Zienswijzen (geanonimiseerd)

I bewoners IJSVOGEL

te Geldrop

Gemeente Geldrop Mierlo

tav De Raad en Commissie Ruimtelijk Kwaliteit

Onderwerp: Zienswijze Ontwerpbestemmingsplan Mierloseweg 28-38

- bewoners- lJsvogel Geldrop, 24.01.2024

Geachte Gemeenteraadsleden, Als bewoners van de lJsvogel te Geldrop zijn wij bezorgd over het voorgestelde Ontwerpbestemmingsplan Mierloseweg 28-38, zoals aangekondigd in het Gemeenteblad 2023547 657 op 27-12-2023 en gepu bl icee rd op www. ru im te i ike p la n nen. n I ( n u I

www.omgevingswet.overheid. n l).

Wij hebben dit kenbaar gemaakt aan uw Raad op 17 oktober 2022. En we hebben hierover gesprekken gevoerd met ontwikkelaar Jan Wanders van 5666KA EMWAY BV en de projectleider Ruimte van uw gemeente Joris Kantelberg. Als laatste op L6 janua ri,2024. We waarderen dit overleg en wat er mee gedaan is. Aangezien de bouwvolumes van dit plan straks het uitgangspunt vormen voor de verdere

ontwikkeling aan de Mierloseweg richting Peijnenburgweg, blijven wij bezorgd over: 1. het uitzicht vanuit de woning bezonning: in de woningen, met name nummers 5, 6 en 7 en op de zonnepanelen voor nummers 5 en 6 privacy voor alle woningen aan ons lJsvogel hofje

2. 3.

Daarom vragen wij:

1. De rooijlijn aan de Mierloseweg zo ver mogelijk terug te leggen om de afstand tot overkant Mierloseweg te vergroten en daarmee de bezonning en privacy van de noordzijde te verbeteren.

2. De rooilijn van het hoofdbouwvolume in het bestemmingsplan vast te leggen. En de zone voor

(incidentele) balkons aan de Mierloseweg apart vast te leggen. Dit voorkomt dat in het uiteindelijk plan het bouwvolume naarvoren kan komen en dus de bezonning en privacy nog verder verslechterd. 3. Om goed beeldmateriaal zodat de impact op de bezonning en de schaduwwerking van de nieuwe bouwmassa aan de Mierloseweg voor de omwonenden duidelijk is. En het verlies van de opbrengst van de zonnepanelen goed in te schatten is. Dit houdt in: - een, gedetailleerde en dynamische, bezonningsstudie uitvoeren, over het gehele jaar en de hele dag. - een profiel / doorsnedes, dwars over de verschillende bouwvolumes aan beide zijden van de

Mierloseweg, met indicatie van hoogte en afstand tussen de bebouwing aan weerszijde.

4. Een berekening van de geluidsbelasting op de gevels aan de noordzijde van de Mierloseweg voor zowel de huidige situatie als de toekomstige situatie volgens het voorgestelde bestemmingsplan. De inschatting is dat de geluidsbelasting door hogere bebouwing groter wordt.

1_

t

De onderzoeken voor privacy en geluidsoverlast zoals gevraagd in onze zienswijze van 2 Oktober 2O22, zijn tot op heden nog niet geleverd.

ln het kader van de energietransitie, die ook door Gemeente Geldrop Mierlo uitgevoerd wordt, is het van belang de energie opbrengst van zonnepanelen te waarborgen. Het huidige bestemmingplan heeft een negatieve invloed op de opbrengst van de bestaande panelen, wat zal leiden tot hogere woonlasten in de eerst gasloze wijk van Geldrop met 'Nul-op-de-meter' woningen.

Wij begrijpen de noodzaak van betaalbare woningen en we zien graag een gebalanceerd plan dat past in een duurzame en energie neutrale toekomstvisie voor Geldrop-Mierlo. Hierbij dient de woonkwaliteit en -lasten voor bewoners van het gebied en omwonenden gewaarborgd te zijn. ln de bijlage treft u de locatie aan, samen met de eerder verstrekte analyse van de voorgestelde bouwhoogte. Hieruit blijkt de impact op de bezonning. Hartelijk dank voor u aandacht voor onze bezwaren en wij hopen dat u dit meeneemt in uw oordeelsvorming over het Ontwerpbestemmingsplan Mierloseweg 28-38 om onze woonkwaliteit te waarborgen. Voor eventuele

of een locatie bezoe k, kunt u contact opnemen met Florentine Visser,

Hoogachtend en met vriendelijke groet, De bewoners van de lJsvogel, te Geldrop.

2

Bijlage:

Locatie bestem mingpla n

k!ír.alauh.^

brAr/

ln de oorspronkelijke Ruimtelijke Visie Bleekveldenligt de rooijlijn verder terug dan het huidige Ontwerpbestem m ingsplan voor M ierloseweg 28-38.

Voor de ontwikkeling Mierloseweg22-26ligt de rooijlijn gelijk met het plan voor Mierloseweg 28-38.

3

Bezonning en Privacv Analvse De lJsvogelwoningen aan de noordzijde van de Mierloseweg hebben één bouwlaag met een kap, in

lijn met de naast gelegen (monumentale) bebouwing. Het merendeel van de huidige bebouwing aan de zuidzijde van de Mierloseweg tegenover de lJsvogel woningen heeft een bouw/nokhoogte van LO meter en een goothoogte van 6 meter. Dit zijn, volgens het nu geldende bestemmingsplan, de hoogten die daar maximaal zijn toegestaan en die passen in de directe omgeving. De bebouwing in de directe omgeving van dit deel van de Mierloseweg is afgestemd op de bouwhoogten.

'markante hoek' Mierloseweg -Johan Peijnenburgweg van 5 bouwlagen (ca 17,5 m + maaiveld) L

Verminderi

van o

,

van de PV ,/,..

