bijlage 9 - Kempische visie op wonen 2019-2023 - maart 2019.pdf

2823.100

21

Wat spreken we met elkaar af… •

We gaan met energieleveranciers in gesprek om te kijken of de benodigde randvoorwaarden om deze duurzaamheidseisen in de nieuwbouw te realiseren, aanwezig zijn.

•

Gezamenlijke, regionale aanpak om particuliere eigenaren bewust te maken van belang en mogelijkheden om woningen energiezuiniger te maken en bewust met energie verbruik om te gaan

•

Opstellen Warmtevisie voor het aardgasloos maken van bestaande wijken

•

Onderzoeken aanpak bestaande huurvoorraad

2823.100

o

Met concrete aanpak, meetbare doelen en instrumenten per buurt

o

Bewustwording energiegedrag in de woning

o

In overleg met commerciële verhuurders over verduurzaming particuliere huurvoorraad

22

Speerpunt 5: Wonen én werken De economische groei in combinatie met het aantrekkelijke woonklimaat zorgt ervoor dat veel werkenden in de regio Eindhoven hier ook willen wonen. Voor een groot deel gaat het daarbij om mensen die hier geboren en getogen zijn en ook niet meer weg willen uit de regio. Maar de economische groei maakt ook dat werknemers vanuit het buitenland worden aangetrokken. Ook zij hebben behoefte aan huisvesting. Maar er zijn wel verschillen in vergelijking met reguliere woningzoekenden als het gaat om het type woning waaraan men behoefte heeft en de verblijfsduur.

Passende huisvesting voor arbeidsmigranten In onze regio wonen (en werken) veel arbeidsmigranten uit Midden- en Oost-Europa die met name actief zijn in de industrie-, logistieke- en agrarische sector. Een groot deel van hen woont in de particuliere huur, vaak geconcentreerd op een bepaalde plek, bijvoorbeeld op recreatieparken of in de buurt van een bedrijventerrein, soms in woningen die door particulieren worden verhuurd. De exacte omvang van deze doelgroep is lastig te bepalen, omdat een groot deel zich niet inschrijft bij de gemeente. Naar verwachting moeten er in de Metropool Regio Eindhoven in totaal rondom de 40.000 arbeidsmigranten gehuisvest worden. Daarnaast geven meerdere uitzendbureaus aan te verwachten dat het aantal arbeidsmigranten verder gaat toenemen, als gevolg van de aantrekkende economie en de mogelijke vestiging van belangrijke distributiecentra. Deze groep werknemers is in de afgelopen jaren een belangrijk rol gaan vervullen in diverse economische sectoren. De huisvestingssituatie van deze werknemers is echter lang niet altijd van voldoende kwaliteit. Het is daarom belangrijk dat er voldoende en goede kwaliteit van huisvesting beschikbaar is voor arbeidsmigranten in de Kempen. Werkgevers en uitzendbureaus zijn verantwoordelijk voor de huisvesting van arbeidsmigranten.

Als regio hebben we een taak om te sturen op leefbare kernen en het handhaven van de openbare orde. Passende huisvesting van arbeidsmigranten is hier een onderdeel van. In het verleden hebben de gemeenten hiervoor de Regionale Verklaring Arbeidsmigranten 2.0 ondertekend. Daarin staat dat huisvesting voor arbeidsmigranten moet voldoen aan een kwaliteitskeurmerk (SNF Keurmerk). In de gemeente Eersel wordt een Flexhotel gerealiseerd voor arbeidsmigranten om zo goede huisvesting te bieden die voldoet aan een kwaliteitskeurmerk. In de regio willen we dergelijke goede initiatieven faciliteren. De vervolgstap is om een regionaal afwegingskader op te stellen waarin we de kwaliteitscriteria aangeven waaraan nieuwe huisvestingslocaties voor deze doelgroep moet voldoen (zoals het aantal bewoners per wooneenheid, het beheer, locatiekenmerken, etc.). Als regiogemeenten willen we locaties die mogelijk geschikt gemaakt kunnen worden voor huisvesting van arbeidsmigranten in kaart brengen. Uitgangspunt is dat we daarbij komen tot een evenwichtige spreiding van de doelgroep over de regio, passend bij de draagkracht van wijk en dorp. Tegelijkertijd zal geïnventariseerd moeten worden welke huidige huisvestingslocaties onvoldoende kwaliteit bieden of zich op een onwenselijke locatie bevinden en daarom op termijn moeten sluiten.

