19. Bijlage 15 Verslag omgevingsdialoog 1-3

Herontwikkeling Praxis locatie Mary Zeldenrustlaan 18-20, Rijen Verslag Omgevingsdialoog 4 juli 2024 & 3 april 2025 met antwoorden op vragen betrokkenen

Inhoud 1.

De ontwikkeling ..................................................................................................................................................................... 2

2.

Doel omgevingsdialoog ................................................................................................................................................. 4

3.

Participatie ................................................................................................................................................................................. 5

4.

Reactie betrokkenen ......................................................................................................................................................... 6

5.

Conclusie ....................................................................................................................................................................................11

6.

Bijlagen ........................................................................................................................................................................................ 13

1. De ontwikkeling Spoor Vastgoed II BV heeft een overeenkomst gesloten met de huidige eigenaar voor de aankoop van de percelen gelegen aan de Mary Zeldenrustlaan 18-20. Deze aankoop is bedoeld voor de herontwikkeling van het terrein naar 148 appartementen. Op termijn zal de huidige bebouwing geheel gesloopt worden. De percelen worden momenteel gebruikt voor detailhandel met bijbehorende parkeergelegenheid en een leegstaand pand. Op 4 juli 2024 en 3 april 2025 heeft Spoor Vastgoed II en Miba Bouwmanagement tijdens een omgevingsdialoog de buurtbewoners geïnformeerd over de geplande ontwikkeling.

Impressie nieuw te bouwen woongebouw. (Zicht ABG – Mary Zeldenrustlaan)

2. Doel omgevingsdialoog De omgevingsdialoog maakt deel uit van het participatieplan voor de herontwikkeling van Mary Zeldenrustlaan 18-20 in Rijen. Het doel van dit participatieplan is om omwonenden en andere belanghebbenden te betrekken bij de ontwikkeling en draagvlak te creëren voor de plannen op deze locatie. De participatie is gestart nadat de gemeente in principe haar medewerking aan de voorgestelde plannen heeft toegezegd.

3. Participatie Miba Bouwmanagement heeft de belanghebbende omgeving schriftelijk uitgenodigd voor de omgevingsdialoog middels een brief, bijlage 1. De eerste bijeenkomst vond plaats op 4 juli 2024 en de tweede bijeenkomst op 3 april 2025 in het leegstaande pand van de voormalige hengelsportwinkel aan de Mary Zeldenrustlaan. De bijeenkomsten hadden een vrije inloop tussen 19:00 en 21:00 uur. Tijdens de bijeenkomst konden de aanwezigen de plannen nader bekijken via presentatieborden en vragen stellen. Vertegenwoordigers van AA Architecten (1 persoon) en Miba Bouwmanagement (4 personen) waren aanwezig om toelichting te geven en vragen te beantwoorden. De gebruikte presentatiematerialen zijn toegevoegd als bijlage 2. De adressen die betrokken worden bij de participatie van de plannen zijn in het groen weergegeven, terwijl de projectlocatie in het rood is gemarkeerd. Deze adressen bevinden zich in de naburige straten rondom het plangebied, en worden als belanghebbenden betrokken bij de participatie. Het betreft de volgende adressen: • • • • •

Mary Zeldenrustlaan 1-15; Mary Zeldenrustlaan 22-28; Mary Zeldenrustlaan 21-47; Mary Zeldenrustlaan 49-101; Vennenweg 10a-28.

Voor de Omgevingsdialoog van 4 juli 2024 hebben van de 64 genodigden zich 22 aangemeld. Uiteindelijk hebben 29 geïnteresseerden de inloopavond bezocht. Voor de Omgevingsdialoog van 3 april 2025 hebben van de 64 genodigden zich 14 aangemeld. Uiteindelijk hebben 16 geïnteresseerden de inloopavond bezocht. Er was veel persoonlijke aandacht voor de aanwezigen om het plan nader toe te lichten.

4. Reactie betrokkenen Hierbij een samenvatting van de meeste gehoorde en belangrijkste opmerkingen of vragen tijdens de omgevingsdialoog.

4.1.

