Bijlage 1 - Kempische visie op wonen 2024-2028 - Volkshuisvestingsprogramma

Voor de Maatschappelijke opvang blijft Eindhoven waarschijnlijk ook na 2026 nog de rol van centrumgemeente vervullen. Toch betekent dit dat er een groeiende woonvraag ontstaat voor een aantal specifieke doelgroepen. Dit gaat bijvoorbeeld om mensen met psychosociale problematiek (GGZ), daklozen en mensen in de maatschappelijke opvang, of de forensische zorg. Om dit in goede banen te leiden is de Regiovisie Doordecentralisatie Beschermd Wonen 2022-2026 opgesteld. In de Kempengemeenten is besloten in te zetten op een transitie van Beschermd Wonen (BW) naar Beschermd Thuis (BT) waar mensen zelfstandig in de eigen woning of woonomgeving blijven wonen en hier zorg en ondersteuning ontvangen. Het is de verwachting dat het aantal mensen met

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

een psychische kwetsbaarheid zal stijgen. Dit leidt waarschijnlijk tot een groeiend tekort in het bestaande aanbod en vraagt uitbreiding van het aanbod Beschermd Thuis. Daarnaast geven zorgaanbieders aan dat er ook behoefte is om gericht op lokale cliënten het aanbod Beschermd Wonen (kleinschalig) uit te breiden. In eerste instantie valt te denken aan ongeveer 20 plekken. Dit zijn dusdanig kleine aantallen dat deze plekken in afstemming met de MRE-regio ook een bovenregionale functie kunnen vervullen. Uitstroom Naast instroom en behoefte voor wonen met een woon- of ondersteuningsvraag, stromen er ook jaarlijks mensen uit. Idealiter naar een zelfstandige woning. Dit gaat om mensen uit de Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen, Jeugdzorg met verblijf, klinische geestelijke gezondheidszorg of forensische zorg met verblijf en ook mensen die reintegreren vanuit een penitentiaire instelling (gevangenis). De exacte omvang van de jaarlijkse uitstroom is niet bekend. Vaak gaat dit om relatief overzichtelijke aantallen. Wel hebben zij een specifieke woonvraag. Het gaat met name om kleine (1 slaapkamer) goedkope sociale huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens voor jeugd en de eerste aftoppingsgrens voor overige groepen). Ook moeten deze woningen nabij voorzieningen liggen. Bij voorkeur met ondersteuning op afroep. Juist deze woningen zijn vaak niet beschikbaar.

Daarnaast is er een grote behoefte aan tussenvormen tussen intramuraal en volledig zelfstandig wonen. Denk aan trainingshuizen, kamertrainingstrajecten en transitiewoningen etc. Er ligt dan ook een opgave om in samenwerking met corporaties te werken aan het huisvesten van deze groepen.

24

Figuur 10: Schematisch overzicht huisvestingsopgave naar doelgroep Doelgroep

Woonvorm

24-uurszorg (intensieve zorgvraag)13 Senioren

Geclusterd wonen voor senioren14

13 14

Huidige situatie (overschot / tekort)

Behoefte en aanbod zijn ongeveer in balans maar met name aanbod 24uurszorg staat onder druk door een nu al sterk groeiende vraag

Verwachte groei van de doelgroep

++

Mensen met een mobiliteitsbeperking (waaronder senioren)

Toegankelijke woningen

Behoefte en aanbod zijn ongeveer in balans

++

Mensen met een verstandelijke beperking

VG (wlz indicatie): Geclusterd of gespikkeld wonen

Behoefte en aanbod zijn ongeveer in balans

stabiel

Opgave (schatting) tot 2040 +650 plekken. Landelijk beleid is: (bijna) geen verpleeghuisplekken erbij. Daarom groeiende vraag opvangen in geclusterd wonen nabij voorzieningen. +540 plekken in geclusterd wonen waar zorg op afroep geleverd kan worden. Valt binnen opgave senioren en levensloopgeschikt maken van bestaande voorraad. Geschikt maken bestaande plekken voor veranderende behoeftes in de doelgroep en transformatie naar gespikkeld wonen

Prijs segment (waar relevant)

Lokaal/Kempen

Voornamelijk huur (80-90%) waarvan ongeveer 50% sociale huur

Kempen gemeenten

Aansluiten bij percentages uit het woningbouwprogramma (30% sociale huur, 37% middensegment, 33% vrij invulbaar)

Lokaal

-

Lokaal

Gespikkeld wonen overwegend sociale huur

Kempengemeenten

Het gaat om geclusterde plekken voor wonen met zorg, waarbij de zorg zowel intramuraal als extramuraal (via een VPT of pgb) geleverd kan worden. Het gaat om geclusterde, levensloopgeschikte woningen voor mensen met en zonder zorgvraag; een zorgindicatie is geen voorwaarde om hier te mogen wonen.

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

25

Licht verstandelijke beperking: Zelfstandig wonen mogelijk met enige vorm van ambulante ondersteuning

Behoefte en aanbod zijn ongeveer in balans

stabiel

Mensen met psychiatrische/psychosociale problemen

Geclusterd of gespikkeld beschermd wonen15

Behoefte en aanbod zijn ongeveer in balans

+

Kwetsbare jongeren

Jeugdzorg met verblijf (incl. uitstroom)

Behoefte en aanbod zijn ongeveer in balans

Stabiel (mogelijk groei door schaalsprong)

Dak- en thuislozen

Plekken in Maatschappelijke opvang/doorstroomwoning

Gemeente Eindhoven blijft voorlopig de centrumgemeenten

onbekend

Enkele prikkelarme doorstroomlocaties. Deze plekken mogelijk ook beschikbaar maken voor jongeren met autisme Capaciteit beschermd thuis en kleine uitbreiding van het aanbod beschermd wonen. Te denken valt aan ongeveer 20 plekken. Daarnaast uitstroomwoningen. Enkele plekken voor jongeren met een complexe zorgvraag (1-5). Daarnaast uitstroomwoningen. Beter inzicht in dakloosheid in de Kempengemeenten

Kempengemeenten

Uitstroomwoningen gaat om kleine betaalbare sociale huurwoningen (tot de eerste aftoppingsgrens)

Kempengemeenten

Uitstroomwoningen gaat om kleine betaalbare sociale huurwoningen (tot de kwaliteitskortingsgrens) en enkele plekken voor kamertrainingstrajecten

Kempengemeenten

Kempengemeenten

Bron: Woonzorgvisie Kempengemeenten 2023; Bewerking

Gespikkeld wonen: zelfstandige wooneenheden in nabijheid van woonvorm waarvandaan steun en nachtzorg kan worden georganiseerd; bij voorkeur in ‘gemengd wonen-concept’ waarbij mensen met en zonder zorgvraag samen leven. 15

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

26

4.2 Ambities •

•

•

•

•

We werken aan een samenleving waarin iedereen zoveel mogelijk regie heeft op het eigen leven, zelfstandig woont en kan meedoen. Ook als zij een zorg- of ondersteuningsvraag hebben. Om dit mogelijk te maken zetten we in op het realiseren van voldoende geclusterde, gespikkelde woonconcepten en 24-uurszorg voor senioren en overige doelgroepen. Met oog op efficiëntie en het garanderen van voldoende schaal om zorg te leveren, realiseren we woonvormen voor senioren met name in en rondom grotere kernen of nabij voorzieningen. In kleinere kernen zetten we juist in op het mogelijk maken van geclusterd wonen zonder intensieve zorg en omkijken naar elkaar. Voor de overige doelgroepen zetten we zoveel mogelijk in op spreiding en normalisering zodat mensen regie en grip behouden op het eigen leven. Dit vereist een sterke sociale basis. Als professionele zorg- of ondersteuning nodig is leveren we die. Om dit mogelijk te maken is verdergaande samenwerking tussen alle ketenpartners nodig. Hierin trekken we als Kempengemeenten samen op en pakken we een verbindende rol tussen partijen.

