgeving geen belemmering vormt voor het planvoornemen. 5.6 Infrastructuur en voorzieningen. Hoe zal de bestaande infrastructuur (water, elektriciteit, riolering) worden aangepast om het extra verbruik van de nieuwe bewoners te ondersteunen? Worden er bijvoorbeeld bepaalde installaties met buitenunits (zoals warmtepompen en airco's) gebruikt en in hoeverre houdt u daar dan rekening met ons als directe buren? Antwoord: Het woongebouw wordt aangesloten op het bestaande riool en elektriciteitsnet in de Tuinstraat. Enexis heeft aangegeven dat er momenteel voldoende capaciteit is voor deze ontwikkeling.
De 16 appartementen worden voorzien van warmtepompen met buitenunits in het midden op het dak. Deze positie is gekozen om geen overlast te veroorzaken naar de omgeving. De geluidsproductie van de buitenunits moet voldoen aan de wettelijke eisen. Middels een berekening zal worden aangetoond op welke wijze daar aan wordt voldaan. Er worden geen airco’s of andere installaties toegepast aan de buitenzijde van het pand. 5.7 Communicatie. Het is essentieel dat wij als omwonenden goed geïnformeerd worden en betrokken zijn bij het project. Zijn er openbare bijeenkomsten gepland waar bewoners hun zorgen en suggesties kunnen uiten? Hoe zal de communicatie met de gemeenschap verlopen gedurende het hele project? Antwoord: Voor deze ontwikkeling is gekozen om de omwonenden te informeren middels een brief met visualisaties, gevelbeelden en een situatietekening, omdat we de omwonende graag op de hoogte brengen van de plannen en willen enthousiasmeren, maar de impact op de omgeving klein is. Middels de brief worden omwonenden in de gelegenheid gesteld om hun zorgen te delen en suggesties te doen. Indien gewenst voeren we een-op-een gesprekken met omwonenden om specifieke / persoonlijke situaties nader te bespreken. Indien u daar behoefte aan heeft, kan dit worden ingepland. Er zijn geen openbare bijeenkomsten gepland.
Tijdens de ruimtelijke en vergunningprocedure zal u op de hoogte worden gehouden door de gemeente over de voortgang en besluitvorming. Voor aanvang van de sloop- en bouwwerkzaamheden wordt een nulmeting uitgevoerd bij omringende panden en ontvangen omwonenden de contactgegevens van de hoofdaannemer, zodat bij problemen, hinder of calamiteiten rechtstreeks contact opgenomen kan worden.
5.8 Grond kopen. Het stuk grond direct grenzend aan ons perceel, waar nu de fietsenberging is getekend, heeft altijd al onze interesse gehad om te kopen. Mede in relatie tot onze eerdere suggestie om de fietsenberging juist dichter bij de perceelingang te plaatsen, zouden wij u willen vragen te overwegen om dat deel aan ons te verkopen. Antwoord: De huidige positionering van de fietsenstalling is bewust gekozen om in het plangebied ruimtelijke en groenkwaliteit te creëren en duidelijke contouren van het ‘fabrieksterrein’ af te bakenen. Een andere positie doet af aan deze kwaliteit. Initiatiefnemer overweegt geen verkoop van deze grond. 5.9 Koop in plaats van huur Wij vragen ons af waarom u gekozen heeft voor (ver)huur in plaats van koopappartementen. Kunt u dat toelichten? Wie wordt (of is inmiddels) de eigenaar van het perceel en complex; is het aan aangekocht door een (project)ontwikkelaar? Antwoord: De grond is in eigendom van Medd Groep B.V., een ontwikkelaar die het pand in eigendom houdt voor de verhuur. De keuze voor huurappartementen houdt rekening met de behoefte en woningbouwopgave aan huurwoningen in Rijen. De woningen worden aangeboden in verschillende prijsklassen: een deel van de woningen in de middeldure huur en het andere deel van de woningen in de vrije sector. Tuinstraat 25 6.1 Ik heb het plan doorgenomen en vindt het prima. Recht van overpad is er nu ook al.
