Document · PDF

Haalbaarheidsanalyse Damwâld - Prikkebosk

Raadsvergadering (Dantumadiel) 8 juli 2024, gemeente DantumadielBij agendapunt: Bestemmingsplan Prikkebosk6.290 woorden

Open het PDF bij iBabs ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

Verwerving Prikkebosk, Damwâld Verwerving

Kadastrale nr Eenheid Aantal

Toerekening boekwaarde Toerekening boekwaarde Benodige grond van derden Niet benodigde gronden (n.v.t.) Totaal verwerving

M2 M2 M2 M2

Taxatie- en aankoopkosten

Eenheid Aantal

Taxatie- en aankoopkosten Kadastrale splitsing percelen Totaal taxatie- en aankoopkosten Planschade Planschaderisicoanalyse Planschade Totaal planschade

Eenheidsprijs Boekwaarde Nominale waarde Totale kosten

41.280 73.545 1.015 115.840

20,34 2,55 -

839.631 187.310 1.026.941

45.000 45.000

839.631 187.310 45.000 1.071.941

Eenheidsprijs Boekwaarde Nominale waarde Totale kosten 1 10

Eenheid Aantal

3.000 500

3.000 5.000 8.000

3.000 273.538

3.000 3.000

273.538 273.538

3.000 273.538 276.538

1-1-2023

45.000 45.000 Te faseren

3.000 5.000 8.000

Eenheidsprijs Boekwaarde Nominale waarde Totale kosten 1 1

Te faseren

1-7-2023

839.631 187.310 1.026.941 1-1-2023

3.000 5.000 8.000 Te faseren 273.538 273.538

1-1-2024 -

1-7-2023 -

1-1-2023 3.000 3.000

1-7-2024 -

1-1-2024 -

1-7-2023

1-7-2024

3.000 3.000 1-1-2024

1-1-2025 1-1-2025 -

1-7-2024 -

1-7-2025 -

1-1-2025 -

1-1-2026

45.000 45.000 1-1-2026

5.000 5.000 1-7-2025

1-7-2026 1-7-2026 -

1-1-2026 -

1-1-2027 1-1-2027 -

1-7-2026 -

1-7-2027 -

68.385 68.385

1-1-2028 -

1-7-2027 -

1-1-2027 68.385 68.385

1-7-2028 -

1-1-2028 -

1-7-2027 68.385 68.385

1-1-2029 -

1-7-2028 -

1-1-2028 68.385 68.385

1-7-2029 -

1-1-2029 -

1-7-2028

1-7-2029 -

1-1-2029 -

1-1-2030 1-1-2030 -

1-7-2029 -

1-7-2030 1-7-2030 -

1-1-2030 -

1-1-2031 1-1-2031 -

1-7-2030 -

1-7-2031 1-7-2031 -

1-1-2031 -

31-12-2031 -

1-7-2031 -

31-12-2031

11 september 2023

Opbrengsten Prikkebosk, Damwâld Programma

Aantal Eenheid M2

A1 1 stuks 1.255 B1 1 stuks 813 C1 1 stuks 659 C2 1 stuks 658 C3 1 stuks 659 D1 1 stuks 799 D2 1 stuks 900 E1 1 stuks 834 E2 1 stuks 820 F (niet traditionele verkaveling) 1 stuks 2.720 G1 1 stuks 1.288 G2 1 stuks 1.289 H1 1 stuks 1.259 H2 1 stuks 1.259 H3 1 stuks 1.260 I (niet traditionele verkaveling) 1 stuks 2.880 J 1 stuks 1.298 water (A tot en met J) 1 stuks 384 K (t.b.v. openbare weg bij traditionele 1 verkaveling) stuks 625 L (tuin/agrarisch) 1 stuks 786 M (agrarisch) 1 stuks 2.785 N (tuin/agrarisch) 1 stuks 990 O (agrarisch) 1 stuks 6.984 P (tuin/agrarisch) 1 stuks 778 Q (agrarisch) 1 stuks 5.831 R (tuin/agrarisch) 1 stuks 659 S (agrarisch) 1 stuks 6.584 T (agrarisch) 1 stuks 2.880 U (agrarisch) 1 stuks 4.513 V (agrarisch) 1 stuks 5.460 W (agrarisch) 1 stuks 5.840 X (agrarisch) 1 stuks 4.265 Y (agrarisch, onderdeel van B4) 1 stuks 2.400 B1 1 stuks 8.400 B2 1 stuks 11.230 B3 1 stuks 2.475 B4 1 stuks 4.895 Niet benodigde gronden (n.v.t.) 1 stuks Totaal opbrengsten 99.414