Meer zicht op woningbehoefte kenniswerkers Eindhoven Brainport heeft een sterke aantrekkingskracht op hoogopgeleide werknemers uit buitenland. Hoewel een groot deel van deze kenniswerkers in de directe omgeving van Eindhoven woont, kunnen ook de gemeenten die in de ring rondom Eindhoven liggen, hier de vruchten van plukken. Zeker voor expats die een ruime woning zoeken in een groene, rustige woonomgeving op korte afstand van de stad, is er in de Kempengemeenten voldoende aanbod te vinden. Daarom willen we de samenwerking met Brainport versterken. Bijvoorbeeld als het gaat om informatieuitwisseling. Als regio gaan we in gesprek met Brainport om te kijken hoe groot de doelgroep expats is die mogelijk geïnteresseerd is in het woningaanbod in de Kempen en welke kwalitatieve wensen zij hebben

2823.100

23

bij een woning in onze regio. Afhankelijk van deze uitkomsten kijken we of er aanvullende acties wenselijk zijn. Wat spreken we met elkaar af… •

We stellen een regionaal afwegingskader voor huisvesting van arbeidsmigranten op. Daarin nemen we kwaliteitscriteria op waaraan nieuwe initiatieven worden getoetst.

•

Onwenselijke huisvestingslocaties voor arbeidsmigranten worden in kaart gebracht. Met werkgevers gaan we in gesprek over het sluiten van deze locaties.

•

We maken afspraken met Brainport over het intensiveren van de informatie-uitwisseling over de woningbehoefte van kenniswerkers in die werken in de regio Eindhoven Brainport.

2823.100

24

Bijlage I: Toekomstige behoefte aan sociale huur De toekomstige vraag naar sociale huur is van meerdere factoren afhankelijk. Op basis van een aantal trends uit het recente verleden (zoals demografische ontwikkelingen, de huidige woonsituatie van inkomensgroepen en de koopkrachtontwikkeling op lange termijn) kan een eerste beeld worden verkregen van de toekomstige behoefte aan sociale huur. Maar daarnaast kunnen ook nieuwe ontwikkelingen een rol spelen; ontwikkelingen die in het verleden nog niet of nauwelijks gevolgen hebben gehad voor de sociale huursector, maar wellicht wel voor de toekomst. Daarom heeft Woningstichting De Zaligheden de toekomstige behoefte aan sociale huur doorgerekend voor haar werkgebied, vertaald in meerdere toekomstscenario’s. Deze analyse is de belangrijkste bouwsteen voor de toekomstige behoefte aan sociale huur, zoals weergegeven in de Kempische visie op wonen.

Huidige inkomenssituatie in sociale huur Voordat we ingaan op de toekomstige behoefte aan sociale huur, kijken we eerst naar de huidige inkomenssamenstelling binnen de sociale huurvoorraad. Tabel: Kempengemeenten. Huidige omvang inkomensgroepen in de sociale huur (alle corporaties) in de vier Kempengemeenten.

