24-058- Rijksweg 5 - rondvraag commissie Ruimte 4 juni 2024

RAADSINFORMATIEBRIEF -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Aan

Gemeenteraad

Van

College van burgemeester en wethouders

Portefeuillehouder

Wethouder Machielsen

Onderwerp

Rijksweg 5 n.a.v. rondvraag commissie Ruimte 4 juni 2024

Datum collegevergadering

12 nov2024

Zaaknummer

1082603

RIB-Nummer

24-058

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1. Inleiding De VVD heeft in de commissie ruimte van 4 juni een aantal vragen gesteld. (bijlage 1) Het college is bezig om samen met de ontwikkelaar/eigenaar stappen te zetten richting de realisatie van horeca aan de Rijksweg 5 in 2025. Deze RIB dient om u hieromtrent te informeren. 2. Inhoudelijk Hieronder de vragen vanuit de VVD van 4 juni 2024 met bijbehorende inleidende tekst:

Er is geconstateerd dat op de locatie Rijksweg 5 te Hulten een woning is gerealiseerd zonder bijbehorende horeca. De voor deze locatie afgegeven vergunning was voor het realiseren van lichte horeca, met enkel bedrijfsbebouwing. We hebben ons verder verdiept in het proces van verkoop van het perceel en vergunningverlening waarvoor we informatie hebben verkregen door beroep te doen op de Wet Open Overheid. Het verloop van het proces en de sturende/adviserende rol van de ABGorganisatie roept de nodige vragen op. Wij vragen de portefeuillehouder de raad via een RIB te informeren over het verloop van het proces. Hierbij aandacht voor o.a.: 1. De gestelde voorwaarden bij de (onderhandse) aanbesteding, 2. De verkoop van het betreffende perceel en voorwaarden/inspanningsverplichting van de gemeente, 3. De wijzigingen in het plan, 4. De wijzigingen in de vergunningsaanvraag, 5. De huidige status van uitvoering en toezicht (handhaving) dat de verleende vergunning ook conform wordt uitgevoerd. Beantwoording:

Allereerst merken wij op dat het pand dat nu op de locatie staat, is gerealiseerd met een vergunning die is aangevraagd door de ontwikkelaar als eigenaar van de gronden. In de vergunde bouwplannen bevind zich op de begane grond horeca en op de verdieping een woning (bijlage 2). Deze vergunning voldoet aan de voorwaarden uit het bestemmingsplan. Er is dus door het college niet afgeweken van het bestemmingsplan. Omdat de aanvraag binnen het bestemmingsplan paste, stond het de gemeente ook niet vrij om de vergunning te weigeren (publiekrechtelijk versus privaatrechtelijk). De ontwikkelaar heeft aan de gemeente toegelicht dat hij in eerste instantie een kleinere horeca heeft aangevraagd als gevolg van onvoorziene omstandigheden, ten gevolge waarvan een grotere investering niet haalbaar was. De ontwikkelaar heeft aangegeven nog steeds het voornemen te hebben om te komen tot een grotere horecavoorziening. De eigenaar beschikt echter op dit moment niet over een exploitatievergunning en bewoont het pand op dit moment zonder dat er sprake is van horeca bij de bedrijfswoning. Hierover zijn ontwikkelaar/eigenaar en gemeente in gesprek. Er is immers sprake van gebruik in strijd met de verleende vergunning en het omgevingsplan.

Vanwege de wens van de ontwikkelaar om op korte termijn alsnog zijn horeca-activiteiten te starten en een aanvullende omgevingsvergunning in te dienen (bijlage 3), heeft de gemeente aan de ontwikkelaar voorgesteld een nadere (realisatie)overeenkomst te sluiten. Dit met als doel om nader vast te leggen de ontwikkelaar op de locatie horeca realiseert die aantrekkelijk en levensvatbaar is, zoals ook met de verkoop door de gemeente is beoogd. Nu de ontwikkelaar de aanvullende omgevingsvergunning wil indienen (publiekrechtelijke spoor) voor dit plan en een realisatieovereenkomst (privaatrechtelijke spoor) wil sluiten, moet ervan uit worden gegaan dat legalisatie van de huidige situatie met alleen wonen in het huidige pand plaats vindt. Dat betekent dat er geen grondslag meer is voor handhavend optreden. De gemeente heeft in de afspraken gestuurd op openstelling van de horecavoorziening in 2025. Periode 2021: Verkoop perceel en inspanningsverplichting: Het aanbod van de ontwikkelaar aan de gemeente om de Rijksweg 5 aan te kopen vond plaats in 2021. Vanaf 2019 was het bestemmingsplan reeds onherroepelijk en had nog niet tot serieuze kopers geleid. Het aanbod van de ontwikkelaar betrof het enige serieuze bod dat tot dan toe was uitgebracht aan de gemeente.

