Discussienota woningbouw Tiliaans verplaatsing fietscrossterrein 2025

DISCUSSIENOTA WONINGBOUW TILIAANS – VERPLAATSING FIETSCROSSTERREIN vs. jan 2025 Inhoudsopgave: 1 Inleiding 2 Onderzoek locaties 3 Beschrijving varianten 4 Kanttekeningen 1 Inleiding: De raad heeft een motie aangenomen waarbij aan het college de opdracht is gegeven om te onderzoeken of het mogelijk is om het fietscrossterrein te verplaatsen en op de achterblijvende locatie woningen te bouwen. De letterlijke tekst van de motie luidt als volgt:

Naar aanleiding van deze motie is in eerste instantie onderzoek gedaan naar mogelijke alternatieve locaties voor de fietscrossbaan (par 2). Uit dit onderzoek komt een voorkeurslocatie naar voren, maar op die locatie zijn verschillende varianten denkbaar. Deze worden in par 3 beschreven. In par 4 tenslotte volgen nog enkele kanttekeningen. Doel van deze discussienota is om de raad in de gelegenheid te stellen een afgewogen keus te maken tussen de beschreven varianten. Die keuze zal nog niet het eindplaatje zijn, maar geeft richting aan de verdere uitwerking.

2

Onderzoek locaties.

Op basis van informatie vanuit de ambtelijke organisatie zijn er verschillende locaties in beeld gebracht. Daarbij was het uitgangspunt dat een locatie tenminste de omvang van de huidige locatie (ca 1,5 ha) heeft. Daarnaast is gekeken naar de eisen die vanuit de Nederlandse Fietscross Federatie worden gesteld: https://fietscross.org/service/baaneisen/.

perceel oppervlakte m2 D764 7930 D135 7220 15150

functie fietscross fietscross

Huidige situatie fietscrossterrein Er zijn 6 mogelijke alternatieve locaties in beeld gebracht. Voor de locatie Kruisboomweg is nog gekeken naar een verdergaande variant waarbij het huidige sportpark(grotendeels) verplaatst zou kunnen worden naar de locatie Kruisboomweg. Daardoor zou het huidige sportpark ingevuld kunnen worden met woningbouw.

Vervolgens zijn deze 7 mogelijkheden getoetst op verschillende planologische aspecten. Daarnaast is ook gekeken naar grondposities. In deze fase is de toetsing, logischerwijs, nog vrij globaal geweest.

locatie

relatie stedenbouw verkeer natuur stedelijk kundig gebied oude w erf deels stedelijk onderdeel matig door ligging gebied, zuidzijde historisch lint, aan zuidzijde buiten stedelijk lastige vorm dorp en dus lastig inpasbaar, geen logische aansluiting op bestaande functies. Deel bebouw d bedrijventerrein buitengebied, aansluitend op slecht, via Rijt bedrijventerrei bedrijventerrein? n ook in beeld als natuurbegraaf plaats sportpark buitengebied aansluiting redelijk evz Neerrijt bestaand zoeferbeemd sportpark inpasbaar

archeologie landschapp m ilieu /chw elijke inpassing 6, historische beperkt nabijheid lintbebouw ing mogelijk w oningen, bodem verontreiniging

w ater

4.2, molenbiotoop

Kruisboom w eg

buitengebied, zoekgebied stedelijke ontw ikkeling

afronding van redelijk het dorp, combinatie met ontw ikkeling evz en fietspad, w oningbouw achterblijvend e locatie

4.2

Loonsebaan

buitengebied, zoekgebied stedelijke ontw ikkeling

afronding dorp,

4.2

Aadijk

buitengebied

verplaatsing sportpark; gehele sportpark verplaatsen m uv sporthal en achterblijvende locatie benutten voor w oningbouw

stedelijk gebied + zoekgebied stedelijke ontw ikkeling

redelijk geen rechtstreekse toegang tot achtergelegen gebied niet passend matig, bij karakter ruilverkavelings bebouw ingsco w eg ncentratie? grootschalige redelijk ontw ikkeling, verplaatsing sport uit dorp w enselijk?