M2 totaal Eenheidsprijs Totaal 1.255 813 659 658 659 799 900 834 820 2.720 1.288 1.289 1.259 1.259 1.260 2.880 1.298 384 625 786 2.785 990 6.984 778 5.831 659 6.584 2.880 4.513 5.460 5.840 4.265 2.400 8.400 11.230 2.475 4.895 99.414

182.895 143.557 117.302 117.124 117.302 142.222 151.300 145.426 144.180 348.168 185.832 185.921 183.251 183.251 183.340 431.472 186.722 384 4.740 16.768 6.060 42.489 4.725 35.613 3.995 39.848 17.410 27.348 33.125 35.215 25.770 14.400 3.457.155

Boekwaarde Nominale waarde -

Totale opbrengst 182.895 143.557 117.302 117.124 117.302 142.222 151.300 145.426 144.180 348.168 185.832 185.921 183.251 183.251 183.340 431.472 186.722 384 4.740 16.768 6.060 42.489 4.725 35.613 3.995 39.848 17.410 27.348 33.125 35.215 25.770 14.400 3.457.155

Te faseren 182.895 143.557 117.302 117.124 117.302 142.222 151.300 145.426 144.180 348.168 185.832 185.921 183.251 183.251 183.340 431.472 186.722 384 4.740 16.768 6.060 42.489 4.725 35.613 3.995 39.848 17.410 27.348 33.125 35.215 25.770 14.400 3.457.155

1-1-2023

1-7-2023 -

1-1-2024 -

1-7-2024 -

1-1-2025 -

1-7-2025 -

1-1-2026 -

18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 314.965

1-7-2026 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 314.965

1-1-2027 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 314.965

1-7-2027 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 314.965

1-1-2028 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 314.965

1-7-2028 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 314.965

1-1-2029 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 314.965

1-7-2029 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 1.185 4.192 1.515 10.622 1.181 8.903 999 9.962 4.353 6.837 8.281 8.804 6.443 3.600 391.841

1-1-2030 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 1.185 4.192 1.515 10.622 1.181 8.903 999 9.962 4.353 6.837 8.281 8.804 6.443 3.600 391.841

1-7-2030 18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 1.185 4.192 1.515 10.622 1.181 8.903 999 9.962 4.353 6.837 8.281 8.804 6.443 3.600 391.841

1-1-2031 1.185 4.192 1.515 10.622 1.181 8.903 999 9.962 4.353 6.837 8.281 8.804 6.443 3.600 76.877

1-7-2031

31-12-2031 -

11 september 2023

Kosten Prikkebosk, Damwâld Plan- en onderzoekskosten Kosten RO (bestemmingsplan en onderzoeken) Extern aansturing project (Roenom) Interne uren/beheers- en administratiekosten Kwaliteitsteam Totaal plan- en onderzoekskosten Sloop en afvoer

Hoeveelheid

Sloop en afvoer Totaal sloop en afvoer (Grond)sanering

Voorbereiding en toezicht Voorbereiding en toezicht Totaal voorbereiding en toezicht Tijdelijk beheer

Hoeveelheid

Nutsvoorzieningen Overige kosten Totaal overige kosten

keer keer keer keer keer keer keer

Eenheid 1 1 1 1

Hoeveelheid

keer keer keer keer

Eenheid

15,00% brm+wrm

Hoeveelheid

Eenheid 1 keer 1 keer

Hoeveelheid

Taxatiekosten Makelaars- en advertentiekosten Kadaster Landmeting Totaal verkoopkosten Overige kosten

Eenheid

Eenheid 1 1 20 20

Hoeveelheid

keer keer keer keer

Eenheid

2,00% nominale kst brm+wrm 10,00% nominale kst

Boekwaarde

115.000 125.000 822.279 30.000

Eenheidsprijs

Nominale waarde

39.230 94.281 30.103 163.615 Boekwaarde

Eenheidsprijs

keer

1 1 1 1 1 1 1

Maaien Belastingen Totaal tijdelijk beheer Verkoopkosten

Eenheid

Hoeveelheid

Opruimingswerkzaamheden Riolering Verharderingen Groenvoorzieningen Totaal woonrijp maken

Eenheidsprijs

keer

Hoeveelheid

Opruimingswerkzaamheden Grondwerken Riolering Verharderingen Groenvoorzieningen Kunstwerken en oeverbeschermingen Openbare verlichting en nutsvoorzieningen Totaal bouwrijp maken Woonrijp maken