Omgevingsdialoog 4 juli 2024

1. Omwonenden uiten hun zorgen over de verkeersdrukte in de Mary Zeldenrustlaan. De huidige verkeersintensiteit is al aanzienlijk en de verwachte ontwikkelingen zowel op de Praxis locatie als de locatie voor het ABG kantoor zullen deze situatie waarschijnlijk verergeren. Dit ook in samenhang met de spoortunnel. Antwoord: 1. Het voorliggende plan betreft enkel de ontwikkeling voor 146 appartementen met half verdiepte parkeerkelder. Deze ontwikkeling staat los van de andere ontwikkelingen en worden individueel benaderd. 2. Miba zal een verkeersgeneratiemodel laten uit voeren om de verkeersintensiteit inzichtelijk te maken. 3. Bij het indienen van de omgevingsvergunning zullen de verkeersimpact en -drukte door de gemeente worden beoordeeld. Gemeente kijkt naar totaalbeeld in relatie tot andere initiatieven.

2. Hoe is het parkeren georganiseerd? Hoe wordt omgegaan met de verhoogde parkeerdruk in de wijk aangezien dit nu al een probleem is en wat is het plan hiervoor. Voldoet het aantal parkeerplaatsen aan de norm? Antwoord: 1. Miba zal een parkeerdrukmeeting in de omgeving uit laten voeren conform de CROWnormering. 2. Miba zal een parkeeronderzoek uit laten voeren naar een passende parkeernorm en werkelijke parkeerbehoefte. 3. Bij het indienen van de omgevingsvergunning zullen de verkeersimpact en -drukte door de gemeente worden beoordeeld. Addendum 3 april 2025: 1. Parkeren t.b.v. de 148 appartementen van deze ontwikkeling is georganiseerd in een half verdiepte ondergrondse parkeergarage, ontsloten aan de oostzijde van de ontwikkeling.

3. Graag duidelijkheid vanuit de gemeente betreft het verkeer in relatie tot de ontwikkeling en de spoortunnel. Antwoord: 1. Verkeerstoename Mary Zeldenrustlaan zal door Miba onderzocht worden. 2. De toekomstige plannen omtrent de spoortunnel maken geen onderdeel uit van deze ontwikkeling.

4. De omwonenden maken zich zorgen om de te hoge snelheid op de Mary Zeldenrustlaan in relatie tot de toe te nemen verkeersdrukte. Antwoord: 1. De snelheid op de Mary Zeldenrustlaan en het handhaven hiervan is een verantwoordelijkheid van de gemeente en niet van de ontwikkelaar.

5. Wat is de afstand vanaf de gevel aan de Mary Zeldenrustlaan tot aan de weg? en hoe wordt deze zone ingericht? Antwoord: 1. Afstand vanaf de gevel aan de Mary Zeldenrustlaan tot aan de perceelsgrens is ca. 4,5 meter. Hiernaast nog een trottoir, fietspad en groenstrook met een totale breedte van ca. 6,2 meter. Zie hiervoor bijlage 3. 2. De strook van ca. 4,5 meter wordt door een tuinarchitect ingericht en zoals de verbeelding aangeeft krijgt deze een groene invulling. Addendum 3 april 2025: 1. De afstand van de voorgevel tot aan de weg varieert doordat de gevel deels teruggelegd is. De afstand van het overgrote deel van de gevel tot aan de zijkant van de weg (Mary Zeldenrustlaan) bedraagt ca. 10,7 meter. De afstand tot het hart van Mary Zeldenrustlaan bedraagt ca. 13,6 meter. 2. De strook van de voorgevel tot aan de perceelsgrens bedraagt ca. 4,5 meter en wordt door een landschapsarchitect ontworpen en krijgt een groene invulling met borders.

6. Omwonenden uiten bezorgdheid over de geplande ontwikkeling van sociale huur appartementen en vrezen mogelijke overlast. Antwoord: 1. Bij de ontwikkeling van het plan wordt een wooncorporatie betrokken vanwege hun expertise en ervaring op dit gebied. Corporatie zal huisregels opleggen aan bewoners en hierop handhaven. Een deel van de woningen zal in de midden huur verhuurd gaan worden. Addendum 3 april 2025:: 1. Toevoeging: Het overgrote deel van de woningen zal in de midden huur verhuurd gaan worden. 2. Om inkijk vanaf de balkons aan de Mary Zeldenrustlaan te voorkomen zal de transparantie van de balustrades nader worden onderzocht.

