Bijlage 1. Haalbaarheidsonderzoek - De Frosk
Tekst van het document
Haalbaarheidsonderzoek
Herontwikkeling Terrein De Frosk in De Westereen
Versie 3 – December 2024
Colofon Opdrachtgever:
Gemeente Dantumadiel – Wim Osinga
Rapport gegevens Rapport: Opsteller: Versie: Datum:
Haalbaarheidsonderzoek Terrein De Frosk in De Westereen R. Veenstra & M. Ras 3 18-12-2022
Vastgesteld Door: Datum: Paraaf:
Gemeente Dantumadiel Postbus 22 9104 ZG Damwâld Tel. (0519) 29 88 88 info@dantumadiel.frl www.dantumadiel.frl
2
1
Aanleiding Het voormalige zwembad De Frosk in De Westereen is gesloopt. Het terrein vertoonde tekenen van verloedering, wat leidde tot de beslissing om het gebouw te slopen en het gebied te herontwikkelen. Deze herontwikkeling sluit aan bij de ambities van het Collegeprogramma en de Woonvisie. De gemeente Dantumadiel heeft namelijk tot doel hier voor verschillende doelgroepen verschillende woontypen te realiseren. Hiertoe is een bestemmingsplan met bijbehorende grondexploitatie opgesteld, welke op 9 juli 2024 door de gemeenteraad zijn vastgesteld. Dit bestemmingsplan biedt een planologisch kader voor de realisatie van ten hoogste 31 woningen, al dan niet in een rug-aan-rugopstelling. In het licht van deze ontwikkeling heeft een gemeenteraad op 27 maart 2024 een motie aangenomen waarin het college opgeroepen wordt om: • •
de ambities met betrekking tot flexibel wonen op korte termijn uit te werken in een concrete activiteit(en); een concreet haalbaarheidsonderzoek op te leveren voor 1 september 2024 waarbij in ieder geval locatie de Frosk in De Westereen deels in eigen beheer in ontwikkeling kan komen en datzelfde voor de IJsbaanstrjitte in Feanwâlden;
Voor het ten uitvoering brengen van deze motie is door de raad een budget van €150.000 beschikbaar gesteld. Deze motie “Flexibel Wonen” is als bijlage bij dit document gevoegd.
2
Opbouw van dit haalbaarheidsonderzoek
Voor u ligt een uitgewerkte versie van deze gevraagde haalbaarheidsanalyse. Deze haalbaarheidsanalyse heeft de vorm gekregen van een meervoudig plan van aanpak. Zodoende kan ingegaan worden op verschillende scenario’s teneinde te komen tot de meest wenselijke invulling. De opbouw van dit rapport is opgebouwd uit 2 scenario’s, waarbij per scenario ingegaan wordt op de business case (financiële haalbaarheid), de projectaanpak, de projectorganisatiestructuur. De financiële haalbaarheid wordt berekent door gebruik te maken van een externe partijen. Deze externe partijen schat de effecten van de verschillende scenario’s op bijvoorbeeld de grondexploitatie en de gemeentelijke organisatie. Dit rapport eindigt met een afweging van de verschillende scenario’s en besluit met een advies voor het meest wenselijke scenario. • •
Scenario 1: het plangebied wordt via een prijsvraag op de markt gebracht, waarbij het gebied als geheel of in delen kan worden aangeboden. Scenario 2: De bouw van de woningen wordt via een prijsvraag in de markt gezet waarna de gemeente de kavels inclusief woningen aan de markt verkoopt.
Naast scenario 1 en 2 is er ook gekeken of de gemeente het gehele bouwproces op zich kan nemen en of het terrein als vrije kavels uitgegeven kan worden. De bevindingen van deze twee scenario’s zijn hieronder weergegeven.
3
Het Frosk terrein geheel zelf ontwikkelen Als de gemeente het gehele bouwproces op zich neemt brengt dat enkele voor- en nadelen met zich mee. De voor- en nadelen zijn hieronder beschreven. Voordelen: Door het terrein zelf te ontwikkelen, houdt de gemeente volledige controle over de woningtypen, prijzen en architectonische keuzes. Dit maakt het mogelijk om gericht op de lokale woonbehoefte in te spelen en een passend aanbod te creëren, bijvoorbeeld gericht op betaalbare en sociale woningen. Nadelen: Zelf ontwikkelen brengt aanzienlijke risico’s met zich mee. De gemeente beschikt niet over voldoende interne capaciteit en specialistische kennis om een grootschalig project efficiënt te managen. Dit scenario vereist bovendien aanzienlijke financiële investeringen vooraf, met mogelijke extra kosten door onvoorziene omstandigheden, zoals materiaalprijsstijgingen en vertragingen. De verantwoordelijkheid voor risico’s zoals budgetoverschrijding en bouwkwaliteit ligt volledig bij de gemeente, wat door gebrek aan ervaring aanzienlijke gevolgen kan hebben voor het budget en de planning. Concluderend: Ondanks de voordelen van directe controle over de projectinvulling, weegt het risico op budgetoverschrijdingen en uitvoeringsproblemen zwaarder door.
Dit scenario sluit niet goed aan bij de ervaring en capaciteit van de gemeente en zal waarschijnlijk aanzienlijke vertragingen en hogere kosten veroorzaken. Het Frosk terrein als vrije kavels uitgeven Voordelen: Door het terrein als vrije kavels uit te geven, kunnen particulieren hun eigen woningen realiseren. Dit biedt kopers grotere vrijheid in de invulling van hun kavels, wat aantrekkelijk is voor particulieren met specifieke woonwensen. De gemeente draagt in dit scenario weinig financiële risico’s en hoeft alleen de verkoop van de kavels en het bouwrijp maken te organiseren. Nadelen: Vrije kavelontwikkeling beperkt het aantal woningen op het terrein, aangezien vrijstaande en twee-ondereen-kapwoningen meer ruimte innemen dan geplande rug-aan-rugwoningen. Hierdoor kunnen minder woningen gerealiseerd worden, wat gezien de huidige woningtekorten niet wenselijk is. Daarnaast kan de kwaliteit en samenhang van het gebied moeilijker te waarborgen zijn door de variatie in ontwerpen en bouwstijlen. De verkoopopbrengsten zullen waarschijnlijk lager en verspreid over tijd binnenkomen, wat de financiële haalbaarheid van het project negatief beïnvloedt. Conclusie: Hoewel vrije kavels flexibiliteit voor kopers bieden, komt dit niet tegemoet aan de gemeentelijke doelstellingen om zowel een efficiënte invulling van de ruimte als een hoog aantal woningen te realiseren.