Eenheid -

(Grond)sanering Totaal (grond)sanering Bouwrijp maken

Eenheid

1 keer 1 keer 35,00% brm+wrm 1 keer

Nominale waarde -

Boekwaarde -

Eenheidsprijs

Boekwaarde

4.176 3.173 69.107 106.461

Eenheidsprijs

Boekwaarde

Eenheidsprijs 1.938 30.000 500 500

Eenheidsprijs 715.025 1.720.254

5.197 180.068 90.227 324.434 2.885 25.259 11.292 639.362

4.176 3.173 69.107 106.461 182.917 Nominale waarde

Boekwaarde

10.000 10.000

107.254 107.254 Nominale waarde

Boekwaarde

10.000 10.000 20.000 Nominale waarde

1.938 1.938 Boekwaarde

30.000 10.000 10.000 50.000 Nominale waarde

14.301 172.025 186.326

1-1-2023

75.770 30.719 257.695 30.000 394.183 Te faseren

Totale kosten

Nominale waarde -

715.025

Totale kosten

Nominale waarde -

Te faseren

115.000 125.000 287.798 30.000 557.798

Nominale waarde

Boekwaarde

5.197 180.068 90.227 324.434 2.885 25.259 11.292

Totale kosten

75.770 30.719 257.695 30.000 394.183

1-1-2023 -

Te faseren -

Totale kosten 5.197 180.068 90.227 324.434 2.885 25.259 11.292 639.362 Totale kosten 4.176 3.173 69.107 106.461 182.917 Totale kosten 107.254 107.254 Totale kosten

