16. Bijlage 12 Laddertoets

advies

projectnaam Ladder voor duurzame verstedelijking Mary Zeldenrustlaan

Inleiding

datum 3 oktober 2024

Initiatiefnemer heeft het plan om 148 woningen te realiseren aan de

projectnummer P07580

en of er sprake is van duurzaam ruimtegebruik.

opdrachtgever Ordito

BRO projectleider

1.1 Aanleiding Mary Zeldenrustlaan in Rijen. Aan de hand van de Ladder voor duurzame verstedelijking is onderzocht of het plan voorziet in een behoefte

1.2 Toepassing Ladder voor Duurzame Verstedelijking Het plan betreft een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’ en moet daarom worden getoetst aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking (hierna: ‘Ladder’ zie ook blauw kader).

LFa

Initiatiefnemer wil de Praxis aan de Mary Zeldenrustlaan in Rijen transformeren naar woningbouw. In totaal komen er 148 appartementen. Deze appartementen zijn verdeeld over 2 blokken. Blok 1 bestaat uit 47 sociale huurappartementen en blok 2 bestaat uit 101 appartementen. De 47 huurappartementen zitten in het sociale segment. 44 van deze appartementen hebben een oppervlak van maximaal 75 m 2, de overige 3 appartementen hebben een oppervlak van 75-100 m2 BVO. In het koopsegment hebben 84 appartementen een oppervlak van maximaal 75 m², en hebben 17 appartementen een oppervlak van 75-100 m². Gezien de relatief kleine oppervlakten van de appartementen wordt er op het betaalbare segment en de doelgroep starters gericht. Daarnaast zullen de appartementen geschikt zijn voor senioren. Tabel 1: Woningbouwprogramma

LvdH

projectteam

1.3 Planinitiatief

Per 1 januari 2024 luidt het tweede lid van art. 5.129g van bkl als

Woningtype

Segment

Aantal

Appartement (2- of 3

Huur

47

Koop

101

volgt: “Voor zover een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand in het omgevingsplan rekening gehouden met: 1. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en 2. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied in die behoefte te voorzien.”

kamers)

Totaal

148

Willemsplein 2 5211 AK ’s-Hertogenbosch +31 (0)73 208 91 55 info@bro.nl www.bro.nl

Het doel van de Ladder is zorgvuldig en duurzaam ruimtegebruik, met oog voor de toekomstige ruimtebehoefte en ontwikkelingen in de omgeving. De Ladder geeft daarmee invulling aan het nationaal ruimtelijk belang gericht op een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij ruimtelijke besluiten.

1/12

1.4 Opzet onderzoek Voor het initiatief is onderzocht of en op welke manier de toevoeging van 148 woningen te verantwoorden is vanuit de methodiek van de Ladder voor Duurzame Verstedelijking. De hoofdvraag luidt: Voorziet het initiatief in een (kwantitatieve en kwalitatieve) behoefte en is er sprake van duurzaam ruimtegebruik binnen het verzorgingsgebied? Om een antwoord te geven op de hoofdvraag onderzoeken we zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte aan de ontwikkeling binnen het verzorgingsgebied. Ook is er een locatieafweging gemaakt: ligt de locatie binnen het stedelijk gebied, binnen het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing of buiten het bestaand stedelijk gebied? Bovendien zijn de verwachte (leegstands)effecten van de ontwikkeling in beeld gebracht. Figuur 1: Planinitiatief ligging

Voor het onderzoek is onder andere gekeken naar: 

Omgevingsvisie Noord-Brabant 2050 (2018)



Brabantse Agenda Wonen (2017)



Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022)



Woondeal Stedelijke Regio Breda Tilburg (2023)



Woonzorgvisie Regio Hart van Brabant (2024)



Perspectief op Wonen en Woningbouw 2022, Hart van Brabant (2021)



Regionale Omgevingsagenda Hart van Brabant 2022-2026 (2021)



Wonen in Gilze en Rijen (2019)

Figuur 2: Invulling planinitiatief

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

2/12

Toets Ladder voor Duurzame Verstedelijking

De planlocatie heeft in het geldende omgevingsplan de functie ‘Ge-

Eindconclusie

mengd’. Dit betekent dat de locatie een stedelijke functie heeft. Ook in

Passend binnen beleidskaders

De ontwikkeling voldoet aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

de directe omgeving zijn stedelijke functies gelegen, waaronder Bedrijf,

Het planinitiatief past grotendeels binnen de beleidskaders van provin-



Het initiatief voorziet in een kwantitatieve en kwalitatieve behoefte.

Kantoor, Wonen en Maatschappelijk. Hierdoor is sprake van een ligging



De locatie heeft de functie ‘Gemengd’ en is daarmee onderdeel van

Conclusies

cie, regio en gemeente: 

Er is landelijk een woningtekort, waardoor versnelling van woningbouw nodig. Het initiatief draagt hier aan bij.



Stedelijke ontwikkelingen moeten in beginsel binnen bestaand ste-

het stedelijk gebied. 

Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het initiatief onaanvaardbare leegstandseffecten optreden.

delijk gebied plaatsvinden. Dit is bij dit initiatief het geval. 