Huidige Situatie 28.09 om 09.00u Schaduw liin - oranie

4

nelen nr.5 en

J"-'

Na Nieuwbouw overzijde Mierloseweg

28.09 om 09.00u volledige schaduw PV panelen

2) Vermindering van uitzicht en bezonning in de woning (nr.5 en 6)

Huidige Situatie

Na Nieuwbouw overzijde Mierloseweg

2l Vermindering van uitzicht en bezonning van het hofje 3) Aantasting van de privacy in de binnentuin van het lJsvogelhofje,

Huidige Situatie hofje

5

Na Nieuwbouw overzijde Mierloseweg hofje

Opsteller: E-mail: Uw reíerentie: Onze reíerentie: Mierloseweg 28-38 31 -01 -2024 lnzake: ontwerpbeetemmingsplan'Mierloseweg 28-38' te Geldrop - Mierlo

Datum: 31-01-2024 Blad 1 van I

Geachte Gemeenteraad Geldrop - Mierlo,

Mljn zienswijze tegen ontwerpbeatemmingsplan "Mierloeeweg 28-38'te Geldrop - Mierlo, lndien gewenet staan wiiopen voor ean mondellnge toelichting: Er is door de Gemeente Geldrop Miedo (GGM) / lokale overheid/ MRE tot nu toe niet aantoonbaar rekenlng gehouden met de huidige situatie en ontwikkellngen van o.a. "Mierloseweg 28-38'te Geldrop - Mierlo c.q. de onhrikkelingen in de regio. Dit heeft gevolgen op mijn leeftnilieu (gpluid, emissie, trilling, geur, overlad, schade) t.g.v. toename aarÍalverkecrebewegingen (verkaereintensiteit) op Bogardeind 113 te Geldrop (mijn woonadres). De volgende lssued misstanden zle ik n.a.v'Miedoeeweg 28-38'ind. alle 10 plannen gepubliceerd december 2023te Geldrop - Mierlo: Extra verkeerebewegingen bij mij t.g.v. wonsn, botrywerkeer en ontwikkeling induetrie in de regio. lk woon in de sluiproute vanaf voonangebocht Bogardeind naar Emopad Um kruislng Laan Der Vler Heemskinderen. Bij mij op Bogardeind 113 zljn er ongovoer 20.000 verkeersbewegingen per etmaal (en mijn voordeur ie maar op I m vanaf rijbaan). De sluiproute is beleidamatig niet de aangewezen rijroute voor het doorgeand verteer. Echter GGM neeml geen maatregelen. Er is momenteel op het Bogardeind gedeelte Emopad Um kruising Laan Der Vier Heemskinderen geen beperking t.a.v, zrr/aaÍ verkeer, veÍvo€r gevaarlljke stoffen. En mijn eigendommen Bogordelnd I 13, '117 , 119 worden niet ontlast.

Er loopt al een recfitszaak bij de Raad van State m.b.t. Bogardeind 113, 117 en 119. De uitspraak kan significante gevolgen hebben op alle plannen in de regio.

1 2 3 4 5

lk vind dat ledereen vanuit zijn eigen positle een bijdrage kan leveren om dit megaprobleem richting een'oploseing'te brengen, En ik ben voor ontwikkellng van de regio (beddjven en wonen). Echter niet ten koste van verel€chtering van mijn gezondheW leeftnilieu, etc. En Bogardeind 113, 117,119 worden niet ontlaet.

Ter info:

o lk geef geen toestomming voor berichtgeving via de media of socialmedia in wat voor vorm ook c.q. inhoud mag niet gecommuniceerd ery'of verstrekt worden aan derden zonder schriftelljke toestemming. Reden: het is niet mijn taak om medeburgers te informeren over issues/ eandachtsgebieden/ misstanden gesteld in de zienswijze. Mijn excuses dat ik genoodzaakt ben plannen ter discussie te stellen omdat GGM geen regeling/ maatregelen wil trefien. De zienswijze en rechten gaan ook ovor op onze kinderen en derden die in het bozit komon van onze eigendomen/ inveeteringen.

Getekend, te Geldrop

-r

GEMEENTE

GELDROP . MIERLO rnsek 3lJAll.202tt No

Afd Ko

weth./Afd

a

a

'halsten advocaten

Ll

í.

I-

i-

- ,r.,

-, rL(J

rl

{_

rr':,-.k C2f[8.lli}\

AANTEKENEN

Gemeenteraad van Geldrop-Mierlo Postbus l0l0l 5660 GA GELDROP

Datum

f'lo ,:, l.J

i. , ' . '. ^:rr ,,. j-r 'l

Uw kenmerk

I februari 2024 Onderwerp

Zienswijze gericht tegen ontwerp bp Mierloseweg 28-38

Geachte gemeenteraad, Namens mrjn cliënten, dhr. wonende aan en eigenaar van de Geldrop Dnessen, wonende aan en eigenaar van de Geldrop, dien ik hierbrj een zienswijze in gencht tegen het ontwerpbestemmingsplan Mierloseweg 28-38.

enO

Cliënten zijn direct aanwonenden van de planlocatie en daarmee dus belanghebbenden. Deze zienswijze is voons tijdrg - immers binnen de 6 weken termrjn - ingediend. Cliënten kunnen zich niet verenigen met de bouwmogelijkheden die het onhverpbestemmingsplan mogelijk maakt. Het ontwerpbestemmingsplan maakt het mogelijk om direct naast hun woning appartementsgebouwen te bouwen van l0 meter (3 bouwlagen) respectievelijk l3 meter (4 bouwlagen) hooEe, en zelfs een deel 16, 5 meter (5 bouwlagen) hoogrte. In deze appanementsgebouwen zullen Bl wooneenheden worden gerealiseerd. De appartementsgebouwen zullen ook in twee njen achter elkaar kunnen worden gebouwd. De appartementen zullen worden voorzien van balkons zowel aan de voorzijde, de zijkanten als aan de achterzijde van de gebouwen. De woningen van cliënten zijn twee onder een kap woningen, met een goothoogrte van 6 meter.