Totale kosten

Te faseren

Totale kosten 14.301 172.025 186.326

1-7-2023

1-1-2023

1-1-2023 10.000 10.000 20.000

Te faseren

1-1-2023

30.000 10.000 10.000 50.000 Te faseren 14.301 172.025 186.326

1-7-2023

1-1-2023

1-1-2024 -

1-7-2023 -

833 833 1.667

1-7-2024

1-1-2024 167 167

11.661 11.661

1-7-2025

833 833 1.667 1-1-2025

1-7-2024 5.883 5.883

833 833 1.667 1-7-2025

1-1-2025 1.748 1.748

8.340 66.914 75.254

1-7-2026

1-1-2026

1-1-2026 792 792 1.583 1-1-2026

1-7-2026

1-1-2026 2.780 19.648 22.428

708 708 1.417 1-1-2027

1-7-2026 8.409 8.409

1-7-2027

1-1-2027 8.401 8.401

625 625 1.250 1-1-2028

1-7-2027 8.392 8.392

1-7-2028

1-1-2028 8.384 8.384

542 542 1.083 1-1-2029

1-7-2028 1.537 1.537

1-7-2029

1-1-2029 1.529 1.529

354 354 708 1-1-2030

1-7-2029 1.520 1.520

1-1-2031 -

1-7-2030

1-1-2031

1-7-2030

1-1-2030 1.491 1.491

1.162 1.162

1.141 1.141

5.965 5.965 31-12-2031

1-7-2031

1-1-2031

1.044 793 17.277 26.615 45.729 31-12-2031

17.894 17.894

31-12-2031

3.132 2.380 51.830 79.845 137.188

1-7-2031

1-1-2031 -

1-7-2030

104 104 208

31-12-2031

1-7-2031 -

208 208 417

1-7-2031 -

31-12-2031

1-7-2031

1-1-2031

1-7-2030

1-1-2030

1-7-2031

22.408 22.408 31-12-2031

500 500 1.000

1-7-2030

1-1-2030

1-7-2031

1-1-2031 -

1-7-2029

31-12-2031

11.204 11.204

1-1-2031

1-7-2030

1-1-2030

1-7-2029

1-1-2031

1-7-2030

1-7-2031

11.204 11.204

1-1-2029

583 583 1.167

1-7-2029

1-1-2029

1-7-2030

1-1-2030 -

1-7-2028

1-1-2031

11.204 11.204

1-1-2030

1-7-2029

1-1-2029

1-7-2028

1-1-2030

1-7-2029

1-7-2030

11.204 3.000 14.204

1-1-2028

667 667 1.333

1-7-2028

1-1-2028

1-7-2029

1-1-2029 -

1-7-2027

1-1-2030

11.204 3.000 14.204

1-1-2029

1-7-2028

1-1-2028

1-7-2027

1-1-2029

1-7-2028

1-7-2029

11.204 3.000 14.204

1-1-2027

750 750 1.500

1-7-2027

1-1-2027

1-7-2028

1-1-2028 -

1-7-2026

1-1-2029

11.204 3.000 14.204

1-1-2028

1-7-2027

1-1-2027

1-7-2026

1-1-2028

1-7-2027

1-7-2028

11.204 3.000 14.204

20.849 20.849

1-7-2027

1-1-2027 -

30.000 10.000 10.000 50.000 1-7-2025

1-1-2028

11.204 3.000 14.204

1-1-2027

1-7-2026

1-1-2026

62.546 62.546

1-1-2027

1-7-2026

1.299 45.017 22.557 81.109 721 6.315 2.823 159.841

1-7-2027

11.204 3.000 14.204

1-7-2025

1-1-2025

833 833 1.667

1-7-2025

1-1-2025

1-7-2026

1-1-2026

3.898 135.051 67.670 243.326 2.164 18.944 8.469 479.522

1-7-2024

1-1-2027

11.204 3.000 14.204

1-1-2026

1-7-2025

1-1-2025

1-7-2024

1-1-2026

1-7-2025

1-7-2026

11.204 3.000 14.204

1-1-2024

833 833 1.667

1-7-2024

1-1-2024

1-7-2025

1-1-2025 -

1-7-2023

1-1-2026

22.408 3.000 25.408

1-1-2025

1-7-2024

1-1-2024

1-7-2023

1-1-2025

1-7-2024

1-7-2025

4.608 11.204 15.812

1-7-2024

1-1-2024 -

107.254 107.254 Te faseren

1-1-2025

18.942 4.608 33.612 57.163

1-1-2024

1-7-2023

1-1-2023

Te faseren

1-1-2024

1-7-2023

1-7-2024

56.827 21.503 33.612 111.943

4.176 3.173 69.107 106.461 182.917

1.938 30.000 10.000 10.000 51.938

1-7-2023

1-1-2023

5.197 180.068 90.227 324.434 2.885 25.259 11.292 639.362

1-1-2024 -

1-1-2023

Te faseren

10.000 10.000 20.000

1-7-2023

39.230 94.281 30.103 163.615

31-12-2031

1-7-2031 2.386 16.629 19.014

31-12-2031 795 7.410 8.206

11 september 2023

Haalbaarheidsanalyse Prikkebosk, Damwâld Investeringen

Boekwaarde Nominale waarde

Totale investering

1-1-2023

1-7-2023

1-1-2024

1-7-2024

1-1-2025

1-7-2025

1-1-2026

1-7-2026

1-1-2027

Verwerving Taxatie- en aankoopkosten Planschade Plan- en onderzoekskosten Sloop en afvoer (Grond)sanering Bouwrijp maken Woonrijp maken Voorbereiding en toezicht Tijdelijk beheer Verkoopkosten Toegerekende rente Overige kosten