evz zoeferbeemd inpasbaar

evz zoeferbeemd inpasbaar

grondpositie

score

gemeente, in gebruik gegeven

5

Zoeferbeemd

gemeente, pacht

6

Zoeferbeemd

particulier

4

inrichting geen directe Zoeferbeemd EVZ belemmeringen, zoeferbeemd afstand Tiliaans?

gemeente, vrij beschikbaar

1

?

afstand w oningen

particulier

3

3/4.1 ? historisch lint

afstand w oningen

geen directe belemmeringen

4.2 inrichting nabijheid molenbiotoop, EVZ w oningen lintbebouw ing zoeferbeemd Neerrijt

4.2

inrichting afstand EVZ w oningen zoeferbeemd

attentiezone gemeente + w aterhuishoudin particulier g

6

Zoeferbeemd

2

gemeente + particulier

Op basis van deze globale beoordeling komt de locatie Kruisboomweg als meest voor de hand liggende locatie als alternatief voor de fietscrossbaan naar voren.

3 Varianten - Locatie Op de locatie Kruisboomweg kan op verschillende manieren invulling worden gegeven aan de motie. Daarbij is de gemeentelijke grondpositie als uitgangspunt genomen.

Luchtfoto Kruisboomweg

perceel West D662 D135 D765 D764 totaal West

oppervlakte 3890 7220 625 7930 19665

Gemeentelijke grondpositie Kruisboomweg

perceel Oost D977 D974 D990 D975 totaal Oost

oppervlakte 1230 895 32778 4717 39620

Op basis van een stedenbouwkundige verkenning zijn vervolgens de volgende 4 varianten in beeld gebracht: Variant 1: locatie west woningbouw, locatie oost woningbouw en fietscrossterrein Variant 2: locatie west woningbouw, locatie oost fietscrossterrein Variant 3: locatie west handhaven fietscrossterrein, locatie oost volledig woningbouw Variant 4: locatie west en oost volledig woningbouw, fietscrossterrein naar nader te bepalen locatie Hieronder worden deze varianten nader beschreven

Variant 1: locatie west woningbouw, locatie oost woningbouw en fietscrossterrein

In deze variant worden er woningen gebouwd op het huidige fietscrossterrein en het zuidelijk deel van het perceel aan de oostzijde. Het noordelijk deel van het perceel aan de oostzijde is dan beschikbaar voor realisatie van het fietscrossterrein. -

-

Er kunnen ca 70 - 90 woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt deels voldaan aan de volkshuisvestingsopgave. Er is sprake van een goede stedenbouwkundige invulling. Aandachtpunt is dat er op locatie oost voldoende buffer wordt gerealiseerd tussen woningbouw en fietscrossterrein. In de stedenbouwkundige verkenning is hier overigens rekening mee gehouden. Omdat het een uitbreidingslocatie betreft is overleg met provincie noodzakelijk. De opbrengst van de locatie west bedraagt ca : € 1,0 miljoen. Het tekort op de locatie oost bedraagt ca: € - 1,0 miljoen, maar hierin zijn wel de grondkosten van ca € 1,0 miljoen, voor het fietscrossterrein (inclusief buffer) meegenomen. Er is ca 1,9 ha beschikbaar voor de verplaatsing van het fietscrossterrein (inclusief buffer) De aanlegkosten van het verplaatsen van het fietscrossterrein zijn niet in de grondexploitatie opgenomen. Deze kosten worden geraamd op ca. € 0,7 miljoen voor het realiseren van een nieuw circuit dat voldoet aan de huidige eisen. De kosten voor een accommodatie, parkeren en overige inrichting worden ingeschat op ca € 0,3 miljoen. In overleg met de fietscrossvereniging kan in deze variant ook gekeken worden naar een optimalisering van de verkaveling.