Ik zou graag een vaste parkeerplaats willen. Kunnen we dit afstemmen en vastleggen? Hoe wordt bepaald wie welke plek toegewezen krijgt? Antwoord: De woningen Tuinstraat 23-31 hebben nu geen officiële parkeerplaats. Met de nieuwe terreininrichting bieden we de bewoners een parkeerplaats aan op het ‘fabrieksterrein’. Tegen het fabriekspand zijn hiervoor 4 plekken voor schuin parkeren ingetekend in de terreintekening. Architect overlegt met initiatiefnemer of de parkeerplaatsen toegewezen kunnen worden aan een huisnummer en op welke wijze dit zichtbaar wordt gemaakt. Indien ze toegewezen worden, is dat op volgorde van de huisnummering. 6.2 Ik begrijp dat er morgenavond een gesprek is met mijn buren. Kun jij het tijdstip doorgeven en waar het is? Gesprek heeft plaats gevonden op 4 juli 2024. De gespreksnotitie is toegevoegd als bijlage aan dit verslag.
Burgemeester Sweensplein 32 Ik ben de bewoner en eigenaar van het Pand Burgemeester Sweensplein 32, Rijen (Kadastraal A 6130). Mijn eerste indruk is positief, zeker het feit dat de fabriekshal wordt gesloopt en er een karakteristiek pand wordt gebouwd. Ik zou wel wat meer informatie willen krijgen. 7.1 De achtergevel van mijn pand is tevens de perceelgrens van de noordzijde van Plan Tuinstraat 33. De afbakening tussen de rest van de percelen bestaat uit gemetselde tuinmuren, eveneens aan de noordzijde en ook de oostzijde, waar de fietsenberging staat gepland. Graag zou ik wat meer informatie willen over de invulling langs die perceelgrenzen ( muren / groenvoorziening). Kan er nog onderhoud (vervanging van kozijnen / schilderwerk / goten onderhouden enz.) aan pand BS 32 worden gedaan en op welke manier ? Ik vraag dit ook met het oog op een mogelijke verkoop van mijn pand, ergens in de komende jaren. Antwoord: Tussen de nieuwbouw en uw pand komt een fabriekssteeg van ca. 4,3 meter breed. Aan de zijde van de nieuwbouw wordt deze steeg voor de helft bestraat en aan de zijde van de perceelgrens komt een border met vaste planten en / of grassen en heesters. Uw gevel blijft vrij van bebouwing, zodat onderhoud te allen tijde mogelijk is. Tussen de tuinmuur en de fietsenstalling blijft ook ca. 2 meter vrij, waardoor onderhoud mogelijk blijft.
Onderhoud aan uw gevel kan zowel in de huidige situatie als in de nieuwe situatie. Om het moment van de werkzaamheden af te stemmen breng ik u graag in contact met de nieuwe eigenaar. Ter informatie is een foto van de huidige situatie toegevoegd als bijlage.
Adres onbekend (vermoedelijk Clausstraat) Naar aanleiding van uw recent gepresenteerde plannen voor de bouw van nieuwe woningen nabij onze achtertuin, willen wij graag enkele opmerkingen onder uw aandacht brengen. Daarbij realiseren we ons dat deze mogelijk zijn gebaseerd op onjuiste aannames. Dit komt dan doordat wij slechts beperkte informatie ontvingen. 8.1 Teveel parkeerplaatsen: In het huidige plan is een groot aantal parkeerplaatsen opgenomen. Wij zijn van mening dat dit onnodig is en ten koste gaat van de ruimte voor groenvoorzieningen. Minder parkeerplaatsen zou meer ruimte bieden voor groene gebieden, wat de leefbaarheid aanzienlijk zou verbeteren. Antwoord: In het plan zijn nu 26 parkeerplaatsen voor 16 appartementen gerealiseerd. Graag zouden wij minder parkeerplaatsen realiseren ten gunste van groen, maar we zijn gebonden aan de parkeernormen die de gemeente Gilze-Rijen hanteert. Uit de parkeerberekening volgt dat er minimaal 27 parkeerplaatsen benodigd zijn. Middels dezelfde parkeernota is het mogelijk om vrijstelling voor 1 parkeerplaats te krijgen en hebben wij het aantal reeds zo veel als mogelijk geminimaliseerd.