Geen enkele belangenafweging gemaakt Het ontwerpbestemmingsplan maakt het mogehjk dat direct naast de woningen van chënten dubbele hoogbouw verschijnt, met ongeveer 40 apparlementen met balkons die direct uitkijken op hun woningen en tuinen. Cliënten krijgen er minimaal80 (2 personen per appanement, uitgaande van 40 appartementen in de direct aan de woningen van cliènten te realiseren appartementsgebouwen) of meer nieuwe buren bij, terwijl zij nu wonen naast één woonhuis (dat als kantoor/bedrijf wordt gebruikt en zelfs leeg staat) en een paar verder in de straat gelegen bedrijfsgebouwen. U kunt zich voorstellen dat de verandenng enorm is.

Á, Kastanjelaan 400. 56 l6 LZ Erndhoven T 085 4BB 59 B0 E inío@halstenadvocaten nl K\rK 59757299 BTW MA5363222480t IBAN M,7 I ABNA 0537 5 t45 97

'halsten advocaten

Uit het ontwerp-bestemmingsplan bhlkt geheel niet dat de belangen van cliénten zijn meegewogen om vast te stellen of de goede ruimtelijke ordening kan worden geborgd.

Naar mening van cliênten kan aldus niet worden vastgesteld dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Deze wijze van handelen in strijd met de vereiste zorgvuldigheid die de gemeente moet betrachten als zij een (onnrerp)bestemmingsplan opstelt en vaststelt. De gemeente had alle belangen in beeld moeten brengen en een afweging moeten maken. Dat is niet gebeurd,

Inkijk van nieuwe bewoners Zoals geschreven zullen cliênten tientallen nieuwe buren laijgen. B4 alle appartementen worden balkons gebouwd. Vanuit de ramen van de appartementen, maar zeker vanaf de balkons btl de appartementen zullen vele ogen continue in de tuinen en zelfs in de woningen van cliënten kunnen kijken. De privacy van cliènten wordt enorïn aangetast. Dat staat als een pijl boven water en kan ook niet ontkent worden. De gemeente heeft niets, maar dan ook helemaal niets, met die onaanvaardbare impact op het goede woon- en leeÍklimaat van cliënten gedaan. Naar mening van cliënten dient enkel om deze reden al vastgesteld te worden dat het ontvrerpbestemmmgsplan geen goede ruimtehjke ordening waarborgt en ook niet met de vereiste zorgrvuJdigheid is opgesteld. Ongewenste schaduwwerlong en schade Cliënten zullen veel schaduwwerking ondervinden van de beoogde appartementsgebouwen. Nu zijn de tuinen van cliënten nagenoeg de hele dag geheel vnj van schaduw van omliggende gebouwen, omdat er geen hoogbouw in de omgeving is die grote schaduwwerking veroorzaakt. Straks zullen de h:inen van cliènten minder aangenaam zijn vanwege de schaduwwerking, zeker de tuin van Mierlosestraat 26 en 24 zal minder aangenaam zijn. Cliënten hebben ook zonnepanelen op het dak liggen c.q. zrjn voornemens om zonnepanelen te installeren.

Die zonnepanelen leveren nu een maximaal rendement omdat er geen schaduwwerking is die het rendement kan beperken, De nieuwe situatie zorgt ervoor dat juist in de zomer - als er maximaal zonne-energie kan worden opgewekt - cliënten worden geconfronteerd met schaduwwerking van de beoogde appartementsgebouwen. Dit veroorzaakt voor cliënten financiële schade. Niet enkel kunnen zij geen maximaal zonne-energie-rendement meer halen, maar ook zullen zij een andere manier moeten vrnden om hun woningen te verduurzarnen. Beide aspecten veroorzaken concrete financiële schade voor cliénten. Cliënten hebben deze aspecten eerder naar voren gebracht. De gemeente heeft naar aanleiding hiervan een bezonningsonderzoek laten uitvoeren. De gemeente heefr echter helemaal niets gedaan met dre informatie. Dat is in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel. Er is geen sprake van een goede ruimtelijke ordenrrg.

2t4

-halsten advocaten

Parkeren en verkeersafwerking Voons is het voor cliënten niet duidelijk waar de ingang van de parkeergarage gaat komen en hoe al het verkeer van en naar deze appartementsgebouwen zich zal gaan en moeten bewegen. Dat wordt niet vermeld in het ontwerpbestemmingsplan en ook niet in de toelichting daarop. Hoe gaan de verkeersstromen lopen? Komen die langs de voordeuren van cliënten? Komt de ingang en uitgang van de parkeergarage naast de woningen van cliènten? Voor cliènten is dit uteraard zeer belangrijke informatie, aangezien dat bepaalt in hoeverre cliënten moeten wezen voor de overlast hiervan. Naar mening van cliënten had deze informatie in het ontwerpbestemmingsplan moeten worden opgenomen. Dat is niet gebeurd. De gemeente heeft enkel vastgesteld dat de toename van het aantal verkeersbewegingen in hun ogen beperkt is en dus dat er geen probleem is. Cliënten vinden deze laatste conclusie te voorbarig, indien niet duidehjk is hoe waar die extra verkeersbewegingen zullen plaatsvinden. Dat is niet in beeld gebracht. De gemeenteraad heeft dus niet kunnen vaststellen dat het ontwerpbestemmingsplan een goede ruimtelijke ordening waarborgt. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan staat dat het aantal parkeerplaatsen voor de bewoners wordt opgelost op eigen terrein van de appartementsgebouwen.