4
Inhoudsopgave 1
AANLEIDING .............................................................................................................................3
2
OPBOUW VAN DIT HAALBAARHEIDSONDERZOEK ..................................................................3
3
SCENARIO 1: FROSK-TERREIN OP MARKT MET PRIJSVRAAG ..................................................6
3.1 3.1.1
Business case .................................................................................................................................6 Overwegingen 6
3.1.2
Financieel
7
3.1.3
Belangrijkste risico’s
8
3.2 3.2.1 3.2.2
Projectaanpak .................................................................................................................................9 Uitvoeringsfase: 9 Afrondingsfase
10
3.3
Projectorganisatiestructuur.........................................................................................................10
3.4 3.4.1
Projectbeheersing ........................................................................................................................13 Stappenplan uitvoeringsfase 13
3.4.2
Stappenplan afrondingsfase
15
4
SCENARIO 2: PRIJSVRAAG BOUW WONINGEN .....................................................................16
4.1 4.1.1
Business case ...............................................................................................................................16 Overwegingen 16
4.1.2
Financieel
16
4.1.3
Belangrijkste risico’s in eigen beheer ontwikkelen
17
4.2 4.2.1 4.2.2
Projectaanpak ...............................................................................................................................19 Uitvoeringsfase: 19 Afrondingsfase
20
4.3
Projectorganisatiestructuur.........................................................................................................20
4.4 4.4.1
Projectbeheersing ........................................................................................................................22 Stappenplan Uitvoeringsfase: 22
4.4.2
Stappenplan Afrondingsfase
23
5
CONCLUSIE EN AANBEVELING ..............................................................................................24
5.1 5.1.1
Scenario 1: Frosk-terrein op markt met prijsvraag ...................................................................24 Voordelen: 24
5.1.2
Nadelen:
24
5.1.3
Conclusie:
24
5.2 5.2.1
Scenario 2: Prijsvraag bouw woningen ......................................................................................24 Voordelen: 24
5.2.2
Nadelen:
24
5.2.3
Conclusie:
25
5.3
Aanbeveling ..................................................................................................................................25 5
3
3.1
Scenario 1: Frosk-terrein op markt met prijsvraag Business case
In dit hoofdstuk worden de verschillende onderdelen van de business case uiteengezet, namelijk overwegingen, financiële aspecten en de belangrijkste risico’s.
3.1.1 Overwegingen
Bij het op de markt zetten van het Frosk-terrein via een prijsvraag, kan worden gekozen om het terrein als geheel aan te bieden of om het in delen op te splitsen. Beide benaderingen hebben hun eigen vooren nadelen, die hieronder uiteen worden gezet. Algemene voordelen • • •
Met een prijsvraag kan de gemeente specifieke randvoorwaarden stellen om de ontwikkeling te sturen. Zo kan zij bijvoorbeeld invloed uitoefenen op zowel de beeldkwaliteit als de betaalbaarheid van de woningen. De gemeente beschikt over de nodige expertise en is goed voorbereid om het Frosk-terrein via een prijsvraag in de markt te zetten en de inschrijvingen zorgvuldig te beoordelen. Na de overdracht van de gronden is de gemeente in principe gevrijwaard van mogelijke (financiële) risico’s, zoals marktfluctuaties.
A. Het gehele Frosk-terrein als één prijsvraag op de markt zetten Voordelen: 1. Eenduidige visie: Een enkele ontwikkelaar kan een samenhangende visie en ontwerp voor het gehele terrein realiseren, wat kan resulteren in een uniform en esthetisch aantrekkelijk gebied. 2. Creativiteit: Door het Frosk-terrein in één geheel op de markt te zetten kunnen er innovatieve en creatieve concepten aangedragen worden. 3. Efficiëntie: Het beheer en de coördinatie van het project kunnen eenvoudiger zijn wanneer slechts één partij verantwoordelijk is. Dit kan leiden tot een sneller besluitvormingsproces en minder kans op conflicten. 4. Kostenvoordelen: Schaalvoordelen kunnen resulteren in lagere kosten per eenheid, wat aantrekkelijk kan zijn voor ontwikkelaars. Nadelen: 1. Mogelijke drempel voor kleinere ontwikkelaars: Het terrein als geheel aanbieden kan kleinere ontwikkelaars uitsluiten, wat kan leiden tot minder diverse en innovatieve voorstellen. 2. Minder flexibiliteit: Het terrein in één keer ontwikkelen biedt minder flexibiliteit om aan te passen aan veranderende marktomstandigheden en behoeften.
6
B. Het gehele Frosk-terrein in deelgebieden op de markt zetten Voordelen: 1. Diverse ontwerpen: Meerdere ontwikkelaars kunnen bijdragen aan een gevarieerd en levendig gebied met verschillende stijlen. 2. Lagere toegangsbarrière: Het terrein opdelen maakt het toegankelijker voor kleinere en lokale ontwikkelaars, wat innovatie en lokale betrokkenheid kan stimuleren. Zodoende krijgen meerdere partijen een kans om het gebied te ontwikkelen. 3. Flexibiliteit: Deelontwikkeling biedt de mogelijkheid om het project in fases te realiseren en aan te passen aan de vraag en ontwikkelingen in de markt. Nadelen: 1. Gebrek aan uniformiteit: Verschillende ontwikkelaars kunnen verschillende visies en ontwerpen hebben, wat kan resulteren in een minder samenhangend geheel. 2. Langduriger proces: Deelontwikkeling kan meer tijd vergen, omdat iedere fase apart moet worden gepland, beoordeeld en goedgekeurd. 3. Coördinatieproblemen: Met meerdere ontwikkelaars kunnen coördinatie en samenwerking complexer worden, wat kan leiden tot inconsistenties en (kleine) vertragingen. 3.1.2 Financieel
Voor de locatie wordt een prijsvraag uitgeschreven, die kan gelden voor het hele gebied of voor specifieke deelgebieden. Bij de berekening is als randvoorwaarde gesteld wat het minimale bod op de grond moet zijn. In de grondexploitatie is gerekend met een ondergrens van € 165,-- per m², met een mogelijke uitloop naar € 190,-- per m² uitgeefbare grond. In de bijgevoegde berekeningen is het model doorgerekend met deze grondprijzen en een gemiddelde grondprijs van € 177,50 per m². De uitkomsten zijn vergeleken met de berekening van mei 2024, waarbij in de laatste kolom het verschil wordt aangegeven ten opzichte van de grondexploitatie van mei 2024.
grondprijs
grondprijs grondprijs grondprijs
€ € €
165,00 177,50 190,00
m2
Eindwaarde verschil
5.138 € 5.138 € 5.138 €
9.929 € 75.252 € 65.323 140.574 € 130.645
Figuur 1: Berekening grondprijzen Conclusie: Een prijsvraag moet minimaal de geadviseerde minimumgrondprijs opleveren. Bij een hoger bod op de grond zal de grondexploitatie financieel gunstiger uitpakken. De genoemde bedragen geven de bandbreedte aan waarbinnen dit kan variëren.
7
3.1.3 Belangrijkste risico’s
In figuur 3 zijn de risico’s omschreven die voor dit project bekend zijn. De bijbehorende maatregelen zijn ook in figuur 3 aangegeven. Onderstaand figuur zal tijdens de voortgang van dit project worden bijgehouden. Risico
Gevolg
Kans
Vertraging nutsaansluiting
Vertraging in de projectplanning of tijdelijk woningen zonder nutsaansluiting. Vertragingen in de projectplanning.
>50% Ongewenst
In een vroeg stadium in gesprek met de nutsbedrijven.
10%
Ongewenst
Een strikt tijdschema voor de beoordeling.
Vertraging door extra motivatie van het gekozen plan. Budgetoverschrijdingen of financiële problemen.
10%
Ongewenst
10%
Ongewenst
Onvoldoende interesse ontwikkelaars
Lage kwaliteit of kwantiteit van de ingediende voorstellen.
