Raadsvoorstel verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

Raadsvoorstel

Raadsvergadering d.d.

:

10 april 2025

Afdeling

:

Maatschappij en Ruimte

Portefeuillehouder

:

Wethouder M.M. Kuijken

Onderwerp

:

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

Betreffend onderdeel programmabegroting

:

Taakveld 8 "Volkshuisvesting, ruimtelijke ordening en stedelijke vernieuwing"

Samenvatting De gemeente Bergeijk staat, samen met de Kempengemeenten en de regio, voor de opgave om invulling te geven aan de schaalsprong. Daarbij hoort ook een forse woningbouwopgave van 3000 woningen in de periode tot 2040. Met dit voorstel geeft de gemeente aan hoe die opgave ingevuld kan worden. Inleiding In december 2024 is de Kempische Ontwikkelstrategie door de raad vastgesteld. Hierin geven de Kempengemeenten aan hoe zij willen omgaan met de schaalsprong. Voor Bergeijk betekent dit een maximale woningbouwopgave van 3000 woningen tot 2040. Om te bepalen waar deze woningen gebouwd kunnen worden is er onderzoek gedaan naar mogelijke uitbreidingslocaties. Vervolgens is op basis van de Bergeijkse Omgevingsvisie en de Kempische ontwikkelstrategie bepaald hoe deze woningen over de kernen verdeeld worden. Hierbij wordt de autonome behoefte naar rato over de kernen verdeeld en wordt de extra opgave als gevolg van de schaalsprong opgevangen in de kernen Bergeijk ’t Hof en Riethoven. Op basis van deze verdeling van de woonbehoefte over de kernen en de verkenning van de uitbreidingslocaties wordt een voorstel gedaan om de locaties Enderakkers en Bisschop Rythoviusdreef Noord aan te wijzen als de belangrijkste uitbreidingslocaties.

Voorstel In te stemmen met de verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes, in hoofdlijn bestaande uit: a) De Kempische Ontwikkelstrategie kent voor Bergeijk een opgave van maximaal 3000 woningen tot 2040. b) Van deze 3000 woningen zien er 1750 op de autonome ontwikkeling. Deze worden naar rato over de kernen verdeeld. c) Van deze 3000 woningen zien er 1250 op het invullen van de schaalsprong. Deze woningen worden naar rato verdeeld over de kernen Bergeijk ’t hof (80%) en Riethoven (20%). Dit leidt tot de volgende verdeling over de kernen:

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

1

Raadsvoorstel

Programmering over Aandeel % naar Aandeel % de kernen 2025-2040 rato schaalsprong

autonoom (minimaal)

Gemeente Bergeijk

100%

100%

1750

autonoom + schaalsprong (maximaal) 3000

Hof/Loo

55%

80%

963

1974

Luyksgestel

16%

0%

280

280

Riethoven

13%

20%

228

466

Weebosch

5%

0%

88

88

Westerhoven

11%

0%

193

193

totaal

100%

100%

1750

3000

d) Op basis van de verkenning uitbreidingslocaties (Verhoeven-de Ruijter) worden voor de invulling van deze behoefte de uitbreidingslocaties Enderakkers (Bergeijk ’t Hof) en Bisschop Rythoviusdreef Noord (Riethoven) aangewezen. o Voor de locatie Enderakkers wordt gestreefd naar een actieve grondpolitiek en is inmiddels voorkeursrecht gevestigd. o De locatie Bisschop Rythoviusdreef is reeds gemeentelijk eigendom waardoor ook hier sprake is van een actieve grondpolitiek. Deze locatie wordt nader onderzocht op milieukundige haalbaarheid. e) Andere uitbreidingslocaties hebben vooralsnog tot 2030 geen prioriteit, met uitzondering van die locaties die al in voorbereiding zijn. Dit betreft de locaties: o Molenstraat Eind, Riethoven o Schoolstraat Noord, Riethoven o Locatie fietscrossbaan – Tiliaans, Luyksgestel. o Achterste Loo, Bergeijk ‘t Loo f) Naast deze uitbreidingslocaties vindt woningbouw plaats op inbreidingslocaties waarbij prioriteit ligt bij locaties vanaf 5 woningen. De gemeente kent lage prioriteit toe aan projecten kleiner dan 5 woningen. Deze zullen dus een lange doorlooptijd kennen. g) De gemeente verleent medewerking aan woningbouw (ook aan kleinere ontwikkelingen) op locaties waar een transformatie plaatsvindt, bijvoorbeeld de sanering van een (agrarisch) bedrijf.