Er staat ook in de toelichting dat er een parkeerbehoeve is van 76,1 parkeerplaatsen voor de bewoners. En vervolgens staat er rn de toelichting dat er in de parkeerkelder 74 reguliere parkeerplaatsen zijn voorzien. Voorts staat er dat er één parkeerplaats voor een deelauto wordt gerealiseerd in de parkeerkelder. DÍe parkeerplaats vervangit een parkeerplaats voor 5 regruliere auto's). Uit de Nota Parkeernormen Geldrop-Mierlo blijkt dat een initiatiehemer van een ruimtelijke ontwikkeling ervoor kan kiezen om een autodeelconcept aan te bieden richting de

toekomstige bewoners. Dit is een concept aangeboden vanuit een partij, waarbij meerdere huishoudens van dezelfde voertuigen gebruik maken. Op zich kan dit concept inderdaad met zich brengen dat er minder parkeerplaatsen nodig zijn op eigen terrein. Uit het ontwerpbestemmingsplan bh;kt echter niet dat de initiatieftremer een dergehjk concept aanbiedt br; de nieuwe bewoners. En wat als dat concept niet door de nieuwe bewoners wordt geaccepteerd. De te bouwen woningen zijn woningen in het middeldure en dure segment. Bewoners van dergelijke appartementen hebben doorgaans een eigen auto. Daarbij is het de waag of dit concept logisch is, op deze Iocatie en of deze optie dus ook kan worden gebruikt om niet te voldoen aan de parkeerbehoefte. De locatie van de beoogde appaflementsgebouwen ligrt in de zogenaamde "Schil centrum" Je hebt geen parkeervergnrnning nodig om te kumen parkeren in dit gebied. In het centrumgebied is dat anders, Daar heb je wel een parkeervergn-tnning nodig om te kunnen parkeren. Die parkeervergnrnning kun je echter niet altijd of maar een beperkt aantal krjgen. In dat geval is het delen van een auto aantrekkel4k en is een deelauto-concept interessant en zal het ook slagen.

3t4

a

-halsten advocaten

Cliënten zijn van mening dat het niet voor de hand ligrt om vast te stellen dat het deelautoconcept ook zal slagen op deze locatie en dus zijnzrj van mening dat de gemeente niet kan concluderen dat dus wordt voldaan aan de eisen voor de te verwachten parkeerbehoefte. Ook op dit aspect zijn cliënten van mening dat het ontwerpbestemmingsplan geen goede ruimtelijke ordening waarborgt. Conclusie Cliënten zijn van mening dat het onhverpbestemmingsplan in strijd is met de goede ruimtelijke ordening. Diverse aspecten die belangrrijk zijn om de goede ruimtelijke ordenrng te borgen zijn geheel niet betrokken in het ontwerpbestemmingsplan. Daarnaast zijn de belangen van cliënten genegeerd en worden deze op een onaanvaardbare wijze aangetast. Het ontwerpbestemmingsplan is rn strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, zoals onder meer het zorgnruldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het

motiveringsbeginsel, vastgesteld. Cliënten zijn van mening dat het ontwerpbestemmingsplan niet, danwel niet ongewr;zigd, verder in procedure kan worden gebracht.

advocaten

TE

-@halstenadvocaten.nl

4t4

7 |}T'IEÍMTE

vastgoed advocaten

GEil/]8ËNTE GELDTIC.) - ruIiËRLO

AANGETEKEND

Gemeenteraad van Geldrop-Mierlo Postbus 10101

rnsek. -5 FtB. 202'l No K

ie vreth /AfcJ

t8 )

l'(l\lbr/s ll(l ',i,()í) /\t I l llt)l l,l '(.r\/t t( | (r.1(' .l l.l í).10{)

5660GA GELDROP iifC

Í' tr.,rlr1.l,t.rrt IÍ,:r

2c?)

t,,i O,l().)1.)l11,' r:,rrt: ()t .l',0.1',i, ( i) r tl.rtl I 'l|r, t'..,r,,.r liln('aJ tilvor,rlr lr rtl

Eindhoven, 1 februari 2024

lnzake: Harry Cox Beleggingsmaatschappij Boxmeer B.V. / De Bleekvelden Geldrop Referentie: 10756-001

ZIENSWUZE ONTWERPBESTEMMINGSPTAN'MIERIOSEWEG 28.38 GETDROP

Geachte raad, Hierbij dien ik namens cliênte, Harry Cox Beleggingsmaatschappij Boxmeer B.V. ("HCBB"), tijdig een ziens-

wijze in tegen het ontwerpbestemmingsplan "Mierloseweg 28-438 Geldrop" dat met ingang van 21 december 2023 gedurende zes weken voor een ieder ter inzage ligt (het "Ontwerp"; de kennisgeving is aangehecht als bijlage 1). Als onderdeel van de transformatie van het gebied De Bleekvelden omvat het Ontwerp de bouw van een appartementengebouw met 81 woningen. HCBB is eigenaar van het perceel gelegen aan De Bleekvelden 30, kadastraal bekend gemeente Geldrop, sectie F, nummer 2416 (het uittreksel is aangehecht als biJlage 2).Op dit perceel, gelegen op het bedrijventerrein "De Bleekvelden" en grenzend

aan het plangebied van het Ontwerp (zie onderstaande uitsnede van bijbehorende plankaart), is de bouw-

markt GAMMA gevestigd. Tussen HCBB als verhuurder en GAMMA als huurder loopt een langjarig huurcontract, dat medio 2021 is verlengd. Dit maakt dat HCBB een rechtstreeks belang heeft bij het Ontwerp. HCBB kan zich niet verenigen met het Ontwerp.

Zij is van mening dat de plangrens onjuist is ge-

+ + + + +

+

++ ++ + ++

t

,l

trokken in het Ontwerp; ook voornoemd perceel waarop thans de bouwmarkt GAMMA is gevestigd dient onderdeel van het plangebied te zijn. Dit is door uw raad miskend en moet conform deze zienswijze worden hersteld bij de vaststelling van het Ontwerp, lk licht dit hieronder verder toe.

t

\

J:\+ .#1, i.