7. Omwonenden vinden het opmerkelijk dat de gemeente niet aanwezig is bij dit omgevingsdialoog. Antwoord: 1. Gemeente vindt de omgevingsdialoog een verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar.

8. Omwonenden hebben vragen bij de hoogte, positie en kleur van het gebouw op het perceel. Antwoorden: 1. Het plan omvat drie bouwlagen boven een half verdiepte kelder aan de Mary Zeldenrustlaan, met een hoogte van circa 12,00 meter. Aan de andere zijde zijn er vier bouwlagen boven een half verdiepte kelder, met een hoogte van circa 14,00 meter. 2. Tussen de woongebouwen zijn zichtlijnen aangebracht om de korrelgrootte te verminderen. 3. De foto's op de presentatieborden dienen als referentie van andere woongebouwen. Ze zijn toegevoegd om een indicatief beeld en sfeer weer te geven. Deze foto's tonen niet het beoogde ontwerp en de kleurstelling van de gevel. De beoogde kleurstelling zijn op de 3d visuals op de presentatieborden (licht metselwerk en donkere bovenbouw en accenten.

Addendum 3 april 2025: 1. Het plan bestaat uit vier bouwlagen boven een halfverdiepte parkeerkelder. De bovenste bouwlaag is teruggelegd t.o.v. de voorgevel aan de Mary Zeldenrustlaan om de hoogte van het gebouw visueel te verlagen. De hoogte varieert tussen ca. 12,00 en 14.00m. 2. Tussen de woongebouwen is ruimte vrijgehouden zodat er doorzichten ontstaan. Hiermee wordt het de schaal van de gebouwen verkleind. 3. De gebouwen krijgen gevels van licht metselwerk en een donkere bovenbouw van geprofileerde metaalplaat. De 3D visuals geven een indruk van de beoogde materialisering van het plan.

9. Omwonenden vragen naar de impact van de voorgenomen ontwikkeling op de beperkte capaciteit van het elektriciteitsnetwerk. Antwoord: 1. De huidige NUTS-aansluitingen (gas, water en elektra) moeten worden verwijderd en nieuwe aansluitingen moeten worden aangevraagd. Dit vereist tijdige afstemming met alle NUTS-partijen.

10. Wanneer gaat de bouw plaatsvinden? Kan er rekening worden gehouden met de planning van de bouw van de fietstunnel onder het spoor zodat dit niet samenloopt? Antwoord: 1. De bouw gaat plaats vinden op zijn vroegst in 2026 afhankelijk van de gemeentelijke procedures. 2. De toekomstige plannen omtrent de spoortunnel maken geen onderdeel uit van deze ontwikkeling. Ontwikkelaar heeft geen zicht op planning spoortunnel.

11. Op welke wijze wordt aan de geluidsnormen voldaan? Antwoord: 1. Bij het indienen van de omgevingsvergunning wordt het plan getoetst aan de hand van de geldende geluidsnormen, waaronder wegverkeerslawaai en spoorweglawaai. Er zal een geluidsonderzoek uitgevoerd worden en resultaten worden verwerkt in een rapportage. De rapportage omschrijft te treffen maatregelen en wordt getoetst door bevoegd gezag.

12. Omwonenden vrezen voor geluidsoverlast vanuit de appartementen. Hierbij te denken aan harde muziek en dergelijke. Antwoord: 1. Geluidsoverlast vanuit de appartementen te denken aan harde muziek en dergelijke is geen verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar maar van de bewoner.

13. Op welke wijze wordt de erfafscheiding aan de aangrenzende percelen vormgegeven? Veiligheid aspecten hierbij in acht te nemen. Antwoord: 1. Erf scheidingen worden in een volgende fase nader uitgewerkt. Er zal een landschap architect worden ingeschakeld dit mede vorm te geven. We streven naar een eenduidige uitstraling. Details zullen in de volgende presentatie moment gedeeld worden.