Een landelijke richtlijn is dat tweederde van de nieuwbouw binnen

In de paragrafen hierna lichten we deze conclusie toe.

het betaalbare segment moet vallen. Ook moet 30% van de nieuwe woningen behoren tot het sociale segment. Het initiatief voldoet aan deze eisen. 

Starters vinden moeilijk een woning. Het is belangrijk dat er voor hen woningen worden gerealiseerd. Het initiatief voorziet met de

Nieuwe stedelijke ontwikkeling, bestaand stedelijk gebied De aard en omvang van een woningbouwontwikkeling bepalen of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Vanaf 12 woningen geldt een initiatief als een stedelijke ontwikkeling die ‘ladderplichtig’ is.

bouw van betaalbare woningen hierin. 

Het beleid vermeldt diverse aandachtsgroepen, namelijk senioren, daklozen, studenten, arbeidsmigranten etc. Zij hebben behoefte aan sociale huurwoningen, maar volgens Hart van Brabant neemt de

De Ladder is verplicht als een stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Daarvan is sprake als wonen niet is toegestaan binnen het omgevingsplan of als het initiatief niet voldoet aan randvoorwaarden binnen het omgevingsplan (woningaantallen, bouwvlak etc.)

druk hierop toe. Het initiatief voorziet in sociale huurwoningen. 

In de Stedelijke Regio Breda Tilburg is behoefte aan minstens 7.100 nultredenwoningen. Indien de woningen uit het initiatief over een lift beschikken, draagt het initiatief bij aan dit beleidsdoel.



In de woondeal Stedelijke Regio Breda Tilburg is de stationszone in Gilze en Rijen als kansrijke locatie bestempeld. Het initiatief wordt gerealiseerd in de stationszone.



De gemeente wil in de grotere kernen jonge gezinnen verwelkomen.



Het beleid van gemeente Gilze en Rijen vindt meer aandacht voor het (middel)dure segment belangrijk. De sociale huursector is in de

‘binnen bestaand stedelijk gebied’. Ruimtelijk verzorgingsgebied Wanneer sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, moet de toelichting van het omgevingsplan een beschrijving van de behoefte aan het woningbouwprogramma bevatten. De behoefte wordt bepaald binnen het ruimtelijk relevante verzorgingsgebied van de woningbouwontwikkeling. De aard en omvang hiervan zijn leidend voor het ruimtelijke verzorgingsgebied. Verhuisbewegingen binnen en tussen gemeenten geven hiervoor een goede indicatie.

Conclusie: Gemeente Gilze en Rijen is het primaire verzorgingsgebied. Circa 39% van alle verhuisbewegingen komt uit de eigen gemeente. De Stedelijke Regio Breda Tilburg, waar gemeente Gilze en Rijen onderdeel van is, vormt het secundaire verzorgingsgebied. Circa 31% van de verhuisbewegingen naar gemeente Gilze en Rijen is afkomstig uit de an-

Bij de locatieafweging (binnen bestaand stedelijk gebied, stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied of buiten bestaand stedelijk gebied) wordt gekeken of de locatie een stedelijke of stedelijk groene functie heeft. Bestaand stedelijk gebied is het ‘stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen’.

dere gemeenten binnen de regio. Het primair en secundair verzorgingsgebied zijn gezamenlijk goed voor 70% van de verhuisbewegingen in gemeente Gilze en Rijen.

gemeente al omvangrijk en de gemeente wil dit slechts beperkt laten groeien. Het initiatief sluit hier gedeeltelijk bij aan, doordat het sociale huurwoningen én middeldure woningen realiseert.

Conclusie: Het initiatief is een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ontwikkeling is niet toegestaan in het huidige omgevingsplan en er worden 12 of meer woningen toegevoegd.

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

3/12

Kwantitatieve behoefte aangetoond

Kwalitatieve behoefte aangetoond

Bij de kwantitatieve behoefte gaat het om aantallen benodigde woningen. De behoefte aan een woningbouwontwikkeling wordt bepaald door de langetermijnprognose van de vraag naar woningen af te zetten tegen de bestaande plancapaciteit om in die vraag te voorzien. In veel provincies en regio's zijn prognosemodellen beschikbaar die bruikbaar zijn om de behoefte te bepalen.

De kwalitatieve behoefte gaat over specifieke woningtypen, eigendomssituaties, segmenten, doelgroepen en woonmilieus. De kwalitatieve behoefte volgt onder andere uit de planinformatie, de lokale vraag-aanbodstructuur, trends en ontwikkelingen en beleidskaders. Kortom: de kwalitatieve ‘meerwaarde’ van het plan. Vooral in krimpgebieden is er soms geen kwantitatieve behoefte, maar is vaak wel sprake van kwalitatieve behoefte aan bepaalde typen woningen. Denk aan levensloopbestendige woningen en betaalbare woningen.

Conclusie: De beoogde ontwikkeling van maximaal 148 woningen voorHet aantal inwoners en huishoudens in de gemeente Gilze en Rijen

Conclusie: Het initiatief om 148 te realiseren in het betaalbare segment

en de Stedelijke Regio Breda Tilburg neemt de komende jaren toe.

voor starters en senioren voorziet in een kwalitatieve behoefte.