1.026.941 3.000 163.615 -

45.000 8.000 273.538 394.183 639.362 182.917 107.254 20.000 50.000 186.326

1.071.941 8.000 276.538 557.798 639.362 182.917 107.254 20.000 50.000 186.326

1.026.941 3.000 163.615 -

1.667 167

3.000 111.943 1.667 11.661

57.163 1.667 5.883

15.812 1.667 1.748

45.000 5.000 25.408 479.522 62.546 1.667 50.000 75.254

14.204 159.841 20.849 1.583 22.428

68.385 14.204 1.500 8.409

Subtotaal kosten Kostenstijging

1.193.556 -

1.906.580 243.780

3.100.135 243.780

1.193.556 -

1.833 72

128.270 10.262

64.712 4.914

19.226 1.971

744.396 96.568

218.904 34.505

92.497 6.638

92.406 7.617

Subtotaal kosten Rentekosten EW investeringen

1.193.556 1.193.556

2.150.360 167.482 2.317.842

3.343.915 167.482 3.511.398

1.193.556 83.025 1.276.580

1.905 125 2.030

138.532 8.533 147.065

69.626 4.013 73.639

21.197 1.138 22.335

840.964 41.852 882.816

253.409 11.619 265.028

99.136 4.159 103.295

100.023 3.808 103.831

Boekwaarde Nominale waarde

Totale opbrengst

Opbrengsten

1-1-2023

1-7-2023

1-1-2024

1-7-2024

1-1-2025

1-7-2025

1-1-2026

1-7-2026

68.385 14.204 1.417 8.401

1-1-2027

1-7-2027 68.385 14.204 1.333 8.392

1-1-2028

1-7-2028

1-1-2029

1-7-2029

1-1-2030

1-7-2030

1-1-2031

1-7-2031

31-12-2031

68.385 14.204 1.250 8.384

14.204 1.167 1.537

14.204 1.083 1.529

14.204 1.000 1.520

14.204 708 1.491

11.204 417 1.162

11.204 208 1.141

11.204 137.188 17.894 19.014

22.408 45.729 5.965 8.206

92.314 8.604

92.222 9.599

16.908 1.946

16.816 2.122

16.725 2.297

16.404 2.439

12.783 2.047

12.554 2.155

185.300 33.969

82.308 16.058

100.918 3.451 104.369

101.821 3.089 104.910

18.853 500 19.353

18.938 429 19.367

19.022 359 19.381

18.843 284 19.126

14.830 167 14.997

14.709 110 14.819

219.269 821 220.090

98.365 98.365

1-7-2027

1-1-2028

1-7-2028

1-1-2029

1-7-2029

1-1-2030

1-7-2030

1-1-2031

1-7-2031

31-12-2031

A1 B1 C1 C2 C3 D1 D2 E1 E2 F (niet traditionele verkaveling) G1 G2 H1 H2 H3 I (niet traditionele verkaveling) J water (A tot en met J) K (t.b.v. openbare weg bij traditionele verkaveling) L (tuin/agrarisch) M (agrarisch) N (tuin/agrarisch) O (agrarisch) P (tuin/agrarisch) Q (agrarisch) R (tuin/agrarisch) S (agrarisch) T (agrarisch) U (agrarisch) V (agrarisch) W (agrarisch) X (agrarisch) Y (agrarisch, onderdeel van B4) B1 B2 B3 B4 Niet benodigde gronden (n.v.t.)

18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 -

18.290 14.356 11.730 11.712 11.730 14.222 15.130 14.543 14.418 34.817 18.583 18.592 18.325 18.325 18.334 43.147 18.672 38 1.185 4.192 1.515 10.622 1.181 8.903 999 9.962 4.353 6.837 8.281 8.804 6.443 3.600 -

1.185 4.192 1.515 10.622 1.181 8.903 999 9.962 4.353 6.837 8.281 8.804 6.443 3.600 -

Subtotaal opbrengsten Opbrengstenstijging

3.457.155 -

314.965 -

391.841 -

76.877 -

Subtotaal opbrengsten Renteopbrengsten EW opbrengsten

3.457.155 93.738 3.550.893

314.965 14.442 329.407

314.965 13.213 328.178

314.965 11.990 326.955

314.965 10.770 325.735

314.965 9.556 324.521

314.965 8.346 323.311

314.965 7.140 322.105

391.841 7.388 399.230

391.841 5.900 397.741

391.841 4.416 396.258

76.877 577 77.453

2.340.088

2.115.205

1.892.081

1.670.714

1.451.104

1.147.146

844.409

464.559

85.945

-295.316

-357.951

-137.861

-39.495

TOTALE EW TOTALE CW CASH FLOW

39.495 33.048 1.276.580

1.278.611

1.425.676

1.499.315

1.521.650

2.404.467

11 september 2023

OPLEGNOTITIE Prikkebosk - Damwâld

Colofon Opdrachtgever:

gemeente Dantumadiel

Rapport gegevens Opsteller: Versie: Datum:

T. Brouwer 1 11-09-2023

Aan dit rapport ligt de haalbaarheidsanalyse Prikkebosk - Damwâld d.d. 11-09-2023 ten grondslag. Dit rapport is uitsluitend voor intern gebruik. Gemeente Dantumadiel Postbus 22 9104 ZG Damwâld Tel. (0519) 29 88 88 info@dantumadiel.frl www.dantumadiel.frl

OPLEGNOTITIE HAALBAARHEIDSANALYSE PRIKKEBOSK - DAMWÂLD

Inhoudsopgave 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6

Achtergrond .................................................................................................................................... 4 Doel .................................................................................................................................................. 4 Bestemmingsplan ............................................................................................................................. 4 Ruimte .............................................................................................................................................. 4 Planning ............................................................................................................................................ 5 Voorbereidingskrediet ....................................................................................................................... 5 Rekenmethodiek ............................................................................................................................... 5

2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.4

Uitgangspunten .............................................................................................................................. 5 Verwerving ........................................................................................................................................ 5 Inbrengwaarde 5 Taxatie- en aankoopkosten 5 Planschade 6 Opbrengsten ..................................................................................................................................... 6 Gronden met de bestemming ‘woongebied’ 6 Gronden met de bestemming ‘wonen’ en ‘tuin’ 6 Gronden met de bestemming ‘agrarisch’ of ‘bos’ 7 Kosten ............................................................................................................................................... 7 Plan- en onderzoekskosten 7 Bouw- en woonrijp maken (inclusief voorbereiding en toezicht) 7 Tijdelijk beheer 7 Verkoopkosten 7 Overige kosten 7 Parameters ....................................................................................................................................... 7

Resultaat .......................................................................................................................................... 8

OPLEGNOTITIE HAALBAARHEIDSANALYSE PRIKKEBOSK - DAMWÂLD

Achtergrond

1.1

Doel Het doel van de voorgenomen ontwikkeling is het voorzien in de realisatie van twintig woningen in Damwâld.

1.2

Bestemmingsplan Rho adviseurs is verantwoordelijk voor het opstellen van het bestemmingsplan.

