DEEL B verkenning woningbouwlocaties_06092024
Tekst van het document
Verkenning woningbouwlocaties Gemeente Bergeijk DEEL B
Afweging en voorwaarden per locatie
Inhoudsopgave
Colofon
1.
Locaties Bergeijk 5
Gebiedsanalyse en verkenning woningbouwlocaties Bergeijk Deel B - Afweging en voorwaarden per locatie
2.
Locaties Westerhoven 10
3.
Locaties Riethoven en Walik 12
4.
Locaties Luyksgestel 14
5.
Locaties Weebosch 18
opdrachtgever: Gemeente Bergeijk datum: 06 september 2024 documentnaam: 2309_Deel B contactpersoon gemeente Bergeijk: Theo Duffhues auteurs: Maud Lansu en Marianne Verhoeven
verhoeven de ruijter ideeën voor stad en land Hoogstraat 301 5654 NB Eindhoven +31 (0)40 293 95 90 www.verhoevenderuijter.nl
Leeswijzer De verkenning woningbouwlocaties bestaat uit drie delen: Deel A Deel B Deel C
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Samenvatting en conclusie Afweging en voorwaarden per locatie Gebiedsanalyse (achtergronddocument)
2
Leeswijzer Drie documenten De verkenning is uiteindelijk uitgewerkt in 3 document-delen: •
Deel A beschrijft de aanleiding en uitgangspunten van de studie met een samenvatting en conclusies van de verkenning per kern.
•
Deel B betreft een overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties met daarbij per locatie en beschrijving van de afwegingscriteria en de voorwaarden voor ontwikkeling.
•
Leeswijzer deel B: Dit document bestaat uit vijf hoofdstukken. In ieder hoofdstuk wordt van een kern* het overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties getoond. Vervolgens zijn voor de locaties van grotere ontwikkelingen en de locaties in een kwetsbaar landschap de afwegingscriteria en voorwaarden beschreven. * de kernen Rietshoven en Walik zijn samen beschouwd
Deel C betreft de uitgebreide gebiedsanalyse per kern/dorpsrand, waarop de gemaakte keuzes gebaseerd zijn. Dit deel kan gezien worden als achtergronddocument en verdiepende toelichting die geraadpleegd kan worden bij het uitwerken van de locaties.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
3
Legenda Huidige situatie
Analyse en visiekaarten
Dorpsrand (grens stedelijk gebied)
Fraaie cultuurhistorische linten en buurtschappen
(Hoofd)wegenstructuur
Landschappelijke inpassing ontbreekt
Recreatieve routes en zandpaden
Dorpsentree
Historische opbouw dorp
Waardevolle zichten
Centrum met voorzieningen
Toevoegen landschapselementen
Onderwijsvoorzieningen
Groene verbindingen
Zorgvoorziening
Nieuwe recreatieve routes
Sportvoorziening
Water vasthouden / vernatten
Nieuwe ontwikkelingen (in planvorming of uitvoering) Bedrijven/bedrijventerrein
Ontwikkelmogelijkheden
Groene plek/parkje
Zoeklocatie grootschalige woonontwikkeling
Erven in het buitengebied
Zoeklocatie enkel mogelijk na/in afweging met andere locatie
houtwal/bomenrij
Kleinschalige woonontwikkeling
Lanen
Transformatie van een bedrijfserf
Bos / bosschage Watergang !
Geurcontour veehouderij (achtergrondbelasting) Landschapstype: beekdal / jonge heide-ontginning / oude akkers
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
4
1.
Bergeijk
Overzicht woningbouwlocaties Hieronder een overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties rondom Bergeijk. Naargelang de landschappelijke context en het formaat van de voorstelbare woon-ontwikkeling, is er ingegaan op de ruimtelijke afwegingen en voorwaarden. Deze zijn op de volgende pagina’s voor onderstaande dikgedrukte locaties uitgewerkt.
A
B C ‘t Hof
A.