Het aantal huishoudens neemt sterker toe door de kleiner wordende 





initiatief sluit aan bij de wensen en behoeften van starters en senio-

De harde plancapaciteit voor gemeente Gilze en Rijen is niet vol-

ren (kleine woningen, betaalbare woningen etc.) 

draagt circa 495 woningen, tegenover een behoefte van circa 1.210 woningen.

voorraad diverser.

Ook in de regio is onvoldoende plancapaciteit om invulling te geven De harde plancapaciteit bevat slechts circa 14.460 woningen. Ook uit de woondeal Stedelijke Regio Breda Tilburg, blijkt een behoefte aan extra woningen.

1

In gemeente Gilze en Rijen zijn relatief weinig appartementen (15%). Door het toevoegen van appartementen wordt de woning-



Conclusie: Het is niet de verwachting dat er als gevolg van het realisefecten zullen optreden. De woningbehoefte is immers dusdanig groot dat ook na het realiseren van het planinitiatief behoefte blijft bestaan voor het realiseren van nieuwe woningen. Bovendien heeft een gezonde woningmarkt 2% leegstand volgens het Planbureau voor de Leefomgeving1. De gemeente Gilze en Rijen had in 2023 een woningleegstand van respectievelijk 0%. De gemeenten in het secundair verzorgingsgebied hadden een leegstand van 2 à 3%. Ook de provincie Noord-Brabant had een leegstand van 2%.

De harde plancapaciteit tot aan 2027 bevat weinig betaalbare huurwoningen. Het initiatief zorgt voor meer betaalbare huurwoningen.

aan de behoefte. Er is behoefte aan circa 43.435 woningen extra. 

Landelijk zijn er veel woningen nodig voor starters en ouderen. Het

huishoudens. doende om in de behoefte te voorzien. De harde plancapaciteit be-

Tot slot mag een planontwikkeling niet tot onaanvaardbare (leegstands)effecten leiden. Oftewel: dusdanige leegstand dat dit het goede woon-, leef- en ondernemersklimaat aantast. In de praktijk gebeurt dit zelden, ook vanwege de grote woningnood in Nederland.

ren van 148 woningen in Gilze en Rijen onaanvaardbare leegstandsef-

ziet in een kwantitatieve behoefte: 

Geen onaanvaardbare leegstandseffecten

Een deel van de inwoners heeft behoefte aan dit type woning. 

Inwoners van Rijen geven aan graag meer appartementen in de kern te willen. Dit initiatief draagt hieraan bij.

https://vastgoedactueel.nl/in-veel-gemeenten-nauwelijks-langdurige-woningleegstand/

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

4/12

Bijlage 1: Onderbouwing woningbouwbehoefte

Tabel 2: Verhuisbewegingen gemeente Gilze en Rijen

B1.1 Afbakening verzorgingsgebied Het verzorgingsgebied is het gebied waarbinnen vraag en aanbod van

Verhuisbewegingen

Gemeenten

Relatief

Binnen gemeente Gilze en Rijen

Gilze en Rijen

39%

Vanuit regio Stedelijke Regio Breda

Breda, Oosterhout,

31%

– Tilburg

Dongen, Goirle, Waal-

woonruimte plaatsvindt, ook wel de woningmarkt. De woningmarktafbakening verschilt per initiatief en valt niet per definitie samen met een be-

wijk, Alphen-Chaam,

.

Oisterwijk, Geertruiden-

stuurlijke regio. Een belangrijke indicator voor het functioneren van de regionale woningmarkt is het aantal verhuisbewegingen/migratiestromen binnen en naar de betreffende gemeente/woonplaats.

berg, Baarle-Nassau Totaal aantal verhuisbewegingen

Breda, Oosterhout,

70%

Dongen, Goirle, Waal-

De verhuisbewegingen (tabel 2) in de gemeente Gilze en Rijen vinden

wijk, Alphen-Chaam,

voor een groot deel plaats binnen de eigen gemeente (39%). Daarom is

Oisterwijk, Geertruiden-

gemeente Gilze en Rijen het primair verzorgingsgebied. Daarnaast ko-

berg, Baarle-Nassau,

men veel verhuisbewegingen in gemeente Gilze en Rijen uit gemeente

Gilze en Rijen

Tilburg, namelijk 15%. Samen met onder andere de gemeenten Breda, Oosterhout, Dongen en Goirle vormen gemeente Gilze en Rijen en Tilburg de Stedelijke Regio Breda – Tilburg. Uit deze regio komt 31 % van de verhuisbewegingen in de gemeente Gilze en Rijen. Daarom is de Stedelijk Regio Breda – Tilburg het secundair verzorgingsgebied. Gemeente Gilze en Rijen heeft echter ook veel verhuisbewegingen vanuit gemeente Westerwolde. Dit betreffen echter geen reguliere verhuizingen, maar zijn te verklaren door de aanwezigheid van een van de grotere asielzoekerscentra van Nederland in de gemeente Gilze en Rijen. Er kunnen circa 1.200 bewoners worden gehuisvest. Er vinden daardoor veel verhuisbewegingen plaats tussen Westerwolde en Gilze en Rijen, maar deze hebben echter geen of minimale invloed op de reguliere woningmarkt. Daarom wordt gemeente Westerwolde niet meegenomen in het secundair verzorgingsgebied.