1.3

Ruimte Om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren zijn de percelen kadastraal bekend gemeente Akkerwoude sectie M nummers 438, 452, 453, 454, 1873 (deels), 1965, 2322, 2552, 2755 en 2764 benodigd. Het perceel kadastraal bekend gemeente Akkerwoude sectie M nummer 453 is in eigendom van derden. De overige percelen zijn in eigendom van de gemeente. Het totale plangebied bedraagt 147.000 m². De totale uitgeefbare gronden (inclusief water) bedraagt 99.414 m². In Figuur 1. Visuele weergave voorgenomen ontwikkeling. is de visuele weergave van de voorgenomen ontwikkeling opgenomen.

Figuur 1. Visuele weergave voorgenomen ontwikkeling.

OPLEGNOTITIE HAALBAARHEIDSANALYSE PRIKKEBOSK - DAMWÂLD

1.4

Planning Het voornemen is om in 2025 het bestemmingsplan en de bijbehorende grondexploitatiebegroting vast te laten stellen door de raad. Op het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is zullen de werkzaamheden met betrekking tot het bouwrijp maken van het plangebied aanvangen en zullen de uitgeefbare gronden in de verkoop worden gezet. Op het moment dat de uitgeefbare gronden zijn verkocht, zullen de werkzaamheden met betrekking tot het woonrijp maken van het plangebied aanvangen. De grondexploitatie zal na afronding van de betreffende werkzaamheden afgesloten worden. De looptijd van de voorgenomen ontwikkeling is van 2023 tot en met 2031.

1.5

Voorbereidingskrediet De raad heeft een algemeen voorbereidingskrediet voor de diverse mogelijke ontwikkelingen in de gemeente beschikbaar gesteld.

1.6

Rekenmethodiek De haalbaarheidsanalyse is opgesteld met toepassing van de Dynamische Eindwaarde Methode. De betreffende methodiek houdt rekening met de rente en inflatie gedurende de looptijd van de voorgenomen ontwikkeling. Dit geldt voor zowel de rentekosten en renteopbrengsten als voor de inflatie op de kosten en de opbrengsten. De eindwaarde van de voorgenomen worden vastgesteld door in de haalbaarheidsanalyse de gerealiseerde kosten en opbrengsten, een schatting van de nog te realiseren kosten en opbrengsten en de parameters op te nemen. Om de invloed van de rente te beperken, wordt de eindwaarde van de haalbaarheidsanalyse contant gemaakt op peildatum 1 januari 2023.

Uitgangspunten

2.1

Verwerving

2.1.1

Inbrengwaarde Om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren zijn de percelen kadastraal bekend gemeente Akkerwoude sectie M nummers 438, 452, 453, 454, 1873 (deels), 1965, 2322, 2552, 2755 en 2764 benodigd. Het perceel kadastraal bekend gemeente Akkerwoude sectie M nummer 453 is in eigendom van derden. De overige percelen zijn in eigendom van de gemeente. De huidige bestemming van de percelen kadastraal bekend gemeente Akkerwoude sectie M nummers 438, 452, 454, 1873 (deels), 1965, 2322, 2552, 2755 en 2764 is agrarisch. De betreffende percelen hebben een totale oppervlakte van 127.825 m². De boekwaarde van de betreffende percelen bedraagt € 1.030.030,00. Het perceel kadastraal bekend gemeente Akkerwoude sectie M nummer 453 is in eigendom van derden. De huidige bestemming van het perceel is agrarisch. Het betreffende perceel heeft een totale oppervlakte van 13.860 m². Om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren is van het betreffende perceel 1.015 m² grond benodigd. De gemeente heeft met de eigenaren van het betreffende perceel overeenstemming bereikt over de aankoop van het benodigde gedeelte van het perceel. De financiële gevolgen met betrekking tot de aankoop van het benodigde gedeelte van het perceel zijn in de haalbaarheidsanalyse verwerkt.

2.1.2

Taxatie- en aankoopkosten Op het moment worden de percelen kadastraal bekend gemeente Akkerwoude sectie M nummers 452, 454, 438,1965, 2322, 2552, 2755 en 2764 verpacht of verhuurd. Om de voorgenomen ontwikkeling te realiseren dienen de onderliggende contracten tijdig beëindigd te worden. De betreffende verantwoordelijkheid ligt bij de projectleider van de voorgenomen ontwikkeling en de medewerker grondzaken.

OPLEGNOTITIE HAALBAARHEIDSANALYSE PRIKKEBOSK - DAMWÂLD

2.1.3

Planschade Het is mogelijk dat de eigenaren van de woningen nabij het plangebied als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling een verzoek tot planschade indienen. Er is een planschaderisicoanalyse uitgevoerd door Thorbecke. De planschaderisicoanalyse biedt inzicht in de mogelijke planschade. De uitkomst van de planschaderisicoanalyse is het uitgangspunt voor de mogelijke planschade in de haalbaarheidsanalyse.