Voor zover die locatie in het buitengebied ligt, geldt daarbij de gebiedsvisie bebouwingsconcentraties (of de beleidsmatige opvolger daarvan) als toetsingskader. Beoogd effect Het voorstel ziet op de invulling van de woonbehoefte van de gemeente, rekening houdende met de schaalsprong in de regio en de ruimtelijke mogelijkheden rondom de kernen. De ruimtelijke mogelijkheden zijn door het adviesbureau beoordeeld vanuit de lagenbenadering waarbij gekeken is naar aspecten als bodem, water, natuur, cultuurhistorie, bereikbaarheid, ontsluiting en mogelijkheden voor meerwaardecreatie. Argumenten 1.1.abc De gemeente zorgt voor een evenwichtige verdeling van woningen over de kernen waarbij rekening wordt gehouden met de autonome groei en de gevolgen van de schaalsprong. In de Ontwikkelstrategie de Kempen hebben de Kempengemeenten een gezamenlijke visie ontwikkeld hoe met de toekomstige groei als gevolg van de schaalsprong wordt omgegaan. Daarbij is de totale maximale opgave voor de Kempengemeenten bepaald op 13.000 woningen in de periode tot 2040. Het Bergeijkse aandeel daarin is 3000 woningen. Van deze 3000 woningen zijn er 1750 nodig om te voldoen aan de autonome groei. Dit aantal wordt ook als het minimaal aantal te realiseren woningen gezien. Er zijn 1250 woningen toe te rekenen aan de schaalsprong.

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

2

Raadsvoorstel

Vervolgens moet worden bepaald hoe deze woningen over de kernen worden verdeeld. In de Omgevingsvisie is vastgelegd dat de woningbouwbehoefte naar rato over de kernen worden verdeeld (zie: https://www.bergeijk.nl/wonen-0) . Dit geldt dan voor de 1750 woningen die bedoeld zijn voor de opvang van de autonome groei. In Ontwikkelstrategie de Kempen is vastgelegd dat de 1250 woningen die bedoeld zijn voor de opvang van de schaalsprong vooral landen in de grote kernen en de kleinere kernen die direct grenzen aan het stedelijk gebied. Hier is de druk op de woningmarkt als gevolg van de schaalsprong ook het grootst. Voor Bergeijk gaat het dan om de kernen Bergeijk ’t Hof en Riethoven. Het voorstel is ook dit deel van de behoefte naar rato van de omvang van deze twee kernen te verdelen.

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

3

Raadsvoorstel

Uitsnede kaart Ontwikkelstrategie de Kempen.

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

4

Raadsvoorstel

Bovenstaande leidt uiteindelijk tot onderstaande verdeling over de kernen: Programmering over Aandeel % de kernen 2025-2040 naar rato

Aandeel % schaalsprong

autonoom (minimaal)

Gemeente Bergeijk

100%

100%

1750

autonoom + schaalsprong (maximaal) 3000

Hof/Loo

55%

80%

963

1974

Luyksgestel

16%

0%

280

280

Riethoven

13%

20%

228

466

Weebosch

5%

0%

88

88

Westerhoven

11%

0%

193

193

totaal

100%

100%

1750

3000

1.2.d Om de woonbehoefte in te kunnen vullen moeten er voldoende locaties worden ontwikkeld Bovenstaande tabel geeft richting aan de bouwopgave voor de gemeente tot 2040. Het is dan zaak te zorgen dat er voldoende locaties beschikbaar zijn om deze woningbouwopgave ook te kunnen realiseren. Er zijn ongeveer 670 woningen al vastgelegd in harde plancapaciteit. Nog ‘s 340 woningen zijn opgenomen in plannen die al in procedure zijn of ver in voorbereiding daartoe zijn. Grofweg moet er daarom nog voor een kleine 2000 woningen ruimte gevonden worden. In tabelvorm ziet dat er als volgt uit: Behoefte Huidige zachte capaciteit tekort plancapaciteit ontwikkelstrategie restcapaciteit planvorming Bergeijk 3000 676 344 1980 Hof/Loo Luyksgestel Riethoven Weebosch Westerhoven Totaal