4.3 Welke richting slaan we in: 1. Senioren

Voldoende (geclusterde) woningen voor senioren We werken aan het realiseren van 1.200 geclusterde woningen voor senioren. Dit verdelen we naar behoefte over de gemeenten. Dit betekent ongeveer 300350 woningen in zowel Bergeijk, Bladel als Eersel en 250 woningen in ReuselDe Mierden. Van deze opgave moeten in totaal ongeveer 650 woningen een

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

zorggeschikte woning zijn waar zorgpartijen 24uurszorg via VPT kunnen leveren. De uitbreidingsvraag voor 24uurszorg is het grootst in Bladel en het kleinst in Reusel – De Mierden. Door WoonKeur Basis- of Pluspakket, of een vergelijkbare norm zoals bijvoorbeeld de Rijksnormen voor geschiktheid16 toe te passen, kunnen kwaliteitsnormen worden opgelegd voor woningen die gepland zijn voor senioren (levensloopgeschikt) of zorgbehoevenden. De totale opgave voor senioren is waarschijnlijk te groot om enkel via nieuwbouw te realiseren. Ook met het oog op onze ambitie om gemengde wijken te bouwen. Daarom onderzoeken we nadrukkelijk niet alleen opties in op nieuwbouw, maar ook mogelijkheden tot transformeren van bestaande woningen naar geclusterde woningen. We maken een analyse van mogelijk te transformeren woningen en gaan met eigenaren en corporaties in gesprek. Denk bijvoorbeeld aan splitsen (zie hoofdstuk 2) of het toevoegen van een liftschacht. We maken ruimte in de programmering voor deze opgaven en bouwen seniorenwoningen zoveel mogelijk nabij voorzieningen en ontmoetingsruimtes. Mocht een ontmoetingsruimte niet nabij zijn (binnen 500mtr van het complex) sturen we op het inpandig toevoegen. De woonzorgcirkel als alternatief voor verpleeghuisplekken De vraag naar 24-uurszorgplekken groeit maar het Rijksbeleid geeft aan dat er (bijna) geen verpleeghuisplekken meer bijkomen.

Personeelstekorten zorgen er echter voor dat zorg niet altijd overal meer geleverd kan worden. Met name in de kleinere kernen wordt dit op termijn lastig. Een alternatief voor verpleeghuisplekken waar al enkele gemeenten mee experimenteren is de woonzorgcirkel. In een woonzorgcirkel wonen mensen zelfstandig en leveren zorgpartijen Wlz zorg via MPT of VPT. In de woonzorgcirkel komen wonen,

Het Rijk hanteert sinds 2023 de normen: Toegankelijk (0-treden), rollatorgeschikt, rolstoelgeschikt en zorggeschikt. 16

27

professionele zorg, nabuurschap en voorzieningen samen. Dit kan een buurt zijn of een hele kern. We zetten in op woonzorgcirkels met oog voor het efficiënt leveren van zorg en ondersteuning om personeelstekorten te ondervangen. Ook helpt dit om in een landelijke gemeente zonder veel openbaar vervoer te garanderen dat ouderen toegang houden tot voorzieningen. We gaan we de komende jaren inzetten op het realiseren van dergelijke woonzorgcirkels. Dit doen we in principe in de grote kernen zoals Bergeijk, Bladel, Eersel en Reusel. In eerste instantie wijzen we de hele kern aan als woonzorgcirkel. Het kan overwogen worden om ook middelgrote kern omringd door kleinere kernen aan te wijzen. Denk aan Lage Mierde of Hoogeloon. We gaan stapsgewijs te werk en bouwen vooral op wat er al is nabij bestaand voorzieningenaanbod. Denk bijvoorbeeld aan een school of bibliotheek die ook kan dienen als ontmoetingsruimte. In de woonzorgcirkels sturen we bij nieuwbouw extra op het toevoegen van geclusterde woningen voor senioren en kijken we of we bestaande woningen kunnen transformeren naar geclusterd wonen. Eerst wijzen we samen met zorgpartijen en corporaties een pilotcirkel aan (2025-2026). Hier experimenteren we met wat werkt in de Kempen. Vervolgens rollen we deze aanpak uit over alle gemeenten uit.

Belangrijk aandachtspunt is dat woonzorgcirkels niet alleen geschikt moeten zijn voor senioren. Ook andere doelgroepen met of zonder zorg- of ondersteuningsvraag kunnen hier een plek vinden. Ook in kleine kernen zo lang mogelijk zelfstandig wonen Ook in kleinere kernen zetten we in op zo lang mogelijk zelfstandig wonen. De meeste ouderen willen zo lang mogelijk in hun bekende omgeving blijven wonen. (Intensieve) zorg zal in de toekomst niet altijd overal aanwezig zijn. Met name in de kleine kernen. Ook in deze kernen zetten we in op het realiseren van hofjes en geclusterd wonen. Maar dan zonder (intensieve) zorg. Daarnaast

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

werken we aan bewustwording bij ouderen. Denk aan informatie over het aanpassen van de woning, de inzet van kleine technologische oplossingen of het adverteren van het beschikbare welzijnsaanbod. Ook kunnen we ouderen helpen bij het aanspreken van hun eigen netwerk. Met name in kleinere dorpen (denk aan Hulsel, Hoogeloon of Steensel) zijn dan wel minder voorzieningen, maar mensen kennen elkaar en de gemeenschappen zijn hechter. Dit willen we benutten. Daarom zetten we hier met name in op mantelzorg en nabuurschap. Dit vraagt wel goede ondersteuning van mantelzorgers (zie onder). Ondersteunen van mantelzorgers Mantelzorg wordt steeds belangrijker maar er zit een grens aan de capaciteit van mantelzorgers. We werken aan het verstevigen van het sociaal (en digitaal) netwerk rondom mantelzorgers. We spreken af om mantelzorgers op te nemen als verplichte urgentiecategorie bij het opstellen van de urgentieverordening in lijn met de Wet versterken regie op de volkshuisvesting. Ook zetten we in op respijtzorg17 (aan huis). We verwachten dat de vraag naar respijtzorg blijft stijgen. Als gemeenten monitoren we op lokaal niveau of het huidige aanbod voldoet of dat uitbreiding nodig is. Tot slot kunnen gemeenten op lokaal niveau nog aanvullende maatregelen nemen.

Denk aan het planologisch mogelijk maken van pré-mantelzorgwoningen zoals dat nu in Bergeijk, Eersel en ReuselDe Mierden al gebeurt. Doorstroom op gang brengen Veel ouderen kiezen er pas op late leeftijd voor om te verhuizen naar een geschikte woning. Bijvoorbeeld omdat hun woonlasten laag zijn doordat zij een hypotheek hebben afbetaald en bij een verhuizing zullen stijgen. Dit zorgt voor onwenselijke woonsituaties: denk aan een alleenstaande van 87 jaar die woont in een ruime vrijstaande koopwoning in Netersel of Knegsel. Niet alleen is de 17

Respijtzorg is tijdelijke zorg die het de mantelzorger toestaat om even rust te nemen

28

kans op vereenzaming groot, ook belemmert dit doorstroming en dus kansen voor jonge gezinnen en starters. Daarom zetten we ons instrumentarium in om doorstroming te bevorderen. Dit werken we lokaal per gemeente uit. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de inzet van verhuiscoaches, informatie en bewustwordingsbijeenkomsten of het onderzoeken verhuispremies of een huurgewenningsbijdrage. We kijken hierbij ook naar de resultaten van de pilot van Groot naar beter die nu in de regio Eindhoven plaatsvindt. Werken vanuit eigenkracht en een positieve gezondheidsbenadering Ook als mensen zorg- of ondersteuning nodig hebben stimuleren we zo veel mogelijk dat mensen de regie houden over hun leven. We kijken daarbij verder dan lichamelijke gezondheid. We sluiten aan bij de positieve gezondheidsbenadering. Deze gaat uit van: ‘wat kan iemand wél’ en heeft naast lichamelijk functioneren ook aandacht voor mentaal welbevinden, zingeving, sociaal en maatschappelijk ‘meedoen’. We moedigen mensen met advies, trainingen en coaching aan om actief en zelfstandig mee te doen in de samenleving. Dit doen we samen met welzijnsorganisaties, scholen, vrijwilligersorganisaties en het verenigingsleven.

eerste instantie zoveel mogelijk te voorkomen (preventie). We zetten initiatieven zoals vroegsignalering van schuldenproblematiek samen met de corporaties voort. Ook zetten we in op goede ambulante begeleiding van mensen die moeite hebben om zich zelfstandig staande te houden in de maatschappij. Mochten mensen alsnog dakloos worden, wijzen we ze met urgentie een woning toe. We omarmen met onze partners een Wonen eerst benadering. Dit betekent dat we geen voorwaarde stellen tot herstel voordat we ze naar een woning begeleiden. Tot slot willen we een beter beeld krijgen van dakloosheid in onze gemeenten. Daarom willen we op bovenregionaal niveau een “point-in-time” telling doen volgens de ETHOS methodiek van het aantal daklozen in navolging van de Regio Noordoost Brabant en Hart van Brabant.