Figuur 3: Verhuisbewegingen naar Gilze en Rijen overzicht

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

5/12

B1.2 Kwantitatieve behoefte



Het toekomstig aantal huishoudens bepaalt grotendeels de beno-

plancapaciteit. De handreiking bij de Ladder schrijft voor dat we de

digde woningvoorraad4 (zie rij C). Kijkend naar de Stedelijke Re-

harde plancapaciteit doorrekenen in de behoefteraming. Dit zijn

bel 2 is de vraagbehoefte aan woningen afgezet tegen het huidige aan-

gio Breda – Tilburg valt op dat de regionale bevolkings- en huishou-

plannen in een vergevorderd stadium. De zachte plancapaciteit is

bod en de nog te ontwikkelen woningen (harde plancapaciteit). Door de

densgroei verhoudingsgewijs groter is dan in de gemeente Gilze en

minder relevant. Deze plannen bevinden zich nog in de idee- of ont-

Rijen. Mogelijk zorgt dit voor enige ‘overloop’ van woningzoekenden

werpfase. Ervaring leert dat diverse zachte plannen uiteindelijk niet

In deze paragraaf is de kwantitatieve behoefte in beeld gebracht. In ta-

woningbehoefte te verminderen met de harde plancapaciteit blijkt of er nog extra kwantitatieve behoefte is aan extra woningen. Uit de kwantitatieve behoefteraming uit tabel 2 blijkt van boven naar beneden het vol-

naar gemeente Gilze en Rijen. 

tot uitvoering worden gebracht.

In zowel gemeente Gilze en Rijen als het secundair verzorgingsge-



De totale plancapaciteit in gemeente Gilze en Rijen bevat 1.240 wo-

bied is sprake van een groei van de benodigde woningvoorraad (zie

ningen, waarvan 495 woningen behoren tot de harde plancapaciteit.

rij C). De afgelopen 2 jaar zijn er in de gemeenten een stuk meer

Als de harde plancapaciteit (rij D) wordt afgetrokken van de beno-

in gemeente Gilze en Rijen en Stedelijke Regio Breda-Tilburg. Het

woningen opgeleverd dan de jaren daarvoor. Dit betroffen voorna-

digde woningvoorraad (rij C) is in gemeente Gilze en Rijen sprake

aantal huishoudens groeit iets sneller, door de alsmaar kleinere

melijk appartementen en rijtjeswoningen. In 2024 zijn er circa 150

van een aanvullende woningbehoefte van circa 715 woningen (zie rij

huishoudens3.

woningen in aanbouw.

F). Dit is de ruimte in de gemeente die nog kan worden ingevuld met

De plancapaciteit5 zijn woningen die zijn voorzien in alle woning-

(harde) woningbouwplannen.

gende:  Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens neemt toe



bouwplannen. Hierin maken we onderscheid in harde en zachte Tabel 3: Kwantitatieve behoefteraming woningen in verzorgingsgebied

Primair verzorgingsgebied: Gemeente Gilze en Rijen

Secundair verzorgingsgebied: Stedelijke Regio Breda-Tilburg (excl. Gilze en Rijen)

2024

2034

Ontwikkeling

2024

2034

Ontwikkeling

A. Inwonertal

27.343

28.525

+4,3%

844.175

898.820

+6,5%

B. Huishoudens2

11.595

12.410

+7,0%

393.110

429.155

+9,2

C. Benodigde wo-

11.645

12.855

+1.210

382.230

425.575

+43.345

ningvoorraad D. Harde plancapaci-

495

14.460

745

41.630

teit tot 2033 E. Zachte plancapaciteit tot 2033 Figuur 4: Demografische ontwikkeling gemeente Gilze en Rijen 2 3 4 5

Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023 (meest actueel). Provincie Noord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023 (meest actueel). ProvincieNoord-Brabant. Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant 2023 (meest actueel). Provincie Noord-Brabant. Monitor Bevolking en wonen. (2023)

F. Aanvullende wo-

+715

+28.885

ningbehoefte = C-D

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

6/12



De totale plancapaciteit in de Stedelijke regio Breda – Tilburg (excl Gilze en Rijen) bevat 58.090 woningen, waarvan 14.460 woningen

Opgave uit de Woondeal Stedelijke Regio Breda Tilburg

behoren tot de harde plancapaciteit (rij D). Als de harde plancapaci-

Landelijk bestaat de ambitie om ruim 900.000 woningen te realise-

teit wordt afgetrokken van de benodigde woningvoorraad (rij C) is in

ren om het woningtekort te verminderen. Deze ambitie is uitgewerkt

de secundair verzorgingsgebied sprake van een aanvullende wo-

in verschillende regionale woondeals. Iedere regio heeft de opgave

ningbehoefte van circa 28.885 woningen (zie rij F). Dit is de ruimte

om een bepaald aantal woningen te realiseren en verdeelt dit onder

die nog kan worden ingevuld met (harde) woningbouwplannen.