< Huurtoeslag Huurtoeslag - €36.800 €36.800 - €41.055 > €41.055 Totaal

Bergeijk

Bladel

Eersel

600 (58%) 285 (27%) 55 (5%) 100 (10%) 1.040 (100%)

710 (53%) 405 (30%) 55 (4%) 165 (12%) 1.335 (100%)

660 (46%) 490 (34%) 75 (5%) 205 (14%) 1.430 (100%)

Reusel-De Mierden 300 (43%) 233(33%) 50 (7%) 117 (17%) 700 (100%)

Totaal 2.270 (50%) 1.413 (31%) 235 (5%) 587 (13%) 4.505 (100%)

Bron: Waarstaatjegemeente.nl (2018)

Ruim 80% van de huurders in de Kempen behoort tot de primaire doelgroep van de corporatie (< €36.800). Dit aandeel is het hoogst in Bergeijk, gevolgd door Bladel. Uit de tabel valt ook op te maken hoe groot het aandeel huurders is dat goedkoop scheef woont. Het aandeel hangt af van de definitie van goedkope scheefheid: • Gaan we uit van een ruime doelgroep voor de corporatie (dus ook de lage middeninkomens voor wie de komende jaren nog 10% van de vrijkomende voorraad kan worden toegewezen), dan woont 13% van de huurders scheef. • Gaan we uit van een kleine doelgroep (< €36.800), dan woont 18% van de huurders scheef. • Voor beide gevallen geldt dat het aandeel scheefwoners het hoogst is in Reusel-De Mierden, gevolgd door Eersel. Ter vergelijking; landelijk behoort 13% van de huurders tot de ruime groep goedkope scheefwoners. In de Kempen ligt dat percentage dus iets hoger.

Benodigde sociale voorraad in de toekomst De toekomstige vraag naar sociale huurwoningen hangt van meerdere factoren af. Daarbij gaat het onder andere om de mate van goedkope scheefheid, maar ook de demografische tendensen en de verwachte koopkrachtontwikkeling. Voor de benodigde sociale voorraad in de toekomst is een basisscenario opgesteld, waarbij we uitgaan van gelijkblijvende goedkope scheefheid, de verwachte huishoudensgroei en twee verschillende scenario’s voor de koopkrachtontwikkeling:

2823.100

25

•

•

Een stagnerende koopkrachtontwikkeling (0% groei per jaar). Hierdoor neemt het aantal lage inkomens verhoudingsgewijs sterk toe. Dit scenario lijkt sterk op de crisisjaren in de periode 20092014. Een toenemende koopkrachtontwikkeling (0,4% groei per jaar). Daardoor nemen vooral de hogere inkomensgroepen in aantal toe. Dit scenario is langjarig gemiddelde.

Lagere inkomens profiteren minder van bovengemiddelde economische groei regio Eindhoven Op dit moment ligt de economische groei van de regio Eindhoven ruim boven het landelijk gemiddelde. Daarmee lijkt het langjarig gemiddelde van 0,4% koopkrachtontwikkeling aan de voorzichtige kant. Echter, hierbij moet in ogenschouw genomen worden dat de koopkrachtontwikkeling niet voor alle huishoudens gelijk is. Het algemene beeld laat zien dat vooral de midden- en hogere inkomens profiteren van de economische groei, terwijl dat bij de lagere inkomens veel minder het geval is. Vandaar dat we voor de langjarige koopkrachtontwikkeling een groeipercentage van 0,4% nemen. Tabel: Kempengemeenten. Verwachte toename aantal huishoudens woonachtig in de sociale huur naar inkomensgroep (2018-2028) in twee koopkracht- scenario’s. Reusel-De Bergeijk Bladel Eersel Totaal Mierden 0% +0,4% 0% +0,4% 0% +0,4% 0% +0,4% 0% +0,4% < Huurtoeslag

+60

+20

+80

+45

+55

+20

+65

+50

+255

+140

Huurtoeslag - €36.800

+25

+15

+45

+25

+30

+15

+60

+45

+165

+100

0

+5

+5

+5

0

0

0

+5

+5

+15

> €41.055

+10

+15

+15

+20

-5

0

+5

+10

+25

+40

Totaal

+95

+55

+145

+95

+80

+35

+130

+110

+450

+295

€36.800 - €41.055

Bron: Waarstaatjegemeente.nl (2018), Provincie Noord-Brabant (2017), bewerking Companen.

