Bergeijk Nota Kostenverhaal en financiele bijdragen
Tekst van het document
De investeringsopgave is in stap 1 bepaald en kan op basis van de vastgoedwaarde die in stap 2 is bepaald, toegerekend worden aan het bestaande gebied en het nieuwe gebied. De gemeente draagt de lasten van het deel dat toegerekend wordt aan het bestaande gebied. Daarnaast komen ook de lasten van het deel van het nieuwe gebied, waar al een anterieure overeenkomst is gesloten voor het vaststellen van deze nota, de gemeentelijke grondexploitaties en de vrijgestelde functies voor rekening van de gemeente. In onderstaande tabel is de verdeling van het totale investeringsbedrag uit stap 1 opgenomen. In totaliteit wordt aan het nieuwe gebied circa € 3,5 miljoen aan investeringen toegerekend. Vastgoedwaarde/WOZ waarde WOZ-waarde bestaand gebied Vastgoedwaarde ontwikkelopgave
3.480.025.000 330.499.098
Totaal vastgoedwaarde
3.810.524.098
Verhouding betsaand/nieuw Bestaand gebied Nieuw gebied
91% 9%
30
STAP 3 VERDELING NAAR FUNCTIES IN HET NIEUWE GEBIED De functies in het nieuwe gebied verdeelt de gemeente in twee hoofdcategorieën: wonen en overig. Ook hier wordt als basis de vastgoedwaarde gebruikt om de onderlinge verhouding te bepalen. Voor het bepalen van de vastgoedwaarden van de categorie wonen, wordt deze categorie in 5 subcategorieën27 ingedeeld. Deze onderverdeling en de bijhorende prijsklassen zijn per peildatum 2024: Subcategorie wonen
Prijsklassen
Sociale huur Middeldure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop of dure huur
Sociale huur Maandhuur tot € 950 Tot € 230.000 €230.000 - € 390.000 Vanaf € 390.000 of maandhuur > € 950
Voor de categorie niet-wonen is de gemiddelde WOZ-waarde van het bestaande gebied aangehouden. Deze waarde is vermenigvuldigd met 125% om een correctie toe te passen, omdat de kwaliteit van de nieuwbouw hoger is dan de gemiddelde kwaliteit van het bestaande vastgoed. Per categorie wordt het aantal woningen of m² uitgeefbaar gebied vermenigvuldigd met de waarde per (sub) categorie. Voor het ontwikkelprogramma wat nog valt in de categorie ambitie wordt een afslag gehanteerd van 50%. De berekening van de vastgoedwaarde van het nieuwe gebied per categorie met het bijbehorende percentage is als volgt: Wonen
Sociale huur Middeldure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop of dure huur Totaal aantal woningen
Niet-wonen
Niet-wonen Totaal vastgoedwaarde ontwikkelopgave
27 Prijsgrenzen begrippenlijst wonen Metropoolregio Eindhoven
Aantal woningen
283 48 202 250 218 1.000
Afslag i.v.m. status 50%
Aantal woningen t.b.v berekening tarief 23 12 15 13 13 77
260 36 186 237 205 924
€ € € € €
Totale vastgoedwaarde
200.000 320.000 230.000 390.000 600.000
% vastgoedwaarde
€ € € € € €
51.990.000 11.596.800 42.849.000 92.236.950 122.703.000 321.375.750
16% 4% 13% 28% 37%
€ €
9.123.348 330.499.098
3% 100%
Vastgoedwaarde per m2 niet-wonen
Aantal m2 uitgeefbaar/bvo 54.000
Vastgoedwaarde per woning
27.000
27.000
338
31
STAP 4 BEREKENEN TARIEF FINANCIËLE BIJDRAGE FYSIEKE LEEFOMGEVING Door het percentage van de vastgoedwaarde te vermenigvuldigen met de investering die is toegerekend aan het nieuwe gebied (€ 4,38 miljoen) kan het investeringsbedrag worden toegerekend aan de (sub)categorie. Door dit bedrag te delen door het aantal woningen en m² uitgeefbaar wordt het bedrag, de financiële bijdrage, per (sub)categorie verkregen. De tarieven voor de financiële bijdragen fysieke leefomgeving zijn:
Categorie
Wonen Niet-wonen Totaal nieuw gebied
Aandeel % vastgoedwaarde Investering = per (sub) categorie / investeringopgave + van het nieuw nieuw gebied gebied Sociale huur Middeldure huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop of dure huur
3,5 mln.
16% 4% 13% 28% 37% 3% 100%
0,55 mln. 0,12 mln. 0,46 mln. 0,98 mln. 1,31 mln. 0,10 mln. 3,5 mln.
Aantal (woningen/m2 uitgeefbaar) 260 36 186 237 205 27.000
=
Bijdrage (afgerond) € € € € € €
2.130 3.410 2.450 4.150 6.390 3,60
Per woning Per woning Per woning Per woning Per woning Per m² uitgeefbaar /BVO
De te doorlopen stappen zijn op de volgende pagina achter elkaar gezet, zodat een totaaloverzicht wordt verkregen. Bij een actualisatie zullen de financiële bijdragen volgens deze stappen worden berekend.
32
STAP 1 Bepalen investeringsopgave
STAP 2 Toerekenen investeringen aan bestaand en nieuw gebied op basis van vastgoedwaarde
STAP 3 Bepalen % vastgoedwaarde per (sub)categorie
Netto investeringsbedrag
% Meenemen in berekening
Netto investeringsopgave
Gerealiseerd
10,3 mln.