subregio’s (zoals op gemeenteniveau). Gemeente Gilze en Rijen valt onder woondeal Stedelijke Regio Breda Tilburg. Daarin wordt

Woondruk-index

het volgende vermeldt over de woningbouwambitie:

De woondruk-index is een modelmatige benadering van het bepalen



De Stedelijke Regio heeft de opgave om tussen 2021 en 2030

van de vraag of een tekort aan woningen in een gebied. Het model re-

bruto circa 42.900 woningen te realiseren. De bruto woning-

sulteert in het aantal potentiële huishoudens per 100 woningen. Op het

bouwopgave is niet gecorrigeerd met sloop. Netto moeten er

moment dat er meer dan 100 potentiële huishoudens per 100 woningen

circa 39.200 woningen bij komen. De regio heeft 18.555 wonin-

zijn is er sprake van een tekort aan woningen. Hoe hoger het aantal po-

gen in de harde plancapaciteit en heeft daarom de opgave om

tentiele huishoudens, hoe hoger de woondruk. De gemeente Gilze en

de harde plancapaciteit uit te breiden met minstens 24.350 wo-

Rijen kent een woondruk van circa 93 potentiele huishoudens per 100

ningen. 

woningen. De gemeente Gilze en Rijen heeft een lagere woondruk dan

De subregio “Hart van Brabant” heeft de opgave om van 2021

de omliggende gemeenten. Dit heeft invloed op de woningmarkt van de

tot 2030 bruto 24.255 woningen te realiseren. Uit de woondeal

gemeente, omdat de kans groot is dat huishoudens van omliggende ge-

is niet te herleiden hoeveel woningen de subregio in de harde

meenten uitwijken naar gemeente Gilze en Rijen. Buurtgemeente Oos-

plancapaciteit heeft zitten. 

terhout kent een woondruk van 110 potentiële huishoudens per 100 wo-

Gemeente Gilze en Rijen heeft de opgave om tussen 2022 en

ningen. Omliggende gemeenten hebben een woondruk variërend van

2026 832 woningen te realiseren. Uit de woondeal is niet te her-

85 tot 129 potentiële huishoudens per 100 woningen.

leiden hoe veel woningen de gemeente in de harde plancapaciteit heeft zitten. Figuur 5: Woondruk Nederland

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

7/12

B1.3 Kwalitatieve behoefte In deze paragraaf is de kwalitatieve behoefte in beeld gebracht. Dit is onder andere gedaan aan de hand van de woonzorgvisie Gilze en Rijen. Daarmee is ook het bestaande kwalitatieve aanbod en de kwalitatieve vraag betrokken in het onderzoek en is het initiatief op basis van deze resultaten afgewogen, conform de richtlijnen van de ladder. Trends en ontwikkelingen In figuur 7 zijn de belangrijkste trends en ontwikkelingen geschetst ten aanzien van de Nederlandse woningmarkt. Er zijn drie verschillende doelgroepen te onderscheiden in de woningmarkt: starters, gezinnen en ouderen. Deze doelgroepen hebben verschillende wensen en knelpunten die van belang zijn. Voor het initiatief is het van belang om de beoogde doelgroep inzichtelijk te hebben. Op deze manier kan worden gekeken of het initiatief aansluit op de wensen van de doelgroep. Het initiatief realiseert 148 appartementen en betreft een combinatie van sociale huur en sociale en middeldure koop. Daardoor spreekt dit initiatief de volgende doelgroepen aan: 

Dit initiatief sluit aan op de wensen van starters doordat dit initiatief relatief kleine woningen realiseert. Starters geven de voorkeur aan een betaalbare en kleine woning. Naar verwachting zullen alle 148 appartementen binnen het betaalbare segment vallen (huur of koop)



Dit initiatief sluit aan op de wensen van ouderen doordat dit initiatief appartementen realiseert. Voor ouderen is het belangrijk dat de woning levensloopbestendig is. Appartementen zijn levensloopbestendige woningen (als ze bereikbaar zijn met een lift).

Figuur 6: Trends Nederlandse woningmarkt

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

8/12



Kwalitatief aanbod

Woningzoekenden in gemeente Gilze en Rijen geven de voorkeur

De gemeente Gilze en Rijen beschikt over circa 11.500 woningen.6 De

aan grondgebonden koopwoningen. Het liefst met een prijs tussen

woningvoorraad is als volgt opgebouwd:

de €185.000 en €230.000 (prijspeil 2019).



Circa 85% van de woningvoorraad betreft een eengezinswoning en



15% een meergezinswoning. 

een huurwoning. De helft van hen is georiënteerd op een eenge-

Circa 64% van de woningvoorraad is een koopwoning en 36% een huurwoning (waarbij 29% is in bezit van een woningbouwcorporatie

zinswoning. De andere helft wil graag een appartement. 

en 7% betreft particuliere huurwoningen). 

Het meest voorkomende type woning is het rijtjeshuis (34,6%) ge-

De verhuisdynamiek in Gilze en Rijen komt voornamelijk vanuit jongeren onder de 35 jaar en kleine huishoudens.