Enderakkers
B.
Buchtdwarsstraat
C.
Hooge Berkt
D.
Achterste Loo
E.
Weebosserweg
F.
Treurenberg-Loo
G.
Transformatielocaties ten noorden van de Keersop
G G
G
E ‘t Loo
D F
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 5
|
Afwegingen locatie A. Enderakkers
rak rs ke
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
de
1. impact op de omgevingskwaliteiten • Het opengebied heeft relatief beperkte landschappelijke waarde (grootschalig en open landschap, weinig beplanting). Een grootschalige woonontwikkeling is mogelijk, mits zij ook goed wordt ingebed in groenstructuren. • De locatie is onderdeel van een groot cultuurhistorisch relatief waardevol akkercomplex. Een ontwikkeling grijpt in op dit beeld. Door schaalvergroting in de landbouw en de aanleg van grote infrastructuren zijn de oorspronkelijke waarden aangetast • Enderakkers ligt op een hoge droge kop in het landschap. Een ontwikkeling heeft weinig invloed op het (ondergrondse) watersysteem (handelingsperspectieven waterschap De Dommel). • Enderakkers bestaat uit vruchtbare agrarische gronden, maar door de lage grondwaterstanden en toekomstig restrictief beregeningsbeleid komt de agrarische waarde en productiviteit onder druk te staan (handelingsperspectieven waterschap De Dommel).
En
Deze locatie heeft de meeste potentie voor de gemeente Bergeijk om hun grote woonopgave te laten landen. De grootte en invulling van het gebied zal nader moeten worden onderzocht in een proces naar een integrale gebiedsvisie. Uitgangspunt is dat locaties vanuit Enderakkers worden ontsloten met auto, zodat de kwaliteiten van de Ploegpark en bossen niet worden belast + dat er een landschappelijk raamwerk wordt uitgewerkt waarbinnen woonbuurten kunnen landen.
Riethovensedijk
Bergeijk
A
Ploegpark
Bergeijk | 6
2. aansluiting op de kern en omgeving • De locatie is via de Enderakkers en de N397 goed bereikbaar. • Aan de westzijde is een goede aansluiting voor langzaam verkeer op de Rietshovenschedijk mogelijk. Hierdoor is de ontwikkellocatie, via het Ploegpark, goed verbonden met het dorp. Het park, supermarkt, school en centrumvoorzieningen zijn nabij.
3. kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Het gebied is open en kaal, maar maakt oorspronkelijk onderdeel uit van de bosgordel, boskamerlandschap ten noorden van Bergeijk en Westerhoven. Een woonontwikkeling gaat samen met de aanleg van een landschappelijke raamwerk van bosstroken, dit draagt bij aan natuurwaarden en biodiversiteit in het gebied en het vasthouden van water op deze droge gronden. Door inbedding van de locatie in een bosstructuur, ontstaat er tevens een aangenaam en geborgen woonmilieu in deze weidse ruimte. • Enderakkers sluit aan op meerdere bossen. Het robuust inpassen van de randen van een woonontwikkeling versterkt de ecologische verbindingen tussen de bestaande boscomplexen.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Kansen karakteristiek bosgordel Bergeijk-Westerhoven voor woonopgave Het gebied leent zicht voor een aanvullend woonmilieu op de al aanwezige dorpse woonsfeer van Bergeijk. Juist op het kenmerkende karakter van de aanliggende bossen kan worden doorgebouwd. Dit vormt een robuuste basis voor nieuwe toekomstbestendige woonmilieu’s. Het vraagt wel om een andere aanpak en type woonproducten dan tot nu toe toegepast. Bijvoorbeeld veranda’s aan een gedeeld boslandschap in plaats van klassieke voor- en achtertuinen. De voorbeelden hieronder komen uit het plan Kerkebosch Zeist, waar grote aantallen zijn gecombineerd met unieke kwaliteit van de leefomgeving.