8.2 Onnodige nieuwbouw: De omvang van de geplande nieuwbouw is te groot. De toevoeging van de nieuwbouw in noordelijke richting verstoort de balans van de buurt. Wij verzoeken u het project te heroverwegen en te beperken tot de bestaande infrastructuur. Als de nieuwbouw inderdaad ‘kleinschalig’ is, zoals u in uw schrijven stelt, zal het niet realiseren van deze aanbouw niet leiden tot werkelijke problemen in het project. Antwoord: Het bebouwd oppervlak in de bestaande situatie is ca. 1715 m2 (bestaande bedrijfshallen + overkappingen). In de nieuwe situatie wordt dit ca. 885 m2, waardoor het bebouwd oppervlak bijna halveert. Aan noordelijk zijde blijft de nieuwbouw met 4,3 meter verder van de perceelgrens dan in de huidige situatie waar de bebouwing tot 2,4 meter van de perceelgrens staat. De afname van de bebouwing en de grotere afstanden tot aan alle perceelgrenzen rondom zien wij als een sterke verbetering ten opzichte van de bestaande situatie en in geen enkel opzicht een verstoring van de huidige bebouwingsstructuur. De nieuwbouw is nodig om goede woningplattegronden te realiseren en om voldoende woningen te realiseren voor een haalbare exploitatie. 8.3 Inkijk: De geplande woningen zorgen voor directe inkijk in delen van ons huis, zo lijkt het. Dit zal onze privacy aanzienlijk schaden.
Wij zouden graag zien dat u maatregelen neemt om dit te voorkomen, bijvoorbeeld door strategische plaatsing van ramen of door het aanbrengen van hogere (natuurlijke) afscheidingen die onze privacy waarborgen en tegelijkertijd niet leiden tot minder lichtinval. Het hierboven genoemde afzien van de geplande nieuwbouw zou daar overigens bij te helpen. Antwoord: De woningen liggen allen meer dan 2 meter van de perceelgrens en voldoen daarmee aan de wettelijke eisen m.b.t. privacy en inkijk. Er is daarmee geen sprake van aantasting van privacy. De afstand van het nieuwe woongebouw tot aan de perceelgrens aan de oostzijde is ca. 21,5 meter. Middels deze afstanden wordt zeer goed rekening gehouden met de privacy van omwonenden. Bovendien hebben de woningen op de verdieping een buitenruimte aan de oostzijde met tot ca. 0,8 meter boven de vloer een gesloten balustrade van metselwerk. Deze gesloten balustrade belemmert het zicht vanuit de woonkamers op de omliggende percelen. Vanuit enkele bewoners aan de Clausstraat ligt een voorstel om b.v. leilindes te plaatsen langs de perceelgrens. Dit voorstel ligt ter beoordeling bij de initiatiefnemer en indien gehonoreerd zal dit voorstel worden voorgelegd aan alle belanghebbenden.
8.4 Bebouwing te dicht bij onze erfgrens (met name de fietsenberging): De geplande bebouwing, en in het bijzonder de fietsenberging, is te dicht bij onze erfgrens gesitueerd. Juist een fietsenberging geeft geluidsoverlast en zou dan ook niet zo dicht bij achtertuinen van andere huizen moeten staan. Daarnaast lijkt de fietsenberging te klein om voldoende fietsen te herbergen, waardoor fietsen buiten zullen komen te staan en mogelijk de ruimte nog meer zullen inperken. Wij verzoeken u om de bebouwing, inclusief de fietsenberging, verder van onze erfgrens te plaatsen en de berging zo te ontwerpen dat deze voldoende capaciteit heeft om alle fietsen binnen op te slaan. Antwoord: Het betreft een volledig afgesloten fietsenberging van metselwerk. Hiervoor is gekozen om het ‘fabrieksterrein’ opgeruimd en aantrekkelijk te houden en overlast naar omwonenden te voorkomen. De fietsenberging is zodanig gepositioneerd dat deze niet direct in het zicht ligt vanuit de entree vanuit de Tuinstraat. De aandacht moet liggen op het hoofdgebouw, de terreininrichting en het groen. De huidige positie is hiervoor de beste keuze en geeft het nieuwe semi-openbare gebied duidelijk afgebakende contouren. De fietsenstalling biedt ruimte aan 48 fietsen en voldoet daarmee aan de eisen van de gemeente Gilze-Rijen.