5%
Ongewenst
Onduidelijke criteria en voorschriften
Verwarring en ongelijkheid in de beoordeling.
5%
Ongewenst
Bezwaren van omwonenden of dorpsbelangen Weinig interne capaciteit
Aanpassingen nodig aan het plan.
5%
Ongewenst
Vertraging in de uitvoering/ realisatie.
5%
Ongewenst
Onrealistische voorstellen
Ingediende voorstellen zijn technisch of financieel onhaalbaar. Juridische geschillen over de uitslag van de prijsvraag. De kwaliteit van de uitvoering voldoet niet aan de gestelde eisen en verwachtingen.
5%
Ongewenst
Beoordelingskader vaststellen, keuzes motiveren Uitvoering van een grondig financiële beoordeling. Uitgebreide marketing en communicatie. Opstellen aantrekkelijke voorwaarden om deelname te stimuleren. Duidelijke en gedetailleerde documentatie van de criteria en voorwaarden. Participatie, vroegtijdig informeren, duidelijke motivatie Vergroten personele capaciteit of verwachtingen tijdspad bijstellen. Uitvoering van een grondige voorselectie.
5%
Ongewenst
Een transparant en eerlijk beoordelingsproces.
5%
Ongewenst
Regelmatige controles tijdens de uitvoering en duidelijke kwaliteitsstandaarden.
Vertragingen in het beoordelingsproces Bezwaren ontwikkelaars Financiële risico's
Juridische uitdagingen Kwaliteitsproblemen tijdens de uitvoering
Figuur 2: Risico’s
Figuur 3: Risicoanalyse tabel
8
Beoordeling
Maatregel
3.2
Projectaanpak
Wanneer percelen via een prijsvraag in de markt zet worden, moet er doorgaans de volgende fases doorlopen worden om tot een positief resultaat te komen.
3.2.1 Uitvoeringsfase:
In de uitvoeringsfase worden de resultaten gerealiseerd. De projectleider zorgt hiervoor door delegatie van werkopdrachten. De projectleider stuurt om binnen de kaders van het haalbaarheidsonderzoek te blijven. De volgende activiteiten worden bij de uitvoeringsfase uitgevoerd: -
Delegeren van werkopdrachten. Voortgang bewaken en rapporteren. Bijsturen waar nodig. Voorbereiden volgende fase.
Concreet leveren bovenstaande genoemde activiteiten verschillende werkzaamheden op. Dit wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 4.4. Daarnaast kunnen er gedurende de uitvoeringsfase activiteiten worden toegevoegd. -
Overleggen met de Projectgroep. Het te verkopen plangebied bepalen (plangebied in delen of als geheel). Programma van Eisen (PvE) opstellen: Er wordt een document opgesteld met alle eisen en wensen waaraan voorstellen aan moeten voldoen. Juridische en financiële kaders: De juridische en financiële voorwaarden, zoals het bestemmingsplan, budgetten en financieringsmogelijkheden worden bepaald. Prijsvraag formuleren: Er wordt een prijsvraag opgesteld met alle relevante informatie, criteria en voorwaarden in samenspraak met de afdeling Inkoop. Communicatie en marketing: Afdeling Communicatie zet een strategie op om de prijsvraag onder de aandacht te brengen van potentiële deelnemers. Inschrijvingen verzamelen: Het ontvangen en registeren van ingediende plannen voor het terrein van de Frosk. Voorselectie: De ingediende plannen worden gecontroleerd of de plannen voldoen aan de basiscriteria die zijn opgesteld. Inschrijvingen verzamelen: Het ontvangen en registeren van ingediende plannen voor het terrein van de Frosk. Presentaties en vervolgbeoordelingen: De geselecteerde deelnemers worden uitgenodigd om de plannen verder toe te lichten. Eindselectie en besluitvorming: Er wordt een keuze gemaakt welk plan tot uitvoering worden gebracht op basis van de presentatie en aanvullende beoordelingen.
Contractonderhandelingen: Er worden onderhandelingen opgestart en overeenkomsten opgesteld met de winnaar(s) van de prijsvraag. Bouwrijp maken: Het terrein van de Frosk wordt bouwrijp opgeleverd aan de partij die de voorkeur geniet. Overdracht en start project: De kavel(s) worden aan de uitgekozen partij overgedragen na ondertekenen koopovereenkomst. Projectuitvoering: De gemeente monitort de voortgang van het project en zorgt voor ondersteuning indien nodig. College en raad informeren. Communicatie met bewoners van het dorp De Westereen onderhouden. De Grondexploitatie updaten met eventuele veranderingen.
9
3.2.2 Afrondingsfase
Zodra de beoogde resultaten zijn behaald, moet er een formele overdracht plaatsvinden richting de gebruikers en beheerorganisatie. Dit moment is belangrijk voor het borgen van de resultaten en de monitoring van de doelen. Daarnaast moet er in deze fase een evaluatie van het project met de betrokkenen plaatsvinden. De volgende activiteiten worden bij de afrondingsfase uitgevoerd: -
3.3
Nazorg en ondersteuning: Aan de uitgekozen partij wordt nazorg aangebonden voor een goede afronding van het project. Overdragen van resultaten aan gebruikers en beheerorganisatie. Woonrijp maken: Het terrein van de Frosk wordt woonrijp gemaakt. Evaluatie: Het gehele proces wordt geëvalueerd en de geleerde lessen worden gedocumenteerd voor toekomstige prijsvragen.
Projectorganisatiestructuur
Voor de duur van het project wordt een tijdelijke organisatie opgezet met de volgende rollen: • • • •
Besluiten Sturen Manage Uitvoeren
Figuur 4 geeft een overzicht van de rollen binnen de organisatiestructuur van dit project. Vervolgens worden in figuur 5 de verantwoordelijkheden van de verschillende rollen verder toegelicht en vertaald naar specifieke functies.