Bergeijk | 7
Bergeijk 1. •
•
|
Afwegingen ontwikkeling C. Erven Hooge Berkt - Noord
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten Een kleinschalige ontwikkeling in erfvorm is voorstelbaar, gezien de ligging van erven aan het authenthieke lint met landelijke karakter Hooge Berkt. Een grotere ontwikkeling heeft teveel inpact op de landschappelijke kwaliteiten. Een ontwikkeling is enkel voorstelbaar mits er een goede landschappelijke inpassing is, passend bij de gebiedskenmerken.
2. Aansluiting op de kern en omgeving • De locaties worden ontsloten op de Hooge Berkt. Aandachtspunt is dat het gemotoriseerd verkeer altijd het dorp/centrum doorkruist. • Locatie ligt nabij sport- en onderwijsvoorzieningen en nabij de vele wandelroutes door de bossen aan de Eerselsedijk.
C
3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Met de woonontwikkeling kan ook de betekenis en waarde van het akkercomplex worden versterkt, bijvoorbeeld met een natuurinclusieve agrarische inrichting van het gebied, met een groenblauwe dooradering van heggen en bloemrijke randen, samen met de aanleg van wandelpaden. Op deze wijze kan het uitloopgebied tussen Hooge Berkt II en de bossen worden versterkt. Voorwaarden ontwikkeling: • Een ontwikkeling is enkel mogelijk als een kleinschalige ontwikkeling in een landelijke woonsfeer en/of erfsetting. Kansen zijn er voor een bijzonder c.q. collectief woonconcept voor een specifieke doelgroep, bijvoorbeeld voor ouderen. Ook zorgwoonconcepten zijn erg passend gezien de ligging van gemeenschap De hooge Berkt en dagbestedingen in het groen. • Een ontwikkeling gaat altijd gepaard met een passende erfinrichting en landschappelijke versterking van het gebied. Bebouwing wordt uitgevoerd in landelijke typologie cq.schuurvolumes.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 8
Bergeijk 1. •
•
|
Afwegingen locatie D. Achterste Loo
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten De locatie sluit aan op fraaie landschappelijke dorpsrand van ‘t Loo, met fraaie zichten op de kerk vanaf Achterste Loo, daarbij is het gebied cultuurhistorisch hoog gewaardeerd. Een grootschalige en te stedelijke ontwikkeling heeft een te grote impact op deze kwaliteiten en is daarom niet mogelijk. Een gebiedsontwikkeling met kleinschalige en landelijke woonconcepten in erfvorm i.c.m. landschapsontwikkeling kunnen de kwaliteiten van het gebied versterken: oude structuren als paden en heggen/hagen kunnen worden hersteld.
2. Aansluiting op de kern en omgeving • Gelegen achter het hoofdlint van ‘t Loo, nabij het sportpark. De locatie ligt op afstand van het centrum van Bergeijk. • De herontwikkeling van de fietsenmaker biedt kansen om het gebied recreatief toegankelijk te maken vanuit het noorden. 3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Versterken relatie tussen woongebied ‘t Loo, akker en zuidelijk gelegen landschap, middels wandelpaden. • Aanleg landschapselementen langs woonerven vergroot biodiversiteit.
ste hter
Loo
Ac
Voorwaarden ontwikkeling: • Woonontwikkelingen zijn enkel mogelijk in een erfsetting, met een ingetogen landelijke uitstraling en een goede landschappelijke inpassing. • Met behoud van het zicht op de kerk en omgeving.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 9
Bergeijk 1. •
•
|
Afwegingen locatie E. Weebosserweg
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten De ontwikkeling van meerdere clusters in bossetting aan de entree van ‘t Loo is landschappelijk en cultuurhistorisch is mogelijk vanwege de beperkte waarden (een grootschalig en open gebied) en aansluiting op de zuidelijk gelegen (te bouwen) woningen. Aandachtspunt zijn de hogere grondwaterstanden t.h.v. de Weebosserweg.