2.2

Opbrengsten Op grond van de Nota grondbeleid hanteert de gemeente marktconforme grondprijzen. Een methode voor het vaststellen van een marktconforme grondprijs is de taxatie door een externe deskundige. Recentelijk zijn de uit te geven gronden binnen het plangebied getaxeerd door Wijmenga Makelaars en Rentmeesters te Burgum (d.d. 18-02-2022).

2.2.1

Gronden met de bestemming ‘woongebied’ Voor de gronden met de toekomstige bestemming ‘woongebied’ bedraagt de getaxeerde waarde € 178,00 m² exclusief btw en kosten koper. De kavelprijs bevat een staffel afhankelijk van de totale oppervlakte van de kavel. In Tabel 1. Staffel kavelprijs. is de staffel van de kavelprijs weergegeven. Cumulatief

Toekenning

Waarde per m²

800 m²

100%

€ 178,00

800 m² - 1.600 m²

50%

€ 89,00

1.600 m² - 2.400 m²

30%

€ 53,40

2.400 m² - 3.200 m²

25%

€ 44,50

3.200 m² - 4.000 m²

20%

€ 35,60

Tabel 1. Staffel kavelprijs. In Figuur 1. Visuele weergave voorgenomen ontwikkeling. is de verkaveling opgenomen. In het stedenbouwkundig plan zijn gebieden met een traditionele verkaveling en gebieden met een niettraditionele verkaveling opgenomen. In het stedenbouwkundig plan is geen rekening gehouden met de maximalisatie van de opbrengsten. Traditionele verkaveling Voor de gebieden A tot en met E, G, H en J is een traditionele verkaveling beoogd. Voor het vaststellen van de opbrengsten is de betreffende verkaveling het uitgangspunt. Niet-traditionele verkaveling Voor de gebieden F en I is in eerste instantie een niet-traditionele verkaveling beoogd. Voor het vaststellen van de opbrengsten is de hoeveelheid woningcontingenten en de minimale kavel oppervlakte het uitgangspunt. Dit betekent voor gebied F (2 woningcontingenten) een kavel met een oppervlakte van 600 vierkante meter en een kavel met een oppervlakte van 2.120 vierkante meter. Dit betekent voor gebied I (3 woningcontingenten) twee kavels met een oppervlakte van 600 vierkante meter en een kavel met een oppervlakte van 1.680 vierkante meter De totale uitgeefbare gronden bedraagt 99.414 m². Hiervan is 20.650 m² bestemd voor de realisatie van vrijstaande woningen en 384 m² bestemd als ‘water’. Het uitgangspunt van de verkoopprijs van het ‘water’ bedraagt € 1,00 m² exclusief btw en kosten koper.

Gezien het ‘water’ niet bestemd is voor de realisatie van woningen. 2.2.2

Gronden met de bestemming ‘wonen’ en ‘tuin’ De omwonenden van het plangebied hebben de mogelijkheid om de bestaande tuinen uit te bereiden met gronden van het plangebied. Voor de gronden met de toekomstige bestemming ‘wonen’ en ‘tuin’ bedraagt de getaxeerde waarde € 40,00 m² exclusief btw en kosten koper. Het is onzeker of de omwonenden de bestaande tuinen zullen uitbreiden met gronden van het plangebied. Het uitgangspunt van het vaststellen van de opbrengsten is dat de omwonenden de bestaande tuinen niet zullen uitbreiden met gronden van het plangebied. Om deze reden zullen de betreffende gronden de bestemming agrarisch krijgen (‘worstcase scenario’).

OPLEGNOTITIE HAALBAARHEIDSANALYSE PRIKKEBOSK - DAMWÂLD

2.2.3

Gronden met de bestemming ‘agrarisch’ of ‘bos’ De gronden die geen toekomstige bestemming ‘woongebied’, ‘wonen’ en ‘tuin’ of ‘verkeer’ hebben, hebben de toekomstige bestemming ‘agrarisch’ of ‘bos’. Voor de gronden met de toekomstige bestemming ‘agrarisch’ bedraagt de getaxeerde waarde € 6,00 m² exclusief btw en kosten koper. De waarde van de gronden met de toekomstige bestemming ‘bos’ is nihil. Gezien het ‘bos’ niet bestemd is voor de realisatie van woningen, uitbreiding van de bestaande tuinen of agrarisch.