14. Vanuit de achterzijde kan direct de gehele tuin aan Vennenweg worden overzien en schendt hiermee onze privacy. Graag voorzien wij hier 8 meter hoge bomen, groenblijvend zodat het gehele jaar het zicht op de tuinen wordt weggenomen. Antwoord: 1. Groen in het project zullen in een volgende fase nader uitgewerkt. Er zal een landschap architect worden ingeschakeld dit mede vorm te geven. We streven naar een eenduidige uitstraling. Details zullen in de volgend presentatie moment gedeeld worden.

15. Omwonenden aan de Mary Zeldenrustlaan maken zich zorgen om de inkijk vanaf de balkons. Antwoord: 1. Groen in het project zullen in een volgende fase nader uitgewerkt. Er zal een landschap architect worden ingeschakeld dit mede vorm te geven. De inkijk vanaf de balkons zal hierin worden meegenomen. We streven naar een eenduidige uitstraling. Details zullen in de volgend presentatie moment gedeeld worden. Addendum 3 april 2025: 1. Om inkijk vanaf de balkons aan de Mary Zeldenrustlaan te voorkomen zal de transparantie van de balustrades nader worden onderzocht.

16. Is het mogelijk om balkon afscheidingen te plaatsen wat de inkijk in de tuinen verminderd? Antwoord: 1. Balkon zijn verdiept in de gevel geplaats zodat zichtlijnen deels weggenomen worden om inkijk (behoorlijk) te verminderen. 2. Aandacht voor privacybeschermende maatregelen zal in een volgende fase nader uitgewerkt worden. Addendum 3 april 2025: 1. Om inkijk in de tuinen aan de Venneweg te voorkomen zijn de balkons voorzien van gesloten zijkanten. 2. Om inkijk vanaf de balkons aan de Mary Zeldenrustlaan te voorkomen zal de transparantie van de balustrades nader worden onderzocht.

17. Omwonenden vinden dat hun privacy wordt aangetast en daarmee planschade ontstaat en hun woning en tuin in waarde zal verminderen. Antwoord: 1. Wij begrijpen de zorgen over mogelijke aantasting van privacy en waardedaling van de woningen. Om dit te beperken, hebben wij bij de ontwikkeling rekening gehouden met de afstand tot omliggende woningen en privacybeschermende maatregelen, zoals groenvoorzieningen en het verdiept positioneren van balkons in de gevel van het gebouw. Addendum 3 april 2025: 1. Het verdiept positioneren van de balkons is komen te vervallen.

18. Zijn er mogelijkheden om aan te sluiten op het warmtenet indien de woningen van een warmtepomp (bodem) worden voorzien? Antwoord: 1. Momenteel onderzoeken we de haalbaarheid van een gasloos collectieve warmtevoorziening voor de 146 woningen. Alle voor- en nadelen worden op een rij gezet om een weloverwogen beslissing te kunnen nemen. Deze ontwikkeling omvat vooralsnog niet het aansluiten van woningen in de omgeving.

19. Omwonenden spreken zorg uit over mogelijke overlast door uitlaatgassen nabij de entree van de parkeerkelder. Antwoord: 1. De gehele parkeerkelder is rondom voorzien van natuurlijke ventilatie en zal zich niet enkel en alleen concentreren op de entree van de parkeerkelder.

20. Is er reeds een website waar informatie over de plannen en concepten staan zoals besproken in het omgevingsdialoog? Antwoord: 1. De plannen worden nu nader uitgewerkt zodat de omgevingsvergunning en Bopa procedure doorlopen kan worden. Na deze fase zal het verkoop/verhuur traject worden opgestart. Hierbij wordt gedacht aan een website en vermelding op de sociale media. 2. Hetgeen wat er besproken en gepresenteerd is op de omgevingsdialoog bevindt zich in dit verslag met bijlagen. 3. Indien er nieuws te melden is brengt ontwikkelaar de omwonenden rechtreeks op de hoogte middels een nieuwsbrief.

4.2.