1974 280 466 88 193 3000

387 43 66 63 117 676

40 87 211 0 6 344

1547 150 189 25 70 1980

Omdat de grootste behoefte vanuit de schaalsprong wordt opgevangen in Bergeijk ’t Hof en Riethoven is vervolgens vooral naar de mogelijkheden in deze twee kernen gekeken. 1.3.d Voor de kern ’t Hof is de locatie Enderakkers ruimtelijk de meest geschikte uitbreidingslocatie Een deel van de hiervoor beschreven woonbehoefte zal binnen bestaand stedelijk gebied kunnen worden gerealiseerd. Maar gelet op de grote aantallen is het onvermijdelijk om ook uitbreidingslocaties te ontwikkelen. De noodzaak tot uitbreiding wordt ook in de Ontwikkelstrategie de Kempen en de Woondeal Zuidoost Brabant onderkend. Ook om te voorkomen dat woningbouw op inbreidingslocaties ten koste gaat van het groen in de kernen en het dorps karakter. Daarnaast bieden uitbreidingslocaties betere kansen voor fasering. Er wordt van uitgegaan dat ongeveer tweederde van de toe te voegen woningen op uitbreidingslocaties moet worden gerealiseerd. Grofweg betekent dat voor de kern Bergeijk ’t Hof dat er ruimte voor ca 1000 woningen op uitbreidingslocaties wordt gezocht. Door adviesbureau Verhoeven de Ruijter is onderzocht welke locaties geschikt zijn voor uitbreiding. Het onderzoek is als bijlage bij dit voorstel gevoegd. Het bureau heeft de randen van alle kernen van de gemeente geanalyseerd volgens de lagenbenadering. Daarbij is de onderste laag, met o.a. water

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

5

Raadsvoorstel

en bodem, het meest bepalend, daarna de laag met netwerken zoals infrastructuur en als laatste de occupatie laag met activiteiten als wonen en werken. Per locatie is vervolgens gekeken naar de volgende aspecten: 1 De impact op bestaande omgevingskwaliteiten: Op welke wijze heeft een woonontwikkeling impact op bestaande kwaliteiten: een fraai landschap of dorpsaanzicht, cultuurhistorie, biodiversiteit, bestaande voorzieningen en gebruik? Is er een kwetsbaarheid op basis van de hydrologische situatie en bodem (principe ‘bodem en water sturend’)? 2. Aansluiting aan bestaande kern en omgeving Is er een logische ligging ten aanzien van het bestaande stedelijk weefsel, zoals de voorzieningen, routing voor fiets en wandelaar, ontsluiting voor de auto en openbaar vervoer? 3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde Biedt een nieuwe woningbouwlocatie een kans om ook andere doelen te realiseren: versterking landschappelijke kwaliteiten, een nieuwe wandelroute tussen kern en landelijk gebied, transformatie bedrijfserven, oplossen milieuhinder, versterking biodiversiteit, opvangen klimaatadaptatie? Op basis van deze analyse is de conclusie van het rapport voor de kern Bergeijk ’t Hof dat de locatie Enderakkers de meest geschikte locatie is voor een grote uitbreiding. Uit de analyse blijkt overigens ook dat dit de enige geschikte locatie is voor een grotere ontwikkeling in deze kern.

Verder zijn er alleen mogelijkheden voor enkele kleinere (transformatie)locaties tot max ca 20 woningen. Voor een uitgebreide toelichting op de locatie Enderakkers wordt verwezen naar de verkenning.

1.4.d.

Voor de kern Riethoven is de locatie Bisschop Rythoviusdreef Noord ruimtelijk en qua grondpositie de meest geschikte uitbreidingslocatie Voor de kern Riethoven wordt gezocht naar ruimte voor ca 100 – 140 woningen. Dat zouden er meer kunnen worden op het moment dat de zachte plannen die nu in voorbereiding zijn (Molenstraat- Eind en Schoolstraat Noord) alsnog de eindstreep niet halen. Op basis van de eerder genoemde analyse heeft Verhoeven de Ruijter twee mogelijke grotere locaties in Riethoven aangewezen, gelegen aan resp de noord- en de zuidzijde van de Bisschop Rythoviusdreef. Hierbij heeft de locatie aan de verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

6

Raadsvoorstel

noordzijde de voorkeur omdat deze reeds in eigendom van de gemeente is. Hoewel de gronden nu nog verpacht zijn geeft dit voor de toekomst de meeste mogelijkheden voor een actieve grondpolitiek. Ook zal nader onderzoek nodig zijn naar mogelijke belemmeringen vanwege een nabij gelegen agrarisch bedrijf. De ontwikkeling van deze locatie zal pas worden opgestart nadat de nu in voorbereiding zijnde plannen Molenstraat- Eind (nr I en II op onderstaande tekening) en Schoolstraat Noord(nr III op onderstaande tekening) in de realisatiefase zijn gekomen. Dit om tot een goede fasering van de woningbouw en een gelijkmatige groei van het dorp te komen.