Uitsnede: de GAMMA ligt ten zuidwesten van dit plangebied

o

IWEEI|ITE

vastgoed advocaten

Weliswaar komt uw raad beleidsruimte toe bij het bepalen van de planbegrenzing, echter strekt deze ruimte niet zo ver dat er een plangrens kan worden getrokken in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Concreet betekent dit dat als er een zodanig ruimtelijke samenhang bestaat tussen diverse binnen

en buiten het plangebied voorziene ruimtelijke ontwikkelingen, deze ruimtelijke ontwikkelingen ook in één bestemmingsplan moeten worden gereguleerd. Tegen de achtergrond van deze bestemmingsregel

uit de vaste rechtspraak (zie o.a. ABRvS 19 april2023, ECLI:NL:RVS:2023:7544,r.o.5.2)wijst HCBB erop dat tegelijk met het Ontwerp, eveneens op 2l december 2023 respectievelijk 28 december 2023, de ontwerpbestemmingsplannen"De Bleekvelden - Borrierte Geldrop","Bleekvelden 7-26 Geldrop" en"Mierloseweg 40 Geldrop", ter inzage zijn gelegd. De plangebieden van deze ontwerpbestemmingsplannen grenzen direct aan elkaar en vormen in feite, gelet op de situeringskenmerken (vooral door de omsluiting met de Johan Peijnenburgweg, de Mierloseweg en de Terborghstraat), één groot plangebied. Ter verduidelij-

king zijn hieronder uitsneden opgenomen van de plangebieden van deze ontwerpbestemmingsplannen.

I

I

ï I

í*'

F

t^" '/.-rÊ I

Uitsnede van " De Eleekvelden - Borrier te

Geldrop"

Uitsnede van "Bleekvelden 1-26 Geldrop"

Uitsnede van "Mierloseweg 40 Geldrop"

J9 ,t

+ + + + + + + + + + + + +

éÁ t

^t l.

,\

t Pagina 2 van 5

I

[lt*I..trE

vastgoed advocaten

Daargelaten dat dezelfde data van terinzagelegging al suggereren dat de vier ontwerpbestemmingsplannen met elkaar verbonden zijn, wijst HCBB er in het bijzonder op dat in de toelichtingen op alle vier de

ontwerpbestemmingsplannen wordt benadrukt dat uw gemeente "í...1 de ombitie [heeft] het gebied Bleekvelden te tronsformeren noor een woongebied' en dat daarom alle huidige plangebieden worden herbestemd voor de functie wonen. Ten behoeve van die transformatie wordt op het bestaande parkeerterrein, gelegen te midden van alle plangebieden, groen gerealiseerd. ln de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan "De Bleekvelden - Borrier te Geldrop" staat dat deze groene inrichting "[...] b4[draagt] oon het realiseren von een goede omgevingskwoliteit en een gezonde leefomgeving. Tevens droagt de ont-

wikkeling op deze wijze bij oon het tegen gaon von hittestess" en "[...J een groene parkochtige omgeving met voldoende ruimte voor woterberging lbehelst]. Vonof de lohon Peijnenburgweg komt er een groene doorstek naar het voormolige parkeerterrein." Tegelijk wordt in de toelichtingen op het Ontwerp en de

ontwerpbestemmingsplannen "Bleekvelden 7-26 Geldrop" en"Mierloseweg 40 Geldrop" op identieke wijze opgemerkt dat het gebied De Bleekvelden een "1...1luwe binnenruimte lop het parkeerterrein met] een groene en notuurlijke inrichting [krijgtJ, woardoor er een kwolitotieve verblijfsruimte ontstaot. Tevens zorgt de ruimte voor een prettige oriëntatie vanuit oongrenzende woningen. Een ondere belongrijke functie von de binnenruimte is de klimaotodoptieve werking door middelvon verkoeling en afwotering 1...1."

Uit het voorgaande blijkt volgens HCBB evident dat tussen de voorziene ontwikkelingen in de plangebieden en -regelingen van alle ontwerpbestemmingsplannen een dusdanige ruimtelijke samenhang bestaat dat de gehanteerde planbegrenzing van al die ontwerpbestemmingsplannen, waaronder dus ook die van het Ontwerp, in strijd met de goede ruimtelijke ordening is vastgesteld. lmmers, klaarblijkelijk is de realisatie van een publiekelijk toegankelijke groen ingerichte luwe buitenruimte, centraal gelegen in het trans-

formatiegebied De Bleekvelden, in ruimtelijke zin noodzakelijk om een prettig woon- en leefklimaat te kunnen garanderen voor alle bewoners van het transformatiegebied De Bleekvelden. Aldus had voor dit transformatiegebied één integraalen samenhangend ontwerpbestemmingsplan moeten worden vastgesteld (vgl. o.a. ABRvS 19 april 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1544, r.o. 5.1 - 5.2). Dit is met het Ontwerp miskend. Dat is eens te meer opmerkelijk omdat in het beeldkwaliteitsplan (van 11 oktober 2022) dat tegelijk ter inzage ligt met het Ontwerp welwordt uitgegaan van één groot plangebied (zie de uitsneden hieronder)

onder de noemer dat "[...] de groene centrole ruimte 1...1voor licht, lucht en ruimte rondom de woningen [zorgt]. Deze ruimte is essentieel oongezien de toegepaste woningtypologieën hoofdzokelijk opportementen met een beperkte buitenruimte zullen zijn" . Hieraan wordt met het Ontwerp volledig voorbij gegaan.

dEESEtr vastgoed advocaten

Hierbij is ook van belang dat het geenszins vaststaat dat betreffend parkeerterrein groen zal worden ingericht. Weliswaar wordt die bestemming daaraan gegeven in het ontwerpbestemmingsplan "De Bleekvelden - Barrier te Geldrop", echter onder die groenbestemming (zie planregel 4.1 sub h) blijft parkeren

onverkort toegestaan terwijl onder de woonbestemming in dat ontwerpbestemmingsplan (zie planregel 5.1 sub b) ook de voortzetting van de bijbehorende bestaande bouwmarkt blijft toegestaan. De gelijkluidende opmerkingen in de toelichting op het Ontwerp en de ontwerpbestemmingsplannen "Bleekvelden