2. Aansluiting op de kern en omgeving • Gelegen aan de Weebosserweg, nabij het sportpark Terlo en naast de natuurtuin. • De locatie ligt op afstand van het centrum van Bergeijk. 3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • De nieuwe entree van ‘t Loo krijgt met deze ontwikkeling aan beide zijdes van de weg een ‘gezicht’.
Voorwaarden ontwikkeling: • Woonontwikkelingen zijn enkel mogelijk in een erfsetting, met een ingetogen landelijke uitstraling en een goede landschappelijke inpassing. De hoofdwoning is gelegen aan de Weebosscherweg. • Een woonontwikkeling gaat samen met de ontwikkeling van een stevige bosrand in aansluiting op het landschappelijk raamwerk rondom het nieuwe bedrijventerrein. Tevens wordt er een wandelpad aangelegd naar de noordelijke bossen, ten behoeven van de bewoners van ‘t Loo.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 10
Westerhoven
N397
A el uv
B.
Aarperstraat
C.
Achter Lente Akkers Lange Akkers
E.
Achter de Heuvel
F.
Achter de Heijerstraat
G.
Bedrijfserven ten noorden van de Keersop
eg w ale
ci
C
vin o Pr
F traat
rs Heije
G
Ke e
D.
B
at ra rst
Westerhoven Noord Fase II
D
pe
r Aa
A.
E He
Hieronder een overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties rondom Westerhoven. Naargelang de landschappelijke context en het formaat van de voorstelbare woon-ontwikkeling, is er ingegaan op de ruimtelijke afwegingen en voorwaarden. Deze zijn op de volgende pagina’s voor onderstaande dikgedrukte locaties uitgewerkt.
p
Overzicht woningbouwlocaties
rs o
2.
G
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 11
Westerhoven 1. •
•
•
|
Afwegingen locatie A. Westerhoven-Noord Fase II en B. Aarperstraat
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten Een grootschalige woonontwikkeling zou mogelijk zijn gezien de relatief beperkte landschappelijke waarden (grootschalige openheid, recreatieve ontoegankelijkheid, weinig beplanting). De locatie is onderdeel van het uitgestrekte cultuurhistorisch redelijk hoog gewaardeerde Akkercomplex Enderakkers. Deze waarden zijn in dit gedeelte, onder andere door de N-weg, beperkt aanwezig. Met een ontwikkeling kunnen oude structuren, zoals paden, hersteld worden. Het zijn van oudsher vruchtbare agrarische gronden, wat een verlies is op het totaal aan goede agrarische grond.
2. Aansluiting op de kern en omgeving • Fase I wordt met een nieuwe weg direct op Heuvel ontsloten. Fase II kan hier op aansluiten. • De aansluiting op de kern voor fiets- en voetganger is mogelijk via de Aarperstraat en de Lange Akkers. • Het plangebied is direct naast het sportpark gelegen en op korte afstand van het bos.
A
B
D
3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Een woonontwikkeling kan alleen als er een stevige bossingel wordt aangelegd langs de weg. Dit versterkt de natuurwaarden van het gebied. (Tevens kan er in de bossingel een geluidswal worden opgenomen, dat het geluid afkomstig van de N397 beperkt.) • Locatie B draagt middels wandelroutes bij aan het vergroten van het uitloopgebied van Westerhoven en het versterken van de relatie dorpbosgebied.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 12
3.
Riethoven en Walik
Hieronder een overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties rondom Riethoven en Walik. Naargelang de landschappelijke context en het formaat van de voorstelbare woon-ontwikkeling, is er ingegaan op de ruimtelijke afwegingen en voorwaarden. Deze zijn op de volgende pagina’s voor onderstaande dikgedrukte locaties uitgewerkt.
Bisschop Rijthoviusdreef-Zuid
C.
Aan de Schutsboom
D.
Bisschop Rijthoviusdreef
E.
Transformatielocatie Broekhovenseweg
aan
B.
seb
Bisschop Rijthoviusdreef-Noord
t ver Ste
A.