1.5.e

Gevolg van bovenstaande keuze is ook dat andere uitbreidingslocaties geen prioriteit hebben, met uitzondering van de al in voorbereiding zijnde projecten. Met de locaties Enderakkers en Bisschop Rythoviusdreef Noord kan, samen met alle andere plannen die verspreid over de verschillende kernen in ontwikkeling zijn, voor een groot deel in de woningbehoefte worden voorzien. Daarbij moet ook worden bedacht dat het aantal van 3000 de maximale vraag betreft en die vraag bovendien verspreid is over de periode van 2025-2040. Door te focussen op een kleiner aantal, maar wel grotere locaties, wordt de benodigde inzet vanuit de organisatie beperkt en zijn de plannen beter uitvoerbaar. Dit betekent ook dat voorlopig geen medewerking wordt verleend aan (verzoeken van ontwikkelaars voor) andere uitbreidingslocaties. Dat geldt sowieso voor locaties die niet in de verkenning genoemd zijn, maar ook voor locaties die wel potentieel geschikt zijn, maar tot 2030 geen prioriteit hebben. Wel is het van belang om de ontwikkelingen te blijven monitoren. Mocht de vraag veranderen of beoogde ontwikkelingen niet door kunnen gaan, dan zal daar op dat moment op ingespeeld moeten worden. Een uitzondering wordt gemaakt voor de uitbreidingslocaties die nu al in voorbereiding zijn.

Het gaat dan om het fietscrossterrein/Tilliaans in Luyksgestel, Molenstraat-Eind en Schoolstraat Noord in Riethoven en Achterste Loo op ’t Loo.

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

7

Raadsvoorstel

1.6.f

Door de nadruk te leggen op inbreidinglocaties van 5 woningen of meer wordt de beschikbare capaciteit efficiënter ingezet. Naast de bovengenoemde uitbreidinglocaties zal ook moeten worden ingezet op de realisatie van inbreidingslocaties. Dit geldt voor alle kernen. Gebleken is dat de ontwikkeling van één woning relatief veel tijd kost. Hiervoor moeten immers dezelfde onderzoeken worden gedaan en dezelfde procedures worden doorlopen als voor een locatie met meer woningen. Daarom wordt voorgesteld om prioriteit te geven aan locaties van vijf woningen of meer. Dat betekent automatisch ook dat kleinere locaties een lagere prioriteit krijgen. Op deze kleinere locaties wordt minder capaciteit ingezet waardoor de afhandeling van deze verzoeken langer kan duren. .De verwachting is dat de afhandeltermijn tot meerdere jaren kan oplopen. Bij ontvangst van een dergelijk verzoek zal een zo goed mogelijke inschatting van de afhandeltermijn (op kwartaalniveau) worden gegeven. 1.8.g

Transformatie van (agrarische) bedrijfslocaties kan leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Op bovenstaande uitgangspunten van beleid kan een uitzondering worden gemaakt voor transformatielocaties. Daarbij gaat het om de beëindiging van (agrarische) bedrijven. Door de sanering van deze bedrijven kan vaak een ruimtelijke en milieutechnische kwaliteitsverbetering worden bereikt. Ook als er minder dan 5 woningen worden gerealiseerd of als deze locatie in het buitengebied ligt. Aan dit soort ontwikkelingen blijft de gemeente daarom medewerking verlenen. Voor locaties in het buitengebied geldt daarbij dat wordt getoetst aan de gebiedsvisie bebouwingsconcentraties of daarmee vergelijkbare beleidsregels. Kanttekeningen 1.2.e Verzoeken om uitbreidingslocaties die niet in het beleid passen worden afgewezen Eerder is er een verzoek ingediend door een ontwikkelaar voor een ontwikkeling aan de Hooge Berkt (“Hooge Berkt Noord”). Een beslissing op dit verzoek is aangehouden in afwachting van de verkenning uitbreidingslocaties. Recent zijn ook voor een locatie ten westen van Riethoven vragen gesteld en door een andere ontwikkelaar is gevraagd naar de mogelijkheden op de locatie van het beoogde landgoed Hooge Berkt -Stökskesweg. Uit de verkenning blijkt dat de locatie Hooge Berkt Noord niet geschikt is als uitbreidingslocatie.

In de verkenning worden hier alleen mogelijkheden gezien voor een kleine ontwikkeling in erfvorm, direct gelegen in het lint Hooge Berkt en voor een transformatie van een agrarisch bedrijf. Een grotere ontwikkeling heeft hier gelet op het authentieke lint en de landschappelijke kwaliteiten een te grote impact. Ook heeft de locatie Hooge Berkt Noord geen directe aansluiting op het wegennet en is slecht ontsloten. Overigens geldt een vergelijkbare redenering voor de locatie van het beoogde landgoed.