1-26 Geldrop" en "Mierloseweg 40 Geldrop" dat "[...] ook de bouwmorkt aan Bleekvelden 301...1deel uit Imaakt] von deze tronsformotie" en"de te slopen bouwmarktverhuist noor een locotie op bedrijventerrein de Borrie/' zijn dus voorbarig. Over die verhuizing bestaat nog geenszins overeenstemming met HCBB als verhuurder van de bouwmarkt GAMMA. Er bestaat op dit moment evenmin een concreet initiatief op basis waarvan is vast te stellen dat de exploitatie van deze bestaande bouwmarkt daadwerkelijk in de nabije

jaren zal worden beëindigd en herbestemmen naar wonen om die reden planologisch steekhoudend is. Het is derhalve prematuur om daar toch al op voor te sorteren in het Ontwerp (vgl. o.a. ABRvS 5 februari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:374, r.o.6.1 - 6.3.) Welbeschouwd is de groene inrichting van het parkeerterrein dus niet planologisch gewaarborgd en daarmee evenmin het veronderstelde goede woon- en leefklimaat

voor de woningen c.q. bewoners in alle omliggende plangebieden, waaronder ook dat van het Ontwerp. Daarvoor is immers, gelet op alle toelichtingen, de groene inrichting van het parkeerterrein noodzakelijk.

Aansluitend hierbij wijst HCBB erop dat het voorsorteren op de verdwijning van de GAMMA met parkeer-

terrein ook niet strookt met de opmerking in de toelichting op het Ontwerp dat voor de woningbouw slechts voldaan kan worden aan de geldende parkeernormen "[...] mits in het openboor gebied extra porkeervoorzieningen worden aongebrocht. Deze zijn redelijkerwijs ruimtelijk inposbaor door een herinrichting von het gebied'. Klaarblijkelijk moet er voor de beschikbaarheid van voldoende parkeervoorzieningen (naast het eigen terrein) worden teruggevallen op het openbare gebied, terwijl tegelijkertijd in de toelich-

ting ervan uit wordt gegaan dat het grootste parkeerterrein in dat openbare gebied gaat verdwijnen. Die planologische redenering loopt ogenschijnlijk niet rond; veeleer wordt hiermee (her)bevestigd, maar dan uit oogpunt van het parkeren, dat er een evidente ruimtelijke samenhang bestaat tussen de plangebieden.

Tot slot vreest HCBB een onevenredige belemmering van de huidige bedrijfsvoering van de bouwmarkt. Uit de toelichting op het Ontwerp blijkt dat de afstand tussen het plangebied en het perceel van de GAMMA nul meter is, terwijl dat op grond van de VNG-richtafstanden voor bedrijven en milieuzonering 10 me-

ter moet zijn voor de aspecten geluid en gevaar. Dit gegeven is in strijd met een goede ruimtelijke ordening. Weliswaar wordt in de toelichting op het Ontwerp opgemerkt dat "[...] de bedrijfsactiviteit die potentieel voor de meeste (geluids)hinder kan zorgen [...] het loden en lossen van vrachtwagens [is]" en dit gebeurd op circa 15 meter afstand van het plangebied, zodat ee goed woon- en leefklimaat toch verzekerd zou zijn, wijst HCBB erop dat dit niet het volledige verhaal De toelichting doet het nu voorkomen dat

Pagina 4 van 5

ilI'lEÍilTE

vastgoed advocaten

laden en lossen de enige/belangrijkste maatgevende bedrijfsactiviteit is van de

uit oogpunt van hinder, maar dat klopt niet. Dit blijkt al uit de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan"Bleekvelden 7-26 Geldrop" waarin terecht wordt opgemerkt dat voor de bouwmarkl"de grootste bronnen van hinder zullen lzijnl het porkeren en loden en lossen [...]". Het huidige parkeerterrein bij de GAMMA grenst direct aan het plangebied. Voor deze grote bron van hinder wordt dus niet voldaan aan de VNG-richtafstand van 10 meter en daarvoor wordt ook geen ruimtelijke oplossing geboden in het Ontwerp. Dat, zoals in de toelichting op het Ontwerp wordt opgemerkt, "in de huidige situatie [...] de woningen oan de Mierloseweg 24 en 26 [reeds] direct lgrenzenl oan het perceel von de bouwmorkt [...; zodat] door het toevoegen von nieuwe woningen oon de Mierloseweg 28-381...1de bedrijfsoctiviteiten von de bouwmorkt [...] niet verder lworden] belemmerd don in de huidige situotie het gevalis", laat het voorgaande onverlet. Sterker nog, hierdoor wordt voor nog meer woningen een slecht woon- en leefklimaat gecreëerd in de nabijheid van de GAMMA, waardoor HCBB redelijkerurijs zal kunnen rekenen op een toename in klachten van (nieuwe) bewoners over (geluids)hinder. Dat vormt een significante belemmering van de huidige bedrijfsvoering van de GAMMA, naast het niet juist hanteren van de VNG-richtafstanden an sich (vgl. o.a.

ABRvS 29 september 2021, ECLI:NL:RVS:2021:2L77, r.o.8.3; ABRVS 18 februari 2015, ECLI:NL:RVS:2015:422, r.o.5.741. lk vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd en HCBB ziet uw reactie graag tegemoet.

Hoogachtend, Weebers Va

Advocaten N.V.

Advocaat

Bijlagen:

L. Kennisgeving d.d. 21 december 2023 2. Uittreksel Kadaster

Pagina 5 van 5

UE &EE

vastg0ed

eittage

X

advocaten

-iili;_ --l Grldrup.Mr.'rl.r

Nr. 547657

GEMEENTEBLAD

2l decsmber 2023

0ííiciële uitgave van de genreente Geldrop-Mierlo

Ontrrrerpbestemmingsplan Mierloseweg 28-38 Burgemeestcr en wethouders van Geldrop-Mierlo maken bekend dat het ontwerpb€stemmingsplan 'Mierloseweg 28-38 Geldrop' met ingang van 22 december 2023 gedurende 6 weken voor con ieder ter inzage ligt. Als onderdeel van de herontwikkeling van hct gcbicd Bleekvelden vooziet hd bestommingsplan in de bouw van €sn rppartementengebouw met 81 woningen. U kunt het ontwerpbestommingsplan inzion op dc wcbsite www.ruimtcliikeolanncn.nl. Hct idcntificaTevens kunt u de prpiarcn vcrrie van het ontworpbestemmingsplan tijdens openingstijdan inzien in de publickshal van hot gsmoentehuis aan de Meent 2 in Geldrop.

tienummer ie NL.lMRO.l771.BPMierloeeweg2838-ON01.