Omgevingsdialoog 3 april 2025

1. Omwonenden maken zich zorgen met betrekking tot het geluid wat het wegverkeer geeft in een "tunnel" tussen de bestaande woningen aan de Mary Zeldenrustlaan en de gevel van de nieuwe ontwikkeling. Antwoord: 1. Deze vraag sluit aan bij vraag 1 van het omgevingsdialoog van 4 juli 2024. Zie hiervoor tevens de antwoorden op vraag 1. 2. Bij het indienen van de omgevingsvergunning zullen zowel een verkeersimpact- en drukte als ook een geluidsrapport worden ingediend. Deze rapporten worden in de omgevingsvergunning aanvraag beoordeeld door de gemeente.

2. Omwonenden van de Mary Zeldenrustlaan vragen zich af of ze in aanmerking komen voor geluidreducerende maatregelen aan hun gevel. Antwoord: Deze vraag maakt geen deel uit van de ontwikkeling en dient derhalve gesteld te worden aan de gemeente.

3. Omwonenden van de Mary Zeldenrustlaan maken zich zorgen om de privacy/inkijk vanaf de balkons. Antwoord: 1. Deze vraag sluit aan bij vraag 15 van het omgevingsdialoog van 4 juli 2024. Zie hiervoor tevens de antwoorden op vraag 15. 2. Om inkijk vanaf de balkons aan de Mary Zeldenrustlaan te voorkomen zal de transparantie van de balustrades nader bezien worden.

3. Omwonenden aan de Venneweg maken zich zorgen om het weerkaatsen van het geluid tegen de glasgevel tussen de bouwblokken en de gevels van de ontwikkeling. Antwoord: 1. Het mogelijk terugkaatsen van het spoorweg geluid op de glasgevel zal door de geluidsadviseur onderzocht worden. Hieruit zal een advies volgen. 2. Er wordt door de omwonenden voorgesteld om de gevels uit te voeren in een kokosmateriaal/geluidsabsorberend materiaal, meer groen aan de gevel. Dit zal door de geluidadviseur onderzocht worden.

4. Als oplossing voor punt 3, zoals benoemd door omwonenden, wordt een constructie met glazen lamellen voorgesteld. Antwoord: Bovenstaand voorstel wordt door de geluidsadviseur in haar rapportage meegenomen.

5. Omwonenden aan de Venneweg maken zich zorgen om het weerkaatsen van zonlicht tegen de glasgevel tussen de bouwblokken en de gevels van de ontwikkeling. Antwoord: 1. Met de architect zal gekeken worden naar een mogelijk voor een print op het glas.

6. Omwonenden aan de Venneweg maken zich zorgen om de privacy, inkijk vanaf de balkons door de glasgevel. Antwoord: 1. Deze vraag sluit aan bij vraag 14 van het omgevingsdialoog van 4 juli 2024.. Zie hiervoor tevens de antwoorden op vraag 14. 2. Met de architect zal gekeken worden naar een mogelijk voor een print op het glas. 3. Het door omwonenden voorgestelde 10 meter hoge kokoshekwerk is niet haalbaar vanwege bouwvoorschriften aan de erfgrens en het nadelige effect op de toetreding van zon- en daglicht in de aangrenzende woningen. 4. Er wordt voorgesteld om met behulp van een VR-bril het zicht vanuit de tuinen te visualiseren. Miba zal dit samen met de architect beoordelen.

7. Omwonenden maken zich zorgen dat zowel de uitvoering van de ontwikkeling van 148 appartementen als de reconstructie van de Mary Zeldenrustlaan als de uitvoering van de verbouwing van het gemeentehuis als ook de onderdoorgang onder het spoor tegelijkertijd uitgevoerd gaan worden. Antwoord gemeente: 1. Dit is een hele algemene vraag welke betrekking heeft op 4 verschillende projecten waarvan 3 van de gemeente. Er zal mogelijk een overlap zitten in uitvoering van de genoemde werkzaamheden, op verkeersgebied betekent dit meer bouwverkeer naar de locaties komt en tijdelijke afsluitingen van wegen plaatsvinden, welke het ene moment tot minder verkeersdrukte en een ander moment voor meer verkeersdrukte zal leiden. Voor alle 3 geldt dat de verkeersmaatregelen en planning nog niet in detail zijn uitgewerkt. Als gemeente (wegbeheerder) houden wij rekening met de bereikbaarheid van alle percelen en het waarborgen van de verkeersveiligheid conform onze wettelijke taak.