Variant 2: locatie west woningbouw, locatie oost fietscrossterrein

In deze variant worden er woningen gebouwd op de locatie van het huidige fietscrossterrein. Het perceel aan de oostzijde komt volledig beschikbaar voor het fietscrossterrein. Hiermee heeft de vereniging meer ruimte om haar ambitie in te vullen. Gevolgen: - Er kunnen ca 40 - 60 woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt deels voldaan aan de volkshuisvestingsopgave. - Er is sprake van een goede stedenbouwkundige invulling, mits voldoende buffer tussen de woningen en het fietscrossterrein wordt gerealiseerd. Omdat de baan in het buitengebied wordt gesitueerd is overleg met de provincie noodzakelijk. - De opbrengst van de locatie west bedraagt ca : € 1,0 miljoen. - Er is op locatie Oost is ca 3,2 ha beschikbaar voor het fietscrossterrein. Daarmee is er meer ruimte beschikbaar voor invulling van de wensen van de Durtrappers. - De grondkosten voor het realiseren van een fietscrossterrein op locatie Oost bedragen ca € 1,6 miljoen. Daar bovenop komen nog de kosten voor inrichting van ca. € 0,7 miljoen voor het realiseren van een nieuw circuit dat voldoet aan de huidige eisen. De kosten voor een accommodatie, parkeren worden ingeschat op € 0,3 miljoen. De kosten voor een hoger ambitieniveau zijn niet in dit bedrag inbegrepen en zullen nog kostenverhogend werken.

Variant 3: locatie west handhaven fietscrossterrein, locatie oost volledig woningbouw

In deze variant blijft de fietscrossbaan op de huidige locatie. Er kan wel worden onderzocht of een andere indeling van het perceel mogelijk is waarbij de Durtrappers (meer) invulling kunnen geven aan hun wensen en ook een grotere buffer tot de woningen wordt gerealiseerd. Gevolgen: - Er kunnen ca 70 woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt deels voldaan aan de volkshuisvestingsopgave. - De opbrengst van de locatie oost bedraagt € 0,0. - Er is sprake van een goede stedenbouwkundige invulling aan de oostzijde, maar aan de westzijde vindt slechts een beperkte verbetering plaats, omdat het terrein nog steeds ingeklemd ligt tussen twee woongebieden. Omdat de ontwikkeling aan de oostzijde in het buitengebied plaatsvindt is overleg met de provincie noodzakelijk. - Binnen het huidige perceel is er een mogelijke belemmering in de vorm van twee bomenrijen. Deze hebben een landschappelijke waarde . (NB; Ook zullen ook bij woningbouw de bomenrijen niet volledig in stand kunnen blijven). Ook de ligging van een rioolleiding kan een beperking, c.q. extra kosten, opleveren. - Er zijn geen (extra) grondkosten voor het fietscrossterrein. De kosten voor aanleg van een nieuwe baan bedragen € 0,7 miljoen. De kosten voor een accommodatie, parkeren en overige inrichting worden ingeschat op ca € 0,3 miljoen.

De kosten van verlegging van riolering en eventuele compensatie van de bomenrijen zijn hierin nog niet inbegrepen.

Variant 4: locatie west en oost volledig woningbouw, fietscrossterrein naar nader te bepalen locatie

In deze variant worden zowel op het huidige fietscrossterrein als het perceel aan de oostzijde woningen gerealiseerd. Voor het fietscrossterrein zal dan een andere locatie gezocht moeten worden. Gevolgen: - Er kunnen ca 130 woningen worden gerealiseerd. Hiermee wordt voor een aanzienlijk deel voldaan aan de volkshuisvestingsopgave. - Er is sprake van een goede stedenbouwkundige invulling. Omdat de ontwikkeling aan de oostzijde in het buitengebied plaatsvindt is overleg met de provincie noodzakelijk. - De opbrengst van de locaties west en oost bedraagt € 1,0 miljoen. - Er is in deze variant geen ruimte beschikbaar voor het fietscrossterrein. Er zal voor de vereniging een nieuwe locatie moeten worden gevonden. De eerdere verkenning(zie par 2) kan daarvoor een startpunt zijn Er kan voor worden gekozen om in afwachting daarvan locatie Oost al te ontwikkelen. - De nog te zoeken nieuwe locatie kan worden afgestemd op de wensen en ambitie van de Durtrappers. - De kosten voor inrichting van een nieuw circuit dat voldoet aan de huidige eisen bedragen ca. € 0,7 miljoen. De kosten voor een accommodatie, parkeren en overige inrichting bedragen ca € 0,3 miljoen. De kosten voor een hogere ambitie zijn hierin niet inbegrepen. In deze variant zijn ook de grondkosten niet opgenomen. Hoe hoog deze zullen zijn is sterk afhankelijk van de verwerving van het dan te kiezen perceel.