In Rijen zijn veel rijtjeswoningen. Echter willen de inwoners van

volgd door het vrijstaande huis (19,4%) en het hoekhuis (19,1%).In

Rijen meer vrijstaande woningen, 2-onder-1 kapwoningen en appar-

de gemeente Gilze en Rijen zijn relatief weinig appartementen:

tementen met lift. 

14,9%.7 

Een ander deel van de woningzoekenden geeft de voorkeur aan

Ongeveer tweederde van de bestaande woningen is groter dan 100

Woningzoekenden binnen het sociale segment in Gilze en Rijen staan gemiddeld 6,7 jaar ingeschreven.

m2. Leegstand Kwalitatieve plancapaciteit

De gemeente Gilze en Rijen had in 2023 een woningleegstand van 0%.

De volgende gegevens zijn bekend over de totale plancapaciteit tussen

De gemeente is een van de weinige gemeenten in Nederland met een

2023 en 2027 (820 woningen):

woningleegstand van 0%. Dit is dan ook lager dan het provinciaal en



595 woningen behoren tot het betaalbare segment. Dit zijn vooral

landelijk gemiddelde (beide 2%). Voor een gezonde doorstroming op de

koopwoningen tot de NHG-grens. Er zitten slechts 55 sociale huur-

huizenmarkt is een leegstand van gemiddeld 2% nodig.

Figuur 7: Verdeling woningvoorraad naar type gemeente Gilze en Rijen

woningen en 85 middeldure huurwoningen in de plancapaciteit. 

225 woningen behoren tot het dure segment.



Er zijn 150 huurwoningen in de plancapaciteit, waarvan 35 nultredenwoningen.



Er zijn 670 koopwoningen in de plancapaciteit, waarvan 90 nultredenwoningen.



In de periode 2028-2032 zitten 420 woningen in de totale plancapaciteit waarvan 340 koop, 80 huur en 63 nultreden.

Kwalitatieve behoefte Uit de woonvisie van gemeente Gilze en Rijen blijkt de volgende kwalitatieve behoefte: 6 7

CBS opendata, aantal woningen Geodienst, nieuwbouwmonitor

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

Figuur 8: Verdeling woningvoorraad naar eigendom gemeente Gilze en Rijen

9/12

Bijlage 2: Beleidskaders In deze bijlage is het kaderstellend beleid van provincie, regio en gemeente in beeld gebracht. Op basis van dat beleid wordt voorliggend initiatief afgewogen.

Zes richtinggevende principes tonen welke accenten de komende jaren

Voor Brabant betekent dit, dat er in de periode 2022 t/m 2030 (in ne-

liggen bij het ‘bouwen en wonen’ in Brabant. De richtinggevende princi-

gen jaar tijd dus) gemiddeld genomen jaarlijks ruim 13.000 wonin-

pes zijn onder meer:

gen (netto) aan de voorraad moeten worden toegevoegd.



Provincie Noord Brabant Omgevingsvisie Noord-Brabant 2050 (2018)

vincie haar ambitie over hoe zij wil dat de Brabantse leefomgeving er in



2050 uit zal zien. De provincie streeft naar duurzame verstedelijking. Zorgvuldig ruimtegebruik is hierbij het uitgangspunt. Dat betekent dat een stedelijke ontwikkeling voor wonen in beginsel plaatsvindt binnen stedelijk gebied en dat



van leegstaand of leegkomend erfgoed, zoals industriële complexen, kloosters, verzorgingshuizen et cetera. Vanuit de Ladder voor duurzame ligging van de ontwikkeling belangrijke punten. De bouw van een enkele woning heeft andere gevolgen dan een grote herstructurerings- of inbreidingslocatie langs het spoor of drukke wegen.

In de Brabantse Agenda Wonen wordt beschreven dat Noord-Brabant nog een flinke woningbouwopgave heeft, met een sterk accent op de eerstkomende 10 tot 15 jaar (+120.000 woningen tot 2030). Dit beleidsstuk sluit aan bij de ambitie van de provincie te blijven behoren tot de top van Europese kennis- en innovatieregio’s. Vanuit deze ambitie is het van belang dat regionale woningmarkten goed functioneren en wonen optimaal bijdraagt aan versterking van de kwaliteiten van Brabant.

de omgevingskwaliteit in steden en dorpen (inbreiden, herstructure-

winkel- en ander vastgoed (duurzame verstedelijking), met als uit-

ren, transformeren) en het herbestemmen van leegstaand vastgoed. 

Van belang is ook de bestaande woningvoorraad te verrijken met

gaat.

nieuwe woonvormen en –concepten. Het accent ligt de eerstko-

Ruim baan voor ‘goede woningbouwplannen’ binnen het bestaand

mende tijd op (het stimuleren van) de totstandkoming van nieuwe,

stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte in-

collectieve woonvormen, het (mede) realiseren van meer woon-

breidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leeg-

ruimte voor ouderen, met speciale aandacht voor (collectieve)

staand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aan-

woonvormen ‘tussen thuis en verpleeghuis’ en het realiseren van

bouw kan worden genomen.

flexwoningen.

Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aan-

woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. 

verstedelijking gelden ook voorwaarden. Bij woningbouw zijn omvang en

Brabantse Agenda Wonen (2017)

en op het herbestemmen van leegstand en leegkomend kantoor-,

ming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de

Hierbij wordt ook gekeken naar eventuele hergebruiksmogelijkheden

Naast versnelling van het bouwtempo is het van belang het woningbouwprogramma optimaal in te (blijven) zetten voor versterking van

dacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurza-

de ruimte binnen stedelijk gebied zo goed als mogelijk wordt benut.



nenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren –

gangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik

Op 14 december 2018 hebben de Provinciale Staten de omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld . Met de omgevingsvisie formuleert de pro-

Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) bin-

Regio Stedelijke regio Breda Tilburg // Regio Hart van Brabant

Ontwikkelen van vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten

Woondeal Stedelijke Regio Breda Tilburg (2023)

op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe, flexibele en

In de Woondeal is de minimale taakstelling met betrekking tot het reali-

tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de be-

seren van nieuwe woningen vastgelegd. In de regio wordt ingezet op

staande woningvoorraad. Zo bestaat o.a. de opgave om voor de

een hoogwaardige, integrale en duurzame ontwikkeling, waarbij het rea-

middeninkomens de kloof tussen sociale huur en koop te dichten.

liseren van nieuwe woningen hand-in-hand gaat met klimaatadaptatie, energietransitie, mobiliteitstransitie, gezondheid en brede welvaart. Hier-

Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen (2022)

bij is er aandacht voor:

Met de actielijnen en principes uit de agenda als insteek wordt jaarlijks –



Versnelling: er wordt versneld gebouwd op sleutellocaties en kans-

via een voortgangsrapportage – verslag gedaan van de woningmarkt-

rijke locaties. Daarnaast bieden flexwoningen mogelijkheden om

ontwikkelingen in onze provincie. De belangrijkste ontwikkelingen zijn

snel woningen te realiseren.

als volgt: 



Betaalbaarheid: Twee derde van de tot en met 2030 te realiseren

Het Rijk zet nadrukkelijk in op verdere versnelling van de woning-

woningen zijn betaalbaar. Hieronder vallen sociale huurwoningen,

bouw. Met als voornaamste doel bestaande woningtekorten ver-

middeldure huurwoningen (liberalisatiegrens tot maximaal €1.000)

sneld terug te dringen, wil het Rijk de (geraamde) woningbouwaan-

en betaalbare koopwoningen (tot maximaal €355.000).

tallen voor de eerstkomende tien jaar al in negen jaar realiseren.

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

10/12





Speciale doelgroepen: er is sprake van een kwalitatieve mismatch,

gegevens van de bestaande planvoorraad en het aanbod en de be-

Vooral binnen bestaand stedelijk gebied in lijn met ladder duurzame

waarbij bepaalde doelgroepen moeilijk een geschikte woning vin-

schikbaarheid van de betaalbare voorraad wordt een globaal beeld ge-

den. Deze groepen zijn: ouderen, dak en thuislozen/ sociaal urgen-

schetst van de kwalitatieve stand van zaken van de woningmarkt. In dit

ten en dreigend daklozen/ uitstroom intramurale situatie, statushou-

perspectief wordt o.a. het volgende geconcludeerd:

Voortgangsrapportage Brabantse Agenda Wonen 2020/2021 (2021)

ders, studenten, arbeidsmigranten en woonwagenbewoners.



De woningbehoefte in de regio is ten opzichte van 2017 met 72%

Middels de jaarlijkse voortgangsrapportage wordt verslag gedaan van

verstedelijking en de NOVI.

toegenomen. Dit vraagt om een versnelling en het zoeken van kan-

ontwikkelingen op de (regionale) woningmarkt. De gemeente Gilze en

In de hele regio (SRBT) is de afspraak gemaakt om tot 2030 42.905 wo-

sen voor nieuwe woningbouw. De groei vraagt jaarlijks om 2.160

Rijen valt onder de regio Midden-Brabant.

ningen te realiseren. Voor de regio Hart van Brabant betekent dat dat

woningen, bijna 740 meer dan op basis van de eerdere prognoses.



De woningbouwproductie moet stijgen. De druk op de woningmarkt

In december 2020 hebben de gemeenten in de regio Hart van Brabant het Regionaal perspectief op Bouwen en Wonen vastgesteld.

wordt ook op gemeentelijk niveau gekeken naar de minimale opgave.

in de gemeenten is hoog waardoor huizenprijzen stijgen en starters

In het tweede kwartaal van 2021 willen de gemeenten op basis van

Tussen 2022 en 2026 moet gemeente Gilze en Rijen minimaal 832 wo-

geen kans meer maken om een woning te kopen.

het geactualiseerde beeld van het planaanbod het woningbouwpro-

Gegeven de huidige woningmarkt is het belangrijk om aandachts-

gramma regionaal afstemmen.

deze regio tot 2030 24.255 woningen moet realiseren. In de woondeal





ningen realiseren.