Figuur 4: Organisatiestructuur
10
Rol
Functie
Naam
Verantwoordelijkheid
Besluitend Besluitend
Gemeenteraad College van B&W
NVT Tijdens collegevergadering
Besluitend
Wethouder
Sturend
Gemeentesecretaris
Managen
Projectleider
Uitvoeren
Medewerker RO
Uitvoeren
Medewerker Wonen
Uitvoeren
Medewerker Stedenbouw
Uitvoeren
Medewerker Grondzaken
Uitvoeren
Medewerker Verkeerskunde
Uitvoeren
Medewerker Groen
Uitvoeren
Medewerker Waterbeheer
Uitvoeren
Medewerker Communicatie
Gemeenteraad Besluiten nemen College van Informeren Raad, B&W akkoord geven op producten verkoopprocedure, informeren Dorpsbelangen G. Wiersma Informeren Raad, College, Dorpsbelangen en besluiten Go/No-Go momenten R. Dijksterhuis Opdrachtgever, controleren van de Projectleider, proces begeleiden Nader te Dagelijkse leiding bepalen Nader te Vakinhoudelijke bepalen inbreng op het gebied van RO Nader te Vakinhoudelijke bepalen inbreng op het gebied van Wonen Nader te Vakinhoudelijke bepalen inbreng op het gebied van Stedenbouw Nader te Vakinhoudelijke bepalen inbreng op het gebied van Grondzaken en Vastgoed Nader te Vakinhoudelijke bepalen inbreng op het gebied van Verkeer en civiele techniek Nader te Vakinhoudelijke bepalen inbreng over groen en openbare ruimte Nader te Vakinhoudelijke bepalen inbreng over watermanagement Nader te Adviseren en uitvoeren bepalen van communicatie
Uitvoeren
Dorpencoördinator
Nader te bepalen
1 uur per week
Borgen van de belangen van het dorp, adviseren op het gebied van participatie
11
Uren*
1 uur per week
0,5 uur per week
5 uur per week 2 uur per week 1,5 uur per week 1,5 uur per week
4 uur per week
1,5 uur per week
0,5 uur per week 0,5 uur per week 1 uur per week
Uitvoeren
Medewerker financieel
Nader te bepalen
Overig
Planeconoom
Overig
Juridisch adviseur
Nader te bepalen Nader te bepalen
Overig
Medewerker inkoop
Nader te bepalen
Overig
Toezichthouder Bouw
Nader te bepalen
Adviseren en uitvoeren van financiële werkzaamheden Maken en updaten GREX Adviseren en uitvoeren van juridische werkzaamheden Adviseren en uitvoeren van inkoop werkzaamheden Controleren voortgang bouw
0,5 uur per week 1 uur per week 1 uur per week 0,5 uur per week 2 uur per week
Figuur 5: Projectorganisatiestructuur De opdrachtgever is eindverantwoordelijke voor het eindresultaat van het project. De projectleider krijgt van de opdrachtgever de verantwoordelijkheid en bevoegdheid voor de dagelijkse gang van zaken in het project. De belangrijkste verantwoordelijkheid van de projectleider is het zekerstellen dat het project de gewenste resultaten oplevert, binnen tijd, budget en volgens de afgesproken kwaliteit. De projectleider rapporteert aan de verantwoordelijke wethouder. De projectmedewerkers zijn verantwoordelijk voor het leveren van vakinhoudelijke kennis en voor het meedenken en adviseren vanuit hun eigen vakgebied aan de projectgroep.
12
3.4
Projectbeheersing
In dit hoofdstuk worden de vervolgstappen naar aanleiding van dit haalbaarheidsonderzoek besproken, namelijk de verschillende fases die in hoofdstuk 4.2 zijn beschreven. Het gaat om de werkzaamheden en activiteiten van de projectmedewerkers voor verschillende oplevermomenten.
3.4.1 Stappenplan uitvoeringsfase Onderdelen
Werkzaamheden
Verantwoordelijk
Deadline
Stap 1: Overleggen projectgroep.
1. Samenstellen projectgroep. 2. Opstellen overlegstructuur. 3. Bijhouden agenda en notulen.
1. Projectleider(s)
Deadline afronding project
Stap 2: Het te verkopen plangebied bepalen.
1. Beslissen of het terrein van de Frosk gedeeltelijk of als geheel met een prijsvraag op de markt gezet wordt.
1. College en Raad Dantumadiel
Nader te bepalen
Stap 3: Programma van Eisen (PvE) opstellen.
1. Specificeren van functionele eisen. 2. Technische eisen opstellen. 3. Esthetische en kwalitatieve eisen opstellen. 4. Planning en tijdslijnen opstellen.
1. Projectgroep 2. Projectgroep 3. Projectgroep 4. Projectleider(s)
Nader te bepalen
Stap 4: Juridische en financiële kaders.
1. Juridische en regelgevende eisen opstellen. 2. Financiële en budgettaire eisen opstellen.
1. Juridisch adviseur Nader te 2. Medewerker bepalen financiën
Stap 5: Prijsvraag formuleren.
1. Vergaren van relevante informatie. 2. Criteria van Programma van Eisen verwerken in prijsvraag. 3. Voorwaarden opstellen.
1. Projectleider(s) 2. Projectleider(s) 3. Medewerker inkoop
Nader te bepalen
Stap 6: Communicatie en marketing.
1. Opstellen communicatiestrategie voor verspreiding prijsvraag.
1. Medewerker communicatie
Nader te bepalen
1. Projectleider(s)
Nader te bepalen
1. Medewerker inkoop
Nader te bepalen
Stap 7: Inschrijvingen 1. Inschrijvingen verzamelen en registreren van ingediende plannen. verzamelen. Stap 8: Voorselectie.
1. De ingediende plannen worden gecontroleerd.
Stap 9: Presentaties en vervolgbeoordelingen.
1. Geselecteerde bedrijven uitnodigen 1. Projectgroep voor verdere toelichting. 2. Projectleider(s) 2. Uitkomsten presentaties verzamelen en bundelen.
Nader te bepalen
Stap 10: Eindselectie en besluitvorming.
1. Keuze winnend plan die tot uitvoering gebracht kan worden. 2. Bekendmaken winnaar deelnemende partijen.
1. Projectgroep 2. Projectleider(s)
Nader te bepalen
Stap 11: Contractonderhandeling
1. Opstellen overeenkomst met winnende partij. 2. Opstarten onderhandelingen met aannemer. 3. Tekenen koopovereenkomst.
1. Projectleider(s) 2. Medewerker grondzaken 3. College Dantumadiel
Nader te bepalen
13
Stap 12: Bouwrijp maken
1. Bouwrijp maken van Frosk terrein.
1. Afdeling openbare werken 1. Projectleider(s)
Nader te bepalen
Stap 13: Overdracht en start project
1. Overdracht kavels naar winnende partij. Of: 1. Overdracht woningen naar gemeente. 1. Aanstellen toezichthouder bouw. 2. Toezichthouder bouw monitort de voortgang.
1. College Dantumadiel
Nader te bepalen
1. Projectleider(s) 2. Toezichthouder bouw
Nader te bepalen
Stap 15: College en raad informeren
1. Opstellen collegebesluit en informerende brief over de voortgang van het project.
1. Medewerker RO
Nader te bepalen
Stap 16: Communicatie dorp
1. Voortgang project communiceren naar het dorp.
1. Dorpen coördinator + medewerker communicatie
Nader te bepalen
Stap 17: Grondexploitatie updaten
1. Updaten van de grondexploitatie.
1. Planeconoom
Nader te bepalen
Stap 14: Projectuitvoering
Figuur 6: Stappen uitvoeringsfase
14
3.4.2 Stappenplan afrondingsfase Onderdelen
Werkzaamheden
Verantwoordelijk
Deadline
Stap 1: Communicatieplan opstellen.
1. Opstellen communicatieplan voor regelmatige communicatie met uitgekozen partij.
1. Medewerker communicatie
Nader te bepalen
Stap 2: Hulpmiddelen 1. Het bieden van toegang tot benodigde hulpmiddelen, documenten toewijzen. en contactpersonen binnen de gemeente. 1. Plannen evaluaties. Stap 3: Periodieke 2. Uitvoeren van evaluaties. evaluaties. 3. Mogelijke problemen tijdens proces verhelpen.
1. Toezichthouder bouw
Nader te bepalen
1. Toezichthouder bouw + projectleider 2. Toezichthouder bouw + projectleider(s) 3. Toezichthouder bouw + projectleider
Nader te bepalen
Stap 4: Documentatie 1. Opstellen rapport met gedetailleerde informatie over het opstellen. project en het proces.