De ontwikkelaar is een plaatselijke jonge ondernemer die met een doordacht plan en passend aanbod zelf het initiatief nam richting gemeente. Het plan omvatte een dag horeca en een koppeling met het speelbos zoals ook in het bestemmingplan als optie meegenomen is. Op dat moment was er nog geen definitieve uitspraak in het zogenaamde Didam Arrest (verplichting gemeente in relatie tot naleven gelijksbeginsel en publicatieplicht bij verkoop grond). Het aanbod is beoordeeld en de gebruikelijke taxatie door gemeente heeft plaatsgevonden. Hierbij is ook uitdrukkelijk gevraagd aan taxateur of een openbare procedure tot een beter bod zou leiden. Dit was niet het geval. Daarbij dient ook in aanmerking te worden genomen dat in die periode corona speelde. Na uitvoering van deze toets heeft het college besloten het aanbod te accepteren en de koopovereenkomst uit te werken.

Het speelbos was niet in eigendom van de gemeente maar van Staatsbosbeheer. De ontwikkelaar vroeg wel van de gemeente om zich in te spannen dat de ontwikkelaar dit kon huren/aankopen. De gemeente heeft hier haar medewerking aan verleend. Dit in lijn met de vaststelling door de gemeenteraad van het bestemmingsplan ten aanzien van dit speelbos gelijktijdig met de horeca. Dit is overigens in het bestemmingsplan een optie en geen verplichting. Vandaar dat dit ook apart verkocht kon worden zonder gelijktijdige verhuur of aankoop. Didampublicatie en bezwaren derde: Periode 2022: De gemeente was aldus voornemens om de locatie te verkopen aan de ontwikkelaar. Begin 2022 speelde de uitspraak Didam Arrest. Met inachtneming van dit arrest is de voorgenomen verkoop gepubliceerd. Vervolgens meldde zich een andere partij met bezwaren tegen de verkoop. Deze partij had zich in 2019 gemeld bij de toenmalige projectleider en wethouder met zekere interesse in de locatie. Vervolgens heeft deze partij echter vanaf 2019 tot aan 2022 geen plan ingediend en niets meer van zich laten horen. Met die argumentatie zijn de bezwaren van de betreffende partij van de hand gewezen. Deze partij heeft vervolgens nagelaten om een kort gedingprocedure te starten, waarmee hij zijn eventuele aanspraken om de verkoop ter discussie te stellen, heeft prijs gegeven.

De volgende argumentatie heeft ten grondslag gegeven aan de verkoop van de locatie aan de ontwikkelaar: 1. 2. 3. 4.

Alleen koper heeft een serieus aanbod gedaan aan de gemeente; De gemeente wil de horecagelegenheid op korte termijn gerealiseerd zien; Openbare verkoop levert geen meerwaarde op volgens taxateur; College heeft voorafgaand aan Didam Arrest verwachtingen gewekt bij de koper, zodat de koper zich kan beroepen op het vertrouwensbeginsel.