De huisvesting van de overige doelgroepen pakken we als Kempengemeenten gezamenlijk op binnen. De aantallen zijn te klein om hier individueel gemeentelijk beleid voor op te stellen. Alle onderstaande getallen gaan dan ook over de vier gezamenlijke gemeenten tenzij anders aangegeven.

Mensen met een (licht) verstandelijke beperking We werken samen met zorgpartijen om bestaande VG plekken toekomstbestendig te maken. Bijvoorbeeld door ze geschikt te maken voor de snel vergrijzende doelgroep waarvan als gevolg van de vergrijzing de zorgvraag verandert. Doel is dat het aantal plekken gelijk blijft. Het vastgoed is echter niet altijd geschikt voor een dergelijke transformatie. Samen met zorgpartijen gaan we in gesprek om afspraken te maken over de invulling van deze opgave. Voor mensen met een licht verstandelijke beperking onderzoeken we samen met zorgpartijen de mogelijkheid enkele prikkelarme (doorstroom)locaties te realiseren. Deze plekken kunnen wellicht ook ingezet worden voor andere doelgroepen die hier baat bij hebben. Denk aan mensen met autisme.

Voorkomen en bestrijden dak- en thuisloosheid We sluiten aan bij het Nationaal Actieplan Eerst een Thuis en het Actieplan dakloosheid regio Eindhoven 2024-2030. Doel is dat er in de Kempen in 2030 geen mensen onvrijwillig buiten slapen of langer verblijft in een nood- of tussenvoorziening dan nodig is. Dit doen we door dak- en thuisloosheid in

Beschermd wonen en de Maatschappelijke opvang Met het voorgenomen vervallen van de centrumgemeente rol van Eindhoven na 2026 voor Beschermd Wonen komt er meer verantwoordelijkheid op ons als gemeenten te liggen. Hierbij werken we als Kempengemeenten zoveel mogelijk samen. Als gemeenten gaan we mee in de beweging van Beschermd

2. Overige doelgroepen

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

29

Wonen naar Beschermd Thuis18. Samen met zorgpartijen zoeken we naar mogelijkheden om het aantal plekken Beschermd Thuis in bovenregionaal verband licht uit te breiden. In eerste instantie denken we aan ongeveer 20 plekken. De Maatschappelijke Opvang zal de komende jaren nog in Eindhoven blijven. Hier verwachten we geen extra inzet.

prestatieafspraken. Ook werken we samen met zorgpartijen en corporaties aan het realiseren van enkele tussenvormen tussen zelfstandig en beschermd wonen. Denk aan kamertrainingstrajecten of transitiewoningen. We beginnen met een klein aantal (ongeveer 20 plekken). Indien nodig onderzoeken we of we dit aantal verder uit moeten breiden (of juist afschalen).

Jeugdzorg met verblijf Voor jeugdzorg met verblijf gaan we in principe uit van het bestaande aantal plekken. Mogelijk uitgebreid met enkele plekken (1-5) voor jeugd met complexe problematiek. Tegelijkertijd houden we de vinger aan de pols rondom landelijke en lokale ontwikkelingen. Mocht vanuit de schaalsprong de vraag naar jeugdzorg met verblijf toenemen, heroverwegen we deze afspraak en gaan we met de inkoopregio Samen voor Jeugd en zorgpartijen in gesprek over mogelijke uitbreiding van het aanbod.

Overige urgente doelgroepen Naast de tot dusver benoemde doelgroepen geeft het programma een Thuis voor iedereen en de wet Versterking regie op de volkshuisvesting nog een aantal groepen aan die gemeenten op moet nemen in het Volkshuisvestingsbeleid. Dit gaat om slachtoffers van huiselijk geweld, slachtoffers van mensenhandel en stoppende sekswerkers. Deze groepen komen op zo’n kleine schaal voor in onze gemeenten dat we afspreken hier gezamenlijk geen apart beleid voor op te stellen. Wel nemen we deze categorieën op in de urgentieverordening zodat we deze mensen met urgentie een woning toe kunnen wijzen.

Uitstroom Maatschappelijke Opvang, Beschermd Wonen en Jeugdzorg met verblijf Voor mensen die uitstromen uit een intramurale instelling zorgen we voor passende huisvesting. We nemen deze groepen op als urgente doelgroep in de urgentieverordening die we in 2025 opstellen. Samen met corporaties werken we aan de beschikbaarheid van woningen voor uitstromers uit intramurale instellingen en de jeugdzorg met verblijf als onderdeel van de prestatieafspraken. Hierbij houden we rekening met spreiding en draagkracht in de wijk om concentratie en stigmatisering te voorkomen. Indien nodig maken gemeenten aanvullende afspraken of herijken ze bestaande afspraken. We evalueren gezamenlijk en periodiek als onderdeel van de

3. Samenwerking coördineren en versterken

De opgaven rondom wonen en zorg is groot. Om dit waar te maken moeten we niet alleen als Kempengemeenten intensief samenwerken, maar ook samen met onze partners (corporaties, zorg/ welzijnspartijen en bewoners). Dit vraagt structurele overleggen tussen al deze partijen. We richten een Kempenbrede overlegtafel op met een gemeenschappelijke werkagenda. Ook overwegen we bij relevante onderdelen zorg- en welzijnspartijen te betrekken bij de prestatieafspraken.

Beschermd thuis is in beginsel geen product, maar staat voor een beweging naar inclusief wonen en passende ondersteuning voor inwoners met een psychische kwetsbaarheid. Met Beschermd thuis bedoelen we vormen van wonen met intensieve ondersteuning, zoals bij beschermd wonen, maar waarbij cliënten wel zelf huur betalen (ook wel scheiden van wonen en zorg) 18

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

30

4.4 Maatregelen die we overwegen (longlist) Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma: • Als onderdeel van onze toetsingskaders stellen gemeenten een afwegingskader op voor woonzorginitiatieven. • We zetten een pilot woonzorgcirkel op. Dit doen we zoveel mogelijk nabij bestaande voorzieningen zoals bibliotheken/ontmoetingsruimtes etc. Aan de hand van een pilot en bouwen we de aanpak stapsgewijs uit op een manier die past bij de schaal en manier van werken in onze gemeenten: • We zetten een Kempische bewustwordingscampagne op over langer- en weer zelfstandig wonen. • We monitoren de vraag naar Respijtzorg en breiden dit waar nodig uit. • Alle gemeenten zetten instrumentarium in om doorstroom van senioren naar een geschikte woning te bevorderen. Gemeenten bepalen op lokaal niveau welke instrumenten zij inzetten. • We stellen een urgentieverordening op voor het met voorrang toewijzen van de urgente doelgroepen uit de Wet versterken regie op de volkshuisvesting. • We maken afspraken met corporaties over het voorkomen van dakloosheid (preventie). Denk hierbij aan Convenantafspraken over het delen van informatie over vroegsignalering van schulden etc.

• We maken ons hard voor een bovenregionale “point-in-time” telling van het aantal mensen dat dakloos is aan de hand van de ETHOS methodiek zoals uitgevoerd in de regio’s Noordoost Brabant en Hart van Brabant.

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

•

•

•

• •

•

We onderzoeken samen met zorgpartijen de mogelijkheden om bestaande locaties voor mensen met een verstandelijke beperking te transformeren zodat deze beter voldoet aan de behoeften van de doelgroep In bovenregionaal verband maken we afspraken met gemeenten en zorgpartijen over een lichte uitbreiding van het aantal Beschermd Thuis plekken in de Kempen. In eerste instantie gaat dit om ongeveer 20 plekken. We maken afspraken met de Inkoopregio Samen voor Jeugd en zorgpartijen over een lichte uitbreiding van het aantal plekken jeugdzorg met verblijf voor jongeren met complexe problematiek. In eerste instantie gaat dit om 1-5 plekken. We maken afspraken met corporaties over het realiseren van voldoende plekken voor uitstroom uit BW/MO of jeugdzorg met verblijf We richten een Kempenbrede overlegtafel wonen en zorg op met een gemeenschappelijke werkagenda. Ook overwegen we bij relevante onderdelen zorg- en welzijnspartijen te betrekken bij de prestatieafspraken. We maken een vlekkenkaart van mogelijke locaties voor het toevoegen van geclusterd wonen (via nieuwbouw én transformatie). Deze kaart brengt woningbouwplannen, de geschiktheid van de woningvoorraad en voorzieningen samen zodat een duidelijk beeld ontstaat van de mogelijkheden.