- Omdat er nog een nieuw perceel gevonden en verworven moet worden zal de uitvoering van deze variant meer tijd kosten. Wel kan worden begonnen met de ontwikkeling van het oostelijk deel. Het westelijk deel kan starten als een vervangende locatie is verworven en ingericht als fietscrossterrein.

Overzicht varianten

stedenbouw aantal woningen opbrengst grex grondkosten fietscrossbaan inrichtingskosten fietscross totaal kosten fietscross

stedenbouw aantal woningen opbrengst grex grondkosten fietscrossbaan inrichtingskosten fietscross totaal kosten fietscross

variant 1

variant 2

goed 70-90 1,0 mio 1,0 mio 0,7 mio + 0,3 mio 2,0 mio

goed 40-60 1,0 mio 1,6 mio 0,7 mio + 0,3 mio 2,6 mio

variant 3

variant 4

beperkte verbetering 70 0,0 mio 0,0 mio 0,7 mio + 0,3 mio tussen 0,0 en 1,0 mio

goed 130 1,0 mio PM 0,7 mio + 0,3 mio 1,0 mio + PM

Kanttekeningen Bij de beoordeling van de varianten zijn ook de volgende kanttekeningen van belang Relatie fietscrossvereniging – gemeente Een fietscrossterrein is geen basisvoorziening volgens het huidige accommodatiebeleid. In al bovenstaande varianten is daarom het uitgangspunt dat de huidige relatie tussen gemeente en fietscrossvereniging niet wijzigt. De huidige situatie is dat de gemeente een stuk grond ter beschikking heeft gesteld en dat aanleg, onderhoud en beheer voor rekening van de vereniging zijn (huurovereenkomst 2014). In deze overeenkomst vallen de verschuldigde huur en de bijdrage die de vereniging ontvangt voor het onderhoud tegen elkaar weg. Deze situatie wijzigt in beginsel niet met de verplaatsing van het fietscrossterrein. Omdat het een bestaande vereniging betreft en de noodzaak, c.q. wens tot verplaatsing (in de varianten 1, 2 en 4) uitgaat van de gemeente is het redelijk om de vereniging te compenseren voor het verlies van de huidige baan. Uitgangspunt daarvoor op basis van de huidige uitgangspunten zou dan zijn dat de compensatie bestaat uit het ter beschikking stellen van een vergelijkbaar stuk grond en een vergoeding van de kosten voor de aanleg van een gelijkwaardige baan. Heeft de vereniging een grotere ambitie dan ligt het voor de hand dat de meerkosten om die ambitie te bereiken voor rekening van de vereniging komen.

Dat is dan ook het uitgangpunt voor variant 3. Een variant hierop is dat de gemeente wel bereid zou zijn (een deel) van de meerkosten te betalen. Dit moet dan worden afgewogen tegen de meerwaarde voor de gemeente en ook worden afgezet hoe met andere verenigingen wordt omgegaan. Zoals hierboven aangegeven is een fietscrossbaan geen basisvoorziening*. Een derde variant zou kunnen zijn dat een fietscrossbaan wél als basisvoorziening wordt gezien. Bij de basissporten is de gemeente verantwoordelijk voor de aanleg van nieuwe velden, de renovatie van deze velden en verder voor de hekwerken, verlichting, verharding en groenvoorziening. Dit betekent dat aanwijzing tot basissportvoorziening grote structurele financiële gevolgen heeft. Ook hier geldt dat dit ook moet worden afgezet tegen hoe met andere (niet basis) sporten wordt omgegaan. Overigens is het de vraag of de fietscrossvereniging in staat is om het beheer en onderhoud van een nieuwe baan voor haar rekening te nemen. *In de omgevingsvisie is aangegeven wat de basisvoorzieningen zijn (https://www.bergeijk.nl/voorzieningen ). Dan gaat het om een peuterspeelzaal; een basisschool; speelvoorzieningen; een buitensportvoorziening; een gemeenschapshuis en een bibliotheekvoorziening. Als gemeente verstaan we onder basissportvoorzieningen: tennis en padel, korfbal, handbal en voetbal.