100%
10,3 mln.
Hard
20,6 mln.
100%
20,6 mln.
Zacht
0,0 mln.
50%
0,0 mln.
Ambitie
38,8 mln.
25%
9,7 mln.
Totaal
69,68 mln.
40,6 mln. Toerekening netto investeringsopgave
Bestaand gebied
WOZ-waarde bestaand gebied
€
3.480.025.000
91%
Nieuw gebied
Vastgoedwaarde ontwikkelopgave
€
37,1 mln.
€
330.499.098
9%
Gemeente
Totale vastgoedwaarde
€
3,5 mln.
€
3.810.524.098
100%
€
40,6 mln.
Woningen in ontwikkelopgave
Wonen
Afslag i.v.m. status
Aantal t.b.v. berekening
Vastgoedwaarde per woning
Totale vastgoedwaarde
% Vastgoedwaarde van het nieuw gebied
Sociale huur
283
23
260
€
200.000
€
51.990.000
16%
Middeldure huur
48
12
36
€
320.000
€
11.596.800
4%
Goedkope koop
202
15
186
€
230.000
€
42.849.000
13%
Middeldure koop
250
13
237
€
390.000
€
92.236.950
28%
Dure koop of dure huur
218
13
205
€
600.000
€
122.703.000
37%
Totaal aantal woningen
1.000
77
924
€
321.375.750
€
9.123.348
3%
€
330.499.098
100%
Niet-wonen
Aantal m2 niet-wonen 54.000
Niet-wonen
Vastgoedwaarde per m2 niet-wonen 27.000
27.000
€
338
Totaal vastgoedwaarde ontwikkelopgave Aandeel investeringsopgave nieuw gebied
STAP 4 Bepalen bijdragen per (sub)categorie
% Vastgoedwaarde van het nieuw gebied
Investering per (sub)categorie
Aantal woningen/m2 uitgeefbaar
Bijdrage (afgerond)
Eenheid
Sociale huur
16%
0,55 mln.
260
€
2.130
Per woning
Middeldure huur
4%
0,12 mln.
36
€
3.410
Per woning
13%
0,46 mln.
186
€
2.450
Per woning
Middeldure koop
28%
0,98 mln.
237
€
4.150
Per woning
Dure koop of dure huur
37%
1,31 mln.
205
€
6.390
Per woning
Niet-wonen
3%
0,10 mln.
27.000
€
3,60
Per m² uitgeefbaar/BVO
100%
3,5 mln.
Goedkope koop
Totaal nieuw gebied
€
3,5 mln.
33
BIJLAGE VI. VOORBEELDEN FINANCIËLE BIJDRAGE FYSIEKE LEEFOMGEVINGEN VOORBEELD 1 Een initiatiefnemer wil het volgende nieuwbouwprogramma toevoegen: Programma wonen 20 10 10 5
Sociale huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop of dure huur
Programma niet-wonen 250 2.000
m2 bvo horeca m2 bvo detailhandel
Tarief per woning € € € €
2.130 2.450 4.150 6.390
Tarief m2 bvo € €
3,60 3,60
Totaal financiële bijdragen
Financiële bijdragen € € € €
42.600 24.500 41.500 31.950
Financiële bijdragen € €
900 7.198
€ 148.648
VOORBEELD 2 Een initiatiefnemer wil het volgende nieuwbouwprogramma toevoegen: Programma wonen 20 10 10 5
Sociale huur Goedkope koop Middeldure koop Dure koop of dure huur
Programma niet-wonen 250 2.000 -1.500
m2 bvo horeca m2 bvo detailhandel m2 bvo sloop bedrijfshal
Totaal financiële bijdragen
Tarief per woning € € € €
2.130 2.450 4.150 6.390
Tarief m2 bvo € € €
3,60 3,60 3,60
Financiële bijdragen € € € €
42.600 24.500 41.500 31.950
Financiële bijdragen € € €
900 7.198 -5.398
€ 143.249
34
BIJLAGE VII. VOORBEELDEN VAN STORTINGEN IN HET VEREVENINGSFONDS SOCIALE WONINGBOUW Hierna volgen twee rekenvoorbeelden voor de afdracht aan het Vereveningsfonds sociale woningbouw. VOORBEELD 1 Er wordt een woningbouwproject van 20 woningen gerealiseerd. Hiervan zijn 4 sociale huurwoningen, 4 goedkope (sociale) koopwoningen en 12 vrije sectorkoopwoningen op kavels van 500 m2. Er is door de initiatiefnemer aangetoond dat het niet haalbaar is om 30% sociale huur te realiseren. De initiatiefnemer dient nu per vrije sectorwoning een bedrag af te dragen aan het vereveningsfonds op basis van het tekort aan gerealiseerde sociale huur. Over de goedkope (sociale) koopwoningen hoeft geen afdracht te worden voldaan. Dit tekort bedraagt hier 10%, er wordt immers 20% sociale huur gerealiseerd. Bij dit project dient er per vrije sectorkoopwoning te worden afgedragen: 500 x € 70x 10% = € 3.500,-. VOORBEELD 2 Er wordt bij een bestaande woning een extra vrije sectorkoopwoning gerealiseerd op een kavel van 400 m2. Er is door de initiatiefnemer aangetoond dat het niet haalbaar is om 30% sociale huur te realiseren. Hiermee wordt voor de nieuw gerealiseerde vrije sectorwoning de volgende afdracht aan het vereveningsfonds berekend: 400 x € 70 x 30% = € 8.400,-.
35