31

5 Thema 4: Werken aan vitaliteit in de kernen 5.1 Wat speelt er: Vitaliteit vraagt aandacht met name in de kleine kernen

In de brede zin staan we er goed voor. Eigenlijk scoren al onze kernen goed tot uitstekend op leefbaarheid in de Leefbarometer. Wel zijn er enkele aandachtspunten. Veel kernen hebben nu een actief verenigingsleven (denk aan voetbalclubs, carnavalsverenigingen of muziek). Deze verenigingen kunnen cruciaal zijn bij het instandhouden van sociale netwerken. Maar deze verenigingen zijn afhankelijk van actieve leden. Door de vergrijzing en individualisering neemt het ledenbestand af, dit leidt tot verschraling van het aanbod en op termijn meer eenzaamheid. Daarnaast wonen meer mensen wonen langer zelfstandig (zie thema 3). Dit vraagt om dorpen met een sterke sociale basis en netwerken van mensen die elkaar ondersteunen en naar elkaar omkijken. Ook een goed voorzieningenaanbod is cruciaal. Denk aan plekken voor ontmoeting (bijv. gemeenschapshuis), openbaar vervoer, huisarts of supermarkt etc. Dit is momenteel niet in alle kernen het geval. Kernen zoals Knegsel, Hulsel, Weebosch of Casteren hebben geen arts en beperkt openbaar vervoer. Dit is geen probleem als boodschappen bezorgd worden en er een buur is die even iemand even naar de huisarts brengt. Maar als jongeren wegtrekken, komt ook dit onder druk te staan. Er ligt dus een opgave om richting de toekomst te werken aan de vitaliteit van de kernen.

Dit kan door jongeren met maatschappelijke binding in de kernen te behouden, maar ook om nieuwe gezinnen te trekken én betrekken bij het leven in het dorp. Vanuit de schaalsprong ligt hier een unieke kans om deze huishoudens naar de gemeente te trekken.

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

Veerkracht onder druk in een paar buurten

Naast sterke sociale netwerken gaat leefbaarheid ook over schoon-gezond? en veilig. Ook hier zien we dat in algemene zin alle vier de gemeenten er goed voorstaan. Wel zijn er plekken in buurten waar dit onder druk staat. Dit gaat met name om gebieden in het zuidoosten van Eersel (kern) en het zuiden van Bladel (kern). Hier zien we relatief hoge concentraties van corporatiewoningen (50-80% van de voorraad) in combinatie van een hoog aantal kwetsbare mensen. In deze gebieden zien we een opgave om juist een stapje extra te zetten om de leefbaarheid en de veerkracht te versterken. Figuur 11: Gebieden waar veerkracht onder druk staat

Eersel Bladel Let op: Hoe roder het gebied, hoe meer de veerkracht onder druk staat Bron: Veerkrachtkaarten Aedes (2021)

32

Een toegankelijke en toekomstbestendige woonomgeving

Een veilige, aantrekkelijke woonomgeving kan gezondheid en spontane ontmoeting bevorderen. In buurten met veel senioren is het belangrijk te werken aan toegankelijkheid. Door een wijk of buurt zo in te richten dat deze tot beweging uitnodigt, wordt de woonomgeving ‘gezonder’. Met het oog op klimaatverandering is het in versteende wijken belangrijk om te werken aan vergroening. Momenten van lange droogte afgewisseld door korte periodes van hoosbuien worden steeds normaler. De Kempen hebben als doel om in 2050 klimaatneutraal te zijn. Er ligt dus een opgave om hittestress te voorkomen en een betere afvoer en opslag van regenwater te realiseren. Zo maken we onszelf richting de toekomst klimaatbestendig.

5.2 Ambities • •

•

•

We willen gemeentes zijn waar mensen samenleven en naar elkaar omkijken. Een plek waar iedereen kan meedoen naar eigen vermogen. Dit doen we door bij woningbouw te sturen op het aanbrengen van diversiteit in eenzijdige wijken en samen met onze partners te werken aan leefbaarheid en vitaliteit in delen van de gemeente waar dit onder druk staat. We zetten in op het behoud van kansen voor lokale starters en jonge gezinnen. Ook betrekken we nieuwe bewoners bij het sociale leven in de dorpen. Bijvoorbeeld door het behoud van ontmoetingsplekken, voorzieningen en activiteiten in alle wijken en dorpen. Daarnaast werken we aan een groene, gezonde en toegankelijke leefomgeving die aanzet tot beweging en ontmoeting.

5.3 Welke richting slaan we in: 1. Spreiden sociale huur

We zien woningbouw als kans om meer diversiteit aan te brengen in de woningvoorraad. Specifiek in de buurten met een relatief hoog aandeel19 corporatiewoningen in Bladel (kern) en Eersel (kern) zien we het aandeel van kwetsbare bewoners toenemen. Tegelijkertijd zien we in een aantal dorpen dat er behoefte is aan sociale huur om starters te behouden. Daarom voegen we in buurten met veel sociale huurwoningen bij inbreiding juist middenhuur en betaalbare koop toe. In gebieden of dorpen met weinig sociale huur maar waar we wel behoefte zien, krijgt het toevoegen van 30% sociale huur bij nieuwbouw juist extra aandacht. Dit vullen we in bij het maken van prestatieafspraken met de corporaties. In deze gesprekken vragen we corporaties ook de bestaande voorraad met de betaalbaarste huurwoningen goed te spreiden via prijsbeleid. Dit betekent mogelijk wel dat we corporaties vragen enkele woningen onder de streefhuur te verhuren.

2. Gebiedsgericht de leefbaarheid versterken

Enkel inzetten op spreiding van de betaalbare voorraad is niet voldoende. Ook in 2030 zullen er buurten zijn met een hogere concentratie kwetsbare bewoners. Dit vraagt om een bredere aanpak. Dit werken we samen met corporaties en huurdersverenigingen uit in de prestatieafspraken. We richten ons in eerste instantie op de gebieden waar vitaliteit/leefbaarheid het meest onder druk te staan. Denk bijvoorbeeld aan Eersel Zuid of in Bladel de omgeving van De Smelen, De Rogter en het Zeuvenspent.

19

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

80% of meer van de voorraad

33

3. Voldoende kans voor de lokale woningzoekende

In enkele kernen zien we nu al een grotere instroom van mensen uit de regio. Als er hier (betaalbare) woningen vrijkomen, komen starters uit het dorp er niet altijd meer tussen. Niet in alle kernen is het mogelijk om (op korte termijn) veel woningen toe te voegen. Bovendien duurt het maken van nieuwe woningbouwplannen vaak jaren. De aangepaste Huisvestingswet (2024) biedt meer ruimte om woningen met voorrang toe te wijzen aan mensen met lokale, maatschappelijke of economische binding20. Naast sociale huur kunnen we bijvoorbeeld ook in de middenhuur of betaalbare koop (enkel nieuwbouw) strakker reguleren. Dit is alleen mogelijk als er aantoonbare schaarste is die leidt tot verdringing. Ook is de maatregel enkel effectief als méér dan 50% van de vrijkomende woningen in een afzonderlijk segment (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop) naar mensen van buiten de gemeenten gaan. Schaarste en verdringing lijken (nog) niet aan de orde In het sociale huursegment is het aandeel woningen dat corporaties verhuren aan mensen van buiten de gemeenten ongeveer 30%. Inclusief statushouders is dit ongeveer 40%. Onderzoek in de gemeente Eersel laat zien dat het de verwachting is dat dit aandeel de komende jaren stabiel blijft. Hetzelfde onderzoek in Eersel laat zien dat bij nieuwe betaalbare koopwoningen meer dan de helft van de kopers ook in de gemeente woonde toen zij de woning kochten.

Van de kopers die buiten de gemeente woonden had een groot deel wel binding met de gemeente (bijvoorbeeld omdat hun ouders daar wonen). Op basis van deze gegevens lijkt het binnen de huidige regelgeving voor sociale huur en betaalbare koop niet doelmatig én mogelijk om meer woningen toe te wijzen aan lokale bewoners. Wel spreken we af met het oog op de schaalsprong

er in de toekomst risico op verdringing bestaat. We houden daarom de vinger aan de pols. Indien blijkt dat het aandeel lokaal toegewezen woningen in één van de gemeente onder de 50% zakt, kunnen gemeenten op lokaal niveau besluiten gebruik te maken van de nieuwe ruimte.