Kenmerken van een basisvoorziening zijn: ⦁ Deze dient voor iedereen toegankelijk te zijn; ⦁ De gemeente heeft invloed op deze voorziening; ⦁ Deze voorziening wordt in stand gehouden; ⦁ De gemeente is verantwoordelijk bij uitbreiding en renovatie; Bij de basissporten is de gemeente verantwoordelijk voor de aanleg van nieuwe velden, de renovatie van deze velden en verder voor de hekwerken, verlichting, verharding en groenvoorziening.

Woningbouwopgave In de Kempische Ontwikkelstrategie bedraagt de maximale opgave voor Bergeijk 3000 woningen. Op basis van een ambtelijke inschatting is de verwachting dat er tot 2040 in Luyksgestel maximaal 237 woningen aan de plancapaciteit moeten worden toegevoegd. Naast de locatie fietscrossbaan zijn daarvoor verschillende (inbreidings-) locaties in beeld, o.a. Dorpstraat 34 -36, Boerenbondterrein, en Vlieterdijk. Financiële aspecten - Grondexploitaties: Op basis van de stedenbouwkundige schetsen zijn financiële verkenningen gemaakt. Deze verkenningen zijn input voor de resultaten van de grondexploitaties zoals genoemd in dit stuk. Gelet op de fase waarin dit onderzoek zich bevindt gaat het nog om bedragen “in de orde van grootte van”. - In beginsel kunnen in de varianten 1,2 en 4 de aanleg- en de grondkosten van een fietscrossbaan in een grondexploitatie als kosten worden opgevoerd. In variant 3 is dat niet mogelijk en zal de financiering van een fietscrossbaan buiten de grondexploitatie en binnen de reguliere begroting moeten worden opgevoerd. - De kosten voor de aanleg van een fietscrossbaan zijn gebaseerd op een door de Durtrappers opgevraagde offerte.

Hier is al deels rekening gehouden met de wensen van de vereniging (hogere startheuvel, langere baan) - De kosten voor een kantine en kleedkamer en inrichting van het terrein is gebaseerd op kengetallen en ervaringscijfers . Fietscrossvereniging de Durtrappers De vereniging telt nu ca 50 leden. Recent zijn er enkele nieuwe jeugdleden bijgekomen. De leden komen deels uit de gemeente Bergeijk, maar ook uit de andere Kempen. De verwachting is dat een nieuwe baan leden uit de hele regio zal aantrekken. Het ledental kan groeien tot 100, misschien 150, leden De huidige baan is alleen geschikt voor recreatief gebruik. De vereniging heeft de ambitie om een baan te hebben die geschikt is voor het rijden van wedstrijden en het opleiden van topsporters. Daarvoor is een ruimte nodig van ca 150x 80 m. Voor het organiseren van EK’s is nog meer ruimte nodig. Daarnaast heeft de vereniging bij wedstrijden (dus incidenteel) de wens om ruimte in de nabije omgeving van de baan beschikbaar te hebben voor parkeren en kamperen. Het verslag van het overleg met de vereniging is bijgevoegd. In dit verslag is ook een reactie van de vereniging op de varianten opgenomen. Dorpsraad Luyksgestel Verslag overleg Dorpsraad Luyksgestel Voorkeurscenario Dorpsraad ? wordt aangevuld na overleg 17/1 Nadere uitwerking noodzakelijk De te maken keus moet worden gezien als de principekeuze voor een ontwikkelrichting.

Voor elke variant geldt dan ook dat een nadere uitwerking noodzakelijk is om de uiteindelijke (financiële) haalbaarheid te kunnen beoordelen. Deze uitwerking zal t.z.t opnieuw aan de raad worden voorgelegd.