In het scenario met een stagnatie van de koopkrachtontwikkeling (0% groei per jaar), zou de primaire doelgroep met ongeveer 450 huishoudens toenemen. Zet de economische ontwikkeling echter door, dan zou deze doelgroep nog maar met 295 huishoudens toenemen. In beide scenario’s neemt het aantal huurders met een hoger inkomen toe. Dit komt niet zozeer doordat deze groepen in de toekomst nog een sociale huurwoning krijgen toegewezen (de toewijzingseisen zijn de afgelopen jaren aangescherpt), maar doordat zittende huurders een inkomensontwikkeling doormaken. Omdat we uitgaan van gelijkblijvende scheefheid, zal een deel van deze doelgroep ook weer doorstromen naar een koopwoning of particuliere huurwoning. Indien deze goedkope scheefheid gelijk blijft, ligt de totale vraagontwikkeling van de sociale huur tussen de +295 en +450 in de komende tien jaar. De verwachte groei is het sterkst in Reusel-De Mierden en Bladel, gevolgd door Bergeijk. In Eersel zal de benodigde huurvoorraad het minst sterk stijgen in dit basisscenario.

Trendscenario Naast de hierboven beschreven trends kunnen ook nog andere zaken van invloed zijn op de verwachte vraag naar sociale huur: • Economische groei leidt tot minder doorstroommogelijkheden naar de koopsector. De economie groeit in de regio Eindhoven bovengemiddeld sterk. Dit heeft ertoe geleid dat er een sterke toename in het aantal vestigers (waaronder expats) is ontstaan. Dit leidt tot een prijsopdrijvend effect voor de koopsector, waardoor doorstroommogelijkheden voor de laagste inkomens (een groep die mogelijk toch al minder profiteert van de economische groei dan midden- en hogere inkomens) afnemen. Voor het trendscenario houden we daarom met een toename van de goedkope scheefheid. Het effect is groter naarmate de gemeente dichter bij Eindhoven ligt (+5% in Eersel, +2% in Bergeijk en Bladel en +1% in Reusel-De Mierden).

2823.100

26

•

•

•

Extra vraag door vergunninghouders houdt aan. De huidige demografische prognose gaat ervan uit dat de taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders de eerst volgende jaren nog aanhoudt, maar daarna zal afnemen. Maar mogelijk ligt de taakstelling in de toekomst wellicht toch iets hoger dan nu wordt verwacht. Zeker wanneer in ogenschouw wordt genomen dat gemeenten in de jaren 2015/2016 tijdelijke huisvestingsmogelijkheden hebben gecreëerd, waarin een deel van de taakstelling uit die jaren is opgevangen. Wanneer die tijdelijkheid ophoudt, zullen de daar gehuisveste personen moeten doorstromen naar de reguliere sociale woningvoorraad. Voor de komende jaren gaan we daarom uit van een gelijkblijvende taakstelling (gebaseerd op het gemiddelde van de afgelopen vijf jaar). Dit leidt tot een extra behoefte van 15 tot 20 woningen per gemeente in de komende tien jaar. Uitstroom beschermd wonen leidt tot extra vraag naar sociale huur. Als gevolg van het Rijksbeleid zullen mensen met een zorgvraag steeds langer zelfstandig blijven wonen. Met name de vraag van mensen met een psychiatrische problematiek neemt toe. Op basis van ervaringscijfers stroomt jaarlijks ongeveer 30% uit vanuit een locatie beschermd wonen. Dit betekent voor de Kempengemeenten een extra vraag van ongeveer 15 woningen per jaar.

Op basis van de huidige indicaties voor beschermd wonen zal het merendeel van deze vraag terecht komen in de gemeenten Bergeijk en Bladel. Verkoopprogramma van andere corporaties. De mogelijkheid bestaat dat sommige corporaties in de Kempen hun werkgebied sterker gaan concentreren tot een beperkt aantal gemeenten. Dit kan ertoe leiden dat een deel van de sociale huurvoorraad verkocht wordt; mogelijk aan een andere sociale verhuurder, maar mogelijk ook aan een particulier(e) belegger. Vooral in de gemeenten Bergeijk en Reusel-De Mierden kan dit mogelijk tot een afname van de sociale huurvoorraad leiden. In dat geval zal de behoefte aan sociale huur in deze gemeenten met +25 (Bergeijk) en +40 (ReuselDe Mierden) toenemen.