4. Particulier initiatief en innovatieve woonvormen

We vinden het belangrijk dat woningbouw bijdraagt aan de vitaliteit van de kernen. Met name in de kleine kernen is de woningbouw in aantallen klein. Elke woning die we hier toevoegen telt dus dubbel als bijdrage aan de opgave in die kern. Dit betekent dat het belangrijk is bewoners goed te betrekken. Ook zien we hier ruimte voor innovatieve woonvormen en koopconstructies. Denk aan koopgarantwoningen, hofjes, tiny-houses of andere vormen van collectief particulier initiatief. Als bewoners zelf de eigenaar zijn, is de kans dat het initiatief bijdraagt aan de lokale opgave groter. Dit leidt ook weer tot een grotere verhuisbereidheid binnen de kern. Zo draagt het initiatief ook bij aan doorstroom. Collectief particulier initiatief heeft vaak een steuntje in de rug nodig. We spreken als Kempengemeenten af een positieve grondhouding aan te nemen tegenover deze initiatieven. Dit doen we door in onze toetsingskaders in kleine kernen initiatieven vanuit het dorp prioriteit te geven. Ook bieden we informatie aan (denk aan checklists om tot een goed Omgevingsplan te komen). Tot slot verbinden we initiatiefnemers met partijen die hen kunnen ondersteunen. Denk aan architecten, financieel adviseurs etc.). Op lokaal niveau kunnen gemeenten particulier initiatief via lokaal beleid verder ondersteunen.

Denk bijvoorbeeld aan het beschikbaar stellen van gemeentegronden zoals dit nu in Bladel al gebeurt.

5. Woonomgeving klimaat- en toekomstbestendig De Huisvestingswet 2024 blijft uitgaan van het vrijheid van vestigingsbeginsel. Dit betekent dat het maximum aantal met voorrang toe te wijzen woningen per segment (sociale huur, middenhuur of betaalbare koop - nieuwbouw) is vastgesteld op 50%. De verplicht urgente doelgroepen zitten hier in het sociale huursegment bij inbegrepen 20

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

We verbeteren de woonomgeving zodat deze toekomstbestendig is voor de komende 25 jaar. In en rondom de woonzorgzones heeft toegankelijkheid en mogelijkheden tot ontmoeten de prioriteit. Denk aan egale stoepen en

34

voetpaden, veilige oversteekplekken en voldoende bankjes met schaduwvoorzieningen om uit te rusten. Dit is overigens niet alleen goed voor mensen met een fysieke beperking, maar voor iedereen. In versteende gebieden kijken we met name naar het toevoegen van groen en klimaatadaptatie. Aanpassingen in de woonomgeving doen we op natuurlijke momenten (werk met werk maken). Denk aan herstructurering, het vervangen van riolering of het verzwaren van het energienet.

5.4 Maatregelen die we overwegen (longlist) Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma: • We maken afspraken met corporaties over het inzetten van prijsbeleid om sociale huurwoningen beter te spreiden naar prijsklassen over de gemeenten. • We maken afspraken met corporaties over gebieden waar we gezamenlijk werken aan het verbeteren van de leefbaarheid. Hier betrekken we nadrukkelijk welzijn- en zorgpartijen bij. • We monitoren de toewijzing van woningen aan mensen met sociale, economische of maatschappelijke binding. Mocht dit in een bepaald segment in een gemeente onder de 50% komen te liggen, overwegen we op lokaal niveau het nemen van extra maatregelen om lokaal toewijzen te stimuleren via bijvoorbeeld een huisvestingsverordening. • In kleine kernen geven we prioriteit in onze toetsingskaders aan initiatieven vanuit het dorp.

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

35

6 Thema 5: Op weg naar een duurzame toekomst 6.1 Wat speelt er:

Figuur 12: Voorbeeld energielabels in Bladel

Nog veel slechte energielabels in oudere wijken

Energieprijzen zijn de afgelopen jaren sterk gestegen. Dit voelen met name mensen met een kleine beurs en een slecht geïsoleerde woning. Energiearmoede ligt dan al snel op de loer. Het streven naar een duurzame, energiezuinige woning is niet langer ingegeven vanuit het doel om zuinig met onze planeet om te gaan. Er is ook een financiële prikkel. Verduurzamingsmaatregelen renderen steeds sneller. Als we kijken naar de energielabels van de huidige woningvoorraad zien we een directe link met het bouwjaar. Woningen met een slecht energielabel vinden we met name in de delen van kernen gebouwd voor 1945. Denk aan de oude dorpskernen, maar ook langs de historische hoofdstraten van de dorpen. Tegelijkertijd hebben woningen in nieuwbouwwijken (gebouwd na 2010) vrijwel allemaal energielabel A of minimaal B. Wel zien we veel woningen met energielabels D en E. Met name in de buurten gebouwd tussen 1945 en 1975 en in het buitengebied. Hier ligt de komende jaren een flinke verduurzamingsopgave. Corporaties zijn hier al mee aan de slag. Delen van hun voorraad zitten al op label B of A. Ook versnellen zij hun aanpak met het oog op de landelijke prestatieafspraken waarin staat dat corporaties EFG labels in 2028 uitfaseren. Een enkele gemeente heeft een hogere ambitie en maakt hierover maatwerkafspraken met corporaties. De grootste opgave lijkt echter te liggen in de particuliere voorraad.

Bij nieuwbouw stapeling van eisen voorkomen

Voor nieuwbouw zijn de minimale wettelijke eisen al vrij strikt. Nieuwbouw moet ten minste “bijna energieneutraal gebouwd” (BENG) zijn en aardgasvrij. Dit betekent in de praktijk dat nieuwbouwwoningen tenminste energielabel A hebben. De Kempengemeenten hebben afzonderlijk van elkaar het doel

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

36

opgenomen om in 2030 49% van de CO2 uitstoot te reduceren, en in 2050 energieneutraal te zijn. Het Klimaatakkoord (2019) gaat inmiddels al uit van 55% besparing in 2030. De BENG richtlijn is op termijn onvoldoende om in 2050 klimaatneutraliteit te halen. Daarnaast liggen er ook nieuwe opgaven. In 2030 moet 50% van de economie (inclusief de woningbouw) draaien op hernieuwbare grondstoffen en in 2050 streeft het Rijk naar een volledig circulaire economie. Nieuwbouw kan hier aan bijdragen door duurzame bouwmaterialen te gebruiken (biobased bouwen). Tegelijkertijd is het vanuit de bovenregionale druk door de schaalsprong van groot belang om de komende jaren snel meters te maken met de woningbouw. Ook laat het woningmarktonderzoek zien dat we voor de autonome vraag juist veel betaalbaarder moeten bouwen. Om de snelheid erin te houden willen we een stapeling van kwaliteitseisen (duurzaamheid, betaalbaarheid en natuurinclusiviteit) voorkomen. Er ligt dus een opgave voor ons als gemeenten om hier prioriteiten te stellen waar dit mogelijk is.

6.2 Ambities • •

•

•

In de Kempen zijn we in 2050 klimaatneutraal. De komende periode tot 2030 leggen we de aandacht vooral op het verduurzamen van de bestaande voorraad. Door deze woningen te isoleren en toekomstbestendig te maken stomen we onszelf klaar om na 2030 volop in te zetten op de transitie naar duurzame energie. Om stapelingen van eisen te voorkomen en onze doelstellingen rond betaalbaarheid en bouwsnelheid te halen, gaan we de komende 5 jaar uit van de landelijke duurzaamheidseisen bij nieuwbouw (BENG). Wel geven we plannen met een hogere duurzaamheidsambities (ENG; Circulair etc.) dan de wettelijke minimumeisen prioriteit.