8. Omwonenden maken zich zorgen over de parkeerdruk in de Mary Zeldenrustlaan. Kan het parkeerterrein van de gemeente 's avonds openbaar gesteld worden? Antwoord gemeente: 1. Uit recente parkeertellingen komt naar voren dat er in de omliggende straten ook in de avond en nachturen voldoende openbare parkeergelegenheid beschikbaar is binnen acceptabele loopafstand. Er is dus voor de gemeente geen aanleiding om te onderzoeken of openstelling van particuliere gronden mogelijk is. Voor verdere vragen verwijzen wij u naar de gemeente info@gilzerijen.nl.

9. Omwonenden maken zich zorgen over de automobilisten die te hard rijden over de Mary Zeldenrustlaan. Antwoord gemeente: 1. Bij de reconstructie van de Mary Zeldenrustlaan houden wij (binnen onze mogelijkheden) rekening met de zorgen van deze bewoners. Voor verdere vragen verwijzen wij u naar de gemeente info@gilzerijen.nl.

5. Conclusie Door middel van dit verslag is het de bedoeling om zo veel mogelijk de betrokken en omwonende te horen over de zorgen en de vragen welke hierover zijn ontstaan. De vragen of opmerkingen welke zijn gesteld of aangegeven tijdens het Omgevingsdialoog zijn met zorg beantwoord. Op basis van de aangereikte feedback zal nauwkeurig worden afgewogen welke aanpassingen verwerkt kunnen worden in het ontwerp. Dit proces zal zorgvuldig worden uitgevoerd, met oog voor de belangen van alle partijen.

6. Bijlagen • • •

Bijlage 1 – presentatieborden omgevingsdialoog Bijlage 2 – uitnodiging omgevingsdialoog Bijlage 3 – plattegrond begane grond | afstanden tot kavelgrens en wegprofiel

Herontwikkeling Praxis locatie Mary Zeldenrustlaan 18-20, Rijen Verslag Omgevingsdialoog Venneweg 4 november 2025 met antwoorden op vragen betrokkenen

Inhoud 1.

De ontwikkeling ..................................................................................................................................................................... 2

2.

Doel omgevingsdialoog ................................................................................................................................................. 4

3.

Participatie ................................................................................................................................................................................. 5

4.

Reactie betrokkenen ......................................................................................................................................................... 6

5.

Conclusie ..................................................................................................................................................................................... 9

6.

Bijlagen .......................................................................................................................................................................................... 9

1. De ontwikkeling Spoor Vastgoed II BV heeft een overeenkomst gesloten met de huidige eigenaar voor de aankoop van de percelen gelegen aan de Mary Zeldenrustlaan 18-20. Deze aankoop is bedoeld voor de herontwikkeling van het terrein naar 148 appartementen. Op termijn zal de huidige bebouwing geheel gesloopt worden. De percelen worden momenteel gebruikt voor detailhandel met bijbehorende parkeergelegenheid en een leegstaand pand. Opvolgend op de omgevingsdialogen van 4 juli 2024 en 3 april 2025 heeft Spoor Vastgoed II en Miba Bouwmanagement op 3 november 2025 tijdens een omgevingsdialoog voor de bewoners aan de Venneweg de buurtbewoners geïnformeerd over de geplande ontwikkeling in relatie tot het onderwerp geluidsreflectie op de aangrenzende percelen aan de Venneweg.

Impressie nieuw te bouwen woongebouw. (Zicht ABG – Mary Zeldenrustlaan)

2. Doel omgevingsdialoog Het doel van dit participatieplan is om omwonenden en andere belanghebbenden actief te betrekken bij de ontwikkeling en draagvlak te creëren voor de plannen op deze locatie. De participatie is gestart nadat de gemeente in principe haar medewerking aan de voorgestelde plannen heeft toegezegd. In deze omgevingsdialoog, specifiek gericht op het onderwerp geluidsreflectie aan de Venneweg, heeft Miba Bouwmanagement een toelichting gegeven middels een presentatie. Deze presentatie bevatte een reeks geluidsberekeningen opgesteld door K+ Adviesgroep. Tijdens de bijeenkomst zijn diverse varianten van geluidsberekeningen toegelicht, waarbij de meest gunstige variant nader is besproken.