Wijziging van het plan/Wijziging van de vergunningsaanvraag: Voor het college was van belang dat er horeca kwam volgens het bestemmingsplan; namelijk horeca met bijbehorende bedrijfswoning. In de koopovereenkomst is daarom opgenomen dat koper verplicht is tot realiseren van horeca met bijbehorende bedrijfswoning. Hieraan zijn ook data gekoppeld zoals het indienen van een omgevingsvergunning voor eind december 2022. Eind februari 2022 begon de Oekraïne crisis met grote gevolgen voor bouwkosten en ook onzekerheden bij het realiseren van een grotere horeca. Dit kwam bovenop de bestaande problemen in de horeca als gevolg van corona. De door de ontwikkelaar bij het plan betrokken betreffende horecaondernemer die de nieuw te realiseren horeca zou exploiteren, haakte af. Dit laatste ook omdat het speelbos niet verhuurd of verkocht werd aan ontwikkelaar. Dit terwijl gebruik van een speelbos van grote waarde is voor horeca op die locatie. De lokale ontwikkelaar wilde toch doorpakken (ondanks hoge kostenstijgingen en het niet kunnen aankopen of huren van het speelbos) en heeft gemeld zijn bouwplan aan te passen naar de variant zoals deze nu staat bij wijze van eerste fase (bijlage 2). Deze eerste fase ziet op een kleinere horeca op de begane grond en woning op de verdieping met een groter overdekt terras, de benodigde parkeerplaatsen en het overige terrein in te richten als speelplek.

Dien overeenkomstig is een vergunningaanvraag ingediend die door de gemeente in behandeling moest worden genomen op grond van de WABO. Een vergunning voor de activiteit bouwen was en is een verzoek tot het nemen van een gebonden beschikking, waarbij aan de gemeente geen discretionaire beslissingsruimte

toekomt. De gemeente kon de vergunning derhalve niet weigeren. Wel is in de contacten met de ontwikkelaar duidelijk gemaakt dat de gemeente nog een uitbreiding van de beoogde horecavoorzieningen verwacht. Periode 2023: De omgevingsvergunning is medio 2023 verleend, waarna ontwikkelaar gestart is met de bouw. De huidige status van uitvoering en toezicht (handhaving) dat de verleende vergunning ook conform wordt uitgevoerd. Periode 2024: Omstreeks april 2024 is door de gemeente vastgesteld dat de nieuwbouw werd bewoond, maar dat er geen horeca activiteiten op de locatie werden ontplooid. Daarop is door de projectleider afgestemd met de afdeling Veiligheid en Vergunningen van de gemeente. Een toezichthouder van deze afdeling heeft het pand bezocht en overtredingen geconstateerd. Er is ook geen exploitatievergunning verkregen op dit moment. De ontwikkelaar heeft aangegeven dat hij zich hard inspant om alsnog horeca te realiseren. Hiertoe heeft hij medio 2024 een plan ingediend. Dit plan is intern getoetst en voldoet aan de wens van college en raad, om te komen tot een levensvatbare horeca met bedrijfswoning. Om realisatie te bewerkstelligen heeft het college besloten om dit plan in een realisatieovereenkomst met ontwikkelaar op te nemen, zodat de gemeente grip houdt. Deze overeenkomst wordt thans en naar verwachting eind november/begin december ondertekend.

Daarmee is voorlopig geen noodzaak tot handhaving aangezien er uitzicht is op legalisering. Zie bijlage met het nieuwe plan. 3. Procedureel Hopelijk heeft uw raad een duidelijk beeld van het proces en is haar voldoende duidelijk waarom er op dit moment door onvoorziene omstandigheden nog geen sprake is van horeca. De ontwikkelaar is bereid een levensvatbare horeca neer te zetten en heeft hiertoe reeds een omgevingsvergunning ingediend en is bereid een aanvullende realisatieovereenkomst hierover aan te gaan zodat alsnog conform de wens van college en raad een bedrijfswoning met horeca gerealiseerd wordt. De vergunning voor aanvullende horecavoorzieningen is thans ingediend. De verwachting is dat in 2025 gestart kan worden met de bouw en opening van de horeca medio/eind 2025. Aangaande het speelbos is gemeente in overleg met Staatsbosbeheer/defensie. De verwachting is dat partijen meewerken aan verhuur/verkoop van het speelbos aan ontwikkelaar in 2025. Bijlage(n): -Bijlage 1- Rondvraag commissie Ruimte 4 juni 2024 -bijlage 2- Plattegronden huidige vergunning met woning en horeca in een pand -bijlage 3:  Bijlage 3a- Nieuwe omgevingsvergunning sfeerimpressie  Bijlage 3b- Nieuwe omgevingsvergunning situatie  Bijlage 3c- Plattegrond nieuwe horeca apart