Hennepstraat
H
Schoolstraat
ob
be
l
E
at
tra
s len
o
D
M
A
Bissch op Rijthov iusdree f
B C
Eind
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
aat str
rps
Do
Boshovensestraat
Bergeijk | 13
Riethoven | 1. •
2. Aansluiting op de kern en omgeving • Ontsluiting voor de auto is mogelijk via de Bisschop Rijthoviusdreef. Het zandpad aan de Stevertsebaan blijft gehandhaafd. De langzaam verkeersverbindingen met het dorp zijn mogelijk via de Hasselt en Gildestraat. • De locatie ligt nabij het centrum en voorzieningen.
n
•
a eba
•
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten Een grootschalige woonontwikkeling binnen een boskamer is mogelijk gezien de relatief beperkte landschappelijke waarden (grote open akker in kleinschalig landschap, recreatieve ontoegankelijkheid). De locatie is onderdeel van het cultuurhistorisch redelijk hoog gewaardeerde Akkercomplex Walik. De karakteristieken van het akkercomplex zijn in dit gebied door schaalvergroting deels verdwenen. Met een ontwikkeling kunnen oude structuren, zoals paden en perceelsrandbeplanting, hersteld worden. Het zijn van oudsher vruchtbare agrarische gronden, wat een verlies is op het totaal aan goede agrarische grond. Aandachtspunt: hindercontouren van de kippenhouderij.
ts ver Ste
•
Afwegingen locatie A en B. Stevertsebaan-Bisschop Rijthoviusdreef
A
Bissch op Rijthov iusdree f
D
B C
3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • De huidige akkers hebben weinig natuurwaarden, door bossingels worden de natuurwaarden van het gebied versterkt. Voorwaarden: • Woonontwikkeling gaat samen met een robuuste landschappelijke inbedding. Het dorp heeft nu een fraaie groene inkom aan de Bisschop Rijthoviusdreef. Om deze te behouden wordt er met de ontwikkeling van locatie A en B enige afstand gehouden tot de weg, er komt een singel parallel aan de Bisschop Rijthoviusdreef. Woningen oriënteren zich daarbij niet aan de doorgaande weg van de B. Rijthoviusdreef, maar intern.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 14
4.
Luyksgestel
Hieronder een overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties rondom Luyksgestel. Naargelang de landschappelijke context en het formaat van de voorstelbare woon-ontwikkeling, is er ingegaan op de ruimtelijke afwegingen en voorwaarden. Deze zijn op de volgende pagina’s voor onderstaande dikgedrukte locaties uitgewerkt.
p
oo
rl efe o Z
A2
ans
a Tili
B2
A1. Tiliaans-Zuid
A1
A2. Tiliaans-Noord
Lo o
B1
B1. Sportvelden (binnen het stedelijk gebied)
ns
eb
aa
n
B2. Ten noordoosten van sportvelden C. Kapellerweg-Zuid D. Transformatielocatie aan de Vlieterweg
C
D p
rloo
eije erw
sch
Bos verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 15
Luyksgestel 1. • •
• •
|
Afwegingen locatie A1. Tiliaans-zuid
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten Door de ligging op de overgang van hoge kop naar flank is vanuit het principe ‘bodem-water sturend’ de locatie voorstelbaar voor woningbouw. Een grootschalige woonontwikkeling zou mogelijk zijn gezien de relatief beperkte landschappelijke en cultuurhistorische waarden (openheid, recreatieve ontoegankelijkheid, ontbreken van beplanting). De impact van de geurcontouren van omliggende agrarische bedrijven moet nader worden onderzocht. Het zijn van oudsher vruchtbare agrarische gronden, wat mogelijk een verlies is op het totaal aan goede agrarische grond.