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

6.3 Welke richting slaan we in: 1. Verduurzamen bestaande woningvoorraad

In alle Kempengemeenten zijn momenteel Transitievisies warmte opgesteld. In dit beleid is per wijk/kern uitgewerkt hoe we van het gas afstappen. In de woonvisie sluiten we aan op deze aanpak. Tot en met 2030 ligt de focus op het gereedmaken van de voorraad voor de warmtetransitie (isolatie). Vanuit de nationale prestatieafspraken nemen corporaties het voortouw door in 2028 de EFG labels uit te faseren. Particuliere verhuurders volgen uiterlijk in 2030 (Rijksbeleid). Het hoge aandeel koopwoningen maakt de opgaven in de Kempengemeente echter groot en lastig. Het Rijk zit gelukkig niet stil en heeft het Nationale Isolatieprogramma opgezet. Dit programma voorziet in een meerjarige aanpak voor isolatie van koopwoningen met E, F en G-labels (of energetisch vergelijkbare staat). Hierbinnen hebben gemeenten de regie. We spreken af dat de gemeenten lokaal een aanpak opstellen om voor 2030 deze woningen te verduurzamen. Tegelijkertijd stimuleren we woningeigenaren om zelf al stappen te zetten. Bijvoorbeeld door het nemen van no-regret maatregelen (HR++ glas, dak/vloer isolatie etc.) het promoten van zonnepanelen, overstappen naar elektrisch koken en (hybride) warmtepompen bij de vervanging van CV’s. Dit doen we via het energieloket van de vereniging KempenEnergie en het bredere platform van initiatieven dat zij organiseren.

Denk bijvoorbeeld aan de energie-expo, de basiscursus energie en de energiecafés. Daarnaast wijzen we bewoners op de extra leenmogelijkheden als zij een woning kopen die zij gaan verduurzamen. Tot slot kunnen gemeenten daarnaast ook lokaal subsidies aanbieden.

Toekomstbestendig bouwen

In de basis toetsen we nieuwe woningbouwplannen aan de wettelijke minimumeisen (BENG). Echter we spreken af dat in onze toetsingskaders we

37

prioriteit geven initiatieven die een stapje extra zetten. Denk aan energieneutraal (ENG), circulair of natuurinclusief gebouwd. Zo dagen we initiatiefnemers uit om de kosten van verduurzaming niet af te wentelen op de consument. Tegelijkertijd zetten we in op kennisdelen richting ontwikkelaars.

6.4 Maatregelen die we overwegen (longlist) Om onze doelen te realiseren zijn verschillende instrumenten en afspraken nodig. Minimaal de volgende maatregelen onderzoeken we nader bij het opstellen van het uitvoeringsprogramma: • Gemeenten stellen een lokale aanpak op voor het uitfaseren van EFG labels (of energetisch vergelijkbare staat) voor 2030 als onderdeel van het Nationale isolatie programma. • Via het energieloket van de vereniging KempenEnergie en het bredere platform van initiatieven dat zij organiseren geven we informatie, en stimuleren we het verduurzamen van woningen door particulieren. • We nemen duurzaamheidsnormen op in onze toetsingskaders. Hoe duurzamer het initiatief, hoe hoger de woning scoort. • Lokaal kunnen gemeenten nog aanvullend hierop verdere maatregelen treffen. Denk aan het aanbieden van subsidies zoals de subsidie duurzame energie, meedoen aan het regionale isolatieprogramma van de MRE, het inzetten van energiecoaches etc.

2823.102 | Kempische visie op wonen 2024-2028

38

Bijlage 1: Resultaten woningmarktonderzoek De bevolking groeit

De afgelopen tien jaar nam het aantal inwoners met gemiddeld 630 personen per jaar toe. Dit is vooral het gevolg van de toegenomen binnenlandse migratie. Dit zijn mensen die vanuit andere gemeenten in Nederland naar de Kempengemeenten toe verhuizen. Daarnaast zorgt de buitenlandse migratie (zeker in 2022) ook voor een groei van de bevolking van de regio. De bevolkingsgroei in de Kempen is in mindere mate afhankelijk van de natuurlijke aanwas, deze schommelde de afgelopen jaren rond de nullijn. De groei van de bevolking is in alle vier de gemeenten te zien, maar de oorzaken van deze groei lopen uiteen: • In Bergeijk komt de groei van zowel binnenlandse - als buitenlandse migratie (gemiddeld beeld) • In Bladel hangt de groei van de bevolking het sterkst samen met de oplevering van nieuwbouw (afgelopen 4 jaar gemiddeld 110 per jaar t.o.v. 90 gemiddeld in de andere gemeenten). • In Eersel hangt de bevolkingsgroei het sterkst samen met de toename van het binnenlandsmigratiesaldo. • Reusel-De Mierden heeft als enige gemeente een positief en oplopend geboortesaldo. Er is hier minder sprake van een vestigingsoverschot van mensen uit andere gemeenten. Figuur 0.1: Ontwikkeling van de bevolking in de Kempen 2011-2022. 1200 1000 800 600 400 200 0 -200

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Geboortesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Binnenlands migratiesaldo

Bevolkingsontwikkeling

2021

2022

Bron: CBS.

Verhuisbewegingen

Steeds meer vestigers uit Veldhoven en Eindhoven De gemeenten in de Kempen zijn vooral in trek bij mensen uit Eindhoven, Veldhoven, Tilburg en Valkenswaard. In totaal komt ruim de helft van de mensen die naar de regio toe verhuist uit een van deze vier gemeenten. De andere vestigers kom verspreid vanuit de rest van het land. De afgelopen jaren is met name de vestiging van mensen uit Veldhoven (+128%) en Eindhoven (+63%) forst toegenomen. Het aantal mensen dat vanuit Tilburg en Valkenswaard naar de Kempen verhuist wisselt per jaar, maar is door de tijd heen vrij stabiel.

Figuur 0.2: Aantal vestigers in de Kempen per jaar, naar top 4 herkomst gemeenten. 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Veldhoven

Eindhoven 2011 2017

2012 2018

Tilburg 2013 2019

2014 2020

Valkenswaard

2015 2021

2016 2022

Bron: CBS.

Gezinnen vestigen zich, jongeren vertrekken De Kempen is vooral in trek bij gezinnen. Jongeren verlaten de regio per saldo het meest. Bijvoorbeeld om te gaan studeren of werken in de stad. Dit zien we op meer plekken in Nederland. Een deel van deze jongeren komt op latere leeftijd weer terug, een deel blijft in de stad wonen of vertrekt naar elders in Nederland. Het valt op dat ouderen in de Kempen in verhouding tot andere groepen weinig verhuizen.

Figuur 0.3: Vestiging in- en vertrek uit de Kempen 2011-2022, personen naar leeftijd. 65 jaar e.o. 50 tm 64 jaar 25 tm 49 jaar 15 tm 24 jaar 0 tm 14 jaar 0 Bron: CBS.

5000 Vertrek

10000

Vestig

Vestigers verhuizen vooral naar dorpen op 15 minuten rijden van Veldhoven Als we verder inzoomen op de verhuisbewegingen tussen de gemeenten in de Kempen en de Brainport regio (Veldhoven in het bijzonder), dan zien we dat veruit de meeste vestigers zich in de gemeente Eersel vestigen. Van de bijna 1.500 mensen die in de afgelopen 5 jaar van Veldhoven naar de Kempen verhuisden, woont 57% nu in de gemeente Eersel. Ruim 21% van deze mensen woont nu in Bergeijk, 17% in Bladel en slechts 5% heeft Veldhoven verlaten voor Reusel-De Mierden. Het valt daarbij op dat de dorpen die binnen een straal van ongeveer 15 minuten rijden van Veldhoven-dorp liggen, zoals Eersel (kern), Knegsel, en Wintelre, naar verhouding populair zijn bij deze groep vestigers. Tussen 2016 en 2022 nam in Eersel de vestiging vanuit Veldhoven ook het sterkst toe (51%). In Bladel (31%) en in Reusel-De Mierden (42%) was ook een sterke toename te zien. In Bergeijk nam de vestiging uit Veldhoven, met 2021 als uitschieter, minder toe (12%).

Figuur 0.4: Ontwikkeling van het aantal uit Veldhoven verhuisde personen 2011-2022, naar vestigingsgemeente. 250 200 150 100 50 0

Bergeijk 2011

2012

Bladel 2013

2014

2015

Eersel 2016

2017

2018

Reusel-De Mierden 2019

2020

2021

2022

Bron: CBS.