Eccldkwelltctbplen Voor de herontwikkeling van het gebied Bleekvelden is ecn (nieuw) beeldhryaliteibplrn opgasteld. Deze bevat regels voor o.a. de matcrialisering cn detaillering van de nieuwe woningen, alemede uitgangspunt€n voor de inrichting van het openbaar gebied. Hct bccldkwalitcitsplan is te raadplegen op de webeite httos://centrumimpuls.gcldrop-mierlo.nl/bleekvelden en is tevens in te zien in de publiekshal van het gemeentehuis aan de Meent 2 in Geldrop.

Ontwcrybcrluh hogen grcntwaardcn Wct gcluldhlndcr ln de nieuw te bouwen woningen binnen het plangebied wordt de voorkeursgrenswaardc van 48 dB uit dê Wot geluidhinder door wegvcrkeerslawaai oversdrrcden. Burgemecster en wcthouders van Geldrop-Mierlo zijn daarom voornemens om op grond van rÍtik€l 83 van de Wet geluidhinder hogere grenswaarden wegverkecrslawaai vast te stellen ten bshoeve van het bestcmmingsplan 'Mierlosewog 28-38 Geldrop'. Geen m llloulffrctnpportrgc BuÍgemeêster en wethouders van GeldropMierlo oordelen op grond van de vormvrije m.e.r,-beoordeling, die onderdeel uitmaakt van de toelidlting van het bcstemmingsplan 'Mierloeeweg 28-38 Geldrop', dat het plan geen belangrijke nadelige gevolgen voor hot milieu veroozaakt. Daarom hebben burgemeeeter en wethouders van Geldrop-Mierlo beslotcn om g€€n milicucffectrapportrg€ op te stellen.

Zionrwllzcn Tijdens bovengenoemde termijn van terinzagelegging kan een icder zienswijzen kcnbaar maken op dit ontwerpbestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan alsmede het ontwerpbesluit hogere grenswaarden en het basluit om gsen milieueffectrapportags op te stellen. Schriftelijke zicnswijzen kunt u richten aan de gemeont€raad van Geldrop-Micrlo, postbu6 10101, 5660 GA Geldrop of elektronisdr via de website van dc gem€€ntc, zi€ www.oeldrop-mi6rlo.nlbea raar-mekon. Wilt u mondeling een zienswijze kenbaar maken? Dan dient u binnen de bovengenoemde tormiin een afspraak ts maken via telefoonnummer (040) 289 38 93.

Geldrop-Mierlo, 2l dacembar 2023

Gerneenteblad 2023 nr.547657 2l dccombcrl[3

kados

'h

Geldrop F 24L6 10756.001 0L-O2-2024 -

14:09 511170714761

3L4L-2024 -

14:59 31-01-2024 - 14:59

1van1

EigendomsinÍormatie O ALGEMEEN Krdastnlc aanduldlng Geldrop F 2416 K!.lrrfr rh obl..d(bnulcdlG: O4{blxt2al670000

Locetlc de Bleekrreldcn 30 5666 RZ Geldrop BAC ld.ndílcdlr: I / / l0l0o0o0ll 20, tocadagagcraíra dln oídaaÍÉ lr'l d. Boanaelt[dr Adassan rn Oaborrwaír

KrdtltÍdo groottc 5.790 mz Grtnt cn grootta Vastgesteld CoóÍdlnrfn 167363 - 381763 Omrchr[vlng Bedrijvigheid (detailhandel) \Áêgen

Ontrtrrn ult Geldrop F 2255 Geldrop F 2333

AANTEKENINGEN PubllctÍ.chtdfikc bcpcrklng ln Er zijn geen beperkingen bekend dc tln vrn do wct krnblrÍhdd publlckrchtclflkc bopcrklngcn onrocrcndo rd<cn

RECHTEN

r Elgendom (recht van) AÍtomrtle ult stuk Hypa 63790/97

|,ngcschrcvcn op 31-12-2013 om 11:39

Ntlm gwcchtledr Harry Cox Beleggingsmaatschappij Boxmeer B.V Adrcs N.C.B.-laan 10 5462 GD VEGHEL

strtutrlÍ! rct l VEGHEL KvK.numm.Í 59580712 (Bron: Handelsregister) Voor d. maaí *tuah nr!n, u.tcl an rdcs, rlrólcaC hal HdrLl3ÍcglícÍ

Vooí lan agnlluldond uhlrqklol, do baryrlrdor vrn hal krduloí cn d9 opsÈrg regl!l,ar3. Da Dlonsl vooí h€l kldÀilrí an d,a opanbda ralbloír bahoudl lan arul.ír van da

tldrÍab g.ga$ant

zlch h.t r.dll looí d3 b.doold ln u0kal 2 lid I |rEto rr0kGl 6 ld 3 vu dê O.lrbJ*.nwal.

Haci u noo waecn? Nacm coíritct op Írcl da klÀnlonsrvce.

5

a

MNTEKENEN Gemeenteraad Geldrop-Mierlo Postbus 10101 5660 GA GELDROP

Per e-mail gemeente@geldrop-mierlo.nl

Dossiernummer:

Telefoon:

Datum: 14 februari 2024

zRB..4.24.002806

Behandeld door: mw. mr. aanwezig: maandag, dinsdag, woensdag en donderdag

E-mail: dossiergroep@das.nl Fax: 020-6914737 vermeld ons dossiernummer in de onderurerpregel

Betreft: Gronden zienswijze

ontwerpbestemmingsplan Mier-

loseweg 28-38

-inzake Geachte dames en heren,

h""r.lEw.onende

d.e-lte

Namens.de aan Geldrop, worden hierbij de gronden van de zienswijze ingediend ten aanzieÈFn de nieuwbouwontwikkeling zoals neergelegd in het ontwerpbestemmingsplan Mierloseweg 28-38. De heer van Gemert woont in de oude monumentale voormalige boerderij, direct gelegen aan de ovezijde van de nieuwbouw. Deze monumentale laagbouw (één bouwlaag met dak) en de bestaande woonbelevening worden met realisering van de hoge wand aan gestapelde woningen, die onder meer in onderhavige ontwerpplan is voozien, evident benadeeld en geschaad.