3. Participatie Miba Bouwmanagement heeft de belanghebbende omgeving schriftelijk uitgenodigd voor de omgevingsdialoog middels een brief, bijlage 1. Tijdens de bijeenkomst konden de aanwezigen de plannen nader bekijken via een Powerpoint presentatie en vragen stellen. Vertegenwoordigers van AA Architecten (1 persoon), Miba Bouwmanagement (3 personen) en gemeente Gilze & Rijen (2 personen) waren aanwezig om toelichting te geven en vragen te beantwoorden. De gebruikte presentatiematerialen zijn toegevoegd als bijlage 2. De adressen die betrokken worden bij de participatie van de plannen zijn in het groen weergegeven, terwijl de projectlocatie in het rood is gemarkeerd. Deze adressen bevinden zich in de naburige straten rondom het plangebied, en worden als belanghebbenden betrokken bij de participatie. Het betreft de volgende adressen: •

Vennenweg 10a-28.

Voor de Omgevingsdialoog van 4 november 2025 hebben van de 11 genodigden adressen heeft zich 6 personen aangemeld. Uiteindelijk hebben 29 geïnteresseerden de inloopavond bezocht. Voor de Omgevingsdialoog van 3 april 2025 hebben van de 64 genodigden zich 14 aangemeld. Uiteindelijk hebben 12 geïnteresseerden de inloopavond bezocht. Er was veel persoonlijke aandacht voor de aanwezigen om het plan nader toe te lichten.

4. Reactie betrokkenen Hierbij een samenvatting van de meeste gehoorde en belangrijkste opmerkingen of vragen tijdens de omgevingsdialoog.

4.1.

Omgevingsdialoog 4 november 2025

1. Zullen er na de realisatie van het plan nog vervolgmetingen worden uitgevoerd? Kloppen de berekeningen? Antwoord: De schematische weergave in de presentatie is gebaseerd op erkende rekensoftware die algemeen wordt toegepast en door de gemeente is goedgekeurd. In deze software zijn specifieke omgevingsgegevens verwerkt, waaronder de kenmerken van het nog te plaatsen geluidsscherm langs het spoor. De afmetingen en geluidsreducerende waarden van dit scherm zijn vastgelegd in het saneringsplan van de gemeente. Aanvullende metingen zijn niet noodzakelijk.

2. Wat wordt er aangehouden als bron geluid van het railverkeer? Antwoord: ProRail maakt gebruik van een algemeen erkend geluidsregister. Tevens heeft ProRail rekening te houden met een geluidsplafond vastgesteld door de minister. Hiermee is rekening gehouden in de berekening van K+ Adviseurs.

3. welk materiaal heeft het nieuwe geluidsscherm bij het spoor? Antwoord: Deze gegevens zijn verwerkt in het saneringsplan van ProRail. Stukken zijn dan ook hier te achterhalen.

4. Zijn er ook beelden vanuit de tuin gericht naar de nieuwbouw ontwikkeling? Antwoord: Voor diegene waarvoor hier voor behoefte is, graag Miba Bouwmanagement de foto te sturen zodat architect deze kan inplakken in de visual.

5. Spiegelt het glazen scherm van de nieuwbouw ontwikkeling? Antwoord: Op dit moment is er nog geen uitsluitsel over het mogelijk spiegelen van de glazen schermen van de nieuwbouw ontwikkeling. Dit wordt nader onderzocht door ontwikkelaar, architect, aannemer en bijhorende glasleverancier. Hier word nog op een later moment op terug gekomen.

6. Waarom is er voor glas gekozen voor de glazen schermen van de nieuwbouw ontwikkeling? Antwoord: De woningen dienen volgens de regelgeving een geluidluwe zijde te hebben. Om dit mogelijk te maken is een glazen scherm voorzien in het plan. Daar we ook daglicht in de woningen en binnentuin dienen te hebben is voor glas gekozen.

7. Is er gedacht aan een opstaand dakrandje tpv de beeidiging daktuin en erfgrens? Antwoord: 1. Ontwikkelaar mag geen water lozen of overlast veroorzaken op het terrein van omwonenden Waterafvoer (hoofd en noodafvoersysteem) dient op eigen terrein geregeld te worden. 2. Dit zijn technische uitwerkingen die in de volgende fase nader uitgedetailleerd worden.