Schets van de huidige woningmarktsituatie

Relatief veel gezinnen en ouderen De gemeenten in de Kempen lijken qua huishoudensamenstelling in veel opzichten op elkaar. Toch zijn er ook verschillen. • In alle gemeenten wonen iets minder jonge huishoudens en juist meer gezinnen en ouderen dan gemiddeld in Noord-Brabant. • In Reusel-De Mierden zien we iets meer gezinnen en in Eersel/Bergeijk iets meer ouderen. Weinig sociale huur in de woningvoorraad • In vergelijking met andere gemeenten in Nederland hebben de Kempengemeenten een kleine voorraad sociale huurwoningen (13%-16% t.o.v. 29% in de provincie). Er staan juist meer (ruime en dure) koopwoningen in de gemeenten. Met name in Eersel zijn veel dure koopwoningen terug te vinden. • In de Kempen zijn relatief weinig goedkope en betaalbare koopwoningen aanwezig. Gemiddeld in de provincie heeft 21% van de koopvoorraad een WOZ-waarde <€240.000. Van de totale Kempische woningvoorraad is dit slechts 10%. Binnen de Kempen heeft Eersel naar verhouding de kleinste voorraad aan goedkope koopwoningen met een WOZ-waarde <€240.000 (7%) en Bergeijk de grootste (12%). • Tot slot valt op dat er weinig (huur)appartementen in de Kempen staan (9,5% in de Kempen ten opzichte van 20% gemiddeld in de provincie). Prijzen in het koopsegment stijgen snel De druk op de koopmarkt is in de afgelopen jaren flink opgelopen.

Als gevolg stegen prijzen flink, en is een steeds kleiner deel van de koopvoorraad betaalbaar voor starters en middeninkomens. De prijsontwikkelingen laten vanaf het laatste kwartaal van 2023 ook in de Kempen een dalende trend zien: • Een (bestaande) koopwoning in de Kempen kostte in het 1e kwartaal van 2023 gemiddeld €444.000. Dit was ruim €94.000 meer dan een gemiddelde koopwoning begin 2020. De ontwikkeling van de transactieprijzen volgden daarmee het gemiddelde van de hele regio (Zuidoost Noord-Brabant). • In de gemeente Eersel stegen de prijzen het hardst (+37% tussen 2020-2023), gevolgd door Bergeijk en Bladel (29%) en Reusel-De Mierden (+23%). De prijsstijging was het sterkst in de dorpen die dichtbij Veldhoven / Eindhoven liggen (zie kaart).

• In het eerste kwartaal van 2023 daalde de gemiddelde transactieprijzen in alle gemeenten, variërend van -4% tot -7% ten opzichte van het kwartaal daarvoor. • Ondanks de prijsdaling is het aandeel betaalbare koopwoningen voor starters en middeninkomens bijna gehalveerd. In 2021 werd 21% van de woningen verkocht voor een prijs onder de €300.000, in het 1e kwartaal van 2023 was dit nog maar 11%. Figuur 0.5: Ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van bestaande koopwoningen per kern (2019-2022).

Bron: Woningmarktcijfers, bewerking Companen.

Stijgende druk op het sociale huursegment Ook in de sociale huursector neemt de druk toe. In de hele Wooniezie-regio (Metropoolregio Eindhoven) neemt het aantal reacties op het vrijkomend aanbod toe en neemt de slaagkans af. In de Kempen valt het volgende op: • De druk is minder hoog dan in het stedelijk gebied rond Eindhoven. In de Kempengemeenten kwam er in 2022 gemiddeld 120 tot 185 reacties per advertentie binnen. In de hele MRE lag dit gemiddelde op 425 reacties. • Op appartementen komen minder reacties binnen dan op eengezinswoningen. De corporaties geven aan dat dit vooral te wijten is aan de wensen van woningzoekenden. Zo willen veel starters bijvoorbeeld het liefst direct een gezinswoning huren. Ook ouderen geven nu vaak nog de voorkeur aan een woning met een tuin(tje), zoals een patiowoning of bungalow. Tegelijkertijd geven corporaties aan dat de woonwens van ouderen langzaam verschuift naar appartementen. Dit uit zich nog direct in de reactiegraad. • De gemiddelde mutatiegraad ligt lager dan gemiddeld in de regio (6,7% t.o.v 7,6% in de MRE). Er komen hierdoor jaarlijks maar weinig sociale huurwoningen beschikbaar (In Bergeijk ca. 80, in Bladel 85, in Eersel 70 en in Reusel De-Mierden 55).

• De lage mutatiegraad, in combinatie met het lage aandeel sociale huurwoningen in de voorraad (zie boven) zorgt voor frictie tussen de sociale opgaven en de belangen van de reguliere woningzoekenden. De taakstelling voor het huisvesten van statushouders is dit jaar verdubbeld, en zal de komende jaren

waarschijnlijk hoog blijven. De corporaties geven nu al aan dat het steeds ingewikkelder wordt om statushouders op een passende manier te kunnen huisvesten. Daarnaast zullen de komende jaren steeds meer woningen worden toegewezen aan urgenten en specifieke aandachtsgroepen die zorg en ondersteuning nodig hebben. • Een uitbreiding van de sociale huurvoorraad is nodig om de slaagkansen van reguliere woningzoekenden in de Kempen niet (verder) te laten teruglopen.

Vooruitkijken naar de toekomst

Hoeveel woningen hebben we nodig? Als basis voor het in beeld brengen van de woningbehoefte voor de komende jaren kijken we in de meest actuele provinciale prognose (2023). Huishoudensprognose provincie Noord-Brabant 2023-2030 • Lokale demografische ontwikkelingen: + 1.975 • Inlopen woningtekort: + 945 • Totaal: 2.920 (415 p/j) De provincie houdt voor de Kempen rekening met een toename van de woningbehoefte van in totaal 2.920 woningen in de periode tot en met 2030. Opvallend genoeg houdt de provincie voor alle gemeenten rekening met een relatief beperkt binnenlandsmigratiesaldo. Zeker de afgelopen jaren zien we in de Kempen juist structureel een overschot aan vestigers. Met oog op de Schaalsprong van de Brainportregio zal het vestigersoverschot naar verwachting verder toenemen. Trendprognose woningbehoefte 2023-2030 Aangezien de uitgangspunten van de provinciale prognose onvoldoende rechtdoen aan de meest recente woningmarktontwikkelingen in de Kempen werken we met een trendprognose. Hierin nemen we de meest actuele vestigingstrends (5 jaar) voor de gemeenten mee21. Dit levert het volgende beeld op: • Lokale demografische ontwikkelingen: + 1.070 • Binnenlands vestigingsoverschot (trend 5 jaar): +1.180 (168/pj) • Inlopen woningtekort +945 • Totaal: 3.195 (456 p/j) In de onderstaande tabel hebben we deze prognose naar gemeente uitgewerkt.

Tabel 0.1: Ontwikkeling van de kwantitatieve woningbehoefte 2023 t/m 2030, volgens provinciale prognose en trendprognose. Lokale In te lopen Trend 5 jaar Totaal woningbehoefte Woningtekort binnenlandse migratie Bergeijk 260 245 220 725 Bladel 370 270 340 980 Eersel 155 255 620 1.030 Reusel de Mierden 285 175 0 460 Totaal de Kempen 1.070 945 1.180 3.195 Bron: Provinciale prognose Noord-Brabant (2023), Primos 2023, CBS, bewerking Companen.

21 Afgelopen 5 jaar gevestigd uit andere gemeenten: 168 huishoudens per jaar over 10 jaar was dit 100 huishoudens

per jaar.

Scenario: extra plus door schaalsprong Brainport-regio De Brainport-regio Eindhoven wil groeien tot een van de belangrijkste economische regio’s van ons land. Als gevolg van economische groei en de groei van het aantal arbeidsplaatsen in de hele regio is ook in de Kempen een (extra) woningbouwopgave voorzien. De omvang van deze extra opgave voor de gemeenten in de Kempen is nu nog niet bekend. Wel is duidelijk dat de schaalsprong van de Brainport-regio zal leiden tot een extra vraag naar woningen in de Kempen. Dit laten de huidige verhuistrends ook zien. Als we kijken naar de huidige woningbouwplannen en uitgesproken ambities binnen de Kempen, wordt er deels al op de schaalsprong ingezet. Gelet op de huidige woningbouwplannen en ambities lijkt een schaalsprong-scenario in de Kempen van 6.000 – 13.000 woningen in de periode t/m 2040 aannemelijk. Hiervan zijn tot en met 2030 tenminste 3.195 woningen nodig voor de autonome groei van de gemeenten. Na 2030 neemt de autonome groei naar verwachting af.