2. Aansluiting op de kern en omgeving • De locatie kan ontsloten worden op de Loonsebaan. • Aansluiting voor langzaam verkeer op het dorp is mogelijk vanuit de Ridder van Dinterstraat en het zandpad Tiliaans. • Nabij het gebied ligt een zorgvoorziening, andere voorzieningen liggen op enige afstand. • Aandachtspunt: aan de Loonsebaan ligt een bedrijventerrein. Dit wordt ingesloten door wonen wanneer locatie A wordt ontwikkeld. 3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Een goede landschappelijke inpassing van de ontwikkeling zorgt tevens voor de inpassing van de huidige kale dorpsrand. • Versterken wandelroutes rondom Luyksgestel.
op
rlo e f e Zo
ns
aa i l i T
A2
A1 Lo o
ns
eb
aa
n
Voorwaarden: • Het fraaie zandpad Tiliaans blijft behouden als zandpad met laanbeplanting. Het afwikkelen van gemotoriseerd verkeer over Tiliaans is niet mogelijk. • De mogelijk nattere gronden rondom Tiliaans vragen nader onderzoek.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 16
Luyksgestel 1. • •
•
|
Afwegingen locatie A2. Tiliaans-Noord
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten Gezien de hoge en droge ligging is de ontwikkeling mogelijk vanuit het principe ‘bodem-water sturend’. Relatief beperkte landschappelijke en cultuurhistorische waarden (recreatieve ontoegankelijkheid, ontbreken van beplanting). Echter, het open zicht over het gebied vanuit het noorden kan gezien worden als een omgevingskwaliteit. Indien het fraaie zandpad Tilliaans nodig is voor ontsluiting, zal dit impact hebben op de landschappelijke waarde van dit pad. Het zijn van oudsher vruchtbare agrarische gronden, wat mogelijk een verlies is op het totaal aan goede agrarische grond.
2. Aansluiting op de kern en omgeving • De verkeersontsluiting van deze locatie is afhankelijk van de ontwikkeling van de locatie A1 ten zuiden van Tiliaans. Via locatie A1 kan locatie A2 worden ontsloten op de Loonsebaan. Aansluiting voor langzaam verkeer op het dorp is mogelijk van de Ridder van Dinterstraat en het zandpad Tiliaans. • Een recreatief pad tussen Kruisboomweg en Tiliaans draagt bij aan de mogelijkheden voor ommetjes vanuit de dorpsrand en Neerrijt. • Nabij het gebied ligt een zorgvoorziening, andere voorzieningen liggen op enige afstand. 3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Een goede landschappelijke inpassing van de ontwikkeling zorgt tevens voor de inpassing van de ontwikkelingen aan de Kruisboomweg. • Versterken wandelroutes rondom Luyksgestel.
op
rlo e f e Zo
ns
aa i l i T
A2
A1 Lo o
ns
eb
aa
n
Afweging I.v.m. beperkte ontsluitingsmogelijkheden komt locatie komt pas in beeld wanneer locatie A1. ontwikkeld is of indien blijkt dat de andere locaties niet voldoende zijn voor de woningvraag. verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 17
Luyksgestel 1. •
•
2. • • •
|
Afwegingen locatie B2. en B1. Ten noordoosten van sportvelden
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten De sportvelden liggen fraai in het dorp. De hoge opgaande beplanting biedt een landschappelijke kader om wonen in te bedden, waardoor impact op de omgeving beperkt is. Molenbiotoop is aandachtspunt. De gronden liggen hoog en droog, vanuit het principe bodem en water sturend geen beperkingen.
p
Aansluiting op de kern en omgeving Een directe ligging midden in het dorp. Ontsluiting mogelijk vanuit zowel Rijt als Hasselseweg. Goede aansluiting mogelijk op aanliggende wijken.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
ijt
r eer
N
B2
3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Versterking uitloopgebied/ommetjes voor bewoners oostelijk gelegen buurt. • Versterken wandelroutes rondom Luyksgestel.