8.5 Daarnaast is het zeer de vraag of verhuurappartementen in de vrije sector datgene is wat ons dorp op het moment nodig heeft. De behoefte aan betaalbare koopwoningen lijkt groter dan de behoefte aan huurwoningen in de vrije sector. Graag zouden we via deze weg aan de gemeente duidelijk willen maken dat het een slecht idee is om een vergunning af te geven voor huurwoningen in de vrije sector omdat dit duidelijk niet de grootste behoefte is van dit moment. Antwoord: In het voortraject is gesproken met de gemeente over de prijsklasse van de woningen. Enerzijds is in Gilze-Rijen behoefte aan betaalbare woningen en anderzijds dient de ontwikkeling financieel gezond te zijn. De sloop van de bestaande panden, het behoud van de waardevolle elementen in het bestaande fabriekspand, de extra hoge ruimten en de complexiteit om in een oud pand te voldoen aan alle geldende geluids- en brandeisen zijn kostenverhogend. In overleg is daarom gekozen om 6 betaalbare middeldure huurwoningen en 10 vrije sector woningen te realiseren. Overigens dienen ook de vrije sectorwoningen te voldoen aan de Wet betaalbare huur. 8.6 U stuurt ons een brief die is gedateerd op 19 juni 2024. Deze brief ontvingen wij ruim na deze datum en u geeft daarbij - nota bene in de vakantieperiode - twee weken om te reageren.
Wij hopen dat deze wijze van communiceren met omwonenden niet model staat voor de wijze van communicatie in de toekomst. Antwoord: Door omstandigheden zijn de brieven 26 juni 2024 bezorgd, een week later dan gepland. Rekening houdend met de twee weken termijn hebben omwonenden minimaal tot 10 juli 2024 de tijd om reacties te sturen. Desalniettemin staat initiatiefnemer altijd open voor vragen, ook na het verlopen van deze termijn. Indien u aanvullende vragen of opmerkingen heeft, horen we het graag. Tuinstraat 37a 9.1 Het is prima dat het station geïntegreerd wordt in het nieuwe ontwerp. Het trafostation en de strook waar onze kabels in liggen zijn eigendom van Enexis. Het gaat om perceel 5053. Dit moet te allen tijde toegankelijk voor Enexis zijn, dus ook geen toepassing van de groenvoorziening. Wat betreft de capaciteit kan ik geen toezeggingen doen, maar op dit moment is er genoeg capaciteit. Wat gaat er gebeuren met de bestaande aansluiting van het fabriekspand? Het gaat om een behoorlijke aansluiting, 3x80A. De kabel voor deze aansluiting ligt op het terrein van het fabriekspand. Antwoord: We zullen rekening houden met het te allen tijde toegankelijk houden van het perceel 5053 en de vergroening beperken tot het perceel van de ontwikkeling. De bestaande aansluiting van 3x80 zal komen vervallen en zal plaats maken voor 16 woonaansluitingen (3x25A) en een cvz-kast (3x25A).
Bijlage 7: Foto’s belendingen bestaande situatie
Afbeelding: achtergevel Burgemeester Sweensplein 32
Afbeelding: boom Burgemeester Sweensplein 30
Afbeelding: achterzijde Clausstraat
Afbeelding: Tuinstraat 25-31
Bijlage 8: Zonnediagrammen
Transformatie voormalige Lederfabriek Excelsior
PROJECT DATUM
GEWIJZIGD
15.07.2024
a. b. c. d. e.
SCHAAL FASE
DO STATUS
23607 TEKENINGNUMMER
DO.1900 ONDERWERP
Zonnediagrammen
OPDRACHTGEVER
Definitief FORMAAT
PROJECTNUMMER
A3 (420x297mm)
Medd Groep Marnixstraat 323-2 1016 TB Amsterdam
Dr. Hub van Doorneweg 173 5026 RD TILBURG
T. +31 (0)13 2032293 INFO@DRPLUSARCHITECTEN.NL
WWW.DRPLUSARCHITECTEN.NL DRPLUSARCHITECTEN
Burg. Sweensplein 30
Burg. Sweensplein 30
plangebied
plangebied