Allereerst moet worden gesteld dat, voor zover in onderhavige bouwontwikkeling tegenover de woning van de heer van Gemert, dus in het midden, nog een hoogte-accent zou mogen plaatsvinden, quod non, dit hoogte-accent met deze vooropgezette bouwplannen zeker geen 16.5 meter hoog mag zijn. Uit de toelichting blijkt dat aan de Mierloseweg in de onderliggende bouwplannen is voozien in 3 bouwlagen, met in het midden een bouwblok van 4 bouwlagen met daarbovenop, terug liggend een 5e bouwlaag. Dat betekent dat op de plankaart ook deze bouwnormering correct moet worden aangeduid: dus aansluitend aan de Mierloseweg geldt geen bouwnorm van 16.5 meter hoog, maar een bouwnorm voor maximaal 4 bouwlagen.

DAS Nederlondse Rechtsbijstond Verzekeringmootschoppij N.V.

Amsterdom

De Entree ?O3 ï/m 225

T O20 6 5i7 5r7

Postodres

F O20 6 9r4 737

IBAN NLOT ABNA 0243 1333 59 (premie) IBAN NL46 ABNA 0243 1604 96 (overig)

Postbus 23OOO

www.dos.nl

BIC ABNANL2A

llOO DM Amsterdom

KvK 33110754 o

o

Pagina 2

DossieÍnÍ 2R8.4.24.002806

Voorts blijkt uit de Ruimte Visie Bleekvelden 2022 dat aan de nieuwe bouwwand langs de Mierloseweg in totaal niet meer dan 2 hoogteaccenten zouden worden aangebracht, in 5 bouwlagen.

Echter het ontwerpbestemmingsplan Mierloseweg 40, nu eveneens in procedure, vooziet op de hoek reeds een groot blok in 5 bouwlagen: dus het hele blok, 15 meter hoog, is éen reusachtig hoogteaccent in deze wand. Met het ontwerpbestemmingsplan Bleekvelden-Barrier, nu eveneens in procedure, wordt aan de Mierloseweg bovendien een bouwhoogte tot 21 meter mogelijk gemaakt. Dus evident een 2e hoogte-accent. Een derde hoogteaccent in het midden van deze appartementenwand, zoals voorzien in onderhavig ontwerpplan Mierloseweg 28-38, is daarmee eigenlijk helemaal niet aan de orde. Dit klemt te meer nu inderdaad niet alleen met onderhavig ontwerpplan nrs. 28 tot 38 gestapeld wordt gebouwd, maar cumulatief en tegelijkertijd ook ter linker en ter rechterzijde hoge gestapelde woningbouw wordt ontwikkeld. Dit wordt nu in opgemelde 3 afzonderlijke ontwerpbestemmingsplannen in procedure gebracht! Maar de nadelige gevolgen van deze totale hoogbouw aan de ovezijde van de Mielroseweg dient ten aanzien van de woning van de heer Van Gemert te worden beoordeeld. Een bezonningsstudie hiervan ontbreekt! ln het ontwerpbestemmingsplan Bleekvelden-Barrier,tot2l meter hoog, ontbreekt een bezonningsstudie helemaal.

Dus afgezien van het enkele gegeven dat met deze 3 bouwontwikkelingen in de toekomst over de volle breedte aan de ovezijde van de Mierloseweg één totale wand van ramen en balkons aanwezig zullen zijn, waarmee ten aanzien van de woning van de heer van Gemert ernstige inbreuk ontstaat op de bestaande privacy en het woongenot, zal met deze hoogbouw ernstig inbreuk worden gedaan op de bestaande zon- en lichtinval. Voor zover met deze 3 bouwplannen ten opzichte van de Mierloseweg2l zowel vanuit de oostelijke, zuidelijke als westelijke richting hoogbouw zal worden gerealiseerd, had voor de monumentale woning van de heer Van Gemert een bezonningsstudie moeten worden gemaakt. Een bezonningsstudie van de totale nieuwe bouwwand zou uitwijzen dat er zeker in najaar, winter en voorjaar sprake zijn van een ernstige toename van de schaduw. Zelfs in de zomer zal met de hoogbouw van 21 meter aan zuidwestelijke zijde de zon veel eerder achter dit bouwblok verdwijnen. Een woning die nu vol in de zon ligt, en met de nieuwbouw grotendeels in de schaduw van de enorme nieuwbouwwand komt te liggen, betekent een ernstige, jazelt ronduit deprimerende inbreuk op het bestaande woongenot.

Het monumentale pand heeft bovendien een rieten dak, dat dus ineens grotendeels in de schaduw komt, hetgeen zeker van nadelige invloed zal zijn op behoud van de kwaliteit van het rieten dak. Uberhaupt zal de nieuwe schaduwsituatie waarin de woning komt liggen, in de veelvuldig natte perioden ernstig nadeliger zijn. Niet alleen moet de gemeente zorg dragen voor haar monumentale panden, er zijn met de renovatie van dit pand door de gemeente stringente eisen gesteld, onder meer dat er geen goten mochten worden aangebracht. Een dergelijke schaduwwerking op dit pand is dus uitermate nadelig.

Pagina 3

Dossiernr 2R8.4.24.002806

Reden waarom ik u vezoek opgemelde zienswijze mee te nemen in de verdere aanpassingen en behandeling van opgemelde nieuwbouwplannen.

Hoogachtend, DAS

mw.mr.tIE

Io