1. Projectgroep
Nader te bepalen
1. Beschikbaarheid controleren Openbare Werken. 2. Plannen overleg voor overdracht werkzaamheden.
1. Projectleider 2. Projectleider
Nader te bepalen
Stap 6: Infrastructuur 1. Plannen werkzaamheden aanleg infrastructuur aanleggen. 2. Uitvoeren werkzaamheden aanleg infrastructuur
1. Openbare Werken 2. Openbare Werken
Nader te bepalen
Stap 7: Groenvoorziening aanleggen.
1. Plannen werkzaamheden aanleg groenvoorziening 2. Uitvoeren werkzaamheden aanleg groenvoorziening
1. Openbare Werken
Nader te bepalen
Stap 8: Controle en goedkeuring.
1. Controleren van de uitgevoerde aanleg werkzaamheden infrastructuur en groenvoorziening 2. Goedkeuren werkzaamheden indien correct, indien niet correct contact opnemen uitvoerende partij van aanleg infrastructuur.
1.Toezichthouder bouw en Openbare Werken 2. Toezichthouder bouw
Nader te bepalen
Stap 9: Evaluatierapport opstellen.
1. Vergaren van feedback van projectleden, stakeholders en andere belanghebbenden. 2. Opstellen van feedbackrapport en evaluatie van het proces.
1. Projectleider 2. Projectleider
Nader te bepalen
Stap 5: Overdrachtsbijeenkomst organiseren.
Figuur 7: Stappen afrondingsfase
15
4
4.1
Scenario 2: Prijsvraag bouw woningen Business case
In dit hoofdstuk worden de verschillende onderdelen van de business case uiteengezet, namelijk overwegingen, financiële aspecten en de belangrijkste risico’s.
4.1.1 Overwegingen
In dit scenario organiseert de gemeente een prijsvraag waarbij marktpartijen worden uitgenodigd om plannen in de dienen voor de bouw van de woningen die worden geplaatst op het terrein van de Frosk. De gemeente blijft hierbij verantwoordelijk voor het bouw- en woonrijp maken van het terrein. Daarmee draagt de gemeente zorg voor het vaststellen van duidelijke randvoorwaarden die aansluiten bij gemeentelijke ambities en woonbehoeften. Na de realisatie van de woningen neemt de gemeente de gebouwde woningen over van de uitvoerende partij en gaat zelfstandig de woningen op de markt brengen. Voordelen: • •
De gemeente heeft directe invloed op de verkoopprijs van de woningen, wat bijdraagt aan het realiseren van betaalbare woningen voor lage en middeninkomens. De gemeente behoudt meer controle over het hele proces, van ontwikkeling tot verkoop, en kan dit afstemmen op beleidsdoelen.
Nadelen: • • • • • •
De gemeente loopt het risico op verliezen, bijvoorbeeld door tegenvallende verkoopopbrengsten of een stijging in de bouwkosten. Dit scenario vraagt om een aanzienlijke financiële investering van de gemeente, wat druk kan leggen op de begroting en andere projecten. Het ingrijpen van de gemeente in de woningmarkt kan leiden tot kritiek vanuit marktpartijen, die mogelijk vinden dat de gemeente een oneerlijke concurrentiepositie creëert. Het beoordelen van inschrijvingen, het aankopen van woningen en het zelf in de markt zetten ervan vergt veel tijd en organisatorische capaciteit. Fluctuaties in de woningmarkt kunnen ervoor zorgen dat woningen moeilijker of tegen een lagere prijs worden verkocht dan verwacht. Dit kan ertoe leiden dat de gemeente ongewenst vastgoed in bezit houdt, wat extra kosten met zich meebrengt. Het kan langer duren voordat de gemeente haar investering terugverdient, wat gevolgen kan hebben voor de financiële beschikbare middelen.
4.1.2 Financieel
In het scenario waarin de gemeente woningen laat bouwen via een prijsvraag en deze vervolgens terugkoopt om zelf in de markt te zetten, zijn er aanzienlijke financiële gevolgen. Dit proces brengt zowel extra kosten als potentiële opbrengsten met zich mee. Hieronder wordt een overzicht gegeven van de mogelijke impact op de financiën en grondexploitatie. Het aankopen van woningen na de bouw betekent dat de gemeente vooraf aanzienlijke investeringen moet doen. Deze investeringen lopen in de miljoenen en brengen financiële risico’s met zich mee, zoals afhankelijkheid van marktfluctuaties en onverwachte kosten. Denk hierbij aan stijgende bouwkosten, wijzigingen in regelgeving of vertragingen bij oplevering. Daarnaast kan het risico bestaan dat woningen minder snel worden verkocht dan verwacht, wat kan leiden tot ongewenst vastgoed in bezit en extra kosten voor onderhoud en beheer. Een voordeel van dit scenario is dat de gemeente door de terugkoop directe invloed heeft op de verkoopprijzen. Dit biedt de mogelijkheid om woningen onder de marktprijs aan te bieden, wat bijdraagt aan een betaalbaar woningaanbod in de regio. Dit is een maatschappelijk voordeel dat marktpartijen, die winst nastreven, doorgaans niet kunnen realiseren.
Echter, het streven naar betaalbaarheid kan ook betekenen dat de gemeente verlies lijdt op de verkoop van woningen, wat ten koste kan gaan van de financiële positie. 16
Om de financiële impact van dit scenario goed te begrijpen, is een grondexploitatie en een opstalexploitatie noodzakelijk. Deze berekeningen maken inzichtelijk wat de verwachte kosten en opbrengsten zijn en bieden een realistisch beeld van de financiële haalbaarheid. Het ontbreken van een winstoogmerk geeft de gemeente meer flexibiliteit om de verkoopprijzen te sturen, maar vergroot ook het risico op verlies wanneer onvoorziene kosten ontstaan of de markt tegenvalt. Omdat het opstellen van een opstalexploitatie specifieke expertise vereist die intern niet beschikbaar is, zal externe ondersteuning nodig zijn. Ook moeten er voldoende financiële buffers worden aangehouden om risico’s op te vangen en de continuïteit van het project te waarborgen. Het succes van dit scenario hangt daarom sterk af van een gedetailleerde planning, risicoanalyse en nauwgezette monitoring van de kosten en opbrengsten gedurende het proces. 4.1.3 Belangrijkste risico’s in eigen beheer ontwikkelen
In figuur 8 zijn de risico’s omschreven die voor dit project op dit moment bekend zijn. De bijbehorende maatregelen zijn ook in figuur 9 aangegeven. Onderstaand figuur zal tijdens de voortgang van dit project worden bijgehouden. Risico
Gevolg
Kans
Beoordeling
Maatregel
Vertraging in de projectplanning of tijdelijk woningen zonder nutsaansluiting. Gebrek aan interne Onvoldoende middelen capaciteit binnen de gemeente om het proces effectief te managen.. Vertraging in de Het kan langer duren om prijsvraagprocedure de aannemers en ontwikkelaars te selecteren dan gepland. Weinig belangstelling van Te weinig inschrijvingen ontwikkelaars voor de prijsvraag, wat de haalbaarheid beïnvloedt.
>50%
Ongewenst
In een vroeg stadium in gesprek met de nutsbedrijven.
50%
Ongewenst
25%
Ongewenst
25%
Ongewenst
Financieringsproblemen
Onvoldoende beschikbare middelen om het project te financieren.