Op basis van deze trends komen we tot een aangepaste opgave voor de sociale huurvoorraad. Daarbij nemen we het economische groeiscenario van 0,4% als uitgangspunt:

2823.100

27

Tabel: Kempengemeenten. Benodigde sociale huurvoorraad voor de Kempengemeenten 2018-2028, in twee scenario’s. 2018 2028 2018-2028 Bergeijk

Bladel

Eersel

Basisscenario (0,4%)

1.040

1.095

+55

+ 2% scheefheid

-

+20

+20

+ Extra vraag vergunninghouders

-

+20

+20

+ Uitstroom beschermd wonen

-

+60

+60

+ Verkoop sociale huur

-

+25

+25

Trendscenario

1.040

1.220

+180

Basisscenario (0,4%)

1.335

1.430

+95

+ 2% scheefheid

-

+20

+20

+ Extra vraag vergunninghouders

-

+20

+20

+ Uitstroom beschermd wonen

-

+50

+50

Trendscenario

1.335

1.520

+185

Basisscenario (0,4%)

1.430

1.465

+35

+ 5% scheefheid

-

+45

+45

+ Extra vraag vergunninghouders

-

+20

+20

+ Uitstroom beschermd wonen

-

+30

+30

1.430

1.560

+130

700

810

+110

+ 1% scheefheid

-

+10

+10

+ Extra vraag vergunninghouders

-

+15

+15

+ Uitstroom beschermd wonen

-

+5

+5

+ Verkoop sociale huur

-

+40

+40

Trendscenario Reusel-De Mierden

Basisscenario (0,4%)

Trendscenario Kempen totaal

700

880

+180

4.505

4.805

+295

+ Toename scheefheid

-

+95

+95

+ Extra vraag vergunninghouders

-

+75

+75

+ Uitstroom beschermd wonen

-

+145

+145

+ Verkoop sociale huur

-

+65

Basisscenario (0,4%)

Trendscenario 4.505 5.180 Bron: De Zaligheden (2018), CBS (2018), Ontwikkeltafel beschermd Wonen Eindhoven (2018), bewerking Companen

+65 +675

Op basis van deze trends zou de omvang van de benodigde sociale huurvoorraad in de Kempengemeenten sterk toenemen ten opzichte van het eerdere basisscenario. Waar in het basisscenario een groei van ongeveer 300 sociale huurwoningen werd voorzien, komt de groei volgens het trendscenario uit op +675 woningen in de periode 2018-2028 (285 woningen meer dan in het basisscenario). Daarmee zou de totale sociale voorraad in de Kempengemeenten moeten groeien naar 5.185 woningen. Het trendscenario heeft vooral consequenties voor de opgave in de gemeente Bergeijk. Dit komt doordat hier de mogelijkheid bestaat dat een deel van de sociale voorraad verkocht wordt en dat de stijgende woningprijzen de doorstroming van de sociale huur naar de particuliere sector beperken. Daarnaast kent Bergeijk relatief de meeste indicaties beschermd wonen, waardoor het effect van de extramuralisering een extra beslag legt op de vraag naar betaalbare huurwoningen. In Bladel en Eersel neemt de vraag ongeveer in gelijke mate toe ten opzichte van het basisscenario. In Bladel vooral als gevolg van de uitstroom van beschermd wonen, in Eersel vooral door de verminderde doorstroommogelijkheden naar de particuliere sector. De mate van extra vraag naar sociale huur in Reusel-De Mierden staat of valt met de eventuele verkoop van corporatiewoningen in deze gemeente.

Blijven deze woningen behouden voor het sociale segment, dan is de extra opgave ten opzichte van het basisscenario zeer beperkt.

2823.100

28