In SRBT zijn een aantal aandachtsgroepen benoemd, namelijk ouderen,

over de regio. Dit vraagt onder andere om meer sociale huurwonin-

Naast de reguliere afstemming en samenwerking rond diverse ‘wonen-thema’s’, werken de gemeenten ook aan een Regionale Omge-

dak- en thuislozen, statushouders, studenten, arbeidsmigranten en

gen en een betere spreiding van deze woningvoorraad over de regio

vingsagenda (ROA), een Regionale Investeringsagenda Tilburg e.o.

De regionale plancapaciteit voor 10 jaar is toegenomen maar er is

(in de maak) en het Verstedelijkingsakkoord voor de stedelijke regio

nog meer nodig om tot een plancapaciteit van 130% te komen.

Breda-Tilburg (SRBT) (in de maak). Het SRBT is een van de door

groepen goed te huisvesten waarbij nadruk ligt een goede verdeling

woonwagenbewoners. In de regio zijn veel kansrijke locaties. Er zijn nog



weinig concrete plannen voor deze locaties bekend, maar naar verwach

De plancapaciteit voor de komende 5 jaar is goed gevuld. Regionaal

het Rijk aangewezen regio’s waarvoor een verstedelijkingsstrategie

Eén van deze kansrijke locaties is de stationsomgeving in de gemeente

gaat het over 18.705 woningen, terwijl de door de provincie geprog-

wordt gemaakt.

Gilze en Rijen.

notiseerde groei voor deze periode 11.835 woningen is.

ting kunnen deze locaties wel snel tot ontwikkeling gebracht worden.

 Woonzorgvisie Regio Hart van Brabant (2024)

Op basis van de cijfers van Woning in Zicht valt te constateren dat de druk op de sociale huurwoningen toeneemt.

Regio Hart van Brabant wil dat iedereen zo zelfstandig mogelijk kan wo-

Gemeente Gilze en Rijen Wonen in Gilze en Rijen (2019)

nen, in een omgeving die zo goed mogelijk past bij de voorkeur, reke-

Regionale Omgevingsagenda Hart van Brabant 2022-2026 (2021)

De woonvisie van gemeente Gilze en Rijen bestaat uit een aantal pijlers:

ning houdend met de mogelijkheden die de woningmarkt biedt. Daar-

De Regionale Omgevingsagenda (ROA) is een samenwerkingsagenda



voor zijn voldoende passende woningen (betaalbaar, geschikt, op maat)

voor de fysieke leefomgeving van regio Hart van Brabant. Een van de

van Gilze en Rijen moet behouden blijven. De primaire focus moet

nodig op de juiste plek met de juiste zorg en ondersteuning.

hoofdopgaven betreft duurzame verstedelijking. Op het onderdeel wo-

liggen op de bestaande woningvoorraad (geschikt maken, kwaliteits-

nen betekent dat voor de regio Hart van Brabant o.a. het volgende:

verbetering, verduurzaming etc.). Daarnaast wil de gemeente de ko-



De ambitie is om een plancapaciteit van minimaal 130% van de te

mende jaren een inhaalslag doen op de nieuwbouw, het is van be-

(2021)

realiseren woningen te hebben. Dit komt neer op dat er in de plan-

lang de woningproductie te versnellen. In Rijen worden meer twee-

In dit perspectief schetst de regio Hart van Brabant de uitkomsten van

nen ruimte moet zijn voor 28.000 woningen.

onder-een kapwoningen, vrijstaande woningen en appartementen

De bestaande plancapaciteit per 1-1-2021 is 22.824 woningen. Dus

met lift gebouwd om zo te kunnen bouwen voor eigen inwoners en

voor 5.176 woningen moet er extra ruimte worden gezocht.

het aantrekken van nieuwkomers.

Perspectief op Wonen en Woningbouw 2022, Hart van Brabant

de nieuwe (aanzienlijk hogere) provinciale woningbouwprognoses en de consequenties hiervan voor de regio. Op basis van de analyse van de



Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

Vitale en leefbare kernen: Het onderscheidend en dorpse karakter

11/12



Betaalbaar wonen: De sociale huursector in Gilze en Rijen is omvangrijk en biedt daarmee voor de toekomst genoeg betaalbare huurwoningen voor de inwoners. De gemeente streeft ernaar dit slechts licht te laten stijgen.



Duurzaamheid: Bij zowel nieuwe als bestaande woningen wil de gemeente inzetten op verduurzaming en de circulaire economie stimuleren door meer bewustwording te creëren onder particuliere woningeigenaren om hun woningbezit te verduurzamen.



Comfortabel wonen met zorg en welzijn: De gemeente wil dat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig thuis kunnen blijven wonen. Ze streven ernaar dat wonen met zorg gedifferentieerd beschikbaar komt zodat het aanbod aansluit bij de behoeften van de inwoners.

Tot slot wil de gemeente graag doorstroming in de kernen waarborgen, hiervoor dient er gebouwd te worden. In de grotere kernen wil de gemeente vooral jonge gezinnen verwelkomen. Zij zijn veelal op zoek naar betaalbare grondgebonden koopwoningen. Het gaat hierbij om vrijstaande eengezinswoning, tweekappers en appartementen met lift. Ook wil de gemeente in Rijen graag meer woningen in het middeldure en dure segment.

Ladder voor duurzame verstedelijking MaryZeldenrustlaan

12/12