25%
Ongewenst
Verkooprisico's
De woningen kunnen moeilijker verkocht worden of tegen een lagere prijs dan verwacht. Vertraging in de uitvoering van de woningen, wat het project vertraagt.
25%
Ongewenst
10%
Ongewenst
De verkoopprijzen kunnen lager uitvallen door marktfluctuaties, wat verlies kan veroorzaken.
10%
Ongewenst
Extra capaciteit in de vorm van personeel of externe consultants inschakelen. Heldere en tijdige communicatie over de beoordelingscriteria en het proces. Vroege marktverkenning en het aanbieden van aantrekkelijke voorwaarden voor ontwikkelaars. Zorg voor een solide financieringsplan en reservefondsen voor onvoorziene kosten. Duidelijke marktanalyse vooraf en gerichte marketingcampagnes voor de woningen. Zorgvuldige planning, tijdige communicatie met aannemers, en het stellen van duidelijke deadlines. Regelmatig marktanalyses uitvoeren en een flexibel verkoopbeleid ontwikkelen.
Vertraging nutsaansluiting.
Vertraging in het bouwproces
Fluctuaties in de woningmarkt
17
Onvoorziene juridische complicaties
Juridische obstakels bij de uitvoering van de prijsvraag of contracten.
10%
Ongewenst
Risico van niet-naleving door partijen
Aannemers of ontwikkelaars kunnen hun verplichtingen niet nakomen, wat het project vertraagt of de kwaliteit beïnvloedt. Vertragingen of complicaties bij het verkrijgen van benodigde vergunningen voor de bouw of verkoop.
5%
Ongewenst
5%
Ongewenst
Problemen met vergunningen
Figuur 8: Risico’s
Figuur 9: Risicoanalyse tabel
18
Duidelijke contracten opstellen, juridische begeleiding inschakelen, en vooraf mogelijke juridische obstakels identificeren. Strikte contractvoorwaarden, regelmatige prestatieevaluaties en controles. Vroegtijdige aanvraag van vergunningen en planning met voldoende tijdsbuffer voor mogelijke vertragingen.
4.2
Projectaanpak
Wanneer de gemeente in eigen beheer woningen realiseert met één of meerdere aannemers, moet er doorgaans de volgende fases doorlopen worden om tot een positief resultaat te komen.
4.2.1 Uitvoeringsfase:
In de uitvoeringsfase worden de resultaten gerealiseerd. De projectleider zorgt hiervoor door delegatie van werkopdrachten. De projectleider stuurt om binnen de kaders van het haalbaarheidsonderzoek te blijven. De volgende activiteiten worden bij de uitvoeringsfase uitgevoerd: -
Delegeren van werkopdrachten. Voortgang bewaken en rapporteren. Bijsturen waar nodig. Voorbereiden volgende fase.
Concreet leveren bovenstaande genoemde activiteiten verschillende werkzaamheden op. Dit wordt verder uitgewerkt in hoofdstuk 5.4. Daarnaast kunnen er gedurende de uitvoeringsfase activiteiten worden toegevoegd. -
Overleggen met de projectgroep. Opstellen prijsvraag: Het opstellen van de prijsvraag voor de bouw van de woningen via een prijsvraag inclusief een programma van eisen. Juridische en financiële kaders: Het vaststellen van de juridische en financiële voorwaarden, zoals het bestemmingsplan, de benodigde vergunningen, het budget en de financieringsmogelijkheden. Communicatie en marketing: De afdeling Communicatie zet een strategie op om het aanbestedingsproces onder de aandacht te brengen van potentiële inschrijvers en de belanghebbenden. Inschrijvingen verzamelen: Het ontvangen en registeren van aanmeldingen voor het terrein van de Frosk. Voorselectie: De aangemelde partijen worden gecontroleerd of de partijen voldoen aan de basiscriteria die zijn opgesteld. Eindselectie en besluitvorming: Het maken van een definitieve keuze voor de partij die de uitvoering gaat verzorgen, gebaseerd op de beoordelingscriteria. Onderhandelingen: Er worden onderhandelingen opgestart en overeenkomsten opgesteld met de winnende partijen. Bouwrijp maken: Het terrein wordt bouwrijp opgeleverd aan de gekozen partij die de woningen gaat realiseren. Overdracht en start project: De kavels worden overgedragen aan de gekozen partij, die vervolgens met de bouw van de woningen kan beginnen. Projectuitvoering: De gemeente monitort de voortgang van het project en zorgt voor ondersteuning indien nodig.
College en raad informeren. Communicatie met de dorpsgemeenschap van De Westereen onderhouden. Grondexploitatie updaten: het actualiseren van de grondexploitatie op basis van de voortgang, kosten en opbrengsten, zodat het financieel overzicht actueel blijft.
19
4.2.2 Afrondingsfase
Zodra de beoogde resultaten zijn behaald, moet er een formele overdracht plaatsvinden richting de gebruikers en beheerorganisatie. Dit moment is belangrijk voor het borgen van de resultaten en de monitoring van de doelen. Daarnaast moet er in deze fase een evaluatie van het project met de betrokkenen plaatsvinden. De volgende activiteiten worden bij de afrondingsfase uitgevoerd: -
4.3
Nazorg en ondersteuning: Aan de uitgekozen partij wordt nazorg aangebonden voor een goede afronding van het project. Overdragen van resultaten aan gebruikers en beheerorganisatie. Woonrijp maken: Het terrein van de Frosk wordt woonrijp gemaakt. Evaluatie: Het gehele proces wordt geëvalueerd en de geleerde lessen worden gedocumenteerd voor toekomstige prijsvragen.