Welke woningen hebben we nodig? Gezien de onzekerheid rond de realisatie van de schaalsprong in de Kempen, brengen we de kwalitatieve woningbehoefte voor de lokale groei en de schaalsprong in beeld. Deze twee varianten vormen een bandbreedte richting de toekomst. Kwalitatieve behoefte voor de autonome groei (trendprognose +3.195 woningen) Deze doorrekening geeft een beeld van de te verwachte kwalitatieve vraag naar woningen op korte en middellange termijn die zal ontstaan vanuit de autonome groei. • In de sociale huursector is vooral behoefte aan levensloopgeschikte woningen (appartementen en grondgebonden) voor ouderen. In mindere mate zien we een vraag van jongeren die zich richten op een huurappartement omdat zij inschatten dat een dergelijke woning betaalbaar en naar verhouding snel beschikbaar is. Er is op kleine schaal ook behoefte aan het toevoegen van grondgebonden (gezins)woningen. • In de vrije huursector is ook behoefte aan levensloopgeschikte woningen voor ouderen. De vraag komt van ouderen die vanuit hun eigen woning vermogen hebben opgebouwd en voor een huurwoning kiezen vanuit gemak en luxe. Tegelijk ontstaat er mogelijk een overschot aan eengezinswoningen in de vrije huursector. Veel mensen die nu een eengezinswoning in de vrije sector huren, willen eigenlijk liever een woning kopen. Een huurwoning is voor hen een tussenstap richting een koopwoning.

Als er goedkope en betaalbare koopwoningen worden bijgebouwd dan neemt de vraag naar vrije sector huurwoningen waarschijnlijk af. • Er is een aanvullende vraag naar goedkopere en betaalbare grondgebonden koopwoningen. Het betreft voornamelijk kleine rijwoningen voor koopstarters. Veel starters in de Kempen hebben een koopwens, maar de bestaande voorraad aan goedkope en betaalbare koopwoningen is klein. De meeste bestaande rijwoningen hebben een prijs van meer dan €370.000, wat veel starters in de huidige markt niet kunnen betalen. • Er is geen uitbreidingsbehoefte aan ruime en duurdere grondgebondenwoningen. Er staan al relatief veel deze woningen in de gemeenten. Vaak worden ze bewoond door ouderen. Als zij de komende jaren een stap zetten naar een levensloopgeschikte woning komen veel van deze woningen vrij. Voor veel lokale woningzoekenden zijn deze woningen te duur, maar dit segment is aantrekkelijk voor vestigers (vaak uit Eindhoven / Veldhoven). Door vergrijzing ligt het verwachte aanbod op termijn hoger dan de vraag van doorstromers uit gemeenten en vestigers samen. Hierdoor ontstaat er in potentie een mogelijk overschot. In de praktijk zal dit vooral zichtbaar worden bij de minder onderhouden woningen met een slechter energielabel.

• Tot slot is er veel vraag naar appartementen / levensloopgeschikte woningen in het koopsegment. Deze vraag is met name afkomstig van huishoudens die ouder worden en nadenken over een stap naar een wat kleinere woning waarin zij comfortabel ouder kunnen worden. Figuur 0.6: Totale kwalitatieve woningbehoefte 2022-2030 voor de Kempen volgens trendprognose, naar woningtype, eigendom en prijsklasse. Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt Koop rij tot 305.000 Koop rij 305-370.000 Koop rij 370.000+ Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 450.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand 450.000+ Koop levensloopgeschikt / appartement tot 305.000 Koop levensloopgeschikt / appartement 305.000+ -1.500

-1.000

2023-2025

-500

0

500

1.000

2025-2030

Bron: Kwalitatief woningbehoeftemodel Companen.

Extra kwalitatieve behoefte vanuit de schaalsprong • Komt bovenop autonome groei (trendprognose) van de gemeenten. • +1.300 tot +2.800 extra woningen • Heeft ander karakter dan de lokale vraag. De groei van de Brainport-regio hangt voor een belangrijk deel samen met de groei van arbeidsplaatsen bij grote bedrijven als ASML, Phillips en VDL. Met name bij de groei van arbeidsplaatsen bij ASML (geschaald op 18.000) zal het voornamelijk om hoogopgeleide werknemers gaan. Met behulp van verhuisstatistieken van het CBS is inzicht te krijgen in de woningen die hoogopgeleiden uit het stedelijk gebied Eindhoven-Veldhoven in de Kempen betrekken. Het valt op dat deze groep verhuizers (vaak doorstromers in de leeftijd van 35-55 jaar) zich vaker dan andere groepen richten op de wat duurdere woningtypen en middeldure huurwoningen. Hoogopgeleide vestigers uit Eindhoven en Veldhoven betrekken juist minder vaak sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen. Hierdoor ontstaat er voor de extra woningbehoefte vanuit de schaalsprong een ander vraagprofiel (figuur 7). • De wensen van deze groep woningzoekenden vult daarmee het wensprofiel vanuit autonome woningbehoefte (figuur 6) goed aan. Vanuit autonome behoefteontwikkeling zien we mogelijk een overschot ontstaan aan dure 2-1 kapwoningen en vrijstaande woningen.

Op dit moment staan er veel van dit type woningen in de gemeenten, maar voor starters zijn deze woningen te duur. Bij een groei van de Brainport-regio ontstaat er juist extra vraag naar ruime koopwoningen (zeker in dorpen nabij van Veldhoven/Eindhoven). Het inzetten op deze extra vraag biedt kansen voor een meer gebalanceerd nieuwbouwprogramma waarin naast betaalbare woningen ook ruimte is voor luxere woningen (figuur 8) . Dit kan bijdragen aan de diversiteit van nieuwbouwwijken.

Figuur 0.7: Extra kwalitatieve woningbehoefte 2022-2030 voor de Kempen volgens scenario schaalsprong, naar woningtype, eigendom en prijsklasse. Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal / levensloopgeschikt Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement / levensloopgeschikt Koop rij tot 305.000 Koop rij 305-370.000 Koop rij 370.000+ Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 450.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand 450.000+ Koop levensloopgeschikt / appartement tot 305.000 Koop levensloopgeschikt / appartement 305.000+

0 Schaalsprong - laag

200

400

600

800

1000

1200

Schaalsprong - hoog

Bron: CBS Microdata, kwalitatief woningbehoeftemodel Companen. Figuur 0.8: Het effect van extra woningvraag schaalsprong op totale kwalitatieve woningbehoefte in de Kempen. Autonome woningbehoefte t/m 2030

Woningbehoefte inclusief scenario schaalsprong

Huur grondgebonden sociaal Huur appartement sociaal /... Vrije sectorhuur grondgebonden Vrije sectorhuur appartement /... Koop rij tot 305.000 Koop rij 305-370.000

Extra woningvraag schaalsprong

Koop rij 370.000+ Koop 2-1 kap/vrijstaand tot 450.000 Koop 2-1 kap/vrijstaand 450.000+ Koop levensloopgeschikt /... Koop levensloopgeschikt /...

-1.000 -500

0

500 1.000 1.500

Bron: CBS Microdata, kwalitatief woningbehoeftemodel Companen.

0

500

1.000

1.500

Wonen en zorg

Door de vergrijzing, de decentralisatie van zorgtaken en de wijzigingen in de zorgwetgeving verandert de wijze van het aanbieden van zorg en de kijk op (geschikte) huisvesting. Vanuit het rijksbeleid wordt ingezet op zo lang mogelijk of weer zelfstandig wonen. De meeste mensen willen dit ook. Zelfstandig wonen zorgt bijvoorbeeld voor regie op het eigen leven en het behoud van vrienden en kennissen. Senioren De Kempengemeenten krijgen te maken met een sterke vergrijzing. Cijfers laten zien dat de groep ouderen in de bevolking van de Kempengemeenten sterk toeneemt. Tussen 2021 en 2040 neemt het aantal 75-plussers in de gemeenten toe met 5.000 (bijna een verdubbeling). Deze ouderen zullen daarnaast meer verspreid over de gemeenten wonen dan dat nu het geval is. Ouderen blijven steeds langer zelfstandig wonen – deels vanwege strenge toegangseisen voor geïndiceerde zorg, maar ook vanwege de wens om zo lang mogelijk eigen regie te houden. Dat zorgt voor een stijgende behoefte aan zorg en ondersteuning in de thuissituatie. Tegelijkertijd neemt het arbeidspotentieel juist relatief af. Er dreigen tekorten aan zorgpersoneel. Zorgpartijen geven aan dat er grenzen zitten aan wat opgevangen kan worden via mantelzorg. Technologie kan de druk op de zorg verlichten en zorgen dat we efficiënter kunnen werken maar feit blijft dat zorg grotendeels mensenwerk zal blijven.