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

8

Raadsvoorstel

Locatie Hooge Berkt Noord resp landgoed Hooge Berkt- Stökskesweg

Hetzelfde geldt voor de locatie Riethoven west. Ook hier heeft het gebied landschappelijke kwaliteiten die een grote ontwikkeling in de weg staan. Een uitzondering geldt voor het noordelijke deel, dat grenst aan de locatie Rythoviusdreef Zuid. Hier is aan de Schutsboom een kleinschalige ontwikkeling denkbaar, zie gebied C op onderstaande kaart. Gelet op de bestaande ontwikkelingen en de voorkeur voor een actieve grondpolitiek, is ontwikkeling van deze locatie voor 2030 niet aan de orde. Overigens moet worden bedacht dat afwijken van de verkenning niet alleen voor de betreffende locatie gevolgen heeft, maar feitelijk de hele verkenning ter discussie stelt en daarmee ook andere verzoeken om uitbreidingslocaties. Immers alle locaties zijn op dezelfde manier door het bureau objectief beoordeeld. Bovendien heeft het toevoegen van locaties ook gevolgen voor de uitvoerbaarheid van de geplande locaties gelet op de capaciteit die daarvoor nodig is.

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

9

Raadsvoorstel

Locatie Riethoven West. 1.3. De focus op de locaties Enderakkers en Bisschop Rythoviusdreef Noord betekent niet dat er in de andere kernen niet gebouwd wordt. In het voorgaande ligt de nadruk met name op het voorzien in de extra woonbehoefte als gevolg van de schaalsprong. Maar zoals hiervoor aangegeven is het beleid ook gericht op het voorzien in de autonome woonbehoefte van álle kernen. Dat betekent dat de ontwikkelingen die voor de andere kernen op stapel staan voortgezet zullen worden. In grote lijnen gaat het dan om de volgende ontwikkelingen: Loo Looburgh Achterste Loo Luyksgestel Meerendreef Fietscrossterrein/Tilliaans Boerenbond Weebosch Kapelledries Westerhoven Westerhoven Noord Inbreiding Lange Akkers 1.4 De grote woningbouwopgave heeft ook gevolgen voor het voorzieningenniveau en brede welvaart.. De huidige omvang van de woningvoorraad is ca 8225 woningen. Een toevoeging van 3000 woningen betekent heeft dan ook gevolgen voor de voorzieningen en brede welvaart. Wat betekent de toename aan inwoners voor scholen, sportverenigingen en zorg, maar ook voor commerciële voorzieningen? Op zich is dat geen onderdeel van dit voorstel, maar is dit wel een belangrijk aandachtpunt bij de verdere uitvoering van de projecten en de ontwikkeling van de betreffende beleidsterreinen.

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

10

Raadsvoorstel

Financiën Dit voorstel heeft geen financiële gevolgen. Maatschappelijk verantwoord inkopen Er is geen sprake van een inkoop/aanbesteding naar aanleiding van dit voorstel. Communicatie De verkenning uitbreidingslocaties en de daarop gebaseerde beleidsuitgangspunten zullen worden bekendgemaakt Uitvoering Om te voorkomen dat projectontwikkelaars grondpositie innemen is op de locatie Enderakkers voorkeursrecht gevestigd door het college. De raad zal, tegelijk met dit raadsvoorstel, worden voorgesteld om dit voorkeursrecht te bestendigen. Overleg met de grondeigenaren is inmiddels opgestart. Daarnaast zullen een omgevingsvisie en/of wijzigingen van het omgevingsplan worden voorbereid om het beleid verder invulling te geven. Jaarlijks zal de voortgang van de woningbouwopgave worden gemonitord bij de jaarstukken en zal zo nodig ook bijgestuurd kunnen worden. Bijlagen • Concept raadsvoorstel • Concept raadsbesluit • Verkenning uitbreidingslocaties deel A • Verkenning uitbreidingslocaties deel B • Verkenning uitbreidingslocaties deel C Advies Raadscommissie GZ heeft in haar vergadering d.d. 20 maart 2025 geadviseerd om het stuk door te geleiden naar de raadsvergadering van 10 april 2025.

Burgemeester en wethouders van Bergeijk,

A.J.M. Ewalds Gemeentesecretaris

W.J.G. Delissen – van Tongerlo Burgemeester

verkenning uitbreidingslocaties met bijbehorende beleidskeuzes

11