2.3

Kosten

2.3.1

Plan- en onderzoekskosten Op grond van een offerte van Rho adviseurs zijn de kosten voor de gemeentelijke leges, het bestemmingsplan en de bijbehorende onderzoeken vastgesteld. Op grond van een percentage van de totale kosten voor bouw- en woonrijp maken (exclusief voorbereiding en toezicht) zijn de kosten voor de interne uren vastgesteld.

2.3.2

Bouw- en woonrijp maken (inclusief voorbereiding en toezicht) Op grond van de voorgenomen ontwikkeling en de richtlijnen van de openbare ruimte zijn de kosten voor het bouw- en woonrijp maken (inclusief voorbereiding en toezicht) vastgesteld. De prijzen zijn gebaseerd op het prijspeil in 2023.

2.3.3

Tijdelijk beheer De gemeentelijke lasten en waterschapslasten voor de gronden, die binnen het plangebied in eigendom van de gemeente zijn, zijn voor rekening van de voorgenomen ontwikkeling. Het onderhoud aan de gronden die binnen het plangebied in eigendom van de gemeente zijn, zijn voor rekening van de voorgenomen ontwikkeling.

2.3.4

Verkoopkosten Recentelijk zijn de uit te geven gronden binnen het plangebied getaxeerd door een externe deskundige. Op grond van de taxatie zijn de taxatiekosten vastgesteld. De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de verkoop van twintig kavels. Het voornemen is om uitgebreid aandacht te besteden aan de verkoop van de kavels. Om deze reden zal de verkoop van de kavels via meerdere kanalen gepubliceerd worden. Op grond van de betreffende verkoopstrategie zijn de makelaars- en advertentiekosten vastgesteld.

2.3.5

Overige kosten Op grond van de nog te realiseren kosten is een percentage van 10,00% vastgesteld voor onvoorziene kosten. Op grond van de civiele kosten is een percentage van 2,00% vastgesteld voor de nutsvoorzieningen.

2.4

Parameters Parameters zijn correctiefactoren als gevolg van de Dynamische Eindwaarde Methode. De in de haalbaarheidsanalyse gehanteerde parameters zijn: - Percentage rente ten bedrage van 0,75%. - Percentage inflatie op de kosten ten bedrage van 8,00% over 2023, 5,00% over 2024 en 2025 en 2% over 2026 en verder jaren. - Percentage inflatie op de opbrengsten ten bedrage van 0,00%. De toe te reken rente is op grond van de Besluit begroting en verantwoording gebaseerd op de daadwerkelijk betaalde rente over het vreemd vermogen. Het percentage toe te rekenen rente wordt jaarlijks door de afdeling Financiën vastgesteld. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling heeft een Outlook Grondexploitaties 2023 gepubliceerd met (minimale en maximale) percentages voor de inflatie op de kosten en opbrengsten. De betreffende parameters zijn vastgesteld op grond van cijfers en prognoses van diverse toonaangevende instanties. Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling actualiseert jaarlijks de betreffende parameters.

OPLEGNOTITIE HAALBAARHEIDSANALYSE PRIKKEBOSK - DAMWÂLD

Het percentage inflatie op de kosten sluit aan bij de Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Het uitgangspunt is het maximale percentage. Het percentage inflatie op de opbrengsten sluit voor 2023 tot en met 2025 aan bij de Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Het uitgangspunt is het maximale percentage. Het percentage inflatie op de opbrengsten sluit voor 2026 en verdere jaren wijkt af van de Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling. Het percentage inflatie op de opbrengsten conform Outlook Grondexploitaties 2023 van Metafoor Ruimtelijke Ontwikkeling bedraagt 2,00%. Op dit moment is het niet met zekerheid te stellen dat de verkoopprijs op basis van de betreffende percentages zal worden aangepast. Om deze reden is het uitgangspunt voor het percentage inflatie op de opbrengsten nihil.

Resultaat Op grond van de voorgenomen ontwikkeling en de gehanteerde uitgangspunten bedraagt de eindwaarde € 39.495 positief. Een wijziging in de gehanteerde uitgangspunten en/of parameters en/of fasering heeft directe gevolgen voor eindwaarde van de voorgenomen ontwikkeling. De grondexploitatiebegroting dient door de raad vastgesteld te worden. De grondexploitatiebegroting dient jaarlijks geactualiseerd te worden. De actualisatie van de grondexploitatiebegroting en de grondexploitatiebegroting met planinhoudelijke wijzigingen of wijzigingen met materiële financiële gevolgen, dienen door de raad vastgesteld te worden.

OPLEGNOTITIE HAALBAARHEIDSANALYSE PRIKKEBOSK - DAMWÂLD

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij iBabs is leidend. Bron: https://api1.ibabs.eu/publicdownload.aspx?site=gemeentedantumadiel&id=937478a2-cdf1-4a7d-856c-3d0a8138d29c