Projectorganisatiestructuur Rol
Functie
Besluitend Gemeenteraad Besluitend College van B&W
Besluitend Wethouder
Naam
Verantwoordelijkheid
Uren*
Gemeenteraad Vaststellen bestemmingsplan College van Informeren Raad, B&W akkoord geven op producten verkoopprocedure, informeren Dorpsbelangen Gerben Informeren Raad, Wiersma College, Dorpsbelangen en besluiten Go/No-Go momenten Ronald Opdrachtgever, Dijksterhuis controleren van de Projectleider, proces begeleiden Nader te Dagelijkse leiding bepalen
NVT
2 uur per week
Sturend
Gemeentesecretaris
Managen
Projectleider(s)
Uitvoeren
Projectmedewerker Ruimtelijke Ontwikkeling
Nader te bepalen
Uitvoeren
Projectmedewerker Wonen
Nader te bepalen
Uitvoeren
Projectmedewerker Stedenbouw
Nader te bepalen
Uitvoeren
Projectmedewerker Grondzaken en Vastgoed
Nader te bepalen
Uitvoeren
Projectmedewerker Verkeer en civiele techniek
Nader te bepalen
20
Vakinhoudelijke inbreng op het gebied van RO Vakinhoudelijke inbreng op het gebied van Wonen Vakinhoudelijke inbreng op het gebied van Stedenbouw Vakinhoudelijke inbreng op het gebied van Grondzaken en Vastgoed Vakinhoudelijke inbreng op het gebied van Verkeer en civiele techniek
Tijdens collegevergadering
1 uur per week
0,5 uur per week
5 uur per week
1,5 uur per week 1,5 uur per week 4 uur per week
1,5 uur per week
Uitvoeren
Projectmedewerker Groen
Nader te bepalen
Uitvoeren
Projectmedewerker Water
Nader te bepalen
Uitvoeren
Projectmedewerker Bodem
Nader te bepalen
Uitvoeren
Medewerker Financieel
Nader te bepalen
Uitvoeren
Communicatiemedewerker Nader te bepalen
Uitvoeren
Dorpencoördinator
Nader te bepalen
Overig
Planeconoom
Overig
Juridisch adviseur
Nader te bepalen Nader te bepalen
Overig
Medewerker Inkoop
Nader te bepalen
Overig
Toezichthouder bouw
Nader te bepalen
Figuur 10: Projectorganisatiestructuur
21
Vakinhoudelijke inbreng over groen en openbare ruimte Vakinhoudelijke inbreng over watermanagement Verantwoordelijke Bodem-, geluid- en lichtonderzoek Adviseren en uitvoeren van financiële werkzaamheden Adviseren en uitvoeren van communicatie Borgen van de belangen van het dorp, adviseren op het gebied van participatie Maken en updaten GREX Adviseren en uitvoeren van juridische werkzaamheden Adviseren en uitvoeren van inkoop werkzaamheden Advisering gemeente en kwaliteitsborging project
0,5 uur per week 0,5 uur per week 0,5 uur per week 0,5 uur per week
1 uur per week 1 uur per week
1 uur per week 1 uur per week
0,5 uur per week 4 uur per week
4.4
Projectbeheersing
In dit hoofdstuk worden de vervolgstappen naar aanleiding van dit besproken, namelijk de voorbereidingsfase, de uitvoeringsfase en de afrondingsfase. Het gaat om de werkzaamheden en activiteiten van de projectmedewerkers voor verschillende oplevermomenten.
4.4.1 Stappenplan Uitvoeringsfase: Onderdelen
Werkzaamheden
Verantwoordelijk
Deadline
Stap 1: Overleggen projectgroep.
1. Samenstellen projectgroep. 2. Opstellen overlegstructuur. 3. Bijhouden agenda en notulen.
1. Projectleider(s) 2. Projectleider(s) 3. Projectleider(s)
Deadline afronding project
Stap 2: Opstellen prijsvraag.
1. Overleggen met afdeling inkoop. 2. Afdeling inkoop start traject prijsvraag op en geeft kaders aan de projectgroep.
1. Projectleider(s) 2. Medewerker inkoop
Nader te bepalen
Stap 3: Juridische en financiële kaders.
1. Juridische en regelgevende eisen opstellen. 2. Financiële en budgettaire eisen opstellen.
1. Juridisch adviseur 2. Medewerker financieel
Nader te bepalen
Stap 4: Communicatie en marketing.
1. Opstellen communicatieplan voor verspreiding aanbesteding.
1. Medewerker communicatie
Nader te bepalen
Stap 5: Inschrijvingen 1. De aanmeldingen van aannemers worden verzameld. verzamelen.
1. Medewerker inkoop
Nader te bepalen
Stap 6: Voorselectie.
1. De aanmeldingen van aannemers worden gecontroleerd.
1. Medewerker inkoop
Nader te bepalen
Stap 7: Eindselectie en besluitvorming.
1. Keuze winnende partij. 2. Bekendmaken winnende partij.
1. Projectteam 2. Medewerker inkoop + projectleider(s)
Nader te bepalen
Stap 8: Onderhandeling.
1. Contacteren aannemer. 2. Opstarten onderhandelingen met aannemer. 3. Tekenen overeenkomst.
1. Projectleider(s) Nader te 2. Juridisch adviseur + bepalen medewerker vastgoed en grondzaken 3. Teamleider
Stap 9: Bouwrijp maken.
1. Bouwrijp maken van Frosk terrein.
1. Openbare werken (mogelijk uitbesteed)
Nader te bepalen
Stap 10: Overdracht en start project.
1. Overdracht kavels aan aannemer zodat deze kan beginnen met de uitvoering.
1. Medewerker vastgoed en grondzaken
Nader te bepalen
Stap 11: Projectuitvoering.
1. Aanstellen toezichthouder bouw. 2. Toezichthouder bouw monitort de voortgang.
1. Openbare werken 2. Toezichthouder bouw
Nader te bepalen
Stap 12: College en raad informeren.
1. Opstellen collegebesluit en 1. Medewerker RO informerende brief over de voortgang van het project.
Nader te bepalen
22
Stap 13: Communicatie dorp.
1. Voortgang project communiceren naar het dorp.
1. Medewerker communicatie + projectleiding
Nader te bepalen
Stap 14: Grondexploitatie updaten.
1. Updaten van de grondexploitatie.
1. Planeconoom
Nader te bepalen
Figuur 11: Stappen uitvoeringsfase 4.4.2 Stappenplan Afrondingsfase Onderdelen
Werkzaamheden
Verantwoordelijk
Deadline
Stap 1: Communicatieplan opstellen.
1. Opstellen communicatieplan voor regelmatige communicatie met uitgekozen partij.
1. Medewerker communicatie
Nader te bepalen
1. Projectleider(s) Stap 2: Hulpmiddelen 1. Het bieden van toegang tot benodigde hulpmiddelen, documenten toewijzen. en contactpersonen binnen de gemeente. 1. Plannen evaluaties. 1. Projectleider(s) Stap 3: Periodieke 2. Uitvoeren van evaluaties. 2. Projectteam evaluaties. 3. Mogelijke problemen tijdens proces 3. Projectleider(s) verhelpen.
Nader te bepalen
Stap 4: Documentatie 1. Opstellen rapport met gedetailleerde informatie over het opstellen. project en het proces.
1. Projectleider(s)
Nader te bepalen
1. Beschikbaarheid controleren Openbare Werken. 2. Plannen overleg voor overdracht werkzaamheden.
1. Projectleider(s) 2. Projectleider(s)
Nader te bepalen
Stap 6: Infrastructuur 1. Plannen werkzaamheden aanleg infrastructuur. aanleggen. 2. Uitvoeren werkzaamheden aanleg infrastructuur.
1. Openbare werken 2. Openbare werken (mogelijk uitbesteed)
Nader te bepalen
Stap 7: Groenvoorziening aanleggen.
1. Plannen werkzaamheden aanleg groenvoorziening. 2. Uitvoeren werkzaamheden aanleg groenvoorziening.
1. Openbare werken 2. Openbare werken
Nader te bepalen
Stap 8: Controle en goedkeuring.
1. Controleren van de uitgevoerde 1. Toezichthouder aanleg werkzaamheden infrastructuur 2. Toezichthouder en groenvoorziening. 2. Goedkeuren werkzaamheden indien correct, indien niet correct contact opnemen uitvoerende partij van aanleg infrastructuur.
Nader te bepalen
Stap 9: Evaluatierapport opstellen.
1. Vergaren van feedback van 1. Projectleider(s) projectleden, stakeholders en andere 2. Projectleider(s) belanghebbenden. 2. Opstellen van feedbackrapport en evaluatie van het proces.
Nader te bepalen
Stap 5: Overdrachtsbijeenkomst organiseren.