8. Ik voorzie dat er tuinen heringericht moeten worden, hebben jullie daar budget voor? Antwoord: In principe is geen rekening gehouden met herinrichting van de tuinen. Wel zullen we desgewenst hierover in gesprek gaan met de individuele bewoners.

9. We maken ons zorgen om de privacy/inkijk in de tuinen aan de Venneweg. Antwoord: 1. Welstand zou graag zien dat er ramen in de gevels op de erfgrens zouden komen. Omwille van de privacy bewoners Venneweg heeft ontwikkelaar Welstand weten te overtuigen dat dit niet gewenst is. 2. De balkons, het dichtste aan de erfgrens zijn aan de kopse kant dicht gezet, om directe inkijk vanaf het balkon in de tuinen Venneweg tegen te gaan. 3. Op verzoek zijn de glazen schermen ter hoogte van de balkons voorzien van een groenprint. Om inkijk in de tuinen Venneweg tegen te gaan. Dit dient later met aannemer/glasleverancier nader uitgewerkt te worden.

10. Wat gebeurt er met het groen/bomen/bebouwing die tegen de erfgrens aan staan? Antwoord: 1. Voorafgaand aan de sloop zal de aannemer door ontwikkelaar verplicht worden een opname te maken van alle belendende percelen om de bestaande situatie in kaart te brengen. 2. De gehele grondkering met het hekwerk op de grondkering zal door ontwikkelaar zorgvuldig worden verwijderd. De bomen in de nabijheid van de erfgrens zullen worden gespaard. 3. Mocht er onverhoopt toch bomen ivm de sloop beschadigd raken, zullen deze in overleg vergoed worden.

11. Wat is de planning? Antwoord: 1. De voorlopige planning is dat september 2026 op zijn vroegst gesloopt zal worden. Aansluitend vinden er nog diverse onderzoeken plaats, waarna de kelder ontgraven zal worden en gerealiseerd. Daarna zal direct de nieuwe erfafscheiding gemaakt worden. Dit zal naar verwachting Q1/Q2 van 2027 zijn. 2. Deze planning is geheel afhankelijk van de Praxis.

12. Wat is de installatie op het dak? Antwoord: 1. De installatie op het dak van Leystromen betreft een unit die de overtollige warmte van de bodemwarmte installatie incidenteel afblaast. 2. Deze installatie dient aan de geluidsregelgeving te voldoen. Ontwikkelaar laat K+ Adviseurs bekijken of het noodzakelijk is om rondom de installatie op het dak nog een geluidsscherm te plaatsen. 3. Mogelijk zullen er aanvullend nog zonnepanelen (onzichtbaar) op het dak komen te liggen.

13. Komt er verlichting op balkons/naast voordeuren? Wat is de verlichtingssterkte? is deze verlichting geschakeld of permanent? Antwoord: 1. Op de balkons en naast de voordeuren zullen verlichtingsarmaturen gemonteerd worden. 2. De verlichtingssterkte zal een oriëntatie verlichtingssterkte niveau zijn. Dit dient nog te worden bepaald door elektricien. 3. Schakeling van de galerijen (voordeuren) zal op schermer schakeling. Armaturen op de balkon handmatig door de bewoners.

14. Hoe ziet de situatie er uit? Antwoord: Zie hiervoor bijlage 3.

5. Conclusie Door middel van dit verslag is het de bedoeling om zo veel mogelijk de betrokken en omwonende te horen over de zorgen en de vragen welke hierover zijn ontstaan. De vragen of opmerkingen welke zijn gesteld of aangegeven tijdens het Omgevingsdialoog zijn met zorg beantwoord. Op basis van de aangereikte feedback zal nauwkeurig worden afgewogen welke aanpassingen verwerkt kunnen worden in het ontwerp. Dit proces zal zorgvuldig worden uitgevoerd, met oog voor de belangen van alle partijen.

6. Bijlagen • • •

Bijlage 1 – uitnodiging omgevingsdialoog Bijlage 2 – PowerPoint presentatie Bijlage 3 – situatie bestaand/nieuw en begane grond nieuw