Afweging De afweging voor het ontwikkelen van locatie B2 is enkel te maken in relatie tot de verplaatsingsmogelijkheden van (een deel van) de sportfacaliteiten.
loo r e ef o Z
Ri
jt
B1
Bergeijk | 18
05.
Weebosch
Hieronder een overzicht van de afweegbare woningbouwlocaties rondom de Weebosch. Naargelang de landschappelijke context en het formaat van de voorstelbare woon-ontwikkeling, is er ingegaan op de ruimtelijke afwegingen en voorwaarden. Deze zijn op de volgende pagina’s voor onderstaande dikgedrukte locaties uitgewerkt.
F
A. Ten zuiden van Kapelledries B. Ten oosten van Kapelledries
B
C. Kapellerpad D. Johan van de Heidendreef
D
E. Witrijtseweg
E
A
F. Verschillende transformatielocaties
C
F
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 19
Weebosch 1. •
•
•
|
Afwegingen locatie A. Ten zuiden van Kappelledries
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten Een ontwikkeling is mogelijk gezien de beperkte landschappelijke waarden (ruimte wordt robuust omsloten door bospercelen en achtertuinen). De locatie is onderdeel van het uitgestrekte cultuurhistorisch hoog gewaardeerde Akkercomplex Weebosch. Deze waarden zijn in dit gedeelte echter relatief beperkt aanwezig. Met een ontwikkeling kunnen oude structuren, zoals paden, hersteld worden. Het zijn van oudsher vruchtbare agrarische gronden, wat mogelijk een verlies is op het totaal aan goede agrarische grond.
2. Aansluiting op de kern en omgeving • De locatie kan worden ontsloten via het Buske. Een tweede aansluiting op Kapelledries of de straat Weebosch is een aandachtspunt. • Het gebied ligt nabij de voorzieningen in Weebosch. 3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Het verknopen van wandelroutes met de kern van het dorp door het verbinden van Kapelledries en het Kapellerpad.
verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
B
A C
Bergeijk | 20
Weebosch 1. •
•
•
|
Afwegingen locatie B. Ten oosten van Kapelledries
Impact op de bestaande omgevingskwaliteiten Een ontwikkeling zou mogelijk zijn gezien de beperkte landschappelijke waarden (openheid en weinig beplanting). Een te grootschalige woningbouwontwikkeling zou echter afbreuk doen aan de landelijke kwaliteiten en sfeer. Een ontwikkeling dient dan ook samen te gaan met landschapsontwikkeling en stevig ingepast te worden. De locatie is onderdeel van het uitgestrekte cultuurhistorisch hoog gewaardeerde Akkercomplex Weebosch. Deze waarden zijn in dit gedeelte echter relatief beperkt aanwezig. Met een ontwikkeling kunnen oude structuren, zoals paden, hersteld worden. Het zijn van oudsher vruchtbare agrarische gronden, wat mogelijk een verlies is op het totaal aan goede agrarische grond.
B
2. Aansluiting op de kern en omgeving • De locatie kan worden ontsloten via Kapelledries fase 1. • Het gebied ligt nabij de voorzieningen in Weebosch. 3. Kansen voor brede ruimtelijke meerwaarde • Het vergroten en versterken van het uitloopgebied van de nieuwe wijken door het verknopen van wandelroutes en de akker recreatief toegankelijk maken. • Het doortrekken van het bestaande bosje, als robuuste inpassing van de ontwikkeling, draagt bij het versterken van de landschappelijke en ecologische waarde van het gebied.
A
Afweging Op de locatie ten zuiden van Kapelledries (A) doet een woningbouwontwikkeling minder afbreuk aan de omgevingskwaliteiten. Locatie B ligt meer in het zicht en een robuuste inpassing is hier nodig. Deze locatie komt pas in beeld wanneer blijkt dat de andere locatie A niet voldoende is voor de woningvraag of niet ontwikkelt kan worden door beperking van een ontsluiting. verhoeven de ruijter | ideeën voor stad en land
Bergeijk | 21