Figuur 12: Stappen afrondingsfase
23
Nader te bepalen
5
Conclusie en aanbeveling
5.1
Scenario 1: Frosk-terrein op markt met prijsvraag
Na een uitgebreide analyse van de scenario’s voor de herontwikkeling van het Frosk-terrein worden de voordelen, nadelen en de mate van haalbaarheid per scenario hieronder samengevat. De herontwikkeling van het Frosk-terrein heeft tot doel een aantrekkelijke woonomgeving te creëren, passend bij de huidige woonbehoefte. Daarbij wil de gemeente kosten beheersen en de risico’s minimaliseren. Op basis van deze uitgangspunten en de haalbaarheidsanalyse krijgt scenario 1, het uitgeven van het terrein via een prijsvraag, de voorkeur.
5.1.1 Voordelen:
Het terrein op de markt brengen via een prijsvraag biedt de mogelijkheid om innovatieve en creatieve voorstellen van ontwikkelaars aan te trekken, wat de kans vergroot op een kwalitatief hoogstaand en samenhangend woongebied ontstaat. Het aanbieden van het terrein in zijn geheel kan leiden tot een uniforme uitstraling en kostenbesparing. Daarbij heeft de gemeentelijke organisatie ervaring met het opstellen en doorlopen van een prijsvraag. De gemeente heeft daarbij beperkte risico’s, aangezien de verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling grotendeels bij de uitgekozen partij(en) ligt. De prijsvraag kan specifiek worden gericht op het aantrekken van ervaren ontwikkelaars die in staat zijn om het terrein in een samenhangend en kwalitatief project te ontwikkelen. Daarnaast geeft dit scenario de gemeente controle over de kwaliteitscriteria, terwijl de ontwikkelaar de uitvoering op zich neemt.
5.1.2 Nadelen:
Het succes van dit scenario is afhankelijk van de interesse van ontwikkelaars en de kwaliteit van hun inschrijvingen. Bovendien kunnen kleine ontwikkelaars mogelijk worden uitgesloten als het terrein in zijn geheel wordt aangeboden, wat de variëteit in ontwerpen kan beperken. Tot slot is de gemeente afhankelijk van het gekozen ontwerpen/plannen en de bijbehorende marktomstandigheden, wat enige flexibiliteit vergt.
5.1.3 Conclusie:
Gezien de beperkte financiële risico’s en de mogelijkheid om kwaliteitscriteria vast te leggen in de prijsvraag, biedt scenario 1 een effectieve oplossing om zowel een hoogwaardige woonomgeving te realiseren als de projectrisico’s te beperken.
5.2
Scenario 2: Prijsvraag bouw woningen
5.2.1 Voordelen:
Het organiseren van een prijsvraag voor de bouw van woningen biedt de gemeente de mogelijkheid om de woningbouw af te stemmen op de specifieke woonbehoeften van de regio, met directe controle over de uiteindelijke verkoopprijzen. Door de woningen zelf op de markt te brengen, kan de gemeente invloed uitoefenen op het realiseren van betaalbare woningen, wat bijdraagt aan de maatschappelijke doelstellingen van de gemeente, zoals het ondersteunen van lage en middeninkomens. Dit scenario biedt de gemeente bovendien meer flexibiliteit bij de prijsstelling, aangezien de terugkoop van de woningen de mogelijkheid biedt om woningen onder de marktwaarde aan te bieden. Daarnaast behoudt de gemeente controle over het proces van de woningbouw en kan ze ervoor zorgen dat de ontwikkelaars voldoen aan de gemeentelijke eisen en ambities. Dit draagt bij aan de gewenste kwaliteit en samenhang van de woonomgeving, en de gemeentelijke ervaring met prijsvragen vergroot de kans op een succesvolle uitvoering.
5.2.2 Nadelen:
Dit scenario brengt aanzienlijke financiële risico’s met zich mee. De gemeente moet vooraf grote investeringen doen voor de bouw van de woningen, wat druk legt op de gemeentelijke begroting. Onvoorziene kosten zoals vertragingen of marktschommelingen kunnen het financieel evenwicht verstoren. Bovendien kan het langer duren voordat de gemeente haar investering terugverdient, wat gevolgen heeft voor de financiële middelen die beschikbaar zijn voor andere projecten.
24
Er is daarnaast het risico dat woningen moeilijker of tegen een lagere prijs worden verkocht dan verwacht, waardoor de gemeente ongewenst vastgoed in bezit kan houden, wat extra kosten met zich meebrengt voor beheer en onderhoud. Dit kan de financiële positie van de gemeente verzwakken. Het ingrijpen van de gemeente in de woningmarkt kan ook kritiek opleveren van marktpartijen, die het als een oneerlijke concurrentie kunnen beschouwen. Ook de tijdsinvestering en organisatorische capaciteit voor het beheren van het prijsvraagproces, het aankopen van woningen en de doorverkoop vergt extra middelen en kan leiden tot vertragingen. 5.2.3 Conclusie:
Gezien de aanzienlijke financiële risico’s, de druk op de gemeentelijke begroting en de organisatorische belasting, biedt scenario 2 weinig voordelen ten opzichte van andere opties. De risico’s op verlies door fluctuaties in de woningmarkt en onvoorziene kosten maken het moeilijk om het gewenste resultaat te behalen. Het scenario vereist veel capaciteit en brengt onzekerheid met zich mee over de verkoopopbrengsten, wat de financiële haalbaarheid en de continuïteit van het project in gevaar kan brengen. Hierdoor lijkt dit scenario minder geschikt voor de gemeente, aangezien het de kans op ongewenste vastgoedbezit vergroot en de financiële stabiliteit kan aantasten.
5.3
Aanbeveling
Op basis van de analyse van de drie scenario’s wordt aanbevolen om te kiezen voor Scenario 1: Uitgifte door een prijsvraag. De gemeente behoudt in dit scenario voldoende controle over de kwaliteit van het project door het stellen van duidelijke kwaliteitscriteria in de prijsvraag, terwijl de verantwoordelijkheid voor de uitvoering bij de gekozen ontwikkelaars ligt. Bovendien minimaliseert dit scenario de financiële risico’s voor de gemeente, aangezien de gemeente niet direct hoeft te investeren in de bouw van woningen. Dit zorgt voor een lagere druk op de gemeentelijke begroting en maakt het mogelijk om het project met een beperkt financieel risico te realiseren. De ervaring die de gemeente heeft met het organiseren van prijsvragen draagt bij aan een vlotte en succesvolle uitvoering. Hoewel het succes van dit scenario afhangt van de interesse en de kwaliteit van de ingediende voorstellen, biedt het de gemeente de flexibiliteit om de voorwaarden af te stemmen op de gemeentelijke ambities, zoals het creëren van betaalbare en duurzame woningen. De risico’s op verlies zijn beperkt, omdat de gemeente het terrein niet zelf hoeft te ontwikkelen, maar het proces aan ervaren partijen kan overdragen.
Gezien de positieve aspecten op het gebied van kwaliteitscontrole, lagere financiële risico’s en beperkte organisatorische belasting, is scenario 1 de meest geschikte optie voor de herontwikkeling van het Froskterrein. Het biedt een evenwichtige benadering van kostenbeheersing, risicominimalisatie en het behalen van de gemeentelijke doelstellingen, en verdient daarom de voorkeur boven scenario 2.
25